Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện yên dũng tỉnh bắc giang

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

CHU VĂN THÁI

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN DŨNG – TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HÀ NỘI - 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

CHU VĂN THÁI

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN DŨNG – TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8 85 01 03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ĐÀO ĐỨC MẪN

HÀ NỘI - 2018

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Đào Đức Mẫn
Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Nguyễn Văn Trị
Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 15 tháng 9 năm 2018.


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan
Tôi xin cam đoan rằng những kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn
toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và
pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Hà Nội, ngày … tháng... năm 2018
Tác giả luận văn

Chu Văn Thái

i


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ của bạn bè,
đồng nghiệp, bà con lối xóm và đặc biệt là gia đình luôn bên cạnh cổ vũ và động
viên cho tôi.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc TS. Đào Đức Mẫn đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám Hiệu Nhà Trường, Khoa
Quản lý đất đai – Trường Đại Học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội đã tận tình
giúp đỡ chỉ bảo tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân
huyện Yên Dũng, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng, chi nhánh
Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Dũng, Chi cục Thuế huyện Yên Dũng,
Phòng Thống kê huyện Yên Dũng, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã điều tra,
nghiên cứu đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp các bạn học
viên cùng lớp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên
khuyến khích tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu để hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày…tháng… năm 2018
Tác giả luận văn

Chu Văn Thái


iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
THÔNG TIN LUẬN VĂN ...................................................................................... vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................. vii
DANH MỤC BẢNG .............................................................................................. viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận về thực hiện quyền sử dụng đất ........................................................4
1.1.1. Quyền sở hữu ....................................................................................................4
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai .....................................................................4
1.1.3. Quyền sử dụng đất ............................................................................................5
1.1.4. Chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................5
1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện quyền sử dụng đất ....................................................9
1.2.1. Thời kỳ trước Luật Đất đai 2003.......................................................................9
1.2.2. Thời kỳ từ năm 2003 đến năm 2013 ...............................................................10
1.2.3. Thời kỳ từ năm 2013 đến nay .........................................................................11
1.3. Cơ sở thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất .............................................12
1.3.1. Tình hình quyền sở hữu và sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ............12
1.3.2. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ...................................19
1.3.3. Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...........................................20
1.3.4. Quyền của người sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang .............................................29
1.3.5. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang ............................30
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................32

iv

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................32
2.2. Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................32
2.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Yên Dũng ..................32
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Yên Dũng .......................................32
2.2.3. Kết quả việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện
Yên Dũng giai đoạn 2014-2017 ................................................................................32
2.2.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Yên
Dũng giai đoạn 2014-2017...........................................................................................33
2.2.5. Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử
dụng đất theo pháp luật .............................................................................................33
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................33
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................33
2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................33
2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ........................................................34
2.3.4. Phương pháp so sánh.......................................................................................35
2.3.5. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................35
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................36
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Yên Dũng ........................36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................36
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................38
3.1.3. Thực trạng môi trường ....................................................................................40
3.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. .............................................................41
3.1.5. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ..........................................................45
3.1.6. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................45
3.2. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc
Giang .........................................................................................................................47
3.2.1. Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn huyện Yên Dũng ...........................47

3.2.2 Hiện trạng và biến động sử dụng đất. ..............................................................53


v

3.3. Kết quả việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 –
2017 ...........................................................................................................................61
3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .........................62
3.3.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ......................................66
3.3.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ....................................70
3.3.4. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất .................73
3.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại 3 đơn vị
điều tra nghiên cứu là thị trấn Neo xã Lãng Sơn, xã Tiền Phong huyện Yên Dũng .76
3.4.1. Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...............76
3.4.2. Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............................84
3.4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ...........................87
3.4.4. Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất .................89
3.4.5. Đánh giá của cán bộ địa chính về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang ...................................................93
3.4.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Dũng ....................................................à quy mô sản xuất nhỏ lẻ nên họ chưa có nhu cầu sử dụng đến quyền
thế chấp bằng QSDĐ. Những năm gần đây, trên địa bàn huyện Yên Dũng, người
dân các xã, thị trấn của huyện đã mạnh dạn thế chấp quyền sử dụng đất để lấy vốn
làm kinh tế như đầu tư các trang thiết bị máy móc, ứng dụng khoa học kỹ thuật tiên
tiến vào trong sản xuất công nông nghiệp và các mô hình trang trại, phát triển mở
rộng quy mô sản xuất kinh doanh nhằm mang lại hiệu quả kinh tế cao.
Hiện nay, tâm lý chung của người sử dụng đất khi đi vay vốn là muốn vay
được số vốn lớn để sản xuất, kinh doanh. Theo quy định việc xác định giá trị
QSDĐ thế chấp dựa trên khung giá đất do UBND tỉnh Bắc Giang quy định. Tuy
nhiên, khung giá đất do UBND tỉnh Bắc Giang quy định từng năm chủ yếu để tính

thuế, thu hồi giải phóng mặt bằng... vẫn chưa tiệm cận được với giá thị trường và
còn bất cập, chưa hợp lý cần được điều chỉnh thường xuyên để phù hợp với thực
tế. Theo quy định thì số tiền mà các tổ chức tín dụng cho hộ gia đình, cá nhân vay
tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp được xác định và ghi trên hợp đồng nhưng
số tiền thực tế đa số các hộ gia đình, cá nhân được thực vay chỉ bằng 30% giá trị


93

của tài sản đem đảm bảo, do vậy người dân vẫn chịu thiệt thòi khi thế chấp. Ngoài
ra, một yếu tố để người sử dụng đất bị thiệt thòi là do bị ép trong khi đang cần vốn
để sản xuất, kinh doanh hay giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Theo đó, khi đã
đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp mà bên thế chấp không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp có quyền
yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá để thu hồi vốn và lãi.
3.4.5. Đánh giá của cán bộ địa chính về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang
Stt Đánh giá của cán bộ địa chính Chuyển nhượng Thế chấp Tặng cho Thừa kế
1

2

Khó khăn thực hiện

14

6

5

5

Từ nhà nước

5

5

2

1

Từ người dân

10

5

3

4

Hiểu biết người dân

16

7

4

3

Không hiểu biết

3

2

1

2

Ít hiểu biết

5

2

1

1

Có hiểu biết

7

2

2

0

Biết rõ rành mạch

1

1

0

0

( Nguồn tổng hợp từ phiếu điều tra)
Về chuyển nhượng:
Kết quả phỏng vấn các cán bộ địa chính xã/thị trấn và cơ quan Tài nguyên
và Môi trường cho thấy trên địa bàn huyện còn có trường hợp tham gia chuyển
nhượng QSDĐ nhưng không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục
đăng ký với cơ quan Nhà nước. Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này
bao gồm:
- Một phần nhỏ người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ. Việc thực hiện các

quyền của mình khi đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2103.
Trong khi đó, hiện nay việc cấp giấy chứng nhận còn chậm, còn nhiều nhà, đất chưa
được cấp GCNQSDĐ. Qua nhiều thời kỳ lịch sử và chịu nhiều tác động của thiên


94

tai nên một bộ phận người dân không có những giấy tờ chứng minh về QSDĐ do bị
thất lạc hay hư hỏng. Một bộ phận người sử dụng đất khác tuy có các giấy tờ chứng

minh QSDĐ nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp GCNQSDĐ hoặc được cấp
nhưng việc công nhận lại hạn mức đất ở từ trước ngày 18/12/1980 còn gặp khó
khăn. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật thì người có đất chuyển nhượng
phải có GCNQSDĐ; trường hợp chưa có GCNQSDĐ thì phải làm thủ tục cấp
GCNQSDĐ trước, muốn được cấp GCNQSDĐ thì phải có giấy tờ chứng minh
QSDĐ, nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc xét cấp giấy chứng nhận rất nghiêm
ngặt, khắt khe và có nhiều trường hợp để được cấp GCNQSDĐ còn phải nộp tiền sử
dụng đất. Từ đó, vẫn còn tồn tại một vài trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả
thuận bằng hợp đồng ủy quyền; giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc không có người
làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan Nhà nước.
- Tâm lý chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện

các thủ tục sang tên được phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các chi phí
trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDĐ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phí
trước bạ). Việc nộp thuế cũng có thể là do hai bên mua và bán tự thương lượng
thống nhất hoặc căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành. Bởi đây là mức thu
cao so với thu nhập của người dân, từ đó dẫn đến nhiều trường hợp chuyển nhượng
không khai báo hoặc kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn
rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước.
Công việc giải quyết các hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ theo quy định là do chi
nhánh VPĐKĐĐ giải quyết. Tuy nhiên, công tác chuyển nhượng QSDĐ là việc xảy
ra thường xuyên nên lượng hồ sơ rất lớn, VPĐKĐĐ là cơ quan mới được thành lập
nên còn nhiều hạn chế, đội ngũ nhân sự còn trẻ và thiếu kinh nghiệm nên gặp nhiều
khó khăn trong việc giải quyết công việc theo thời gian quy định.
Về thừa kế:
Qua phỏng vấn cán bộ VPĐKĐĐ huyện Yên Dũng cho biết ngoài các hộ gia
đình cá nhân đã đăng ký thực hiện thừa kế QSDĐ theo quy định thì vẫn tồn tại khá
nhiều các trường hợp có thực hiện quyền thừa kế nhưng không lên khai báo với cơ

95

quan quản lý đất đai. Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này như sau:
- Nhận thức về vấn đề này còn chưa đầy đủ, hầu hết người dân đều cho rằng
thừa kế QSDĐ là việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi
phải phân chia thừa kế thì anh, em tự thỏa thuận với nhau có sự chứng kiến của họ
hàng, không cần phải khai báo với cơ quan Nhà nước. Các trường hợp khai báo trước
đây đa số là các vụ có sự tranh chấp về quyền thừa kế, những người hưởng thừa kế
cần có cơ quan Nhà nước giải quyết cho họ.
- Một bộ phận người dân không có các giấy tờ chứng minh về QSDĐ hoặc
đất đang sử dụng thuộc diện phải nộp tiền sử dụng khi đăng ký nên họ không thực
hiện khai báo.
- Không thực hiện mở di chúc tại cơ quan có thẩm quyền do cá nhân có quyền
lợi là anh em trong gia đình, có tranh chấp giữa các anh em về thừa kế nên chưa thực
hiện đăng ký.
- Hộ gia đình, cá nhân sau khi hưởng thừa kế vẫn tiếp tục sử dụng đất ổn định,
không có nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện các giao dịch chuyển quyền nên trước
mắt họ không khai báo với cơ quan Nhà nước, họ chỉ khai báo khi họ có nhu cầu về
chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp hay góp vốn,… bằng QSDĐ. Đối với cơ quan
Nhà nước, cần tiếp tục tuyên truyền, phổ biến các quy định của pháp luật liên
quan đến việc khai nhận thừa kế QSDĐ và ý thức tự giác chấp hành các quy
định của pháp luật về đất đai nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị.
Về tặng cho:
Qua phỏng vấn cán bộ VPĐKĐĐ việc khi thực hiện tặng cho QSDĐ thì ranh
giới các thửa đất thường không được xác định rõ ràng nên tình trạng tranh chấp đất đai
vì nguyên nhân không khai báo để cơ quan chức năng chỉnh lý biến động kịp thời xảy
ra khá nhiều.
Nhìn chung quyền thừa kế và quyền tặng cho là 2 quyền xảy ra thường
xuyên trong cuộc sống, chủ yếu là sự chuyển quyền giữa các thành viên trong gia
đình nên tình hình thực hiện 2 quyền này ở các xã, thị trấn khác nhau không có sự

khác biệt lớn. Tuy nhiên, ngày nay khi mà giá đất ngày càng gia tăng thì những vụ


96

tranh chấp đất đai giữa các thành viên trong gia đình ngày xảy ra càng nhiều. Mặc
dù chưa có đủ số liệu chính xác nhưng qua điều tra cho thấy, ở các xã, thị trấn mà
có giá đất ở mức cao thì người dân thực hiện khai báo và các thủ tục chuyển QSDĐ
nghiêm túc hơn ở các xã thuần nông. Ngoài ra, ở những xã, thị trấn này số người
cần giấy tờ xác minh chủ sử dụng đất để sử dụng trong các giao dịch như thế chấp,
góp vốn nhiều hơn nên họ thường chủ động làm thủ tục đăng ký để được cấp
GCNQSDĐ hay các quyết định giao đất.
Về thế chấp:
Theo đánh giá của cán bộ Nhà nước về quản lý đất đai. Người dân chủ
động đăng ký khai báo qua cơ quan Nhà nước đã có tác dụng quản lý được việc
thế chấp QSDĐ khá tốt giữa người sử dụng đất với Ngân hàng, tổ chức tín dụng
và cơ quan Nhà nước là người đảm bảo pháp lý cho các bên tham gia, nên hạn
chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng
ký khai báo. Người sử dụng đất được đảm bảo pháp lý về quyền lợi với thửa
đất mà họ sử dụng.
3.4.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Yên Dũng
a. Ưu điểm
Nhìn chung, thị trường giao dịch về quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Dũng trong những năm gần đây khá nhộn nhịp nhất là sau khi Luật Đất đai
2013 có hiệu lực. Việc chấp hành pháp Luật Đất đai, Luật Dân sự và pháp luật khác
liên quan đến giao dịch về quyền sử dụng đất được thực hiện nghiêm túc đáp ứng
nhu cầu của người sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng đã và đang tuân thủ
nghiêm chỉnh về QSDĐ đã được Luật Đất đai 2013 quy định.

- Làm cho người sử dụng đất gắn bó với đất đai, mang lại sự yên tâm khi đầu
tư vào đất đai.
- QSDĐ được coi là một hàng hoá đặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn
lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh nhằm thúc đẩy


97

phát triển nền kinh tế.
- Đất đai được chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tích tụ đất đai để
phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để những người sản xuất phát triển kinh
tế trang trại với quy mô và diện tích lớn hơn
- Tỷ lệ thực hiện QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng
QSDĐ làm đầy đủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tuy chưa cao
nhưng đã có sự biến chuyển theo chiều hướng tích cực, tỷ lệ giai đoạn sau cao hơn
giai đoạn trước.
a. Hạn chế
- Hiện nay, hầu hết các giao dịch về quyền sử dụng đất đều không ghi cụ thể
giá giao dịch nên rất khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về giá đất, gây thất
thu cho ngân sách nhà nước.
- Tâm lý chung của người dân là ngại phải đến gặp cơ quan nhà nước, người
dân lấy sự tin tưởng nhau là chính, họ điều chỉnh các quan hệ đất đai với nhau trong
mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống
- Quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển QSDĐ chưa
hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách
- Trình tự thủ tục để thực hiện các quyền của người sử dụng đất còn rườm rà,
phức tạp, nhiều công đoạn, mất nhiều thời gian.
- Trình độ chuyên môn nghiệp vụ của các cán bộ lĩnh vực đất đai cấp cơ sở
còn nhiều hạn chế cùng với đó là sự không ổn định về đội ngũ nhân sự cán bộ địa
chính, chưa đáp ứng được với đòi hỏi thực tế đã gây khó khăn cho việc quản lý,

theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai gây thất lạc hồ sơ
quản lý đất đai.
3.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử
dụng đất theo pháp luật
3.5.1. Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật
Kết quả nghiên cứu cho thấy sự hiểu biết của người dân đóng vai trò rất quan
trọng trong việc thực hiện quyền và nghĩa vụ khi thực hiện QSDĐ. Do đó, ngoài


98

việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến các chính sách pháp luật về đất đai trong
toàn xã hội nhằm tạo sự chuyển biến và nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp
luật, trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong việc thực hiện QSDĐ, cần xây
dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp và thiết thực, dễ hiểu
với nội dung quản lý Nhà nước về đất đai để cung cấp cho nhân dân. Phổ biến tất cả các
thủ tục bằng nhiều hình thức: Dán bảng tin, đưa lên mạng Internet, thông qua hệ thống
loa phát thanh, công khai tại các thôn, xóm…để người dân dễ dàng tiếp cận, tham khảo
và nắm được nội dung hình thức cơ bản trước khi thực hiện QSDĐ. Giúp người dân
nhận thức được tầm quan trọng và ý nghĩa của công tác đăng ký trong giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất, để hạn chế những phát sinh, rủi ro và đảm bảo quyền lợi
cho người dân khi thực hiện QSDĐ.
3.5.2. Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ
Thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trước hết phải dựa trên cơ sở
một hệ thống hàng hóa và các quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh và hợp
pháp. Do vậy, cần đẩy nhanh công tác giao đất, cho thuê đất và sớm hoàn thành
công tác cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai,
xử lý dứt điểm khéo kéo những vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời xử lý nghiêm
những vi phạm phát sinh. Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai cần xây dựng những

chế tài đủ mạnh để xử phạt những trường hợp không đăng ký khi thực hiện giao
dịch về quyền của người sử dụng đất
- Thực hiện công khai minh bạch các thủ tục, hồ sơ, quy trình giải quyết
trong công tác quản lý đất đai. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu
đất đai, giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai. Quy định về việc xử lý trách
nhiệm của nguời thực thi công vụ mà có hành vi vi phạm trong quá trình thực hiện
các thủ tục hành chính và thực thi chính sách, pháp luật về đất đai.
- Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan địa chính và cơ quan chuyên trách
cấp huyện. Việc tiếp nhận và xử các phản ánh, kiến nghị của người dân được thực
hiện thông qua các hình thức như: Giao lưu trực tuyến, đường dây nóng, email, trả


99

lời các kiến nghị bằng văn bản,..góp phần chấn chỉnh, tạo sự chuyển biến tích cực,
mạnh mẽ về kỷ luật, kỷ cương hành chính thi hành công vụ, nâng cao ý thức trách
nhiệm phục vụ nhân dân của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, người lao động
trong lĩnh vực quản lý đất đai.
3.5.3. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ
Trong thời gian tới để đảm bảo về hoạt động của VPĐKĐĐ thì cần đảm bảo
về không gian làm việc, về kho lưu trữ, đầu tư thiết bị chuyên dụng.
- Tăng cường đầu tư cơ sở vật chất, trang thiết bị đồng bộ từ cơ quan địa chính
đến cơ quan chuyên trách cấp huyện để phục vụ công tác chuyên môn;
- Đẩy mạnh công tác ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác quản lý đất
đai: xây dựng phần mềm cấp GCNQSDĐ qua mạng, phần mềm quản lý hồ sơ địa
chính, phần mềm xây dựng cơ sở dữ liệu đia chính… Cải tạo trụ sở cơ quan hành
chính Nhà nước, trang bị các phần mềm gốc và hệ thống thông tin đất đai có bản
quyền.
- Đầu tư thêm thiết bị chuyên dụng chứa hồ sơ hoặc xây dựng phòng lưu trữ
hồ sơ chuyên dụng để đảm bảo công tác lưu trữ hồ sơ, giấy tờ, giấy bản sao

GCNQSDĐ không bị hư hại, mối mọt, rách nát. Đối với cán bộ địa chính xã thì
các phương tiện, trang thiết bị lại càng thiếu thốn.
- Cần thường xuyên, bồi dưỡng và đào tạo nâng cao phẩm chất, năng lực cho
đội ngũ cán bộ về cả chuyên môn lẫn nghiệp vụ, để nâng cao năng lực nghiệp vụ
đảm bảo thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ trong lĩnh vực đất đai vốn rất phức tạp.
3.5.4. Giải pháp về chính sách
- Công khai quy hoạch sử dụng đất; xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc
dự án đầu tư, người sử dụng đất không được sử dụng vào mục đích khác. Quy hoạch
sử dụng đất phải đi trước một bước, hoạch định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích
sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ có các kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm
chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng QSDĐ để đầu tư phát triển sản
xuất. Do đó, huyện cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để
người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch, kích thích “cầu” đất phát triển.


100

- Xây dựng và đề xuất chính sách thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản, hợp lý, tạo sự minh bạch, đảm bảo công bằng và tránh vướng
mắc trong việc thực hiện các thủ tục về thuế.
3.5.5. Giải pháp về thủ tục hành chính

- Huyện, tỉnh và các ngành chức năng cần quyết liệt thực hiện cải cách thủ
tục hành chính, tránh rườm rà, phức tạp, tình trạng nhũng nhiễu, phiền hà trong quá
trình thực hiện các trình tự, thủ tục, để người sử dụng đất thực hiện QSDĐ được
thuận tiện, nhanh chóng nhất.
- Thường xuyên cập nhật và phổ biến việc ban hành mới, sửa đổi, bổ sung
và các hướng dẫn cụ thể các thủ tục hành chính về đất đai.
- Tập trung và đẩy nhanh việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai hiện đại,
đa mục tiêu. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào tất cả các khâu của quá

trình giải quyết thủ tục hành chính như tiếp nhận hồ sơ, chuyển hồ sơ và giải quyết
hồ sơ. Đẩy mạnh sự liên thông trong việc luân chuyển thông tin đất đai cho các cơ
quan tài chính, thuế, kho bạc trong việc xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính
liên quan đến đất đai


101

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận
1. Huyện Yên Dũng nằm gần trung tâm Tp. Bắc Giang. Là một vị thuận lợi
trong giao lưu kinh tế văn hóa xã hội, thu hút vốn đầu.
2. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện cơ bản được thực
hiện theo đúng quy định của Luật và những văn bản hướng dẫn thi hành luật. Điều
đó đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ
của mình.Cho thấy công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện ngày càng hoàn thiện
và chặt chẽ.
3. Trong giai đoạn 2014 - 2017 với tổng số trường hợp thực hiện QSDĐ là
9696 trường hợp trong đó gồm: 2.914 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ; 2.104
trường hợp thừa kế QSDĐ; 2.226 trường hợp tặng cho QSDĐ; 2.452 trường hợp thế
chấp QSDĐ.
4. Số giao dịch chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động, thường
xuyên và tập trung chủ yếu ở một số xã trung tâm và thị trấn. Bên cạnh những
trường hợp chuyển QSDĐ đã đăng ký với cơ quan nhà nước còn tồn tại một số giao
dịch chuyển quyền chưa chủ động thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước, đặc
biệt là quyền thừa kế.
5. Qua kết quả nghiên cứu tại 2 xã và 1 thị trấn đề tài đề xuất được 5 nhóm
giải pháp để hoàn thiện cơ chế chính sách và thúc đẩy người dân thực hiện tốt trách
nhiệm và nghĩa vụ khi thực hiện quyền QSDĐ.
Kiến nghị

1. Để đánh giá hệ thống, toàn diện và có những giải pháp đồng bộ cần nghiên cứu
với phạm vi và đối tượng mở rộng hơn nhằm mang lại hiệu quả hơn nữa trong việc thực
hiện QSDĐ
- Triển khai nghiên cứu tại các huyện trên địa bàn tỉnh Bắc Giang
- Điều tra, đánh giá việc thực hiện không chỉ với hộ gia đình, cá nhân mà đánh giá
với cả các tổ chức sử dụng đất.
2. Cần nghiên cứu kỹ hơn nữa về các thủ tục hành chính nên đơn giản hóa


102

giảm bớt các thủ tục về đất đai đặc biệt về cấp GCNQSDĐ và chuyển QSDĐ
3. Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ đội ngũ cán bộ đặc biệt là cán bộ
cấp cơ sở
4. Kết quả được sử dụng làm tài liệu tham khảo, tài liệu nghiên cứu trong cải cách
thủ tục hành chính trên địa bàn huyện nhằm nâng cao chất lượng hoạt động của cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai. Giải quyết các vấn đề về đất đai nhanh chóng, đúng hẹn,
giải quyết các tranh chấp tố cáo một cách dứt điểm và thỏa đáng.
5. Cần nghiên cứu xây dựng các phương án quy hoạch có tính khả thi, dài hạn và
bảo vệ môi trường. Bố trí kinh phí công tác và quản lý hồ sơ địa chính, dữ liệu địa chính
nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao.


103

TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo tổng kết Nghị quyết số 26NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy
mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Hà Nội.
2. Chính phủ, (2014), Nghị định 43/2014/NĐ – CP ngày 15/05/2014 quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013, Hà Nội.

3. Chu Tuấn Tú (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của liên bang
Malaixia, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất đai
của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác QuốcTế.
4. Đào Trung Chính (2005), "Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường
bất động sản", Tạp chí Tài nguyên và Môi trường.
5. Lưu Quốc Thái (2006),"Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào thị
trường bất động sản ở Trung Quốc". Tạp chí Tài nguyên và Môi trường.
6. Nguyễn Đình Bồng và CS (2006), Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất
ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản:
thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội.
7. Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động
sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội.
8. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của
Vương quốc Thụy Điển, Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình
sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và
Hợp tác Quốc tế.
9. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng (2014), Báo cáo kết quả
nhiệm vụ năm 2014, phương hướng nhiệm vụ năm 2015, Yên Dũng.
10. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng (2015), Báo cáo kết quả
nhiệm vụ năm 2015, phương hướng nhiệm vụ năm 2016, Yên Dũng.
11. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng (2016), Báo cáo kết quả
nhiệm vụ năm 2016, phương hướng nhiệm vụ năm 2017, Yên Dũng.

103


104

12. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng (2017), Số liệu thống kê đất
đai năm 2017 và các số liệu khác liên quan đến quản lý và sử dụng đất các năm.

13. Quốc Hội nước CHXHCNVN (1987), Luật đất đai, Tổng cục Quản lý ruộng đất,
Hà Nội.
14. Quốc Hội nước CHXHCNVN (1993), Luật đất đai; Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật đất đai 1998, Hà Nội.
15. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2001), Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật đất đai 2001, NXB Bản đồ, Hà Nội.
16. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003a), Luật đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
17. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2003b), Luật đất đai và đổi mới của cơ chế tài
chính đối với đất đai trong thời gian tới, Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ về
tài sản và bất động sản - Bộ Tài chính, Hà Nội 2004.
18. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2005), Luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
19. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
20. Quốc Hội nước CHXHCNVN (2015), Luật dân sự, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội
21. Trần Thị Minh Hà (2000), Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Ôxtrâylia,
Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một
số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
22. Trần Tú Cường và CS, Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về quyền sở hữu,
quyền sử dụng của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho
Việt Nam. Đề tài cấp Bộ, Bộ Tài nguyên Môi trường
23. UBND huyện Yên Dũng (2017), Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2020
huyện Yên Dũng
24. UBND huyện Yên Dũng (2017), Báo cáo công tác quản lý sử dụng đất, cấp
Giấy chứng nhận QSDĐ năm 2017
25. UBND huyện Yên Dũng (2017), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2017,
huyện Yên Dũng

104


105

PHỤ LỤC

105