Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn huyện đồng hỷ, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2008 – 2013

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DIỆP THỊ HUYỀN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN ĐỒNG HỶ, TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2008 - 2013
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

Thái Nguyên, năm 2014


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
TÁC GIẢ

Diệp Thị Huyền


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ của mình, tôi đã
nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy, cô Trường Đại học Nông lâm Thái

Nguyên và các Lãnh đạo, đồng nghiệp nơi tôi công tác.
Cho phép tôi gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo, Tiến sĩ Vũ Thị Thanh
Thủy người đã trực tiếp hướng dẫn và giúp tôi hoàn thành đề tài.
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm
Thái Nguyên, tập thể giáo viên khoa sau Đại học, Khoa Tài nguyên và Môi trường;
Lãnh đạo, các đồng chí, đồng nghiệp phòng Tài nguyên & Môi trường - Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Ban bồi thường giải phóng mặt bằng, Phòng
Thống kê huyện Đồng Hỷ đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu
thực hiện đề tài trên địa bàn và đóng góp những ý kiến quý báu để tôi hoàn
thành tốt đề tài.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ, đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt giúp tôi trong quá trình thực hiện đề tài
này.
Thái Nguyên, ngày 2 tháng 10 năm 2014
Tác giả luận văn

Diệp Thị Huyền


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài....................................................................................... 1
2. Mục tiêu của đề tài .............................................................................................. 3
2.1. Mục tiêu tổng quát ............................................................................................ 3
2.2. Mục tiêu cụ thể ................................................................................................. 3
3. Ý nghĩa của đề tài ................................................................................................ 3
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng............................. 4
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư............................ 4
1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng................................ 5

1.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB................................. 6
1.1.4. Về tái định cư .............................................................................................. 10
1.2. Cơ sở pháp lý của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng........................... 12
1.2.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước: ........................................................... 12
1.2.2. Các văn bản pháp quy của địa phương: ........................................................ 13
1.3. Cơ sở thực tiễn: .............................................................................................. 14
1.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi
đất - kinh nghiệm Quốc tế và một số nước trên thế giới .........................................
14
1.3.2. Tình hình thực hiện chính sách bồi thường, GPMB, hỗ trợ và Tái định cư ở
Việt Nam, và một số tỉnh thành: ........................................................................... 17
1.4. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC của tỉnh
Thái Nguyên.......................................................................................................... 23
1.5. Tác động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đến phát triển
cơ sở hạ tầng và đời sống kinh tế - xã hội .............................................................. 25
1.5.1. Đối với sự phát triển cơ sở hạ tầng............................................................... 25
1.5.2. Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội............................................................ 26


Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. 28
2.1. Đối tượng, địa bàn nghiên cứu ........................................................................ 28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................................. 28
2.1.2. Địa bàn nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu.................................................. 28
2.2. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 28
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất đai
của huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên.................................................................. 28
2.2.2. Đánh giá công tác bồi thường GPMB trên địa bàn huyện Đồng Hỷ,
tỉnh Thái Nguyên................................................................................................... 28
2.2.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ tại hai dự án............. 28
2.2.4. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thường đất đến

đời sống của người dân.......................................................................................... 28
2.2.5. Thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa huyện Đồng
Hỷ,
tỉnh Thái Nguyên................................................................................................... 29
2.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 29
2.3.1. Phương pháp thu thập và kế thừa số liệu, tài liệu (phương pháp thừa kế) ....
29
2.3.2. Phương pháp điều tra người dân thông qua phiếu điều tra ............................
29
2.3.3. Phương pháp tổng hợp xử lý số liệu ............................................................. 29
2.3.4. Phương pháp chuyên gia .............................................................................. 29
Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU................................................................. 30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất
của huyện Đồng Hỷ ............................................................................................... 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và các nguồn tài nguyên ................................................. 30
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ...................... 32
3.1.3. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai, hiện trạng sử dụng đất của
huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ........................................................................ 37


3.2. Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Đồng
Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ............................................................................................ 44
3.2.1. Đánh giá trình tự thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại
huyện Đồng Hỷ. .................................................................................................... 44
3.2.2. Thực trạng công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ và TĐC của
huyện Đồng Hỷ ..................................................................................................... 46
3.3. Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất tại 02 dự án trên địa bàn huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ................ 50
3.3.1. Giới thiệu chung về 02 dự án nghiên cứu: .................................................... 50

3.3.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án ..............
53
3.4. Ảnh hưởng của việc thực hiện chính sách thu hồi, bồi thường đất đến
đời sống của người dân.......................................................................................... 68
3.4.1. Tình hình chung về bồi thường, hỗ trợ ......................................................... 68
3.4.2. Đánh giá tác động của công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ TĐC đến
đời sống, việc làm và thu nhập của người bị thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu ...
69
3.5. Thuận lợi, khó khăn và gải pháp nâng cao hiệu quả về công tác bồi thường
GPMB khi Nhà nước thu hồi đất trên địa huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên ........ 77
3.5.1. Thuận lợi ..................................................................................................... 77
3.5.2. Khó khăn, tồn tại ......................................................................................... 78
3.5.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường,
GPMB, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất tại huyện Đồng Hỷ: ................... 79
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................. 80
1. Kết luận ............................................................................................................. 80
2. Đề nghị.............................................................................................................. 81
TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 1


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BTC

:

Bộ Tài chính

CNH – HĐH

:

Công nghiệp hoá - Hiện đại hoá

CP

:

Chính phủ

GPMB

:

Giải phóng mặt bằng

GCNQSD Đ

:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

:

Hồ sơ địa chính

QĐ

:

Quyết định

TNMT

:

Tài nguyên môi trường

TT

:

Thông tư TTg

:

Thủ tướng UBND

ban nhân dân TDC
định cư

:

Uỷ

:

Tái

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Đồng Hỷ .......................... 41
Bảng 3.2: Bảng tổng hợp số dự án bồi thường GPMB trên địa bàn
huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2008-2013 .................................................................... 49
Bảng 3.3: Đánh giá tiến độ thực hiện các dự án đã hoàn thành trên địa bàn
huyện Đồng Hỷ ..................................................................................................... 50
Bảng 3.4: Một số chỉ tiêu cơ bản của 02 dự án...................................................... 53
Bảng 3.5: Tổng hợp đối tượng được bồi thường, hỗ trợ của 2 dự án ......................
55
Bảng 3.6: Bảng tổng hợp diện tích, loại đất thu hồi của 2 dự án: ........................... 57
Bảng 3.7: Kinh phí bồi thường GPMB của 02 dự án nghiên cứu........................... 59
Bảng 3.8. Tiến độ thực hiện bồi thường GPMB của 2 dự án .................................. 65
Bảng 3.9: Tổng hợp ý kiến của người dân về đơn giá bồi thường GPMB .............. 67
Bảng 3.10: Tỷ lệ đất nông nghiệp bị thu hồi của các hộ dân tại 02 dự án ............... 70
Bảng 3.11: Phương thức sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của các hộ dân
tại 02 dự án nghiên cứu ......................................................................................... 71
Bảng 3.12: Trình độ văn hoá, chuyên môn của số người trong độ tuổi
lao động tại 02 dự án nghiên cứu ........................................................................... 73
Bảng 3.13: Tình hình lao động, việc làm của các hộ thuộc khu vực ....................... 74
bồi thường GPMB 2 dự án..................................................................................... 74
Bảng 3.14: Thu nhập bình quân của người dân trước, sau thu hồi 1 năm tại
02 dự án nghiên cứu .............................................................................................. 75
Bảng 3.15: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi thu hồi đất 01 năm
tại 02 dự án nghiên cứu ......................................................................................... 76
Bảng 3.16: Thu nhập bình quân nhân khẩu/ năm phân theo nguồn thu
tại 02 dự án nghiên cứu ......................................................................................... 77


DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1: Trình tự thực hiện bồi thường GPMB tại huyện Đồng Hỷ ..................... 46


1


2

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề
tài
Như chúng ta đã biết, thế giới sống của chúng ta luôn luôn gắn liền với đất.
Nó giữ một vai trò đặc biệt khó có thể thay thế được. Đất đai là sản phẩm của tự
nhiên, là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Đất đai là yếu tố
duy nhất của sự sống, nếu không có đất sẽ không có sản xuất và cũng không có
sự tồn tại của con người, là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia, địa
bàn để phân bố dân cư và các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh; là
nguồn nội lực để xây dựng và phát triển bền vững quốc gia. Đất đai được coi là
một loại bất động sản, là một loại hàng hóa đặc biệt vì những tính chất của nó như:
Cố định về vị trí, giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng. Cho nên việc
bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai là một vấn đề hết sức quan trọng.
Đất nước ta đang trong quá trình thực hiện Công nghiệp hóa - Hiện đại
hóa với mục tiêu đến năm 2020 trở thành một nước Công nghiệp, thực hiện
đường lối và chiến lược phát triển kinh tế - xã hội với với tốc độ công nghiệp hóa,
đô thị hóa diễn ra nhanh chóng khiến nhu cầu đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng,
công nghiệp, nhà ở ngày càng lớn, hàng ngàn dự án đầu tư xây dựng các công
trình giao thông, thuỷ lợi, hệ thống điện, hệ thống thông tin liên lạc, các công trình
xây dựng và phát triển các ngành kinh tế, các sự nghiệp kinh tế, văn hoá, thể dục,
thể thao, khoa học, kỹ thuật, các dự án xây dựng và phát triển các khu công

nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu đô thị mới và các dự án xây dựng,
phát triển cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ...đã và đang được triển khai thực
hiện ở khắp các tỉnh, thành phố trong cả nước; Trong điều kiện quỹ đất ngày càng
hạn hẹp, dân số ngày càng đông, nhu cầu sử dụng đất cho các ngành ngày càng
cao, thì vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển của xã hội ngày càng được
khẳng định. Do đó nhu cầu giải phóng mặt bằng càng trở nên cấp thiết và trở
thành một thách thức lớn đối với sự thành công của các dự án. Vấn đề bồi
thường, giải phóng mặt bằng trở thành điều kiện tiên quyết để triển khai thực
hiện dự án có hiệu quả. Vì vậy đòi hỏi cần có sự quan tâm đúng mức của các cấp,
các ngành một cách toàn diện đối với công tác bồi


thường, giải phóng mặt bằng nhằm góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội
của đất nước.
Thực tế cho thấy, công tác thu hồi đất để phục vụ phát triển các dự án đầu
tư trong nước, nước ngoài và việc đền bù cho những người bị thu hồi đất là vấn đề
hết sức nhạy cảm, đòi hỏi phải giải quyết công bằng, dứt điểm. Giải quyết không
tốt không thỏa đáng quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi và những người
ảnh hưởng khi thu hồi đất dễ dẫn đến bùng phát khiếu kiện, đặc biệt là những
khiếu kiện tập thể, đông người sẽ trở thành vấn đề xã hội phức tạp, ảnh hưởng
nghiêm trọng đến tình hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội và phần nào ảnh
hưởng đến lòng tin của người dân đối với các chính sách của nhà nước. Nếu việc
thu hồi đất bị lạm dụng, quỹ đất nông nghiệp bị giảm dần, về lâu dài có thể ảnh
hưởng tới an ninh lương thực của quốc gia.
Cùng với sự phát triển chung của đất nước, Thái Nguyên đã có những bước
phát triển mạnh mẽ trong những năm qua, đặc biệt trong những năm gần đây quá
trình công nghiệp hóa, đô thị hóa đã phát triển nhanh, là một tỉnh nằm trong vùng
động lực phát triển kinh tế các tỉnh phía Bắc. Trong đó, huyện Đồng Hỷ là một
huyện miền núi của tỉnh Thái Nguyên, nằm ở phía Đông của tỉnh với vị trí địa lý
tiếp giáp với thành phố Thái Nguyên, kinh tế xã hội thuận lợi, có nguồn tài nguyên

thiên nhiên vô cùng phong phú đặc biệt là nguồn tài nguyên khoáng sản (quặng
sắt, đất sét, angtimon, đá vôi, cát sỏi...), có trục Quốc lộ 1B đi Lạng Sơn chạy qua,
đã tạo cho huyện Đồng Hỷ những điều kiện lý tưởng để thu hút các dự án đầu tư
khai thác tài nguyên khoáng sản, thực hiện CNH - HĐH với sự phát triển của các
cụm công nghiệp, các nhà máy xí nghiệp hiện đại, các khu dân cư mới, các công
trình văn hóa xã hội....Do vậy công tác bồi thường giải phóng mặt bằng để thực
hiện các dự án trên địa bàn rất được các cấp, các ngành của tỉnh cũng như huyện
quan tâm.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn, tôi chọn đề tài:“Đánh giá công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn Huyện Đồng Hỷ, Tỉnh
Thái Nguyên giai đoạn 2008 – 2013”


2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái
Nguyên giai đoạn 2008-2013 để tìm ra những ưu điểm và những tồn tại trong
công tác GPMB. Qua đó đề xuất các biện pháp khắc phục những hạn chế và hoàn
thiện chính sách thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng ở
huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên và sự tác động của việc thực hiện chính sách bồi
thường giải phóng mặt bằng đến đời sống, việc làm, thu nhập của người bị thu hồi
đất
- Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện chính sách bồi thường giải
phóng mặt bằng ở huyện Đồng Hỷ nói riêng và tỉnh Thái Nguyên nói chung.
3. Ý nghĩa của đề tài
*Ý nghĩa khoa học: Những kết quả nghiên cứu khoa học khi thực hiện đề tài sẽ
là cơ sở để đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng và

tác động của việc thực hiện chính sách bồi thuờng đến các vấn đề về kinh tế, xã hội.
* Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu đề tài sẽ là cơ sở đề xuất một số giải
pháp để bổ sung, hoàn thiện chính sách bồi thường, GPMB và thúc đẩy công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn huyện Đồng Hỷ.


Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1.1. Thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cá nhân hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã,
phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật đất đai [17].
1.1.1.2. Bồi thường
Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương xứng
với giá trị hoặc công lao.
Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá trị hoặc công lao cho một
chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác mang lại.
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất [17].
1.1.1.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới [17].
1.1.2.4. Tái định cư
Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để sinh sống
và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi Nhà
nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát triển.

Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất,
tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.
Thu hồi đất, Bồi thường giải phóng mặt bằng là giải pháp quan trọng mang
tính đột phá nhằm chủ động quỹ đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các
nguồn lực cho đầu tư phát triển và triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng


kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội. Quá trình thực hiện bồi thường GPMB phải đảm
bảo hài


hoà giữa các lợi ích: lợi ích của Nhà nước, lợi ích của doanh nghiệp, của cộng đồng
dân cư và đặc biệt là lợi ích của người dân [5].
1.1.1.5. Một số khái niệm liên quan khác[17].
- Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết
định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn
định là việc Nhà nước cấp giấy chừng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người
đó.
- Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là so tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng
đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường
hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác
định.

1.1.2. Đặc điểm của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng, liên
quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội. Giải phóng
mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác

nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu
vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, khu vực nông thôn, trình
độ dân trí khác nhau... mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng và đều hoạt
động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó. Do đó, giải phóng mặt bằng
cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trò quan
trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực thành thị,
đất đai có giá trị cực lớn. Còn đối với khu vực nông thôn, đất đai lại là tư liệu sản


xuất chủ yếu, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà
đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân
thấp,


khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ
được đất để sản xuất. Người dân có tâm lý, mất đất coi nhu mất tư liệu sản xuất,
mất đi nguồn sống chính. Trước tình hình đó đã dẫn đến công tác tuyên truyền,
vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển đổi
nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này [6].
1.1.3. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB
Thực trạng công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta còn nhiều yếu
kém và thiếu chặt chẽ, nhiều vướng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng và không giải
quyết được đã gây cản trở lớn cho công tác giải phóng mặt bằng thu hồi đất.

Không it các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất
của các chủ sử dụng không có chứng thư pháp lý, vi phạm pháp luật về đất đai. Tình
trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do không có giấy tờ hợp pháp
hay hợp lệ hoặc vì một quyết định sai chính sách trong thời gian qua không giảm.
Vì vậy, việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực
thể chế, ổn định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết
nhằm giải quyết tốt các mối quan hệ đất đai. Đồng thời, nó có tác động rất lớn đối
với việc thực hiện công tác đền bù, tái định cư trong thời kỳ hình thành và phát
triển thị trường bất động sản [19].
1.1.3.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất
đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước ta trong mấy thập kỷ
qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai không ngừng được sửa
đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban hành hơn 200 văn bản
quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc hội thông qua Luật
đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng đi vào
cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ ràng, đề
cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm pháp luật về
đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện
các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ đất đai ở


khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình thành
trong quá


trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn đổi mới,
ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc phòng, an

ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính
phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong công
tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới
về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả đáng
khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự
án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của
pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều
khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy
phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có
những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi
trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và
tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [19].
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB
nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu
cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi
có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi
thường.
Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp cơ sở khoa
học kỹ thuật, khoa hoc xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng nhằm sử
dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất. Đối với công tác đền bù, giải phóng mặt bằng
và tái định cư, nó chi phối từ khâu hình thành dự án đến khâu cuối cùng giải
phóng mặt bằng và lập khu tái định cư. Hiện nay, trên phạm vi cả nước có khoảng
60% đơn vị cấp huyện có quy hoạch và 50% đơn vị cấp xã có quy hoạch. Những
nơi chưa có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số
liệu không đảm bảo độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử
dụng không sát với thực tế thì ở đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng và tái
định cư gặp nhiều khó khăn phức tạp, hiệu quả thấp. Nhìn chung,chất lượng quy
hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính
khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo
sát tình hình, quy hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều
trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến
tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo”[19].
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất:
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt
nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định không
rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho công tác
đền bù [19].
d. Yếu tố điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính
Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì nội dung về điều tra, đo đạc,
đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan trọng, là cơ
sở để thực hiện những nội dung sau, đồng thời nó phản ánh hiện trạng sử dụng

đất của khu vực dự án. Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều địa phương công tác này
được thực hiện rất chậm, mới chỉ có khoảng 40-50% số đơn vị cấp xã có bản đồ


địa chính. Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng đến nhiệm vụ quản lý
đất đai ở các


địa phương và trực tiếp là công tác xây dựng dự án đền bù thiệt hại trong công
tác giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Về công tác phân hạng và phân loại đất:Việc xác định chất lượng đất là cơ sở
để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất trong điều kiện và trình độ thâm canh
như nhau. Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập bảng giá đất giúp cho
việc xây dựng phương án đền bù chính xác, công bằng khi thu hồi đất. Thực tế đã
chứng minh vai trò của công tác phân hạng và phân loại đất.Ở nhiều địa phương
do việc phân hạng đất đai thiếu cơ sở khoa học dẫn đến hậu quả định giá đền bù
khó khăn, thiếu chính xác gây bất hợp lý trong việc xác định giá đất khi đền bù thiệt
hại [19].
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Đăng ký đất đai (Land Registration) là một thành phần cơ bản quan trọng
nhất của hệ thống quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu
đất đai, bất động sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo
quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở
hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất
phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) và được cấp GCNQSDĐ. Chức năng của
đăng ký đất đai là cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi,
chấp thuận và từ chối các quyền về đất.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác

đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến động
về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác
bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai,
cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn
[19].
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến quyền lợi
về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu lợi bất
chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải có kế hoạch


thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình triển
khai thực hiện


công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm, vi phạm pháp luật để
xử lý tạo niềm tin trong nhân dân [19].
1.1.3.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003: Những vấn đề liên quan đến việc xác
định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy định tại
các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của
Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày 17 tháng 9 năm
1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm 1998 của Chính phủ Hội đồng
hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng... Giá đất để
tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ Hội đồng
hành kèm theo Nghị định số 87/CP [1].

Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong các
trường hợp sau đây (Điều 55): Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; Do đấu
giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử dụng đất
thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.
Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ
biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo
đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai
và phát sinh khiếu kiện.
1.1.4. Về tái định cư
1.1.4.1. Vấn đề ổn định nơi ở