ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở CHO MỤC ĐÍCH XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN PHÚ MỸ, HUYỆN TÂN THÀNH, TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN


BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở CHO MỤC ĐÍCH XÂY DỰNG BẢNG
GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN PHÚ MỸ,
HUYỆN TÂN THÀNH, TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU

SVTH:

VÕ VĂN HÒA

MSSV:
LỚP:
KHOÁ:
NGÀNH:

05121057
DH05TB
2005 – 2009
QLTT BẤT ĐỘNG SẢN

– Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2009 –


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BỘ MÔN: KINH TẾ ĐẤT – BẤT ĐỘNG SẢN

VÕ VĂN HÒA

ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở CHO MỤC ĐÍCH XÂY DỰNG BẢNG
GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN PHÚ MỸ,
HUYỆN TÂN THÀNH, TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU

GVHD: TS. NGUYỄN VĂN TÂN
(Khoa: QLĐĐ&BĐS - Trường: ĐH Nông Lâm TP.HCM)

Tháng 7 năm 2009


LỜI CÁM ƠN


Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên con xin chân thành gửi đến ba má,
những người thân trong gia đình với tấm lòng biết ơn sâu sắc nhất
Xin gởi lời cám ơn đến Ban Giám Hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố
Hồ Chí Minh, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quí thầy cô đã
dạy dỗ, truyền đạt những kiến thức vô cùng quí giá để em bước vào cuộc sống.
Xin gởi lời tri ân đến thầy Nguyễn Văn Tân và thầy Trần Thanh Hùng đã quan
tâm, giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập cũng như quá trình thực hiện đề tài này.
Xin gởi lời cảm ơn chân tình đến bạn Nguyễn Thanh Khoa, bạn Nguyễn Thị Kim
Thẩm, bạn Phạm Hữu Hoàng Long – những người bạn đã sẻ chia, giúp đỡ tôi trong
quá trình thực hiện đề tài
Xin cảm ơn và mãi nhớ đến những người bạn đã gắn bó, sẻ chia với tôi trong
những năm tháng đại học.

ĐH Nông Lâm Tp.HCM, tháng 7/2009
VÕ VĂN HÒA


TÓM TẮT


Sinh viên thực hiện: Võ Văn Hòa, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở CHO MỤC ĐÍCH XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN PHÚ MỸ, HUYỆN TÂN THÀNH, TỈNH BÀ RỊA
VŨNG TÀU”.
Giảng viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản lý Đất đai và Bất
động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo: Hiện nay việc định giá bất động sản ở nước ta chủ
yếu dựa trên những chỉ dẫn mang tính hành chính. Vì vậy, giá đất nhà nước ban hành
trong thời gian qua vẫn chưa theo kịp với giá thị trường. Giá cả thị trường nhà đất và
giá thị trường thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến những bất cập trong công tác đền
bù giải phóng mặt bằng, tạo những bất lợi cản trở việc hình thành một thị trường bất
động sản lành mạnh.
Xuất phát từ những hạn chế trong nghiên cứu lý thuyết và thực tế định giá đất ở
nước ta, đề tài đã đưa ra những quan điểm khoa học và phương pháp định giá bất động
sản trên cơ sở phát triển những thành tựu của lý thuyết Chất lượng – Vị thế, đồng thời
kiểm chứng những luận điểm đề ra thông qua việc nghiên cứu giá nhà đất trên địa bàn
thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu. Các phương pháp được sử
dụng chủ yếu trong đề tài là: phương pháp điều tra, phương pháp thống kê, phương
pháp phân tích tương quan hồi quy bằng phần mềm evie,...
Kết quả xây dựng hàm hồi quy giá đất dựa vào các biến sau: chiều dài thửa đất,
chiều rộng thửa đất, vị trí, chiều rộng đường, khoảng cách đến trung tâm với hệ số xác
định của mô hình R2 = 0,8158. Như vậy mô hình đã giải thích được hơn 81% sự thay

đổi của biến giá.
Kết quả này ít nhiều đã kiểm chứng được những vấn đề lý thuyết xung quanh
việc ứng dụng định giá theo lý thuyết Chất lượng – Vị thế.


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ..............................................................................................................1
PHẦN I:TỔNG QUAN................................................................................................3
I.1. Lý luận chung .................................................................................................3
I.1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất đai ..............................................3
I.1.2. Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai ..............4
I.1.3. Địa tô và phân bố sử dụng đất đai............................................................5
I.1.4. Giá trị đất đai ..........................................................................................8
I.1.5. Quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị ................................................9
I.1.6. Ý nghĩa của việc nghiên cứu giá đất đai ................................................10
I .2. Tổng quan về giá đất ...................................................................................10
I.2.1. Một số khái niệm liên quan về giá đất ...................................................10
I.2.2. Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai ...............................................11
I.2.3. Các trường hợp hình thành giá đất ở nước ta .........................................12
I.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.........................................................12
I.2.5. Căn cứ pháp lý về định giá đất và quy định bảng giá các loại đất ..........15
I.2.6. Các hình thức định giá đất.....................................................................16
I.3. Các phương pháp định giá bất động sản hiện nay .....................................17
I.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp...............................................................17
I.3.2. Phương pháp chi phí..............................................................................18
I.3.3. Phương pháp thặng dư...........................................................................19

I.3.4. Phương pháp thu thập............................................................................19
I.3.5. Phương pháp lợi nhuận..........................................................................20
I.4. Khái quát địa bàn nghiên cứu:....................................................................21
I.4.1. Điều kiện tự nhiên:................................................................................21
I.4.2. Các nguồn tài nguyên ............................................................................22
I.4.3. Thực trạng môi trường: .........................................................................24
I.4.4. Văn hóa - xã hội ....................................................................................25
I.5. Nội dung và phương pháp nghiên cứu........................................................26
I.5.1 Nội dung nghiên cứu ..............................................................................26
I.5.2. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................27
I.5.3. Quy trình thực hiện ...............................................................................27
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................28
II.1. Tình hình phát triển kinh tế của thị trấn thời gian qua...........................28
II.1.1. Tình hình đặc, điểm kinh tế xã hội của thị trấn.....................................28
II.1.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế................................................30
II.1.3. Hiện trạng sử dụng đất ở, thực trạng đô thị hóa và tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn....................................33
II.1.4. Đánh giá chung về tình hình kinh tế .....................................................35
II.2.Nghiên cứu bảng giá đất tại tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu ..................................36
II.3. Định giá đất ở theo lý thuyết Chất lượng – Vị thế....................................43
II.3.1.Khu vực định giá...................................................................................43
II.3.2. Nội dung thu thập và mẫu phiếu điều tra ..............................................44
II.3.3.Điều tra thu thập thông tin.....................................................................45
II.3.4. Xử lý số liệu và phân tích hồi quy........................................................46
II.3.5. Khả năng vận dụng của mô hình trong thực tế......................................56
KẾT LUẬN ................................................................................................................59
Trang ii


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài:
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế nước ta. Phát triển và quản lý tốt thị trường này sẽ tạo nên
“sức bật” cho sự phát triển kinh tế xã hội, tạo thuận lợi thu hút các nguồn đầu tư,
thực hiện hiệu quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đóng góp thiết thực vào quá
trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại
hoá đất nước.
Đặc biệt, trong thị trường bất động sản, đất đai là một thành phần đóng vai trò
rất quan trọng. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là điều kiện chung đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh
tế quốc dân và hoạt động của con người. Xã hội ngày càng phát triển, sản xuất phát
triển làm nảy sinh nhiều ngành kinh tế mới, nhu cầu bất động sản cho sản xuất, kinh
doanh, làm công sở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ… tăng lên, thúc đẩy
sự phát triển của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, sự gia tăng dân số là nhân tố
làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội về việc làm, về ăn ở, học hành, giải trí… theo
đó cũng làm tăng nhu cầu về bất động sản.
Trong những năm qua, để cho thị trường bất động sản phát triển ổn định ,
nhiều văn bản pháp luật cụ thể đã được ban hành như khung giá đất, thuế chuyển
quyền sử dụng, thuế trước bạ, quyền sở hữu nhà ở và kinh doanh bất động sản, về
xây dựng kết cấu hạ tầng…..đang từng bước làm cho hoạt động của thị trường bất
động sản đi vào trật tự, bảo đảm quyền lợi của các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp, cá
nhân trong quan hệ về đất đai và nhà ở. Tuy nhiên, do các loại bất động sản có giá
trị kinh tế lớn mà sự hiểu biết của chúng ta về thị trường này còn nhiều mặt còn rất
hạn chế. Do đó, trong thực tế nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp.
Nhóm vấn đề tài chính liên quan đến đất đai là một trong những nhóm vấn đề
nhận được đề xuất phải sửa đổi nhiều nhất. Trong đó có bảng giá đất, việc xây dựng

bảng giá đất tiệm cận với giá thị trường là cơ sở để nhà nước thực hiện tốt chức
năng quản lý giá đất, làm căn cứ để xác định các nghĩa vụ tài chính đất đai được quy
định trong các văn bản pháp luật hiện hành và thực hiện các biện pháp bình ổn giá
đất, chống đầu cơ đất đai.
Từ những tính cấp thiết trên, chúng tôi quyết định thực hiện đề tài: “Định giá
đất ở cho mục đích xây dựng bảng giá đất trên địa bàn thị trấn Phú Mỹ, huyện
Tân Thành, tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu”
 Mục tiêu của đề tài:
Xây dựng mô hình định giá đất trên cơ sở xác định tương quan giữa các yếu tố
với giá trị đất đai
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: giá trị đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đền giá trị đất đai
và mối tương quan giữa giá trị đất đai và các yếu tố này
- Đối tượng khảo sát: Giá đất một số tuyến đường, khu vực thuộc thị trấn Phú
Mỹ
- Phạm vi không gian:Thị trấn Phú Mỹ, huyện Tân Thành, Tỉnh Bà Rịa Vũng
Tàu.
Trang 3


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

-

SVTH: Võ Văn Hòa

Phạm vi thời gian: đề tài được thực hiện từ tháng 4/2009 đến 7/2009

Trang 4

Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

Phần 1
TỔNG QUAN
I.1. Lý luận chung:
I.1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất đai
- Đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã
hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không
gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng
đất. Nó là sự vật địa lý - kinh tế. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể như là trái đất
hay trong phạm vi một không gian giới hạn (trong phạm vi lãnh thổ quốc gia – quỹ đất
đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính – quỹ đất đai của cấp hành chính
tương ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính – quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất
đai).
- Khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất. Lãnh thổ
được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian
xác định, là phạm trù địa lý - dân tộc. Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng
hơn so với khái niệm thổ nhưỡng thuộc phạm trù địa lý tự nhiên.
- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội
đặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của
con người, “Khi ta ở, chỉ là nơi đất ở. Khi ta đi đất bỗng hóa tâm hồn”.
+ Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích, hình
thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa
hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất.
+ Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự
mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định1, là những thuộc tính
phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội, được xác định thông

qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất đai có vị thế cao hay thấp
phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng đất đai được nhiều hay ít mối
quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với những người láng giềng và với các
đối tác khác… Chú ý Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không
gian, giảm dần một cách phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh em xa,
mua láng giềng gần”.
+ Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai. Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai,
còn vị trí là thuộc tính không gian của nó. Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian
tâm lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian địa lý (tự nhiên).
Vị thế không đồng nhất với vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”.
+ Vậy tại sao trong nghiên cứu cũng như trong thực tế định giá đất đai và bất
động sản người ta chỉ nhắc đến “vị trí, vị trí và vị trí”? Phải chăng vị trí địa lý là yếu tố
cấu thành giá trị của đất đai, là thuộc tính quan trọng mà nhà định giá phải quan tâm?

1

Khái niệm “vị thế” là nội dung bổ sung cần thiết làm rõ hơn những gì ẩn chứa đằng sau khái niệm “vị trí” đất
đai mà đã làm cho vị trí có vai trò quyết định đến việc lựa chọn địa điểm đầu tư phát triển, nơi cư trú và hình
thành giá cả đất đai (xem Lý thuyết Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác của Ts. Hoàng Hữu Phê).

Trang 5


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

+ Trước hết cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý của đất đai và giá trị của
nó. Từ thực tế có thể khẳng định giữa chúng không có quan hệ với nhau. Vị trí tự bản
thân nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” không có ảnh hưởng tác động đến giá trị

đất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm.
+ Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị trí
trong không gian địa lý - kinh tế, vị trí trong không gian kinh tế - xã hội đô thị. Ở đây,
có thể nói, vị trí địa lý đã được bao phủ bởi các thuộc tính kinh tế - xã hội của đất đai,
hay nói theo ngôn ngữ của lý thuyết vị thế - chất lượng, đấy chính là vị thế, thuộc tính
tạo ra “khả năng sinh lời của vị trí”, thuộc tính so sánh lợi ích của các đơn vị diện tích
đất đai ở các vị trí khác nhau.
- Tổ hợp vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo ra
một khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người, được gọi là
dịch vụ đất đai. Dịch vụ đất đai là đối tượng của cung cầu thị trường đất đai. Cung cầu
về đất đai trên thị trường là cung cầu về dịch vụ đất đai, chứ không phải là cung cầu về
một thửa đất cụ thể như một số tác giả đã khẳng định.
- Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế
xã hội thông qua hoạt động đầu tư của con người.
- Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan
hiếm, tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị.
+ Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối. Có nghĩa là các
thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, chứ không khác nhau về mặt chất.
+ Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau.
+ Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu và
giá trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng.
- Vai trò của đất đai đối với hoạt động kinh tế xã hội:
+ Là đối tượng lao động
+ Là công cụ lao động
+ Là tư liệu sản xuất
+ Là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị
+ Là nhân tố sản xuất đầu vào và là tài sản bất động sản.
I.1.2. Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai
- Quỹ đất đai quốc gia là toàn bộ diện tích đất đai các loại trong phạm vị lãnh
thổ quốc gia. Quỹ đất đai hình thành và phát triển gắn liền với lịch sử phát triển dân

tộc và quá trình tái sản xuất sản phẩm xã hội, trong đó hình thành các loại đất đai phù
hợp với nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia.
- Quỹ đất đai là một hệ thống bao gồm các bộ phận cấu thành là loại đất đai và
loại hình sử dụng đất đai.
- Quỹ đất đai quốc gia cần được xem xét ở trạng thái động từ góc độ của quá
trình phát triển kinh tế - xã hội, khác với quan điểm tĩnh về đất đai từ góc độ mặt đất.
Đây là căn cứ để xác định nguyên tắc phân loại đất đai. Đối với tập hợp các vật thể
tĩnh thì thường sử dụng nguyên tắc tương đồng để phân tổ các bộ phận thành các loại
Trang 6


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

(nhóm) khác nhau dựa theo các dấu hiệu giống nhau nào đó. Còn đối với tập hợp động
gồm các vật thể tương tác với nhau thì sử dụng nguyên tắc hệ thống để phân tổ các bộ
phận thành các loại (nhóm) khác nhau dựa trên đặc điểm quan hệ tương tác giữa
chúng.
- Theo nguyên tắc hệ thống, quỹ đất đai quốc gia là một hệ thống bao gồm các
loại đất đai xác định theo mục đích sử dụng chính, loại đất đai là một phân hệ gồm các
loại hình sử dụng đất đai có quan hệ tương tác hỗ trợ cần thiết với nhau trong quá trình
sử dụng cho mục đính chính.
+ Loại đất đai có mục đích sử dụng được xác định theo ý chí chủ quan của con
người và có ranh giới quy ước được xác định trên bản đồ quy hoạch hay bằng các mốc
giới địa chính.
+ Loại hình sử dụng đất đai là một thửa đất cụ thể được sử dụng thường xuyên
có hệ thống cho một nhu cầu cụ thể của con người, có ranh giới trên thực địa được xác
định bởi sự tương phản giữa các loại hình sử dụng đất đai. Loại hình sử dụng đất đai là
kết quả của hoạt động đầu tư sử dụng đất đai, là đơn vị cơ sở cấu thành loại đất đai.

+ Loại hình sử dụng đất đai là cơ sở xác định loại đất đai hiện trạng. Thông qua
cơ cấu diện tích các loại hình sử dụng đất đai xác định loại đất đai. Loại đất đai hiện
trạng có thể thống nhất hay có thể không thống nhất với loại đất đai quy hoạch là các
trường hợp sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, hay không tuân thủ theo quy hoạch.
+ Mục đích sử dụng chính của các loại hình sử dụng đất đai được xác định theo
mục đích sử dụng của loại đất đai.
+ Phân biệt loại đất đai pháp lý và loại đất đai hiện trạng. Loại đất đai pháp lý
được biểu hiện và quản lý bằng bản đồ địa chính, còn loại đất đai hiện trạng được thể
hiện trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai.
- Hệ thống phân loại đất đai theo Luật đất đai 1993.
- Hệ thống phân loại đất đai theo Luật đất đai 2003.
I.1.3. Địa tô và phân bố sử dụng đất đai
Giữa địa tô và khả năng tiếp cận của đất đai có quan hệ mật thiết với nhau. Đất
có khả năng tiếp cận tốt thì địa tô cao và ngược lại. Von Thunen (1820) đã sử dụng mô
hình sau đây để giải thích quy luật này.
Xem xét một địa hạt mà toàn bộ đất đai được sử dụng để trồng cà rốt. Các giả
thiết như sau:
+ Giá cả đầu vào, đầu ra là cố định (không kể địa tô).
+ Toàn bộ cà rốt được sản xuất ra được vận chuyển đến thị trường trung tâm để
tiêu thụ với cước phí vận chuyển là t/tấn/dặm.
+ Thị trường cà rốt là thị trường cạnh tranh hoàn hảo.
+ Toàn bộ đất có độ phì nhiêu như nhau, do đó chi phí sản xuất là giống nhau ở
mọi vị trí.
Từ đó có được hàm giá thuê đất sản xuất nông nghiệp có dạng như sau:
P – giá bán 1 tấn cà rốt;
t – cước phí vận chuyển 1 tấn cà rốt cho 1 dặm đường vận chuyển;
Trang 7


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

L – quãng đường vận chuyển từ nơi sản xuất đến thị trường trung tâm (dặm);
C – chi phí sản xuất ngoài đất cho 1 mẫu cà rốt 1 năm;
R – chi phí thuê đất 1 năm;
Π – lợi nhuận cho người nông dân.
Ta có:

Π = P.Q – C – Q.t.L – R

Vì là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, nên người nông dân sẽ cạnh tranh đến
mức lợi nhuận bằng 0, do đó:
R = P.Q – C – Q.t.L
Cho L thay đổi thì đây chính là hàm giá thuê đất (địa tô). Đồ thị của hàm giá
thuê đất dốc xuống và độ dốc là Q.t.
Hàm giá thuê đất trên là hàm dạng tuyến tính. Trong thực tế thường là hàm giá
thuê đất có dạng lõm xuống như sau:
R = (P.Q – C – Q.t.L)/S với S là diện tích đất được sử dụng.
Hàm giá thuê đất có dạng lõm xuống và có độ dốc đi xuống. Độ dốc của hàm số
này phụ thuộc vào chi phí vận chuyển. Chi phí vận chuyển càng cao thì độ dốc càng
lớn. Các loại hàng hóa khác nhau có chi phí vận chuyển khác nhau. Việc sử dụng đất
là cạnh tranh giữa các hoạt động kinh tế. Ở cùng một vị trí hoạt động nào có hàm giá
thuê đất cao hơn sẽ giành được quyền sử dụng đất đai. Khả năng cạnh tranh phụ thuộc
vào sự chênh lệch giữa doanh thu với chi phí ngoài đất (chi phí sản xuất và chi phí vận
chuyển). Đây chính là khả năng tiếp cận đất đai.
Cũng tương tự như vậy, ta có hàm giá thuê đất của các nhà sản xuất công
nghiệp, hãng cung ứng dịch vụ và người thuê đất ở. Do các đối tượng này có chi phí
vận chuyển khác nhau, khả năng tiếp cận đất đai và khả năng cạnh tranh sử dụng đất
khác nhau nên có sự phân bố sử dụng đất đai trong thành phố hướng tâm đồng nhất

như sau.
Mô hình sử dụng đất đai trong thành phố trình bày ở hình dưới đây là đồ thị sử
dụng đất kết hợp bao gồm: sử dụng đất cho hoạt động dịch vụ văn phòng, sử dụng đất
cho hoạt động công nghiệp, sử dụng đất ở và sử dụng đất nông nghiệp. Mô hình sử
dụng đất do Von Thunen chỉ phù hợp với thời kỳ ban đầu của quá trình công nghiệp
hóa và đô thị hóa.
Hiện nay sự phân bổ sử dụng đất đai trong thành phố có trật tự khác so với mô
hình của thời kỳ ban đầu của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa: tại trung tâm là
sử dụng đất cho hoạt động dịch vụ văn phòng, kế tiếp sử dụng đất ở, tiếp đến sử dụng
đất cho sản xuất công nghiệp và ngoài cùng sử dụng đất nông nghiệp.
Trong mô hình phân bổ sử dụng đất đai nêu trên thì chi phí vận chuyển hàng
hóa đóng vai trò quyết định, khi mà chi phí vận chuyển còn chiếm tỷ trọng tương đối
lớn trong giá cả hàng hóa của thời kỳ phát triển công nghiệp tập trung ban đầu.
Hiện nay, chi phí vận chuyển sản phẩm hàng hóa đã giảm xuống nhiều, vậy nó
có phải là nhân tố quyết định chi phối sự phân vùng sử dụng đất đai nữa hay không?
Hơn nữa sự phân bổ sử dụng đất đai được lý giải là quá trình diễn ra theo cơ chế cạnh
tranh thị trường, theo khả năng trả giá thuê đất cao nhất. Phải chăng hoàn toàn chính
xác?
Trang 8


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

10.00

SVTH: Võ Văn Hòa

A

7.00

B
4.50
C
2.00
D
1.7 Km
5.0 Km

A

B

10

5

15

20

25

30

35

40

Khoảng cách đến thị trường trung tâm
C

19 Km

D

40 Km

Hình I.1.3. Địa tô và phân vùng sử dụng đất đai

Có thể nói quan điểm về cơ chế cạnh tranh thị trường xem ra khá có lý, nhưng
nó chỉ tiếp cận được hiện tượng bên ngoài, còn chưa làm rõ được bản chất bên trong
của vấn đề. Vấn đề ở chỗ: địa tô có được, là hệ quả của hoạt động sản xuất sử dụng đất
đai, chứ không phải là nguyên nhân chi phối phân bổ hoạt động kinh tế tại các vị trí
khác nhau.
Để giải quyết các vấn đề nêu trên, chúng ta phải căn cứ vào nhu cầu về đất đai
cụ thể của các ngành sản xuất và các hoạt động xã hội khác nhau. Như đã biết, đất đai
gồm hai thành phần: vị thế và chất lượng, sự kết hợp hai thành phần này tạo ra một
khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội của con người. Các hoạt động khác
nhau thì có nhu cầu khác nhau về thành phần vị thế và chất lượng. Chính sự khác nhau
của nhu cầu về vị thế và chất lượng chi phối quá trình phân khu chức năng đô thị.

Trang 9


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

- Các loại hình thương mại - dịch vụ khác nhau thì có nhu cầu khác nhau về vị
thế, nên có vị trí phân bố khác nhau trong không gian đô thị.

- Việc lựa chọn vị trí nơi ở tuân thủ theo cơ chế vị thế - chất lượng và phụ thuộc
vào thu nhập cá nhân.
- Việc bố trí và phát triển các khu công nghiệp cũng tuân thủ theo cơ chế vị thế
- chất lượng. Vị thế ở đây là khả năng thiết lập quan hệ với thị trường, nguồn nhân lực,
với các đối tác để liên doanh, liên kết chuyên môn hoá, chuyên ngành hoá tăng năng
suất lao động. Chất lượng là mức độ phát triển cơ sở hạ tầng sản xuất và các điều kiện
về tự nhiên, môi trường sinh thái khác.
Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu về đất đai được đáp ứng thông qua quan
hệ cung cầu về dịch vụ đất đai, mà từ đó hình thành trật tự phân bổ sử dụng đất đai
trong không gian với các mức giá thuê đất khác nhau tại các vị trí khác nhau.
I.1.4. Giá trị đất đai
a) Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít
Sản phẩm hàng hoá có 2 thuộc tính: giá trị sử dụng và giá trị.
- Giá trị sử dụng là thuộc tính tự nhiên vật chất của hàng hoá, là khả năng đáp
ứng nhu cầu của con người.
- Giá trị là thuộc tính xã hội, là lao động không phân biệt kết tinh trong hàng
hoá.
- Đất đai không có giá trị vì đất đai không phải là sản phẩm do con người làm
ra, không có lao động kết tinh trong đất đai.
- Giá cả đất đai thực chất là địa tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P 

R
.
i

Sau này một số nhà kinh tế trường phái Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá trị,
bởi vì đất đai không còn ở trạng thái tự nhiên ban đầu nữa, mà đã có lao động xã hội
(lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư của con người và
được xác định theo công thức: W = C + V + M. Nhưng thực tế giá cả thị trường đất
đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn gấp nhiều lần giá trị đầu tư vào đất đai (xem mục

quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị). Như vậy giá trị đất đai không phải là giá trị
đầu tư.
b) Quan điểm kinh tế thị trường
- Đất đai có giá trị sử dụng, tức là tính hữu ích cùng với sự khan hiếm được trao
đổi trên thị trường, nên nó có giá trị trao đổi.
- Theo quan điểm này giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị
sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại.
- Quan điểm này dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị hay giá trị trao đổi là giá trị sử
dụng tính theo đơn vị tiền tệ.
c) Quan điểm kinh tế học hiện đại
- Giá trị trao đổi đất đai có hai thành phần: giá trị sử dụng và giá trị.
+ Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình là cơ sở không gian (diện tích bề mặt) có
các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái cùng với các quá trình sinh lý
Trang 10


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

hoá tạo ra độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư tạo ra sản phẩm hàng hoá và dịch vụ.
Và trong kinh tế thị trường giá trị sử dụng được biểu hiện bằng tiền thì đấy là giá cả
của giá trị sử dụng.
+ Giá trị là đại lượng vô hình2 phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị
trường. Và cũng như giá trị thương hiệu, giá trị đất đai phụ thuộc vào vị thế của đất
đai.
Bản chất “giá trị vô hình” của thương hiệu đến từ vị thế mà nó “ngự trị” trong
tâm tưởng – nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của khách hàng nói riêng
và xã hội nói chung và vì bản thân của nội dung tâm tưởng vốn có khả năng vận hành
như một “Thực thể phi vật thể”, nghĩa là một hiện diện có thật (thông qua những thể

hiện của nó) nhưng với một bản thể vô hình3.
Vị thế của thương hiệu và đất đai được xác định thông qua những quan hệ xã
hội hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường, được lượng hoá bằng
số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Cần phân biệt vị thế “ảo” và vị thế
được xác định bằng các quan hệ xã hội “thực”.
Như vậy, có thể nhận định vị thế đất đai là cơ sở hình thành giá trị đất đai, đấy
là giá trị có từ quan hệ “Relation capital”4. Đất đai là vật mang các hoạt động kinh tế –
xã hội của con người và các mối quan hệ xã hội được hình thành từ những tương tác
thị trường và phi thị trường. Đất đai có vị thế và giá trị tương ứng cao hay thấp phụ
thuộc vào khả năng thiết lập các mối quan hệ với các đối tác cho chủ thể sử dụng đất
đai mà khả năng này phụ thuộc vào mật độ và thành phần xã hội dân cư trong khu vực.
Quy mô quan hệ, cường độ tương tác thì lại phụ thuộc vào khoảng cách không gian, nó
giảm một cách phi tuyến theo sự tăng dần của khoảng cách.
- Giá cả đất đai hay giá trị trao đổi đất đai thể hiện mức độ nhận thức xã hội về
tính mong muốn của đất đai. Ở góc độ này cũng cần phân biệt khái niệm “Giá cả hợp
lý” với “Giá cả phải chăng”. Nhìn theo kinh tế học, “Giá cả hợp lý” là một khái niệm
hết sức tù mù: cái “lý” đó có trong tình huống nào? “lý” của ai? từ đâu mà có? (của và
từ khách hàng? của và từ doanh nghiệp? của và từ thị trường…). “Giá cả phải chăng”
có nghĩa là: “Giá cả tương xứng với đòi hỏi”5.
I.1.5. Quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị
- Quá trình hình thành giá cả đất đai đô thị được thể hiện thông qua các loại giá
đất sau: giá đất nông nghiệp, giá đất trưng dụng, giá đất xuất nhượng và giá đất chuyển
nhượng.
- Giá đất nông nghiệp được xác định theo công thức: P 
- Giá đất trưng dụng: P1 

R
;
i

R1  R1  ;
i

2

Để hiểu rõ hơn giá trị phi vật thể, có thể xem Dấu ấn thương hiệu, Tg. Tôn Thất Nguyễn Thiêm.
Tôn Thất Nguyễn Thiêm, Dấu ấn thương hiệu T. 1, tr. 26.
4
Tôn Thất Nguyễn Thiêm, Dấu ấn thương hiệu T. 1, tr. 215. Dịch đúng ý là “tư bản có từ quan hệ”.
5
Tôn Thất Nguyễn Thiêm, Dấu ấn thương hiệu T. 1, tr. 139.
3

Trang 11


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

 R 2  R 2
i


- Giá đất xuất nhượng: P2  


 , với R 2  iP1  P1 1    ;


 R 3  R 3 
 , với R 3  iP2  P2 1    ;
i



- Giá đất chuyển nhượng: P3  

- Và nếu tiếp tục chuyển nhượng lần thứ n, thì giá đất sẽ là:
 R  R n 
Pn   n
 , với R n  iPn 1  Pn 1 1    .
i



- Từ sự phân tích trên đây, có thể dễ dàng nhận thấy rằng:
+ Sự hình thành giá đất đô thị luôn luôn gắn liền với địa tô ban đầu và sự tích
luỹ địa tô tăng thêm.
+ Sự tăng trưởng của địa tô và giá đất cũng không tách rời với tăng trưởng của
đầu tư vào đất đai, cái sau là điều kiện và môi giới giới thiệu cái trước.
+ Giá đất đô thị thực tế bao gồm hai bộ phận tổ thành: địa tô thật sự + lợi ích
vốn, không thể phân biệt rạch ròi hai cái này.
- Để làm sâu sắc nhận thức này, chúng ta dùng số liệu giả thiết trong bảng 1 để
luận giải6.
Bảng I.1.5. Quá trình hình thành và phân phối của địa tô đô thị thời kỳ kinh tế đi lên
Chính quyền

Nhà kinh doanh

kinh doanh
Đầu vào
Đầu ra
8
2
4
200
100
300

nhà đất kinh doanh
Đầu vào
Đầu ra

Quá trình hình thành
giá đất đai đô thị
A. Địa tô (Rn)
B. Địa tô tăng lên (Rn)
C. Giá mua đất [Pn = (Rn+Rn)/i, i=0,05]
D. Đầu tư thêm vào (Pn)
E. Giá thành đất (= C+D)
F. Giá đất lợi nhuận bình quân
[= E x (1+  ),  =0,2]
G. Giá đất (= F+B/i)

8
440
160
600

360

720

440

880

I.6.1. Ý nghĩa của việc nghiên cứu giá đất đai
- Ý nghĩa khoa học: thống nhất lý luận về giá trị đất đai.
- Ý nghĩa thực tiễn: phân biệt rõ khái niệm khung giá và bảng giá đất đai.
I .2. TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT
I.2.1. Một số khái niệm liên quan về giá đất
1.1. Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn
vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền
sử dụng đất.
6

Theo số liệu giả thiết của tác giả Nhiêu Hội Lâm, Kinh tế học đô thị, tr. 529.

Trang 12


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

1.2. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
1.3. Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp

được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.
1.4. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều
kiện bình thường là số tiền VNĐ tính trên một đơn vị diện tích đất được hình thành từ
kết quả của những giao dịch thực tế mang tính phổ biến giữa người cần chuyển
nhượng và người muốn được chuyển nhượng không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như
tăng giá do đầu cơ, do thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc,
quan hệ huyết thống.
I.2.2. Khái niệm khung giá và bảng giá đất đai
Khung giá đất đai được hiểu là giới hạn trên và giới hạn dưới về giá của một
loại đất đai cụ thể được xác định phù hợp với quy luật phân vùng sử dụng đất đai
nhằm bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất đai, cũng như đảm bảo cho đất đai được
sử dụng đúng với mục đích tiềm năng, (xem hình 3). Khung giá đất đai do Chính phủ
ban hành trong một giai đoạn phát triển kinh tế xã hội nhất định.
Bảng giá đất đai được xây dựng trên cơ sở khung giá đất đai, chi tiết hóa khung
giá đất đai theo sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng và kinh tế xã hội
của các vị trí trong phạm vi của từng phân vùng sử dụng đất đai. Bảng giá đất đai do
UBND các tỉnh thành ban hành định kỳ hàng năm.

R

12,0
Thương mại
và dịch vụ
7,0
Dân cư

Công nghiệp

2,0
0

A

Khu mua bán
và văn phòng

B

Khoảng cách đến trung tâm vị thế

Khu ở

Khu công nghiệp

Hình I.2.2. Mô hình phân khu chức năng đất đai đô thị
Trang 13


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

I.2.3. Các trường hợp hình thành giá đất ở nước ta
3.1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật Đất đai;
3.2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3.3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
I.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là các yếu tố cấu thành khả năng sinh lời của
đất đai, tạo ra lợi nhuận thu được từ sử dụng đất đai, bao gồm:
4.1. Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến thửa đất như đặc điểm tự nhiên của
thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất
Các yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của thửa đất bao gồm: vị
trí, hình thể, diện tích thửa đất, loại đất, tính chất đất…
Yếu tố an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất bao gồm những bảo đảm của Nhà
nước đối với người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền như: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Đặc điểm tự nhiên của thửa đất và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất là
những yếu tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Tuy nhiên, sự ảnh hưởng đó chỉ giới hạn
đối với từng thửa đất, chúng không ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng không đáng kể đối với
với sự tăng, giảm giá của những thửa đất khác. Do đó, đặc điểm tự nhiên của thửa đất
và an toàn pháp lý của quyền sử dụng đất không phải là những nguyên nhân cơ bản làm
biến động giá đất trên thị trường.
4.2. Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài
thửa đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, ở nước ta hiện quy hoạch sử dụng đất
được lập theo 4 cấp: cả nước, cấp tỉnh, cấp huyện và cấp xã. Trong đó, quy hoạch sử
dụng đất cấp xã là yếu tố cơ bản ảnh hưởng rõ nhất, lớn nhất và trực tiếp đến sự tăng,
giảm giá thị trường của những thửa đất trong vùng quy hoạch và có ảnh hưởng nhất
định đến giá thị trường của những thửa đất vùng lân cận. Mức độ ảnh hưởng đến giá đất
thị trường của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, cấp tỉnh giảm dần. Riêng quy hoạch sử
dụng đất của cả nước, do phạm vi điều chỉnh và tính định hướng thuộc tầm vĩ mô, nên sự
tác động của nó đối với thị trường quyền sử dụng đất hầu như không đáng kể. Do đó, yếu
tố quy hoạch sử dụng đất nói chung không phải là nguyên nhân cơ bản làm biến động giá
đất trên thị trường.
Cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất bao gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng
xã hội, chúng bao gồm hệ thống giao thông, cấp nước, thoát nước, cấp điện, thông tin

liên lạc; cơ sở y tế, trường học; cơ sở thương mại - dịch vụ. Khi các bộ phận cấu thành cơ
sở hạ tầng được xây dựng đầy đủ, đồng bộ và phù hợp với trình độ phát triển kinh tế, văn
hoá, xã hội của vùng, thì hiệu quả do chúng đem lại sẽ là lớn nhất. Hiệu quả nói ở đây
Trang 14


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

trước hết là hiệu quả việc khai thác, sử dụng đất đai và do vậy giá trị đất đai trong vùng
cũng vì thế mà tăng cao hơn so với nơi cơ sở hạ tầng thấp kém hoặc đầu tư không đồng
bộ.
Ngày nay ở nước ta cũng như ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, việc xây
dựng và phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đều được định hướng theo
quy hoạch sử dụng đất, hay nói cách khác đều được định hướng theo quy hoạch sử
dụng đất của từng vùng, từng khu vực trong đó mục đích sử dụng của từng thửa đất
thuộc khu vực đó, vùng đó đều được xác định cụ thể. Do vậy, cũng như quy hoạch sử
dụng đất chi tiết, cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị sử dụng đối với từng
thửa đất.
Quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất là những yếu tố
không chỉ ảnh hưởng đến giá của từng thửa đất mà còn ảnh hưởng đến giá của nhiều
thửa đất. Tuy nhiên, sự ảnh hưởng đó chỉ giới hạn đối với những thửa đất trong một
khu vực, một vùng nhất định nơi được hưởng lợi do hệ thống cơ sở hạ tầng đó đem lại
hoặc nơi mà các mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước quyết định và bảo đảm được
thực hiện. Quy hoạch sử dụng đất và cơ sở hạ tầng bên ngoài thửa đất không phải là
những nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường.
Mức độ ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đối với giá từng thửa đất trong
khu vực lập quy hoạch phụ thuộc vào các các mục đích sử dụng đất được xác định bởi
quy hoạch sử dụng đất đó và tiến độ thực hiện quy hoạch đó.

Mức độ ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đối với giá của từng thửa đất phụ
thuộc vào mức độ hoàn thiện và tính đồng bộ của cơ sở hạ tầng trong khu vực đó.
4.3. Nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trườngliên quan đến việc sử dụng đất
Một thửa đất được chuyển nhượng với giá cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường
do quan niệm, nhận thức, tập quán, tâm lý, điều kiện sống của bên bán hoặc bên mua
về một đặc điểm nào đó gắn với thửa đất, gắn với quyền sử dụng đất hoặc do thị
trường quyền sử dụng đất là một thị trường không hoàn hảo, thông tin cung cấp trên
thị trường thường không đầy đủ, đôi lúc bị sai lệch nhằm phục vụ lợi ích cho một
nhóm người nào đó. Phần chênh lệch giữa giá bán thực tế với giá thị trường trong
những trường hợp nêu trên chính là hệ quả của yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường. Ở
đây, yếu tố tâm lý được hiểu là một khái niệm thuộc phạm trù phong tục, tập quán của
một cộng đồng người, một địa phương cụ thể.
Trong một số trường hợp nhất định giá đất bị ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, xã
hội và môi trường. Căn cứ phạm vi ảnh hưởng giá đất của các yếu tố, có thể chia
chúng theo 2 nhóm sau đây:
- Các trường hợp trực tiếp ảnh hướng tới giá của từng thửa đất riêng biệt, thuộc
nhóm này gồm có:
+ Trường hợp những thửa đất bị phát mại hoặc bị bán đấu giá để thu hồi nợ;
+ Trường hợp thửa đất có người ở trong đó bị chết đột tử, chết do tự tử;
- Các trường hợp trực tiếp ảnh hướng tới giá của nhiều thửa đất thuộc nhóm này
gồm có:
+ Trường hợp các thửa đất thuộc khu vực bị ô nhiễm nặng về môi trường (không
khí, nước, tiếng ồn);
Trang 15


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

+ Trường hợp các thửa đất thuộc khu vực mà trật tự an toàn xã hội kém;
+ Trường hợp các thửa đất trong các quần cư đã hình thành từ lâu đời còn tồn
tại nhiều phong tục, tập quán lạc hậu;
Các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường là những yếu tố mang tính phổ biến,
nhưng biểu hiện của chúng thì rất khác nhau, tuỳ thuộc vào phong tục, tập quán và trình
độ nhận thức của người dân ở mỗi địa phương. Cùng một hiện tượng, một đặc điểm gắn
với thửa đất, nhưng người dân ở các địa phương khác nhau có phong tục, tập quán, mức
sống và trình độ nhận thức khác nhau thì có những quan niệm khác nhau. Do vậy, các yếu
tố tâm lý, xã hội, môi trường không phải phải là những nguyên nhân cơ bản làm biến
động giá đất trên thị trường.
Tuỳ theo đặc điểm của từng yếu tố mà phạm vi ảnh hưởng của chúng đối với giá
đất có khác nhau, cụ thể:
- Đối với yếu tố xã hội, môi trường, mức độ ảnh hưởng của chúng đối với giá đất
chỉ giới hạn trong phạm vi nhất định. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên giảm dần
theo khoảng cách bán kính từ tâm điểm nơi phát sinh yếu tố ảnh hưởng đến thửa đất.
- Đối với yếu tố tâm lý, mức độ ảnh hưởng của loại yếu tố này là rất thất thường
và chỉ giới hạn đối với từng thửa đất nhất định.
4.4. Nhóm yếu tố kinh tế - thị trường liên quan đến quyền sử dụng đất
Sự tác động của yếu tố kinh tế, thị trường đối với giá đất trên thực tế khó có thể
bóc tách được riêng rẽ bởi sự tác động của chúng đan xen nhau, quan hệ nhân - quả
của nhau. Vì vậy, khi nghiên cứu tác động của yếu tố kinh tế, thị trường đối với giá
đất, các nhà kinh tế thường sử dụng phương pháp nghiên cứu gián tiếp thông qua việc
phân tích, đánh giá tương quan cung - cầu về đất đai trên thị trường và chính sách,
pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai để xem xét, xác định mức độ tác động
của chúng đối với giá đất.
- Tương quan cung - cầu về đất trên thị trường:
Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái
không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung hoặc của tổng cầu một loại
hàng hoá nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hoá đó. Sự ảnh hưởng
đó diễn biến theo cơ chế sau đây:

+ Khi tổng cung tăng mà tổng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ
giảm; khi tổng cung giảm mà tổng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng.
+ Khi tổng cung và tổng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc
giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của tổng cung và tổng cầu; giá tăng khi tốc độ tăng
của tổng cầu lớn hơn tốc độ tăng của tổng cung và ngược lại.
Sự tác động của tương quan cung - cầu về đất đai trong thị trường quyền sử
dụng đất diễn biến có phần khác so với tương quan cung - cầu trong thị trường hàng
hoá thông thường. Trên một đơn vị hành chính xác định (xã, phường, thị trấn; quận,
huyện, thị xã...) tổng cung về một loại đất nào đó có thể được điều chỉnh thông qua
việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung về đất nói chung thì cơ bản
là cố định và bất biến (trừ trường hợp điều chỉnh về địa giới hành chính). Đây chính là
một đặc điểm rất cơ bản của thị trường quyền sử dụng đất, chính do sự tác động của
đặc điểm này mà giá đất trên thị trường - xét trên phương diện tổng quát luôn có xu
Trang 16


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

hướng tăng, mức tăng giá đất được quyết định bởi yếu tố cầu. Tuy nhiên, không phải
mọi nhu cầu về đất đai đều tác động đến tương quan cung - cầu giữa chúng, trong thực
tế chỉ có những nhu cầu có khả năng thanh toán là tác động đến tương quan cung - cầu.
- Chính sách, pháp luật của Nhà nước liên quan đến đất đai
Những chính sách, pháp luật của Nhà nước ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất thị
trường bao gồm:
+ Chính sách về tài chính, tín dụng liên quan đến người sử dụng đất như quy
định khung giá các loại đất và giá đất; quy định việc miễn, giảm tiền sử dụng đất; quy
định lãi suất tiền vay thế chấp để đầu tư vào đất đai, phát triển bất động sản; quy định
lãi suất tiền gửi ngân hàng; quy định việc bồi thường cho người sử dụng đất khi Nhà

nước thu hồi đất;
+ Chính sách đối với người sử dụng đất như các quy định về quyền của người
sử dụng đất;
+ Chính sách thuế đối với việc sử dụng đất như thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thuế sử dụng đất.
Những chính sách và quy định pháp luật nêu trên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp
đến giá của từng thửa đất mà còn ảnh hưởng làm biến động tăng, giảm giá các loại đất
trên thị trường quyền sử dụng đất nói chung.
Khi các chính sách của Nhà nước liên quan đến đất đai được thể chế hoá bằng
các quy phạm pháp luật phù hợp với cuộc sống, thì sẽ điều tiết giá đất trên thị trường
theo chiều hướng tích cực, thị trường quyền sử dụng đất ổn định và phát triển; ngược
lại nếu không phù hợp với cuộc sống sẽ làm cho giá đất trên thị trường biến động theo
chiều hướng tiêu cực, thị trường quyền sử dụng đất hoặc bị đóng băng hoặc trong tình
trạng rối loạn dễ phát triển thành những cơn sốt giá đất.
Có nhiều nguyên nhân làm biến động giá đất, nhưng nguyên nhân cơ bản làm
biến động giá đất trên thị trường đất đai ở nước ta đó là chính sách của Nhà nước về
đất đai và các chính sách khác liên quan đến đất đai như chính sách tài chính, tín
dụng, chính sách thuế.
Nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất trên thị trường tại từng vùng khu
vực bao gồm quy hoạch sử dụng đất, tương quan cung - cầu về đất đai và mức độ phát
triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của vùng đó.
I.2.5. Căn cứ pháp lý về định giá đất và quy định bảng giá các loại đất
- Luật đất đai 2003;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP Về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP Về ph ương pháp xác đ ịnh giá đất và
khun g giá các lo ại đất;
- Thông tư 80/2005/TT-BTC Hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và
điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất;

Trang 17


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất;
- Thông tư 145/2007/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
I.2.6. Các hình thức định giá đất
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại một thời điểm xác
định. Định giá đât có hai hình thức định giá đất hàng loạt và định giá đất cá biệt.
6.1. Định giá đất để xây dựng bảng giá các loại đất (định giá đất hàng loạt)
a) Khái niệm
Định giá đất hàng loạt nhằm mục đích xây dựng bảng giá các loại đất đai, là
hoạt động định kỳ của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
b) Mục đích, yêu cầu
Thực hiện chức năng quản lý giá đất của Nhà nước, làm căn cứ để xác định các
nghĩa vụ tài chính đất đai được quy định trong các văn bản pháp luật hiện hành và thực
hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
Việc định giá đất hàng loạt của Nhà nước phải thỏa mãn các yêu cầu sau đây:
- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong

điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
- Xác định được mức giá chuẩn mang tính phổ biến cho một vùng giá trị có
cùng điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và kết cấu hạ tầng, có mục đích sử dụng hiện
tại cụ thể.
6.2. Định giá đất cá biệt
a) Khái niệm
Định giá đất cá biệt là sự ước tính giá trị một thửa đất, hay một vài thửa đất có
mục đích sử dụng nhất định phục vụ cho một nhu cầu cụ thể nào đó (bồi thường, mua
bán, thế chấp, góp vốn, v.v…); là hoạt động thường xuyên của các tổ chức có thẩm
quyền, cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức có chức năng thẩm định giá đáp ứng
nhu cầu thường xuyên của các đối tượng liên quan đến giao dịch đất đai.
b) Mục đích, yêu cầu
Đáp ứng các nhu cầu định giá trong những trường hợp cụ thể từ phía cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai trong việc xác định các nghĩa vụ tài chính đất đai, hay từ
những người sử dụng đất khi tham gia vào các giao dịch đất đai.
Việc định giá đất cá biệt phải thỏa mãn các yêu cầu sau đây:
- Phải căn cứ vào khả năng sinh lời của thửa đất và mức giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường trong vùng định
giá;
Trang 18


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

- Phải tính đến các yếu tố đặc thù liên quan trực tiếp đến thửa đất làm tăng giảm
khả năng sinh lời của thửa đất đó, như diện tích, hình thể, chất đất, địa hình, vị trí, mục
đính sử dụng, tình trạng pháp lý, v.v…

I.3. Các phương pháp định giá bất động sản hiện nay
I.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của
một thửa đất có liên quan mật thiết với giá trị của các thửa đất tương tự đã được
chuyển nhượng trên thị trường. Ở đây giá trị thị trường của mỗi bất động sản được
hiểu là kết quả tổng hoà của giá trị chủ quan (giá trị do người chủ bất động sản xác
định) và giá trị khách quan (giá trị do những yếu tố khách quan tác động sinh ra). Trên
thực tế, không thể có hai bất động sản giống hệt nhau ở tất cả các yếu tố. Vì vậy,
không thể áp đặt một cách máy móc giá bán của một bất động sản này cho một bất
động sản khác, cho dù chúng có rất nhiều điểm giống nhau. Tuy nhiên người ta có thể
sử dụng giá bán trên thị trường của những bất động sản so sánh tương tự với bất động
sản cần định giá để xác định giá trị cho những bất động chủ thể cần định giá bằng cách
điều chỉnh cộng thêm hoặc trừ bớt trên giá bán của bất động sản so sánh. Sự điều
chỉnh này phản ánh sự khác biệt giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
định giá. Việc điều chỉnh tăng hay giảm giá bán của bất động sản so sánh là tuỳ theo
tính chất và mức độ tác động tích cực hay tiêu cực của các yếu tố khách quan đối với
bất động sản chủ thể so với bất động sản so sánh.
Đồ thị cho thấy, với một nguồn lực tài chính cho trước, khách hàng có thể lựa
chọn các bất động sản so sánh cùng nằm trên đường đồng lượng hoặc phân bố quanh
đó. Các khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu nếu không gây ra
những khác biệt đáng kể sẽ có cùng giá trị thị trường và cùng nằm trên đường đồng
lượng. Trong trường hợp có sự chênh lệch đáng kể thì bất động sản mục tiêu sẽ phân
bố quanh bất động sản so sánh, nằm hai bên đường đồng lượng.
CL

Đường đẳng
lượng

A

Đường
đẳng phí

VN

Biểu đồ I.3.1. Phương pháp so sánh

Trang 19


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

Bên cạnh những ưu điểm, phương pháp so sánh cũng có những hạn chế nhất
định (phương pháp so sánh không có mô hình và công thức nhất định. Vì vậy, kết quả
định giá còn tuỳ thuộc rất nhiều vào kinh nghiệm và kiến thức của người định giá).
Nếu bất động sản so sánh nằm trên đường ngưỡng đã được xây dựng trước;
ngoài các đánh giá phần nhiều mang tính chủ quan, kinh nghiệm của người định giá;
các đánh giá của định giá viên sẽ có độ tin cậy cao hơn, thuyết phục hơn bằng cách xác
định khoảng cách giữa bất động sản mục tiêu và đường đồng mức thỏa dụng.
I.3.2. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí dựa trên nguyên tắc thay thế có nghĩa là giá trị của một bất
động sản hiện tại bằng chí phí mua một địa điểm tương tự và xây dựng công trình có
tiện ích tương tương để thay thế. Có thể biểu diễn đơn giản theo công thức sau:
Phương pháp chi phí là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị
thị thị trường của một bất động sản có thể ước tính bằng giá đất cộng với giá tài sản
gắn liền với đất đó sau khi đã được khấu hao.
Công thức:
Giá bất động sản = Giá đất + Chi phí xây dựng mới – Lượng khấu hao tích lũy

Giả thiết quan trọng để thực hiện phương pháp chi phí và phương pháp thặng
dư (hệ quả của phương pháp chi phí) là “các công trình xây dựng trên miếng đất đã
khai thác tới mức sử dụng cao nhất và tốt nhất” (thực tế cho thấy rất khó xác định
được giả thiết này). Giả thiết này có thể được mô tả bằng đồ thị Chất Lượng-Vị Thế
như sau:

Biểu đồ I.3.2.. Phương pháp chi phí
Giao điểm giữa đường đồng lượng/đường cong bàng quan và đường đẳng
phí/đường ngân sách là tổ hợp sản xuất/tổ hợp tiêu dùng tối ưu, tức là bất động sản
mục tiêu ở mức khai thác, sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất. Các điểm khác trên đường
đẳng lượng tuy có cùng giá với bất động sản mục tiêu nhưng không thỏa mãn điều
kiện này.
I.3.3. Phương pháp thặng dư
Trang 20


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

Phương pháp thặng dư được thực hiện trên cơ sở lý luận cho rằng: giá trị của
bất động sản chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính giả định cho một mục
đích xác định cụ thể trong tương lai khấu trừ toàn bộ chi phí để tạo ra sự phát triển giả
định.
Giá đất = Giá trị bất động sản – Chi phí phát triển
Phương pháp thặng dư thực chất được suy ngược từ phương pháp chi phí.
I.3.4. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường hiện tại của một
thửa đất, dựa trên các thu nhập mà thửa đất đó sẽ mang lại hoặc có khả năng sẽ mang
lại trong tương lai.

Tuy nhiên, hạn chế đáng kể nhất của phương pháp này là ở phương pháp tính
của nó. Giá trị của bất động sản phụ thuộc vào kỳ vọng khả năng sinh lợi của nó, điều
này hợp lý; song khi thực hiện phương pháp trên thực tế, người ta lại dựa vào thu nhập
thuần nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản đó. Cần lưu ý thu nhập nhận
được trên không gian lãnh thổ đó là tổng hòa của bốn yếu tố: đất đai, lao động, vốn và
quản lý chứ không chỉ đơn thuần do bất động sản mang lại. Phương pháp đầu tư không
tách rời được ba yếu tố kia ra khỏi khả năng sinh lợi của tự bản thân bất động sản
(thực tế cho thấy thu nhập nhận được trên không gian lãnh thổ bất động sản trong
nhiều trường hợp là kết quả của một quá trình lao động quản lý hiệu quả hơn là chính
bản thân bất động sản; chẳng hạn hai doanh nghiệp có quy mô, tính chất loại hình kinh
doanh như nhau; doanh nghiệp A đặt ở nơi có vị thế cao, doanh nghiệp B ở nơi có vị
thế thấp nhưng kết quả lợi nhuận thu được của hai doanh nghiệp vẫn có thể ngang
nhau; khi đó, theo phương pháp này Giá trị bất động sản = K/R có thể cho giá trị
ngang nhau và kết luận rút ra theo phương pháp này là giá trị bất động sản A bằng giá
trị bất động sản B  quá vội vàng, không phản ánh được khả năng sinh lợi thực của
chính bản thân bất động sản).
Nếu xây dựng được đường ngưỡng, khả năng sinh lợi thực của tự bản thân bất
động sản sẽ bộc lộ rõ, quyết định của định giá viên sẽ đáng tin cậy hơn.
Khi biểu diễn theo đồ thị điểm hòa vốn (BEP), hiệu quả đầu tư được thể hiện:
FC: chi phí cố định
TC: tổng chi phí
TR: tổng doanh thu

Trang 21


Ngành Quản lý Thị trường Bất động sản

SVTH: Võ Văn Hòa

Biểu đồ I.3.4. Lợi nhuận từ loại hình phát triển bất động sản
Đồ thị đưa ra một cách lý giải kinh tế về một vấn đề xã hội-vấn đề “nhà ở cho
người có thu nhập thấp”. Rõ ràng các nhà đầu tư sẵn sàng bỏ ra một lượng tư bản lớn
hơn để tạo được một bất động sản có Vị Thế - Chất Lượng cao để thu nguồn lợi nhuận
hấp dẫn hơn! (Chẳng hạn, tại sao thay vì phát triển Phú Mỹ Hưng thành một khu nhà ở
cho người có thu nhập thấp với một chi phí phải chăng cho một chỗ ở có Vị Thế - Chất
Lượng tương đối, thì các nhà đầu tư lại phát triển nó thành một khu chung cư cao cấp?
Câu trả lời ở đây phải chăng là vì lợi nhuận của nhà đầu tư?)
I.3.5. Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp ước tính tổng thu nhập hay các khoản thu bắt
nguồn từ công việc kinh doanh được tiến hành trên bất động sản định giá, từ đó trừ đi
những chi phí hoạt động phát sinh đối với thu nhập, số dư còn lại có thể được thanh
toán bằng tiền thuê. Giá trị tiền cho thuê ước tính sau đó được vốn hoá theo tiền thuê.

Trang 22