Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện hoành bồ, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2011 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
………..………

ĐẶNG ĐÌNH LINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011
- 2015

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
………..………

ĐẶNG ĐÌNH LINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN HOÀNH BỒ, TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011
- 2015
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên - 2016


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Đặng Đình Linh


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên
của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Đức Nhuận, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học,
đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi
trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo
sau đại học, Khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận

tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Ủy
ban nhân dân huyện Hoành Bồ, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoành Bồ,
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Hoành Bồ, Ủy ban nhân dân và công
chức địa chính xây dựng của các xã, thị trấn thuộc huyện Hoành Bồ đã giúp đỡ và
tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn
thành luận văn./.
Tác giả luận văn

Đặng Đình Linh


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................................
i

LỜI

CẢM

ƠN

...........................................................................................................................ii

MỤC

LỤC.................................................................................................................................iii
DANH

MỤC

CÁC

.....................................................................................................vi

BẢNG
MỞ

ĐẦU

.................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................3
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp quyền sử dụng
đất và lập hồ sơ địa chính
.......................................................................................4
1.1.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, lập hồ sơ địa
chính........................................................................................4
1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính
..........................................................................9
1.2. Những quy định chung về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và lập hồ sơ địa chính

...........................................................................................16
1.2.1. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động.....................16
1.2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................................20
1.2.3. Hồ sơ địa chính........................................................................................22
1.3. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ
sơ địa chính của một số nước trên thế giới
................................................................23


iv
1.3.1 Tại Mỹ ......................................................................................................23
1.3.2 Tại Pháp....................................................................................................23
1.3.3 Tại Thái Lan .............................................................................................24
1.4. Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa
chính trên địa bàn cả nước và tỉnh Quảng Ninh
...................................................24


v

1.4.1. Kết quả đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn cả nước.
...................................................................................................................24
1.4.2. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa
chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
..................................................................26
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........28
2.1.
Đối
tượng

nghiên
....................................................................................28

cứu

2.2.
Phạm
vi
nghiên
.......................................................................................28

cứu

2.2.1. Phạm vi không gian .................................................................................28
2.2.2. Phạm vi thời gian ....................................................................................28
2.3.
Nội
dung
cứu......................................................................................28
2.4.
Phương
pháp
...............................................................................29

nghiên

nghiên

cứu

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
.......................................29
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
.......................................................29
2.4.3. Phương pháp chuyên gia .........................................................................29
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu, phân tch và đánh giá ..................................29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...............................................................................31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Hoành Bồ ............................31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................31
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ........................................................................34
3.1.3. Thực trạng phát triển của các ngành kinh tế ...........................................41
3.1.4. Đánh giá chung về đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội...........................44
3.2. Tình hình sử dụng
....................................45

đất

trên

địa

bàn

huyện

Hoành

Bồ

3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Hoành Bồ năm 2015 ...............................45

3.2.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Hoành Bồ ......................................48
3.3. Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử


vi
dụng đất, lập hồ sơ địa chính của huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh qua 2 giai
đoạn (Giai đoạn thực hiện theo luật 2003 và giai đoạn thực hiện theo luật
2013)
...............................................................................................................................5
0
3.3.1. Tổng số lượng hồ sơ được tiếp nhận trong thủ tục đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành
Bồ.................................50


vi
i
3.3.2. Tình hình thu nộp ngân sách từ cấp giấy chứng nhận QSD đất trên địa
bàn huyện giai đoạn 2011-2015
........................................................................64
3.3.3. Thời gian giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện Hoành Bồ
................................................................................................65
3.3.4. Tình hình lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn
2011-2015..........................................................................................................66
3.4. Đánh giá chung về tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Hoành Bồ và tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng
đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất......................68
3.4.1. Đánh giá chung về hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

trên địa bàn huyện Hoành Bồ
............................................................................68
3.4.2. Tìm hiểu những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
..........................................................................69
3.5. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền

sử

dụng

đất

trên

địa

bàn

huyện

Hoành

Bồ

.................................................71
3.5.1. Giải pháp về xây dựng đội ngũ cán bộ ....................................................71
3.5.2. Giải pháp về tăng cường công tác Quản lý Nhà nước về đất đai ............71
3.5.3. Giải pháp về hoàn thiện chính sách pháp luật đât đai .............................72

3.5.4. Giải pháp nâng cao ý thức pháp luật đất đai cho cán bộ và nhân dân ....73
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..............................................................................................74
1.Kết
..............................................................................................................74

luận

2. Kiến nghị...........................................................................................................75


vi
ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng diện tch, dân số huyện Hoành Bồ năm 2015 .........................35
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 huyện Hoành Bồ.................................46
Bảng 3.3. Hiện trạng trình độ công chức địa chính ..................................................49
- xây dựng cấp xã huyện Hoành Bồ ..........................................................................49
Bảng 3.4. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các đơn vị ................50
hành chính huyện Hoành Bồ theo hồ sơ từ 20112015.............................................50
Bảng 3.5. Tình hình thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..................51
các đơn vị hành chính huyện Hoành Bồ theo diện tch từ 2011 - 2015
....................51
Bảng 3.6. Tình hình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện Hoành Bồ theo luật đất đai 2003
.........................................................52
Bảng 3.7. Tình hình thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại
huyện Hoành Bồ theo luật đất đai 2013
.........................................................53
Bảng 3.8. Kết quả cấp GCNQSD đất Nông nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo luật đất

đai 2003 (từ 2011 đến hết tháng 6/2014)
.......................................................54
Bảng 3.9. Kết quả cấp GCNQSD đất Nông nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo Luật
đất đai 2013 (từ tháng 7/2014 đến hết 2015)
.................................................55
Bảng 3.10. Nguyên nhân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 20112015..............................................56
Bảng 3.11. Kết quả cấp GCNQSD đất Lâm nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo luật đất
đai 2003 (từ 2011 đến 31/6/2014)
..................................................................58
Bảng 3.12. Kết quả cấp GCNQSD đất Lâm nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo Luật
Đất đai 2013 (từ 01/7/2014 đến hết năm 2015)
.............................................59


ix
Bảng 3.13. Nguyên nhân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 20112015..............................................60
Bảng 3.14. Kết quả cấp GCNQSD đất phi nông nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo
Luật Đất đai 2003 (từ 2011 đến hết tháng 6/2014)
........................................61
Bảng 3.15. Kết quả cấp GCNQSD đất Phi nông nghiệp tại huyện Hoành Bồ theo
Luật Đất đai 2013 (từ tháng 7/2014 đến hết 2015)
........................................62


vii

Bảng 3.16. Nguyên nhân không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 20112015..............................................64

Bảng 3.17. Tổng hợp mức thu phí, lệ phí từ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Hoành Bồ giai đoạn 2011-2015
......................................65
Bảng 3.18. Tổng hợp tiến độ thực hiện cam kết cấp giấy chứng nhận từ 2011-2015
...66
Bảng 3.19. Tình hình đo đạc, thành lập bản đồ phục vụ công tác quản lý đất đai,
cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Hoành
Bồ................................................66
Bảng 3.20. Những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất qua ý kiến của người dân
........................................70


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho loài người,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng, là tài sản lớn
và quan trọng nhất của mỗi quốc gia. Chính vì thế, để đất có thể sử dụng cho các
mục đích khác nhau một cách hiệu quả, sự phân bố và sử dụng đất hợp lý là chìa
khoá cần thiết có ý nghĩa sống còn đối với sự tồn tại của con người.
Quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đặt ra những yêu cầu to lớn đối với
công tác quản lý Nhà nước về mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, trong đó quản
lý nhà nước về đất đai là một nội dung quan trọng trong nghiên cứu các quan
hệ phát sinh trong quá trình sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân. Để phù hợp
với quá trình đổi mới kinh tế, Đảng và Nhà nước ta luôn quan tâm đến vấn đề đất
đai, đã ban hành nhiều văn bản pháp luật nhằm quản lý đất đai, điều chỉnh các mối
quan hệ đất đai theo kịp với tình hình thực tế. Đầu tiên là Hiến pháp năm 1992,

tiếp đó là Luật đất đai các năm 1987, 1993, 2003, các Luật sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật các năm 1998, 2001 và gần đây nhất là sự ra đời của Luật Đất đai
năm 2013 cùng với các văn bản pháp luật có liên quan.
Luật đất đai năm 2003 đã quy định 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Trong đó, công tác đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là
một trong những nội dung quan trọng nhất. Luật Đất đai năm 2003 đã quy định
quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử
dụng đất ở các địa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết
như: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng
đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện
các quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do
khác nhau; Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển
kinh tế, dựa vào


2
khung giá đất do Nhà nước ban hành hàng năm còn nhiều bất cập, gây bức xúc cho
người dân... Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng
sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối
với hộ gia đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp
luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc
biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng
đất. [12]
Luật đất đai năm 2013 được ban hành đã khắc phục những tồn tại, hạn chế
của Luật đất đai năm 2003 và tiếp tục khẳng định “Đăng ký đất đai, lập và quản lý
hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất” là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất
đai. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống thông

tin đầy đủ, chặt chẽ, kịp thời giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất; là cơ sở để
Nhà nước quản lý hiệu quả toàn bộ đất đai theo pháp luật, để từ đó bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đảm bảo chế độ quản lý Nhà
nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. [14]
Hoành Bồ là một huyện miền núi nằm ở phía bắc tỉnh Quảng Ninh, cách trung
tâm thành phố Hạ Long khoảng 10 km về phía Nam. Trong những năm gần đây,
huyện Hoành Bồ có tốc độ đô thị hóa nhanh dẫn đến giá đất trên thị trường tăng
cao và diễn biến phức tạp, nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội ngày càng gia tăng. Số liệu thống kê lượng hồ sơ người sử
dụng đất đã thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập hồ sơ địa chính qua cơ quan nhà nước trên địa bàn huyện Hoành Bồ chưa phản
ánh đúng thực trạng sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác và mang tính
thực tế về công tác, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện,
cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng công tác tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại
sao? Giải pháp để giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và
chính xác ba câu hỏi này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn
tiếp theo. [15]
Xuất phát từ thực tiễn trên, đồng thời nhận thức tầm quan trọng của công tác
đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính, được sự phân công của
khoa Quản lý đất đai, dưới sự hướng dẫn của giảng viên TS Nguyễn Đức Nhuận Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng sự giúp đỡ của Phòng Tài nguyên và


3
Môi trường huyện Hoành Bồ, văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện


4
Hoành Bồ, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn

2011 - 2015”.
2. Mục têu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh
để tìm ra những kết quả đạt được và khó khăn, hạn chế trong việc thực hiện cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy
nhanh tiến độ cũng như nâng cao hiệu quả của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Qua quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài, học viên đánh giá được về
điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội, thực trạng sử dụng đất, tình hình thực hiện
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên bàn huyện
Hoành Bồ, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011-2015 (trong đó có: Giai đoạn thực hiện
theo Luật Đất đai năm 2003 và giai đoạn thực hiện theo Luật Đất đai năm 2013). Từ
đó, đánh giá được những yếu tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và đề xuất những giải pháp phù hợp với thực tế của
huyện.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tễn
Từ kết quả nghiên cứu đề tài góp phần làm cơ sở lý luận để đưa ra những
đánh giá khách quan về quá trình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính hiện nay.
Quá trình nghiên cứu đề tài giúp học viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà
nước về đất đai và thực tiễn việc thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính tại địa phương, góp phần giúp
người sử dụng đất cũng như cơ quan quản lý nhà nước trên địa bàn huyện Hoành
Bồ thấy được thực tế những hạn chế, tồn tại qua những phản ánh, đánh giá của
người dân. Từ đó, đưa ra những giải pháp đúng đắn, khoa học, hiệu quả, phù hợp
hơn với thực tiễn để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý
Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo.

5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp quyền sử dụng
đất và lập hồ sơ địa chính
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính
(Khoản
15, Điều 3, Luật Đất đai 2013). [14]
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
(Khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai 2013). [14]
Giấy chứng nhận là tên gọi chung của các loại giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở (Khoản 4, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
ngày
19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường). [3]
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và
tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để
phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức,
cá nhân có liên quan (Khoản 1, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường). [3]

1.1.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập hồ sơ địa chính
1.1.1.1. Nêu khái niệm, vai trò của công tác đăng ký, cấp gấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng đối với toàn nhân loại. Đất đai là môi
trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, là nơi diễn ra mọi hoạt động của xã hội, là


6
nơi xây dựng trụ sở Quốc phòng an ninh, công trình phúc lợi phục vụ đời sống của


7
người dân. Song đất đai là tài nguyên có hạn trong khi đó nhu cầu về đất đai ngày
một tăng gây khó khăn trong quá trình sử dụng đất, làm ảnh hưởng đến công tác
quản lý đất đai. Đặc biệt hiện nay do quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá diễn
ra mạnh mẽ. Nhất là khi nước ta gia nhập tổ chức thương mại WTO, đó là động lực
để tiến tới xu hướng toàn cầu hoá, thu hút đầu tư, phát triển kinh tế đất nước.
Và đây cũng chính là nguyên nhân kéo theo nhu cầu về nhà ở, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp tăng lên làm cho diện tch đất nông nghiệp giảm đi, gây
khó khăn trong côgn tác quản lý đất đai. Vì vậy với mỗi quốc gia thì công tác quản
lý đất đai đều đóng vai trò rất quan trọng.
Đối với nước ta, công tác quản lý đất đai được Đảng và Nhà nước quan tâm
sâu sắc. Thực chất của việc quản lý đất đai chính là việc quản lý thửa đất với 3 nội
dung chính là diện tch ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất và người
sử dụng đất.
Đăng ký, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính là một công cụ để bảo vệ lợi ích
của Nhà nước cũng như lợi ích công dân. Tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay công
tác này cũng gặp những khó khăn trên cả hai phương diện chủ quan và khách quan.
Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC đem lại những lợi ích đối với

Nhà nước và xã hội là:
- Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế
chuyển quyền sử dụng đất...
- Phục vụ quy hoạch;
- Giám sát giao dịch đất đai;
- Phục vụ quản lý trật tự trị an.
Lợi ích đối với công dân là:
- Tăng cường về chủ quyền đối với đất đai;
- Khuyến khích đầu tư cá nhân;
- Mở rộng khả năng vay vốn;
- Hỗ trợ giao dịch về đất đai;
- Giảm tranh chấp đất đai...
Với những lợi ích như trên cho thấy công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập
HSĐC là một công việc không thể thiếu trong quản lý Nhà nước về đất
đai.


8
1.1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ở Việt Nam qua các giai
đoạn
Trải qua bốn nghìn năm lịch sử, nhân dân Việt Nam lao động cần cù, chiến
đấu dũng cảm để dựng nước và giữ nước. Cuộc đấu tranh lâu dài, bền bỉ vì độc lập,
tự do đã hun đúc nên truyền thống kiên cường, bất khuất của dân tộc ta. Từ
năm
1930 đến nay, dưới sự lãnh đạo của Đảng cộng sản Việt Nam, nước Việt Nam
chúng ta đã xây dựng 05 bản Hiến pháp và gắn liền với đó là sự thay đổi về quyền
sở hữu đất đai qua từng giai đoạn.
a. Hiến pháp năm 1946
Hiến pháp năm 1946 được Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hoà thông
qua ngày 9/11/1946. Tại Hiến pháp này chỉ công nhận chế độ tư hữu về tài sản của

công dân chưa công nhận quyền sử dụng đất đai và chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai.
“Cuộc cách mạng tháng Tám đã giành lại chủ quyền cho đất nước, tự do cho
nhân dân và lập ra nền dân chủ cộng hoà. Sau tám mươi năm tranh đấu, dân tộc
Việt Nam đã thoát khỏi vòng áp bức của chính sách thực dân, đồng thời đã gạt
bỏ
chế độ vua quan. Nước nhà đã bước sang một quãng đường
mới.
Nhiệm vụ của dân tộc ta trong giai đoạn này là bảo toàn lãnh thổ, giành độc
lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ.
Được quốc dân giao cho trách nhiệm thảo bản Hiến pháp đầu tiên của nước
Việt Nam dân chủ cộng hoà, Quốc hội nhận thấy rằng Hiến pháp Việt Nam phải ghi
lấy những thành tích vẻ vang của Cách mạng và phải xây dựng trên những nguyên
tắc dưới đây:
- Đoàn kết toàn dân, không phân biệt giống nòi, gái trai, giai cấp, tôn giáo.
- Đảm bảo các quyền tự do dân chủ.
- Thực hiện chính quyền mạnh mẽ và sáng suốt của nhân dân.
Với tinh thần đoàn kết, phấn đấu sẵn có của toàn dân, dưới một chính thể


9
dân chủ rộng rãi, nước Việt Nam độc lập và thống nhất tiến bước trên đường vinh
quang, hạnh phúc, cùng nhịp với trào lưu tiến bộ của thế giới và ý nguyện hoà bình
của nhân loại”. (Trích Hiến pháp năm 1946) [30]


10
b. Hiến pháp năm 1959
Hiến pháp năm 1959 được Quốc hội nước Việt Nam dân chủ cộng hoà khoá
thứ nhất, kỳ họp thứ 11, nhất trí thông qua trong phiên họp ngày 31 tháng 12 năm

1959. Hiến pháp 1959 đã khẳng định: Nhà nước của ta là Nhà nước dân chủ nhân
dân, dựa trên nền tảng liên minh công nông, do giai cấp công nhân lãnh đạo. Hiến
pháp quy định chế độ chính trị, kinh tế và xã hội của nước ta, quan hệ bình đẳng
giúp nhau giữa các dân tộc trong nước, bảo đảm đưa miền Bắc nước ta tiến lên chủ
nghĩa xã hội, không ngừng nâng cao đời sống vật chất và văn hoá của nhân dân, xây
dựng miền Bắc vững mạnh làm cơ sở cho cuộc đấu tranh hoà bình thống nhất nước
nhà.
Tại Điều 11, Hiến pháp năm 1959 quy định “ở nước Việt Nam dân chủ cộng
hoà trong thời kỳ quá độ, các hình thức sở hữu chủ yếu về tư liệu sản xuất hiện nay
là: hình thức sở hữu của Nhà nước tức là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp
tác xã tức là hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu
của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc”.[30]
Tại thời điểm này công nhận ba chế độ sở hữu khác nhau về tư liệu sản xuất,
trong đó bao gồm cả đất đai.
c. Hiến pháp năm 1980
Kế thừa và phát triển Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959, Hiến pháp
này tổng kết và xác định những thành quả đấu tranh cách mạng của nhân dân Việt
Nam trong nửa thế kỷ qua, thể hiện ý chí và nguyện vọng của nhân dân Việt Nam,
bảo đảm bước phát triển rực rỡ của xã hội Việt Nam trong thời gian tới.
Là luật cơ bản của Nhà nước, Hiến pháp này quy định chế độ chính trị, kinh
tế, văn hoá và xã hội, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân, cơ cấu tổ chức và
nguyên tắc hoạt động của các cơ quan Nhà nước. Nó thể hiện mối quan hệ
giữa Đảng lãnh đạo, nhân dân làm chủ và Nhà nước quản lý trong xã hội Việt Nam.
Toàn thể nhân dân Việt Nam đoàn kết chặt chẽ dưới lá cờ bách chiến bách
thắng của Đảng cộng sản Việt Nam, ra sức thi hành Hiến pháp, giành những thắng
lợi to lớn hơn nữa trong sự nghiệp xây dựng chủ nghĩa xã hội và bảo vệ Tổ quốc xã
hội chủ nghĩa.


11

Hiến pháp năm 1980 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khoá VI, kỳ họp thứ 7, nhất trí thông qua trong phiên họp ngày 18 tháng 12
năm 1980.
Với sự thay đổi lớn lao trong việc khẳng định quyền sở hữu toàn dân về đất
đai, tại Điều 19, Hiến pháp năm 1980 đã quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm
mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí
nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc
doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ
thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và
công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ quốc phòng; hệ thống thông tin
liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ
sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước
- đều thuộc sở hữu toàn dân”.[30]
d. Hiến pháp năm 1992
“Từ năm 1986 đến nay, công cuộc đổi mới toàn diện đất nước do Đại hội lần
thứ VI của Đảng cộng sản Việt Nam đề xướng đã đạt được những thành tựu bước
đầu rất quan trọng. Quốc hội quyết định sửa đổi Hiến pháp năm 1980 để đáp ứng
yêu cầu của tình hình và nhiệm vụ mới.
Hiến pháp này quy định chế độ chính trị, kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc phòng,
an ninh, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân, cơ cấu, nguyên tắc tổ chức và
hoạt động của các cơ quan Nhà nước, thể chế hoá mối quan hệ giữa Đảng lãnh
đạo, nhân dân làm chủ, Nhà nước quản lý” (Trích Lời nói đầu - Hiến pháp năm
1992).[30]
Hiến pháp năm 1992 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khoá VIII, kỳ họp thứ 11 nhất trí thông qua trong phiên họp ngày 15 tháng 4
năm 1992, đã một lần nữa tái khẳng định quyền sở hữu toàn dân về đất đai do nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Tại Điều 17, Hiến pháp năm 1992 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn
nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời,
phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các

ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc


12
phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều
thuộc sở hữu toàn dân”.
Tại Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định “Nhà nước thống nhất quản lý
toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và
có hiệu quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài;
Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết
kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của
pháp luật”.
Tại Điều 1, Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1, Điều 5, Luật Đất đai năm 2003
tiếp tục khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản
lý”.
đ. Hiến pháp năm 2013
Tiếp tục kế thừa Hiến pháp năm 1946, Hiến pháp năm 1959, Hiến pháp năm
1980 và Hiến pháp năm 1992, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
khoá XIII, kỳ họp thứ 6 nhất trí thông qua Hiến pháp năm 2013 ngày 28 tháng 11
năm 2013, tiếp tục khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” - Điều 53. [30]
Sau đó, Luật Đất đai 2013 được ban hành đã quy định: “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao
quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” tại Điều 4 và
quy định về Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai tại Điều 13.
1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, lập hồ sơ địa chính
1.1.2.1. Thời kỳ trước ngày 01/7/2004 (trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi

hành)
Trong các thời kỳ khác nhau, Nhà nước ta đã ban hành hệ thống văn bản pháp
luật phù hợp với hoàn cảnh thực tế đất nước để đảm bảo tnh chặt chẽ, làm cơ sở
pháp lý cho công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính thửa đất. Cho
đến nay, hệ thống văn bản pháp luật về công tác đăng ký , cấp GCNQSDĐ và lập
HSĐC ngày càng được hoàn thiện giúp cho cơ quan quản lý đất đai và người sử


13
dụng đất có thể thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình.