Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án nâng cấp cải tạo đường, hạ tầng du lịch đoạn từ ngã ba dốc lim đến làng chè tân cương, thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRUNG KIÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI
ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN
NÂNG CẤP CẢI TẠO ĐƯỜNG, HẠ TẦNG DU LỊCH
ĐOẠN TỪ NGÃ BA DỐC LIM ĐẾN LÀNG CHÈ TÂN CƯƠNG,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN TRUNG KIÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ VÀ
TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN NÂNG
CẤP CẢI TẠO ĐƯỜNG, HẠ TẦNG DU LỊCH
ĐOẠN TỪ NGÃ BA DỐC LIM ĐẾN LÀNG CHÈ TÂN
CƯƠNG, THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI
NGUYÊN
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Lê Văn Thơ

THÁI NGUYÊN - 2015


i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là kết quả nghiên cứu của tôi. Các số liệu và
kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa
được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện hoàn thành luận văn này đã được
cảm ơn. Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đều đã được
ghi rõ nguồn gốc./.

Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả

Nguyễn Trung Kiên

năm 2015


ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu Đại học Thái
Nguyên; Trường Đại học Nông Lâm và thầy giáo TS Lê Văn Thơ người đã
hướng dẫn, giúp đỡ rất tận tình trong thời gian tôi học tập tại trường và hoàn
thành luận văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Phòng Đào tạo, Khoa Quản
lý tài nguyên… đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện cho tôi học tập
và hoàn thành luận văn của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND thành phố Thái Nguyên, phòng Tài
nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên, Trung tâm phát triển quỹ đất
Thành phố Thái Nguyên, đã tạo mọi điều kiện cho tôi học tập, nghiên cứu và
giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu, để hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình, bạn bè
và đồng nghiệp đã khích lệ, tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình học
tập và công tác;
Do thời gian thực tập có hạn, kiến thức và kinh nghiệm bản thân còn
hạn chế nên luận văn không tránh những thiếu sót. Vì vậy, kính mong sự chỉ
bảo, góp ý của quý thầy, cô và của bạn đọc để luận văn được hoàn chỉnh hơn.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng

Học viên

Nguyễn Trung Kiên

năm 2015


3

MỤC LỤC
LỜI

CAM

ĐOAN

.......................................................................................................i LỜI CẢM ƠN
............................................................................................................ii MỤC LỤC
................................................................................................................

iii

DANH

MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT...............................................................vi DANH
MỤC CÁC BẢNG ......................................................................................vii

MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề ......................................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................... 2
2.1. Mục tiêu tổng quát ........................................................................................ 2
2.2. Mục tiêu cụ thể .............................................................................................. 3
3. Ý nghĩa của đề tài ............................................................................................. 3
Chương 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................... 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ............................................................................ 4
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài..................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài.................................................................. 13
1.2. Tình hình bồi thưởng, giải phóng mặt bằng trên thế giới và ở Việt Nam

... 18

1.2.1. Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thế giới ............... 18
1.2.2. Tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam ................
21
1.2.3. Đánh giá chung về tình hình bồi thường, giải phóng mặt bằng ..... 25
Chương 2 : ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU...26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..................................................................... 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 26


4

2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ..................................................... 26


4

2.2.1. Thời gian nghiên cứu ...................................................................... 26
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ....................................................................... 26
2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................. 26
2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 27
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu thông tin thứ cấp ............................. 27
2.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu thông tin sơ cấp .............................. 28
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu .............................................. 28
Chương 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 29
3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội .............................................................. 29
3.1.1. Điều kiện tự nhiên........................................................................... 29

3.1.2. Điều kiện kinh tế -xã hội ...................................................................
31
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 ................................................... 33
3.2. Đánh giá công tác giải phóng mặt bằng của dự án nghiên cứu ............. 35
3.2.1. Giới thiệu khái quát về dự án nghiên cứu nghiên cứu .................... 35
3.2.2. Kết quả xác định đối tượng và điều kiện được bồi thường của 3 xã
nghiên cứu................................................................................................. 35
3.2.3. Kết quả bồi thường của dự án nghiên cứu ...................................... 39
3.2.4. Kết quả hô trợ của 3 xã nghiên cứu ................................................ 44
3.3. Ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng tại của 3 xã nghiên cứu
đến đời sống người dân ............................................................................. 47
3.3.1. Tác động của quá trình thu hồi đất nông nghiệp đến nghề nghiệp và
việc làm của người nông dân .................................................................... 49
3.3.2. Tác động đến thu nhập của hô gia đình .......................................... 53
3.3.3 Tác động của chuyển đổi đất nông nghiệp đến giá tri tài sản
................... 54
3.3.4. Thực trạng sử dụng tiền bồi thường đất của các hô dân ................. 56
3.4. Thành công, tồn tại và giải pháp đẩy nhanh công tác giải phóng mặt
bằng .... 58


5

3.4.1.Thành công trong công tác giải phóng mặt bằng ................................
60


6

3.4.2. Tồn tại ............................................................................................. 63

3.4.3. Giải pháp đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng tại thành phố
Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ............................................................... 65
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 71
1. KẾT LUẬN ..................................................................................................... 71
2. ĐÊ NGHỊ......................................................................................................... 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 74


7

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

BĐS
sản

:

Bất động

BTGPMB
bằng

:

Bồi thường, giải phóng mặt

BTNMT
trường

:

GPMB
bằng

:

GCNQSDĐ
đất

Bô tài nguyên môi

Giải phóng mặt

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

HDND
dân

:

HTX
xã

:

QLNN
nước

Hội đồng nhân

Hợp tác

:

TPTN

Quản lý nhà

:

Thành phố Thái

Nguyên TTBĐS

:

Thi trường bất

động sản TĐC

:

Tái định cư

UBND
dân

:

Ủy bân nhân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2014.................................................. 34
Bảng 3.2: Tổng hợp số hộ, diện tích đất thu hồi của 3 xã............................... 35
Bảng 3.3. Kết quả xác đinh đối tượng được bồi thường tại 3 xã .................... 36
Bảng 3.4. Ý kiến của người bi thu hồi đất về việc xác định đối tượng và
điều kiện được bồi thường của 3 xã................................................ 37
Bảng 3.5. Tổng số tiền bồi thường đất đất ở và nông nghiệp ......................... 41
Bảng 3.6. Tổng số tiền bồi thường về tài sản trên đất .................................... 42
Bảng 3.7. Ý kiến của người có đất bi thu hồi về việc xác định giá bồi
thường đất và tài sản của 3 xã.......................................................... 42
Bảng 3.8. Ý kiến của người có đất bi thu hồi về việc thực hiện ..................... 45
Bảng 3.9: Thống kê số hô mất diện tích đất nông nghiệp trên 30% và
chuyển đổi nghề nghiệp của các hô dân ......................................... 47
Bảng 3.10. Thống kê số hô chuyển đổi nghề nghiệp trước và sau khi bi
thu hồi đất nông nghiệp của 3 dự án ............................................... 50
Bảng 3.11. Thu nhập bình quân của các hô gia đình/tháng ............................ 53
Bảng 3.12: Thực trạng sử dụng tiền bồi thường của các hô dân .................... 53
Bảng 3.13. Tình hình an ninh trật tự của người dân sau khi thu hồi đất........ 57
Bảng 3.14. Ưu điểm và tồn tại của 3 xã .......................................................... 58


1

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, địa bàn để
phân bố dân cư, các và các hoạt động kinh tế, xã hội quốc phòng, an ninh; là
nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia.
Theo quy luật chung của phát triển nền kinh tế từ nông nghiệp lạc hậu
lên công nghiệp tiên tiến và hiện đại, Việt Nam đang tiến hành quá trình công
nghiệp hoá, hiện đại hoá các ngành kinh tế, gia nhập WTO và đô thi hoá một
bô phận nông thôn để trở thành một nước công nghiệp vào năm 2020.
Việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các công
trình quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế
là một
khâu quan trọng, then chốt tạo điều kiện cho sự phát triển lâu dài và bền vững.
Một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc các dự án được triển
khai chậm là do công tác bồi thường giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó
khăn vướng mắc. Các chính sách đền bù thiệt hại giải phóng mặt bằng, các
văn bản hướng dẫn thực hiện của Nhà nước còn chưa đầy đủ, chưa cụ thể,
chưa đồng bộ, hay thay đổi do đó gây nhiều khó khăn cho việc xác định và
phân loại mức bồi thường, giá bồi thường. Việc tuyên truyền phổ biến các
chính sách có liên quan đến công việc này chưa thực hiện tốt. Chưa có biện
pháp hô trợ chuyển đổi nghề nghiệp, tạo công ăn việc làm mới cho người dân
vùng di dời một cách cụ thể. Vì vậy đòi hỏi phải có các phương án bồi
thường thật hợp lý, công bằng đảm bảo mọi người dân đều thấy thỏa đáng và
phấn khởi thực hiện.
Từ khi có Luật Đất đai 1993 việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu
hồi đất được thực hiện theo các quy định của Chính phủ tại Nghi định 90/NĐ-


2

CP ngày 17/8/1994, Nghi định số 22/1998/NĐ-CP. Sau khi Luật Đất đai 2003

có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành Nghi định 197/2004/NĐ-CP ngày


3

03/12/2004 quy định về bồi thường, hô trợ và tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất; Nghi định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định
bổ sung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hô trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai; Nghi định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính
phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi
thường, hô trợ và tái định cư.
Sau nhiều năm thực hiện theo các quy định của Chính phủ, việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất có tiến bô hơn, đáp ứng được yêu
cầu của Nhà nước và phù hợp với nguyện vọng của đại đa số nhân dân, khắc
phục được nhiều tồn tại, vướng mắc trước đây. Tuy nhiên, việc triển khai
cũng còn không ít khó khăn, vướng mắc do rất nhiều nguyên nhân khác nhau.
Vì vậy việc điều tra, khảo sát thực tế, phân tích, đánh giá có cơ sở khoa
học, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu quả của công tác giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, nhằm đảm bảo lợi ích hợp pháp
của tổ chức, hô gia đình, cá nhân có đất bi thu hồi, góp phần thiết lập trật tự,
kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong việc bồi
thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất là cần thiết.
Với ý nghĩa đó chúng tôi tiến hành đề tài: “Đánh giá công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại dự án nâng cấp
cải tạo đường, hạ tầng du lịch đoạn từ Ngã ba Dốc Lim đến Làng chè Tân
Cương, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu thực trạng việc bồi thường thiệt hại, hô trợ giải phóng mặt

bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thấy được những thành công, tồn tại của


4

công tác giải phóng mặt bằng và đề xuất giải pháp đẩy nhanh công tác giải
phóng mặt bằng tại thành phố Thái Nguyên.
2.2. Mục tiêu cụ thê
- Đánh giá được kết quả công tác giải phóng mặt bằng của dự án
nghiên cứu tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .
-Chỉ ra được những ảnh hưởng của dự án đến đời sống người dân sinh
sống tại nơi dự án thu hồi đất.
- Chỉ ra được những thành công, tồn tại và giải pháp đẩy nhanh công tác
giải phóng mặt bằng ở dự án trên, nghiên cứu tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh
Thái Nguyên.
3. Ý nghĩa của đề tài

- Trong điều kiện nước ta hiện nay, “Giải phóng mặt bằng” là một trong
những công việc quan trọng phải làm trên con đường công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước. Sự cần thiết triển khai xây dựng nhiều công trình cơ sở hạ
tầng, nhiều khu kinh tế, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, theo đócác cơ
sở văn hoá giáo dục, thể dục thể thao cũng đuợc phát triển, tốc đô đô thi hoá
cũng diễn ra nhanh chóng.
- Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định tiến đô của các
dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Có thể nói: “Giải phóng mặt bằng
nhanh là một nửa dự án”. Việc làm này không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi
ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến đời sống vật chất
cũng như tinh thần của người bi thu hồi đất.

5

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở ly luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất
1.1.1.1. Một số khái niệm liên quan
Bồi thường thiệt hại là phạm trù kinh tế, phản ánh sự bồi hoàn, trả lại
tương xứng giá tri hoặc công lao động cho một chủ thể nào đó bi thiệt hại vì
một hành vi của chủ thể khác (Từ điển tiếng việt, 1995).[18]
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá tri hoặc công lao cho
một chủ thể nào đó bi thiệt hại vì hình vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá tri
quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bi thu hồi cho người bi thu hồi đất.
Trong đó, giá tri quyền sử dụng đất là giá tri bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác đinh.
Hô trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bi
thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mớ i, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.
Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất
nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công
trình mới trên đó (Từ điển tiếng việt, 1995) . [18]
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng từ khi thành lập Hội đồng giải
phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư (Từ điển tiếng
việt, 1995). [18]

6

1.1.1.2. Đặc điểm của quá trình bồi thường
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang
tính đa dạng và phức tạp.
Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác
nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội
thành, mật đô dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá tri đất và tài sản trên đất
lớn; khu vực ven đô, mức đô tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư
phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp,
thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại thành, hoạt động sản xuất chủ yếu
của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường giải
phóng mặt bằng có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải
pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án
cụ thể.
Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá tri cao, có vai trò quan trọng
trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông
thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai
lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình đô sản xuất của nông dân
thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng
này là giữ được đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận
cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật
nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân
cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hô trợ
chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở là tài sản có giá tri lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt
của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chô ở.

7

+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế đô quản
lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bô dẫn đến tình trạng lấn chiếm
đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái
định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu.
+ Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống
bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay
chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bi thay đổi nên họ không
muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác giải phóng
mặt bằng được thực hiện khác nhau.
1.1.1.3. Đối tượng được bồi thường
Theo Nghi định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ các đối tượng sau được bồi thường:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, hô gia đình, cá nhân trong
nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
đang sử dụng đất bi Nhà nước thu hồi đất (sau đây gọi chung là người bi thu
hồi đất).
- Người bi thu hồi đất, bi thiệt hại tài sản gắn liền với đất bi thu hồi, được
bồi thường đất, tài sản, được hô trợ và bố trí tái định cư theo Nghi định này.
- Nhà nước khuyến khích người có đất, tài sản thuộc phạm vi thu hồi đất
để sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 1 Điều 1 của Nghi định tự
nguyện hiến, tặng một phần hoặc toàn bô đất, tài sản cho Nhà nước.
1.1.1.4. Điều kiện được bồi thường
Theo Nghi định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ, người bi Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện sau đây
thì được bồi thường:

8

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai.
- Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về đất đai.
- Hô gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, xã, thi
trấn (sau đây gọi chung là UBND cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà
có một trong các loại giấy tờ sau đây:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10
năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính
sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cô ng hòa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và nhà nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài
sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất (Giấy tờ
thừa kế theo quy định của pháp luật, giấy tờ tặng cho nhà đất có công
chứng xác nhận của UBND cấp xã tại thời điểm tặng, cho, giấy tờ giao nhà
tình nghĩa gắn liền với đất của cơ quan, tổ chức giao nhà và có xác nhận của
UBND cấp xã);
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với
đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được UBND cấp xã xác nhận là
đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở
theo quy định của pháp luật (nhà ở trong trường hợp này phải là nhà thuộc
sở hữu nhà nước bao gồm: Nhà ở tiếp quản từ chế đô cũ, nhà vô chủ, nhà
vắng chủ đã được xác lập thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở tạo lập do ngân

9

sách Nhà nước đầu tư, nhà ở được tạo lập bằng tiền có nguồn gốc từ ngân
sách Nhà nước, nhà ở được tạo lập bằng phương thức Nhà nước và nhân
dân cùng làm, các nhà ở khác thuộc sở hữu Nhà nước; giấy tờ thanh lý,
hóa giá nhà ở, mua nhà trong trường hợp này phải là giấy tờ được lập
trước ngày 5 tháng 7 năm 1994 hoặc là giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu Nhà
nước do cơ quan, đơn vi hành chính sự nghiệp, đơn vi lực lượng vũ trang
nhân dân, tổ chức chuyên quản nhà ở bán theo quy định tại Nghi định số
61/NĐ-CP ngày 5 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh
doanh nhà ở);
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế đô cũ cấp cho người
sử dụng đất;
- Hô gia đình cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên
mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan, nhưng đến thời
điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất
không có tranh chấp.
- Hô gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hô khẩu thường trú tại địa
phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo,
nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định,
không có tranh chấp.
- Hô gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có một trong các loại
giấy tờ đã quy định ở trên, nhưng đất đã được sử dụng ổn định trước ngày
15/10/1993, không phân biệt người sử dụng đất đó là người sử dụng đất trước
ngày 15/10/1993 hay là người sử dụng đất sau ngày 15/10/1993, nay được

UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.


10

- Hô gia đình, cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc
quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền đã được thi hành.
- Hô gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có một trong các loại
giấy tờ đã quy định ở trên, nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993
đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi
phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp
có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất
lấn chiếm trái phép và được UBND cấp xã nơi có đất bi thu hồi xác nhận đất
đó không có tranh chấp.
- Hô gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã
có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hô gia đình, cá
nhân đó vẫn sử dụng.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có các công trình là đình, đền,
chùa, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận
là đất sử dụng chung cho cộng đồng và không có tranh chấp.
- Tổ chức sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất
đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;
+ Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả
cho việc chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước;
+ Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hô gia đình, cá nhân.
Theo Nghi định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của

Chính phủ các đối tượng sau được bồi thường nhà, công trình xây dựng
trên đất:


11

- Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt của hô gia đình, cá nhân
được bồi thường bằng giá tri xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn
kỹ thuật tương đương do Bô Xây dựng ban hành. Giá tri xây dựng mới của
nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình do UBND
cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng quy định
tại khoản 1 Điều này được bồi thường theo mức sau:
Một khoản tính bằng
tỷ lệ phần trăm theo giá tri
+
hiện có của nhà,
công trình
Giá tri hiện tại của nhà, công trình bi thiệt hại được xác định bằng tỷ lệ

Mức bồi thường =
nhà , công trình

Giá tri hiện có
của nhà, công
trình

phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình nhân với giá tri xây dựng
của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương đương do Bô xây
dựng ban hành.

Một khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá tri hiện có của nhà,
công trình do UBND cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường tối đa không
lớn hơn 100% giá tri xây dựng mới của Nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật
tương đương với nhà, công trình bi thiệt hại;
Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá tri
xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bô Xây
dựng ban hành; nếu công trình không còn sử dụng thì không được bồi thường.
Việc phá dỡ nhà, công trình xây dựng làm ảnh hưởng đến công trình
khác và những công trình này không thể sử dụng được theo thiết kế, quy
hoạch xây dựng ban đầu hoặc phải phá dỡ thì được bồi thường. Việc xác định
tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà, công trình bi thiệt hại do cơ quan được
giao thực hiện việc bồi thường, hô trợ và tái đinh cư thực hiện với sự tham gia
của các cơ quan chuyên ngành. Tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà, công trình


được xác định theo hướng dẫn của Bô Xây dựng và các Bộ, Ngành có liên
quan. Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật mà không còn sử dụng
được hoặc thực tế không sử dụng thì khi Nhà nước thu hồi đất không được
bồi thường.
- Đối với nhà, công trình xây dựng khác bi tháo dỡ một phần, mà phần
còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bô nhà, công trình;
trường hợp nhà, công trình xây dựng khác phá vỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại
và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá tri công trình bi
phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ
thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bi phá dỡ.
- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trườn g hợp quy định
tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 thì không được
bồi thường.
- Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại
các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 thì việc xử lý

tài sản theo quy định tại điều 35 Nghi định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
Theo Nghi định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ các đối tượng sau được bồi thường tài sản khác trên đất:
- Đối với mồ mả: Đối với việc di chuyển mồ mả, mức bồi thường được
tính cho chi phí về đất đai, đào, bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí
hợp lý khác có liên quan trực tiếp.
- Đối với cây trồng, vật nuôi
+ Mức bồi thường đối với cây hàng năm được tính bằng giá tri sản lượng
thu hoạch của vụ thu hoạch đó. Giá tri sản lượng vụ thu hoạch được tính theo
năm suất của vụ cao nhất trong 3 năm trước liền kề của cây trồng chính tại đia
phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.


+ Mức bồi thường đối với cây lâu năm:
Cây mới trồng = Chi phí đầu tư ban đầu + chi phí chăm sóc
Cây đang thu hoạch = (Số lượng từng loại cây x giá bán cây) - giá tri thu
hồi (nếu có)
+ Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm
khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di
chuyển, phải trồng lại.
+ Cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên
giao cho các tổ chức, hô gia đình trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì bồi
thường theo giá tri thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân
chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo
vệ và phát triển rừng.
Đối với vật nuôi (thủy sản) được bồi thường theo quy đinh sau:
+ Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch
thì không phải bồi thường;
+ Đối với vật nuôi mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu

hoạch thì được bồi thường thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có
thể di chuyển được thì bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di
chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định cho phù
hợp với thực tế.
Theo Nghi định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của
Chính phủ những trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường như sau:
- Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 8 của
Nghi định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ
ngân sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm;


đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Đất bi thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy đinh tại các khoản 2,
3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai 2003.
Việc xử lý tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất đối
với đất bi thu hồi quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định tại
khoản 3 Điều 34 và Điều 35 Nghi định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng.
- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, xã, thi trấn.
- Người bi Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện quy định tại
Điều 8 của Nghi định này nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại
khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này.
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
Cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai đã và đang đặt ra một
đòi hỏi bức bách của các ngành, các cấp và của đại đa số quần chúng nhân

dân với kỳ vọng có cơ chế quản lý đất đai thông thoáng, hấp dẫn để khuyến
khích, thu hút các doanh nghiệp, các nhà đầu tư và tất cả các đối tượng có nhu
cầu sử dụng đất nhanh chóng có đất để sản xuất; thông qua đó nhằm nâng cao
hiệu quả sử dụng đất, khơi dậy nguồn lực phát triển đất nước. Sau đây là một
số cơ sở pháp lý đã được ban hành để quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất
ở nước ta.
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003
- Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13 ngày 4 tháng 2004 của Bô
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghi định