Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện vĩnh tường, tỉnh vĩnh phúc

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƯỜNG
- TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - Năm 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VIỆT ANH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VĨNH TƯỜNG
- TỈNH VĨNH PHÚC
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Trần Viết Khanh

Thái Nguyên - Năm 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

/>

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, toàn bộ số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Việt Anh


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện luận văn này tôi luôn nhận được sự hướng dẫn nhiệt
tình, chu đáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp đỡ của người thân, bạn bè và đồng
nghiệp. Nhân dịp này, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Trần Viết Khanh đã trực
tiếp hướng dẫn tôi trong thời gian thực hiện đề tài; tôi cũng xin chân thành cảm ơn
các thầy, cô Khoa Quản lý tài nguyên, Khoa Môi trường, Ban Quản lý đào tạo Sau

đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn, giúp đỡ tôi trong
quá trình học tập tại trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp đỡ của các cơ quan đơn vị
ngành Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, các phòng ban của UBND huyện
Vĩnh Tường đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian điều tra số liệu và có những ý
kiến đóng góp quý báu cho luận văn của tôi.
Tôi xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình, bạn bè, đồng
nghiệp đã khích lệ và tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành luận văn này.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
Tác giả

Nguyễn Việt Anh


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LUC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU .............................................................................................. vii
MỞ ĐẦU.......................................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2.
Mục
tiêu,
yêu
cầu
....................................................................................2

của

đề

tài

2.1. Mục tiêu tổng quát ..............................................................................................................
2
2.2. Mục tiêu cụ thể.................................................................................................................... 2
2.3. Yêu cầu................................................................................................................................ 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................................... 3
1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản .............................................................3
1.1.1. Bất động sản..................................................................................................................... 3
1.1.2. Thị trường bất động sản ..................................................................................................
3
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất..........................................................4
1.2.1. Khái niệm về giá đất........................................................................................................
4
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất .....................................................................................
5
1.3.
Đấu
giá
quyền
sử
...................................................................................8

dụng

đất

1.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất........................................................................
8
1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ
...................................... 12
1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ...................................................
12
1.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam ..................13
1.4.1. Mỹ................................................................................................................................... 13
1.4.2. Trung Quốc .................................................................................................................... 15


4

1.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam.......................................................................
17
1.4.4. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương
......................................... 19


5

CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN
CỨU................................................................................................................................................ 23
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................23
2.2. Phạm vi nghiên cứu, thời gian nghiên cứu.........................................................23
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................23
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................24

CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................................26
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc ..........26
3.1.1. Điều kiện tự nhiên.......................................................................................................... 26
3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội ...............................................................................................
28
3.2. Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản trên địa bàn huyện.........34
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai............................................................................................... 34
3.2.2. Tình hình sử dụng đất................................................................................................... 39
3.2.3. Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vĩnh Tường
............... 41
3.3. Cơ sở pháp luật và quy trình, thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên
địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc. ............................................................44
3.3.1 Các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.................................
44
3.3.2 Quỹ đất để tổ chức đấu giá............................................................................................. 45
3.3.3. Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá QSDĐ.............................................
46
3.3.4. Quy chế đấu giá Quyền sử dụng đất...........................................................................46

3.3.5. Quản lý và sử dụng tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất: .............................
52
3.4. Kết quả đấu giá tại một số dự án điều tra...........................................................52
3.4.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng, huyện Vĩnh Tường, tỉnh
Vĩnh Phúc ................................................................................................................................. 52
3.4.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại thị trấn Thổ Tang, huyện Vĩnh Tường,
tỉnh Vĩnh Phúc.......................................................................................................................... 54
3.4.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân, huyện Vĩnh Tường, tỉnh
Vĩnh Phúc ................................................................................................................................. 57
3.4.4. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Tuân Chính, huyện Vĩnh Tường, tỉnh

6

Vĩnh Phúc ................................................................................................................................. 59


7

3.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số Dự án
đấu giá quyền sử dụng đất.........................................................................................62
3.5.1. Hiệu quả kinh tế ............................................................................................................. 62
3.5.2. Hiệu quả xã hội .............................................................................................................. 68
3.5.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước...............................................................
69
3.6. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...................................70
3.6.1. Công tác tổ chức ............................................................................................................ 70
3.6.2. Đối với người tham gia đấu giá ....................................................................................
70
3.7. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất. .....................................................70
3.7.1. Nhóm giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ...................................................................
70
3.7.2. Nhóm giải pháp về quy hoạch, kế hoạch .....................................................................
71
3.7.3. Nhóm giải pháp quản lý, tổ chức thực hiên ................................................................
71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................................. 73
1. Kết luận .................................................................................................................73
2. Kiến nghị..........................................................................................................................73

TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................................ 75

8

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Ký hiệu

Các chữ viết tắt

BĐS

Bất động sản

CP

Chính Phủ

CSHT

Cơ sở hạ tầng

CN-XD

Công nghiệp - Xây dựng

GTSX

Giá trị sản xuất

GCN

Giấy chứng nhận

NN-TS

Nông nghiệp, thủy sản

QSD

Quyền sử dụng

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TM-DV

Thương mại - Dịch vụ

TW

Trung Ương

UBND

Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Bảng 3.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế huyện huyện Vĩnh Tường ............................ 29
Bảng 3.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Vĩnh Tường ...................................... 29
Bảng 3.3: Diện tích các loại đất huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc năm 2013 .... 40
Bảng 3.4: Các bất động sản đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc ............................................... 41
Bảng 3.5: Số lượng các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn
huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc ..................................................... 43
Bảng 3.6: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Đại Đồng......... 53
Bảng 3.7: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Đại Đồng ....... 54
Bảng 3.8: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ TT Thổ Tang ........ 55
Bảng 3.9: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại TT Thổ Tang ...... 56
Bảng 3.10: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Lý Nhân ......... 58
Bảng 3.11: Danh sách người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại xã Lý Nhân ...... 58
Bảng 3.12: Thông số kỹ thuật của thửa đất đấu giá quyền SDĐ xã Tuân Chính .... 60
Bảng 3.13: Danh sách người trúng đấu giá QSD đất tại xã Tuân Chính ................. 60
Bảng 3.14: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Đại Đồng ............ 62
Bảng 3.15: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại TT Thổ Tang ........... 63
Bảng 3.16: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Lý Nhân ............ 64
Bảng 3.17: Kết quả đấu giá tại Dự án đấu giá QSDĐ tại xã Tuân Chính ......... 65

Bảng 3.18: Bảng thống kê kết quả các dự án đấu giá QSDĐ ..................66


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Bản đồ hành chính huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc ........................... 26

1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta hiện nay đang trong quá trình phát triển công nghiệp hóa,
hiện đại hóa vấn đề đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trong các tỉnh thành trên cả
nước. Trong quá trình đổi mới nền KT-XH ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường
đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và
hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm
đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó có đất đai . Khi đất đai trở thành hàng hóa
trên thị trường đã hình thành các giao dịch “ngầm“ về đất đai và các giao dịch
này đẩy giá đất lên khá cao so với giá đất Nhà nước đã ban hành theo khung giá
quy định, việc giao đất lúc này đã không còn phù hợp với giá trị thực của đất,
Nhà nước không kiểm soát được các giao dịch về đất đai khiến các nguồn thu
từ đất đại bị hạn chế, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước, hệ thống quản lý
đất đai không cập nhập kịp thời những thông tin biến động về đất đai, tình
trạng thửa đất, gây khó khăn trong công tác quản lý ... Vì vậy, chuyển sang
hình thức đất giá quyền sử dụng đất cho phù hợp với giá trị thị trường, phản
ánh đúng giá trị thực có của đất là tất yếu.
Vĩnh Tường, là một tỉnh phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, kéo
theo đó là quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên toàn tỉnh. Nhu cầu sử dụng đất
cho các mục tiêu phát triển KTXH rất lớn. Trong những năm gần đây Nhà nước đã
có cơ chế dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án
hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là
một hướng đi mới cho thị trường bất động sản của huyện. Giá trị thực của đất trên
thị trường được phản ánh thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh

công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá thực
trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện
Vĩnh Tường - tỉnh Vĩnh Phúc”.


2

2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc;
Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất
trên địa bàn nghiên cứu.
2.3. Yêu cầu
Nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền SDĐ của TW và địa
phương.
Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy.
Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá quyền
sử dụng đất
Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn có khả năng áp
dụng ở các địa bàn khác.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế, tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và động
sản, mặc dù tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống
nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác
nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường BĐS. Các nước theo kinh tế thị
trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, một số nước ASEAN, Malaixia, Singapo quy
định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao
dịch trên thị trường BĐS, ở Trung Quốc BĐS (đất đai và tài sản trên đất) được phép
giao dịch trên thị trường BĐS, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được
mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất.
Ở nước ta cũng vậy, tuy nhiên không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia
vào thị trường BĐS, nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, như các công trình hạ
tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhưng không phải là
hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại đất
và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá
trong thị trường BĐS.
Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá
trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất.
Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử
dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn [14], [19].
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị
trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị


4

trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị
trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực
địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các
hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất
động sản. Hiểu theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên
quan trực tiếp đến giao dịch mua bán, chuyển nhượng,... BĐS [14].
Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật
giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu
tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả [17].
Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do hệ thống pháp luật của
mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: pháp luật Ôxtrâylia quy định
không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất,
BĐS đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp. Pháp luật Trung Quốc quy định giao
dịch BĐS bao gồm chuyển nhượng BĐS, thế chấp BĐS và cho thuê nhà [17].
Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với
nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung
cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá
đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó, đối
với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh
tế, nó là sự thu lợi trong quán trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay
thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lời đến đó từ đất và cũng có giá
cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho
thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nên kinh tế thị trường, giá đất
được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện
tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu

mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [13].


5

1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và
chú trọng của nhiều ngành, chính vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một
nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị
của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào
nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất
ngân hàng và quan hệ cung cầu [14].
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là
do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị vua
chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ
nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư
bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan
hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông
nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu
toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế
để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô
chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản [14].
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những

ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những
người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất


6

cá biệt . Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được
chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch
gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh
lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một
phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp
của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô
chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2. Địa tô chênh lệch 1 là địa tô
chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch 2 là địa tô chênh lệch thu được do
đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch 1 sẽ thuộc về người có quyền
sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn
địa tô chênh lệch 2 sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó
[14].
* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể
tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu
tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải
giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có
địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải
tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng

lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng
lên thì người bán mới chấp nhận. Chính vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng
đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có
xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có
lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác
định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong
khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong
phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở
nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệnh thì cũng không đáng kể. Như vậy, lãi


7

suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất
đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [14].
* Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung
cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc
tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu
nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng [14].
Vì đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh
ra và tính cá biệt, nên cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực mang tính cục
bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu.
Cung và cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ
cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực
nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế khu
vực; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng

của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [14], [19].
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất
cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều
chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu
dân cư đô thị. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất
ở của khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của
một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các
ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia
cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà
riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho
nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Sự khác biệt lớn


8

về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và
thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Đất đai vốn là
cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác.
Nhìn chung, ở Việt Nam, trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng
vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao
động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các
vùng ven biển. đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được, luật
đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều
ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư
xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch.cũng mở ra khả năng thu hút lực
lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt
Nam bình quân khoảng 2,5 - 3% năm, đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật,
đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động.

Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đai, đó
là đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật Đất đai cho phép các tổ
chức, cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bàng giá trị quyền sử dụng đất. Nhưng việc
thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn
đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở.
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng
đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một
vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá
trình sử dụng .... Chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc
vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với
giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị
trường của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật,
phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất
động sản.
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự


9

thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời
gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất
và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá
bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong

không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả
đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành của địa tô nhiều
năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông
thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng
đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời
gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất có quyền
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy
định của pháp luật [14], [19].
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất
nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất
đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật Đất đai 2003 có
nêu: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện
tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất
Trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ
đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ
đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật Đất đai năm 2003):
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan


10

khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trước khi có Luật Đất đai năm 2003, giá đất trên thị trường biến động mạnh,
việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và
chậm được sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng

và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của đất đai. Để khắc phục tồn tại trên,
Luật Đất đai năm 2003 tại Điều 56 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01
hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho
thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ
phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với
người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử
dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất,.. .biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (còn gọi là bán)
và người nhận chuyển nhượng (còn gọi là bên mua) tự thoả thuận với nhau tại một
thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh
đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị
trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật
cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai
là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất
đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất
đai trong điều kiện kinh tế thị trường.
1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác đinh giá đất trong đấu giá QSDĐ
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà


11

nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và

khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao
gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc
xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất
ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác,
các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, KT-XH, thương mại ... sẽ có giá cao hơn các vị
trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị
trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự
nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải
xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh có làm ảnh hưởng đến giá đất.
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng.
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định
giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường
giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại,
điện sinh hoạt, điện sản xuất qui mô lớn .... sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động
trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ.
Khu vực có điều kiện KT-XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn
phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có sức thu hút dân
cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên. Nếu là
nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy xí nghiệp, khu công nghiệp, khu
chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây
ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau.
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của nó cũng
chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống như
những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn

12

về không gian và vô thời hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp
nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư
không hoàn toàn bất biến.
1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá
QSDĐ
- Hiện nay có rất nhiều phương pháp để định giá đất trong đấu giá QSDĐ cụ
thể như:
* Phương pháp thu nhập: là một trong những phương pháp định giá đất
thường dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản để tiến hành định giá đất đai, nhà
ở, bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng
phương pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như là một loại đầu tư, khoản
giá đất trở thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau. Phương
pháp thu nhập là phương pháp lấy thu nhập dự ki ến hàng năm trong tương lai của
đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất định để hoàn vốn thống nhất
theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá [14], [19].
* Phương pháp so sánh trực tiếp còn gọi tắt là phương pháp thị trường, là
một trong những phương pháp định giá đất quan trọng nhất, thường dùng nhất,
được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới. Đây là phương pháp xác định giá của thửa
đất dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá của thửa đất cần xác định được đối chiếu so
sánh với giá của các thửa đất tương đương đã được giao dịch trên thị trường xảy ra
trong thời gian gần. Căn cứ vào giá cả đã biết và tình hình khác nhau của các giao
dịch đất đai đó về thời gian, khu vực và các nhân tố khác để hiệu chỉnh giá của thửa
đất cần xác định vào thời điểm định giá [14], [19].
* Phương pháp thặng dư: Phương pháp thặng dư còn gọi là phương pháp
phát triển giả thiết, hay phương pháp tính ngược. Xét từ quan điểm phát triển, sở dĩ
đất đai có giá là do có thể phát triển, sử dụng, xây dựng nhà cửa và có thể tạo ra thu
nhập. Giá đất phải trả để có được đất đai, rõ ràng là phần còn lại sau khi đã trừ đi chi

phí và thu nhập định kỳ bình quân của xã hội trong tổng giá cả bất động sản được dự
tính. Nghĩa là giá đất bằng giá bán ra của đất đai và công trình trừ đi giá cả của bản
thân công trình. Phần còn lại là giá cả của đất đai thuộc đối tượng định giá [14], [19].
* Phương pháp chi phí: là phương pháp lấy giá thành xây dựng trừ đi phần


13

khấu hao. Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí
thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị của thị
trường bất động sản cần định giá [14], [19].
Việc xác định giá định g iá đất trong đất giá QSDĐ tuy từng địa phương mà
lựa chọn phương pháp cho thích hợp hoặc có thể vận dụng kết hợp các phương pháp
sao cho việc định giá được kết quả cao nhất.
1.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam
1.4.1. Mỹ
Trong những thập kỷ gần đây, tại nước Mỹ, bán đấu giá bất động sản đã trở
nên vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh
chóng hơn. Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường
cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá, có thể là một sự lựa chọn tốt nhất
cho tất cả mọi người. Tại Mỹ quy trình có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên
điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó.
Tại Mỹ, một người không có chủ đích mua vẫn có thể tham gia nhiều cuộc
đấu giá để giúp họ nắm bắt quy trình và xem xét liệu mình có hợp với cách mua bán
bất động sản qua đấu giá không. Sự nguy hiểm tiềm ẩn lớn nhất của người mua tại
cuộc bán đấu giá và đặc điểm tương tự đối với người bán, đó gần như là họ đặt giá
vượt qua giới hạn cuối cùng vì thứ được chào bán là tài sản mà họ muốn hoặc họ
cho là rất có giá trị. Đơn giản là người mua đánh giá tài sản có giá trị cao hơn mức
bình thường của nó và cũng lo sợ sẽ giảm bớt tính cạnh tranh trong đấu giá nếu
mình đưa ra giá thấp. Còn người bán thì nhầm tưởng mức giá trị sử dụng, giá trị sản

xuất hay giá trị hữu hình của tài sản do họ không có một căn cứ định giá cụ thể nào.
Đó là khó khăn duy nhất đặt ra cho người bán và người mua, tức những người trực
tiếp tham gia thị trường đấu giá bất động sản [6].
Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói
trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng. Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một
khoản đặt cọc và một khoản gọi là chi phí đáu giá. Giá khởi điểm là do người bán
bất động sản quyết định.
Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu