Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố hà nội (luận văn thạc sĩ luật học)

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƢ PHÁP
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
----------------------------------

NGUYỄN THỊ HẢI ANH

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI
HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ TƢ PHÁP
TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI
----------------------------------

NGUYỄN THỊ HẢI ANH

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN THI

HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60380107

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi.
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích
dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này.

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hải Anh

LỜI CẢM ƠN
Trong thời gian nghiên cứu và hoàn thành đề tài luận văn “Ph p uật về
chuyển nhƣ ng dự n ầu tƣ kinh doanh ất ng sản và thực tiễn thi hành tại
Thành phố Hà N i”, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, hỗ trợ của các thầy
giáo, cô giáo, các anh chị em đồng nghiệp và những người thân của tôi. Tôi cũng
nhận được sự giúp đỡ, đóng góp ý kiến của các chuyên gia về lĩnh vực này.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn thầy PGS.TS Phạm Hữu Nghị đã
quan tâm, động viên, hướng dẫn tôi tận tình trong suốt quá trình thực hiện đề tài
luận văn thạc sĩ luật học; đã chia sẻ nhiều kiến thức và kinh nghiệm để tôi hiểu rõ
hơn về lĩnh vực mình nghiên cứu và đồng hành cùng tôi để hoàn thành luận văn
này.
Tôi xin được gửi lời cảm ơn các thầy giáo, cô giáo đã nhiệt tình giảng dậy,

trang bị kiến thức cho tôi trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu tại Trường Đại
học Luật Hà Nội.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn tới Văn phòng uật sƣ Nam Hà N i, các bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình đã hỗ trợ, khích lệ và giúp tôi có thêm nhiều thông tin
trong quá trình hoàn thành đề tài này.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hải Anh


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
Bất động sản

BĐS

Đầu tư kinh doanh bất động sản

ĐTKDBĐS

Kinh doanh bất động sản

KDBĐS

Quyền sử d ng đất

QSDĐ


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...................................................................................................................1
Chƣơng 1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN
ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN
NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .........................7
1.1. Khái niệm, đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.........................7
1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .............................................7
1.1.2. Đặc điểm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ............................................12

1.2. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản...............................................................................................................13
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản..............................................................................................................................13
1.2.1.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ............. 13
1.2.1.2. Đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản........ 14
1.2.2. Ý nghĩa của hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
...................................................................................................................................16
1.2.2.1. Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản ...... 16
1.2.2.2. Đối với doanh nghiệp nhận chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản ................................................................................................................... 17
1.2.2.3. Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung ................... 18

1.3. Lý luận pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ........19
1.3.1. Sự cần thiết của việc điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản bằng pháp luật ...........................................................................19
1.3.2. Khái niệm, đặc điểm của pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản...............................................................................................................20
1.3.2.1. Khái niệm pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
…………………………………………………………………………..20
1.3.2.2 Đặc điểm của pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản.
…………………………………………………………………………….21
1.3.3. Các yêu cầu đặt ra đối với pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản...............................................................................................................23

1.3.4. Nội dung của pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
...................................................................................................................................25


1.3.5. Hình thức của pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản..............................................................................................................................27
1.4. Những yếu tố tác động đến pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản...............................................................................................................28
1.4.1. Chế độ sở hữu .................................................................................................28
1.4.2. Điều kiện kinh tế - xã hội của từng giai đoạn .................................................29
1.4.3. Hội nhập quốc tế .............................................................................................29
Kết luận Chương 1 ....................................................................................................30

Chƣơng 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP
LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI .............................................................32
2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
...................................................................................................................................32
2.1.1. Nội dung các quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản ....................................................................................................32
2.1.1.1. Nguyên tắc bình đẳng trước pháp luật ........................................................ 32
2.1.1.2. Nguyên tắc công khai, minh bạch ............................................................... 33
2.1.1.3. Nguyên tắc tuân thủ quy định pháp luật ..................................................... 34
2.1.1.4. Nguyên tắc bên nhận chuyển nhượng được kế thừa các quyền và nghĩa v
khi chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản. ................................................ 35

2.1.1.5. Nguyên tắc bên chuyển nhượng có trách nhiệm thông báo cho khách hàng
và các bên liên quan ................................................................................................. 36
2.1.2. Nội dung các quy định về chủ thể trong chuyển nhượng một phần hoặc toàn
bộ dự án bất động sản................................................................................................37
2.1.3. Nội dung các quy định về điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ
dự án bất động sản .....................................................................................................39
2.1.4. Nội dung các quy định về trình tự, thủ t c chuyển nhượng một phần hoặc
toàn bộ dự án bất động sản ........................................................................................42
2.1.5. Nội dung các quy định về hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ
dự án bất động sản .....................................................................................................45
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản tại thành phố Hà Nội ..................................................................................47

2.2.1. Tổng quan về điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội tại thành phố Hà Nội và
những tác động, ảnh hưởng của các yếu tố này đến chuyển nhượng dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản ............................................................................................47
2.2.2. Khái quát về tình hình thi hành hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội .................................................................48
2.2.3. Kết quả thi hành hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản tại thành phố Hà Nội ...........................................................................................50
2.2.4. Những hạn chế, vướng mắc, vi phạm trong thi hành pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và nguyên nhân ...............................53
2.2.4.1. Về điều kiện chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án ....................... 53

2.2.4.2. Về điều kiện đối với bên chuyển nhượng dự án ......................................... 56
2.2.4.3. Về trình tự thủ t c chuyển nhượng dự án ................................................... 58
2.2.4.4. Về điều kiện của bên nhận chuyển nhượng dự án ...................................... 59
2.2.4.5. Về cơ chế bảo vệ khách hàng trong hoạt động chuyển nhượng dự án ....... 61
Kết luận chương 2 .....................................................................................................62
Chƣơng 3.ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ BẢO ĐẢM
THI HÀNH PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH
DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .....................................................................................64
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản...............................................................................................................64
3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản phải phù hợp với thực tiễn ..................................................................................64

3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản dựa trên cơ sở đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch trong kinh doanh bất
động sản ....................................................................................................................66
3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản phải đặt trong tổng thể cải cách hệ thống pháp luật về đầu tư, kinh doanh nói
chung và pháp luật về đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng .............................66
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản ....................................................................................................................67
3.2.1. Sửa đổi, bổ sung các quy định về nâng cao khả năng kiểm soát thị trường bất
động sản của Nhà nước .............................................................................................68
3.2.2. Quy định rõ ràng giữa chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp và chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản .........................................................71

3.2.3. Sửa đổi quy định về điều kiện, thủ t c chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản ....................................................................................................72
3.2.4. Sửa đổi quy định để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng mua
nhà .............................................................................................................................73
3.3. Giải pháp bảo đảm thi hành pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản ....................................................................................................74
Kết luận chương 3 .....................................................................................................76
KẾT LUẬN ..............................................................................................................77

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của ề tài
Đầu tư kinh doanh bất động sản là một ngành nghề phổ biến và có từ lâu đời
trên thế giới, nhưng ở Việt Nam thì còn khá mới mẻ và hạn chế. Hiến pháp năm
1992 và Luật Đất đai 1993 có khẳng định Nhà nước quản lý đất thuộc sở hữu toàn
dân theo nguyên tắc giao đất cho tổ chức, cá nhân sử d ng lâu dài; trao quyền sử
d ng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn cho người sử d ng
đất, đã tạo điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản hình thành và phát triển.

Đặc biệt từ năm 2006 khi Luật kinh doanh bất động sản ra đời, là khung pháp lý cơ
bản vững chắc để hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển từ đó
nâng tầm quan trọng trong đời sống kinh tế của đất nước. Các dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản được triển khai đem lại một diện mạo mới cho đất nước, các dự
án mọc lên ngày càng nhiều, kích thích sự phát triển kinh tế, đồng thời đẩy mạnh
tiến độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Tuy nhiên, Việt Nam với nền kinh tế thị trường các ngành kinh tế trong nước
chịu sự tác động từ những biến động của kinh tế thế giới. Khi kinh tế thế giới rơi vào
trạng thái bất ổn, kinh tế trong nước cũng chịu những tác động tiêu cực, các lĩnh vực
kinh tế có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, sự suy s p của các thị trường khác khiến
cho thị trường bất động sản không tránh khỏi những khủng hoảng. Những biến động
của nền kinh tế tác động đến doanh thu và nguồn vốn của chủ doanh nghiệp và chủ

đầu tư trong kinh doanh dự án, gây những khó khăn trong việc đầu tư, xây dựng.
Chính vì thế, để tối ưu hóa lợi thế của mỗi doanh nghiệp, cũng như rút ngắn thời
gian đầu tư thì việc chuyển nhượng dự án được các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản hướng tới như là một yêu cầu thực tiễn, vừa đảm bảo được yêu cầu của nhà
đầu tư mới như rút ngắn thời gian triển khai (không phải qua giai đoạn chuẩn bị đầu
tư, không phải đền bù giải tỏa), nâng cao hiệu quả sử d ng vốn, vừa đảm bảo duy trì
thị trường bất động sản phát triển ổn định khi mà nhà đầu tư cũ đã bộc lộ rõ sự hạn
chế về tài chính, không đủ năng lực triển khai dự án. Điều này đặt ra vấn đề pháp lý
về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Đây là một bộ
phận không thể thiếu trong quy định về kinh doanh bất động sản, tạo thành một hành
lang pháp lý cho các nhà đầu tư thực hiện hoạt động đầu tư, chuyển nhượng dự án
một cách hiệu quả ở Việt Nam.

2

Do còn là lĩnh vực pháp luật non trẻ và đang trong quá trình hoàn thiện nên
thực tiễn thi hành cho thấy vẫn còn thiếu các quy định c thể điều chỉnh hoạt động
chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Mặt
khác, thực tiễn thi hành cho thấy các quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản vẫn còn tồn tại một số mâu thuẫn, bất cập ảnh hưởng không nhỏ
đến hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, làm giảm hiệu
lực quản lý của nhà nước đối với loại thị trường này như hạn chế về đối tượng
chuyển nhượng; thủ t c chuyển nhượng phức tạp, phiền hà; chưa xây dựng được

mối quan hệ liên thông giữa thị trường tài chính với thị trường bất động sản; ..vv..
Giao dịch chuyển nhượng vận hành không thông suốt, không hiệu quả sẽ tạo ra
những “điểm nghẽn” ảnh hưởng tiêu cực đến kinh doanh bất động sản, cũng như thị
trường bất động sản, tác động xấu đến tính hấp dẫn của môi trường đầu tư, kinh
doanh nói chung trong bối cảnh nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế của nước
ta đang ngày càng phát triển đi vào chiều sâu. Đồng thời cũng dẫn đến hoạt động
này xảy ra rất nhiều sai phạm, nhiều giao dịch ngầm gây thất thu ngân sách nhà
nước, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Để
khắc ph c những thách thức này và góp phần khai thông những “điểm nghẽn” trong
hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì việc nghiên
cứu, đánh giá một cách toàn diện pháp luật thực định cũng như thực trạng thi hành
về vấn đề này là rất cần thiết.

Thành phố Hà Nội là thành phố đông dân thứ hai và cũng là trung tâm lớn về
giao dịch kinh tế và quốc tế của cả nước, qua quá trình phát triển thực hiện công
cuộc công nghiệp hóa hiện đại hóa thì việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản diễn ra ngày càng phổ biến. Công tác này đem lại những thành tựu
đáng kể góp phần vào sự phát triển kinh tế – xã hội chung của thành phố, song cũng
bộc lộ những hạn chế yếu kém nhất định. Thực tế này chính là nguồn học liệu sống
động để đánh giá pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Vì
vậy, việc đi sâu nghiên cứu đề tài: “
t
s v t
t
t

cần thiết.

u tv
t

u
t

ut
” là hết sức

2. Tình hình nghiên cứu ề tài

Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một
chế định quan trọng của Luật kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, từ khi hình thành


3

đến nay có không nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu về chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản, trong đó có một số công trình tiêu biểu như:
Luận văn thạc sĩ Luật học năm 2009 của Nguyễn Tuấn nh với đề tài “Quản
lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản tại Thành Phố Hồ Chí Minh”, tại
trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn này nghiên cứu tổng quát
những vấn đề về hoạt động kinh doanh bất động sản, dự án kinh doanh bất động

sản, phân tích được những tác động nói chung của hoạt động kinh doanh đến quá
trình phát triển kinh tế xã hội tại Thành Phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, luận văn
nghiên cứu một cách khái quát về tất cả các hoạt động kinh doanh trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh, không phân tích c thể về hoạt động chuyển nhượng dự án.
Cùng các công trình nghiên cứu: “Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay”: Lê Thùy Dương
(2011), Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Luật Hà Nội. “Các vấn đề pháp lý
về chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản”: Phạm Thị Hằng
Nga (2012), Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại Học Luật Hà Nội. Đây là những
công trình khoa học nghiên cứu các quy định của pháp luật về hoạt động chuyển
nhượng dự án, phân tích các quy định và đưa ra những kết quả đạt được trong
chuyển nhượng dự án, bên cạnh đó cũng nêu ra những nguyên nhân và một số giải

pháp để hoàn thiện quy định của pháp luật nhưng lại thiếu những dẫn chứng thực
tiễn để thấy rõ những vi phạm thường gặp trong hoạt động chuyển nhượng dự án.
Bài viết “Một số bất cập trong quy định của pháp luật về chuyển nhượng dự
án đầu tư”: Trương Thế Côn/ Nghề Luật: Học Viện Tư Pháp, số 2/ 2012. Phân tích
gần như c thể những bất cập về chuyển nhượng dự án trên thực tiễn, các hành vi
chuyển nhượng dự án thông qua các hình thức khác vi phạm quy định của pháp
luật, nêu ra được những điểm mâu thuẫn giữa các Luật liên quan quy định về cùng
một vấn đề, bên cạnh đó cũng đưa ra những giải pháp để hoàn thiện pháp luật về
hoạt động chuyển nhượng.
Sách “Pháp luật về kinh doanh bất động sản”, TS.Trần Quang Huy –
TS.Nguyễn Quang Tuyến (2009), Nxb Tư pháp, Hà Nội. Công trình khắc họa khá
rõ nét về các hoạt động kinh doanh bất động sản như: Phân tích rõ về quản lý thực

hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; pháp luật về kinh doanh nhà, công trình
xây dựng, kinh doanh quyền sử d ng đất và kinh doanh dịch v bất động sản; hợp


4

đồng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước đối với hoạt động
kinh doanh bất động sản.
Nhìn chung, tất cả các công trình khoa học trên đã mang đến cho tác giả một
cái nhìn khá toàn diện về thị trường BĐS, về kinh doanh BĐS, đặc biệt là nghiên
cứu sâu những vấn đề lý luận về thị trường bất động sản, thực trạng pháp luật về thị
trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, các nghiên cứu từ trước đến nay chưa có sự phân

tích, đánh giá một cách toàn diện về tầm quan trọng của hoạt động chuyển nhượng
dự án đầu tư trong quá trình phát triển nền kinh tế, những cách thức mà các nhà đầu
tư thực hiệc các giao dịch “ngầm” nhằm chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện hay
trì hoãn, trốn tránh việc thực hiện các nghĩa v tài chính đối với nhà nước cũng như
cách thức giải quyết các hệ quả pháp lý sau chuyển nhượng. Hơn nữa trong nền
kinh tế - xã hội đang có những thay đổi, phát triển không ngừng thì những kết quả
nghiên cứu mà mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần phải tiếp t c bổ
sung và hoàn thiện theo thời gian.
3. Đối tƣ ng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu của uận văn
Đối tượng nghiên cứu: lý luận về pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản; pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động
sản và thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhượng dự án này trên địa bàn thành phố

Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu: các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật
về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội.
4. Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu của uận văn
Đề tài đặt ra m c tiêu là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về
pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, từ đó, đề xuất giải
pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Để đạt được m c tiêu nghiên cứu nói trên, đề tài đặt ra các nhiệm v nghiên
cứu c thể như sau:
Thứ nhất, nghiên cứu làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản về chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, như thế nào là dự án đầu tư kinh

doanh bất động sản; khái niệm đặc điểm và ý nghĩa của hoạt động chuyển nhượng


5

dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Đồng thời làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận
cơ bản của pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản như các
yêu cầu đặt ra đối với pháp luật, nội dung và hình thức cùng những yếu tố tác động
đến pháp luật để có nền tảng nhằm đánh giá về quy định pháp luật hiện hành.
Thứ hai, nghiên cứu, phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật Việt
Nam hiện hành liên quan đến điều kiện, trình thự thủ t c, hợp đồng chuyển nhượng
dự án đầu tư kinh doanh bất động sản trên nền tảng lý luận đã phân tích. Nêu, phân

tích và đánh giá những sai phạm thường gặp trong hoạt động chuyển nhượng dự án
thông qua các dự án thực tế trên địa bàn thành phố Hà Nội để từ đó đánh giá những
thiếu h t của quy định pháp luật và các biện pháp pháp lý khác để kiểm soát và
nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật.
Thứ ba, nêu định hướng và đề xuất một số kiến nghị về hoàn thiện các quy
định của pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng dự án
đầu tư kinh doanh bất động sản.
5. Phƣơng ph p nghiên cứu sử dụng ể thực hiện uận văn
Trong quá trình tìm hiểu và nghiên cứu đề tài, luận văn sử d ng phương
pháp biện chứng duy vật của chủ nghĩa Mác-Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh, cũng
như quan điểm đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về quan hệ kinh tế, xây
dựng trong cơ chế thị trường nói chung và quan hệ chuyển nhượng dự án trong đầu

tư kinh doanh bất đống sản nói riêng làm cơ sở phương pháp luận cho việc tìm hiểu
nghiên cứu đánh giá vấn đề theo một quan điểm đúng đắn, biện chứng và khoa học.
Phương pháp tổng hợp, phân tích được sử d ng chủ yếu tại chương 1 luận
văn. Qua việc thu thập các tài liệu, so sánh, tổng hợp các quan điểm ý kiến khác
nhau về khái niệm, đặc điểm vai trò của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, ý
nghĩa của hoạt động chuyển nhượng, tác giả bước đầu đưa ra khái niệm, đặc điểm
của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và các yêu cầu đặt ra đối
với pháp luật điều chỉnh vấn đề này.
Phương pháp phân tích được sử d ng chủ yếu trong chương 2 luận văn để
phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu
tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội.

6

Chương 3 của luận văn được tác giả sử d ng phương pháp diễn giải, quy nạp
để đưa ra các nguyên tắc, yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Luận văn còn sử d ng các hồ sơ dự án chuyển nhượng trên thực tế phát sinh
để phân tích, bình luận dưới góc độ khoa học.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của uận văn
Với m c đích và nhiệm v nghiên cứu như trên, tác giả mong rằng luận văn
sẽ góp phần tạo ra một góc nhìn sâu sắc, khoa học và thực tiễn về pháp luật chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản và thực tiễn của hoạt động này trên

địa bàn thành phố Hà Nội:
- Ý nghĩa khoa học: Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là tài liệu tham
khảo cho các tác giả, các cơ quan, tổ chức đào tạo và nghiên cứu về pháp luật
chuyển nhượng quyền sử d ng đất trong kinh doanh bất động sản nói chung và
chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói riêng.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài cũng là những tài liệu
tham khảo hữu ích cho các cơ quan hữu quan, các bên có liên quan trong nghiên
cứu để tìm ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức hoàn thiện pháp luật về
chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, giúp các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền kiểm soát và quản lý hoạt động này một cách hợp lý và hiệu quả.
7. Bố cục của luận văn
Luận văn về đề tài“Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh

bất động sản và thực ti n thi hành tại Thành phố Hà Nội”, ngoài phần mở đầu, kết
luận và danh m c tài liệu tham khảo, được kết cầu gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản và pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển
nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại thành phố Hà Nội.
Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực
hiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.


7

Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN
NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Khái niệm, ặc iểm của dự n ầu tƣ kinh doanh ất
1.1.1. Khái

ệm d

u t kinh doanh

t

ng sản

s

Dưới góc độ kinh tế thì đầu tư được hiểu là: “Việc bỏ vốn, nhân lực, vật lực,
tài lực vào công việc gì trên cơ sở tính toán hiệu quả kinh tế xã hội” 1 hay “Đầu tư
là hoạt động sử dụng các nguồn lực hiện tại, nhằm đem lại cho nền kinh tế, xã hội
những kết quả trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã sử dụng để đạt được các
kết quả đó”2.
Dưới góc độ pháp lý: “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng tài sản hữu
hình và vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư theo quy định

của luật này và các văn bản pháp luật có liên quan”3. Vậy có thể hình dung đầu tư
là các hoạt động nhằm m c đích đưa nguồn vốn vào hoạt động kinh doanh. Hay có
thể hiểu đầu tư tương ứng với giai đoạn đầu của hoạt động kinh doanh và chính là
một hình thức kinh doanh.
Trong đời sống xã hội, kinh doanh được hiểu như sau: “là việc tổ chức buôn
bán để thu lời lãi, đầu tư vốn để kinh doanh”. Dưới góc độ pháp lý: “kinh doanh là
các hoạt động đầu tư sản xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các chủ thể kinh
doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi
nhuận”4 hay “Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả các
công đoạn của quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng
dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích sinh lợi". Vậy hoạt động kinh doanh được
nhận biết qua ba dấu hiệu, đó là: (i) hoạt động phải mang tính nghề nghiệp, thường

xuyên, liên t c và hoạt động này phải mang lại nguồn thu nhập chính cho chủ thể
kinh doanh; (ii) hoạt động kinh doanh phải mang tính độc lập, nhân danh chính

1

Trường Đại học Kinh tế quốc dân (2003), Giáo trình Kinh tế đầu tư, Nxb. Thống Kê, Hà Nội, tr.16-17.
Viện khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb. Từ điển Bách khoa và Nxb. Tư pháp,
Hà Nội, tr.10.
3
Luật Đầu tư 2014.
4
Viện khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb. Từ điển Bách khoa và Nxb. Tư pháp,

Hà Nội, tr.20.
2


8
mình để thực hiện các hoạt động kinh doanh, chịu trách nhiệm về hoạt động kinh
doanh; (iii) m c tiêu của hoạt động là tìm kiếm lợi nhuận trong kinh doanh.
Như vậy, hoạt động đầu tư kinh doanh có thể được hiểu là việc các nhà kinh
doanh bỏ các loại tài sản để tiến hành một, một số hoặc tất cả các công đoạn của
quá trình đầu tư, từ sản xuất đến tiêu th sản phẩm hoặc cung ứng dịch v trên thị
trường nhằm m c đích sinh lợi, nói cách khác đầu tư kinh doanh là các hoạt động
sử d ng nguồn vốn.

Trên đây là cách hiểu chung nhất về hoạt động đầu tư kinh doanh nói chung.
Vậy đầu tư kinh doanh bất động sản là gì? Để trả lời câu hỏi này, trước hết cần làm
rõ nội hàm khái niệm bất động sản.
Theo Từ điển Từ và ngữ Hán Việt của Giáo sư Nguyễn Lân thì: “BĐS là tài
sản không di dời được”5, còn Từ điển các thuật ngữ tài chính thì xác định: “BĐS là
một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”. Bộ luật Dân sự 2015
quy định c thể hơn về bất động sản tại khoản 1 Điều 107 như sau: “BĐS là các tài
sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai;
các tài sản khác do pháp luật quy định”. Vậy, BĐS trước hết là tài sản nhưng khác
với các tài sản khác ở chỗ nó không thể di dời. Trong đó, đất đai là bất động sản
quan trọng nhất. Các BĐS khác được hình thành dựa trên cơ sở đất đai và gắn bó

chặt chẽ, thống nhất hữu cơ với đất đai và không thể tách rời. Nói cách khác BĐS
bao gồm đất đai và những thứ nâng cao giá trị sử d ng của BĐS là nhà, công trình
xây dựng và các tài sản khác.
Dưới góc độ pháp lý, khoản 1, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014
quy định“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây
dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn
giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản
nhằm mục đích sinh lợi”.
Như vậy, từ những phân tích trên, có thể hiểu: Đầu tư kinh doanh BĐS là
việc các tổ chức, cá nhân kinh doanh tự bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê,

5

Nguyễn Lân (2007), Từ điển Từ và ngữ Hán Việt, NXB Văn học, Hà Nội, tr. 51.


9
thực hiện dịch v môi giới bất động sản; dịch v sàn giao dịch bất động sản; dịch v
tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản mua nhằm m c đích lợi nhuận.
Trên thực tế đầu tư kinh doanh BĐS có thể được thực hiện dưới hai hình
thức đó là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp. Đầu tư trực tiếp là việc nhà đầu tư sử
d ng vốn để tạo lập tài sản và đưa tài sản đó lưu thông trên thị trường và kiếm lợi

nhuận. Ngược lại, đầu tư gián tiếp là đầu tư vào những BĐS sẵn có trên thị trường
để kiếm lợi nhuận thông qua chênh lệch giá.
Đầu tư kinh doanh BĐS là đầu tư vào đất đai, tài sản gắn liền với đất, vì thế,
so với các lĩnh vực đầu tư khác thì đầu tư kinh doanh BĐS có một số khác biệt cơ
bản như sau:
- Là ngành nghề kinh doanh có điều kiện: do một trong những hoạt động
chính của đầu tư kinh doanh BĐS là triển khai xây dựng các dự án trên quy mô lớn
với cơ cấu tổ chức quản lí hết sức chặt chẽ, nên chủ thể kinh doanh phải thực sự có
tiềm lực tài chính mạnh. Bởi vậy không phải mọi chủ thể đều có thể thực hiện kinh
doanh BĐS, mà phải là các chủ thể có đủ điều kiện về tư cách pháp lý, điều kiện về
vốn pháp định, vốn đầu tư dự án,... theo quy định của pháp luật mới được phép đầu
tư kinh doanh BĐS.

- Chủ thể đầu tư: Mọi chủ thể có thể tham gia đầu tư khi đáp ứng đủ các yêu
cầu theo quy định pháp luật như mọi tổ chức, cá nhân; các đối tượng trong nước,
đối tượng nước ngoài...
- Hình thức đầu tư: Đa dạng. Đầu tư trực tiếp, đầu tư gián tiếp; đầu tư trong
nước, đầu tư nước ngoài; đầu tư dưới hình thức tạo lập các sản phẩm BĐS để giao
dịch, hoặc dưới hình thức thực hiện các giao dịch BĐS đã có sẵn để tìm kiếm lợi
nhuận qua sự chênh lệch giá trị từ quá trình thực hiện giao dịch đó;
- Sản phẩm đầu tư: Phong phú, đa dạng: có những sản phẩm thuần túy là
QSDĐ; có sản phẩm bao gồm cả nhà, các công trình xây dựng gắn liền với đất. Sản
phẩm đầu tư cũng là một loại hàng hóa đặc biệt, bởi đất đai có giới hạn không do
con người tạo ra, không thể di dời và có giá trị sử d ng lâu dài. Mặt khác, đất đai là
yếu tố đầu vào không thể thiếu trong mọi hoạt động sản xuất kinh doanh, là nhu cầu

tối quan trọng của con người về “nơi ăn chốn ở”.


10
- Nguồn vốn đầu tư lớn: hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi vốn đầu tư
lớn từ chủ đầu tư và các nguồn huy động khác để thực hiện dự án6. Với những dự án
có quy mô lớn đến hàng trăm hàng ngàn tỉ thì chủ đầu tư phải huy động vốn từ nhiều
kênh khác nhau như hợp tác liên doanh với các chủ thể khác, vay vốn ngân hàng
thương mại, huy động vốn từ khách hàng.v.v. Nhưng chủ yếu vốn của chủ đầu tư
mang tính chất chủ động, vì nguồn vốn cá nhân lớn sẽ giúp cho chủ đầu tư có được
sự chủ động trong đầu tư và kinh doanh về sau. Nhu cầu về vốn trong hoạt động kinh
doanh này không bao giờ giảm, ngay cả khi dự án đã hình thành thì hoạt động mua

bán, cho thuê cũng diễn ra hết sức lâu dài và phức tạp, tính thanh khoản thị trường
kém làm cho chủ đầu tư khó khăn trong việc thu hồi lại vốn.
- Thời gian thu hồi vốn chậm: Khi thực hiện một dự án, chủ đầu tư phải thực
hiện nhiều trình tự thủ t c khác nhau, phải xin nhiều các giấy tờ từ phía cơ quan
Nhà nước, khâu bồi thường giải phóng mặt bằng thường làm tốn nhiều thời gian của
doanh nghiệp và tốn nhiều chi phí. Đồng thời, chủ đầu tư còn phải tiến hành xây
dựng những công trình, vì thế, để hoàn thành các thủ t c và công trình phải mất một
thời gian dài. Như vậy, khả năng thu hồi vốn từ các dự án sẽ lâu hơn so với các lĩnh
vực khác.
- Có sự tương tác với các ngành kinh tế trong xã hội: Kinh doanh bất động sản
phát triển kéo theo các ngành nghề khác hình thành và phát triểt như tư vấn lập quản lý dự án, khảo sát địa chất, thi công công trình, sản xuất vật liệu xây dựng, đặc
biệt là mối quan hệ với thị trường tài chính, sự kết hợp giữa kinh doanh bất động sản

và thị trường tài chính là mối liên hệ khăng khít, tạo nên bộ đôi tiền đề, thị trường tài
chính tạo nguồn vốn cho hoạt động đầu tư, xây dựng dự án kinh doanh bất động sản.
Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS sẽ thu lại nguồn lợi nhuận và sự cân bằng cho thị
trường tài chính hoạt động7.
- Loại hình kinh doanh mạo hiểm: lợi nhuận lớn nhưng rủi ro cũng rất nhiều8.
Thị trường bất động sản ph thuộc rất nhiều vào sự biến động của kinh tế, xã hội và
thị hiếu người tiêu dùng. Mặc dù mang lại mức lợi nhuận cao cho chủ đầu tư nhưng
những rủi ro mà hoạt động kinh doanh này mang lại cũng khá lớn, một khi nền kinh
6

Nguyễn Tuấn nh (2009), Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí
Minh, Luận Văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh, tr.7.

7
Nguyễn Tuấn nh (2009), Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí
Minh, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh, tr.8.
8
TS.Trần Quang Huy- TS.Nguyễn Quang Tuyến (2009),“Pháp luật về kinh doanh bất động sản”, Nxb.Tư
pháp, Hà Nội, tr.47.


11
tế rơi vào tình trạng bất ổn dẫn đến lạm phát trong xã hội, gây khó khăn trong dòng
huy động vốn, và hạn chế nhu cầu về bất động sản của người tiêu dùng, thì thị
trường bất động sản sẽ bị “đóng băng” ngay lập tức, hoạt động kinh doanh không thể

tiến triển theo xu thế bình thường vì chính các chủ thể kinh doanh cũng không thể
lường trước được những rủi ro sẽ xảy đến lúc nào và mức độ ra sao.
Theo tác giả tìm hiểu trong các văn bản quy phạm pháp luật vẫn chưa có
khái niệm về dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Khoản 15 Điều 3 Luật Xây
dựng năm 2014 dự án đầu tư xây dựng công trình là “là tập hợp các đề xuất có liên
quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa
chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng
công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn
chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên
cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc
Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng”.
Theo Luật Đầu tư năm 2014 dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung

hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể,
trong khoảng thời gian xác định.
Từ những khái niệm trên ta có thể nhận thấy dự án có thể hiểu là một kế
hoạch tổng thể để thực hiện một hoặc một số m c tiêu hay công việc nào đó. Dự án
chỉ là những đề xuất để thể hiện hướng đi của mình, nhằm thực hiện các hoạt động
đầu tư trong tương lai để đem lại lợi nhuận. Theo đó, dự án thường bao gồm các
yếu tố sau: xác định lợi ích mà dự án mang lại, kế hoạch hành động để đạt được
những lợi ích đó, nguồn nhân sự, tài chính, công nghệ, tiến độ, thời gian, rủi ro,
đánh giá hiệu quả. Dự án đóng vai trò quan trọng đối với nhà đầu tư khi kinh doanh,
nếu không có công việc hoạch định sẵn sẽ dễ dẫn đến mất phương hướng, không
đảm bảo được hiểu quả.
Do đó, có thể khái quát dự án trong kinh doanh bất động sản như sau: Dự án

đầu tư kinh doanh bất động sản là tập hợp các đề xuất nhằm tiến hành các hoạt động
diễn ra trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, dự kiến các công việc c thể
để xây dựng các công trình, nhà ở và mong muốn mang lại lợi nhuận. Dự án đầu tư
kinh doanh bất động sản có thời gian bắt đầu và thời gian kết thúc nhất định.


12
1.1.2. Đặ

md

ut

t

s

Dự án đầu tư kinh doanh BĐS là một dạng c thể của dự án đầu tư nói
chung, nên về cơ bản nó mang những đặc trưng của một dự án đầu tư và được điều
chỉnh bởi pháp luật đầu tư. Dự án kinh doanh bất động sản bao gồm dự án nhà ở, dự
án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và dự án đầu tư xây
dựng công trình9. Về cơ bản dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có những đặc
điểm cơ bản:
Thứ nhất, dự án phải được thực hiện gắn liền với quyền sử d ng đất của chủ

đầu tư, thông qua sự cho phép của nhà nước bằng các hình thức: giao đất hoặc cho
thuê đất. Có hai trường hợp đầu tư là đầu tư trực tiếp và đầu tư gián tiếp, đối với
đầu tư trực tiếp chủ đầu tư sẽ thực hiện dự án bằng cách bỏ vốn xây dựng dự án bất
động sản nên chủ đầu tư phải có được quyền sử d ng đất hợp pháp trước khi thực
hiện dự án, ngược lại, với đầu tư gián tiếp nhà đầu tư chỉ bỏ vốn để thực hiện đầu tư
vào các dự án đã có sẵn và nắm giữ phần vốn góp hay cổ phần của mình đối với
một dự án, hoặc đầu tư các dự án không thuộc dự án kinh doanh bất động sản. Vì
vậy, với đầu tư trực tiếp các vấn đề liên quan đến dự án sẽ liên quan đến quyền sử
d ng đất đang có của chủ đầu tư, cần đáp ứng các quy định của pháp luật đất đai khi
giao dịch chuyển nhượng dự án.
Thứ hai, dự án xây dựng trên một địa bàn lãnh thổ nhất định, mang tính địa
phương cao. Mỗi dự án xây dựng mang tính quy mô và sử d ng nhiều diện tích đất

trọng điểm của quốc gia, mỗi một khu vực xây dựng dự án sẽ có những thuận lợi và
khó khăn nhất định, việc lựa chọn mảnh đất phù hợp với dự án sẽ tạo nên lợi thế
trong hoạt động kinh doanh, loại bỏ đi những rủi ro về thiên nhiên, môi trường đảm
bảo khả năng kinh doanh của chủ đầu tư. Vì vậy, lựa chọn khu vực đầu tư rất quan
trọng sẽ ảnh hưởng lớn đến nguồn vốn đầu tư và khả năng lợi nhuận thu được trong
kinh doanh.
Thứ ba, dự án yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn và dài hạn. Dự án đầu tư có sử
d ng đất là các dự án có quy mô lớn, thường là khu đô thị, khu nhà ở, khu công
nghiệp trọng điểm, có vai trò quan trọng cho hoạt động sản xuất và nhu cầu nơi ở
của người dân. Vì vậy, các nhà đầu tư phải tiến hành xây dựng đảm bảo chất lượng

9

Nguyễn Tuấn nh (2009), Quản lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí
Minh, Luận Văn thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, tr.3.


13
cho bất động sản dẫn đến nguồn vốn đầu tư huy động từ nhiều kênh khác nhau. Dự
án thực hiện trong thời gian lâu dài, và thu hồi vốn chậm nên trong mỗi giai đoạn
đều có thể huy động vốn chủ yếu là vốn dài hạn để phát triển dự án, từ vốn góp của
các nhà đầu tư khác thông qua liên doanh, hợp tác với đối tác nước ngoài, ngoài ra
còn vay tín d ng ngân hàng, huy động từ khách hàng .v.v..
Thứ tư, dự án kinh doanh cũng là một bất động sản. Bất động sản bao gồm

công trình xây dựng gắn liền với đất đai; kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai10. Dự án đầu tư là tài sản gắn
liền với đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử d ng đất để thực hiện dự án trên
đất c thể, ngoài ra dự án là “một tài sản có đăng ký quyền sở hữu” thể hiện tại giấy
chứng nhận đầu tư, giấy phép đầu tư và hồ sơ liên quan, khẳng định quyền sở hữu
của chủ sở hữu chính là chủ đầu tư nên nó là bất động sản của nhà đầu tư.
1.2. Kh i niệm, ặc iểm và ý nghĩa của chuyển nhƣ ng dự n ầu tƣ
kinh doanh ất ng sản
1.2.1. K
t

ệm, ặ

m ủ

u

d

u t kinh doanh

s
1.2.1.1. Khái niệm chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Theo từ điển tiếng Việt thông d ng: “Chuyển nhượng: là nhượng lại cho
người khác cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được
hưởng”11. Như vậy, từ khái niệm chung về chuyển nhượng, chúng ta có thể hiểu
chuyển nhượng dự án là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa v và lợi ích hợp
pháp đối với dự án từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới phù hợp với quy định của
pháp luật.
Ở đây chúng ta cần có sự phân biệt giữa chuyển nhượng dự án và chuyển
nhượng vốn trong doanh nghiệp, sáp nhập, mua lại doanh nghiệp; theo đó:
Một là, chuyển nhượng dự án hoàn toàn khác với chuyển nhượng vốn trong
doanh nghiệp. Chuyển nhượng dự án thực chất là chuyển nhượng tài sản của doanh
nghiệp cho bên thứ ba. Chuyển nhượng vốn trong doanh nghiệp là chuyển nhượng
quyền sở hữu phần vốn góp của các cổ đông, thành viên trong doanh nghiệp. Việc

chuyển nhượng này có thể làm thay đổi chủ sở hữu doanh nghiệp (hoặc tỷ lệ sở
10
11

Khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự 2005
Huyền Linh (2014), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb. Thời đại, Hà Nội, tr.175


14
hữu) mà không đương nhiên dẫn đến thay đổi bất kỳ nội dung nào trong dự án mà
doanh nghiệp đó thực hiện. Bởi vì doanh nghiệp là một thực thể pháp luật độc lập
với cổ đông, thành viên của nó.

Hai là, chuyển nhượng dự án có mối quan hệ với việc sáp nhập, mua lại
doanh nghiệp nhưng không trùng nhau. Đối với việc sáp nhập doanh nghiệp, thì
doanh nghiệp được sáp nhập sẽ kế thừa toàn bộ quyền và nghĩa v của doanh
nghiệp bị sáp nhập. Do đó, sau khi hoàn tất thủ t c sáp nhập thì doanh nghiệp bị sáp
nhập sẽ chấm dứt tồn tại và các dự án của doanh nghiệp này (nếu có) sẽ đương
nhiên tiếp t c được thực hiện bởi doanh nghiệp được sáp nhập. Việc sáp nhập được
thực hiện theo các quy định tương ứng của Luật doanh nghiệp. Việc mua lại doanh
nghiệp có thể thực hiện thông qua việc mua lại 100% cổ phần, phần vốn góp của
doanh nghiệp thực hiện dự án.
1.2.1.2. Đặc điểm của chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản
Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn liền với hoạt động
chuyển nhượng quyền sử d ng đất, xét đến cùng cũng là giao dịch đất đai thông qua

hợp đồng. Dưới khía cạnh kinh tế thì chuyển nhượng QSDĐ là hành vi của chủ sử
d ng đất (bên chuyển nhượng) tự nguyện chuyển giao đất và các lợi ích từ đất đai
cho bên nhận chuyển nhượng để lấy một khoản tiền nhất định. Đây là giao
dịch“thuận mua vừa bán”, mang đầy đủ đặc trưng của quan hệ thị trường12. Giao
dịch chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng là việc chuyển
nhượng QSDĐ vĩnh viễn từ chủ sử d ng đất sang cho người mua và nhận một
khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ chuyển nhượng kèm theo quyền phát triển
dự án nhưng giao dịch không nhằm ph c v đời sống, sinh hoạt thông thường mà
nhằm m c tiêu lợi nhuận và cả hai bên đều phải là chủ thể kinh doanh BĐS. Do đó,
chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cũng mang một số đặc điểm
của chuyển nhượng quyền sử d ng đất trong kinh doanh bất động sản13 như:
Thứ nhất, giá chuyển nhượng dự án không phản ánh giá trị thực của hàng

hóa dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.

12

Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất

động sản, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.75.
13
Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất
động sản, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.77.

15
Dự án kinh doanh bất động sản là hàng hóa vô hình. Do đó, giá chuyển
nhượng dự án là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ dự án hoặc hiệu quả vốn đầu
tư. Mặt khác, dự án bất động sản cũng có tính dị biệt nên nhiều trường hợp, người
chuyển nhượng có lợi thế về sự độc quyền và chuyển nhượng với giá rất cao.
Thứ hai, giao dịch chuyển nhượng dự án bị tác động bởi những thay đổi của
thị trường BĐS.
Nằm trong sự vận động chung nên dự án cũng như bản thân bất động sản
chịu sự tác động của thị trường BĐS. Thị trường BĐS phát triển minh bạch, đồng
bộ thì giao dịch chuyển nhượng ổn định, cân bằng, cung đáp ứng đủ cầu. Ngược lại,
thị trường BĐS méo mó, không cân đối, không ổn định dẫn đến mất cân bằng cung
– cầu, giao dịch chuyển nhượng không an toàn, nhiều rủi ro. Tuy nhiên, thị trường

BĐS thường bị tác động bởi nhiều yếu tố nên biến động thất thường, những cơn sốt
“nóng, lạnh” thường xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế
và theo chu kì. Khi thị trường BĐS sôi động thì các giao dịch chuyển nhượng diễn
ra thường xuyên, sôi động, nhanh chóng. Ngược lại, khi thị trường suy thoái thì
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chững lại, đóng băng. Theo thống kê, thị trường
BĐS có chu kì dao động tương tự như các thị trường khác: phồn vinh, suy thoái,
tiêu điều và ph c hồi.
Thứ ba, giao dịch chuyển nhượng dự án có mối liên hệ mật thiết với thị
trường vốn, tài chính.
Động thái phát triển của thị trường chuyển nhượng QSDĐ tác động tới nhiều
loại thị trường trong nền kinh tế. Khi dự án bất động sản hay bản chất chính là
QSDĐ tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về

đất đai được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh, thực hiện vấn đề lưu thông tiền
tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Như vậy, thị
trường chuyển nhượng QSDĐ phát triển tốt tạo điều kiện để huy động được nguồn
tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân. Mặt khác, đối
với các ngân hàng ưu tiên hàng đầu khi cho vay là phải đảm bảo an toàn về vốn.
Khi thị trường bất động sản rơi vào vòng luẩn quẩn, cùng với chủ trương thắt chặt
tín d ng của Nhà nước khiến cho dòng vốn đầu tư từ ngân hàng vào thị trường này
trở nên khan hiếm hơn. Khi thị trường bất động sản thiếu vốn, các chủ đầu tư lâm
vào hoàn cảnh khó khăn và phải chuyển nhượng dự án. Hậu quả là số tiền thu hồi
lại không như dự tính, dẫn đến khả năng thanh toán các khoản nợ ngân hàng cũng bị

16
ảnh hưởng. Do vậy, khi các chủ đầu tư chuyển nhượng các dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản do gặp khó khăn về vốn sẽ giúp thanh khoản các khoản nợ xấu của
Ngân hàng.
Ngoài ra, thị trường chuyển nhượng còn có quan hệ trực tiếp với thị trường
xây dựng, thị trường lao động và thị trường hàng hóa khác. Dao động của thị trường
này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.
Thứ tư, giao dịch chuyển nhượng dự án chịu sự chi phối của yếu tố pháp
luật.
Quyền sử d ng đất là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch về liên quan đến
QSDĐ tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các
giao dịch về QSDĐ đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp

luật về BĐS và chuyển nhượng dự án cũng vậy. Các chính sách pháp luật luôn có
tác động mạnh mẽ đến giao dịch chuyển nhượng dự án.
Thứ năm, hoạt động này do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thực
hiện. Các doanh nghiệp này theo quy định phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất
động sản đáp ứng điều kiện về thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải đáp
ứng điều kiện về vốn pháp định và có đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản.
Theo quy định khoản 1 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định
không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường
xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy
định của pháp luật

1.2.2. Ý

ĩ

ủ

t

u

d

ut

t

s
1.2.2.1. Đối với doanh nghiệp chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động
sản
Khi tiến hành chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS, chủ đầu tư nói
chung và doanh nghiệp kinh doanh BĐS sẽ đạt được những m c đích cơ bản sau:
Một là, sớm rút khỏi những dự án có tính rủi ro cao, kinh doanh không hiệu
quả. Ở đây có thể là dự án đang triển khai nhưng doanh nghiệp cạn vốn nên cần