Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên (Luận văn thạc sĩ)

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TRẦN NGỌC CƯƠNG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN VĂN LÂM,TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Hà Nội - Năm 2018


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI

TRẦN NGỌC CƯƠNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TẠI HUYỆN VĂN LÂM,TỈNH HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số :8.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh

Hà Nội - Năm 2018

CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh

Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Nguyễn Thị Khuy

Cán bộ chấm phản biện 2: PGS.TS. Đỗ Văn Nhạ

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 15 tháng 09 năm 2018


Tôi xin cam đoan:
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn
trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp
luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trần Ngọc Cương


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên
của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành

nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và
thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo,
Khoa Quản lý đất đai –Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Văn Lâm, các phòng ban
trong huyện, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã, thị trấn
điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn
thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2018

Tác giả Luận văn

Trần Ngọc Cương


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... iii
MỤC LỤC ............................................................................................................... i
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT............................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG ............................................................................................ vii
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................ viii
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................... 1

2. Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................................... 3
3. Những đóng góp mới và ý nghĩa thực tiễn ................................................................... 3
3.1. Đóng góp mới ............................................................................................................ 3
3.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn ....................................................................................... 3

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ........................................................................... 4
1.1.1. Quyền sở hữu .......................................................................................................... 4
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ......................................................................................... 5
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai ............................................................................................ 8
1.1.4. Thị trường đất đai ................................................................................................. 11
1.2. Cơ sở pháp lý về quyền sử đất ................................................................................. 13
1.2.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất .......13
1.2.2. Một số quy định liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất..............15
1.3. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới ....................... 18
1.3.1. Mỹ ......................................................................................................................... 18
1.3.2. Thụy Điển ............................................................................................................. 19
1.3.3. Malaixia ................................................................................................................ 20
1.3.4. Hàn Quốc .............................................................................................................. 21
1.3.5. Ôxtrâylia ............................................................................................................... 21
1.3.6. Trung Quốc ........................................................................................................... 22
1.3.7. Bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam từ việc thực hiện quyền sử dụng đất
của một số nước .............................................................................................................. 24
1.4. Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam................ 24
i


1.4.1. Quy định về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam qua các thời kỳ
............................................................................................................................................................24
1.4.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam......................... 30

1.4.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Hưng Yên ............................... 35

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ..................................................................................................... 39
2.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................. 39
2.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 39
2.2.1. Địa bàn nghiên cứu ............................................................................................... 39
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................................ 39
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................................ 39
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Văn Lâm ..................... 39
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Văn Lâm .................................. 39
2.3.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm ............ 40
2. 3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện .................. 40
Văn Lâm ......................................................................................................................... 40
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa bàn
huyện Văn Lâm ............................................................................................................... 40
2.4. Phương pháp nghiên cứu ......................................................................................... 40
2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...................................................... 40
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................................... 40
2.4.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu .............................................................. 41
2.4.4. Phương pháp phân tích và so sánh ........................................................................ 42

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................. 43
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Văn Lâm .......................................... 43
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................................. 43
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế -xã hội .................................................................... 45
3.1.2.6. Thực trạng công tác bảo vệ môi trường ............................................................. 51
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường của huyện
Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên ............................................................................................... 51
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Văn Lâm ........................................... 52

3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của huyện Văn Lâm ..................................................... 52
ii


3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Văn Lâm năm 2017 ........................................ 58
3.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Văn Lâm ....... 60
3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm........... 61
3.3.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................... 63
3.3.3. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............................................ 67
3.3.4. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất .......................................... 68
3.3.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất .......................................... 70
3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Văn Lâm ...... 72
3.4.1. Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................... 72
3.4.2. Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ................................. 77
3.4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất .................................. 81
3.4.4. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ........................ 86
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng
đất tại huyện Văn Lâm .................................................................................................... 89
3.5.1. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật ...................................................... 89
3.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .................. 89
3.5.3. Giải pháp về chính sách ........................................................................................ 90
3.5.4. Giải pháp về thủ tục hành chính ........................................................................... 90

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.............................................................................. 91
1. Kết luận ....................................................................................................................... 91
2. Kiến nghị..................................................................................................................... 92

TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 93
Phụ lục............................................................................................................. .96
Phụ Lục 01.........................................................................................................97

Phụ Lục 02.......................................................................................................100
Phụ Lục 03..........................................................................................................103

iii


Thông tin luận văn:

+ Họ và tên học viên: Trần Ngọc Cương
+ Lớp: CH2B.QĐ
Khoá: 2016 - 2018
+ Cán bộ hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh
+ Tên đề tài: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên.
+ Thông tin luận văn:
Văn Lâm là huyện nằm ở phía Bắc tỉnh Hưng Yên với diện tích tự nhiên
là 7523,99 ha, với dân số là 126.795 người. Là huyện có 1 vị trí rất quan trọng về
chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Hưng Yên. Nơi đây có các tuyến
đường giao thông quan trọng như đường sắt Hà Hải, đường bộ, đường thuỷ, nối
liền với các tỉnh phía Bắc. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy huyện
Văn Lâm phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội, là huyện đi đầu
trong việc thực hiện CNH - HĐH của tỉnh.
Trong giai đoạn 2013 - 2017 các giao dịch chuyển QSDĐ trên địa bàn
huyện Văn Lâm diễn ra thường xuyên, trong đó có 263 giao dịch chuyển đổi
QSDĐ; 1.535 giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; 450 giao dịch thừa kế quyền
SDĐ; 179 giao dịch tặng cho QSDĐ; 2.092 giao dịch thế chấp QSDĐ. Số lượng
giao dịch chuyển QSDĐ có xu hướng tăng lên, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số
giao dịch chuyển quyền chưa thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước đó là
quyền thừa kế.
Kết quả điều tra, phỏng vấn 180 phiếu của các hộ gia đình, cá nhân thực

hiện giao dịch chuyển quyền tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cho thấy:
Số người được hỏi đánh giá về các văn bản hướng dẫn ở mức hiểu và thực hiện
được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 82,5%; quyền thế chấp có 86,67%; quyền
thừa kế có 80,0%. Đánh giá về thủ tục thực hiện cho là bình thường có thể thực
hiện được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 57,5%; quyền thế chấp QSDĐ có
75,0%; quyền thế chấp 61,67%.
Bên cạnh những thành tích đạt được vẫn còn tồn tại một số khó khăn: Một số
iv


hộ chưa được cấp GCNQSDĐ nhưng vẫn có nhu cầu thực hiện các giao dịch về
quyền cụ thể như sau: quyền chuyển nhượng có 8 hộ (chiếm 13,27% tổng số hộ thực
hiện quyền chuyển nhượng), quyền thế chấp có 6 hộ (chiếm 10,0% tổng số hộ thực
hiện quyền thế chấp); quyền thừa kế có 9 hộ (chiếm 15,0% tổng số hộ thực hiện
quyền thừa kế).
Để nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Văn Lâm
các giải pháp đề xuất bao gồm: Tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai liên
quan đến công tác chuyển QSDĐ tới người dân; Tổ chức quản lý hoạt động thực
hiện các QSDĐ; giải pháp về chính sách và giải pháp về thủ tục hành chính.

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên và Môi trường

CN – TTCN

Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp

CNH – HĐH

Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa

CT – TTg

Chỉ thị - Thủ tướng

DTTN

Diện tích tự nhiên

GCN

Giấy chứng nhận

GD – ĐT

Giáo dục – Đào tạo

GPMB

Giải phóng mặt bằng

KT – XH

Kinh tế - Xã hội

NĐ – CP

Nghị định – Chính phủ

NQ – TW

Nghị quyết – Trung ương

QĐ – UBND

Quyết định – Uỷ ban nhân dân

QH

Quy hoạch

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TDTT

Thể dục thể thao

THCS

Trung học cơ sở

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TTGDNN – GDTX

Trung tâm giáo dục nghề nghiệp Giáo dục thường xuyên

TVTU

Thường vụ thành ủy

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

vi

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của huyện Văn Lâm giai đoạn
2013- 2017 ........................................................................................................... 45
Bảng 3.2. Cơ cấu kinh tế các ngành của huyện Văn Lâm giai đoạn 2013 - 2017 46
Bảng 3.3. Lao động huyện Văn Lâm giai đoạn 2013 - 2017 ............................... 48
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Văn Lâm năm 2017 ............................. 58
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn.................. 60
2013 – 2017 .......................................................................................................... 60
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2013 - 2017 ... 61
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ................................ 64
Bảng 3.8. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2013 – 2017 ........ 67
Bảng 3.9. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2013 – 2017 ...... 69
Bảng 3.10. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2013 – 2017 ..... 71
Bảng 3.11. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ................. 73
Bảng 3.12. Đánh giá trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ .. 75
Bảng 3.13. Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền QSDĐ .................. 78
Bảng 3.14. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ......... 79
Bảng 3.15: Kết quả điều tra thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ........... 83
Bảng 3.16: Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế QSDĐ .......... 84
Phụ lục 01. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất trên địa bàn
huyện Văn Lâm năm 2017 ................................................................................... 97
Phụ lục 02. Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính trên địa bàn huyện
Văn Lâm năm 2017 .............................................................................................. 99

vii


Luận văn đủ ở file: Luận văn full