Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội tại tp hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

NGUYỄN THI

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : QUẢN TRỊ KINH
DOANH Mã số ngành: 60340102

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 8 năm 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

---------------------------

NGUYỄN THI

CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH
MUA NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI TP. HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành : QUẢN TRỊ KINH
DOANH Mã số ngành: 60340102
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN PHÚ TỤ

TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 8 năm 2015


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM

Cán bộ hướng dẫn khoa học : PGS.TS NGUYỄN PHÚ TỤ
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ
ký)

Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. HCM
ngày 15 tháng 8 năm 2015
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc
sĩ)

TT
1
2
3
4
5

Họ và tên
TS. Lưu Thanh Tâm
PGS. TS. Lê Thị Mận
TS. Phan Mỹ Hạnh
TS. Lê Tấn Phước
TS. Nguyễn Đình Luận

Chức danh Hội đồng
Chủ tịch
Phản biện 1
Phản biện 2
Ủy viên
Ủy viên, Thư ký

Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã
được sửa chữa (nếu có).
Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV


TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày11tháng7năm 2015
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: NGUYỄN THI

Giới tính: Nam

Ngày, tháng, năm sinh: 29/01/1987

Nơi sinh: Long An

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh

MSHV:

1341820139
I- Tên đề tài:
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.
II- Nhiệm vụ và nội dung:
Nhiệm vụ: Sử dụng kiến thức đã học và kiến thức thực tiễn thu số liệu, tài liệu
nhằm phân tích “các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội tại thành phố
Hồ Chí Minh”
Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu.
Chương 2: Cơ sở lý luận về nhu cầu của người tiêu dùng.
Chương 3: Mô hình nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu.
Chương 5: Kiến nghị và kết luận hướng giải pháp nhà ở xã hội trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh.
III- Ngày giao nhiệm vụ: 19/01/2015
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 10/7/2015
V- Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS NGUYỄN PHÚ TỤ
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN

KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua
nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh.” là công trình nghiên cứu của riêng tôi
được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thầy PGS.TS Nguyễn Phú Tụ.
Luận văn là kết quả nghiên cứu độc lập, không sao chép trái phép toàn bộ
hay môt phần công trình nghiên cứu của bất cứ ai khác. Những nội dung được trình

bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực. Phần lớn những số liệu trong các bảng
biểu phục vụ cho việc phân tích, chứng minh, nhận xét, đánh giá được chính tác giả
thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi trong phần tài liệu tham khảo. Ngoài ra,
trong luận văn còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của các tác
giả khác, cơ quan khác, người viết đều có chú thích nguồn gốc sau mỗi trích dẫn để
dễ tra cứu, kiểm chứng. Các nội dung nghiên cứu, số liệu và kết quả nghiên cứu
trong Luận văn là chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác.
Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 10 tháng 7 năm 2015
Học viên thực hiện Luận văn

NGUYỄN THI


ii

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin kính gửi lời cám ơn chân thành tới Ban giám hiệu cùng các thầy cô
trường Đại Học Công Nghệ thành phố Hồ Chí Minh, và khoa Sau đại học đã tận
tình giảng dạy, truyền đạt những kiến thức trong suốt thời gian học để tôi có nền
tảng kiến thức thực hiện luận văn này.
Đặc biệt tôi xin gởi lời tri ân sâu sắc nhất tới thầy PGS.TS Nguyễn Phú Tụ.
Trường Đại Học Công Nghệ thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình hướng dẫn tôi
trong suốt thời gian tôi làm luận văn. Xin chúc Thầy và gia đình được vạn sự như
ý.
Cuối cùng, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình và những người bạn
thân thiết, đã luôn động viên, ủng hộ tôi trong thời gian học tập và làm luận văn
tốt nghiệp.
Trân trọng.
Tác giả

3

TÓM TẮT
Đề tài này nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội
tại TP. Hồ Chí Minh. Bài nghiên cứu với mục đích kiểm định mối quan hệ giữa yếu
tố thủ tục pháp lý (TTPL), chất lượng sản phẩm (CLSP), vị trí (VT), giá cả (GC) và
thu nhập (TN), tác động như thế nào đến quyết định mua nhà ở xã hội
(QĐMNOXH). Cụ thể, tác giả thực hiện xây dựng mô hình và sử dụng kỹ thuật
phân tích tương quan, phân tích Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố và phân tích
hồi quy để kiễm định tác động của 5 biến số trên đến quyết định mua nhà ở xã hội
(QĐMNOXH).
Để thực hiện nghiên cứu này, luận văn này sử dụng dữ liệu sơ cấp khảo sát 300
khách hàng đã mua nhà ở xã hội và đang chuẩn bị mua. Kết quả nghiên cứu này chỉ
ra rằng 5 yếu tố thủ tục pháp lý (TTPL), chất lượng sản phẩm (CLSP), vị trí (VT),
giá cả (GC) và thu nhập (TN) có mối quan hệ đồng biến với đến quyết định mua nhà
ở xã hội (QĐMNOXH). Kết quả này sẽ giúp cho Chính phủ các cơ quan Nhà nước
và doanh nghiệp nhìn nhận rõ hơn về chính sách nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, các
bước thủ tục hành chính cần được đơn giản hóa và việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư
cần được hỗ trợ để hiện thức hóa hơn nữa. Đối với người dân thì cần phải bỏ đi
những ràng buộc không hợp lý như về tình trạng cư trú, đồng thời định lượng rõ hơn
các yêu cầu về điều kiện nhà ở hiện tại cũng như điều kiện kinh tế và thu nhập hộ
gia đình để người dân dễ dàng hơn trong việc tiếp cận quỹ nhà ở xã hội.


4

ABSTRACT
This essay focuses on studying the elements afecting one’s decision on buying
a social house in Ho Chi Minh City. Its objective is to examine the relationships

among legal procedure, quality of products, position, price and annual income, and
to find out how they get involved in buying social house process. Particularly, the
writer created a model and used Correlation, Cronbach Alpha, Factor and
Regression analysis techniques to verify the effects of the above variables on
buying decision.
This research is completed with the primary data which is taken fom a survey
on 300 customers who already bought a social house or who were intending to. The
result showed that 5 factors including legal procedure, quality of products, positon,
price and annual income have a covariance relationship with buying social house
decision. This will help the government, governmental organization and enterprises
have a better evaluation of social housing policy. Besides, administrative
procedures should be simplified and the process of approachich outside investment
funds really needs to be supported to become more reality. For the civilians,
unreasonable constraints such as residency status need to be removed. Moreover,
current housing and economic conditions as well as household income should be
quantitative clearly so that people can appoach social housing fund more easily.


5

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
ABSTRACT ...............................................................................................................iv
MỤC LỤC................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ viii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ..............................................................................ix
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ..................................................................................... x
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ........................................ 1

1.1 Lý do nghiên cứu ...............................................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu ..........................................................................................2
1.3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu ..................................................3
1.3.1 Đối tượng nghiên cứu .................................................................................3
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................3
1.4 Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................3


6

1.4.1 Nghiên cứu sơ bộ định tính.........................................................................4
1.4.2 Nghiên cứu định lượng ...............................................................................5
1.5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ..........................................................5
1.6 Cấu trúc của luận văn ........................................................................................6
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT ........................................................................... 7
2.1 Tổng quan về nhà ở xã hội ................................................................................7
2.1.1 Khái niệm về nhà ở xã hội ..........................................................................7
2.1.2 Đối tượng quản lý nhà ở xã hội ..................................................................8
2.1.3 Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội ................................................................8
2.1.4 Thuê mua nhà ở xã hội ...............................................................................9
2.1.5 Vai trò nhà ở xã hội ....................................................................................9
2.1.6 Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội ...................................12
2.1.7 Phát triển nhà ở xã hội ..............................................................................12


2.1.8 Dự án phát triển nhà ở xã hội ...................................................................15
2.2 Mô hình hành vi của người tiêu dùng .............................................................16
2.2.1 Khái niệm hành vi người tiêu dùng ..........................................................16
2.2.2 Những yếu tố tác động đến hành vi mua của người tiêu dùng .................17
2.2.3 Quá trình thông qua quyết định mua hàng của người tiêu dùng ..............21

2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội ................................24
2.3.1 Khung chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam...........................24
2.3.2 Chính sách cho vay và thu nhập ...............................................................25
2.3.3 Các chủ đầu tư ..........................................................................................26
2.3.4 Vị trí nhà ở xã hội .....................................................................................28
2.4 Tổng quan về các nghiên cứu ..........................................................................28
Tóm tắt chương 2 ..................................................................................................31
CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU .................................................................32
3.1 Mô hình nghiên cứu và giả thiết nghiên cứu ...................................................32
3.1.1 Mô hình nghiên cứu ..................................................................................32
3.1.2 Các giả thiết nghiên cứu ...........................................................................33
3.2 Xây dựng các thang đo ....................................................................................35
3.3 Qui trình nghiên cứu........................................................................................40
Tóm tắt chương 3 ..................................................................................................41
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................42
4.1 Phân tích thống kê mô tả .................................................................................42
4.2 Phân tích Cronbach’s Alpha ............................................................................44
4.3 Phân tích các nhân tố .......................................................................................47
4.3.1 Phân tích nhân tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội...............47
4.3.2 Phân tích nhân tố quyết định mua nhà ở xã hội........................................49
4.4 Phân tích tương quan hệ số Pearson ................................................................50
4.5 Phân tích hồi qui ..............................................................................................51
4.5.1 Kiểm định giả thiết đối với các hệ số hồi quy mô hình. ...........................53
4.5.2 Kiểm định các giả thiết nghiên cứu ..........................................................53


vii
Tóm tắt chương 4 ..................................................................................................57
CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP NHÀ Ở XÃ HỘI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ
CHÍ MINH VÀ KẾT LUẬN.....................................................................................58

5.1. Các giải pháp phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn TP. HCM ........................58
5.1.1 Giải pháp về thủ tục pháp lý .....................................................................58
5.1.2 Giải pháp về chất lượng sản phẩm............................................................60
5.1.3 Giải pháp về vị trí nhà ở xã hội ................................................................61
5.1.4 Giải pháp về giá cả nhà ở xã hội...............................................................63
5.1.5 Giải pháp về thu nhập ...............................................................................64
5.2 Kiến nghị và kết luận.......................................................................................66
5.2.1 Kiến nghị...................................................................................................66
5.2.2 Kết luận.....................................................................................................71
TÀI LIỆU THAM KHẢO.........................................................................................73


8

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CLSP

: Chất lượng sản phẩm

CB-CNV

: Cán bộ công nhân viên

EFA

: Phân tích nhân tố

GC

: Giá cả

GCNQSHN

: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

NHNN

: Ngân hàng nhà nước

NHTM

: Ngân hàng thương mại

NOXH

: Nhà ở xã hội

QĐMNOXH

: Quyết định mua nhà ở xã hội

TN

: Thu nhập

TTPL

: Thủ tục pháp lý

TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

VT

: Vị trí

UBND

: Ủy ban nhân dân


9

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 3.1: Tổng hợp các thang đo được mã hóa ................................................ 37
Bảng 4.1: Thống kê mô tả về độ tuổi ................................................................ 42
Bảng 4.2: Thống kê mô tả về giới tính .............................................................. 43
Bảng 4.3: Thống kê mô tả về thu nhập.............................................................. 43
Bảng 4.4: Thống kê mô tả về nghề nghiệp ........................................................ 44
Bảng 4.5: Kết quả phân tích hệ số Cronbach’s Alpha các nhân tố ................... 46
Bảng 4.6: Ma trận nhân tố đã xoay(a) ............................................................... 48
Bảng 4.7: Kết quả phân tích các nhân tố của thang đo quyết định mua nhà ở xã
hội .......................................................................................................................
49
Bảng 4.8: Ma trận hệ số tương quan giữa các biến ........................................... 50

Bảng 4.9: Mô hình tổng quát ............................................................................. 51
Bảng 4.10: Phương sai ANOVA ........................................................................ 52
Bảng 4.11: Hồi qui.............................................................................................. 52


10

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 2.1: Các yếu tố cơ bản ảnh hưởng hành vi mua của người tiêu dùng .............. 17
Hình 2.2 Mô hình các giai đoạn của quá trình thông qua quyết định mua sắm........ 21
Hình 2.3: Mô hình phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến sự hài lòng khách hàng của
các căn hộ chung cư trên thị trường Khánh Hòa.......................................................
30
Hình 2.4: Mô hình đo lường những yếu tố ảnh hưởng đến quyết định chọn mua căn
hộ chung cư cao cấp của khách hàng tại TPHCM .................................................... 31
Hình 3.1: Mô hình nghiên cứu đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua
nhà ở xã hội tại TPHCM ........................................................................................... 38
Hình 3.2: Quy trình nghiên cứu ................................................................................ 40


1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
1.1 Lý do nghiên cứu
Nhà ở là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động
mà còn là môi trường văn hoá, giáo dục, là tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình, là
thước đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là
nguồn tài sản có giá trị mà nó còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và
góp phần không nhỏ làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn. Có nhà ở thích hợp
và an toàn là một nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân,

trong đó có các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội, các đối tượng có khó khăn
về thu nhập. Trong nhiều năm qua, Nhà nước ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc
tạo dựng nhà ở cho các đối tượng khó khăn về chỗ ở trong xã hội, những văn bản,
những chính sách đã được ban hành nhằm khuyến khích các cá nhân tự tạo dựng
nhà ở, các thành phần kinh tế tham gia tạo dựng nhà ở để giải quyết nhu cầu bức
thiết của các đối tượng trong xã hội. Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đặc biệt, một
trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ, đầu mối
giao lưu và hội nhập quốc tế, là đầu tàu, động lực, có sức thu hút và sức lan toả lớn
của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Tốc độ phát triển kinh tế và tăng dân số của
thành phố luôn đạt ở mức độ cao. Sự phát triển kinh tế - xã hội, thu nhập bình quân
đầu người ngày được cải thiện cùng với sự gia tăng dân số đã tạo ra nhu cầu ngày
càng lớn về nhà ở của người dân. Thành phố Hồ Chí Minh được coi là đơn vị luôn
đi đầu trong việc cố gắng giải quyết những bức xúc về nhà ở trên địa bàn thành phố.
Trong những năm qua, chính quyền thành phố đã có nhiều nỗ lực trong việc giải
quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ
trang, người thu nhập thấp và người nghèo, gặp khó khăn về nhà ở trong thành phố
nhưng do không có chính sách hỗ trợ trực tiếp về nhà ở cho các đối tượng có thu
nhập thấp, các hộ nghèo tại khu vực đô thị, trong khi đó các doanh nghiệp chỉ chú
trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập
cao và các hộ gia đình khá giả, vì vậy các đối tượng có khó khăn về nhà ở tại khu


2

vực đô thị (gồm cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp
thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được hưởng lương từ ngân sách; người lao động
thuộc các thành phần kinh tế) không đủ khả năng tài chính để cải thiện chỗ ở. Việc
thông qua Luật Nhà ở và Nghị định 90/2009/NĐ-CP ngày 6 tháng 9 năm 2006 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc
ra đời những chính sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển nhà ở cho các đối tượng

khó khăn về nhà ở xã hội của thành phố. Trong đó quy định chi tiết việc thực hiện
cơ chế Nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây
dựng quỹ nhà ở xã hội để cho một số đối tượng có thu nhập thấp gặp khó khăn về
nhà ở thuê hoặc thuê mua. Tuy nhiên, quá trình triển khai chính sách phát triển nhà
ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ
cũng đã nảy sinh một số những vướng mắc, trong đó nguyên nhân cơ bản là do chi
phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn và dài hạn, lãi
suất cùng những chi phí phát sinh luôn đẩy giá thuê nhà lên cao khiến rất nhiều đối
tượng thu nhập thấp không thể tiếp cận được quỹ nhà ở xã hội này. Nhằm tìm hiểu
rõ hơn về hình thức nhà ở này cùng những thực trạng, định hướng của Nhà nước và
của thành phố Hồ Chí Minh trong việc phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành
phố trong tương lai. Đó là lý do vì sao mà tác giả chọn đề tài “Các yếu tố ảnh
hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội tại Thành Phố Hồ Chí Minh”.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
- Nhận biết được những nguyên nhân các đối tượng có nhu cầu mua nhà lại khó
tiếp cận với loại hình nhà ở xã hội. Qua đó, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến
quyết định mua nhà ở xã hội tại TPHCM.
- Xây dựng mô hình nhằm tìm ra các yếu tố có ảnh hưởng đến quyết định mua
nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà ở cho các đối tượng có thu nhập
thấp. Từ đó đưa ra những giải pháp, tư vấn cho các nhà quản trị để đầu tư, kinh
doanh hiệu quả loại hình nhà ở này, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho người
dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp.
- Phân tích mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến quyết định mua nhà ở xã hội.


3

- Đề xuất các giải pháp để thu hút khách hàng quan tâm đến loại hình nhà ở xã
hội.
1.3 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

1.3.1 Đối tượng nghiên cứu
Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua nhà ở xã hội của người có thu nhập
thấp trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
1.3.2 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của chuyên đề chỉ tập trung xem xét những vấn đề liên
quan đến nhà ở xã hội trong phạm vi thành phố Hồ Chí Minh, những chính sách về
tạo lập, phát triển quỹ nhà ở xã hội cũng như định hướng phát triển của thành phố
trong tương lai.
1.4 Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu khám phá được thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu định tính
thông qua kỹ thuật thảo luận nhóm tập trung


4

Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp nghiên cứu định
lượng thông qua kỹ thuật thu thập thông tin bằng cách phỏng vấn trực tiếp 300
khách hàng có nhu cầu mua nhà ở xã hội tại TPHCM. Dữ liệu được xử lý bằng phần
mềm SPSS 16.0 với các công cụ thống kê mô tả, kiểm định thang đo Cronbach’s
Alpha, phân tích nhân tố khám phá, hồi quy bội.
Để thực hiện nghiên cứu về các yếu tố quyết định mua nhà ở xã hội, tác giả đã
kết hợp sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu như nghiên cứu định tính, nghiên
cứu định lượng, phân tích thống kê mô tả, nghiên cứu phân tích… trên cơ sở tìm
hiểu lý thuyết và các nghiên cứu điển hình về các yếu tố quyết định mua nhà ở xã
hội cùng với các thang đo chi tiết được thiết lập sẽ được trình bày trong phần tiếp
theo. Ngoài ra, các mối tương quan giữa các biến cũng được xem xét một cách
khách quan, đồng bộ để kết quả nghiên cứu đạt được chính xác và thực tiễn.
Cũng cần phải nói thêm rằng, đề tài nghiên cứu “các yếu tố quyết định mua nhà
ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh” là một nghiên cứu điều tra trong đó những
phản hồi của khách hàng thu thập từ phiếu điều tra là nguồn thông tin quan trọng

nhất được dùng trong quá trình nghiên cứu. Đối với nghiên cứu điều tra, các dữ liệu
thu thập sẽ mang tính khách quan hơn do hạn chế được các ý kiến chủ quan của
người viết. Do đó, quá trình phân tích và xử lý dữ liệu sẽ đưa ra kết quả có độ tin
cậy và tổng quan cao, có thể được áp dụng cho những nghiên cứu sau đó với số
lượng mẫu nhiều hơn.
Nghiên cứu này được tiến hành thông qua hai gia đoạn chính: (1) nghiên cứu sơ
bộ định tính nhằm xây dựng bản câu hỏi thăm dò ý kiến khách hàng; (2) nghiên cứu
định lượng nhằm thu thập, phân tích dữ liệu thăm dò, cũng như ước lượng và kiểm
định mô hình.


1.4.1 Nghiên cứu sơ bộ định tí nh
Nghiên cứu định tính nhằm mục đích hiệu chỉnh, bổ sung thang đo các khái
niệm nghiên cứu, xây dựng bảng câu hỏi thăm dò ý kiến khách hàng cho phù hợp
với điều kiện của TPHCM nói chung và thị trường nhà ở xã hội nói riêng. Từ mục
tiêu nghiên cứu đã xác định, cơ sở lý thuyết, tác giả đã xây dựng bảng câu hỏi thăm
dò ý kiến khách hàng sơ bộ lần 1. Tuy nhiên, bảng câu hỏi sơ bộ lần 1 chắc chắn
chưa phù hợp. Vì vậy, bước tiếp là nghiên cứu định tính với việc khảo sát 20 khách
hàng tại TPHCM.
Trong bảng câu hỏi sơ bộ, các thang đo yếu tố liên quan được đưa vào với đầy
đủ các biến tiềm ẩn, chưa có một điều chỉnh nào được thực hiện. Mỗi biến được nêu
thành một phát biểu tương ứng để đáp viên thể hiện ý kiến đánh giá của mình. Ý
kiến trả lời của đáp viên được lượng hóa theo thang đo Likert 5 mức độ từ (1) hoàn
toàn không đồng ý đến (5) hoàn toàn đồng ý.
Sau khi thực hiện nghiên cứu định tính, tác giả xây dựng được bản câu hỏi thăm
dò ý kiến khách hàng sơ bộ lần 2 và sử dụng bảng câu hỏi này để thăm dò thử 50
khách hàng để tiếp tục hiệu chỉnh. Dữ liệu thu thập được của bước nghiên cứu sơ bộ
được đưa vào kiểm định độ tin cậy của thang đo, sử dụng kỹ thuật phân tích

Cronbach Alpha các biến có hệ số tương quan giữa các biến và tổng (item-total
correlation) dưới 0,30 trong phân tích Cronbach’s Alpha sẽ bị loại bỏ. Tiếp theo, dữ
liệu được kiểm định bằng phân tích EFA để xem xét khả năng hội tụ của thang đo



và phân tích nhân tố EFA các biến quan sát có trọng số (Factor loading) nhỏ hơn
0,5 trong EFA sẽ tiếp tục loại bỏ và kiểm tra tổng phương trích (≥50%). Các biến
còn lại (thang đo hoàn chỉnh) sẽ được đưa vào bảng câu hỏi dùng cho nghiên cứu
định lượng chính thức. Kết quả cho thấy các thang đo đều được rút trích nguyên
vẹn, không có hiện tượng thang đo bị tách/gộp biến quan sát của thang đo này vào
thang đo khác, không có biến quan sát nào bị loại bỏ thêm tại bước này.
1.4.2 Nghiên cứu định
h lượng
Nghiên cứu định lượng chính thức được thực hiện tại thành phố Hồ Chí Minh,
để phân tích nhân tố khám phá (EFA) với ít nhất 5 mẫu trên 1 biến quan sát. Bên
cạnh đó, để tiến hành phân tích hồi qui một cách tốt nhất, Tabachnick & Fidell
(1996) cho rằng kích thước mẫu cần phải đảm bảo theo công thức:
n ≥ 8m +50.
Trong đó,
n là cở mẫu
m số biến độc lập của mô hình.
Trên cơ sở đó, tác giả tiến hành thu thập dữ liệu với cỡ mẫu là 300. Phương
pháp chọn mẫu được tiến hành theo phương pháp thuận lợi, ngẫu nhiên và đảm bảo
tương đối theo đúng yêu cầu cho mục tiêu nghiên cứu. Phương pháp thu thập dữ
liệu bằng bảng câu hỏi và thăm dò ý kiến khách hàng là côn nhân và viên
chức,
v
người
g

có thu nhập thấp đang cóó nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh,
M
phát
bảng câu hỏi cho khách hàng để khách hàng điền vào phiếu trả lời.
1.5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
Đề tài nghiên cứu xác định các yếu tố tác động đến quyết định mua nhà ở xã hội
một cách đầy đủ và chính xác hơn. Từ đó sẽ có những cải thiện thích hợp nhằm
nâng cao hiệu phát triển nhà ở xã hội tại TPHCM nói riêng và các thành phố ở Việt
Nam nói chung. Kết quả nghiên cứu là cơ sở phục vụ cho việc triển khai các sản
phẩm, và dịch vụ mới đáp ứng nhu cầu của khách hàng về nhà ở xã hội. Với việc
phân tích các yếu tố liên quan đến mức quyết định mua nhà ở của khách hàng để
Chính phủ và các doanh nghiệp sẽ hiểu rõ hơn về sự khó khăn của khách hàng khi

g


mua nhà ở xã hội. Đây là cách đánh giá mang tính khách quan và khái quát cao đo
lường hiệu quả về việc phát triển nhà ở xã hội.
Đề tài là nguồn tư liệu quan trọng giúp cơ quan quản lý và các chính quyền địa
phương lắng nghe những phản hồi và nhu cầu từ các bên tham gia nhằm có được
những bổ sung, điều chỉnh cho phù hợp trong chính sách nhà ở xã hội.
1.6 Cấu trúc của luận văn
Đề tài nghiên cứu được chia thành 5 chương với nội dung cụ thể như sau:
Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu.
Chương 2: Cơ sở lý luận về nhu cầu của người tiêu dùng.
Chương 3: Mô hình nghiên cứu
Chương 4: Kết quả nghiên cứu.
Chương 5: Kiến nghị và kết luận hướng giải pháp nhà ở xã hội trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh.

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Phần mở đầu đã giới thiệu tổng quan về đề tài nghiên cứu. Chương 2 này sẽ
giới thiệu các lý thuyết về nhà ở xã hội cũng như hành vi và những giai đoạn của
quá trình quyết định mua sắm. Đồng thời trong chương 2 cũng đưa ra mô hình lý
thuyết và xây dựng các giả thuyết nghiên cứu trước đó. Chương 2 cơ bản được hình
thành gồm 3 phần chính: (1) Tổng quan về nhà ở xã hội, (2) Mô hình hành vi của
người tiêu dùng, (3) Các công trình nghiên cứu trước đây.
2.1 Tổng quan về nhà ở xã hội
2.1.1 Khái niệm về nhà ở xã hội
Nhà ở xã hội (NOXH) là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà
nước (có thể Trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và
quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung
cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của
Nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được cho thuê hoặc
cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.
Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật quy định như sau: Nhà ở
xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu
tư xây dựng cho các đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên
chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công
nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.
Nhà ở xã hội là loại nhà ở chỉ dành cho một số đối tượng đặc biệt được thuê và
thuê mua. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ
quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm
việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các
đối tượng khác theo quy định của Chính phủ. Những người này phải có thêm điều
kiện là người có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây:
-

Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở
thuộc sở hữu Nhà nước.