Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai tỉnh bắc ninh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.27 MB, 105 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------
NGUYỄN THỊ MỸ LINH
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
TỈNH BẮC NINH
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Hà Nội - Năm 2018
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-----------------------
NGUYỄN THỊ MỸ LINH
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
TỈNH BẮC NINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số:
60850103
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Đức Phúc
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG
Giáo viên hƣớng dẫn
Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học
PGS.TS Ngô Đức Phúc
PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
Hà Nội - Năm 2018
MỤC LỤC
MỤC LỤC ........................................................................................................................i
DANH MỤC BẢNG ......................................................................................................iv
DANH MỤC HÌNH .......................................................................................................iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................................v
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn ............................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ...............................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................................2
5. Phƣơng pháp nghiên cứu .........................................................................................2
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .................................................................4
7. Cấu trúc luận văn .....................................................................................................4
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................................5
1.1. Công tác Đăng ký đất đai – cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ..................................................................5
1.1.1. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất ....................................5
1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai – cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. ..........................6
1.1.3. Khái quát về đăng ký đất đai tại Việt Nam ....................................................7
1.2. Văn phòng đăng ký đất đai .................................................................................10
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký .................10
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký đất đai ....................15
1.2.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan Đăng ký đất đai
và chính quyền địa phƣơng ....................................................................................17
1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở một số nƣớc ................................................18
1.3.1. Thụy Điển.....................................................................................................18
1.3.2. Australia .......................................................................................................20
1.3.3. Cộng hòa Pháp .............................................................................................22
1.4. Khái quát thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trên cả nƣớc ............24
1.4.1. Tình hình thành lập ......................................................................................24
1.4.2. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai ....25
i
1.4.3. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của mô hình Văn phòng đăng ký đất
đai ...........................................................................................................................26
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT
ĐAI TỈNH BẮC NINH .................................................................................................29
2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của tỉnh Bắc Ninh ................29
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................29
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội .............................................................................30
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh ............................32
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................32
2.2.2. Khái quát tình hình quản lý đất đai ..............................................................35
2.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh................38
2.3.1. Khái lƣợc hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trƣớc khi thành
lập Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh .......................................................38
2.3.2. Tổ chức bộ máy Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh từ khi thành lập
năm 2015 ................................................................................................................44
2.3.3. Cơ chế hoạt động..........................................................................................48
2.3.4. Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh
................................................................................................................................ 59
2.4. Tổng hợp ý kiến đánh giá của ngƣời dân đối với dịch vụ hành chính công trong
đăng ký đất đai ...........................................................................................................72
2.4.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính: .........................................................72
2.4.2. Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính: ...............................................73
2.4.3. Thái độ và mức độ hƣớng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ: .........................74
2.4.4. Phí và lệ phí phải nộp:..................................................................................75
2.4.5. Nhận xét chung ............................................................................................75
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT
ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI TỈNH BẮC NINH ......................77
3.1. Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh trong công tác dịch
vụ hành chính công ....................................................................................................77
3.1.1. Những ƣu điểm.............................................................................................77
3.1.2. Những hạn chế, tồn tại .................................................................................78
3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai
tỉnh Bắc Ninh .............................................................................................................80
ii
3.2.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ...............................................................80
3.2.2. Giải pháp về tổ chức ....................................................................................81
3.2.3. Giải pháp về nhân lực ..................................................................................82
3.2.4. Giải pháp về đầu tƣ cơ sở vật chất kỹ thuật .................................................83
3.2.5. Giải pháp về tài chính ..................................................................................84
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................85
A – Kết luận ...............................................................................................................85
B – Kiến nghị .............................................................................................................86
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................87
PHỤ LỤC ......................................................................................................................89
iii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của tỉnh Bắc Ninh ...................................34
Bảng 2.2: Hiện trạng nhân sự trƣớc khi thành lập VPĐKĐĐ .......................................39
Bảng 2.3: So sánh nhân sự trƣớc và sau khi thành lập VPĐKĐĐ ................................ 47
Bảng 2.4. Tổng số hồ sơ giải quyết tại 8 chi nhánh VPĐKĐĐ (từ năm 2015 đến 2017)
.......................................................................................................................................60
Bảng 2.5. Kết quả đăng ký cấp GCN thuộc thẩm quyền cấp tỉnh (2015-2017) ............63
Bảng 2.6. Kết quả đăng ký biến động tại VPĐK tỉnh Bắc Ninh (2012-2017) ..............66
Bảng 2.7: Tình hình sổ sách lƣu tại các Chi nhánh VPĐK (tính đến năm 2014) .........68
Bảng 2.8. Tình hình sổ sách lập mới tại các Chi nhánh VPĐK (2015-2017) ...............69
Bảng 2.9. Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính phân theo huyện ................................ 70
Bảng 2.10. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK .............................................73
Bảng 2.11. Đánh giá thái độ của cán bộ tiếp nhận hồ sơ ..............................................74
Bảng 2.12. Đánh giá mức độ hƣớng dẫn của cán bộ tiếp nhận hồ sơ ...........................75
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1: Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai ...........................................17
Hình 2.1: Sơ đồ địa giới hành chính tỉnh Bắc Ninh ......................................................29
Hình 2.2. Cơ cấu đất đai năm 2016 của tỉnh Bắc Ninh .................................................33
Hình 2.3: Quy trình đăng ký, cấp Giấy chứng nhận tại VPĐK cấp huyện ...................42
Hình 2.4: Mô hình tổ chức VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh ...................................................45
Hình 2.5. Quy trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại VPĐKĐĐ ...................52
Hình 2.6. Quy trình đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại Chi nhánh VPĐKĐĐ ..53
Hình 2.7: Quy trình đăng ký biến động phát sinh cấp mới Giấy chứng nhận tại VPĐK
cấp tỉnh ..........................................................................................................................55
Hình 2.8. Quy trình đăng ký biến động phát sinh cấp mới Giấy chứng nhận tại Chi
nhánh VPĐKĐĐ ............................................................................................................58
Hình 2.9. So sánh tổng số hồ sơ giải quyết tại 8 VPĐK cấp huyện trƣớc và sau khi
thành lập VPĐKĐĐ .......................................................................................................61
Hình 2.10. Kết quả thực hiện đăng ký biến động tại VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh qua các
năm (2012-2017) ...........................................................................................................66
iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
Chữ viết đầy đủ
CSDL
Cơ sở dữ liệu
ĐKĐĐ
Đăng ký đất đai
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
GCN
ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là
Giấy chứng nhận)
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC
Hồ sơ địa chính
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TN&MT
Tài nguyên và Môi trƣờng
TTHC
Thủ tục hành chính
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐK
Văn phòng đăng ký
VPĐKĐĐ
Văn phòng Đăng ký đất đai
VPĐKQSDĐ
Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
v
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Luật đất đai năm 2003 đã quy định việc thành lập hệ thống Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất (VPĐKQSDĐ) trực thuộc cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng ở hai
cấp gồm VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trực thuộc Sở TN&MT, VPĐKQSDĐ cấp huyện trực
thuộc Phòng TN&MT nhằm giúp cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng làm đầu mối tổ
chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ
địa chính và CSDL địa chính; tổ chức thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định
kỳ; thực hiện các nhiệm vụ về dịch vụ công có liên quan đến đất đai. Các nhiệm vụ
này trƣớc khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực vẫn do cơ quan quản lý Tài nguyên
và Môi trƣờng cấp tỉnh và cấp huyện trực tiếp thực hiện.
Tuy nhiên, hệ thống VPĐKQSDĐ phân theo cấp hành chính còn một số hạn
chế nhƣ: chƣa thực hiện đầy đủ và đúng các yêu cầu nhiệm vụ mà pháp luật đất đai đã
phân cấp thực hiện, đặc biệt là việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính còn chƣa thƣờng
xuyên và không đồng bộ giữa các cấp; tổ chức bộ máy của VPĐKQSDĐ ở nhiều địa
phƣơng chƣa hoàn chỉnh, không thống nhất; nhân lực còn rất thiếu; trang thiết bị rất
hạn chế đã dẫn đến việc thực hiện quản lý nhà nƣớc về đất đai ở nhiều địa phƣơng còn
kém hiệu quả, chƣa quản chặt, nắm chắc đến từng thửa đất… dẫn đến khiếu kiện và
tranh chấp đất đai ngày càng tăng.
Trƣớc tình hình trên, ngay sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, theo chủ
trƣơng của Luật đất đai và quy định của Nghị định 43 CP/2014/NĐ-CP của Chính phủ,
UBND tỉnh Bắc Ninh đã chỉ đạo Sở TN&MT khảo sát lập đề án xây dựng Văn phòng
đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) tỉnh Bắc Ninh. Ngày 13/01/2015, UBND tỉnh Bắc Ninh
đã ban hành Quyết định số 07/2015/QĐ-UBND về việc thành lập VPĐKĐĐ tỉnh Bắc
Ninh theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hƣớng dẫn.
Việc thành lập VPĐKĐĐ với kỳ vọng sẽ khắc phục đƣợc những bất cập, hạn
chế của mô hình cũ, đồng thời với mô hình mới sẽ thuận tiện trong chỉ đạo, kiểm tra,
quản lý, điều hành tập trung, đảm bảo thực hiện thủ tục hành chính (TTHC) theo chức
năng, nhiệm vụ với quy trình thống nhất, đồng bộ thể hiện đƣợc tính chuyên nghiệp
trong hệ thống đăng ký; lực lƣợng chuyên môn trong hệ thống VPĐKĐĐ có thể điều
1
động và sử dụng linh hoạt giữa các địa bàn để hỗ trợ cho nhau hoàn thành nhiệm vụ.
Sử dụng có hiệu quả nguồn nhân lực, tài sản trang thiết bị và phƣơng tiện làm việc
khác tránh (chỗ thừa, chỗ thiếu) lãng phí.
Trƣớc tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao
học ngành Quản lý đất đai, học viên chọn thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp
nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh” nhằm
nghiên cứu thực trạng và đƣa ra một số giải pháp kiện toàn hệ thống VPĐKĐĐ một
cấp với vai trò là tổ chức dịch vụ công tiến tới xây dựng một hệ thống quản lý đất đai
hiện đại và hiệu quả.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá thực trạng hoạt động của hệ thống VPĐKĐĐ một cấp tại tỉnh Bắc
Ninh, làm rõ những mặt đạt đƣợc và những tồn tại, hạn chế. Từ đó đề xuất một số giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Nghiên cứu tổng quan về hoạt động của VPĐKĐĐ; cơ chế hoạt động, cơ sở
pháp lý của VPĐKĐĐ.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, có liên quan đến hoạt động của VPĐKĐĐ
một cấp tỉnh Bắc Ninh.
- Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc
Ninh trong giai đoạn tới nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiệu quả, bền vững.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Về địa bàn nghiên cứu: Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh.
- Về phạm vi nội dung khoa học: Đề tài tập trung đánh giá các hoạt động của
VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh thực hiện các nhiệm vụ chính về: Đăng ký đất đai, cấp GCN;
Lập và quản lý hồ sơ địa chính, xây dựng CSDL đất đai; Thống kê, kiểm kê đất đai và
lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Về thời gian: Nghiên cứu thời gian từ khi thành lập VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh
đến hết năm 2017 (2015 – 2017).
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
2
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp:
+ Sở TN&MT: Thu thập các tài liệu số liệu về hiện trạng sử dụng đất và tình
hình quản lý sử dụng đất từ năm 2015 đến 31/12/2017.
+ Cục Thống kê, Sở Kế hoạch và Đầu tƣ: Thu thập các báo cáo về tình hình
phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, các huyện nghiên cứu từ năm 2015 đến 31/12/2017.
+ VPĐKĐĐ: Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của
Văn phòng; các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ từ năm
2015 đến 31/12/2017. Ngoài ra có thu thập số liệu công tác đăng ký đất đai trên địa
bàn toàn tỉnh cho các đối tƣợng sử dụng đất tính đến 31/12/2017.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Ngoài VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh tại
thành phố Bắc Ninh, học viên chọn 2 chi nhánh cấp huyện để đánh giá là Chi nhánh
VPĐKĐĐ thị xã Từ Sơn và Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Lƣơng Tài.
+ Đối tƣợng nộp hồ sơ, giải quyết và trả kết quả tại VPĐK cấp tỉnh (gồm các
đối tƣợng sử dụng đất là tổ chức kinh tế, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài trên phạm vi địa bàn toàn tỉnh).
+ Đối tƣợng nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của UBND cấp huyện (Chi nhánh
VPĐKĐĐ cấp huyện) gồm các đối tƣợng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng
đồng dân cƣ trên phạm vi 02 huyện là thị xã Từ Sơn (nơi có mức độ giao dịch đất đai
cao, ngoài ra thị xã Từ Sơn cũng là địa phƣơng có mô hình cơ sở dữ liệu đất đai đồng
bộ theo dự án của KOICA Hàn Quốc); và huyện Lƣơng Tài (là huyện có lƣợng giao
dịch biến động đất đai không nhiều và đặc biệt là huyện có khoảng cách tƣơng đối xa
thành phố do vậy việc đi lại luân chuyển hồ sơ cũng có những khó khăn nhất định ảnh
hƣởng đến tiến độ và kết quả công việc).
- Phương pháp điều tra nhanh:
Điều tra, khảo sát các đối tƣợng thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan
đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Điều tra trực tiếp, ngẫu nhiên thông qua phiếu điều tra có nội dung soạn sẵn, số
lƣợng điều tra là 150 phiếu đƣợc phân bổ nhƣ sau: VPĐKĐĐ tỉnh: 50 phiếu, thị xã Từ
Sơn: 50 phiếu, huyện Lƣơng Tài: 50 phiếu. Nội dung thông tin thu thập gồm: ý kiến về
mức độ công khai thủ tục hành chính, đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK,
đánh giá thái độ hƣớng dẫn của cán bộ VPĐK... Thông qua đó có thể nhận định đƣợc
3
về mức độ công khai, thời gian thực hiện, thái độ và mức độ hƣớng dẫn của cán bộ
làm việc tại VPĐKĐĐ.
- Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: Các thông tin thu thập đƣợc từ điều tra
xã hội học đƣợc xử lý và thống kê mô tả bằng phần mềm Excel. Hệ thống hóa các kết
quả thu đƣợc thành thông tin tổng thể, từ đó phân tích làm rõ những kết quả đạt đƣợc
và những tồn tại hạn chế trong hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh.
- Phương pháp thống kê, tổng hợp: Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập đƣợc,
tiến hành thống kê, so sánh số liệu qua các các năm để thấy đƣợc sự thay đổi hoạt
động của VPĐKĐĐ.
- Phương pháp chuyên gia: Trong quá trình thực hiện luận văn, trao đổi thông tin
với các chuyên viên, các chuyên gia có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực đăng ký đất
đai, trao đổi về cách nhìn nhận, đánh giá cũng nhƣ các gợi ý đề xuất giải pháp nâng
cao hiệu quả của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh.
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Kết quả nghiên cứu góp phần hoàn thiện mô hình dịch vụ
công trong lĩnh vực đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận với ý nghĩa Hệ thống đăng
ký đất đai và tài sản gắn liền với đất hoạt động thống nhất có hiệu quả, thông tin quản
lý và hỗ trợ khách hàng đƣợc nhất quán tiến tới hoạt động của hệ thống đăng ký bất
động sản công khai và minh bạch; Giúp cho việc quản lý đất đai, tài sản gắn liền với
đất chặt chẽ, đáp ứng yêu cầu kịp thời trong quản lý đất đai.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của Luận văn có thể làm tài liệu tham
khảo cho các nhà quản lý, chính quyền địa phƣơng đƣa ra những giải pháp nhằm nâng
cao hiệu quả hoạt động của VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh trong thời gian tới.
7. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Chƣơng 2: Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh
Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng
ký đất đai tỉnh Bắc Ninh.
4
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Công tác Đăng ký đất đai – cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trong các nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai thì công tác đăng ký đất đai, lập
và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCN giữ vai trò rất quan trọng. Thông qua đó để xác
lập mối quan hệ pháp lý chính thức các quyền và nghĩa vụ về đất đai giữa Nhà nƣớc
với ngƣời sử dụng đất, đồng thời Nhà nƣớc thiết lập hồ sơ địa chính ghi nhận tình
trạng pháp lý về QSDĐ và quyền quản lý đất đối với một thửa đất.
Đăng ký đất đai – cấp GCN vừa có tính kế thừa, vừa có quan hệ mật thiết với các
nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai còn lại. Các thông tin đăng ký phải thống nhất
với các tài liệu có liên quan, từ đó có thể quản lí tốt về mặt sử dụng đất. Thực hiện tốt
nội dung đăng ký đất đai, cấp GCN không chỉ là tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần
thiết cho việc thiết lập hệ thống thông tin đất đai, là nguồn tƣ liệu mang tính hiện trạng
và pháp lý cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hay giải quyết các vụ tranh
chấp đất đai. Việc tổng hợp và phân tích đầy đủ các thông tin từ kết quả thực hiện
nhiệm vụ đăng ký đất đai nhằm đáp ứng hoạt động quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Từ công tác ĐKĐĐ, Nhà nƣớc nắm bắt đƣợc các thông tin về điều kiện tự nhiên
– kinh tế - xã hội và pháp lý của thửa đất thì mới có thể quản lý chặt chẽ mọi biến
động đất đai theo đúng pháp luật. Từ đó, bảo vệ đƣợc lợi ích của Nhà nƣớc, lợi ích của
cộng đồng cũng nhƣ lợi ích của ngƣời sử dụng.
Lợi ích đối với Nhà nƣớc và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản,
thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhƣợng; cung cấp tƣ liệu phục vụ các chƣơng
trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là
một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; phục vụ quy hoạch.
Lợi ích đối với công dân: tăng cƣờng sự an toàn về chủ quyền đối với bất động
sản; khuyến khích đầu tƣ cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ trợ các
giao dịch về bất động sản; giảm tranh chấp về đất đai.
1.1.1. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
Theo Luật Đất đai 2003, thuật ngữ “đăng ký quyền sử dụng đất” là việc ghi nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm
xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất. [10]
5
Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014) đã mở
rộng khái niệm này, quy định lại với thuật ngữ “đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất” là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào hồ sơ địa chính.[11]
ĐKĐĐ là thủ tục hành chính do cơ quan nhà nƣớc thực hiện đối với các đối
tƣợng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất (gọi chung là ngƣời sử dụng đất); là
việc ghi nhận về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền trên đất đó xác định vào HSĐC và cấp GCN cho những chủ sử dụng
đất hợp pháp nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
ĐKĐĐ nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, là cơ sở để nhà
nƣớc nắm bắt và quản lý chặt chẽ quỹ đất của quốc gia, đồng thời là căn cứ để nhà
nƣớc xác định quyền và nghĩa vụ đối với chủ sử dụng, bảo hộ quyền hợp pháp của
NSDĐ theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai – cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Công tác đăng ký và cấp GCN là nội dung rất đƣợc quan tâm ngay sau khi thống
nhất đất nƣớc. Trƣớc khi có Luật đất đai 1987, Thủ tƣớng Chính phủ đã có Chỉ thị 299
- TTg ngày 10/11/1980 về việc “đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập đƣợc hệ
thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu
dân cƣ nông thôn. Theo suốt chiều dài của những thay đổi trong chính sách quản lý
Nhà nƣớc về đất đai thì công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận vẫn khẳng định là
nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành vào ngày 01/07/2014,
trong đó quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về GCN; các trƣờng hợp đƣợc cấp
GCN, nghĩa vụ tài chính khi đăng ký cấp GCN, lập HSĐC; trình tự thực hiện các thủ
tục hành chính về đất đai để cấp GCN hoặc chỉnh lý biến động trên GCN.
Cùng với việc ban hành Luật Đất đai năm 2013 thì đã có nhiều văn bản pháp luật
do các cơ quan có thẩm quyền từ trung ƣơng đến địa phƣơng ban hành để làm cơ sở
cho việc thực hiện đăng ký, cấp GCN. Sau đây là một số văn bản pháp luật hiện hành:
6
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tƣớng Chính phủ ban
hành hiện nay có quy định về đăng ký, cấp GCN và các vấn đề liên quan gồm:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành ở Trung ƣơng ban hành có
quy định về đăng ký, cấp GCN cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Thông tƣ số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ TN&MT quy định
về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
- Thông tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ TN&MT quy định
về Hồ sơ địa chính;
- Thông tƣ số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ TN&MT quy định
chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
- Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/08/2014 của Bộ TN&MT về việc
công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nƣớc
của Bộ TN&MT.
1.1.3. Khái quát về đăng ký đất đai tại Việt Nam
1.1.3.1. Đăng ký đất đai trước khi có Luật Đất đai
Kết quả thực hiện Chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tƣớng Chính phủ
về việc “đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập đƣợc hệ thống hồ sơ đăng ký
cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cƣ nông thôn.
Các khu dân cƣ hầu hết còn đo bao và để dân tự khai, không xác định đƣợc vị trí cụ
thể trên bản đồ, việc xác định quyền hợp pháp của ngƣời kê khai đăng ký gần nhƣ
không đƣợc thực hiện. Vì vậy, hệ thống sổ sách đăng ký đất đai thiết lập ở giai đoạn
này vẫn mang tính chất điều tra, phản ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất, việc cấp
GCNQSDĐ chƣa đƣợc thực hiện.
7
1.1.3.2. Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai 1987 đến trước khi có Luật Đất
đai 1993
- Điều 18 Luật Đất đai 1987 quy định "Khi đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang
sử dụng đất hợp pháp mà chƣa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nƣớc
- UBND quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ
sổ địa chính, vào sổ địa chính cho ngƣời sử dụng đất và tự mình đăng ký đất chƣa sử
dụng vào sổ địa chính".[8]
Kế thừa và phát huy kết quả đo đạc, đăng ký đất đai theo Chỉ thị số 299/TTg,
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 về
việc cấp GCNQSDĐ và Thông tƣ số 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hƣớng dẫn thi hành
Quyết định 201/ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn đối với hệ thống đăng ký đất
đai của Việt Nam.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nƣớc nghiêm cấm việc mua, bán, lấn,
chiếm đất đai, phát canh thu tô dƣới mọi hình thức và với phƣơng thức quản lý đất đai
theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.[13]
1.1.3.3. Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi có Luật
Đất đai 2003
- Trong 7 nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai quy định tại điều 13 Luật Đất đai
năm 1993 thì nội dung: "Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp
đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp GCNQSDĐ" là nhiệm vụ quan trọng của
cơ quan cấp Giấy chứng nhận.
"Ngƣời đang sử dụng đất tại xã, phƣờng, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã,
phƣờng, thị trấn đó - UBND xã, phƣờng, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký
vào sổ địa chính đất chƣa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất".[9]
- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định
về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai đƣợc chấn chỉnh và
bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phƣơng đã nhận thức đƣợc vai
trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý
đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này.
8
1.1.3.4. Đăng ký đất đai từ khi có Luật Đất đai 2003 đến trước khi có Luật Đất
đai năm 2013
Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định: "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HSĐC nhằm xác
lập quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất".[10]
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 và Thông tƣ số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ TN&MT cơ bản thống nhất một loại GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại GCNQSDĐ,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây
dựng đã cấp tách biệt với QSDĐ và tài sản gắn liền với đất trƣớc đây và giao cho cơ
quan quản lý TN&MT làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình
UBND cấp GCN mới này.
Luật dành riêng một chƣơng quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử
dụng đất đai theo phƣơng châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho ngƣời sử dụng đất hợp
pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động.
+ Đăng ký ban đầu đƣợc thực hiện khi Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cấp
GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; đăng ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp.
+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng
đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp …), do thay đổi mục đích
sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng có VPĐK
QSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý
thống nhất HSĐC, phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
1.1.3.5. Đăng ký đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013
Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một
thửa đất vào HSĐC".[11]
Khác với Luật Đất đai năm 2003, Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất và ngƣời đƣợc giao đất để quản
9
lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu.[11]
- Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động, đƣợc thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý
đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý
nhƣ nhau.
- Đăng ký lần đầu đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau đây:
a) Thửa đất đƣợc giao, cho thuê để sử dụng;
b) Thửa đất đang sử dụng mà chƣa đăng ký;
c) Thửa đất đƣợc giao để quản lý mà chƣa đăng ký;
d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chƣa đăng ký.
Trƣờng hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp GCN thì ngƣời đang sử
dụng đất đƣợc tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nƣớc có quyết định xử lý theo
quy định của Chính phủ.
- Đăng ký biến động đƣợc thực hiện đối với trƣờng hợp đã đƣợc cấp Giấy hoặc
đã đăng ký mà có thay đổi.
- Ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký đƣợc
ghi vào Sổ địa chính, đƣợc cấp GCN nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định
của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trƣờng hợp đăng ký biến
động đất đai thì ngƣời sử dụng đất đƣợc cấp GCN hoặc chứng nhận biến động vào
Giấy chứng nhận đã cấp.
- Các trƣờng hợp đăng ký biến động thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ
ngày có biến động, ngƣời sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động;
trƣờng hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động đƣợc tính từ
ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
- Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng
ký vào sổ địa chính.[11]
1.2. Văn phòng đăng ký đất đai
1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
1.2.1.1. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
VPĐKQSDĐ thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt
động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền
10
sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử
dụng đất và quản lý HSĐC; tham mƣu cho cơ quan Tài nguyên và Môi trƣờng cùng
cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định
của pháp luật.
Luật Đất đai 2003 quy định:
- Điều 46 nêu rõ việc đăng ký quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện tại VPĐKQSDĐ
trong các trƣờng hợp sau đây:
+ Ngƣời đang sử dụng đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng
cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền
sử dụng đất theo quy định của Luật này;
+ Ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất;
+ Ngƣời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà
nƣớc có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn
sử dụng đất hoặc có thay đổi đƣờng ranh giới thửa đất;
+ Ngƣời đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất
đai của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành.
- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công
thực hiện chức năng quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất HSĐC, phục vụ ngƣời sử
dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.[10]
Thông tƣ liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
của Bộ Nội vụ - Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng:
VPĐKQSDĐ cấp tỉnh thuộc Sở TN&MT, do UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ƣơng quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở TN&MT và
Giám đốc Sở Nội vụ; chịu sự quản lý về tổ chức, biên chế và công tác của Sở
TN&MT.
Thẩm quyền giải quyết công việc của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh trên các lĩnh vực cụ
thể sau:
- Giúp Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng làm đầu mối thực hiện các thủ
tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh đối với tổ
11
chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài (trừ trƣờng hợp mua nhà ở
gắn với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài;
- Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của
pháp luật khi thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo,
ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài (trừ trƣờng hợp mua nhà ở gắn với quyền sử
dụng đất ở), tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài;
- Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc
phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh; cấp bản sao hồ sơ địa chính từ hồ sơ địa chính
gốc cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Uỷ ban nhân dân xã,
phƣờng, thị trấn;
- Chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo
của cơ quan tài nguyên và môi trƣờng, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
huyện; chuyển trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý cho Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất cấp huyện và Uỷ ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn để chỉnh lý bản sao hồ
sơ địa chính;
- Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng xác định mức thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với ngƣời sử dụng đất
là tổ chức, cơ sở tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài (trừ trƣờng hợp đƣợc
mua nhà ở gắn liền với đất ở), tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài;
- Lƣu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ
khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính quy định;
- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
cấp tỉnh;
- Xây dựng, quản lý và phát triển hệ thống thông tin đất đai; cung cấp bản đồ địa
chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, các thông tin khác về đất
đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc và nhu cầu của cộng đồng;
- Theo quy định của pháp luật, thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý sử
dụng đất đai; thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thông tin đất đai;
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm
vụ về các lĩnh vực công tác đƣợc giao cho Sở Tài nguyên và Môi trƣờng;
12
- Quản lý viên chức, ngƣời lao động và tài chính, tài sản thuộc Văn phòng theo
quy định của pháp luật.[1]
VPĐKQSDĐ cấp huyện thuộc Phòng TN&MT, do UBND cấp huyện
quyết định thành lập theo đề nghị của Trƣởng Phòng TN&MT, Trƣởng Phòng Nội vụ Lao động, Thƣơng binh và Xã hội; chịu sự chỉ đạo, quản lý của Phòng TN&MT theo
phân cấp quản lý của UBND cấp huyện.
Thực hiện chức năng, nhiệm vụ đƣợc giao theo các bộ phận cấu thành của một cơ
quan dịch vụ công, thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chỉnh lý thống nhất biến động về sử
dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính; giúp UBND huyện trong việc thực hiện các thủ tục
hành chính về quản lý và sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật.
Thẩm quyền giải quyết công việc của VPĐK cấp huyện trên các lĩnh vực sau:
- Giúp phòng TNMT làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Đăng ký, cập nhật các biến động về đất ở; Đăng ký thế chấp, xoá đăng ký thế
chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất;
- Đăng ký, xoá đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Đăng ký xoá
nợ trong Giấy chứng nhận;
- Lƣu trữ và quản lý toàn bộ bản sao hồ sơ địa chính đối với các thửa đất thuộc
phạm vi địa giới hành chính huyện.
- Luân chuyển hồ sơ của ngƣời sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; Đính
chính, cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận;
- Đăng ký biến động đất đai sau giải phóng mặt bằng và các biến động khác;
- Cung cấp dịch vụ công các thông tin đất đai, trích lục bản đồ địa chính, trích
sao HSĐC; thống kê, kiểm kê đất và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của huyện.
- Thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai cung cấp thông tin
địa chính.
- Thực hiện chế độ báo cáo với trƣởng phòng Tài nguyên và Môi trƣờng theo quy
định hiện hành.[1]
13
1.2.1.2. Văn phòng đăng ký đất đai một cấp
Luật Đất đai 2013 quy định: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng đƣợc
thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng và ở huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh; tổ chức dịch vụ công về đất đai đƣợc thành lập và hoạt động theo quy định
của Chính phủ. [11]
- Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hƣớng dẫn
thi hành Luật Đất đai năm 2013 quy định: Thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực đất đai có
VPĐKĐĐ với quy định:
“VPĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở TN&MT do UBND cấp tỉnh
thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất VPĐKQSDĐ trực thuộc Sở TN&MT và
các VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT hiện có ở địa phƣơng; có tƣ cách pháp
nhân, có trụ sở, con dấu riêng và đƣợc mở tài khoản để hoạt động theo quy định của
pháp luật.
VPĐKĐĐ có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với
đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và CSDL đất đai; thống
kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân
có nhu cầu;
VPĐKĐĐ có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chi
nhánh VPĐKĐĐ đƣợc thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của VPĐKĐĐ
theo quyết định của UBND cấp tỉnh;
Kinh phí hoạt động của VPĐKĐĐ thực hiện theo quy định của pháp luật về tài
chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập”.[6]
Các văn bản thuộc thẩm quyền của Bộ, ngành ở Trung ƣơng và địa
phƣơng ban hành có quy định về thành lập VPĐK cùng các vấn đề liên quan gồm:
- Thông tƣ liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/04/2015
hƣớng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của
Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng.
- Quyết định số 07/QĐ-UBND ngày 13/01/2015 của UBND tỉnh Bắc Ninh về
việc thành lập VPĐKĐĐ tỉnh Bắc Ninh trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh
Bắc Ninh.
14
Các văn bản quy phạm pháp luật do Nhà nƣớc ban hành liên quan đến VPĐKĐĐ
tuy không nhiều nhƣng đƣợc xem là tƣơng đối đầy đủ. Đây là căn cứ pháp lý ban đầu
để thành lập và đƣa các VPĐKĐĐ đi vào hoạt động. Tuy nhiên còn một số hạn chế:
+ Thiếu các quy định hƣớng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐKĐĐ và việc phổ
biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chƣa đƣợc tiến hành đồng bộ, do vậy tình
trạng các chi nhánh Văn phòng đăng ký hoạt động chồng lấn hay phụ thuộc vào Phòng
TN&MT là cơ bản.
+ Chính quyền các cấp chƣa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ
chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đƣa VPĐKĐĐ đi vào
hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất
phục vụ phát triển kinh tế đất nƣớc.
1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký đất đai
VPĐKĐĐ gồm VPĐKĐĐ cấp tỉnh và các chi nhánh VPĐKĐĐ cấp huyện, thị
xã, thành phố trực thuộc (sau đây gọi chung là VPĐKĐĐ cấp huyện).
Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở
Tài nguyên và Môi trƣờng, có chức năng thực hiện đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính
và CSDL đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai và cung cấp thông tin về đất đai cho tổ
chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai ở các huyện, thị xã, thành phố là đơn vị
hạch toán phụ thuộc của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh; chịu sự quản lý, chỉ đạo trực
tiếp, toàn diện của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh; có con dấu để giao dịch, giải quyết
công việc, có trụ sở riêng.
Chi nhánh thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký
đất đai trong phạm vi địa bàn đƣợc giao quản lý.
Nhiệm vụ, quyền hạn của VPĐKĐĐ trên các lĩnh vực cụ thể sau:
- Thực hiện việc đăng ký đất đai, đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất;
- Thực hiện các thủ tục về cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận);
15
- Thực hiện việc đăng ký biến động đối với đất đƣợc Nhà nƣớc giao quản lý,
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Lập, cập nhật, chỉnh lý, lƣu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; tiếp nhận, quản lý
việc sử dụng phôi Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;
- Cập nhật, chỉnh lý, đồng bộ hóa, khai thác dữ liệu đất đai; xây dựng, quản lý hệ
thống thông tin đất đai theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất;
- Thực hiện chỉnh lý bản đồ địa chính; trích lục bản đồ địa chính; đo vẽ hiện
trạng nhà ở và các công trình xây dựng khác trên đất để chỉnh lý biến động, đăng ký,
cấp Giấy chứng nhận;
- Kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận;
- Thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
- Cung cấp hồ sơ, bản đồ, thông tin, số liệu đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện các dịch vụ về đo đạc, lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa
đất, hồ sơ địa chính, xây dựng CSDL đất đai, lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy
định của pháp luật;
- Thực hiện việc thu phí, lệ phí theo quy định của pháp luật;
- Quản lý viên chức, ngƣời lao động, tài chính và tài sản thuộc Văn phòng Đăng
ký đất đai theo quy định của pháp luật;
- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định hiện hành và tình hình thực hiện nhiệm
vụ về các lĩnh vực công tác đƣợc giao;
- Thực hiện các nhiệm vụ khác liên quan đến đăng ký, cấp Giấy chứng nhận do
Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng giao.[19]
Nhƣ vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng chính là:
Đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; Quản lý HSĐC gốc, chỉnh lý thống nhất
HSĐC; phục vụ ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.
16
Với tƣ cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐK
trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng là rất quan trọng. Luật
Đất đai 2013 quy định: VPĐKĐĐ có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản
khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất HSĐC và
CSDL đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho
các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.
1.2.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký đất đai với cơ quan Đăng ký đất
đai và chính quyền địa phương
Chính phủ
Bộ Tài nguyên và
Môi trƣờng
UBND cấp tỉnh
Sở Tài nguyên và
Môi trƣờng
Văn phòng đăng
ký đất đai tỉnh
Chi nhánh Văn
phòng đăng ký
đất đai
UBND cấp huyện
Phòng Tài nguyên
và Môi trƣờng
UBND cấp xã
Cán bộ địa chính xã
Hình 1.1: Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai
Trƣớc khi thành lập VPĐKĐĐ: Sự phối hợp giữa VPĐKQSDĐ cấp tỉnh với
VPĐKQSDĐ cấp huyện (hoặc Phòng TN&MT) còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng
do chƣa xây dựng đƣợc quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập HSĐC ban đầu
hoặc lập bổ sung HSĐC; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức; hồ
sơ giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai quản lý phân tán, việc tổ chức chỉnh lý
thƣờng xuyên HSĐC còn nhiều bất cập gây khó khăn cho việc xây dựng, quản lý
CSDL và cung cấp thông tin đất đai.
17
Sau khi VPĐKĐĐ đƣợc thành lập trên cơ sở hợp nhất nguyên trạng VPĐK
QSDĐ trực thuộc Sở TN&MT và các VPĐKQSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT các
huyện, thị xã, thành phố thì sự phối hợp giữa VPĐKĐĐ cấp tỉnh với các Chi nhánh
VPĐKĐĐ ngày càng chặt chẽ hơn do đã xây dựng đƣợc quy chế phối hợp giữa các cấp.
1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở một số nƣớc
1.3.1. Thụy Điển
1.3.1.1. Bộ máy tổ chức đăng ký đất đai
Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia trực thuộc Bộ Môi trƣờng, với bốn bộ phận
chuyên môn của mình (Bộ phận Dịch vụ địa chính, Bộ phận Đăng ký quyền, Bộ phận
Thông tin Địa lý và Đất đai, và Bộ phận Thƣơng mại và Bản đồ) chịu trách nhiệm
chính đối với hoạt động đăng ký trên phạm vi cả nƣớc, bao gồm hoạt động địa chính
(sự hình thành và đăng ký bất động sản) và đăng ký quyền (quyền sở hữu và những
hạn chế trong thực hiện quyền).
Nhân viên đo đạc địa chính và nhân viên quản lý đất đai là hai chức danh chủ yếu
tiến hành các hoạt động đăng ký đất đai với lực lƣợng nhân sự khoảng 2.400 ngƣời
làm việc tại 90 văn phòng trên khắp Thụy Điển. Với một bề dày lịch sử thành lập, cải
cách và phát triển, cán bộ đăng ký đất đai đƣợc trang bị những kiến thức và kinh
nghiệm sâu trong lĩnh vực đăng ký đất đai, luôn đi đầu trong việc phát triển và ứng
dụng công nghệ hiện đại vào hoạt động đo đạc, đăng ký mang lại lợi ích cho nền kinh
tế và sự tiến bộ xã hội, góp phần không nhỏ trong việc xây dựng và vận hành một hệ
thống đăng ký đất đai và cung cấp thông tin đất đai đơn giản nhƣng hiệu quả.
Cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia giữ vai trò chủ yếu và chịu trách nhiệm trên
phạm vi toàn quốc trong lĩnh vực bản đồ, địa chính và đăng ký quyền thông qua bốn
bộ phận, cụ thể:
- Bộ phận Dịch vụ địa chính chịu trách nhiệm đối với toàn bộ hoạt động địa
chính và các thủ tục địa chính liên quan đến sự hình thành, thay đổi của bất động sản;
sự hình thành tài sản chung; xác định và điều chỉnh ranh giới bất động sản; xác định
những hạn chế về quyền (nhƣ quyền đi qua bất động sản liền kề, quyền hƣởng dụng
các tiện ích công cộng).
- Bộ phận Đăng ký chủ quyền chịu trách nhiệm kiểm tra các đơn đăng ký liên
quan đến quyền sở hữu, thế chấp và những quyền khác, ghi nhận những thông tin này
18
