Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện giao thủy tỉnh nam định giai đoạn 2011 2015

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT
NAM

NGUYỄN THỊ NGỌ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN GIAO THỦY - TỈNH
NAM ĐỊNH GIAI ĐOẠN 2011-2015

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã chuyên ngành:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016
i


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn
gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Ngọ

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên
của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng
và biết ơn sâu sắc Phó Giáo sư - Tiến sỹ Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn,
dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học
tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Giao Thủy - tỉnh Nam Định đã giúp đỡ và tạo điều
kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi

hoàn thành luận văn./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Ngọ

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt...................................................................................................vi
Danh mục bảng ...........................................................................................................vii
Danh mục hình ...........................................................................................................viii
Trích

yếu

luận

văn

........................................................................................................ix

Thesis

abstract..............................................................................................................xi Phần
1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.
Tính
cấp
...................................................................................1

thiết

1.2.
Mục
........................................................................................2

của

tiêu

đề

nghiên

tài
cứu

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................2

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tễn........................................2

1.4.1.
Những
đóng
.......................................................................................2

góp

mới

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học .............................................................................................2

1.4.3.

Ý nghĩa thực tễn .............................................................................................2

Phần
2.
Tổng
quan
..........................................................................................3
2.1.

tài

liệu

Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất .....................................................3

2.1.1.
Những
khái
..............................................................................3
2.1.2.
Tổng
quan
về
..............................................................4
2.1.3.
Giá
đất trong
..........................................................8

thị
đấu

niệm
trường

giá

quyền

liên
bất
sử

quan

động

sản

dụng

đất

2.1.4.
12

Đấu giá quyền sử dụng đất .............................................................................

2.2.
21

Đấu giá bất động sản của một số nước trên thế giới........................................
3


2.2.1.

Trung Quốc ................................................................................................... 21

2.2.2.

Nhật Bản ....................................................................................................... 22

2.2.3.

Australia ........................................................................................................ 22

2.2.4.

Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN............................................. 22

2.3.
23
2.3.1.

Đấu giá quyền sử dụng đất ở việt nam ...........................................................
Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh....................... 24

4


2.3.2.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Hà Tĩnh................................... 25

2.3.3.

Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Nam Định .................. 26

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 28
3.1.

Địa điểm nghiên cứu...................................................................................... 28

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 29

3.3.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 29

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 29

3.4.1.

Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý và
sử dụng đất của huyện Giao Thủy .................................................................. 29

3.4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy.................. 29

3.4.3.

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Giao Thủy ..................................................................................................... 29

3.4.4.
29

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất...........

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 30

3.5.1.
30

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ...............................................

3.5.2.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .............................................................. 30

3.5.3.

Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .............................................................. 30

3.5.4.

Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu................ 31

Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................
32
4.1.

Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý
và sử dụng đất của huyện giao thủy................................................................ 32

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 32

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế-xã hội ............................................................... 37

4.1.3.

Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất của huyện Giao Thủy................. 41

4.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy.................. 46

4.2.1.

Các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất.................................................... 46

4.2.2.

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy
giai đoạn 2011-2015 ...................................................................................... 56

4.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số xã và thị trấn điều tra

...................66

4


4.3.
Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Giao Thủy
................72
4.3.1.

Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá QSD đất.......................................... 72

4.3.2.

Đánh giá của người tham gia về công tác đấu giá QSD đất ở 5 xã, thị trấn.......... 75

5


4.3.3.

Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Giao Thủy. .......................................................................................... 78

4.4.

Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Giao Thủy .......................................................................... 79

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 81

5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 81

5.2.

Kiến nghị ....................................................................................................... 82

Tài liệu tham khảo....................................................................................................... 83
Phụ lục ...................................................................................................................... 85

5


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
BĐG

Nghĩa tếng việt
Bán đấu giá BĐS

Bất động sản BLDS

Bộ

Luật Dân sự
CN QSH

Chuyển nhượng quyền sở hữu

CNH

Công nghiệp hoá

CSHT

Cơ sở hạ tầng

ĐĐ

Đất đai

GCN

Giấy chứng nhận HĐBĐG

Hội đồng Bán đấu giá HĐH
Hiện đại hoá
KDC

Khu dân cư LĐĐ

Luật Đất đai MCL

Mức

chênh lệch
QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất TBQ

Tiền bình quân TW
Trung ương UBND
nhân dân VND
đồng XHCN

Uỷ ban
Việt Nam
Xã hội chủ

nghĩa

6


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1: Kết quả 5 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Giao Thủy từ năm 2011 đến năm 2015............................................ 57
Bảng 4.2: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2011 ............................................ 58
Bảng 4.3: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2012 ............................................ 59
Bảng 4.4: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2013 ............................................ 62
Bảng 4.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2014 ............................................ 63
Bảng 4.6: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2015 ............................................ 65
Bảng 4.7: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trong 5 năm của 5 xã, thị
trấn....................66

Bảng 4.8: Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá,
việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án................. 73
Bảng 4.9: Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ................................... 73
Bảng 4.10: Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá ...................................................... 74
Bảng 4.11: Các tác nhân ảnh hưởng trong quá trình đấu giá ........................................ 75
Bảng 4.12: Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá QSDĐ ....................... 75
Bảng 4.13: Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá ...................................................... 76
Bảng 4.14: Đánh giá về thực hiện quy chế và mức chênh lệch giá đấu giá ................... 77
Bảng 4.15: Đánh giá sau khi trúng đấu giá .................................................................. 77

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất
......................................................................28
Hình 4.1: Sơ đồ vị trí huyện Giao Thủy .......................................................................32
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2015 ..........................................41
Hình 4.3: Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Nam Định ...............................................51
Hình 4.4: KDC thị trấn Quất Lâm 2011 .......................................................................69
Hình 4.5: KDC xã Giao Hương năm 2014 ...................................................................71

8


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Ngọ
Tên đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Giao Thủy-tỉnh
Nam Định giai đoạn 2011-2015”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Giao Thủy trong giai đoạn 2011-2015.
- Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp:
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấp được
thu thập tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: nghiên cứu công tác đấu giá QSDĐ của
huyện được tiến hành ở 2 khu vực đô thị và nông thôn. Khu vực đô thị chọn thị
trấn Quất Lâm, thị trấn Ngô Đồng. Khu vực nông thôn chọn 3 xã Hồng Thuận, Giao Yến
và Giao Hương.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 35 cán bộ và 280 hộ gia đình
và cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất của huyện từ 2011-2015.
- Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý và tổng hợp số liệu: thống kê,
phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở, sắp xếp xử lý
số liệu đã thu thập theo thời gian từ 2011 - 2015 bằng phần mềm Excel.
Kết quả chính và kết luận
- Kết quả chính
+ Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của huyện Giao Thủy.
+ Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Giao Thủy trong 5 năm và của 5
xã và thị trấn được chọn làm điểm nghiên cứu.
+ Đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Giao Thủy thông
qua điều tra 35 cán bộ và 280 hộ gia đình cá nhân.

9


+ Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Giao Thủy.
- Kết luận
1. Huyện Giao Thuỷ nằm ở cực Nam đồng bằng châu thổ sông Hồng có nhiều
tiềm năng để xây dựng phát triển kinh tế đa dạng, phong phú trên cơ sở tiếp tục ổn
định sản xuất nông nghiệp. Công tác Quản lý đất đai luôn được Nhà nước, các cơ quan,
ban ngành trên địa bàn huyện quan tâm và chú trọng, đặc biệt là công tác đấu giá quyền
sử dụng đất vì đây là nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước và huyện.
2. Đấu giá QSDĐ của huyện Giao Thủy chủ yếu giải quyết được đất ở cho người
dân. Giai đoạn 2011-2015 huyện đã xây dựng 84 dự án và tổ chức đấu giá thành
công
2

78 dự án với tổng diện tích 160.986,9m , ở 22 xã và thị trấn, thu được số tền là
222,264
tỷ đồng cho ngân sách nhà nước và địa phương. Trong khu vực đô thị, thị trấn
Quất Lâm có quy mô đấu giá (161 lô), số lượng người tham gia đấu giá lớn (222
người) nhưng tỷ lệ các lô đấu giá thành công không đạt kế hoạch (116/161 lô), mức
chêch lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng không cao (1,07 lần), do việc xây dựng giá
khởi điểm cao. Tại thị trấn Ngô Đồng với quy mô nhỏ (49 lô), số lượng người tham
gia đấu giá (103 người) ít nhưng mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng cao
(1,41 lần) do vị trí các lô đất lại nằm ở các trục đường tỉnh lộ 489 và 486 thuận tện
về giao thông, gần bến xe huyện, UBND thị trấn, ngân hàng chính sách… thích hợp cho
các hoạt động kinh doanh, buôn bán tạo nên sự cạnh tranh cao trong quá trình đấu
giá. Khu vực nông thôn được coi là tổ chức đấu giá thành công, trong đó xã Hồng Thuận
thành công nhất (115/116 lô) vì khi tổ chức đấu giá cơ sở hạ tầng của các dự án đã
hoàn thiện, vị trí các lô đấu giá được cho là thuận lợi.

3. Công tác đấu giá QSDĐ của huyện Giao Thủy được cán bộ và người tham gia
đấu giá đánh giá: công tác đấu giá được tổ chức công khai minh bạch (chiếm 97,14%);
hội đồng đấu giá thực hiện đúng trình tự thủ tục, quy chế đấu giá (252/28 phiếu;
chiếm
87,50%); các thủ tục sau khi trúng đấu giá được các cơ quan chức năng thực hiện tốt
(177/177 phiếu, chiếm 100%); các dự án đều xây dựng dựa trên nhu cầu của địa
phương và nằm trong quy hoạch, kế hoạch hàng năm (35/35 phiếu cán bộ; chiếm
100%). Việc xây dựng giá khởi điểm tương đối sát với giá thị trường, tuy nhiên công
tác tổ chức còn có bất cập như sắp xếp lịch đấu giá chưa phù hợp, công tác tuyên
truyền về khu vực đấu giá chưa được sâu rộng...

10


4. Để công tác đấu giá QSDĐ của huyện đạt kết quả cao hơn nữa trong thời gian
tới, huyện cần quyết định giá khởi điểm bán đấu giá tại các khu đấu giá cho phù hợp
với giá thị trường, sắp xếp lịch, xây dựng cơ sở hạ tầng và tuyên truyền tốt các khu
vực chuẩn bị đưa ra đấu giá.

11


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Ngo
Thesis title: “Assessment on the auction of land use right at Giao Thuy District,
Nam Dinh Province in the period of 2011 – 2015”.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educatonal organization: Vietnam Natonal University of Agriculture
Research Objectives:
- Assessment on reality of the auction of land use right at Giao Thuy District,
Nam Dinh Province in the period of 2011 – 2015
- Solutions for a better process, mechanism resulting in more effective auction of
land use right.
Materials and Methods:
The following methods are adopted for the thesis:
- The secondary method of figure survey, collecton: The secondary figures are
collected at professional divisions relatng to the auction of land use right at
Giao Thuy District, Nam Dinh Province
- Method of choosing research area: The research is performed both at
urban and rural areas. Quat Lam Town and Ngo Dong Town are selections for
urban area and Hong Thuan, Giao Yen, Giao Huong Communes are the samples for
rural area.
- The primary method of figure collecton: Investigaton of 35 oficials and
280 families, individuals partcipating in the auction of land use right from 2011 to
2015.
- The method of figure's statistics, analysis, treatment and synthesis: Statistics,
analysis on efect of factors on the auction of resident land use right; arrangement of
collected fgures as period from 2011 - 2015 by Excel.
Main findings and conclusions:
- Main findings
+ Overview on the social-economics, natural condition; land use and
management situaton of Giao Thuy District.
+ Auction result of land use right at Giao Thuy District in 5 years, and 05
researching communes and towns.
+ Assessment on the auction of land use right at Giao Thuy District by
investigating 35 officials and 280 families, individuals
+ Some solutions for improvement of the aucton of land use right at Giao

12


Thuy District.

13


- The conclusions
1. Giao Thuy District is located at the Southern area of Red River Delta with
plenty of potentials for diverse economics construction and development in the
base of agricultural production stabilizaton. Land Management is always the key
concern to the State, district's units, sectors; particularly the auction of land use
right because of its revenue for District and State's budget.
2. Auction for the right of land use in Giao Thuy district mainly deals with
residential areas for inhabitants. In period 2011-2015, the district has built 84
projects and held successful auction for 78 projects with total area of 160,986.9
2

m in 22 communes and towns, earning 222.264 billion Vietnamese dong for the
state
and local budgets. In the urban area, the scope of auctons is big (161 lot) and
number of participants is high (222 people) in Quat Lam town but the rate of
successful auction failed to meet the planned target (116/161 lot), the diference
between startng price and the winning price is not high (1,07 times) that is
because of high starting price. In Ngo Dong town, the scope of aucton (49 lot)
and the number of partcipants are small (103 people) but the diference between the
starting price and the winning price are high (1,41 times). This is because the land
plots are located
convenient

on

the

provincial

for transportaton,

road

No.489

and

No.486

that

is

near district coach station, Town People’s

Committee, policy bank, etc suitable for business and trading activities, therefore the
competition during the auction process is high. The auctons are deemed to be
successful in rural areas of which Hong Thuan communes is known to be the most
successful (115/116 lot) for the aucton of completed infrastructure projects with
plots on auction having convenient locations.
3. The auction for the right of land use in Giao Thuy district is assessed by staffs
and participants as follows: the auctions is organized publicly and transparently

(97,14%); the auction council complies with auction procedures, regulations (252/280
votes; accounting for 87,50%); procedures after auctons for winner is performed
well by concerned authorities (177/177 votes, accounting for 100%); projects are
developed basing on the local needs and within the planning and annual plan
(35/35 votes; accounting for 100%). The establishment of startng price is
relatively

close

to the market price, however, the organizaton still has some

shortcoming such as unsuitable auction schedule, not intensive propaganda for areas
on auction, etc.
4. In the upcoming, the district should pay attention to the proposals on
startng price

for aucton area; make
xii

proper arrangement

of

schedule,


construction of infrastructure and advertising on the auction areas for the
better result in auction of land use right at locality.

xii

PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở
thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông
nghiệp. Khai thác tềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát
triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được
tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử
dụng có hiệu quả.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị
trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản
xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng
không phải là ngoại lệ. Song, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng
đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của
Nhà nước hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa
trên sự thỏa thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất
cao hơn nhiều so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được
từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ
đất đai ngày càng tăng.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ
tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá Quyền sử dụng đất
(QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT
thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm
khắc phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai
thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện đại
hóa.
Huyện Giao Thủy là một trong 3 huyện đồng bằng ven biển của tỉnh Nam
Định, nằm trong hành lang trọng điểm của vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng,

cạnh 2 cửa sông lớn là cửa Ba Lạt và Hà Lạn. Trong những năm gần đây, huyện
Giao Thủy đã có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp, hoàn thiện cơ sở hạ tầng. Các dự
1


án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân với quy
mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của đô
thị hiện

2


đại phát triển. Và công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này đóng vai trò quan
trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về
tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.
Nhưng để đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị
trường công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn
giản. Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết để tăng cường công tác đấu
giá quyền sử dụng đất tôi đề xuất nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu
giá quyền sử dụng đất tại Huyện Giao Thủy – Tỉnh Nam Định giai đoạn 20112015".
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Giao Thủy trong giai đoạn 2011-2015.
- Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Phạm vi nghiên cứu của đề tài chỉ giới hạn nghiên cứu: đánh giá công tác
đấu giá quyền sử dụng đất qua các xã, thị trấn đã tến hành đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy trong thời gian từ 2011-2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới

Luận văn đã chỉ ra được kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc
rất lớn vào vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ
tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
Các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá của huyện Giao Thủy có thể
nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của huyện
Giao Thủy đạt kết quả tốt hơn.

3


Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo
cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về
công tác đấu giá trên địa bàn huyện đồng bằng châu thổ sông Hồng.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Những khái niệm liên quan
2.1.1.1. Giá đất
Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tnh trên một đơn vị diện tch đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được
hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành
định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực
hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc
giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp.
Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được
phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động
của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng
tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua)
tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định.
Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tnh và thấp trong khi đó
giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất
thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử
dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận
với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng
trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải
quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử
dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá
5


này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh…
giữa các chủ sử dụng

6

đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện
chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ
sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai
(hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa
người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các
mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
2.1.1.2. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng
đất
Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tềm tàng đặt giá cho hàng
hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị
trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của
cung và cầu.
Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức
bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn
mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm
là người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự
về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá
cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu
và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá
hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh,2010).
Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công
khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do
người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá
cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả;
người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử
dụng đất mang bán đấu giá. Quyết định số 137-QĐ/UB ngày 9/9/2005 của UBND
Thành phố Hà Nội về việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất có ghi:
“Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai
lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc mọi thành phần

kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo về kỹ thuật của dự án để
giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây
dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành
phố Hà Nội”.
2.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản
7