Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố hà giang, tỉnh hà giang giai đoạn 2009 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------

PHÙNG CHUNG THÀNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH
HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------

PHÙNG CHUNG THÀNH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO
THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ GIANG, TỈNH
HÀ GIANG GIAI ĐOẠN 2009 - 2013
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên - 2015


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn
này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được
chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Phùng Chung Thành


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện đề tài ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ nhiệt
tình, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể để hoàn thành
bản Luận văn này.
Nhân dịp này tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo TS. Nguyễn Đức Nhuận Trưởng Bộ môn khoa học đất, Trường Đại học Nông Lâm đã trực tiếp hướng dẫn,
chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa

Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo (bộ phận S au đ ại h ọc) - Trường Đại
học Nông Lâm đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện khóa học.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Giang,
Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên, Phòng Quản lý Tài nguyên đất, UBND thành phố
Hà Giang, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố và các tổ chức đã giúp đỡ
tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, các đồng chí đồng nghiệp và bạn
bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Giang, ngày 15 tháng 8 năm 2015
Tác giả luận văn

Phùng Chung Thành


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH

MỤC

CÁC

..........................................................................v

TỪ
DANH

VIẾT
MỤC

CÁC

TẮT
BẢNG

...................................................................................... vi
MỞ
....................................................................................................................1

ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài.......................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..............................................................................................3
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................3
2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................................3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ......................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài.................................................................................4
1.1.1. Khái quát một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2013, quy định về giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất..............................................4
1.1.2. Cở sở lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức .................6
1.1.3. Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất .....................................9
1.1.4. Các chỉ tiêu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức ........14

1.2. Cở sở pháp lý ..................................................................................................18

1.2.1. Các văn bản của Nhà nước ................................................................................18
1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Hà Giang.............................................................19

1.3. Tình hình sử dụng đất trên thế giới và trong nước .........................................21
1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên Thế giới ..................................................................21
1.3.2. Tình hình sử dụng đất ở Việt Nam ....................................................................23
1.3.3. Tình hình sử dụng đất tại tỉnh Hà Giang ...........................................................26

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.31
2.1. Địa điểm, thời gian và đối tượng nghiên cứu .................................................31
2.1.1. Đối tượng...........................................................................................................31
2.1.2. Thời gian ...........................................................................................................31
2.1.3. Địa điểm ............................................................................................................31


4

2.2. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................31
2.2.1. Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà
Giang .............................................................................................................31
2.2.2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Hà Giang..............31
2.2.3. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành
phố Hà Giang giai đoạn 2009-2013 ..............................................................31
2.2.4. Đề xuất giải pháp để thực hiện tốt công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ
chức trên địa bàn thành phố Hà Giang ..........................................................31

2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................31
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu ............................................................................31
2.3.2. Phương pháp chuyên gia ...................................................................................32
2.3.3. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu .............................................................32

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................33
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thành phố Hà Giang ................33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................................33
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ..................................................................................37

3.2. Đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Hà Giang giai
đoạn 2009 - 2013 ...................................................................................................44
3.3. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành
phố Hà Giang giai đoạn 2009-2013. .....................................................................47
3.3.1. Đánh giá tình hình sử dụng đất được giao, cho thuê đối với các tổ chức .........47
3.3.2. Đánh giá kết quả giao đất cho các tổ chức giai đoạn 2009 - 2013 ....................47
3.3.3. Kết quả cho các tổ chức thuê đất trong giai đoạn 2009-2013 ...........................51
3.3.4. Ý kiến đánh giá kết quả giao đất, cho thuê đất của các tổ chức được giao đất và
cho thuê đất giai đoạn 2009 - 2013..............................................................................56
3.4. Đề xuất giải pháp để thực hiện tốt công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ
chức trên địa bàn thành phố Hà Giang ........................................................................62

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .....................................................................................65
1. Kết luận .............................................................................................................65
2. Kiến nghị ...........................................................................................................66
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................67


5

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
CN-TCN

:

Công nghiệp - thủ công nghiệp

CPCTVN

:

Cổ phần công thương Việt Nam

CT-XH

:

Chính trị xã hội

DBV

:

Đất bưu chính viễn thông

DT

:

Diện tích

ĐH

:

Đại hội

ĐTXD & PTĐT

:

đầu tư xây dựng và phát triển đô thị

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GDP

:

Tổng sản phẩm quốc nội

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

HTX

:

Hợp tác xã

MĐ

:

Mục đích

NQĐH

:

Nghị quyết Đại hội

QL

:

Quốc lộ

QLDA

:

Quản lý dự án

QH PT

:

Quy hoạch phát triển

SD

:

Sử dụng

SKC

:

Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

TC

:

Tổ chức

TNHH

:

Trách nhiệm hữu hạn

TP

:

Thành phố

UBND

:

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ&PTQĐ

:

XDCB

:

Xây dựng cơ bản

XD

:

Xây dựng

Văn phòng đăng ký quyên sử dụng đất và phát
triển quỹ đất


DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng và biến động sử dụng đất của thành phố Hà Giang giai
đoạn 2009 - 2013 .............................................................................. 46
Bảng 3.2. Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, cho thuê. .......................... 48
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức theo mục đích sử dụng đất........ 49
Bảng 3.4: Kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố năm 2009 ....... 47
Bảng 3.5: Kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố năm 2010 ....... 48
Bảng 3.6: Kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố năm 2011 ....... 49
Bảng 3.7: Kết quả giao đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố năm 2013 ....... 50
Bảng 3.8: Tổng hợp tình hình giao đất cho các tổ chức giai đoạn 2009-2013 ........ 50
Bảng 3.9: Kết quả cho các tổ chức thuê đất tnăm 2009 ........................................... 51
Bảng 3.10: Kết quả cho các tổ chức thuê đất năm 2010 .......................................... 52
Bảng 3.11: Kết quả cho các tổ chức thuê đất năm 2011 .......................................... 52
Bảng 3.12: Kết quả cho các tổ chức thuê đất năm 2013 .......................................... 53
Bảng 3.13: Tổng hợp kết quả cho các tổ chức thuê đất giai đoạn 2009-2013 ......... 54
Bảng 3.14: Tổng hợp kết quả giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức giai đoạn
2009-2013 .......................................................................................... 55
Bảng 3.15: Đánh giá tình hình chấp hành pháp luật đất đai của các tổ chức
được giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2009-2013 .............................. 56
Bảng 3.16. Ý kiến của các tổ chức đánh giá về thủ tục hành chính đất đai khi
được giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2009-2013 .............................. 57
Bảng 3.17: Khó khăn của tổ chức trong việc xin giao đất, cho thuê đất ................. 58
Bảng 3.18. Ý kiến của các tổ chức đánh giá về hiệu quả sử dụng đất khi được
giao đất, cho thuê đất giai đoạn 2009-2013. ...................................... 59


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Bản đồ hành chính tỉnh Hà Giang .............................................................27
Hình 3.2: Bản đồ thành phố Hà Giang ......................................................................33

Hình 3.3: Bản đồ hiện trạng thành phố Hà Giang.....................................................45

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, tại chương II
điều 18 đã xác định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng
đất đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và hộ gia
đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Trong những năm qua thực hiện đường lối đổi mới của Đảng cùng với quá
trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, nền kinh tế nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to
lớn. Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993, 1998, năm 2001 và 2003, đã thể chế hoá
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai quy
định, Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan
Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Hộ
gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê và cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Những quyền này cũng được áp dụng nhưng hạn chế đối với tổ chức kinh tế được
nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất.
Trong khoảng 10 năm trở lại đây nền kinh tế nước ta phát triển khá nhanh, quá
trình đô thị hoá làm cho mật độ dân cư ngày càng tăng, chính sự gia tăng dân số, sự
phát triển đô thị và quá trình công nghiệp hoá làm cho nhu cầu về nhà ở cũng như
đất xây dựng các công trình công cộng, khu công nghiệp trong cả nước vốn đã “bức

xúc” nay càng trở nên “nhức nhối” hơn. Đây là vấn đề nan giải không chỉ với nước
ta mà còn với các nước đang phát triển và phát triển trên thế giới. Để giải quyết vấn
đề này, mỗi quốc gia đều xây dựng cho mình những chương trình, kế hoạch, chiến
lược riêng phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện của mình để sử dụng đất đai được hợp
lý, hiệu quả, tiết kiệm. Đối với nước ta quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá và
đô thị hoá đang diễn ra mạnh trên khắp cả nước. Thực tế cho thấy, với quỹ đất có
hạn, trong khi nhu cầu sử dụng đất tăng, đang đặt ra nhiều thách thức. Những sai
lầm trong quá trình sử dụng đất đã nẩy sinh nhiều mâu thuẫn gay gắt giữa phát triển
kinh tế và bảo vệ môi trường, làm hủy hoại tài nguyên thiên nhiên nói chung và tài
nguyên đất đai nói riêng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




2

Đối với thành phố Hà Giang, trong giai đoạn từ nay đến năm 2020, với
phương hướng phát triển kinh tế bền vững và toàn diện, nhiệm vụ đặt ra cho thành
phố là nhanh chóng trở thành thành phố có nền kinh tế phát triển ổn định theo
hướng kinh tế sản xuất nông nghiệp gắn với phát triển công nghiệp - tiểu thủ công
nghiệp, dịch vụ, thương mại và không ngừng nâng cao về các mặt kinh tế, dân trí,
thu nhập, đời sống vật chất và tinh thần... tương xứng với vị trí, vai trò và tiềm năng
thế mạnh của thành phố. Công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất rất quan trọng, tạo cơ chế thông thoáng, thu hút sự đầu tư của các
Doanh nghiệp, các Tập đoàn kinh tế lớn trong nước cũng như nước ngoài đến đầu
tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế tại thành phố Hà Giang, tạo đà để thành
phố chủ động khai thác và phát huy triệt để, có hiệu quả nguồn lực đất đai cũng như
tranh thủ tối đa mọi hỗ trợ từ bên ngoài trong phát triển nền kinh tế - xã hội của
thành phố nói riêng và của tỉnh nói chung.

Hà Giang đang trong thời kỳ điều chỉnh cơ cấu kinh tế theo chiến lược công
nghiệp hoá, hiện đại hoá. Tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt khá cao trong những năm
gần đây, bình quân 17,02%/năm. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch tích cực.
Sự chuyển dịch cơ cấu và tăng trưởng kinh tế cao đã gây áp lực mạnh đối với
đất đai: việc chuyển đổi mục đích một diện tích lớn đất nông nghiệp, đặc biệt là đất
trồng lúa; đất trồng rừng phòng hộ; rừng đặc dụng,... cho các mục đích phi nông
nghiệp; đất cho phát triển công nghiệp và xây dựng cơ sở hạ tầng còn chưa được
giám sát chặt chẽ. Bên cạnh đó, những tác động bất lợi của biến đổi khí hậu như: lũ
lụt, hạn hán, sạt lở đất hàng năm diễn ra ngày càng phức tạp làm cho nguy cơ suy
thoái đất tăng, hạn chế khả năng sử dụng đất bền vững.
Tốc độ gia tăng dân số, sự đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ và sâu sắc dẫn đến nhu
cầu về đất đai gia tăng, gây sức ép lớn đến quỹ đất cho các ngành kinh tế nói riêng
và quỹ đất đai của thành phố nói chung. Điều này đòi hỏi thành phố Hà Giang phải
có những chính sách về giao đất, cho thuê đất phù hợp nhằm khai thác hiệu quả quỹ
đất, đồng thời sử dụng tiết kiệm và hợp lý.
Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố trong những năm gần
đây cũng như dự báo phát triển kinh tế - xã hội trong tương lai theo hướng công
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




3

nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu sử dụng đất cũng như công tác quản lý, sử dụng
đất ở thành phố Hà Giang nói chung, của các tổ chức trên địa bàn thành phố nói
riêng đang là một thách thức lớn đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai.
Trong tình hình hiện nay việc vi phạm pháp luật đất đai cả về quản lý và sử dụng
còn diễn ra ở các xã, phường đặc biệt là của các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho
thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư. Hiện tượng giao đất, cho thuê đất phải điều

chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đã phê duyệt, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm
triển khai dự án, tình trạng “quy hoạch treo” vẫn còn xảy ra trên địa bàn thành phố,
chưa được ngăn chặn kịp thời.
Vì vậy, nghiên cứu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành
phố Hà Giang giúp chúng ta có cái nhìn chi tiết về tình hình quản lý, sử dụng đất từ
đó đề xuất những giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đai đai.
Xuất phát từ thực tế trên, dưới sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Đức Nhuận, tôi
tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ
chức trên địa bàn thành phố Hà Giang, tỉnh Hà Giang giai đoạn 2009 - 2013”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất và đưa ra những giải pháp nhằm phát
huy các vấn đề tích cực, hạn chế các vấn đề còn tồn tại trong công tác giao, cho thuê
đất cho các tổ chức trên địa bàn thành phố Hà Giang giai đoạn 2009 - 2013.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Hà
Giang.
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý đất đai tại thành phố Hà Giang.
- Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức trên địa bàn thành
phố Hà Giang giai đoạn 2009 - 2013.
- Đề xuất giải pháp nhằm phát huy những mặt tích cực, hạn chế những vấn đề
còn tồn tại trong công tác giao đất, cho thuê đất giúp cơ quan quản lý nhà nước
quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái quát một số điểm mới của Luật Đất đai năm 2013, quy định về giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Luật đất đai năm 2013 [12] có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 với nhiều điểm mới
nhằm khắc phục những điểm còn tồn tại của Luật đất đai năm 2003, trong đó có
công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất
không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm bảo
sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc biệt là
giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng đất tiết
kiệm, hiệu quả, cụ thể:
+ Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: Đáng chú ý là trường hợp các tổ
chức sự nghiệp công lập tự chủ về mặt tài chính thì không được thực hiện giao đất
không thu tiền sử dụng đất như Luật Đất đai năm 2003 mà phải chuyển sang thuê
đất. Đối chiếu với quy định này thì các đơn vị sự nghiệp như các trường học, bệnh
viện... tự chủ về mặt tài chính thì đều phải chuyển sang thuê đất.
+ Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: Trước đây các dự án sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân trong nước được lựa
chọn giao đất có thu tiền sử dụng đất thì nay không còn được thực hiện phương thức
này, mà phải thuê đất.
Đối với các dự án nhà ở để bán, cho thuê, nhà đầu tư trong nước và nước
ngoài đều áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Đồng thời bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện
dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất. Bổ sung quy
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN

5

định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc đối tượng được Nhà nước
giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê.
+ Về thuê đất:
Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng được
quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê.
Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đều
thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình sự nghiệp;
* Về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất:
Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất hàng
năm cấp huyện, thay cho các căn cứ chung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc
quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn như quy
định của Luật Đất đai năm 2003. Vai trò của Kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nếu
trước đây, để giao đất, cho thuê đất khi không có quy hoạch sử dụng đất có thể căn
cứ quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch
khác thì nay không có trong Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện sẽ không
thực hiện được.
* Về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
- Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho thuê
đất nhưng không sử dụng, chậm
, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất với hai loại điều kiện:

+ Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong việc quyết
định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm đảm bảo an ninh,
quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ môi trường sinh thái, thích

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN




ứng với biến đổi khí hậu, đó là việc trình danh mục công trình. Theo quy định của
Luật Đất đai năm 2003 tất cả các dự án có sử dụng đất trồng lúa không kể quy mô
đều phải được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, theo quy định của Luật Đất đai
năm 2013 thì chỉ các công trình dự án chuyển mục đích từ 10 ha đất trồng lúa trở
lên mới phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, còn các công trình sử dụng
dưới 10 ha đất trồng lúa thì chỉ cần được HĐND cấp tỉnh thông qua.
+ Điều kiện thứ hai áp dụng đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất như: có năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp
luật nhằm khắc phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng
các chủ đầu tư không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất
đai, gây bức xúc trong nhân dân.
* Về quỹ đất của các tổ chức:
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất bao gồm: Quỹ đất do các tổ chức trong nước là cơ quan nhà nước, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức
kinh tế, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài... (sau đây gọi chung
là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
1.1.2. Cở sở lý luận về công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức

1.1.2.1. Khái niệm và bản chất của giao và cho thuê đất
* Khái niệm
Luật Đất đai năm 2003 [11] đã đưa ra những khái niệm cụ thể về công tác giao
và cho thuê đất, tại Điều 4 quy định:
- “Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định
hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
- “Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất”.
Hai khái niệm này đã khái quát được mối quan hệ giữa người sử dụng đất và


Nhà nước nhưng mối quan hệ này chưa được pháp lý hoá. Nhà nước giải quyết vấn
đề này bằng cách cấp cho đối tượng được giao và cho thuê đất Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Nó được hiểu là một chứng thư pháp lý xác nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo
nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo
pháp luật.
* Bản chất của giao và cho thuê đất
Tại Điều 5, Luật Đất đai năm 2003 [11] quy định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước đại diện là chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Các quyền đối với
đất đai bao gồm quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai, tuy nhiên
Nhà nước chỉ trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông
qua hình thức giao đất, cho thuê đất.
Như vậy, bản chất của việc giao đất và cho thuê đất chính là trao quyền sử
dụng đất. Người được giao đất, cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với
mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính
dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê.
1.1.2.2. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất
* Đối với nhà nước
Giao đất và cho thuê đất là hình thức bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước về

đất đai, vì thông qua hình thức giao đất và cho thuê đất Nhà nước chỉ trao quyền sử
dụng đất đai cho các đối tượng sử dụng chứ không trao cho họ quyền sở hữu và
định đoạt đối với đất đai.
Nhà nước với tư cách là đại diện cho toàn dân thống nhất quản lý đất đai nhằm
bảo đảm cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Thông qua giao đất và cho thuê đất là Nhà nước đã thực hiện việc quản lý này. Khi
quyết định giao đất và cho thuê đất, Nhà nước đã tạo ra ràng buộc pháp lý giữa
người sử dụng đất và Nhà nước bằng việc cấp GCNQSDĐ, buộc người sử dụng
phải tuân thủ theo. Người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất theo đúng quy định
của pháp luật.
Thông qua giao đất và cho thuê đất, Nhà nước bảo đảm lợi ích của mình và lợi


ích chung của toàn xã hội vì giao đất và cho thuê đất là một hình thức phân phối đất
đai cho những người có nhu cầu sử dụng chính đáng. Do đó, giao đất và cho thuê
đất cũng góp phần tạo ra sự công bằng cho toàn xã hội.
Công tác giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư sẽ hạn chế được
tình trạng sử dụng đất manh mún, quản lý sử dụng đất theo quy hoạch. Đất đai được
giao hoặc cho thuê đối với các dự án đầu tư thường là đất chưa được đầu tư cơ sở hạ
tầng, quá trình thực hiện dự án góp phần tạo ra cơ sở hạ tầng cho xã hội. Các dự án
đi vào hoạt động sẽ tạo việc làm, giải quyết lao động, góp phần thúc đẩy nền kinh tế
phát triển.
* Đối với người sử dụng đất
Giao đất và cho thuê đất không chỉ có ý nghĩa quan trọng đối với Nhà nước
mà còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với người sử dụng đất. Nó là cơ sở tạo ra
quyền sử dụng cho người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để từ đó người sử
dụng có thể khai thác các công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai.
Được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có
thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và có các
quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền

được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,
quyền được chuyển nhượng, thế chấp,…
* Đối với các tổ chức kinh tế
Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư phát
triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể
thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con số tài chính có
thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá
sản. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa
điểm thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc
thực hiện dự án.
Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần có vốn. Bất kì một dự án đầu tư nào
cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có
của mình không chắc đã có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong các
nguồn huy động vốn là ngân hàng. Tuy nhiên tiếp cận được nguồn vốn này là không


dễ. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ
đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất.
Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ
đầu tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án.
1.1.3. Các quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất
1.1.3.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất cho các tổ chức
Điều 31 Luật Đất đai năm 2003 [11] quy định căn cứ để giao và cho thuê đất
đối với các dự án đầu tư là: Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn
xin giao đất, thuê đất. Theo chỉ thị số 09/2007/CT-TTg ngày 06 tháng 04 năm 2007
của thủ tướng Chính phủ về tăng cường quản lý sử dụng đất của các quy hoạch và
dự án đầu tư yêu cầu trước khi phê duyệt, ra quyết định giao đất, cho thuê đất thì
“phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự án, khả năng
thực sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất”.
Theo Điều 27 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 [3] của Chính phủ

quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường và hỗ
trợ tái định cư thì căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất gồm:
- Quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xét duyệt.
- Trường hợp chưa có quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất được
duyệt thì căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong văn bản sau:
+ Đối với các tổ chức thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp Giấy chứng nhận đầu tư;
+ Đối với các dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử
dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất và có văn bản của Sở Tài nguyên và Môi
trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất.
+ Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin


giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và phải có xác nhận của Ủy ban
nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư thì phải có văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định về nhu
cầu sử dụng đất;
+ Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin
giao đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử
dụng đất;
+ Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế
kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo.
1.1.3.2. Hình thức giao và cho thuê đất đối với các tổ chức
* Giao đất
Điều 33 và điều 34 Luật Đất đai 2003 [11] quy định về các hình thức giao đất.

Có hai hình thức giao đất đó là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có
thu tiền sử dụng đất, đối với các dự án đầu tư chủ yếu dùng hình thức giao đất có
thu tiền sử dụng đất.
* Cho thuê đất
Điều 35 Luật Đất đai 2003 [11] quy định các hình thức cho thuê đất. Có hai
hình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. Hình thức cho thuê đất đối với các
dự án đầu tư được quy định như sau:
- Đối với đối tượng thuê đất là Tổ chức kinh tế trong nước thuê đất để thực
hiện dự án đầu tư được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
- Đối với đối tượng thuê đất là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,
cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư được lựa chọn hình thức thuê
đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian
thuê .
1.1.3.3. Thời hạn giao và cho thuê đất đối với các tổ chức
Điều 66, Điều 67 của Luật Đất đai 2003 [11] quy định thời hạn sử dụng của
các loại đất. Trong đó một số loại đất như đất ở; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây


dựng công trình sự nghiệp; đất quốc phòng, an ninh; đất tôn giáo... là những loại đất
được giao sử dụng ổn định lâu dài.


Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án
đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê
đất nhưng không quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn
chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có
điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn
giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm.
Việc quy định thời hạn sử dụng đất một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên

tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại
đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên,
Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ
thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất.
Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu
có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn
sử dụng đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư
tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyến khích họ đầu tư
thêm vào đất.
1.1.3.4. Hồ sơ xin giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức
Hồ sơ xin giao đất hoặc cho thuê đất đối với các dự án được quy định tại
khoản 2 điều 122 Luật Đất đai 2003 [11] như sau:
- Đối với tổ chức trong nước, hồ sơ xin giao đất, thuê đất bao gồm:
+ Đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất;
+ Dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài,
hồ sơ xin giao đất, thuê đất bao gồm:
+ Đơn xin giao đất hoặc đơn xin thuê đất.
+ Bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước.
+ Dự án đầu tư.


Theo Luật định, tất cả các đối tượng này xin giao đất, thuê đất làm dự án đầu
tư nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương nơi có đất.


1.1.3.5. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các tổ chức
Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật Đất đai năm
2003 [11]. Điều này quy định ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc

trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án
đầu tư.
1.1.3.6. Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được giao và cho thuê đất
* Quyền và nghĩa vụ chung
Căn cứ vào mục 1 chương IV Luật Đất đai 2003 [11] về quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất, các đối tượng được giao và cho thuê đất thực hiện các dự án đầu
tư có các quyền và nghĩa vụ chung sau đây:
- Các quyền chung (Điều 105):
+ Được cấp GCNQSDĐ;
+ Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;
+ Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông
nghiệp;
+ Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông
nghiệp;
+ Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình;
+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất
hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
- Các nghĩa vụ chung (Điều 107):
+ Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử
dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công
cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;
+ Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
+ Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
+ Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

+ Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích
hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;
+ Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;


+ Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử
dụng đất.
* Quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng được giao, cho thuê đất làm dự án
đầu tư
Luật Đất đai 2003 [11] quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho đối tượng
được giao đất, cho thuê đất là tổ chức tại các điều từ Điều 109 đến Điều 111 Mục 2
Chương IV.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ
ngân sách Nhà nước
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây
dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước và tổ chức được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng đất đã trả có nguồn
gốc từ ngân sách Nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền
với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với
đất. Người mua tài sản đó được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng
đất theo mục đích đã được xác định.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước:
+ Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất và các công trình kiến trúc, kết
cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất;
+ Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho

cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng,
tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
+ Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn
theo quy định của pháp luật;