Đánh giá kết quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Thanh Miện huyện Thanh Miện tỉnh Hải Dương giai đoạn 2013 – 2015 (Khóa luận tốt nghiệp)

1
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ HẠ
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN THANH MIỆNHUYỆN THANH MIỆN TỈNH HẢI DƯƠNG
GIAI ĐOẠN 2013 – 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Khoa
Khóa học

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: Quản lý tài nguyên
: 2013 – 2017

Thái Nguyên- 2017


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG THỊ HẠ
Tên đề tài:

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN THANH MIỆNHUYỆN THANH MIỆN TỈNH HẢI DƯƠNG
GIAI ĐOẠN 2013 – 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo
Chuyên ngành
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn

: Chính quy
: Quản lý đất đai
: K45 – QLĐĐ N02
: Quản lý tài nguyên
: 2013 – 2017
: TS. Nguyễn Đức Nhuận

Thái Nguyên- 2017


i

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài, ngoài sự cố gắng nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận
được sự quan tâm, giúp đỡ quý báu của quý thầy giáo, cô giáo nhà trường,
cùng bạn bè xung quanh. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn

Đức Nhuận , người đã giành nhiều thời gian chỉ dẫn và giúp đỡ tận tình
trong quá trình tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý tài
nguyên cùng các thầy giáo, cô giáo Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên,
những người đã truyền đạt tri thức và phương pháp học tập, tìm hiểu và
nghiên cứu khoa học trong suốt thời gian tôi học tập tại nơi đây.
Tôi xin chân thành cảm ơn cán bộ phòng tài nguyên và môi trường
huyện Thanh Miện đã tạo mọi điều kiện tốt nhất trong quá trình tôi thực tập
và cung cấp số liệu cho đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, bạn bè luôn động viên, tạo điều
kiện và góp ý để tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện đề tài không thể tránh được những
thiếu sót, vì vậy rất mong nhận được sự góp ý của các thầy giáo, cô giáo để đề
tài của tôi được hoàn thiện tốt hơn nữa.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày 20 tháng 5 năm 2017
Sinh viên

Hoàng Thị Hạ


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1. Hiện trạng SDĐ của thị trấn Thanh Miện ..................................... 21
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp ............................................. 23
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp ....................................... 23
Bảng 4.4: Bảng biến động đất nông nghiệp .................................................. 24
Bảng 4.5: Bảng biến động đất phi nông nghiệp ............................................ 25

Bảng 4.6: Bảng kết quả công tác chuyển đổi QSDĐ ..................................... 30
Bảng 4.7. Kết quả công tác chuyển nhượng QSDĐ ...................................... 30
Bảng 4.8. Kết quả tặng cho QSDĐ giai đoạn 2013 – 2015 ........................... 32
Bảng 4.9. Kết quả thừa kế QSDĐ giai đoạn 2013 – 2015 ............................. 34
Bảng 4.10: Bảng tổng hợp hồ sơ thế chấp QSD đất từ 2013- 2015 ............... 36
Bảng 4.11. Bảng tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ giai đoạn 2013 -2015 ...... 37
Bảng 4.12. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ qua ý kiến người SDĐ ........... 39
Bảng 4.13: Mức độ thỏa mãn yêu cầu thực hiện các thủ tục chuyển
quyền sử dụng đất ....................................................................... 40


iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CT-HĐBT

:

Chỉ thị -hội đồng bộ trưởng

ĐKTN

:

Điều kiện tự nhiên

GCNQSDĐ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KT-XH

:

Kinh tế xã hội

NĐ-CP

:

Nghị định chính phủ

NĐ-TU

:

Nghị định trung ương

QĐ-BTNMT

:

Quyết định bộ tài nguyên và môi trường

QH

:

Quốc hội

QSD

:

Quyền sử dụng

QSSD

:

Quyền sử dụng đất

SDĐ

:

Sử dụng đất

Tp.HCM

:

Thành phố Hồ Chí Minh

TT-BTC

:

Thông tư bộ Tài chính

TT-BTNMT

:

Thông tư bộ Tài nguyên và Môi trường

TTCN

:

Tiểu thủ công nghiệp

TTLT-BTP-BTNMT

:

Thông tư liên tịch bộ Tư pháp-bộ Tài
nguyên và Môi trường

UBND

:

Ủy ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

:

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất


iv
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................ 1
DANH MỤC CÁC BẢNG .....................................................................................ii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT .........................................ii
MỤC LỤC............................................................................................................. iv
PHẦN I: MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................ 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................... 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................... 2
1.3. Yêu cầu của đề tài ................................................................................ 2
PHẦN II: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................... 4

2.1. Cơ sở khoa học ..................................................................................... 4
2.1.1. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất .................................... 4
2.1.2. Điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất .................... 7
2.1.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất .................... 7
2.2.Cơ sở pháp lý ...................................................................................... 10
2.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................... 11
PHẦN III: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 13

3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................... 13
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................... 13
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................... 13

3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .......................................................... 13
3.2.1. Địa điểm tiến hành ....................................................................... 13
3.2.2. Thời gian tiến hành....................................................................... 13
3.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 13
3.3.1. ĐKTN, KT-XH, tình hình quản lý và sử dụng đất đai thị trấn Thanh
Miện ....................................................................................................... 13
3.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn
Thanh Miện giai đoạn 2013-2015........................................................... 13


v
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử
dụng đất ................................................................................................. 14
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền
sử dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục .................................. 14
3.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 14
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu .......................................... 14
3.4.2. Phương pháp thống kê .................................................................. 14
3.4.3. Phương pháp kế thừa .................................................................... 14
3.4.4. Phương pháp so sánh .................................................................... 14
PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................... 15

4.1. ĐKTN, KT-XH và tình hình quản lý, sử dụng đất tại thị trấn Thanh
Miện - huyện Thanh Miện ......................................................................... 15
4.1.1. ĐKTN, KT-XH ............................................................................ 15
4.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai thị trấn Thanh Miện- huyện
Thanh Miện. ........................................................................................... 20
4.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Thanh Miện
giai đoạn 2013 – 2015 ............................................................................... 29
4.2.1. Đánh giá kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất thị trấn

Thanh Miện giai đoạn 2013 – 2015 ........................................................ 29
4.2.2. Đánh giá kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
thị trấn Thanh Miện giai đoạn 2013 – 2015. ........................................... 30
4.2.3. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất. .............................. 32
4.2.4. Kết quả công tác thừa kế QSDĐ ................................................... 33
4.2.5. Kết quả công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại địa bàn thị trấn
Thanh Miện giai đoạn 2013 – 2015 ........................................................ 35
4.2.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại địa
bàn thị trấn Thanh Miện giai đoạn 2013-2015. ....................................... 35
4.2.7. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn
Thanh Miện giai đoạn 2013-2015........................................................... 36
4.2.8.Tổng hợp và đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ 2013 –
2015 ....................................................................................................... 37


vi
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử dụng
đất ............................................................................................................. 38
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục.......................................... 41
4.4.1. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSDĐ đất
............................................................................................................... 41
4.4.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục ................................ 42
PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................. 44

5.1. Kết luận .............................................................................................. 44
5.2. Đề nghị ............................................................................................... 44
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................... 46

1
PHẦN I
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của con người, vì nó là
nguồn gốc của mọi sự sống trên trái đất. Nhận thức được vai trò của nó mà tất
cả các quốc gia trên hành tinh này đều đã không quản ngại hi sinh để bảo vệ
nó và cũng từ đất mà các cuộc xung đột đã và đang xảy ra. Tuy vậy, mỗi quốc
gia đều có những sự quan tâm khác nhau đến đất và ở những quốc gia nào con
người quan tâm chú trọng sử dụng bảo vệ bồi dưỡng nó thì đất đai sẽ tốt lên
và cuộc sống sẽ ổn định, phát triển.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra
ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh
doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày
càng giảm mạnh. Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về
đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng
cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai
gây mất trật tự xã hội. Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập,
Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp
Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản
của người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt
động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy
nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy
định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự
thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có
thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình
thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2003 và Luật Đất Đai 2013 ra đời

2
đã hoàn thiện, bổ sung và khắc phục những tồn tại của Luật Đất Đai 1993,
những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy đinh chặt chẽ và cụ thể
các hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề
liên quan khác, phù hợp với tình hình nước ta trong thời kỳ đổi mới. Các hình
thức chuyển quyền( luật đất đai 2013) gồm có 7 hình thức: chuyển đổi,
chuyển nhượng,cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp
vốn bằng quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên- Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, tôi tiến hành thực hiện đề tài:“Đánh giá kết quả
công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Thanh Miện -huyện Thanh
Miện - tỉnh Hải Dương giai đoạn 2013 – 2015”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2013-2015 qua
đó đưa ra các đề xuất, giải pháp nâng cao công tác quản lý đất đai.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất ở thị trấn Thanh Miện trong
giai đoạn 2013-2015.
- Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSDĐ ở thị trấn Thanh Miện
trong giai đoạn 2013- 2015.
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân.
- Phân tích những thuận lợi, khó khăn từ đó tìm ra các nguyên nhân và
đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình
hiện tại và đề xuất ý tưởng cho tương lai.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững nội dung của công tác chuyển quyền SDĐ theo quy định của
Luật Đất đai 2013, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của

trung ương và địa phương.


3
- Xác định thực trạng của công tác chuyển quyền SDĐ đang diễn ra ở địa
phương trong thời gian qua. Thu thập số liệu điều tra đảm bảo tính trung thực,
khách quan.
- Tìm hiểu các nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các
giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phù hợp với thực tế của địa phương và
với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác quản lý ở địa phương.


4
PHẦN II
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học
2.1.1. Các nội dung về chuyển quyền sử dụng đất
2.1.1.1.Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển đổi QSDĐ là quyền mà người SDĐ được tự động chuyển
đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm
việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể SDĐ nhằm mục đích chủ yếu là tổ
chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông
nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). [6]
Trình tự thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 78
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5//2014 của chính phủ.
Hợp đồng chuyển đổi đất nông nghiệp được công chứng hoặc chứng
thực theo yêu cầu của các bên.
2.1.1.2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức chuyển quyền SDĐ

phổ biến nhất. Thực chất chuyển nhượng QSDĐ là việc chuyển quyền SDĐ
cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có
đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007)[6].
Luật đất đai 2013 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ
các điều kiện quy định tại điều 188.
Theo điều 189 Luật Đất Đai 2013 quy định cụ thể các trường hợp được
nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước


5
ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối
với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền
sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong
phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc
dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại khoản
1,2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
2.1.1.3.Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Cho thuê, QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người
khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo
quy định của pháp luật.
Cho thuê lại giống cho thuê về bản chất nhưng khác ở nguồn gốc đất.
Đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng đất cho người khác là đất
không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất
có nguồn gốc từ thuê.trong luật đất đai năm 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn
ra với đất mà người sử dụng đất thuê lại của nhà nước trong một số trường
hợp nhất định,còn trong luật đất đai 2003 thì không cấm việc cho thuê lại (
Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[6]
Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê QSDĐ được quy định tại luật đất đai số
45/2013/QH13.


6
2.1.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là việc người SDĐ khi chết đi để lại QSDĐ của mình
cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Luật số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 và Nghị định số 181/2004/NĐCP; 29/10/2004; có hiệu lực từ ngày 16/11/2004 quy định về quyền thừa kế
quyền sử dụng đất như sau:
1. Cá nhân có quyền để thừa kế QSDĐ của mình theo di chúc hoặc
theo pháp luật.
2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì
QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
3. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 121 của Luật này thì được
nhận thừa kế QSDĐ; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều
121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.
Trình tự, thủ tục của việc đăng ký thừa kế QSDĐ được quy định cụ thể

tại điều 129 Luật đất đai 2003 và điều 151 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.1.1.5.Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị
QSDĐ của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai
hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ
thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.1.1.6. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật
nào cả.


7
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điểm
a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.
2.1.1.7. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp QSD đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất của
mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào
đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hang hóa trong một
số thời gian nhất định theo thỏa thuận.(Nguyễn Khắc Thái Sơn,2007)[6]
2.1.2. Điều kiện thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2013 tại điều 188 của Luật đất đai quy định như sau:
Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền
sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo
quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật đất đai năm 2013;
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và

trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2.1.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
2.1.3.1. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong
các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT của
Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng
thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận
của công chức Nhà nước.
Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất
để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.


8
2.1.3.2. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật
đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chức
Nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc
chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường
hợp hộ gia đình, cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất
để chuyển cho văn phòng đăng ký QSDĐ.
2.1.3.3. Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết

định của tổ chức tặng cho QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong các loại giấy
tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng tặng cho QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước;
trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa
chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của
UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.
2.1.3.4. Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế QSDĐ
Hồ sơ gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết
định giả quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu
lực pháp luật và GCN QSDĐ ; trường hợp người được nhận thừa kế là người
duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và GCN QSDĐ hoặc một trong
các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật Đất
đai 2003 (nếu có).


9
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.
2.1.3.5. Hồ sơ thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một
trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật
Đất đai 2003 (nếu có).
Hợp đồng góp vốn QSDĐ phải có chứng nhận của công chức Nhà nước;
trường hợp hợp đồng góp vốn QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa
chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc chứng thực của
UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn
phòng đăng ký SDĐ.
2.1.3.6. Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hồ sơ gồm hợp đồng cho thuê QSDĐ và GCN QSDĐ hoặc một trong
các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50 của Luật đất đai
2003 (nếu có).
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải có chứng nhận của công
chức Nhà nước; trường hợp hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ của hộ gia
đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà
nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ ; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.
2.1.3.7. Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất.
Hồ sơ gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ và GCN QSDĐ
hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1,2 và 5 điều 50
của Luật Đất đai 2003 (nếu có).


10
Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ phải có chứng nhận của công chức
Nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh QSDĐ của hộ gia đình, cá
nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chức nhà nước hoặc
chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.
Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp hộ gia đình,
cá nhân SDĐ tại nông thôn thì nộp tại UBND xã nơi có đất để nộp cho văn
phòng đăng ký QSDĐ.
2.2.Cơ sở pháp lý
* Một số các văn bản pháp quy của Nhà nước ban quy định liên quan

tới công tác chuyển quyền sử dụng đất
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
- Luật Đất đai 2003.
- Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013.
- Luật Đất đai 2013 ban hành ngày 29/11/2013 được Quốc hội thông
qua gồm 8 hình thức chuyển QSDĐ.
- Bộ luật dân sự 2005.
-Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của
luật đất đai 2013(Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014).
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ
05/07/2014)
-Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (Có hiệu lực từ
01/07/2014).
-Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu
lực từ 01/07/2014).


11
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử
dụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Nghị định 47/2014/NĐ-CPquy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

khi nhà nước thu hồi đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của Bộ Tài Chính về
việc thu tiền sử dụng đất
- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư
Pháp-Bộ Tài Nguyên Môi Trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định
của thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư
Pháp- Bộ Tài Nguyên và Môi Trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế
chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.
-Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ Tư Pháp -Bộ Tài Nguyên và Môi Trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng,văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2.3. Cơ sở thực tiễn
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất
đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của người sử dụng
ngày càng cao,yêu cầu công tác quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và mang
tính pháp lý hơn.
Ở 1 số thành phố lớn như: Hà Nội, Hải Phòng,Tp.HCM.… công tác quản
lý đất đai cũng như công tác chuyển quyền sử dụng đất được quản lý và thực
hiện một cách khá chặt chẽ do ở đó là những thành phố lớn, trung tâm, dân cư
tập chung đông đúc,giá đất cũng rất cao, hơn nữa tập chung số lượng lớn các
cán bộ có trình độ chuyên môn, cơ sở hạ tầng, máy móc kỹ thuật hiện đại.


12
Thị trấn Thanh Miện nằm ở trung tâm huyện Thanh Miện, trong quá
trình phát triển và hội nhập với huyện,với tỉnh còn gặp nhiều khó khăn trong
công tác quản lý đất đai. Đa phần người dân chưa bắt kịp với những thay đổi,
những hiểu biết về đất đai còn khá hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan
trọng của tính pháp lý đối với đất đai.Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển quyền sử

dụng đất cho nhau mà không thông qua pháp luật.
Bắt đầu từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai
2013 đến nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến
người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người
dân ý thức hơn về vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về chuyển quyền SDĐ. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn
nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh
tế nói riêng và cho thị trấn Thanh Miện nói chung trong việc thu hút các
nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho
nhân dân, thay đổi bộ mặt của thị trấn huyện Thanh Miện trong tương lai.


13
PHẦN III
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
- Công tác chuyển quyền SDĐ tại thị trấn Thanh Miện- huyện Thanh
Miện- tỉnh Hải Dương giai đoạn 2013 – 2015.
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
- Tất cả các hình thức chuyển quyền SDĐ trên địa bàn thị trấn Thanh
Miện- tỉnh Hải Dương giai đoạn 2013-2015.
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành
3.2.1. Địa điểm tiến hành
- Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thanh Miện.
3.2.2. Thời gian tiến hành
- Từ tháng 8/2016 đến tháng 10/2016.
3.3. Nội dung nghiên cứu
3.3.1. ĐKTN, KT-XH, tình hình quản lý và sử dụng đất đai thị trấn Thanh Miện
- ĐKTN và KT-XH của thị trấn Thanh Miện.

- Hiện trạng SDĐ năm 2015.
- Tình hình quản lý đất đai.
3.3.2. Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn thị trấn
Thanh Miện giai đoạn 2013-2015
- Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ thị trấn Thanh Miện.
- Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ thị trấn Thanh Miện.
- Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ thị trấn Thanh Miện.
- Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ thị trấn Thanh Miện.
- Đánh giá công tác cho thuê,cho thuê lại QSDĐ thị trấn Thanh Miện.
- Đánh giá công tác góp vốn QSDĐ thị trấn Thanh Miện.
- Đánh giá công tác thế chấp QSDĐ thị trấn Thanh Miện.


14
3.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác chuyển quyền sử
dụng đất
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và nguyên nhân, giải pháp khắc phục
- Thuận lợi.
- Khó khăn.
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
- Thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các số liệu, tài liệu có liên quan tới
công tác chuyển quyền SDĐ thị trấn Thanh Miện và các văn bản pháp luật có
liên quan.
- Thu thập số liệu sơ cấp:Tiến hành điều tra phỏng vấn đối tượng SDĐ
(dự kiến 30 phiếu) theo mẫu phiếu điều tra để thu thập số liệu phục vụ cho
việc đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền SDĐ
trên địa bàn thị trấn huyện.
3.4.2. Phương pháp thống kê

- Sử dụng phần mềm Excel để thống kê các số liệu có liên quan tới công
tác chuyển QSDĐ để tổng hợp làm căn cứ cho phân tích số liệu đảm bảo tính
hợp lý, có cơ sở khoa học cho đề tài.
3.4.3. Phương pháp kế thừa
- Sử dụng các kết quả có sẵn làm cơ sở cho việc phân tích, đánh giá
nhằm phục vụ cho việc nghiên cứu.
3.4.4. Phương pháp so sánh
- Thông qua các số liệu sẵn có, các số liệu thu thập, tổng hợp được để
lựa chọn các số liệu hợp lý có cơ sở khoa học và đúng với thực tế khách quan.


15
PHẦN IV
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. ĐKTN, KT-XH và tình hình quản lý, sử dụng đất tại thị trấn Thanh
Miện - huyện Thanh Miện
4.1.1. ĐKTN, KT-XH
4.1.1.1 Điều kiện tự nhiên.
A. Vị trí địa lý
Thị trấn Thanh Miện nằm ở phía Đông của huyện Thanh Miện, với tổng
diện tích tự nhiên 600,24 ha (2013), có vị trí địa lý:
- Phía bắc giáp xã Lam Sơn và xã Nhật Tân huyện Gia Lộc.
- Phia nam giáp xã Ngũ Hùng và Tứ Cường.
- Phía đông giáp xã Hùng Sơn và xã Quang Minh huyện Gia Lộc.
- Phía tây giáp xã Lê Hồng.
Thị trấn Thanh Miện là trung tâm văn hóa, chính trị của huyện Thanh
Miện có đường tỉnh 399,392B và 392C chạy qua, đây là tuyến giao thông
huyết mạch của tỉnh kết nối hầu hết các xã trong huyện với trung tâm huyện
lỵ và thành phố Hải Dương. Ngoài ra còn có hệ thống sông Cửu An chạy dọc
từ tây sang đông ven phía nam của thị trấn. Đây là những điều kiện tự nhiên

thuận lợi cho thị trấn Thanh Miện phát triển kinh tế toàn diện.
B. Địa hình địa mạo
Thị trấn Thanh Miện có địa hình tương đối bằng phẳng, nghiêng dần từ
Đông Bắc xuống Tây Nam, độ cao trung bình từ 2,0m – 2,5m. Đất đai hình
thành chủ yếu do phù sa sông Thái Bình không được bồi đắp hàng năm, dinh
dưỡng về đất từ giàu mùn đến trung bình.
C. Khí hậu, thời tiết
Thị trấn Thanh Miện nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, thời tiết
trong năm được chia thành 2 mùa rõ rệt:
Mùa hè thường nóng, ẩm, mưa nhiều được kéo dài từ tháng 4 đến tháng 10.


16
Mùa đông thường khô hanh kéo dài từ tháng 11 năm trước đến tháng 3
năm sau.
Lượng mưa: Tổng lượng mua bình quân 1.350 – 1600 mm/năm và tập
trung chủ yếu vào mùa mưa từ tháng 6 đến tháng 9, chiếm tới 70-80% lượng
mưa cả năm. Mưa tập chung theo mùa và phân bố không đều giữa các tháng
trong năm.
Độ ẩm không khí tương đối cao, trung bình từ 83-85%.
D. Thủy văn.
Thị trấn Thanh Miện chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ thủ văn sông Cửu
An, đây là nhánh sông có nguồn gốc từ hệ thống sông Bắc Hưng Hải. Lưu
lượng nước ở đây trung bình từ 100-120m3/s.Vào mùa mưa nước sông của
các con sông này dâng cao gây ngập úng cho một số vùng.
Ngoài ra, trên địa bàn thị trấn còn có hệ thống thủy nông, kênh mương
nội đồng tương đối hoàn chỉnh đảm bảo phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và
sinh hoạt của người dân.
4.1.1.2. Kinh tế- xã hội.
A. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế.

a. Tăng trưởng kinh tế.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế trên địa bàn thị trấn thời gian qua luôn đạt
mức độ khá. Bình quân giai đoạn 2000-2010 tăng 10%-11%/ năm, tốc độ của
ngành nông nghiệp tăng 2,7%/năm, ngành công nghiệp xây dung tăng
14,5%/năm, ngành dịch vụ thương mại tăng 14%/năm. Giá trị sản xuất tăng từ
54,1 tỷ đồng năm 2005 lên 110 tỷ đồng năm 2010. Bình quân thu nhập đầu
người đạt 6 triệu năm 2005 tăng lên 12 triệu đồng năm 2010.
b. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế.
Cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng tăng tỷ trọng
công nghiệp và dịch vụ, giảm tỷ trọng nông nghiệp,tỷ trọng nông nghiệp công nghiệp xây dựng – dịch vụ chuyển dịch từ 44% -17% - 39% (năm 2000)
sang 39,8% - 18,7% - 41,5% (năm 2005) sang 35% - 34% - 31% (năm 2010).


17
Ngành nông nghiệp:
Năm 2010 tỷ trọng ngành nông nghiệp chiếm 35% trong cơ cấu kinh tế
tương đương với 38,5 tỷ đồng, trong đó thu từ trồng trọt đạt 28,5 tỷ đồng
chiếm 73,9% giá trị ngành nông nghiệp, thu từ chăn nuôi đạt 10 tỷ đồng
chiếm 26,1% giá trị ngành nông nghiệp.
Ngành công nghiệp- xây dựng:
Tiểu thủ công nghiệp là ngành quan trọng góp phần thực hiện mục tiêu
tăng trưởng kinh tế trên địa bàn thị trấn sản xuất tiểu thủ công phát triển ổn
định với các ngành nghề như: Nghề mộc,sản xuất vật liệu xây dựng, may
mặc, gò hàn, cơ khí, vật tư nông nghiệp, vận tải,…Năm 2010, giá trị toàn
ngành đạt 37,9 tỷ đồng đạt 161% so với chỉ tiêu đại hội XXIII đề ra.
Trong những năm 2006-2010 đã xây dựng mới được 1,6 km đường bê
tông, 22 phòng học, 3 nhà văn hóa khu dân cư và các công trình phúc lợi
khác. Xây dựng trong nhân dân phất triển mạnh. Năm 2010 ước tính giá trị
lên đến 60 tỷ đồng.
Ngành dịch vụ, thương mại.

Ngành dịch vụ thương mại có tốc độ tăng trưởng khá, năm 2010 đạt 33,6
tỷ đồng chiếm 31% tổng giá trị sản xuất. Các loại hình dịch vụ phát triển khá
đa dạng góp phần phục vụ ngày một tốt hơn nhu cầu sinh hoạt của nhân dân.
B. Dân số, lao động.
a, Dân số
Dân số năm 2010 toàn thị trấn có 9 .470 nhân khẩu trong đó có 6.145
khẩu nông nghiệp, .,325 khẩu phi nông nghiệp, cơ cấu thành 2.490 hộ, quy
mô 1 hộ : 3,8 người/ hộ.Tỷ lệ tăng dân số 1%/ năm, tỷ lệ sinh hạ 1%/năm, tỷ
lệ sinh con thứ 3 là 8% . Trình độ dân trí khá, chất lượng dân số cao.
b, Lao động
Tổng số lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế là 4.000
người, tỷ lệ tham gia lực lượng lao động chiếm 42% tổng dân số thị trấn,
lực lượng lao động phân bố trong các ngành gồm: Tỷ lệ lao động trong
ngành nông nghiệp chiếm 65, tiểu thủ công nghiệp- xây dựng là 15%,
thương mại- dịch vụ là 20%.