Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận hà đông, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN HƯƠNG GIANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội – Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

NGUYỄN HƯƠNG GIANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI
QUẬN HÀ ĐÔNG, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý Đất đai
Mã số: 8850103
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. Nguyễn Thị Khuy

Hà Nội – Năm 2018

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Nguyễn Thị Khuy
Cán bộ chấm phản biện 1: PGS.TS. Phan Đình Binh
Cán bộ chấm phản biện 2: PGS.TS. Đỗ Văn Nhạ

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 15 tháng 9 năm 2018


i

LỜI CAM ĐOAN
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn
trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và
pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Hương Giang


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai –

Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi
và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu
luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Khuy là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận
văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn, UBND quận Hà Đông, Phòng Tài nguyên và Môi
trường quận Hà Đông, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh quận Hà
Đông, UBND và cán bộ địa chính của các phường trên địa bàn quận Hà Đông đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ
trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.


iii

THÔNG TIN LUẬN VĂN
1. Họ và tên học viên: Nguyễn Hương Giang
2. Lớp CH2B.QĐ

Khóa: 2B

3. Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Khuy
4. Tên đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận
Hà Đông, thành phố Hà Nội”.
5. Những nội dung chính được nghiên cứu trong luận văn và kết quả đạt được:
- Nội dung chính được nghiên cứu: Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền

sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội . Từ
đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
- Kết quả đạt được: Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân tại 03 phường trên địa bàn quận Hà Đông và đề xuất
một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
- Kết quả luận văn là tài liệu có giá trị tham khảo trong đào tạo, nghiên cứu
khoa học, tại các trường đại học cũng như những nhà quản lý đất đai về việc
thực hiện các quyền sử dụng đất.


iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Nội dung

Ký hiệu

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng

QSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và GCN
tài sản khác gắn liền với đất
Ủy ban nhân dân

UBND


v

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất quận Hà Đông năm 2017 ........................54
Bảng 3.2: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hà Đông từ năm 2015 - 2017 ...........................................................................59
Bảng 3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hà Đông từ năm 2015 – 2017 ...................................................................................62
Bảng 3.4. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
Hà Đông từ năm 2015 – 2017 ...................................................................................64
Bảng 3.5. Tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hà
Đông từ năm 2015- 2017 ..........................................................................................67
Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hà Đông giai đoạn 2015-2017 ............................................................................69
Bảng 3.7: Tổng hợp nguyên nhân việc chuyển nhượng QSD đất.............................72
Bảng 3.8: Kết quả điều tra về nguồn thông tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......72
Bảng 3.9. Tổng hợp địa điểm giao dịch chuyển nhượng ..........................................73
Bảng 3.10. Tổng hợp thời gian thanh toán ................................................................74
Bảng 3.11. Tổng hợp thực trạng giấy tờ và phương thức hợp đồng .........................75
Bảng 3.12: Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSD đất..................76
Bảng 3.13. Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSD đất. ......77
Bảng 3.14 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSD đất. .......................79
Bảng 3.15. Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp .........................................................81
Bảng 3.16. Tổng hợp lý do thế chấp .........................................................................81
Bảng 3.17. Tổng hợp ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về thực hiện các quyền sử
dụng đất .................................................................................................................... 82

vi

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu kinh tế quận Hà Đông năm 2017 .............................................44
Biểu đồ 3.2: Biểu đồ so sánh cơ cấu sử dụng đất năm 2016 - 2017 .........................57
Biểu đồ 3.3: So sánh kết quả chuyển nhượng QSD đất qua các năm .......................61
của quận Hà Đông .....................................................................................................61
Biểu đồ 3.4: So sánh kết quả thừa kế QSD đất qua các năm của quận Hà Đông .....63
Biểu đồ 3.5: So sánh kết quả tặng cho QSD đất qua các năm ..................................66
của quận Hà Đông .....................................................................................................66
Biểu đồ 3.6: So sánh kết quả thế chấp QSD đất qua các năm của quận Hà Đông ........ 68


vii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
DANH MỤC BẢNG ..................................................................................................v
DANH MỤC BIỂU ĐỒ ........................................................................................... vi
MỤC LỤC .............................................................................................................. ivii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...............................4
1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................................4
1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội..................4

1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai .................................................................................5
1.1.3 Các quyền về đất đai ..........................................................................................6
1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..........................8
1.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ......................8
1.2.2 Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất. .........................................15
1.3. Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................17
1.3.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới .................................17
1.3.2. Tổng quan về việc thực hiện một số quyền sử dụng đất ở Việt Nam .............26
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất tại một số tỉnh thành ở Việt Nam ..... 30
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .........................................................................................................34
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .........................................................................34
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................34
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................34
2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................34
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông. .......................................34


viii

2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông .......................34
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
quận Hà Đông. ..........................................................................................................34
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền của người
sử dụng đất tại quận Hà Đông. ..................................................................................34
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................34
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu sơ cấp ..............................................................34
2.3.2. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp.............................................................35
2.3.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................35
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu ...............................................................................36

2.3.5. Phương pháp so sánh, đánh giá .......................................................................37
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................................38
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông ............................................38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................38
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................43
3.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà Đông ...............46
3.2. Hiện trạng quản lý và sử dụng đất .....................................................................48
3.2.1. Tình hình công tác quản lý nhà nước về đất đai .............................................48
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai ..............................................................................54
3.2.3 Đánh giá chung tình hình quản lý, sử dụng đất đai tại quận Hà Đông.................57
3.3 Đánh giá tình hình việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn quận Hà Đông. ..............................................................................59
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng sử dụng đất. ................................59
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất. ..................................62
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. ................................64
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. ................................67
3.3.5. Tổng hợp và phân tích kết quả điều tra thực tế ...............................................68
3.3.6. Tổng hợp các chỉ tiêu, ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân thực hiện các
quyền sử dụng đất. ....................................................................................................81


ix

3.3.7. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội. ..........................................................................................85
3.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao quyền của người sử dụng đất tại
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội. ............................................................................87
3.4.1. Giải pháp về cơ chế chính sách pháp luật về đất đai ......................................88
3.4.2. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính thực hiện các quyền sử dụng đất ...88
3.4.3. Giải pháp về nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức và cơ sở

vật chất. .....................................................................................................................90
3.4.4. Giải pháp về tuyên truyền về thực hiện các quyền sử dụng đất theo pháp Luật
Đất đai. ......................................................................................................................91
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................93
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................95


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai gắn với sự tồn tại và phát triển của con người, của xã hội loài người
không chỉ theo nghĩa duy nhất là đất đai cần thiết cho sự tồn tại và phát triển mà trên
phương diện kinh tế, đất đai là nơi tạo ra của cải vật chất. Vì vậy, đất đai có ý nghĩa cực
kỳ quan trọng, nhà kinh tế học cổ điển William Petty đã có câu nói bất hủ còn lưu
truyền đến ngày nay: "Lao động là cha của của cải còn đất đai là mẹ của của cải".
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội, vừa là tư
liệu sản xuất nhưng đồng thời là yếu tố không thể thiếu được trong phân bổ dân cư,
xây dựng và phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, an ninh và quốc phòng.
Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại chương
III, điều 54, Khoản 2 quy định: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử
dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng
đất được pháp luật bảo hộ”.
Luật Đất đai 2013 khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Luật Đất đai 2013 tại Điều 167 tiếp
tục đảm bảo các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, trong đó hộ gia đình, cá
nhân được thực hiện: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

Trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai, việc thực hiện các quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần tiếp tục giải
quyết. Nghiên cứu thực trạng về thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhằm
đánh giá, đẩy mạnh công tác quản lý và thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Quận Hà Đông có toạ độ địa lý 20o59' vĩ độ Bắc, 105o45' kinh Đông, nằm dọc
hai bên quốc lộ 6 từ Hà Nội đi Hoà Bình cách trung tâm Thành phố Hà Nội 13 km
về phía Tây, có diện tích tự nhiên 4.963,77 ha. Gồm 17 đơn vị hành chính phường,
có ranh giới tiếp giáp như sau: phía Bắc giáp huyện Từ Liêm, phía Nam giáp huyện


2

Thanh Oai, phía Đông giáp huyện Thanh Trì, phía Tây giáp huyện Hoài Đức, huyện
Quốc Oai. Quận có vị trí địa lý liền kề trung tâm thủ đô Hà Nội nên có điều kiện
thuận lợi cho phát triển kinh tế - xã hội và giao lưu kinh tế. Là địa bàn ảnh hưởng
của không gian mở rộng trung tâm thủ đô Hà Nội. Đồng thời chịu tác động văn hóa,
khoa học - kỹ thuật - công nghệ, dịch vụ, thị trường từ trung tâm thủ đô. Quận Hà
Đông là điểm nút các trục tuyến giao thông quan trọng hướng về Tây - Tây Nam
thủ đô Hà Nội kết nối với vùng Tây Bắc và các tỉnh phía Nam. Trong những năm
gần đây, quận Hà Đông có tốc độ đô thị hóa cao, nhiều dự án được triển khai và đi
vào sử dụng, do việc đô thị hóa dẫn đến giá đất trên thị trường tăng cao và diễn biến
phức tạp. Mặt khác, do phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu thực hiện các quyền của
người sử dụng đất ngày càng tăng. Hàng năm, trung bình trên địa bàn quận Hà
Đông có khoảng: 4.800 trường hợp chuyển nhượng, 449 trường hợp thừa kế, 1404
trường hợp tặng cho, 4009 trường hợp thế chấp thực hiện thủ tục tại Văn phòng
đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Hà Đông. Tuy nhiên, ngoài các trường hợp
trên cũng còn một số không nhỏ chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy
định. Để phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất trên địa bàn quận hiện nay, có cái
nhìn tổng quát, mang tính thực tế và đề ra giải pháp thực hiện các quyền về sử dụng
đất trên địa bàn quận tôi nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải

pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân tại quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ cơ sở khoa học về quyền của người sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu
của đề tài phụ thuộc vào nhu cầu thực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân tại
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội.


3

3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực
hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân, từ đó địa phương có những giải pháp nâng cao
hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất đề xuất chính sách quản lý công tác
này được chặt chẽ hơn.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận

1.1.1. Khái niệm về đất đai, vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội
a. Khái niệm về đất đai
- Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận là một
nhân tố sinh thái [7]. Với khái niệm này, đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh
học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện
trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: khí hậu; dáng đất, địa hình; thổ
nhưỡng; thủy văn; thảm thực vật tự nhiên; cỏ dại trên đồng ruộng; động vật tự
nhiên; những biến đổi của đất do hoạt động của con người.
Đất đai là tài sản của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch
sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò
quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai
thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn
tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con
người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất.
b. Vai trò của đất đai với sự phát triển kinh tế, xã hội
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp,
giao thông, thuỷ lợi và các công trình thuỷ lợi khác.
Luật Đất đai năm 1993 của nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế
hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn
đất đai như ngày nay!”.
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau :
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức năng
là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng dự trữ
trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và sản phẩm

5

được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm
thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
Trong các ngành nông-lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá trình
sản xuất, là điều kiện vật chất – cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động
(luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo….) và công cụ
hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi…). Quá trình sản xuất
nông-lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu quá trình sinh học tự
nhiên của đất.
Thực tế cho thấy trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình thành và
phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ thuật
vật chất - văn hoá khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản - sử dụng đất.
Mục đích sử dụng đất nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã hội
phát triển mạnh,cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa người và
đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con người trong quá trình sử
dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại môi trường đất, một số công năng nào đó của đất đai bị
yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính toàn cầu [9].
1.1.2 Hệ thống pháp luật đất đai
* Hệ thống pháp luật
Theo giáo sư Ulf Jensel (Lund University): Theo sự phân chia truyền thống
dựa trên cơ sở mô hình luật (Legand Model) các nước trên thế giới áp dụng 2 hệ
thống pháp luật chủ yếu là: Luật chung (Common Law) như Anh, Mỹ và các nước
thuộc địa cũ của Anh; Luật lục địa (Continental Law) như Pháp, Tây Ban Nha và
các nước thuộc địa cũ của 2 nước này (Nhánh La Mã), Đức và Bắc Âu (Nhánh
Đức), Liên Xô và Đông Âu cũ ( Nhánh xã hội chủ nghĩa). Tuy nhiên, Luật bất động
sản của Đức, Úc, Mỹ không mang tính toàn liên bang và chỉ trong phạm vi từng
bang. Vì vậy, Luật Mỹ được hiểu theo nghĩa chung và nguồn gốc chung của Luật

không nhất thiết dẫn đến các quy định tương đồng về bất động sản [3].
* Hình thức văn bản pháp luật về đất đai
Khung pháp lý về đất đai được quy định trong các loại văn bản pháp luật như sau:


6

Hiến Pháp;
Bộ Luật: Ví dụ Bộ Luật đất đai Thụy Điển (1970);
Luật: Ví dụ Luật đất đai Việt Nam (1987, 1993, 2003, 2013)
Pháp lệnh: Ví dụ pháp lệnh Nhà ở Việt Nam (1991)
* Phạm vi điều tiết của pháp luật đất đai
Pháp luật đất đai điều tiết các nội dung chủ yếu như sau:
- Các quyền về đất đai;
- Phạm vi giao dịch đất đai;
- Quản lý nhà nước về đất đai;
- Các nghĩa vụ của chủ sử dụng, chủ sở hữu đất đai;
- Các dịch vụ hỗ trợ quản lý đất đai [3].
1.1.3 Các quyền về đất đai
a. Quyền sở hữu
i. Khái niệm: Theo điều 158 của Bộ Luật dân sự 2015: “Quyền sở hữu bao
gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy định của pháp luật” [21].
ii. Các hình thức sở hữu về đất đai/ bất động sản gồm:
- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là Nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể, cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân).
iii. Quyền của chủ sở hữu đất đai/ bất động sản: Chủ sở hữu có quyền thực
hiện bất cứ hoạt động nào mà không trái quy định pháp luật, không xâm phạm
quyền lợi và lợi ích của người khác bao gồm: Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, thế

chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, cho tặng hoặc từ bỏ bất động sản.
iiii. Xác lập quyền của chủ sở hữu đất đai/ bất động sản: Quyền sở hữu đất
đai, bất động sản được xác lập khi một pháp nhân tạo được một bất động sản mới để
sử dụng hợp pháp do mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng, thừa kế hoặc theo phán
quyết của tòa án.
iiiii. Chấm dứt quyền sở hữu đất đai, bất động sản: Quyền sở hữu đất đai, bất


7

động sản chấm dứt khi: Chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu bằng văn bản hoặc đất đai,
bất động sản bị thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc
theo phán quyết của Tòa án.
b. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau nhưng suy
cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có Nhà nước, sở hữu đất
đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Cũng
có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là
chế độ sở hữu công hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, cũng có thể đan xen cả
hai chế độ sở hữu đó.
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những
hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịnh sử. Chế độ sở hữu công về đất đai ở
Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau.
Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được khẳng định một cách tuyệt
đối từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến
pháp năm 1992 [2].
Điều 53, Hiến pháp 2013 khẳng định: “ Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài
sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Luật Đất đai 1993 cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể
hóa các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai 1993 quy định các nguyên
tắc quản lý và sử dụng đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất
quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết
kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để phát triển bền vững [17].
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ“Sở hữu đất đai” (Điều
4), “Nội dung Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử
dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước
cũng như của người sử dụng [20].


8

c. Quyền sử dụng đất.
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về
đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế.
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình. Để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của
sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,
không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước. Khái
niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật,
giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia,
Nhà nước và mỗi người dân [22]. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm

các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gần liền với đất
(GCN), quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng
(thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết
quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào
từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể
hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được
Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế
chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam
a. Thời kỳ trước năm 1986
- Hiến pháp 1946 đã quy định về quyền sở hữu tài sản, trong đó có quy định
về quyền sở hữu ruộng đất.


9

- Luật cải cách ruộng đất năm 1953 đã đánh dấu Pháp luật đầu tiên về đất đai
của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hòa.
b. Thời kỳ đổi mới từ năm 1986 đến nay
i. Giai đoạn 1986-1993
Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều
chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hóa đường lối,
chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20)
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật Đất
đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước vào giai đoạn đổi mới về kinh
tế, đặc biệt thời kỳ này có nhiều chính sách mở cửa. Nội dung về QSDĐ của Luật

Đất đai năm 1987 là: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại
đất, người được giao đất chỉ được hưởng kết quả đầu tư trên đất. Họ không có
quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “ Nghiêm
cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất
được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất
nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm hủy hoại đất đai”[15].
Theo Nguyễn Thị Mai, (2002): Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987
cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập đó là người sử dụng đất thực sự không
có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng.
Họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp
tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất
nông nghiệp và cá thể thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người
được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó
vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở
đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền
công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở. Theo quy định trên cho thấy, Luật còn gò bó
chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế
vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất
để bán , nhưng thực chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái
tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện
đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai [12].


10

ii. Giai đoạn 1993-2003
Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có
quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” [16].
Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung
ương khóa VII: Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn đã khẳng

định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”.
Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 và có hiệu
lực ngày 15/10/1993 cho phép người sử dụng được thực hiện 5 quyền: chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy
định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt
hạn chế QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội
dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chóng của kinh tế, xã hội qua thực tế cuộc
sống với tác động của cơ chế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở lên phức
tạp, nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà
Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi,
bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp
vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền
thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các quyền như chuyển
nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ[18].
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và
để đồng bộ với một số Luật và Quốc hội mới thông qua trong thời gian thực hiện
như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thì
Luật Đất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây
dựng Luật, pháp lệnh của Quốc hội, ủy ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật Đất


11

đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/6/2001 Quốc hội khóa
X, kỳ họp thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai;

Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật
nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,
đất nuôi trồng thủy sản nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ
theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh Ngân hàng
nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
iii. Giai đoạn từ 2003 đến nay
Trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa, tình hình quản lý và
sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc lộ
những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa
đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những
vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo tính ổn định của pháp luật,
đồng thời thể chế hóa kịp thời đường lối, chủ trường, chính sách của Đảng về đất
đai trong thời kỳ mới. Luật Đất đai 2003 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu
lực từ ngày 01/7/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy
định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDĐ của hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện
hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ nông
nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền
của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai


12

theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể Điều 106, Luật Đất đai 2003 quy định
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền
được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” [20].
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam:
Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhận nước ngoài thuê đất có các quyền tương
ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian
thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên, để quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả và tốt hơn, ngày
29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật Đất đai năm
2013. Luật Đất đai năm 2013 đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định
hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành
Trung Ương Đảng đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát
sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai năm 2013 được hoàn
thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng
đất (cơ quan, tổ chức Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân...) phù hợp với hình thức
giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và quy định các điều kiện khi người
sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2013 có một số những điểm mới sau:
- Bổ sung quy định quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất mà có
chung quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 167) [22]. Nhóm người sử dụng đất gồm:
hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia
đình, cá nhân. Trường hợp trong nhóm có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền
và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế. Trường hợp QSDĐ phân chia được theo phần cho
từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện chuyển
đổi với phần QSDĐ của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định và
làm thủ tục cấp GCN và thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo
quy định. Trường hợp không phân chia được theo từng phần thì ủy quyền cho người

đại diện để thực hiện.


13

+ Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được quy định tại
Điều 179. Nội dung Điều này kế thừa các quy định Điều 113 của Luật Đất đai năm
2003, đồng thời có các sửa đổi, bổ sung các nội dung sau đây:
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được
Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đất giao có thu tiền sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất và đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; trường hợp đất
thuộc diện thu hồi để đầu tư xây dựng dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc
xây dựng kinh doanh nhà ở thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê QSDĐ,
góp vốn QSDĐ.
- Quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho
thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong
khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
+ Về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức
nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử
dụng đất. Nội dung mục này bổ sung một số nội dung sau:
- Quy định quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư
ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; Người nước ngoài hoặc người Việt
Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với đất ở tại
Việt Nam. Nội dung điều này kế thừa quy định tại Điều 2 Luật số 34/2009/QH12 và
luật hóa Điều 13 của Nghị định 84/2007/NĐ-CP (Điều 186).
- Bổ sung quy định về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư thuê đất để xây dựng công trình ngầm

(Điều 187) [22].
+ Về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Đây là một mục
mới quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, cụ thể:
- Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển