Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã đồng xoài, tỉnh bình phước

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

NGUYỄN HỒNG PHƢƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ ĐỒNG XOÀI, TỈNH BÌNH PHƢỚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - 2017


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

NGUYỄN HỒNG PHƢƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ ĐỒNG XOÀI, TỈNH BÌNH PHƢỚC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

Hà Nội - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Đề tài :“Đánh giá thực trạng công tác đăng ký c ấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị
xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước”là công trình do chính tác giả tìm hiểu, nghiên
cứu và thực hiện. Những nội dung, ý tƣởng của các tác giả khác trong các tài liệu
tham khảo đều đƣợc trích dẫn đầy đủ theo đúng quy định. Nội dung của Luận văn
này không sao chép từ bất kỳ luận văn hay tài liệu nào khác.
Tác giả chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của Luận văn.
Tác giả

Nguyễn Hồng Phƣơng

i


LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm sâu sắc đến các thầy, các cô trong Khoa Địa
lý, Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội. Nhờ sự quan
tâm, hƣớng dẫn, giúp đỡ và giảng dạy tận tình của các thầy, các cô trong quá trình
học tập và thực hiện luận văn, tôi đã hiểu biết, nắm rõ đƣợc nhiều hơn những kiến
thức về chuyên ngành Quản lý đất đai.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến PGS.TS
Phạm Quang Tuấn - Trƣởng Khoa Địa lý, Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại
học Quốc gia Hà Nội, ngƣời đã trực tiếp hƣớng dẫn, giúp đỡ và giảng dạy tận tình
để tôi hoàn thành Luận văn thạc sĩ khoa học này.

Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tập thể Phòng Tài nguyên và Môi
trƣờng Thị xã Đồng Xoài, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Phƣớc, Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Đồng Xoài, các cán bộ địa chính và nhân dân địa
phƣơng các xã, phƣờng thuộc địa bàn nghiên cứu đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi
trong công tác thu thập số liệu, tài liệu, để tôi hoàn thành Luận văn thạc sĩ khoa
học này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã
quan tâm, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện Luận văn thạc sĩ khoa học này.
Mặc dù đã rất cố gắng, nhƣng Luận văn thạc sĩ khoa học này không tránh
khỏi những hạn chế, thiếu sót. Vì vậy, tôi kính mong nhận đƣợc sự quan tâm, góp ý
của các thầy, các cô và các bạn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả
Nguyễn Hồng Phƣơng

ii


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn ..................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ......................................................................................... 3
3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................ 3
4. Nhiệm vụ nghiên cứu ....................................................................................... 3
5. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 4
6. Phƣơng pháp nghiên cứu .................................................................................. 4
7. Cấu trúc luận văn.............................................................................................. 5
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ............................................... 6

1.1. Cơ sở khoa học .............................................................................................. 6
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai ........................................................................... 6
1.1.2. Quyền sử dụng đất ............................................................................... 6
1.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ......................... 8
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất ................................................................................................. 11
1.1.5. Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ................ 12
1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ............................ 16
1.2.1. Một số khái niệm ................................................................................ 16
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với các
nội dung quản lý nhà nước về đất đai....................................................................... 17
1.2.3. Cơ sở pháp lý của các vấn đề nghiên cứu ......................................... 17
1.3. Nội dung công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành ........ 19
1.3.1. Nội dung của việc đăng ký đất đai..................................................... 19
1.3.2. Nội dung của việc đăng ký nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ... 22
1.3.3. Nội dung công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................ 26
iii


CHƢƠNG 2. PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ ĐỒNG XOÀI TỈNH
BÌNH PHƢỚC .......................................................................................................... 34
2.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội Thị xã Đồng Xoài ........................... 34
2.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 34
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................... 36

2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội ................. 45
2.2. Khái quát về hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai
thị xã Đồng Xoài ....................................................................................................... 46
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất thị xã Đồng Xoài năm 2015......................... 46
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai ................................................ 48
2.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý đất đai .................................... 53
2.3. Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn Thị xã Đồng Xoài.................................................................................. 53
2.3.1. Thực trạng hồ sơ địa chính ................................................................ 53
2.3.2. Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký đất đai ................ 58
2.3.3. Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ...................................................................... 58
2.3.4. Thực trạng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
giai đoạn 2013-tháng 6/2017 .................................................................................... 59
2.3.5. Kết quả hoạt động .............................................................................. 64
2.3.6. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
tại thị xã Đồng Xoài theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp" ................. 67
2.3.7. Kết quả điều tra tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận................. 71
2.4. Phân tích và đánh giá những ƣu điểm, vấn đề tồn tại trong công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn
2013 - tháng 6/2017 .................................................................................................. 72
2.4.1. Những ưu điểm................................................................................... 72
2.4.2. Những khó khăn ................................................................................. 74
2.4.3. Đánh giá tổng hợp thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phước .................................. 76
iv


CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN

CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN .............................................................. 82
3.1. Giải pháp về thủ tục hành chính .................................................................. 82
3.2. Giải pháp về tổ chức cán bộ ........................................................................ 83
3.3. Giải pháp công nghệ hỗ trợ công tác cấp Giấy chứng nhận ....................... 86
3.4. Một số giải pháp khác ................................................................................. 86
3.4.1. Giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật ...................................... 86
3.4.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ............................ 87
3.4.3. Giải pháp về tài chính........................................................................ 88
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ ........................................................................................ 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................ 92
PHỤ LỤC.................................................................................................................. 94

v


DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1.Quy trình đăng ký đất đai lần đầu ............................................................. 20
Hình 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) .............................................. 30

DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Quy mô diện tích tự nhiên phân bố theo đơn vị hành chính .................... 35
Bảng 2.2.Đặc điểm dân số qua các năm ................................................................... 39
Bảng 2.3.Thực trạng sử dụng đất đô thị ................................................................... 40
Bảng 2.4.Hệ thống giáo dục mầm non, tiểu học, THCS Thị xã Đồng Xoài ............ 43
Bảng 2.5. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính Thị xã Đồng Xoài ................................ 54
Bảng 2.6. Hệ thống sổ sách địa chính ...................................................................... 55
Bảng 2.7. Thẩm quyền ký giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai ............................. 67
Bảng 2.8. Kết quả thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận...................... 68

vi

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia. Đất đai là thành phần quan trọng của môi trƣờng sống, là điều kiện
đầu tiên, là cơ sở của quá trình bố trí các ngành sản xuất, kinh doanh, khu dân cƣ, là
địa bàn sinh sống, cƣ trú của con ngƣời và hệ động-thực vật trên trái đất. Đất đai
còn là tƣ liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế đƣợc. Với những đặc trƣng
riêng biệt của đất đai khác hẳn so với các nguồn tài nguyên khác đã tạo nên vai trò
quan trọng của đất đai. Đất đai có vị trí cố định trong không gian, giới hạn về diện
tích, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con ngƣời và có vai trò đặc
biệt quan trọng trong sản xuất nông nghiệp.
Đất đai còn có ý nghĩa về mặt chính trị, đối với đất nƣớc ta, Đảng ta khẳng
định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai và thống nhất quản lý”
Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanh
của nền kinh tế-xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao trong khi
đó tài nguyên đất là có hạn. Vì vậy mà vấn đề đặt ra với Đảng và Nhà nƣớc ta là
làm thế nào để sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Trƣớc
yêu cầu bức thiết đó Nhà nƣớc đã sớm đƣa ra các văn bản pháp luật quy định về
quản lý và sử dụng đất đai để các cấp, các ngành cùng toàn thể nhân dân lấy đó làm
cơ sở để quản lý và sử dụng đất.
Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, tại
Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai trong đó có công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính là một trong những nội dung hết sức
quan trọng. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ
sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nƣớc và đối tƣợng sử dụng đất, là cơ sở để
Nhà nƣớc quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và ngƣời sử dụng, quản lý đất

theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp
1


pháp của ngƣời sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nƣớc về đất
đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Thực tế đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị
xã Đồng Xoài đến nay cơ bản đạt trên 95% tổng diện tích, góp phần thúc đẩy phát
triển nền kinh tế xã hội của toàn thị xã nói chung và của hộ gia đình, cá nhân nói
riêng. Tuy nhiên đây là lĩnh vực hết sức nhạy cảm và phức tạp, do vậy tình trạng
khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến đất đai chiếm tỷ lệ rất cao, khoảng 80% các vụ
khiếu kiện, khiếu nại của toàn thị xã.
Chính vì vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời có quyền
sử dụng đất. Khi đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ngƣời sử dụng đất đã đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm
quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất, ngƣời sử dụng đất có thể yên tâm
canh tác và đầu tƣ công sức, tiền bạc trên thửa đất của mình, nhằm tăng hiệu quả sử
dụng đất, tăng năng suất lao động và nhất là khi thiếu vốn làm ăn ngƣời sử dụng đất
có thể mang tài sản của mình là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất “sổ đỏ” thế chấp tại các tổ chức tín dụng, các
hệ thống Ngân hàng để vay vốn làm ăn.
Trong những năm gần đây, đƣợc sự quan tâm của Đảng và Nhà nƣớc, thị xã
Đồng Xoài, tỉnh Bình Phƣớc có nhiều đổi mới về mọi mặt, kinh tế - chính trị - xã
hội đã phát triển mạnh mẽ, đời sống của nhân dân từng bƣớc đƣợc cải thiện đáng
kể. Cùng với sự phát triển của kinh tế-xã hội, sự gia tăng về dân số nhu cầu sử dụng
đất trên địa bàn thị xã đang trở thành một vấn đề cấp thiết. Các vấn đề liên quan đến

đất đai nhƣ: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích, bồi thƣờng giải phóng mặt bằng, giá đất, tranh chấp, lấn chiếm
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất … và trong số các vấn đề liên quan đến đất đai nêu trên thì vấn đề
về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
2


khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Đồng Xoài là một
trong những nhiệm vụ chính trị quan trọng của toàn thị xã. Để hiểu rõ thêm về thực
trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng nhƣ những tồn tại, hạn chế trong công tác
này. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên tác giả xin lựa chọn thực hiện đề tài:“Đánh giá
thực traṇ g công tác đăng ký c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Đồng Xoài, tỉnh
Bình Phước”. (sau đây đƣợc gọi là CT ĐK cấp GCN)
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thƣ̣c tra ̣ng công tác đăng ký c ấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất làm cơ sở khoa học cho nghiên
cứu, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của CT ĐK cấp GCN.
3. Nội dung nghiên cứu
Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý; thu thập tài liệu, số
liệu về nội dung nghiên cứu; phân tích thƣ̣c tra ̣ng n ội dung nghiên cứu tại thị xã
Đồng Xoài, tỉnh Bình Phƣớc; đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của CT ĐK
cấp GCN.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu
a. Nghiên cứu tổng quan các chính sách, quy định pháp lý vềcông tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
b. Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
c.Phân tích thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thị xã Đồng Xoài, tỉnh
Bình Phƣớc.
d.Phân tích,đánh giá những khó khăn, thuận lợi trong quá trình cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
đ.Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3


5. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vị không gian:Thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thị xã
Đồng Xoài, tỉnh Bình Phƣớc.
6. Phƣơng pháp nghiên cứu
6.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu
Nắm vững những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thu thập tài liệu, số liệu về công tác
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất;Số liệu điều tra, thu thập phải chính xác, trung thực, khách quan,
phản ánh đúng thực trạng cấp GCN của thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phƣớc
6.2. Phương pháp điều tra xã hội học
Thực hiện việc khảo sát, điều tra qua việc phát 120 phiếu về tình hình đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại 8 điểm nghiên cứu.
Nội dung điều tra, khảo sát: Đánh giá về mức độ tạo điều kiện của các cấp có
thẩm quyền; Đánh giá về thái độ của cán bộ hƣớng dẫn hồ sơ; Đánh giá về thủ tục
đăng ký, cấp giấy chứng nhận; Đánh giá về trình độ chuyên môn của cán bộ.
Ngoài ra, thu thập thông tin từ việc điều tra thực tế tại địa phƣơng; khảo sát
lấy ý kiến đóng góp của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các thủ tục hành

chính khi đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
6.3. Phương pháp phân tích và xử lý tài liệu, số liệu
Phân tích thực trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thị xã Đồng Xoài, tỉnh
Bình Phƣớc; Phân tích,đánh giá những khó khăn, thuận lợi trong quá trình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
6.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, đánh giá số liệu
Trên cơ sởđiều tra thu thập tài liệu, số liệu; điều tra xã hội học; phân tích và xử
lý tài liệu, số liệu đã thu thập đƣợc, tác giả thống kê, tổng hợp, đánh giá số liệu, từ
đó, đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
4


7. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Cơ lý luận và căn cứ pháp lý của cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chƣơng 2: Phân tích thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã
Đồng Xoài, tỉnh Bình Phƣớc.
Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa Thị xã Đồng Xoài, tỉnh Bình Phƣớc.

5


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA CÔNG TÁC
ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai
Ở mọi quốc gia, đất đai luôn đƣợc coi là nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng.
Đối với Việt Nam, một quốc gia đất hẹp - ngƣời đông thì đất đai càng là tài sản quý
hiếm, có giá trị đặc biệt thiết yếu trong quá trình xây dựng và phát triển đất nƣớc.
Trong đất đai, việc xác lập quyền sở hữu có liên quan chặt chẽ và đóng vai trò chi
phối, đôi khi có ý nghĩa quyết định đối với việc khai thác, quản lý và sử dụng hiệu
quả đất đai quốc gia.
Theo Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của luật”.
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền cơ bản:
- Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, quản lý tài sản.
- Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.
- Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ
quyền sở hữu đó.
Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nƣớc ban hành
trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất sử dụng.
Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác đƣợc
xác lập do Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất
(Theo Điều 688 Bộ Luật dân sự năm 2005).
6

Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất và việc
sở hữu đất đai nhƣ thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hòa
bình, công bằng xã hội là vấn đề lớn, vấn đề khó đối với mỗi quốc gia cũng nhƣ
toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của Việt Nam là sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nƣớc thống nhất quản lý, nhân dân trực tiếp sử dụng và có
quyền của ngƣời sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này, Nhà nƣớc
ta đã ban hành các văn bản pháp luật, pháp lý cụ thể nhƣ: Hiến pháp năm 1980
(Điều 19), Hiến pháp năm 1992 (Điều 17, 18), Hiến pháp năm 2013 (Điều 53, 54),
Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 quy định về
quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của
Nhà nƣớc cũng nhƣ quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm, các công tác quản lý đất và
quyền hạn trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên đƣợc coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế
xã hội nhƣ hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở
thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế, việc tìm ra một
cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa các lợi
ích là rất cần thiết và nếu đạt đƣợc điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và
xã hội ổn định. Ngƣợc lại, nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận
động quan hệ đất đai, tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn, gây cản trở cho phát triển nền
kinh tế - xã hội đất nƣớc.
Với yêu cầu đặt ra nhƣ trên, ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất
đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nƣớc ta thực hiện nhƣ ngày nay là hoàn toàn hợp lý và
phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nƣớc ta
bƣớc đầu đã đáp ứng đƣợc những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối
quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên, với xu hƣớng luôn luôn vận động,
luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn, tồn tại trong công tác quản lý và
sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nƣớc phải nghiên cứu, nắm bắt rõ tình hình đất
7

đai, nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản
hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản
đất đai. Đây sẽ là hƣớng đi vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất
diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.3. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: Nhà ở là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Chủ sở hữu
nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức
đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng - cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn,
nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có
liên quan.
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai, hơn thế nữa nhà ở đặc biệt quan
trọng, quý giá đối với mỗi con ngƣời, mỗi gia đình cũng nhƣ toàn xã hội.
Nhà ở lại là tài sản có giá trị lớn do con ngƣời tạo lập nhằm thoả mãn cho nhu
cầu của mình, vì vậy nảy sinh và tồn tại quyền sở hữu về nhà ở. Theo quy định tại
Bộ Luật dân sự năm 2015, nhà ở là một bất động sản không thể di dời và quyền sở
hữu nhà ở cũng nhƣ quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền chiếm đoạt
(quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục vụ mục
đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của nhà ở
nhƣ bán, cho thuê, cho mƣợn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là ngƣời có
đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên, quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời nhƣ đối
với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc toàn bộ quyền sử
dụng nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho ngƣời khác trong một khoảng
thời gian và không gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mƣợn nhà.
Việc quy định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và ngƣời sử dụng nhà
không tuân theo một quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Trên thế giới đã và đang tồn tại rất nhiều hình thức sở hữu nhà ở khác nhau
nhƣ nhà sở hữu tƣ nhân, nhà ở sở hữu nhà nƣớc, nhà ở sở hữu của các tổ chức. Ở

Việt Nam, đối với đất đai chỉ có duy nhất hình thái sở hữu toàn dân, đối với nhà ở
có đa dạng hoá các hình thái sở hữu.
8


Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
+ Nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc, bao gồm:
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nƣớc hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nƣớc.
Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác đƣợc chuyển thành sở hữu Nhà nƣớc theo
quy định của pháp luật.
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc có một phần tiền góp
của cá nhân, tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhƣng
chƣa trả hết tiền.
Đối với loại nhà này Nhà nƣớc là chủ sở hữu, Nhà nƣớc có thể sử dụng trực
tiếp nhà hoặc cho các đối tƣợng khác thuê nhà để sử dụng.
+ Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
Nhà ở đƣợc tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
Nhà ở đƣợc các tổ chức, cá nhân biếu tặng hợp pháp.
+ Nhà ở thuộc sở hữu tƣ nhân: là nhà do tƣ nhân tự tạo lập thông qua xây
dựng, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng - cho, chuyển nhƣợng bởi các hình thức
hợp pháp khác.
Nhà nƣớc công nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ
hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tƣợng sở hữu. Hiện nay, Nhà nƣớc công nhận quyền
sở hữu nhà ở bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu. Giấy chứng nhận là chứng thƣ có
tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở
và là căn cƣ pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở và Nhà nƣớc.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế, xã hội cho nên
Nhà nƣớc ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nƣớc đóng vai trò là cơ

quan quản lý tối cao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực
hiện nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nƣớc, cụ thể là:
* Về quyền lợi:
Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho thuê nhà ở của
mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, ủy quyền cho ngƣời
khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho ngƣời khác theo luật định.
9


* Về nghĩa vụ:
Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại cơ quan nhà nƣớc cấp có thẩm
quyền; phải nộp thuế về nhà theo luật định; phải bảo quản và sửa chữa nhà ở (khi
cải tạo, sửa chữa hay xây dựng mới phải xin phép cơ quan nhà nƣớc cấp có thẩm
quyền); Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hƣ hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo
đảm an toàn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nƣớc.
Về phía Nhà nƣớc, với tƣ cách là ngƣời quản lý có quyền quy định quyền lợi
và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nƣớc có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp
pháp của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực
hiện nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của
chủ sở hữu nhà ở nhƣ trên, Nhà nƣớc còn thực hiện chế độ quản lý nhà nƣớc về nhà
ở thông qua một số biện pháp nhƣ:
- Nhà nƣớc ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết
kế, xây dựng, quản lý nhà ở.
- Nhà nƣớc có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế Nhà nƣớc tổ
chức việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nƣớc lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nƣớc tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Với yêu cầu phát triển hiện nay về nhà ở, đƣờng lối chính sách của Đảng cũng
nhƣ các quy định của Nhà nƣớc ta hiện nay là hoàn toàn hợp lý. Việc đa dạng hoá

các hình thức sở hữu nhà ở vừa nhằm khuyến khích cho nhân dân tự xây dựng phát
triển và quản lý sử dụng nhà ở tốt hơn, thu hút nguồn vốn mạnh mẽ trong dân để
phát triển nhà ở, lại vừa có thể thực hiện quản lý điều tiết sự phát triển nhà ở theo
định hƣớng của Nhà nƣớc.
Tuy nhiên, một thực tế hiện nay là nhà ở nƣớc ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị
đang phát triển một cách ồ ạt, thƣờng bị điều chỉnh quy hoạch, xây dựng nhà ở trái
phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở,
có nơi còn bị buông lỏng khiến cho việc cơi nới, xây dựng không phép, tranh chấp
nhà đất diễn ra thƣờng xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất đã nảy sinh một số
10


vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chƣa theo kịp để điều chỉnh. Thực tế này đòi
hỏi Nhà nƣớc ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng thời phải
nhanh chóng ban hành và đƣa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để kịp
thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho
nhà ở phát triển, nhƣng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
+ Theo khoản 16 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thƣ pháp lý
để Nhà nƣớc xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền
với đất hợp pháp của ngƣời có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở
hữu tài sản khác gắn liền với đất”.
+ Theo Điều 97 Luật Đất đai năm 2013:
“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất
trong cả nước.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất
đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009
vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp
Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi
sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật này”.
Nhà nƣớc quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng
các loại đất và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nƣớc tiến hành giao
đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của ngƣời đƣợc giao đất, cho
thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nƣớc công nhận quyền này là việc Nhà nƣớc
11


cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thƣ pháp lý
thiết lập quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và
việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn
luôn đi cùng nhau. Vì vậy, kể từ ngày 10/12/2009 Nhà nƣớc ta đã thực hiện đồng thời
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một
văn bản (Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ). Với tầm quan trọng đặc biệt
của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sự quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà nƣớc.
Giấy chứng nhận giúp cho ngƣời sử dụng đất, sở hữu nhà ở yên tâm sử dụng
nhà đất, thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở nhƣ
chuyển nhƣợng nhà đất, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và sở
hữu nhà để vay vốn đầu tƣ kinh doanh, sản xuất ... một cách dễ dàng, thuận tiện
đúng pháp luật, cũng nhƣ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với Nhà nƣớc.
1.1.5.Vị trí, vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.5.1. Vị trí
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai đã đƣợc quy
định trong Luật Đất đai năm 2013. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc làm của cơ quan Nhà
nƣớc có thẩm quyền, cụ thể là cơ quan hành pháp - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy
ban nhân dân cấp huyện.
Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, chịu trách nhiệm của sự song trùng lãnh đạo, của hành
chính (chiều ngang) là Ủy ban nhân dân cấp huyện và Sở Tài nguyên và Môi trƣờng
cấp tỉnh (chiều dọc) là chỉ đạo về chuyên môn nghiệp vụ.
1.1.5.2. Vai trò
Đối với Nhà nƣớc và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc thống
nhất quản lý, nên Nhà nƣớc phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất,
thông qua công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Nhà nƣớc có thể:
12


- Giám sát hiện trạng sử dụng đất: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất giúp Nhà nƣớc nắm
chắc thông tin về chủ sử dụng đất, thông tin từng thửa đất. Những thay đổi trong
quá trình sử dụng đất đƣợc ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thông qua việc cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, qua đó Nhà nƣớc kiểm soát đƣợc các giao dịch về đất đai, giám
sát cơ sở hạ tầng, nhà ở, các công trình xây dựng trên đất từ đó có định hƣớng phát
triển phù hợp nhằm đem lại hiệu quả sử dụng đất cao nhất.
- Kết quả cấp Giấy chứng nhận còn là tài liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp
lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến
pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật, đánh giá xem Luật Đất đai và các văn bản
hƣớng dẫn thi hành đã đi vào cuộc sống chƣa.

- Phục vụ quản lý trật tự xã hội: Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ giúp cho
công tác thống kê, kiểm kê đất đai, quản lý Nhà nƣớc đối với các giao dịch liên
quan đến bất động sản tốt hơn, làm lành mạnh thị trƣờng bất động sản. Công dân sử
dụng nhà, đất có Giấy chứng nhận với tỷ lệ cao sẽ giúp họ yên tâm hơn vì quyền lợi
hợp pháp của họ đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ. Làm cho xã hội văn minh thêm, nhân dân
tin tƣởng vào Chính quyền hơn, góp phần vào việc đấu tranh phòng, chống diễn
biến hòa bình của các thế lực thù địch có âm mƣu chống phá cách mạng nƣớc ta.
- Đối với ngƣời dân: Công tác cấp Giấy chứng nhận với vai trò ghi nhận các
thông tin của thửa đất, của ngôi nhà thành chứng thƣ pháp lý, là sự đảm bảo quyền
lợi của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu đối với nhà ở đó. Bởi lẽ, một khi nhà, đất đã
đƣợc cấp Giấy chứng nhận là Nhà nƣớc đã công nhận chủ quyền của chủ sử dụng,
chủ sở hữu. Chủ quyền đó sẽ đƣợc bảo hộ bởi chính sách pháp luật. Nhƣ vậy, thông
qua việc cấp Giấy chứng nhận, sự an toàn về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở của chủ sở hữu - sử dụng sẽ đƣợc tăng cƣờng.
- Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản: Hầu hết các giao dịch trên thị trƣờng
bất động sản hiện nay đều có tình trạng chung là thiếu thông tin hoặc thông tin thiếu
chính xác, không kịp thời. Những bất động sản đƣợc cấp Giấy chứng nhận tức là đã
13


đƣợc đăng ký đầy đủ các thông tin cần thiết theo đúng quy định của pháp luật.
Những thông tin đó là cơ sở để ngƣời tham gia vào thị trƣờng bất động sản đƣa ra
quyết định. Thực tế ít ngƣời muốn nhận chuyển nhƣợng một thửa đất, mua một ngôi
nhà chƣa có Giấy chứng nhận vì còn tiềm ẩn tranh chấp, khiếu kiện, hoặc thông tin
quy hoạch, hạn chế quyền sở hữu - sử dụng chƣa rõ, hay nguồn gốc nhà, đất chƣa
cụ thể…
- Tạo điều kiện cho các sàn giao dịch bất động sản hoạt động tốt, đẩy nhanh
mô hình hệ thống địa chính điện tử và Chính phủ điện tử mà trƣớc hết là hoàn thành
việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử. Phục vụ việc tra cứu thông tin nhà,

đất, thông tin quy hoạch ... nhanh chóng, chính xác.
- Khuyến khích đầu tƣ, mở rộng khả năng huy động vốn, phát triển thị trƣờng
tài chính, tiền tệ: Giấy chứng nhận là chứng thƣ pháp lý để cho ngƣời sử dụng đất,
sở hữu nhà ở, có thể vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngân hàng thông qua việc thế
chấp, bảo lãnh. Có thể góp vốn để liên doanh kinh doanh sản xuất, làm nhiều sản
phẩm cho xã hội, tạo công ăn việc làm cho ngƣời lao động, hạn chế tệ nạn xã hội.
- Giảm thiểu tranh chấp về đất đai và nhà ở, nếu có tranh chấp thì dễ giải
quyết: Thực tế cho thấy những ngôi nhà và thửa đất đã đƣợc Nhà nƣớc cấp Giấy
chứng nhận, đƣợc Nhà nƣớc công nhận chủ quyền thì việc tranh chấp nhà, đất rất ít
xảy ra.
- Phục vụ việc thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhƣợng…Khi
Nhà nƣớc nắm đƣợc một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì
việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nƣớc tránh
đƣợc tình trạng thất thu ngân sách, hoàn thiện chủ trƣơng thực hiện công cụ quản lý
đất đai bằng công cụ kinh tế, một trong bốn công cụ, quy hoạch, pháp luật, hành
chính và kinh tế.
1.1.5.3. Ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
* Cấp đƣợc Giấy chứng nhận đôi bên đều có lợi.
Đất ở và nhà ở là tài sản của công dân - của ngƣời có quyền sử dụng đất, có
quyền sở hữu nhà ở, tài sản mà chƣa đƣợc cấp Giấy chứng nhận hay chậm đƣợc cấp
14


Giấy nếu đủ điều kiện cấp Giấy thì là một thiệt thòi cho công dân và cũng thiệt thòi
cho Nhà nƣớc. Do vậy Nhà nƣớc ta càng phải khẩn trƣơng cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tất cả
trƣờng hợp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Tài sản có đủ điều kiện cấp
Giấy chứng nhận mà không đƣợc cấp Giấy là một vấn đề phi lý, không thể đẩy
mạnh việc giao dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trong thị trƣờng bất

động sản đƣợc, số phần trăm Giấy chứng nhận cấp trong dân tăng lên, điều đó càng
làm lành mạnh thị trƣờng bất động sản.
* Cấp Giấy chứng nhận là tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền của
mình: Công dân phải sống và làm việc theo hiến pháp - pháp luật, công dân đƣợc
phép làm những gì pháp luật không cấm, Khoản 1 Điều 166 luật đất đai năm 2013
quy định ngƣời sử dụng đất: “đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, nhƣ
vậy việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tạo điều kiện cho công dân có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở thực hiện quyền của mình.
* Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là làm tăng nguồn thu cho ngân sách: Trên Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
đã có đầy đủ thông tin ngƣời sử dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở, diện tích, hình thể,
kích thƣớc, vị trí, quy mô, số tầng của ngôi nhà, do đó khi cơ quan thuế xác định
thuế sử dụng đất là chính xác theo định lƣợng, định hình và định tính.
* Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng
Nhà nƣớc của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
Việc tranh chấp đất đai mà một trong hai bên, hoặc cả hai bên đã có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì việc giải quyết đơn giản và nhanh gọn, hạn chế những mâu thuẫn láng giềng
không đáng có, giúp ban chỉ đạo toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa ở tổ
dân phố hoàn thành nhiệm vụ, nhân dân đoàn kết cùng Mặt trận Tổ quốc tích cực
tham gia xây dựng và củng cố chính quyền nhân dân ngày một vững chắc, xây dựng
Nhà nƣớc thực sự là của nhân dân, vì nhân dân và do nhân dân.
15


* Cấp đƣợc Giấy chứng nhận là tiếp tục khẳng định thành quả cách mạng của
nhân dân ngày ngày đƣợc giữ vững.
Nhân dân ta đã đánh đổ ba đế quốc to là Pháp, Nhật và Mỹ, đã hoàn thành
cuộc cách dân tộc dân chủ nhân dân, khẩu hiệu “ngƣời cày có ruộng” đã trở thành

hiện thực. Có ruộng, có đất, có nhà, có tài sản nay đƣợc cấp Giấy chứng nhận lại
càng tạo đà cho công dân phát huy hết sức lực, trí tuệ của mình để làm giàu trên đất.
1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1.2.1. Một số khái niệm
+ Đăng ký: là một hoạt động của con ngƣời nhằm đƣa một lƣợng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân
nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất
định. Có nhiều loại đăng ký nhƣ đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký
bất động sản, đăng ký tên miền, thƣơng hiệu, bản quyền, sở hữu trí tuệ, v.v…
+ Đăng ký đất đai: là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý
giữa Nhà nƣớc (với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu) và ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà
nƣớc giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống
nhất đối với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
những chủ sử dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc
sử dụng đất đối với Nhà nƣớc và xã hội. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính
bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trƣờng
trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các cấp trong việc tổ chức thực hiện.
+ Đăng ký quyền sở hữu nhà ở: là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.
+ Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: là việc ghi vào hồ sơ địa
chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác định và cấp
giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập
quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Đất đai thƣờng có các tài sản gắn liền nhƣ nhà, công trình xây dựng, cây lâu
năm, … mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí
nhất định;
16

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính”.
1.2.2. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận với các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của ngƣời sử dụng đất,
ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu không đăng ký thì ngƣời sử
dụng đất, ngƣời sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không đƣợc Nhà nƣớc cấp
Giấy chứng nhận, không đƣợc Nhà nƣớc bảo hộ, không đƣợc tham gia vào thị
trƣờng bất động sản chính thức. Cho nên đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở là
một trong những nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở.....
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất
để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện
theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Để thực hiện tốt việc quản lý đất đai và nhà ở thì phải thực hiện tốt việc kê
khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Kê
khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở có vai
trò quan trọng, cụ thể:
- Kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng hàng đầu
có quan hệ hữu cơ thúc đẩy và hoàn thiện các nội dung, nhiệm vụ khác trong công
tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở.
- Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ
sơ về nhà đất với đầy đủ các thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm
của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở, ngƣợc lại
hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện
tốt hơn.
1.2.3. Cơ sở pháp lý của các vấn đề nghiên cứu
Luật Đất đai năm 2013;

Luật Xây dựng năm 2014;
17