Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện mỹ đức, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN ĐỒNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC
CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN ĐỒNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC
CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Đình Binh

Thái Nguyên, năm 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Tác giả

Nguyễn Văn Đồng


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Phan Đình Binh
giảng viên Khoa Quản l ý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo cho tôi trong
suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Khoa Quản
lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ
tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội; Phòng Tài nguyên và Môi trường; Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; Phòng thống kê huyện; Chi cục thuế

huyện và UBND các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà
Nội; cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Tác giả

Nguyễn Văn Đồng


MỤC LỤC

Đề mục
Trang

Nộ i dung

1

Mở đầ u
Đặ t vấ n đề

1
1

2

Mục tiêu của đề tài

2

2.1

Mục ti êu tổ ng quát của đề tà i

2

Mục ti êu cụ thể của đề tài
Tổ ng qua n tài li ệu ng hiên cứu

2
3

1.1.1

Cơ s ở k ho a họ c về QSDĐ đa i
Cơ sở l ý lu ận

3
3

1.1.2

Cơ sở p háp lý

4

1.1.3

Cơ sở t hực ti ễn

9

2.2
Chương
1 1.1

1.2
11

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

1.2.1
11

Cá c n ước phá t t ri ển

1.2.2
13

Mộ t số n ước tro ng khu vực và Đông Nam Á

1.3
ở

Thực ti ễn về việc t hực hi ện cá c q uyền sử d ụng đ ất
16

1.4
Chương 2

2.1.1
19

Vi ệt Nam
Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước
19
Đố i tượng , nộ i dung và phương phá p nghi ên cứu
19
2.1
Đố i tượng , p hạm vi nghiên cứu
19
Đố i tượng ngh i ên cứu

2.1.2
19

Ph ạ m v i ng hi ên cứu

2.2
19

Thời gia n và đ ịa đ i ểm ng hi ên cứu


2.2.1
19

Th ời g ia n ng hi ên cứu

2.2.2
19

Đị a đi ểm n gh iên cứu

2.3
19

Nộ i dung ng hi ên cứu

2.3.1
nh

Đá nh g iá t ình h ìn h cơ bả n của hu yện Mỹ Đức, thà
19 p hố Hà Nộ i
Đá nh g iá vi ệc th ực hi ện qu y tr ìn h chu yển n hượng ,
th ừa


2.3.2
2.3.3
cho

kế, t ặng ch o QS DĐ tr ên đị a bà n hu yện Mỹ Đức, th
ành
19
p hố Hà Nộ i
Đá nh g iá kết quả ch uyển nh ượng , th ừa kế, t ặng

19


2.3.4

QS DĐ t r ên đị a b àn h uyện Mỹ Đức, thà nh ph ố Hà
Nội
g ia i đo ạn 201 0 - 2014
Nh ững khó kh ăn , tồn t ại , mộ t s ố ng uyên n hân và
g iải
p háp khắ c p hụ c vi ệc chu yển nh ượn g , t hừa kế, t ặng
cho
QS DĐ 20
t r ên đị a b àn h uyện Mỹ Đức, thà nh ph ố Hà
Nội
t h eo đ úng qu y địn h củ a p háp luậ t


2.4
20

Phương p háp ng hiên cứu

2.4.1

Ph ương phá p đ i ều tra , th u t hập số li ệu , tà i li ệu th
20

ứ cấp
2.4.2

Ph ương phá p đ iều t ra , th u t hập số li ệu sơ cấp
20

2.4.3

3.1.1

Ph ương phá p t hốn g kê phân tí ch , xử l ý số li ệu
21
Chương 3 Kết quả ng hi ên cứu
22
Đá nh g iá đ iều k i ện t ự nhi ên, ki nh t ế - xã
22
hộ i của
huyện Mỹ Đức, t hà nh phố Hà Nội
Điều kiện tự nhiên
22

3.1.2

Điều kiện kinh tế - xã hội

23

3.1.3

Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai

25

3.1.3

Hi ện t rạn g s ử dụn g đấ t n ă m 2 014

26

3.1

3.2
3.2.1
3.2.2
3.3

Đá nh g iá vi ệc t hực hi ện q uy t rì nh chuyển
nhượng ,
tthhừa
ành pkhế,ố tH
ặàngNộchi o QSDĐ t r ên đị a bà n huyện
Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ so với quy định pháp luật đất đai
Đánh giá quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội so với quy
định pháp luật đất đai

28
28
31

Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế,

38
tặng cho
Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ theo đơn vị hành chính, so sánh kết quả chuyển
3.3.1
38
nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ giữa 21 xã và 01 thị
trấn với nhau
Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ theo thời gian, so sánh kết quả chuyển nhượng,
53
3.3.2
thừa kế, tặng cho QSDĐ 5 năm với nhau
3.3.3
3.3.4

Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ
5
theo mức độ hoàn thành
7
Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính và các hộ gia
61


3.4

3.4.1

3.4.2

1
2

đình, cá nhân có thực hiện công tác chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho QSDĐ tại các xã, thị trấn điểm
Những k hó khă n, tồn tạ i , m ột số ng uyên nhâ n và
g iải
p háp k hắ c p hục vi ệc chuyển nhượng , thừa k ế, tặ
67
ng
cho QSD đ ất t rên đ ịa bà n huyện Mỹ Đức, t hà
nh phố
Hà Nộkhó
i thkhăn,
eo q uy
ị nh
củachuyển
pháp lnhượng,
uật
Những
tồn đtại
trong
thừa kế,
67
tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố
Hà Nội
Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn
thiện và phát triển quyền chuyển nhượng, thừa kế,
68
tặng cho

QSDĐ
trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
Kết luậ n và ki ến nghị

70

Kết luậ n
Ki ến ng hị

70
71

Tà i l iệu tham khả o

72

Phụ l ục
75


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết tắt

Viết đầy đủ

ĐVT:

Đơn vị tính

GCN:

Giấy chứng nhận

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

HĐND:

Hội đồng nhân dân

UBND:

Ủy ban nhân dân

ĐKQSDĐ:

Đăng ký quyền sử dụng đất

QĐ:

Quyết định

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


DANH MỤC CÁC BẢNG
Tên bảng

Trang
Bảng 3.1
27

Nộ i dung
Hiện trạng sử dụng đất của huyện Mỹ Đức tính đến 01/01/2014
So s ánh th àn h p h ần h ồ s ơ ch u yển nh ượng , t h ừa k
ế, t ặng


Bảng 3.2
Bảng 3.3
Bảng 3.4
Bảng 3.5
Bảng 3.6
Bảng 3.7
Bảng 3.8
Bảng 3.9
Bảng 3.10
Bảng 3.11

Bảng 3.12

cho QSDĐ t ại h u yện Mỹ Đức, t h ành p hố Hà Nộ i so
28
v ới
q u y định củ a p háp l uật đấ t đ ai
Kết quả thực hiện chuyển nhượng QSDĐ của 21 xã và 01
thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội 39
giai đoạn 2010 - 2014

Kết quả thực hiện thừa kế QSDĐ của 21 xã và 01 thị trấn
trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn
41
2010 - 2014
Kết quả thực hiện tặng cho QSDĐ của 21 xã và 01 thị trấn
trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn
43
2010 - 2014
So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ của 21 xã
và 01 thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà 45
Nội giai đoạn 2010 - 2014
So sánh diện tích chuyển nhượng QSDĐ của 21 xã và 01
thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
46
giai đoạn 2010 - 2014
So sánh số lượng hồ sơ thừa kế QSDĐ của 21 xã và 01 thị
trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai
48
đoạn 2010 - 2014
So sánh diện tích thừa kế QSDĐ của 21 xã và 01 thị trấn
trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn
49
2010 - 2014
So sánh số lượng hồ sơ tặng cho QSDĐ của 21 xã và 01
thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
51
giai đoạn 2010 - 2014
So sánh diện tích tặng cho QSDĐ của 21 xã và 01 thị trấn
trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn
52

2010 - 2014
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ của trên địa bàn huyện Mỹ
54
Đức, thành phố Hà Nội trong 5 năm giai đoạn 2010 - 2014

Kết quả thừa kế QSDĐ của trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
Bảng 3.13 thành phố Hà Nội trong 5 năm giai đoạn 2010 - 2014

55


Kết quả tặng cho QSDĐ của trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
Bảng 3.14 thành phố Hà Nội trong 5 năm giai đoạn 2010 - 2014
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ

56


Bảng 3.15 Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 theo mức
độ hoàn thành

57

Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
Bảng 3.16 thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 theo mức độ hoàn
thành
Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
Bảng 3.17 thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 theo mức độ
hoàn thành
Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính về công tác

Bảng 3.18 chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tại các xã, thị
trấn điểm

59

Đánh giá kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân có thực
Bảng 3.19 hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tại
các xã, thị trấn điểm

60

62

64


DANH MỤC CÁC HÌNH
Tên hình

Nội dung

Hình 3.1

Trang

Sơ đồ vị trí huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
23

Hình 3.2

Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ theo
quy định của pháp luật đất đai 2003

3
2

Hình 3.3

Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tại
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội

3
3

Hình 3.4

Lưu đồ quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tại
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội theo TCVN ISO 9001:2008

3
6


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và
các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với

loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản
xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không
có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể
tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống
đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất
đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của
một quốc gia.
Hiện nay, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng
đất diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là tại các khu vực thành thị,
khu vực đất đai có giá trị chuyển nhượng cao, đòi hỏi ch ng ta phải quản lý
tốt hoạt động này. Bên cạnh những thành tích đã đạt được, công tác quản lý
hoạt động chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 còn gặp nhiều
khó khăn đặc biệt là việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
nghĩa vụ về tài chính và thuế trong chuyển quyền sử dụng đất.
Mỹ Đức là một huyện nằm ở phía Tây Nam của thủ đô Hà Nội, là
huyện thuần nông, kinh tế phát triển chưa mạnh, nguồn thu nhập chính chủ
yếu là sản xuất nông nghiệp. Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai
nói chung, trong đó có lĩnh vực quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất
đã đạt được những kết quả đáng khen ngợi, song còn không ít những khó
khăn trong việc thực hiện Luật đất đai 2003. Do nhu cầu về quyền sử dụng
đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các
quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ
quan Nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà
Nội. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá
công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014” là cần thiết trong
thời điểm hiện nay.

2

2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài
Đánh giá được kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền QSDĐ,
chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực
hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ, cho công tác quản lý đất đai
của huyện Mỹ Đức được tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
Đối chiếu được giữa hồ sơ và quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội so với các quy định
của pháp luật hiện hành.
Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014.
Chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho QSDĐ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai của huyện Mỹ Đức hiện
nay được tốt hơn.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến

động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị
cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự
kiểm soát của Nhà nước [13].
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi
nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo Quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này
được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được
soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện
đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10
năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công
tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, th c đẩy nền kinh tế
Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993
cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển
của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều
chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua
Luật đất đai 2003 [13].
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền
dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về
thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan [13].
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép

4

chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau:
+ Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
+ Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
QSDĐ;
+ Đất đang có tranh chấp.
Cũng như các loại tài sản dân sự khác, việc chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho QSDĐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Để thấy được thực trạng việc
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ thì cần phải đánh giá [13].
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Luật
Luật đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
Luật Thuế chuyển QSDĐ năm 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994;
Bộ Luật Dân sự ngày 28/10/1995;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, có hiệu lực từ
ngày 01/01/1999;
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ năm
2000; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001, có hiệu
lực từ
ngày 01/10/2001;
Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;
Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;
Bộ Luật Dân sự ngày 14/06/2005;
Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 01/7/2007;
Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/01/2009;
Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung Điều

126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật đất đai ngày 18/6/2009 có hiệu lực
từ ngày 01/9/2009;
1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật
Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ;
Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;
Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;


5

Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về
thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế chuyển
QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai;
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các

loại đất;
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất;
Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính
phủ về lệ phí trước bạ;
Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ
01/07/2014);
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014);
Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;
Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành


6

Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT);
Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4
năm 2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3

năm 2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc
từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành
Luật đất đai;
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT);
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định
số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình
tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại đất đai;
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa
chính;
Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và
hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008
của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi
hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định

số 106/2010/NĐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ;
Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ


7

Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên
quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ
Tài Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá
nhân chuyển nhượng QSDĐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận
QSDĐ;
Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài
chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;
Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ tài
chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số
83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ;
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ
quan hành chính Nhà nước ở địa phương;
Quyết định số 43/2010/QĐ-UBND ngày 27/2/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc công bố cập nhật, sửa đổi, bổ sung thủ tục hành chính

thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước về đất đai của Bộ Tài nguyên và
Môi trường;
1.1.2.3. Các văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội
Quyết định số 10/2009/QĐ-UBND ngày 09/1/2009 của UBND thành
phố Hà Nội về thu lệ phí địa chính trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của UBND thành
phố Hà Nội quy định về hạn mức giao đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở
đối với thửa đất có vườn ao trong khu dân cư; kích thước, diện tích đất ở tối
thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 87/2009/QĐ-UBND ngày 10/7/2009 của UBND thành
phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung giá đất tại một số đường, phố ban hành
kèm theo Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND
thành phố Hà Nội về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;


8

Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND
thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên
địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND ngày 22/12/2009 của UBND
thành phố Hà Nội ban hành quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia
đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao trong cùng thửa đất có
nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở và đất nông
nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất phi nông
nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 17/2009/QĐ-UBND ngày 09/1/2009 của UBND thành

phố Hà Nội về việc thu phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai trên địa bàn
thành phố Hà Nội;
Quyết định số 4378/2010/QĐ-UBND ngày 07/9/2010 của UBND
thành phố Hà Nội về việc đính chính và điều chỉnh bảng giá đất của một số
đường, đường phố tại quận Cầu Giấy và huyện Mỹ Đức trong bảng giá các
loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày
29/1/2009 của UBND Thành phố;
Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia
đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông
nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 04/2011/QĐ-UBND ngày 26/1/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 4045/2011/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc công bố thủ tục hành chính đang thực hiện tại cấp huyện
trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 4046/2011/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc công bố thủ tục hành chính đang thực hiện tại cấp xã trên
địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 08/8/2012 của UBND thành
phố Hà Nội quy định về hạn mức giao đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở


9

đối với thửa đất trong khu dân cư có đất ở và đất vườn, ao liền kề; kích
thước, diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn thành phố Hà Nội;

Quyết định số 13/2013/QĐ-UBND ngày 24/4/2013 của UBND thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử
dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài trên địa
bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 32/2013/QĐ-UBND ngày 9/8/2013 của UBND thành
phố Hà Nội về việc điều chỉnh, bổ sung Bảng giá các loại đất kèm theo
Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND thành phố
ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013;
Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành
phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND
thành phố được Luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ về hạn
mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước; diện tích
tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố
Hà Nội;
Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND thành
phố Hà Nội ban hành quy định các nội dung thuộc thẩm quyền của UBND
thành phố được Luật đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ về đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ giâ đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng
đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc
đất công) sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử loài người cho đến nay, đất
đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi con người.
Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất
để trồng rau, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được

con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội [11].
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không
thể có bất cứ một thứ nào thay thế được. Quan hệ đất đai càng trở nên quan