Luận văn thạc sĩ kế toán doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản tại HUD

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
-------------------------

PHẠM KIỀU THỦY

KẾ TOÁN DOANH THU HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
NHÀ VÀ ĐÔ THỊ (HUD)

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Hà Nội, Năm 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI
-------------------------

PHẠM KIỀU THỦY

KẾ TOÁN DOANH THU HOẠT ĐỘNG
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN
NHÀ VÀ ĐÔ THỊ (HUD)
Chuyên ngành : Kế toán
Mã số

: 60340301

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học:

TS. ĐẶNG VĂN LƯƠNG

Hà Nội, Năm 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài luận văn thạc sĩ “Kế toán doanh thu hoạt động bất
động sản tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) ” học viên xin
gửi lời cảm ơn tới:
Các thầy giáo, cô giáo trường đại học Thương mại Hà Nội đã tận tình giảng dạy
và giúp đỡ học viên trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường.
Học viên xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến Tiến sĩ - Đặng Văn Lương, người
đã tận tình hướng dẫn và chỉ bảo học viên trong suốt quá trình thực hiện và hoàn thành
luận văn. Học viên cũng gửi lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo, cán bộ nhân viên Tổng
công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) đã tạo điều kiện, cung cấp các tài liệu
liên quan đến nội dung đề tài.
Mặc dù đã có sự cố gắng, nhưng với thời gian và trình độ và kinh nghiệm còn
hạn chế, luận văn không tránh khỏi những thiếu sót. Học viên rất mong nhận được sự
góp ý chân thành của các thầy, cô để bổ sung, hoàn thiện trong quá trình nghiên cứu
tiếp vấn đề này.
Xin chân thành cảm ơn !

Học viên

Phạm Kiều Thủy


ii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN..............................................................................................................
MỤC LỤC...................................................................................................................
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................iv
DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC ĐÍNH KÈM..............................................................
MỤC LỤC.....................................................................................................................................................................II
DANH MỤC SƠ ĐỒ...................................................................................................................................................VI
PHẦN MỞ ĐẦU............................................................................................................................................................7
CHƯƠNG 1..................................................................................................................................................................14
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN DOANH THU KẾ TOÁN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG DOANH NGHIỆP.......................................................................................................14
1.1. ĐẶC ĐIỂM HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN KẾ TOÁN
14
1.2.2. Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp theo quy định của chế độ kế toán Việt Nam.........................21

DOANH THU

CHƯƠNG 2..................................................................................................................................................................28
THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG
CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ........................................................................................28
2.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ
28
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển.........................................................................................................28
2.1.2. Đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị............30
2.1.3. Đặc điểm về tổ chức quản lý của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị ................................46

2.1.4. Đặc điểm tổ chức công tác kế toán.....................................................................................................48
2.2. THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ .
62
2.2.1. Chứng từ kế toán.................................................................................................................................62
2.2.2. Tài khoản kế toán................................................................................................................................64
2.2.3. Sổ kế toán............................................................................................................................................66
2.2.4. Trình bày báo cáo tài chính.................................................................................................................67
2.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ .
70
2.3.1. Những ưu điểm....................................................................................................................................70
2.3.2. Những tồn tại.......................................................................................................................................72
CHƯƠNG 3..................................................................................................................................................................74
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH THU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ..............................................................................................................................74
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ...............................................................................................................................................74
3.1. YÊU CẦU, NGUYÊN TẮC HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH THU TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ
VÀ ĐÔ THỊ
74
3.2. CÁC ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH THU TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ
75
3.2.1. Các đề xuất hoàn thiện kế toán Doanh thu trên phương diện kế toán tài chính.................................75
3.3.2. Các đề xuất hoàn thiện kế toán Doanh thu trên phương diện kế toán quản trị.................................78
3.3. ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN GIẢI PHÁP
81
3.3.1. Điều kiện từ phía nhà nước và các cơ quan chức năng......................................................................81
3.3.2. Điều kiện từ Tổng công ty...................................................................................................................83
........................................................................................................................................................................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................................................................86

iii


iv

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT

TỪ VIẾT TẮT

Ý NGHĨA

1
2
3
4
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18

19

BCTC
BHXH
BHYT
CP
DN
DT
DV
GTGT
KHTC
KD
KPCĐ
NT
PVN
SXKD
TK
TNDN
TSCĐ
VNĐ

20

HUD

Báo cáo tài chính
Bảo hiểm xã hội
Bảo hiểm y tế
Chi phí
Doanh nghiệp

Doanh thu
Dịch vụ
Giá trị gia tăng
Kế hoạch tài chính
Kinh doanh
Kinh phí công đoàn
Ngày tháng
Tập đoàn Dầu khí Việt Nam
Sản xuất kinh doanh
Tài khoản
Thu nhập doanh nghiệp
Tài sản cố định
Việt Nam đồng
Tổng công ty đầu tư phát triển nhà
và đô thị


v

DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC ĐÍNH KÈM
ST
T

NỘI DUNG PHỤ LỤC

SỐ HIỆU

1

Phiếu điều tra

Phụ lục số 01

2

Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra
Sơ đồ kế toán Giá vốn hàng bán theo phương pháp kê khai
thường xuyên
Sơ đồ kế toán Giá vốn hàng bán theo phương pháp kiểm kê
định kỳ
Sơ đồ kế toán DT bán hàng và cung cấp DV theo thông tư
200/2014/TT-BTC
Sơ đồ kế toán DT hoạt động tài chính theo thông tư
200/2014/TT-BTC

Phụ lục số 01

3
4
5
6

Phụ lục số 02
Phụ lục số 03
Phụ lục số 04
Phụ lục số 05

7

Báo cáo kết quả hoạt động KD 6 tháng đầu năm 2018 của Tổng

công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

Phụ lục số 06

8
9
10
11
12
13
14

Bảng tổng hợp doanh thu
Hợp đồng cung cấp dịch vụ
Biên bản nghiệm thu hoàn thành DV
Biên bản thanh lý hợp đồng
Phiếu thu
Hóa đơn
Sổ chi tiết tài khoản 5111 (DT bán hàng và DV)

Phụ lục số 07
Phụ lục số 08
Phụ lục số 09
Phụ lục số 10
Phụ lục số 11
Phụ lục số 12
Phụ lục số 13


vi

DANH MỤC SƠ ĐỒ
MỤC LỤC.....................................................................................................................................................................II
DANH MỤC SƠ ĐỒ...................................................................................................................................................VI
PHẦN MỞ ĐẦU............................................................................................................................................................7
CHƯƠNG 1..................................................................................................................................................................14
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN DOANH THU KẾ TOÁN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN TRONG DOANH NGHIỆP.......................................................................................................14
1.1. ĐẶC ĐIỂM HOẠT ĐỘNG CỦA DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ẢNH HƯỞNG ĐẾN KẾ TOÁN
14
1.2.2. Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp theo quy định của chế độ kế toán Việt Nam.........................21

DOANH THU

CHƯƠNG 2..................................................................................................................................................................28
THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG
CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ........................................................................................28
2.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ
28
2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển.........................................................................................................28
2.1.2. Đặc điểm hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị............30
2.1.3. Đặc điểm về tổ chức quản lý của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị ................................46
2.1.4. Đặc điểm tổ chức công tác kế toán.....................................................................................................48
2.2. THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ .
62
2.2.1. Chứng từ kế toán.................................................................................................................................62
2.2.2. Tài khoản kế toán................................................................................................................................64
2.2.3. Sổ kế toán............................................................................................................................................66
2.2.4. Trình bày báo cáo tài chính.................................................................................................................67

2.3. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG KẾ TOÁN DOANH THU TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ .
70
2.3.1. Những ưu điểm....................................................................................................................................70
2.3.2. Những tồn tại.......................................................................................................................................72
CHƯƠNG 3..................................................................................................................................................................74
GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH THU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ..............................................................................................................................74
PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ...............................................................................................................................................74
3.1. YÊU CẦU, NGUYÊN TẮC HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH THU TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ
VÀ ĐÔ THỊ
74
3.2. CÁC ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN KẾ TOÁN DOANH THU TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ
75
3.2.1. Các đề xuất hoàn thiện kế toán Doanh thu trên phương diện kế toán tài chính.................................75
3.3.2. Các đề xuất hoàn thiện kế toán Doanh thu trên phương diện kế toán quản trị.................................78
3.3. ĐIỀU KIỆN THỰC HIỆN GIẢI PHÁP
81
3.3.1. Điều kiện từ phía nhà nước và các cơ quan chức năng......................................................................81
3.3.2. Điều kiện từ Tổng công ty...................................................................................................................83
........................................................................................................................................................................................85
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................................................................86


7

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu.
Tháng 11/2006, Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của tổ chức thương
mại thế giới (WTO). Tham gia vào nền kinh tế toàn cầu, Việt Nam đang phải đối mặt với
thách thức to lớn. Đó là sức ép cạnh tranh với các quốc gia trong khu vực và trên thế giới.

Việt Nam đang gia nhập vào sân chơi chung, nơi mà sự cạnh tranh công bằng là luật chơi.
Vì vậy, làm thế nào để nâng cao khả năng cạnh tranh là nhiệm vụ mang tính cấp bách và
sống còn của doanh nghiệp. Một trong những nhân tố để nâng cao tính cạnh tranh và
quyết định sự thành công của các doanh nghiệp chính là thông tin kế toán được cung cấp
phải trung thực, hợp lý, minh bạch để người sử dụng thông tin kế toán có thể đưa ra
những quyết định đúng đắn.
Chính vì vậy, Việt Nam đã ban hành bốn chuẩn mực kế toán đầu tiên, bắt đầu cho
một chuỗi các chuẩn mực kế toán khác. Khi soạn thảo các chuẩn mực này, quan điểm
chung của Việt Nam là xây dựng trên cơ sở có chọn lọc những tinh hoa về kế toán của các
nước và lấy chuẩn mực kế toán quốc tế làm nền tảng. Quy trình soạn thảo các chuẩn mực
dựa trên mức độ ưu tiên về tính trọng yếu và tính thanh khoản của các khoản mục trên
báo cáo tài chính. Đó là lý do mà chuẩn mực kế toán doanh thu và thu nhập khác được
ban hành trong đợt đầu tiên. So với các quy định trước khi ban hành chuẩn mực, các quy
định trong chuẩn mực này đã có những bước tiến đáng kể. Thế nhưng, các chuẩn mực kế
toán Việt Nam đã không được sửa đổi, bổ sung từ khi được ban hành đến nay dù nền kinh
tế, môi trường đầu tư đã có những thay đổi rõ rệt. Đặc biệt là chuẩn mực kế toán về doanh
thu, chuẩn mực kế toán về hợp đồng xây dựng và chuẩn mực bất động sản đầu tư. Điều
này đã làm cho một số nội dung trong chuẩn mực và trên thông tư hướng dẫn bộc lộ
những bất cập trong việc vận dụng vào thực tế. Đây là vấn đề rất cần thiết để hoàn thiện
công tác kế toán và giúp cho các doanh nghiệp trong tất cả các lĩnh vực khác nhau đều có
thể áp dụng. Chính vì vậy, việc đề ra những định hướng và giải pháp hoàn thiện kế toán
doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản là vấn đề cấp bách hiện
nay, Tôi chọn đề tài: “Kế toán doanh thu hoạt động bất động sản tại Tổng công ty
đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD)” làm đề tài luận văn của mình.


8

2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài.
Trong những năm gần đây đã có nhiều công trình NCKH và các bài viết của các tác

giả nghiên cứu về Kế toán doanh thu, chi phí và KQKD, các nghiên cứu đó đã đưa ra các
giải pháp nhằm hướng tới mục tiêu kiểm soát tốt doanh thu, chi phí và KQKD trong các
doanh nghiệp như sau:
Thuộc lĩnh vực bảo hiểm, có tác giả Đỗ Thị Hương Lan năm (2009) với Luận văn
Thạc sĩ kinh tế “Hoàn thiện kế toán doanh thu, chi phí và xác định kế toán doanh thu, chi
phí, kết quả hoạt động kinh doanh bảo hiểm gốc tại tổng công ty bảo hiểm Bảo Việt ”.
Luận văn này của Tác giả đã hệ thống hóa lí luận về kế toán doanh thu, chi phí và xác
định kết quả kinh doanh ở loại hình kinh doanh khá đặc biệt, lĩnh vực bảo hiểm. Khi nhắc
đến khái niệm về DT, tác giả đã đề cập đến rất nhiều các quan điểm khác nhau của Việt
Nam và của một số nước trên thế giới, qua đó tác giả đã rút ra được nội dung chung về
DT.
Bên cạnh những ưu điểm nêu trên, thì đề tài nghiên cứu còn một số điểm tồn tại
như sau:
Khi nhắc đến doanh thu, tác giả chưa đưa ra được ý kiến rằng liệu DT được xác
định theo quan điểm nào sẽ tạo thuận lợi nhất cho các DN mà tác giả đang nghiên cứu.
Đồng thời, do loại hình kinh doanh bảo hiểm gốc có sự khác biệt với các loại hình doanh
nghiệp thông thường, điều này tạo khó khăn gì trong việc kế toán DT,CP và xác định kết
quả.Việc nghiên cứu chưa được chi tiết đầy đủ và hệ thống.
Thuộc lịch vực dịch vụ du lịch, đã có TS. Hà Thúy Vân (2011) đã nghiên cứu luận
án “Hoàn thiện kế toán CP, DT, KQHĐKD du lịch tour tại các DN du lịch trên địa bàn
Hà Nội” với nghiên cứu này TS. Hà Thị Thúy Vân đã làm rõ được cơ sở lý luận của công
tác kế toán CP, DT, KQHĐKD trong lĩnh vực hoạt động du lịch tour. Tác giả đã phản ánh
được thực trạng công tác kế toán CP, DT, KQHĐKD du lịch tuor trên địa bàn Hà Nội và
đưa ra một số giải pháp trên cả 2 phương diện kế toán quản trị và phương diện kế toán tài.
Tuy nhiên, với luận án này, tác giả mới chỉ nghiên cứu công tác kế toán CP, DT,
KQHĐKD trong các DN KD du lịch tour trong phạm vi hẹp với nhiều đặc thù, với nhiều
điều kiện thuận lợi (thuộc địa bàn thành phố Hà Nội). Việc áp dụng kết quả nghiên cứu
này cho các DN KD du lịch tour ở các địa phương khác trong cả nước cần phải được

9

nghiên cứu, điều chỉnh mới phù hợp và vận dụng được;
Thuộc lĩnh vực dịch vụ khách sạn, có TS. Văn Thị Thái Thu (2008) trong luận án
“Hoàn thiện tổ chức kế toán quản trị CP, DT, KQKD trong các DN KD khách sạn ở Việt
Nam” đã nghiên cứu về tổ chức kế toán quản trị CP, DT, KQKD trong các DN KD khách
sạn ở Việt Nam, theo tác giả tổ chức kế toán quản trị CP, DT, KQKD hiện nay chưa được
coi trọng trong các DN KD khách sạn, trên cơ sở nghiên cứu về thực trạng công tác kế
toán quản trị CP của các DN KD khách sạn tác giả đã đưa ra giải pháp hoàn thiện tổ chức
công tác kế toán quản trị CP, DT, KQKD cho các DN KD khách sạn ở Việt Nam. Trong
đề tài tác giả đề cập chủ yếu về phương diện tổ chức công tác kế toán quản trị CP, DT,
KQKD mà không đi sâu về mặt kế toán tài chính;
Trong các DN thuộc lĩnh vực sản xuất có tác giả Nghiêm Thị Thắm (2014) với luận
án “Hoàn thiện tổ chức kế toán CP, DT, KQKD trong các DNSX gốm sứ xây dựng” đã
nghiên cứu thực tiễn tổ chức kế toán CP, DT, KQKD trong các DNSX gốm sứ xây dựng.
Tác giả đã cho rằng công tác tổ chức kế toán kế toán CP, DT, KQKD cùng là một trong
các yếu tố đảm bảo sự thành công cho các quyết định KD của DN. Trên cơ sở nghiên cứu
thực tiễn, tác giả cũng đã đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác tổ chức kế
toán CP, DT, KQKD cho các DNSX gốm sứ xây dựng. Với nội dung này, đề tài đã nghiên
cứu trên một phạm vi rất rộng nhưng án mới chỉ dừng lại nghiên cứu chung các vấn đề
liên quan đến tổ chức kế toán CP, DT, KQKD của các DN trong ngành gốm sứ xây dựng,
một số vấn đề mới chỉ được tác giả đề cập đến mà chưa có những nghiên cứu cụ thể.
Sau khi tham khảo các công trình nghiên cứu đã được công bố trong thời gian qua
tác giả nhận thấy các công trình nghiên cứu kế toán DT được thực hiện trên cả phương
diện KTTC và KTQT, các kết quả nghiên cứu rất thiết thực. Các công trình nghiên cứu đó
có rất nhiều ưu điểm, tuy nhiên vẫn có những nhược điểm còn tồn tại và chưa có công
trình nghiên cứu đến hoạt động kế toán doanh thu tại doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản. Vì vậy, đề tài tác giả nghiên cứu cố gắng phát huy những ưu điểm và khắc phục
những nhược điểm đã nhận biết được từ các đề tài trước đó. Mặt khác, xét về mảng kế
toán DT về lĩnh vực hoạt động doanh thu bất động sản- tại Tổng công ty đầu tư phát triển

nhà và đô thị là đề tài chưa có tác giả nào tiến hành nghiên cứu.
3. Mục tiêu nghiên cứu.


10

Mục đích chính của đề tài là:
Nghiên cứu cơ sở lý luận cơ bản, các quan điểm khác nhau về doanh thu, thời điểm
ghi nhận và phương pháp xác định doanh thu và thu nhập khác theo chuẩn mực kế toán
Việt Nam.
Tìm hiểu thực trạng về kế toán doanh thu trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh
bất động sản tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị trên cơ sở phân tích những ưu
điểm và những tồn tại liên quan đến những quan điểm trong chuẩn mực kế toán, thông tư
hướng dẫn. Đề xuất các định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện kế toán doanh thu trong
lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đầu tư.
4. Phương pháp nghiên cứu.
4.1. Phương pháp thu thập dữ liệu.
- Điều tra định tính: Tiến hành các kỹ thuật quan sát trực tiếp thông qua các phiếu
điều tra và thực hiện phỏng vấn bằng hệ thống bộ câu hỏi. Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định nguồn thông tin thu thập đối tượng điều tra, phỏng vấn.
Nguồn thu thập thông tin: là các thông tin có liên quan đến công tác kế toán và
vấn đề nghiên cứu trong công tác hạch toán kế toán DT trong đơn vị tiến hành khảo sát.
Đối tượng phỏng vấn đề cập ở trên là các cán bộ kế toán và các bộ phận có liên
quan tại đơn vị tiến hành khảo sát.
Bước 2: Thiết lập câu hỏi điều tra, phỏng vấn là những câu hỏi liên quan đến vấn
đề cần nghiên cứu tìm hiểu.
Bước 3: Tiến hành điều tra, phỏng vấn đối với các cán bộ kế toán tại đơn vị tiến
hành khảo sát. Các câu hỏi điều tra, phỏng vấn được sử dụng trong quá trình thu thập
thông tin.
Từ các bước trên học viên đã xây dựng phiếu khảo sát bảng câu hỏi và đã tiến hành

điều tra, phỏng vấn những người phụ trách và trực tiếp làm kế toán tại Tổng công ty đầu
tư phát triển nhà và đô thị để thu thập thông tin liên quan đến kế toán DT, các công ty con
thuộc tổng công ty. Quá trình điều tra được tiến hành trong vòng 1 tháng với 50 bảng câu
hỏi điều tra phát cho 32 đơn vị. Kết quả điều tra thu được 36 bảng câu hỏi đã trả lời với
tỷ lệ phản hồi là 72%. Phiếu điều tra được phát tới các nhân viên trong phòng kế toán của
Tổng công ty và các công ty con: Kế toán thuế, Kế toán DT và một số nhân viên ngoài


11

phòng kế toán (phụ lục số:01). Bên cạnh việc phát phiếu điều tra, học viên còn gặp gỡ,
tiếp xúc, phỏng vấn ban lãnh đạo Tổng công ty: Phó giám đốc phụ trách nội chính, Kế
toán trưởng kiêm Trưởng Ban, Phó Ban, Kế toán tổng hợp, trưởng các bộ phận khác có
liên quan.
- Điều tra định lượng: Nghiên cứu tiến trình thu thập số liệu cho các mục tiêu
nghiên cứu liên quan đến tình hình KD và hệ thống Báo cáo tài chính.
Học viên đã tiến hành thu thập số liệu tại trụ sở chính tại Tổng công ty đầu tư phát
triển nhà và đô thị , trên cơ sở số liệu thu thập được, học viên đã lựa chọn những số liệu cần
thiết từ đó khái quát vấn đề nghiên cứu và thu được kết quả được thể hiện tại: Bảng tổng hợp
kết quả điều tra (phụ lục số:01) từ các thông tin thu thập đó sẽ được sử dụng làm tài liệu để
thực hiện luận văn này.
4.2. Phương pháp phân tích dữ liệu.
- Số liệu định tính lấy từ quan sát trực tiếp, phỏng vấn sâu, phân tích và trích
dẫn theo chủ đề phục vụ cho việc phân tích theo các mục tiêu nghiên cứu khác nhau.
- Số liệu định lượng lấy từ nguồn dữ liệu thứ cấp, tổng hợp bằng chương trình
Excel phục vụ phân tích theo các mục tiêu nghiên cứu.
+ Phương pháp phân tích dữ liệu.
- Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu: Đây là phương pháp biến các con số trở
nên có tâm hồn bằng việc sử dụng các công cụ tính toán trên phần mềm qua đó phản ánh
được bản chất của sự vật hiện tượng cần nghiên cứu. Dựa trên các số liệu thu thập được

bằng các phương pháp kể trên tiến hành tổng hợp phân tích DT tại đơn vị khảo sát nhằm
mục đích nhận thức và đánh giá chính xác, toàn diện, khách quan tình hình quản lý DT
tác động đến hiệu quả hoạt động của hoạt động sản xuất của đơn vị.
Qua việc tổng hợp và phân tích dữ liệu thu thập được có thể đánh giá được công tác
kế toán DT có hợp lý không? Phù hợp các nguyên tắc quản lý kinh tế tài chính hay
không? Phù hợp đặc điểm tổ chức hoạt động của mỗi DN và có mang lại hiệu quả cho DN
hay không? Từ đó tìm ra được các tồn tại bất hợp lý trong công tác kế toán DT và tìm ra
các biện pháp để hoàn thiện kế toán DT ở đơn vị.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu lí luận và thực trạng kế toán


12

doanh thu hoạt động bất động sản tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị
(HUD).
Phạm vi nghiên cứu:
+ Về thời gian: Đề tài tập trung nghiên cứu các giao dịch phát sinh chủ yếu trong
năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2018.
+ Về không gian: Đề tài nghiên cứu kế toán doanh thu hoạt động bất động sản
tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD);
+ Về mặt nội dung: Đề tài nghiên cứu lý luận và thực trạng kế toán doanh thu
hoạt động kinh doanh bất động sản tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị
(HUD) trên phương diện kế toán tài chính kết luận và đề xuất nhằm hoàn thiện kế toán
DT, mô hình tổ chức liên quan đến kế toán DT của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và
đô thị .
6. Các câu hỏi đặt ra trong nghiên cứu:
Thời điểm ghi nhận DT, xác định DT trong chuẩn mực và kế toán DT theo quy
định của chế độ kế toán DN hiện hành như thế nào?
- Thực trạng kế toán doanh thu hoạt động bất động sản tại Tổng công ty đầu tư

phát triển nhà và đô thị (HUD) hiện nay như thế nào?
- Kế toán DT tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị có tuân thủ những
quy định trong Chuẩn mực kế toán, chế độ kế toán Việt Nam hay không? Có những tồn
tại nào trong kế toán DT tại DN và những tồn tại đó cần được hoàn thiện như thế nào?
- Để các đề xuất hoàn thiện có thể ứng dụng vào thực tiễn trong kế toán DT tại
Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị thì cần có những kiến nghị gì về phía Nhà
nước và phía Tổng công ty?
7. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài:
Mặc dù còn nhiều hạn chế trong quá trình nghiên cứu, tuy nhiên luận văn cũng có
những ý nghĩa quan trọng nhất định cả về khoa học và thực tiễn.
- Về ý nghĩa khoa học: Đề tài hệ thống hóa những vấn đề lý luận về kế toán DT
trên phương diện Kế toán Tài chính làm cơ sở cho việc nghiên cứu thực tiễn áp dụng và
đề xuất hoàn thiện những điểm chưa phù hợp về Kế toán DT, đề xuất bổ sung các giải
pháp nhằm hoàn thiện hơn Kế toán DT tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị .


13

- Về ý nghĩa thực tiễn : Đề tài nghiên cứu khảo sát thực tế về Kế toán DT tại Tổng
công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị , phân tích đánh giá những ưu điểm và tồn tại, tìm
ra nguyên nhân của những tồn tại Kế toán DT tại DN từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm
hoàn thiện kế toán DT của Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị .
8. Kết cấu luận văn:
Luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương:
Chương 1. Một số vấn đề lý luận về kế toán doanh thu hoạt động kinh doanh bất động
sản.
chương 2. Thực trạng kế toán doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản tại Tổng
công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị
Chương 3. Giải pháp hoàn thiện kế toán doanh thu hoạt động kinh doanh bất động sản tại
Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

14

CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KẾ TOÁN DOANH THU KẾ TOÁN HOẠT
ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRONG DOANH NGHIỆP
1.1. Đặc điểm hoạt động của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến
kế toán doanh thu
1.1.1. Đặc điểm hoạt động kinh doanh bất động sản
Đầu tư bất động sản là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng tài sản là bất động sản,
dùng để mua bán, khai thác và cho thuê, tiến hành dịch vụ bất động sản. Hoạt động đầu
bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng các lợi ích của xã hội. Phương tiện đầu
tư kinh doanh bất động sản là vốn bằng tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh, công
nghệ, dịch vụ. Thời gian đầu tư bất động sản tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc
hoạt động dự án.
Do đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư có các đặc điểm sau:
-

Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: do đặc điểm của bất động sản là có giá trị lớn, vì vậy nhà
đầu tư cần phải phân bổ, chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao nhất

-

Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt thành quả
phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Trong thời gian đầu tư đó có nhiều
biến động, vì vậy nhà đầu tư phải có những dự đoán các biến động có thể xảy ra.
Ví dụ: về thị trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ, sức mua,
thời tiết, khí hậu…

-

Thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn và huy động
vốn hợp lý, có hiệu quả.
Những thành quả đầu tư Bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử dụng lâu dài, đời

sống kinh tế của dự án thường dài.Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng của các
công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công công trình…
Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vị trí cố định,
gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất định. Vì vậy các hoạt
động đầu tư Bất động sản phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường ảnh
hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt động đầu tư.
Bất kỳ một hoạt động đầu tư được đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao


15

cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn. Nhà đầu
tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư như lập dự án đầu tư.
1.1.2. Yêu cầu quản lý doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Do đặc điểm của sản phẩm xây lắp mang tính chất đơn lẻ nên việc tập hợp chi phí
sản xuất, tính giá thành, xác định kết quả thi công xây lắp cũng được tính cho từng sản
phẩm xây lắp riêng biệt. Việc ghi nhận doanh thu cũng được thực hiện tương tự, doanh
thu cũng được ghi nhận cho từng sản phẩm riêng biệt và việc ghi nhận doanh thu và chi
phí phải theo nguyên tắc phù hợp.
Sản phẩm xây lắp có giá trị lớn, là một hoạt động liên tục, thời gian thi công tương
đối dài với những công đoạn, thủ tục theo nguyên tắc luật định hoặc có sự thỏa thuận
trong hợp đồng được ký kết giữa chủ đầu tư với bên thi công. Với đặc điểm đó, việc xác
định chính xác thời điểm và giá trị ghi nhận doanh thu có ý nghĩa quan trọng để doanh
nghiệp xây dựng xác định chính xác kết quả hoạt động kinh doanh. Do đó, doanh nghiệp

có thể ghi nhận doanh thu theo thực tế phần công việc hoàn thành theo ba phương pháp
xác định phần công việc hoàn thành hoặc ghi nhận doanh thu theo hợp đồng, khi đó
doanh nghiệp căn cứ vào các điều khoản của hợp đồng để ghi nhận doanh thu.
Đối với dự án xây dựng bất động sản, nhà thầu phải căn cứ trên hợp đồng đã thỏa
thuận với chủ đầu tư để xác định doanh thu cho từng lần thực hiện như xây dựng cơ sở hạ
tầng, tiến độ thực hiện dự án. Nếu doanh nghiệp tự xây dựng bất động sản để bán trong kỳ
hoạt động kinh doanh thông thường thì việc ghi nhận doanh thu và chi phí liên quan đến
bất động sản theo chuẩn mực 05 “Bất động sản đầu tư”và chế độ kế toán doanh nghiệp
hiện hành. Khi doanh nghiệp cho thuê bất động sản đầu tư theo hợp đồng thuê hoạt động,
doanh thu được ghi nhận qua nhiều kỳ kế toán là số tiền nhận trước của nhiều năm chia
cho số năm nhận tiền trước.
1.2. Nội dung kế toán doanh thu trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1.2.1. Kế toán doanh thu theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS)
Một trong những bước tiến vượt bậc của kế toán Việt Nam là Bộ tài chính ban hành một
loạt 26 chuẩn mực kế toán trong bốn năm từ năm 2001 đến cuối năm 2005. Tinh thần của
Bộ tài chính khi xây dựng các chuẩn mực là cần vận dụng những thành tựu kế toán trên
cơ sở có chọn lọc kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới và phù hợp với đặc điểm


16

kinh tế Việt Nam. Chính vì vậy, các chuẩn mực kế toán Việt Nam đã ban hành rất gần với
thông lệ quốc tế. Chuẩn mực kế toán doanh thu là một trong bốn chuẩn mực được ban
hành trong đợt một. Điều đó chứng tỏ tầm quan trọng của khoản mục doanh thu trong
việc hạch toán và cung cấp thông tin. Do tính phức tạp của doanh thu và thu nhập khác,
chuẩn mực kế toán Việt Nam đã thiết lập các chuẩn mực khác nhau để giải quyết. Liên
quan đến doanh thu có chuẩn mực số 14 “Doanh thu và thu nhập khác”, chuẩn mực 15
“Hợp đồng xây dựng”, chuẩn mực số 05 “Bất động sản đầu tư”.
1.2.1.1. Chuẩn mực kế toán doanh thu và thu nhập khác (VAS14)
Theo chuẩn mực VAS 14 định nghĩa: “Doanh thu là tổng giá trị các lợi ích kinh tế

doanh nghiệp thu được trong kỳ kế toán, phát sinh từ các hoạt động sản xuất kinh doanh
thông thường của doanh nghiệp góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu.
Thu nhập khác là khoản thu góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu từ hoạt động ngoài
các hoạt động tạo ra doanh thu”.
Thời điểm ghi nhận doanh thu và phương pháp xác định doanh thu về cơ bản, chuẩn
mực kế toán Việt Nam được xây dựng trên cơ sở, nền tảng của chuẩn mực kế toán quốc
tế, do đó điều kiện ghi nhận doanh thu và phương pháp xác định doanh thu là tương tự với
chuẩn mực kế toán quốc tế về doanh thu (IAS18). Doanh thu bán hàng được ghi nhận khi
đồng thời thỏa mãn tất cả năm điều kiện sau:
-Doanh nghiệp đã chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu
sản phẩm hoặc hàng hóa cho người mua;
-Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý hàng hóa như người sở hữu hàng
hóa hoặc quyền kiểm soát hàng hóa;
-Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
-Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán hàng;
-Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán hàng.
Chuẩn mực kế toán Việt Nam về doanh thu và thu nhập khác đã không đưa ra các
hướng dẫn về phương pháp xác định doanh thu cho từng trường hợp cụ thể mà được trình
bày trong thông tư hướng dẫn. Chuẩn mực chỉ đơn thuần đưa ra các điều kiện ghi nhận
doanh thu. Doanh thu của các giao dịch về cung cấp dịch vụ được ghi khi thõa mãn tất cả
bốn điều kiện sau:


17

-

Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

-

Có khả năng thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch cung cấp dịch vụ đó;

-

Xác định được phần công việc đã hoàn thành vào ngày lập bảng cân đối kế toán;

-

Xác định được chi phí phát sinh cho giao dịch và chi phí để hoàn thành giao dịch
Phương pháp xác định doanh thu

- Trường hợp giao dịch về cung cấp dịch vụ thực hiện trong nhiều kỳ kế toán thì
việc xác định doanh thu của dịch vụ trong từng kỳ thường được thực hiện theo
phương pháp tỷ lệ hoàn thành, theo đó doanh thu được ghi nhận trong kỳ kế toán
được xác định theo tỷ lệ phần công việc đã hoàn thành.
- Phần công việc đã hoàn thành được xác định theo một trong ba phương pháp sau
tùy thuộc vào bản chất của dịch vụ:Đánh giá phần công việc đã hoàn thành; So sánh
tỷ lệ (%) giữa khối lượng công việc đã hoàn thành với tổng khối lượng công việc
phải hoàn thành; Tỷ lệ (%) chi phí đã phát sinh so với tổng chi phí ước tính để hoàn
thành toàn bộ giao dịch cung cấp dịch vụ.
Khi kết quả của một giao dịch về cung cấp dịch vụ không thể xác định được chắc
chắn thì doanh thu được ghi nhận tương ứng với chi phí đã ghi nhận và có thể thu hồi.
-

Doanh thu từ tiền lãi, tiền bản quyền, cổ tức và lợi nhuận được chia

-

Doanh thu phát sinh từ tiền lãi, tiền bản quyền, cổ tức và lợi nhuận được chia

của doanh Nghiệp được ghi nhận tương tự như IAS18.

-

Thu nhập khác

Thu nhập khác quy định trong chuẩn mực này bao gồm các khoản thu từ các hoạt
động xảy ra không thường xuyên, ngoài các hoạt động tạo ra doanh thu gồm: thu về thanh
lý TSCĐ, nhượng bán TSCĐ; Thu tiền phạt khách hàng do vi phạm hợp đồng; Thu tiền
bảo hiểm được bồi thường;….
Trình bày trên báo cáo tài chính
Trong báo cáo tài chính, doanh nghiệp phải trình bày
-

Chính sách kế toán được áp dụng trong việc ghi nhận doanh thu bao gồm ba
phương pháp xác định phần công việc đã hoàn thành của các giao dịch về cung
cấp dịch vụ


18

-

Doanh thu của từng loại giao dịch và sự kiện

-

Doanh thu từ việc trao đổi hàng hóa hoặc dịch vụ theo từng loại hoạt động trên

- Thu nhập khác, trong đó trình bày cụ thể các khoản thu nhập bất thường

1.2.1.2. Chuẩn mực kế toán bất động sản đầu tư (VAS 5)
a. Định nghĩa, điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư
Bất động sản đầu tư là bất động sản, gồm: quyền sử dụng đất, nhà, hoặc một phần
của nhà hoặc cả nhà và đất, cơ sở hạ tầng do người chủ sở hữu hoặc người đi thuê tài sản
theo hợp đồng thuê tài chính nắm giữ nhằm mục đích thu lợi từ việc cho thuê hoặc chờ
tăng giá mà không phải để:
-Sử dụng trong sản xuất, cung cấp hàng hóa, dịch vụ hoặc sử dụng cho các mục
đích quản lý; hoặc
-Bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường.
b. Điều kiện ghi nhận bất động sản đầu tư
Một bất động sản đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thỏa mãn đồng thời hai
điều kiện sau:
-

Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai; và

-

Nguyên giá của bất động sản đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy

-

Ghi nhận doanh thu kinh doanh bất động sản đầu tư

Tương tự với chuẩn mực kế toán quốc tế về bất động sản đầu tư (IAS40), trước khi
chuẩn mực bất động sản đầu tư ra đời, chế độ kế toán Việt Nam quy định: kinh doanh bất
động sản là hoạt động tài chính. Khi chuẩn mực kế toán VAS05 ra đời đã xem hoạt động
kinh doanh bất động sản đầu tư là hoạt động kinh doanh chính của doanh nghiệp và ghi
nhận doanh thu theo chuẩn mực VAS14.
c. Xác định giá trị ban đầu, chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu

Chuẩn mực kế toán Việt Nam về bất động sản đầu tư chỉ áp dụng mô hình giá gốc,
không áp dụng mô hình giá trị hợp lý. Một bất động sản đầu tư phải được xác định giá trị
ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá của bất động sản đầu tư bao gồm cả các chi phí giao
dịch liên quan trực tiếp ban đầu.
Chi phí liên quan đến bất động sản đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải được
ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có khả năng chắc


19

chắn làm cho bất động sản đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai nhiều hơn mức hoạt
động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá bất động sản đầu tư. Sau ghi
nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ bất động sản đầu tư được xác định theo nguyên
giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
Một bất động sản đầu tư không còn được trình bày trong Bảng cân đối kế toán sau
khi đã bán hoặc sau khi bất động sản đầu tư không còn được nắm giữ lâu dài vì xét thấy
không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ việc thanh lý bất động sản đó.
Để xác định thời điểm bán bất động sản đầu tư và ghi nhận doanh thu từ việc bán
bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của Chuẩn mực kế toán số
14 “Doanh thu và thu nhập khác”. Việc bán bất động sản cho thuê tài chính hoặc giao dịch
bán và thuê lại bất động sản đầu tư, doanh nghiệp phải tuân theo các quy định của Chuẩn
mực kế toán số 06 “Thuê tài sản”.
™ Thông tin trình bày trên báo cáo tài chính
Doanh nghiệp cần trình bày trên báo cáo tài chính những nội dung sau:
(a) Phương pháp khấu hao sử dụng;
(b) Thời gian sử dụng hữu ích của bất động sản đầu tư hoặc tỷ lệ khấu hao sử
dụng;
(c) Nguyên giá và khấu hao luỹ kế tại thời điểm đầu kỳ và cuối kỳ;
(d) Tiêu chuẩn cụ thể mà doanh nghiệp áp dụng trong trường hợp gặp khó khăn
khi phân loại bất động sản đầu tư với bất động sản chủ sở hữu sử dụng và với

tài sản giữ để bán trong hoạt động kinh doanh thông thường;
(e) Các chỉ tiêu thu nhập, chi phí liên quan đến cho thuê bất động sản
(f) Lý do và mức độ ảnh hưởng đến thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động
sản đầu tư;
(g) Nghĩa vụ chủ yếu của hợp đồng mua, xây dựng, cải tạo, nâng cấp hoặc bảo
dưỡng, sửa chữa bất động sản đầu tư;
(h) Trình bày những nội dung sau (không yêu cầu thông tin so sánh): Nguyên giá
bất động sản đầu tư tăng thêm, trong đó: Tăng do mua bất động sản và tăng
do vốn hoá những chi phí sau ghi nhận ban đầu, nguyên giá bất động sản đầu
tư tăng do sáp nhập doanh nghiệp, nguyên giá bất động sản đầu tư thanh lý;


20

nguyên giá bất động sản đầu tư chuyển sang bất động sản chủ sở hữu sử dụng
hoặc hàng tồn kho và ngược lại
(i) Giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư tại thời điểm kết thúc niên độ kế toán,
lập báo cáo tài chính. Khi doanh nghiệp không thể xác định được giá trị hợp
lý của bất động sản đầu tư thì doanh nghiệp phải thuyết minh:
-

Danh mục bất động sản đầu tư;

Lý do không xác định được giá trị hợp lý của bất động sản đầu tư
1.2.1.3. Chuẩn mực kế toán VAS 15
™ Định nghĩa
Hợp đồng xây dựng là hợp đồng bằng văn bản về việc xây dựng một tài sản hoặc
tổ hợp các tài sản có liên quan chặt chẽ hay phụ thuộc lẫn nhau về mặt thiết kế, công
nghệ, chức năng hoặc các mục đích sử dụng cơ bản của chúng.
™ Doanh thu hợp đồng xây dựng

Doanh thu của hợp đồng xây dựng bao gồm:

(a) Doanh thu ban đầu được ghi nhận trong hợp đồng; và
(b) Các khoản tăng giảm khi thực hiện hợp đồng, các khoản tiền thưởng và các
khoản thanh toán khác nếu các khoản này có khả năng làm thay đổi doanh
thu, và có thể xác định một cách đáng tin cậy.
™ Chi phí hợp đồng xây dựng

Tương tự IAS 11, chi phí của hợp đồng xây dựng bao gồm:
(a) Chi phí liên quan trực tiếp đến từng hợp đồng
(b) Chi phí chung liên quan đến hoạt động của các hợp đồng và có thể phân bổ
cho từng hợp đồng cụ thể
(c) Các chi phí khác có thể thu laị được từ khách hàng theo các điều khoản của
hợp đồng
™ Ghi nhận doanh thu và chi phí của hợp đồng xây dựng
Doanh thu và chi phí của hợp đồng xây dựng được ghi nhận theo hai trường
hợp sau:
(a) Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo
tiến độ kế hoạch, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được ước tính một cách


21

đáng tin cậy, thì doanh thu và chi phí liên quan đến hợp đồng được ghi nhận tương
ứng với phần công việc đã hoàn thành do nhà thầu tự xác định vào ngày lập báo cáo
tài chính mà không phụ thuộc vào hóa đơn thanh toán theo tiến độ kế hoạch đã lập
hay chưa và số tiền ghi trên hóa đơn là bao nhiêu;
(b) Trường hợp hợp đồng xây dựng quy định nhà thầu được thanh toán theo
giá trị khối lượng thực hiện, khi kết quả thực hiện hợp đồng xây dựng được xác định
một cách đáng tin cậy và được khách hàng xác nhận, thì doanh thu và chi phí liên

quan đến hợp đồng được ghi nhận tương ứng với phần công việc đã hoàn thành được
khách hàng xác nhận trong kỳ được phản ánh trên hóa đơn đã lập.
Doanh nghiệp lựa chọn áp dụng một trong ba (3) phương pháp sau để xác định
phần công việc hoàn thành:
(a) Tỷ lệ phần trăm (%) giữa chi phí đã phát sinh của phần công việc đã hoàn
thành tại một thời điểm so với tổng chi phí dự toán của hợp đồng;
(b) Đánh giá phần công việc đã hoàn thành
Trình bày báo cáo tài chính
(a) Phương pháp ghi nhận doanh thu
(b)

Doanh thu của hợp đồng xây dựng được ghi nhận trong kỳ báo cáo;

(c)

Tổng doanh thu luỹ kế của hợp đồng xây dựng được ghi nhận cho tới thời
điểm báo cáo;

(d)

Số tiền còn phải trả cho khách hàng;

(e)

Số tiền còn phải thu của khách hàng

Đối với nhà thầu được thanh toán theo tiến độ kế hoạch quy định trong hợp đồng
xây dựng (trường hợp quy định tại đoạn 22a) phải báo cáo thêm các chỉ tiêu:
(f)

Phải thu theo tiến độ kế hoạch;

(g)

Phải trả theo tiến độ kế hoạch.

1.2.2. Kế toán doanh thu trong doanh nghiệp theo quy định của chế độ kế toán

Việt

Nam
Về việc ghi nhận doanh thu đối với kinh doanh bất động sản.Theo hướng dẫn tại
điều 78 thông tư 200/2014/TT-BTC áp dụng cho kỳ kế toán 2015 có hướng dẫn về quy
định doanh thu của hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:


22

“1.6.5. Doanh thu bán bất động sản của doanh nghiệp là chủ đầu tư phải thực hiện theo
nguyên tắc:
a) Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các
công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), doanh
nghiệp không được ghi nhận doanh thu bán bất động sản theo Chuẩn mực kế toán Hợp
đồng xây dựng và không được ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách
hàng theo tiến độ. Việc ghi nhận doanh thu bán bất động sản phải đảm bảo thoả mãn đồng
thời 5 điều kiện sau:
- Bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua, doanh nghiệp đã
chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu bất động sản cho người mua;
- Doanh nghiệp không còn nắm giữ quyền quản lý bất động sản như người sở hữu bất
động sản hoặc quyền kiểm soát bất động sản;

- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
- Doanh nghiệp đã thu được hoặc sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán bất động
sản;
- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán bất động sản.
b) Đối với các công trình, hạng mục công trình mà doanh nghiệp là chủ đầu tư (kể cả các
công trình, hạng mục công trình doanh nghiệp vừa là chủ đầu tư, vừa tự thi công), trường
hợp khách hàng có quyền hoàn thiện nội thất của bất động sản và doanh nghiệp thực hiện
việc hoàn thiện nội thất của bất động sản theo đúng thiết kế, mẫu mã, yêu cầu của khách
hàng thì doanh nghiệp được ghi nhận doanh thu khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô
cho khách hàng. Trường hợp này, doanh nghiệp phải có hợp đồng hoàn thiện nội thất bất
động sản riêng với khách hàng, trong đó quy định rõ yêu cầu của khách hàng về thiết kế,
kỹ thuật, mẫu mã, hình thức hoàn thiện nội thất bất động sản và biên bản bàn giao phần
xây thô cho khách hàng.
c) Đối với bất động sản phân lô bán nền, nếu đã chuyển giao nền đất cho khách hàng
(không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay
chưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu tư được ghi nhận doanh thu đối với nền đất
đã bán khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
- Đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua;


23

- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;
- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán nền đất;
- Doanh nghiệp đã thu được hoặc chắc chắn sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán
nền đất."
Vậy theo quy định của thông tư 200/2014/TT-BTC thì doanh thu hoạt động bán bất
động sản chỉ được ghi nhận khi đã thực hiện bàn giao nhà cho khách hàng không được
ghi nhận khoản doanh thu đối với trường hợp khách hàng tạm ứng đặt cọc hay thanh toán
theo hợp đồng nếu ghi nhận đó là khoản doanh thu thì sẽ vi phạm nguyên tắc ghi nhận

doanh thu của doanh nghiệp. Trường hợp nếu công ty nhận được khoản tiền đặt cọc hoặc
thanh toán theo tiến độ hợp đồng của khách hàng mà chưa bàn giao nhà thì sẽ định khoản
ghi nhận làm giảm khoản phải thu của khách hàng xuống ( Khoản phải thu phải theo dõi
chi tiết cho từng khách hàng.
Điểm khác biệt lớn nhất giữa Thông tư 200 và Quyết định số 15, là điều kiện để
các DN BĐS được ghi nhận doanh thu. Theo Quyết định số 15, các DN BĐS được phép
ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ. Tuy nhiên,
Thông tư 200 quy định, chỉ được ghi nhận doanh thu khi BĐS đã hoàn thành toàn bộ và
bàn giao cho người mua. Trong trường hợp theo thỏa thuận, chủ đầu tư giao nhà thô và
khách hàng có quyền hoàn thiện nội thất của BĐS hoặc chủ đầu tư thực hiện việc hoàn
thiện nội thất của BĐS theo đúng thiết kế, yêu cầu của khách hàng thì doanh thu chỉ được
ghi nhận khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng. Đối với BĐS phân lô
bán nền, doanh thu chỉ được ghi nhận sau khi chuyển giao nền đất cho khách hàng
1.2.2.1. Chứng từ kế toán.
DN được chủ động xây dựng, thiết kế biểu mẫu chứng từ kế toán phù hợp với đặc
điểm hoạt động và yêu cầu quản lý của mình nhưng phải đáp ứng được các yêu cầu của
Luật kế toán và đảm bảo nguyên tắc rõ ràng, minh bạch, kịp thời, dễ kiểm tra, kiểm soát
và đối chiếu.Các DN có các nghiệp vụ kinh tế, tài chính đặc thù thuộc đối tượng điều
chỉnh của các văn bản pháp luật khác thì áp dụng theo quy định về chứng từ tại các văn
bản đó.
Chứng từ kế toán được sử dụng để kế toán DT và các khoản giảm trừ DT thường
bao gồm: