Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường đồng quang, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DOÃN LÂM TÙNG
Tên đề
tài:
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐỒNG QUANG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tài nguyên

Lớp

: K45 - ĐCMT - N03

Khóa học

: 2013 -2017

Thái Nguyên, năm 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DOÃN LÂM TÙNG
Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN
ĐỊA BÀN PHƯỜNG ĐỒNG QUANG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,
TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2014 – 2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệđào tạo

: Chính quy

Chuyênngành

: Địa chính môi trường

Khoa

: Quản lý tàinguyên

Lớp

: K45 - ĐCMT - N03

Khóa học

: 2013 -2017

Giảng viênhướngdẫn : TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, năm 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Thực hiện phương trâm “học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực
tế”. Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên
cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế.
Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các Trường Đại
học nói chung và sinh viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng.
Với lòng kính trọng và biết ơn, em xin cảm ơn cô giáo ThS. Vũ Thị
Thanh Thủy giảng viên khoa Quản lí Tài nguyên đã tận tình hướng dẫn và
giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm
khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và
rèn luyện tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới UBND phường Đồng Quang, các cán bộ,
nhân viên đang công tác tại UBND phường đã giúp đỡ em trong suốt thời gian
thực tập tốt nghiệp.
Em cũng gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở

bên cạnh động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập và thời gian em
thực hiện khóa luận tốt nghiệp này.
Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài, em đã cố gắng hết mình
nhưng do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên bài khóa luận
tốt nghiệp này chắc chắn sẽ không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận
được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô và bạn bè để bài khóa luận được
hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn !!!


ii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu............................. 23
Bảng 4.2. Khung giá đất ở tại đô thị ............................................................... 25
Bảng 4.3 Giá đất ở tại Đường Hoàng Văn Thụ địa phận phường Đồng Quang
......................................................................................................................... 27
Bảng 4.4. Giá đất ở tại đường vào các tổ dân phố phường Đồng Quang ....... 28
Bảng 4.5. Giá đất thị trường đường Hoàng Văn Thụ địa phận phường Đồng
Quang .............................................................................................................. 29
Bảng 4.6. Giá đất thị trường đường vào phường Đồng Quang....................... 30
Bảng 4.7. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường
tại khu vực nhóm I, giai đoạn 2014 – 2016 .................................................... 31
Bảng 4.8 So sánh giá đất ở do Nhà nước quy định với giá đất ở trên thị trường
tại khu vực nhóm II ......................................................................................... 35
Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí năm
2014-2016........................................................................................................ 39
Bếu 4.10: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố................................................ 39
Bảng 4.12. So sánh giá đất tại khu vực cận đường Việt Bắc trước và sau khi
quy hoạch ........................................................................................................ 42

Bảng 4.13. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở phường Đồng Quang giai đoạn 2014 -2016 (theo thứ tự 1,2,3.. ) ............... 46


iii

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT
STT

DẠNG VIẾT TẮT

DẠNG ĐẦY ĐỦ

1

UBND

Ủy ban nhân dân

2

CNXH

Chủ nghĩa xã hội

3

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

4

CP

Chính phủ

5

BTC

Bộ tài chính

6

TTg

Thủ tướng

7

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trường

8

TT

Thông tư

9

NĐ

Nghị định

10

HĐND

Hội đồng nhân dân

12

CN-TTCN

Công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp

13

TTr

Tờ trình

14

STNMT

Sở tài nguyên môi trường

15

QĐ

Quyết định

16

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất

17

BĐS

Bất động sản

18

QSDĐ

Quyền sử dụng đất


iv

MỤC LỤC
Hình 4.1: Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá nhà

nước năm 2014-2016 của nhóm I ................................................................... 34
Hình 4.2: Biểu đồ thể hiện chênh lệch giá đất của thị trường so với giá quy
định nhà nước của nhóm II ............................................................................. 37
Hình 4.3: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của các
tuyến đường điển hình..................................................................................... 38


1

Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài
Công nghiệp hoá, hiện đại hoá và đô thị hoá lá xu hướng phát triển của
mọi quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, sau 30 năm (1986 - 2016) đổi mới
nước ta đã đạt được những thành tựu quan trọng, đất nước bước vào thời kỳ
phát triển mới, thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Với chính sách “mở
cửa”, kinh tế Việt Nam bắt đầu chuyển đổi từ mô hình quản lý “kinh tế kế
hoạch hóa tập trung” sang mô hình “kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa”, cùng với sự chuyển đổi này những chính sách quản lý đất đai cũng
được điều chỉnh để phù hợp với sự vận hành của thể chế kinh tế thị trường với
sự quản lý của Nhà nước.
Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực bắt đầu từ ngày 1/7/2014, đã tiếp cận
và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định
hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo
quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm
bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp
hóa, hiện đại hóa đất nước. Trong đó công tác định giá đất cũng được thay
đổi, bổ sung những điểm mới, quy định cụ thể và thiết thực hơn.
Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa
Kinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thế

giới, đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm an
ninh, quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng cải
thiện. Mặt khác để đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô
thị hoá thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân
sách nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường


nhà đất, mà trong đó việc thực hiện định giá đất là một trong những yếu tố
chủ chốt không thể thiếu.
Do đó cần phải có biện pháp nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất để việc định giá đất phù hợp hơn giữa giá đất do nhà nước ban hành và
giá đất trên thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác thu hồi đất, đền bù
và giải phóng mặt bằng, qua đó thiết lập sự ổn định cho sự nghiệp phát triển
kinh tế xã hội.
Phường Đồng Quang nằm ở phía Tây Bắc thành phố Thái Nguyên.
Cùng với quá trình hội nhập, phát triển kinh tế xã hội của đất nước và thành
phố nhu cầu sử dụng đất của người dân trong phường ngày càng cao, đất đai
trở nên có giá trị lớn và bắt đầu phát sinh những bất cập và khó khăn trong
công tác quản lý sử dụng đất. Các vụ khiếu kiện, tranh chấp về đất đai có
nhiều diễn biến phức tạp. Một trong những nguyên nhân chính là việc xác
định giá đất không chính xác, thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh lệch
quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu
hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Trước thực tế đó, đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ để giá đất do
Nhà nước quy định phải phù hợp với giá giao dịch trên thị trường, trong đó
việc xác định giá đất và tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là những
yêu cầu cấp bách.
Xuất phát từ tính cấp thiết và tình hình thực tiễn trên, được sự phân
công của khoa Quản lý Tài Nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

và dưới sự hướng dẫn của TS. Vũ Thị Thanh Thủy; tôi tiến hành nghiên cứu
đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn
2014 - 2016”


1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài
1.2.1. Mục tiêu chung
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn giai
đoạn 2014 - 2016 từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp với công tác quản lý
giá đất trên địa bàn.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tính hình sử dụng
đất trên địa phường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016
- Nghiêncứumộtsốyếutốảnh
đếngiáđấtởtrênđịabànphường

hư ở n g

Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016
-Phântíchmột sốyếutốchiphốiđếngiá đấtởnhằm xâydựngcáctiêu chuẩn
địnhgiáđấtphùhợpvớikhảnăngsinhlờicủađấtvàmặtbằnggiácả
trênthịtrườngnhằm manglạihiệuquảcủacôngtácđịnhgiá đất.
- Đềxuấtmộtsốgiảiphápgiúpchoviệcxácđịnh giá đấtởđôthịphùhợpvớigiá
chuyển nhượng thựctếtrênthịtrường.
1.3 Yêu cầu của đề tài
Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính
sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND phường Đồng Quang.

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Ý nghĩa khoa học
Nghiên cứu khoa học là hoạt động trí tuệ giúp học viên vận dụng
phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu khoa học trong học tập và
trong thực tiễn, trong đó bước đầu vận dụng một cách tổng hợp những tri thức


đã học để tiến hành hoạt động nhận thức có tính chất nghiên cứu, bước đầu
góp phần giải quyết những vấn đề khoa học vào thực tiễn trong công tác
nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn phường Đồng
Quang giai đoạn 2014 - 2016.
1.4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đánh giá và đề xuất mức giá cụ thể phù hợp thực tế theo từng tuyến
đường, vị trí của từng thửa đất thông qua kết quả nghiên cứu trên địa bàn
phường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016.
Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất trên
địa bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.


Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.1. Tổng quan về giá đất
Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho
một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai
là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh
tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá
đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ

như định giá các tài sản thông thường.
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ
thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành,
tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị
trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá
được một số tác giả định nghĩa như sau:
+ Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất
đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng
thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi
đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp, ...Hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá
tri của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong
không gian và thời gian xác định. (Nhóm tác giả: TS. Nguyễn Thế Huấn, TS.
Phan Thị Thu Hằng, PGS.TS Hồ Thị Lam Trà, ThS. Nguyễn Văn Quân) [11]


+ Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định ( GS. W. Sealrooke
- viện đại học Portsmouth – Vương quốc Anh)
+ Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể
của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất cả các
đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của
thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.( GS. Lim Lan Yuan – khoa xây
dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore)
Mặt khác, công tác xác định giá đất không giống với việc xác định giá
của một của cải vật chất nhất định có tính tức thời nào đó mà nó lệ thuộc vào

các yếu tố tác động lên giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã
hội cấu thành. Nên việc định giá đất được khái quát như là một khoa học về
ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời
điểm xác định.
Ở Việt Nam hiện nay, đang tồn tại hai hình thái giá trị về đất đai đó là:
Giá đất do nhà nước ban hành và giá đất trên thị trường tự do. Giá đất hình
thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, giá
đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất
đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người
chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với
nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường.


2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.2.1. Địa tô
Khi nghiên cứu về ruộng đất trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất
C.Mác chỉ ra rằng: “Địa tô là một căn cứ hình thành nên giá đất” . Địa tô là
phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và
nộp cho chủ sở hữu ruộng đất.
Địa tô gắn liền với sự ra đời và sự tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng
đất từ chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời
kỳ quá độ lên CNXH. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của
nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ
phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong
kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô.
Mác kết luận rằng: “Dù hình thái đặc thù của địa tô như thế nào thì tất

cả những loại hình của nó đều có một điểm chung là sự chiếm hữu địa tô là
hình thái kinh tế dưới quyền sở hữu ruộng đất được thực hiện” [10]. Với kết
luận này Mác đã khẳng định địa tô chính là phương tiện, là công cụ để địa chủ
bóc lột giai câp nông dân , ai có ruộng, ai có đất thì được quyền thu địa tô tức
là có quyền bóc lột sức lao động của người làm thuê.
Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư dư
thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp
trả cho địa chủ. Như vậy địa tô có được là một phần lợi nhuận mà nhà tư bản
thu được nhờ hoạt động sản xuất kinh doanh trên đất, khi lợi nhuận thu được
tăng lên thì địa tô cũng tăng lên từ đó kéo theo sự tăng lên của giá đất.
Trong chế độ XHCN, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn
là tư hữu của địa chủ hay của nhà tư bản, thì vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,
song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch


dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do
có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: ruộng đất
màu mỡ cao hơn, có vị trí gần địa bàn tiêu thụ hơn, hoặc làm cho tư bản đầu
tư thêm có hiệu suất cao hơn. Xét về bản chất kinh tế Địa tô chênh lệch có hai
loại: Địa tô chênh lệch I Và Địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô
thu được trên cơ sở ruộng đất màu mỡ và mức đô thu ận tiên trong san xuât
cao hơn so vơi nhưng thưa đ ất trung bình của xã hội. Ðịa tô chênh lệch II là
địa tô chênh lệch thu được do thâm canh. Ðịa tô chênh lệch còn tồn tại cả
trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới
hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của
nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của nhà nước.
2.2.2. Lãi xuất ngân hàng
Lãi suất là giá cả của quyền sử dụng một đơn vị vốn vay trong một đơn
vị thời gian nhất định (tháng, năm). Như vậy, có thể hiểu lãi xuất ngân hàng
được xem là tỷ lệ sinh lời mà người chủ sở hữu được từ khoản vốn cho vay.

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu
ảnh hưởng bởi yếu tố nào.
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất
phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua
đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra
mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất
thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân
hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá
cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm


dođó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người
bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định
giá đất
Khi mua một thửa đất, thực chất là người mua đã mua quyền thu nhập
từ thửa đất đó. Trong nền sản xuất hàng hóa, đất đai trên thực tế là đối tượng
mua bán, cho thuê, đấu thầu cho nên nó có giá cả và được quyết định bời 02
yếu tố sau:
+ Lượng địa tô hàng năm đem lại
+ Mức lời tức mà ngân hàng trả cho người gửi tiền
Dựa trên những kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về
giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế
học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất như sau: Giá đất = địa tô
Lãi suất ngân hàng
2.2.3. Quan hệ cung - cầu
Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu
vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau, không một hàng hoá

nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy. Nói chung, một mặt
hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng.
Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá
thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm
những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng. Đất đai có hạn mà nhu cầu
về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng
tăng liên tục.
Theo lý thuyết:
Nếu cung > cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ra thị trường
vượt quá nhu cầu của người tiêu dùng, do đó có sự dư thừa hàng hoá này trên
thị trường và xu hướng là giá cả phải giảm xuống.


Nếu cung < cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị
trường không đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, do đó giá cả sẽ có
xu hướng tăng lên kích thích người sản xuất tăng cung.
Nếu cung = cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng vừa đủ nhu
cầu của người tiêu dùng và do đó giá cả là không đổi.
Giá cả luôn luôn tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung. Tức là,
trong điều kiện các yếu tố khác không đổi, thì một sự tăng lên của cầu hay
giảm xuống của cung sẽ làm cho giá cả tăng lên; và ngược lại, một sự giảm
xuống của cầu và một sự tăng lên của cung sẽ làm cho giá cả giảm xuống.
Mặt khác, sự tăng giá cả trên thị trường sẽ kích thích các nhà sản xuất tăng
cung, và hạn chế cầu làm cho cầu giảm xuống và ngược lại. Cứ như vậy, đến
một lúc nào đó cung và cầu sẽ cân bằng.
2.3. Cơ sở pháp lý
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất
của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các
nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4
Luật đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là

giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc
được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.
Trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi
quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng
nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;


3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý được ghi nhận tại Điều 53, 54 Hiến pháp 2013;
Điều 4 Luật đất đai năm 2013. Nội dung của nguyên tắc được thể hiện: Đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý nhà nước về đất đai.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
phản ánh mưc đô thu l ợi trong quá trình mua bán, hay nói cách khác, giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi
đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả
quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê ... giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm
được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh
tế. Luật đất đai 2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền
của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử
dụng đất xác định".

Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014
quy định về Phương pháp xác định giá đất so với Nghị định số 123/2007/NĐCP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định
số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá
đất và khung giá các loại đất đã bổ sung thêm điểm mới về phương pháp xác
định giá đất là:
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng
cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất


do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành. Việc áp dụng bổ sung phương pháp này có
hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được thuận lợi hơn. Do đó giá trị thực của
thửa đất được xác định phù hợp hơn với thị trường.
Về việc điều chỉnh khung giá đất theo Điều 7 Nghị định 44/NĐ-CP ngày
15 tháng 11 năm 2014 khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên
so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong
khung giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên thì Chính phủ điều
chỉnh khung giá đất thay vì tăng hoặc giảm 30% và có thời gian từ 60 ngày trở
lên như Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004. Việc
giảm từ biến động 30% xuống còn 20% so với khung giá đất tối đa và tối thiểu
như cũ đã sẽ đảm bảo được tính linh hoạt trong việc điều chỉnh khung giá đất
có phần diễn biến phức tạp như hiện nay.
Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền
sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích”.
Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau đây:
1- Do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá theo
quy định tại khoản 1 điều 114 của Luật Đất đai năm 2013.
2- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất, góp phần bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 113Luật Đất đai 2013 quy định khung giá đất do Chính phủ
ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ
quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm theo Khoản 4
Điều 56 Luật Đất đai 2003, thay vào đó, "bảng giá đất được xây dựng định kỳ


5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ" đây là
quy định mới nhằm tạo ra tính ổn định về giá đất.
Luật Đất đai năm 2013 ra đời đã kế thừa những quy định còn phù hợp
của Luật Đất đại 2003, đồng thời cũng sửa đổi bổ sung những điểm mới nhằm
bổ cứu, khắc phục những mặt hạn chế và vướng mắc trong thi hành Luật Đất
đai 2003. Luật Đất đai năm quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục
đích, sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất;
bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của
tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư
vấn để xác định giá đất cụ thể. Ðây chính là bước đổi mới hơn trước, bởi đã
thừa nhận sự hình thành và vận động của giá đất do tất cả các nhân tố khách
quan trên thị trường tác động.
Một số văn bản quy phạm pháp luật sử dụng trong quá trình nghiên cứu
- Nghị định Số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 Sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Chính phủ
hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
- Quyết định số 1735/2008/QĐ-TTg ngày 01/12/2008 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành về việc điều chuyển nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất,


hồ sơ, tài liệu, tổ chức và cán bộ, công chức làm công tác định giá đất từ
ngành Tài chính sang ngành Tài nguyên và Môi trường.
- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về việc
Phân loại đô thị.
- Thông tư 03/2010/TT-BTNMT ngày 01/02/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất.
- Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014
của Chính phủ quy định về khung giá đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá
đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị
định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng
đất.
2.4 Một số các nghiên cứu về đề tài
Theo Hồ Thị Lam Trà [8] (2006) cho thấy :
Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai –thị trường –sự quản lý của nhà nước.

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá
đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân
phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình và nhà
nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tếvà pháp luật.
Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình


thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị (trao
đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. (Giáo Trình Định Giá
Đất (NXB Nông Nghiệp 2006) - Hồ Thị Lam Trà, 165 Trang)
Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác
nhau như yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế -xã hội,
chính sách của nhà nước về đất đai,.v.v. Chính các yếu tố tác động đó làm cho
giá đất luôn có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà nhà nước
ban hành.
Theo Đặng Hùng Võ [7] (2007), thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất
do Nhà nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của
nhiều nhân tố đã gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của
người giao đất, đầu cơ của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi
đất khiếu kiện,.v.v. Những hệ lụy của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong
phạm vi tài chính, ngân sách, vốn, đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho
thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình phát triển xã hội. Chính sự tác động
tiêu cực từ nhiều mặt do các nhân tố, yếu tố khác nhau gây ra đến giá đất
trong nền kinh tế.


Phần 3
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng nghiên cứu

Khung giá đất, giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn phường Đồng Quang, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2016.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu tất cả những yếu tố có liên quan tới tình hình biến
động giá đất ở trong phạm vi phường Đồng Quang giai đoạn 2014-2016.
3.3. Địa điểm tiến hành/thời gian
- Địa điểm: UBND phường Đồng Quang
- Thời gian: 11/8/2017 – 26/11/2017
3.4. Nội dung nghiên cứu
3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Đồng Quang
Các yếu tố ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng
đến công tác quản lý đất đai và định giá đất trên địa bàn phường Đồng Quang.
3.4.1.1. Điều kiện tự nhiên
3.4.1.2. Kinh tế xã hội
3.4.2. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quang
Xác định giá đất ở trên địa bàn phường Đồng Quangcủa tỉnh quy định
và bảng so sánh giá đất ở quy định và giá đất ở chuyển nhượng trên địa bàn
phường Đồng Quang.
3.4.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
phường Đồng Quang giai đoạn 2014 - 2016
3.4.3.1. Yếu tố vị trí
3.4.3.2. Yếu tố đặc điểm của thửa đất
3.4.3.3. Ảnh hưởng do tình hình dân số


3.4.3.4. Ảnh hưởng của dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất
3.4.3.5. Yếu tố cơ sở hạ tầng
3.4.3.6. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất
3.4.3.7. Một số yếu tố khác
3.4.3.8. Đánh giá mức độ quan trọng của các yếu tố ảnh hưởng

3.4.4. Đề xuất một số giải pháp
3.5. Phương pháp nghiên cứu
3.5.1. Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp
Thu thập số liệu thứ cấp về dân cư, tình trạng pháp lý của thửa đất tại
UBND phường (xã) nơi chọn địa điểm nghiên cứu
Thu thập giá đất ở các các tuyến phố theo quy định của Nhà nước tại Sở
Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên.
3.5.2. Phương pháp thu thập thông tin sơ cấp
3.5.2.1. Chọn địa điểm nghiên cứu:
Căn cứ vào giá quy định của UBND phường Đồng Quangvà điều kiện
thực tế phường Đồng Quang. Chọn 2 tuyến đường phố có tính chất đại diện,
phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và chia làm 2 nhóm
+ Nhóm I: Trục đường Hoàng Văn thụ thuộc phường Đồng Quang
+ Nhóm II: Đường Đồng Quang
3.5.2.2. Phương pháp điều tra theo mẫu phiếu
Tiến hành phỏng vấn, điều tra trực tiếp người sử dụng đất về giá đất thị
trường năm 2014 - 2016 của II nhóm đường đã chọn, mỗi nhóm đường chọn 3
vị trí, mỗi vị trí chọn 2 thửa để nghiên cứu qua mẫu phiếu điều tra. Theo một
số nội dung sau:
+ Vị trí, hình thể và diện tích thửa đất
+ Giá chuyển nhượng, mục đích chuyển nhượng


Phương pháp nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
* Yếu tố vị trí: nghiên cứu theo phương pháp điều tra thông tin theo
phiếu
* Yếu tố quy hoạch ảnh hưởng đến giá đất :
Chọn khu quy hoạch : Đường Việt Bắc đoạn giáp phường Đồng Quang.
- điều tra giá đất theo phiếu trước và sau khi quy hoạch tại các thửa đất cận
khu quy hoạch

-Số phiếu điều tra : 10 phiếu cho các thửa đất trong và cạnh khu quy
hoạch
* Yếu tố hình thể thửa đất:
Chọn các thửa đất ở cùng vị trí, cùng tuyến đường, nhưng có hình thể
khác nhau để so sánh giá đất.
* Mật độ dân cư: Nghiên cứu theo phương pháp điều tra thông tin thứ cấp
* Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất (mức độ quan trọng)
Phỏng vấn bằng bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn với 2 nhóm đối tượng sau:
- Nhóm 1: Người có giao dịch thành công về chuyển quyền sử dụng đất
- Nhóm 2: Người sử dụng đất ở gần các khu vực có quy hoạch
Nhóm 1, nhóm 2 mỗi nhóm phỏng vấn 10 người.
3.5.3. Phương pháp thống kê, xử lý, phân tích số liệu
- Phương pháp thống kê: Tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian
từng năm của giai đoạn điều tra.
- Phương pháp xử lý số liệu: Từ những số liệu thu thập được tổng hợp
và xử lý trên Microsoft Excel.
- Phương pháp so sánh: So sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với
giá đất thực tế trên thị trường. Đánh giá các quy định về giá đất do thành
phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu.
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá
đất ở trên địa bàn nghiên cứu.
Tổng hợp, nghiên cứu giá đất và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
trong khu vực, từ đó đưa ra các đề xuất, giải pháp phù hợp với tình hình thực
tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơsở.


Phần 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại phường Đồng Quang
4.1.1. Điều kiện tự nhiên

4.1.1.1. Vị trí địa lý
Phường Đồng Quang nằm ở trung tâm của thành phố Thái Nguyên với
tổng diện tích là 149,50 ha.. Ranh giới hành chính của phường được xác định
như sau:
- Phía Bắc giáp phường Quang Trung và phường Hoàng Văn Thụ
- Phía Nam giáp phường Tân Lập và phường Gia Sàng.
- Phía Đông giáp phường Phan Đình Phùng
- Phía Tây giáp phường Quang Trung và phường Tân Thịnh
Địa bàn phường được chia thành 18 tổ dân phố, có các tuyến đường
giao thông quan trọng của thành phố như: Đường Hoàng Văn Thụ, Lương
Ngọc Quyến, đường Thống Nhất, Quang Trung... và tuyến đường sắt Quốc
gia. Đây là những lợi thế về vị trí địa lý và cơ sở hạ tầng giao thông để đẩy
mạnh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của phường trong thời gian tới.
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo:
Phường Đồng Quang nằm trong vùng địa hình tương đối bằng phẳng
của thành phố Thái Nguyên và thấp dần theo hướng Đông Bắc - Tây Nam.
Điều kiện thoát nước tương đối thuận lợi .
4.1.1.3. Khí hậu, thời tiết
Phường Đồng Quang cũng như thành phố Thái Nguyên nằm trong vùng
khí hậu nhiệt đới gió mùa. Trong năm có 4 mùa, trong đó có hai mùa thể hiện
rõ rệt; Mùa Hè từ tháng 5 đến tháng 10, mùa Đông từ tháng 11 đến tháng 4
năm sau.