Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến niềm tin của khách hàng cá nhân đối với dịch vụ Internet banking của Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank)

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sỹ kinh tế: “Một số giải pháp thu hút đầu tư
trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam” là kết quả của quá trình
nghiên cứu khoa học độc lập và nghiêm túc.
Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn
đầy đủ.
Các giải pháp nêu trong luận văn được rút ra từ những cơ sở lý luận và quá
trình nghiên cứu thực tiễn

Hà Nội, ngày 01 tháng 05 năm 2017
Tác gia

Nguyễn Diệu Linh


ii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN........................................................................................................................................i
MỤC LỤC.................................................................................................................................................ii
DANH MỤC BẢNG, BIỂU.........................................................................................................................v
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT................................................................................................................vi
MỞ ĐẦU..................................................................................................................................................1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU
TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI) VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN..10
1.1 Tổng quan về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)...................................................................10
1.1.1 Khai niêm....................................................................................................................................10
1.1.2 Đặc điểm của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.........................................................................11

1.1.3 Cac hình thức đầu tư vốn trực tiếp nước ngoài........................................................................13
1.1.4 Tac đông của vốn FDI đối với nước nh ân đầu tư ......................................................................17
1.2 Tổng quan về bất động sản (BĐS) và thị trường bất động sản.....................................................23
1.2.1 Bất động sản...............................................................................................................................23
1.2.2 Thị trường bất động sản.............................................................................................................28
1.2.3 Cac hình thức đầu tư vào bất động sản.....................................................................................32
1.2.4 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế...........................................................33
1.3 Sự cần thiết của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản...............35
1.3.1 Tính tất yếu của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài.......................................................35
1.3.2 Vai trò của việc thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.....................36
1.4 Kinh nghiệm tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực bất động
sản của môt số nước Châu Á...............................................................................................................37
1.4.1 Bài hoc kinh nghiêm tư Singapore .............................................................................................37
1.4.2 Bài hoc kinh nghiêm tư Trung Quốc..........................................................................................42

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC
NGOÀI (FDI) VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM...................45
2.1 Cơ sở phap lý cho hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản...............45


iii

2.1.1 Luật đất đai.................................................................................................................................45
2.1.2 Luật kinh doanh bất động sản....................................................................................................46
2.1.3 Luật đầu tư..................................................................................................................................46
2.1.4 Luật nhà ở...................................................................................................................................49
2.1.5 Cơ sở phap lý xây dựng chính sach tín dụng đối với cho vay BĐS............................................50
2.2 Tình hình phat triển thị trường BĐS ở Vi êt Nam ..........................................................................55
2.2.1 Giai đoạn 2007 – 06/2008: Bùng nổ..........................................................................................55
2.2.2 Giai đoạn 06/2008 – 2009: Suy thoai.........................................................................................56

2.2.3 Giai đoạn 2010 – 2013: Bất ổn...................................................................................................57
2.2.4 Giai đoạn 2014 – 2015: Phục hồi...............................................................................................62
2.2.5 Giai đoạn: 2016 – nay: Tăng trưởng ổn định.............................................................................65
2.2.6 Dự bao về thị trường BĐS năm 2017.........................................................................................68
2.3 Thực trạng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài để phat triển lĩnh vực bất động sản ở Việt
Nam......................................................................................................................................................69
2.3.1 Giai đoạn 2007 – 2008: Bùng nổ................................................................................................69
2.3.2 Giai đoạn 2009 – 2010: Khủng hoảng và thoai trào..................................................................72
2.3.3 Giai đoạn 2011 – 2013: Bất ổn...................................................................................................74
2.3.4 Giai đoạn 2014 – nay: Khôi phục và tăng trưởng ổn định.........................................................77
2.4 Đanh gia tnh hình thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS ở Vi êt Nam ......82
2.4.1 Những thành tựu và nguyên nhân.............................................................................................82
2.4.2 Những hạn chế và nguyên nhân.................................................................................................86

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TĂNG CƯỜNG THU HÚT VỐN
ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BĐS Ở VIỆT NAM 89
3.1 Triển vong, thach thức và định hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực
BĐS ở Viêt Nam...................................................................................................................................89
3.1.1 Dự bao về xu hướng dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS trên thế giới...........................................89
3.1.2 Định hướng phat triển thị trường BĐS của Vi êt Nam ...............................................................91


iv

3.1.3 Triển vong và thach thức đối với vi êc đây mạnh thu hút FDI vào thị trường BĐS của Vi êt Nam
..............................................................................................................................................................95
3.2 Một số giải phap nhằm tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) để phat triển
lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam.......................................................................................................99
3.2.1 Đây mạnh cac hoạt động xúc tiến đầu tư..................................................................................99
3.2.2 Hoàn thiện hệ thống chính sach phap luật [49]......................................................................101

3.2.3 Hoàn thiện chính sach tín dụng bất động sản.........................................................................103
3.2.4 Cac chính sach về kinh tế..........................................................................................................105
3.2.5 Cải cach thủ tục hành chính.....................................................................................................107
3.2.6 Đầu tư phat triển cơ sở hạ tầng...............................................................................................109
3.2.7 Quản lý chăt che dòng vốn và dự an FDI vào BĐS [50] ...........................................................109
3.2.8 Cac giải phap khac....................................................................................................................110
KẾT LUÂN............................................................................................................................................113
TAI LIÊU THAM KHẢO.........................................................................................................................115
Tài liêu tham khảo tiếng anh.............................................................................................................115


v

DANH MỤC BẢNG, BIỂU
Hình 2.1: Tổng quan thị trường BĐS Viêt Nam qua cac giai đoạn .....................................................55

Biểu đồ 2.1: Lượng căn hộ tồn kho bất động san tại Hà Nội và.........................60
TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2010 – 2013...............................................................60
Biều đồ 2.2: Dư nợ tín dụng và tỉ lệ nợ xấu thuộc lĩnh vực bất động san giai
đoạn 2010 - 2013....................................................................................................61
Bảng 2.1: Tồn kho bất động sản năm 2014.........................................................................................62
Bảng 2.2: Cac thương vụ M&A lớn trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam năm 2015......................65

Biểu đồ 2.3: Tổng lượng khách du lịch đến Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng giai
đoạn 2012 – 2016....................................................................................................67
Biểu đồ 2.4: Số lượng dự án được cấp vốn và lượng vốn FDI đổ vào BĐS giai
đoạn 2007 – 2016....................................................................................................69
Biều đồ 2.5: Vốn FDI vào lĩnh vực bất động san giai đoạn 2007 – 2013............74
Biểu đồ 2.6: Vốn FDI và vốn FDI giai ngân trong lĩnh vực bất động san.........77
giai đoạn 2013 – 2016.............................................................................................77

Biểu đồ 2.7: Tỷ trọng vốn FDI vào lĩnh vực bất động san xét theo đối tác đầu tư
giai đoạn 2007 – 2016............................................................................................81


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

KÝ HIỆU

NỘI DUNG TIẾNG ANH

NỘI DUNG TIẾNG VIỆT

ASEAN

Association of
Southeast Asian Nations

Hiệp hội các quốc gia
Đông Nam A

BĐS

BĐS

BOT

Building Operate Transfer

Xây dựng – kinh doanh –
chuyển giao

BT

Building Transfer

Xây dựng – chuyển giao

BTO

Building Transfer Operate

Xây dựng – chuyển giao –
kinh doanh

Công ty CP

Công ty Cổ phần

Công ty TNHH

Công ty Trách nhiệm hữu hạn

FDI

Foreign Direct Investment

Đầu tư trực tiếp nước ngoài

HDB

Housing and Development
Board

Ủy ban Phát triển nhà ở
Singapore

IMF

International Monetary Fund

Quỹ tiền tệ quốc tế

JLL

Jones Lang LaSalle

M&As

Mergers and Acquisitions

Mua lại và sáp nhập

ODA

Official Development Assistance

Hỗ trợ phát triển chính thức

OECD

Organization for Economic
Cooperation and Development

Tổ chức Hợp tác và Phát triển
kinh tế

PFI

Portfolio Foreign Investment

Đầu tư gián tiếp nước ngoài

PPP

Public – Private Partnership

Hợp tác công – tư
Quỹ đầu tư BĐS Techcom
Việt Nam

TCREIT
TPP
UNCTAD
VAMC
WTO

Trans-Pacific Strategic
Economic Partnership

Agreement
United Nation Conference on
Trade and Development
Vietnam Asset Management
Company
World Trade Organization

Hiệp định đối tác kinh tế
xuyên Thái Bình Dương
Ủy ban Liên hợp quốc về
thương mại và phát triển
Công ty Quản lý tài sản
Tổ chức thương mại thế giới

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN


vii

Với mục tiêu tìm ra các giải pháp nhằm tăng cường thu hút nguồn vốn đầu tư
trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn sắp tới, trên cơ
sở các thống kê, đánh giá về thực trạng cũng như triển vọng, thành tựu và khó khăn,
hạn chế của Việt Nam trong quá trình thu hút nguồn vốn nước ngoài vào lĩnh vực
này, luận văn đã tập trung làm rõ những vấn đề sau:
Khái quát những lý luận chung, cơ bản về đầu tư trực tiếp nước ngoài và BĐS.
Dựa trên những khái quát chung đó, tác giả đã chỉ ra vai trò và sự cần thiết phải
tăng cường thu hút nguồn vốn FDI vào lĩnh vực BĐS Việt Nam. Bên cạnh đó, tác
giả cũng đánh giá các chính sách thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực này ở
hai quốc gia khác trong khu vực Châu A – Thái Bình Dương là Singapore và Trung
Quốc, từ đó rút ra một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam đó là: (1) Đẩy mạnh

công tác xây dựng, hoàn thiện hệ thống luật pháp, chính sách, thủ tục hành chính
liên quan đến đầu tư và kinh doanh BĐS; (2) Xây dựng chiến lược quy hoạch rõ
ràng, cụ thể, đồng bộ và dài hạn; (3) Chú trọng trong công tác phân bổ và quản lý
thị trường nhà ở; (4) Nâng cao chất lượng cơ sở hạ tầng; (5) Vai trò quản lý, điều
tiết vĩ mô của Nhà nước.
Trên cơ sở phân tích đánh giá những thay đổi, cải cách của các bộ luật liên
quan đến sự phát triển của lĩnh vực BĐS và tác động của nó tới hoạt động thu hút
vốn FDI vào BĐS, luận văn đã chỉ ra những thành tựu cũng như những hạn chế về
mặt chính sách và môi trường đầu tư của Việt Nam, cùng những nguyên nhân cơ
bản và đưa ra dự báo cho năm 2017 sắp tới.
Từ những nghiên cứu, đánh giá đó, luận văn đưa ra xu hướng của dòng vốn
FDI vào lĩnh vực BĐS trong những năm tiếp theo, đồng thời chỉ ra các cơ hội, triển
vọng và thách thức cho Chính phủ Việt Nam trong bối cảnh tình hình thu hút vốn
FDI hiện nay. Theo đó, luận văn đã đưa ra một số giải pháp nhằm tăng cường, đẩy
mạnh thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS, bao gồm các nhóm giải pháp: (1) Đẩy
mạnh hoạt động xúc tiến đầu tư; (2) Hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật; (3)
Hoàn thiện chính sách tín dụng BĐS; (3) Các chính sách về kinh tế; (4) Cải cách
thủ tục hành chính; (5) Phát triển cơ sở hạ tầng; (6) Quản lý dòng vốn FDI


1

MỞ ĐẦU
1.

Tính cấp thiết của đề tài
Nguồn vốn luôn là một trong những điều kiện tiên quyết đóng vai trò quyết

định vào quá trình tăng trưởng và phát triển của mỗi quốc gia. Dù là nước phát
triển hay đang phát triển đều cần có vốn để tiến hành các hoạt động đầu tư tạo ra

tài sản mới cho nền kinh tế. Nguồn vốn đó có thể được huy động ở trong nước
hoặc từ nước ngoài, tuy nhiên, nguồn vốn trong nước thường có hạn, nhất là đối
với một nước đang phát triển như Việt Nam. Vì vậy, nguồn vốn đầu tư nước ngoài
đã và đang ngày càng đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc
gia. Trong đó, đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là một trong những kênh huy
động vốn hiệu quả nhất, bởi FDI không chỉ bổ sung nguồn vốn cho đầu tư phát
triển mà còn là một luồng vốn ổn định, dựa trên quan điểm dài hạn về thị trường,
về triển vọng tăng trưởng và không tạo ra nợ cho chính phủ nước tiếp nhận đầu tư.
Xu hướng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là một xu hướng tất yếu đối với
tất cả các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là những quốc gia đang phát triển như
Việt Nam. Trong các Nghị quyết định hướng phát triển kinh tế của Đảng ta cũng
luôn khẳng định thu hút FDI là chủ trương quan trọng, góp phần khai thác các
nguồn lực trong nước, mở rộng hợp tác kinh tế quốc tế, tạo cơ sở vững chắc cho
sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện đại hóa của đất nước.
Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị
trường, cùng với thị trường vốn, thị trường lao động và thị trường khoa học và
công nghệ, thị trường BĐS tạo thành chu trình “khép kín” các yếu tố “đầu vào”
của quá trình sản xuất – kinh doanh. Việc đầu tư tạo lập bất động sản luôn yêu cầu
sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian tạo lập bất động sản cũng như thu hồi vốn
tương đối dài, do đó đòi hỏi hoạt động đầu tư ổn định không chỉ đến từ trong nước
mà còn từ các nguồn vốn dồi dào khác đến từ bên ngoài như FDI. Thị trường bất
động sản Việt Nam trong giai đoạn vừa qua đã có bước phát triển tích cực, góp
phần đáng kể đối với sự tăng trưởng toàn diện và bền vững của kinh tế – xã hội
trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế.


2

Trong những năm trở lại đây, dòng vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đang gia tăng
nhanh chóng, đặc biệt dự đoán trong các năm tới, thị trường BĐS Châu A nói

chung và khu vực Đông Nam A nói riêng sẽ là điểm đến ưa thích của các nhà đầu
tư nước ngoài, và thị trường BĐS của Việt Nam cũng đang dần trở thành một
trong những thị trường hấp dẫn nhất khu vực Châu A – Thái Bình Dương. Nhận
thức được xu hướng đó, Chính phủ đã ban hành và thực hiện nhiều chính sách cải
cách nhằm thu hút nguồn vốn FDI tiềm năng này vào lĩnh vực BĐS, tuy nhiên vẫn
còn nhiều hạn chế và bất cập. Do đó, yêu cầu đặt ra là cần phải nghiên cứu đánh
giá tổng quan hoạt động thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam trong
những năm qua, chỉ ra được thực trạng nguồn cung vốn FDI vào lĩnh vực này,
đồng thời nhận thức được những cơ hội cũng như khó khăn của Việt Nam trong
quá trình thu hút vốn FDI, từ đó đưa ra các giải pháp mới nhằm nâng cao hiệu quả
hoạt động của vốn FDI tại Việt Nam đối với lĩnh vực bất động sản.
Xuất phát từ thực trạng thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS và tính cấp thiết
của đề tài, học viên đã chọn đề tài “Một số giải pháp thu hút đầu tư trực tiếp nước
ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu.
2.

Mục đích nghiên cứu
Nghiên cứu đề tài này, tác giả nhằm mục đích đưa ra một số hàm ý về tăng

cường thu hút và nâng cao hiệu quả sử dụng dòng vốn FDI, đáp ứng nhu cầu phát
triển lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới.
3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản
 Nội dung: Giải pháp thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản
 Thời gian: Phân tích thực trạng thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản
từ 2007 đến 2016; đưa ra các giải pháp cho giai đoạn 2017 – 2020. Sở dĩ
chọn giai đoạn này bởi vì 2007 là cột mốc quan trọng đánh dấu Việt Nam
gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới (WTO), bước đầu tham gia vào quá

trình hội nhập kinh tế quốc tế và toàn cầu hóa.


3

 Không gian: trên lãnh thổ Việt Nam
 Nghiên cứu vốn FDI vào thị trường BĐS nhà ở, thị trường bất động sản
công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại và chỉ nghiên cứu trên
khía cạnh kinh doanh bất động sản chứ không phải kinh doanh dịch vụ bất
động sản.
4.

Mục tiêu nghiên cứu
Phân tích thực trạng thị trường BĐS Việt Nam nói chung và tình hình thu hút

FDI vào lĩnh vực này nói riêng, kể từ sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức thương
mại thế giới (WTO) đến nay; đánh giá thành công, hạn chế và nguyên nhân của thực
trạng thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản. Đồng thời, nhận định xu hướng,
triển vọng và thách thức của Việt Nam trong quá trình thu hút nguồn vốn FDI vào
lĩnh vực BĐS sắp tới, trên cơ sở đó, đề ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm tăng
cường thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam trong thời gian tới.
5.

Tổng quan các nghiên cứu
Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) luôn là một đề tài hấp dẫn đã và đang

được nhiều tác giả nghiên cứu, phân tích, làm rõ trong các đề tài luận văn, luận án
hay hội thảo khoa học. Cho đến nay, đã có nhiều công trình nghiên cứu phân tích
về vai trò, tác động của FDI đối với quốc gia tiếp nhận, cũng như những chính
sách mà quốc gia đó áp dụng trong việc thu hút và sử dụng vốn FDI dưới những

góc độ khác nhau.


Các nghiên cứu quốc tế về thu hút và sử dụng vốn FDI
Hầu hết các nghiên cứu đều thừa nhận sự cần thiết của vốn đầu tư trực tiếp

nước ngoài đối với nước nhận đầu tư bao gồm: vốn, bí quyết công nghệ, kinh
nghiệm quản lý, marketing, mạng lưới sản xuất toàn cầu,…; và là một động lực
quan trọng tạo điều kiện cho các quốc gia tiếp nhận phát triển và tăng trưởng kinh
tế (Lall, 2000; OECD, 2002). Theo UNCTAD (1999), FDI có thể hỗ trợ phát triển
địa phương bằng cách (i) bổ sung các nguồn lực tài chính cho phát triển; (ii) đẩy
mạnh cạnh tranh xuất khẩu; (iii) tạo ra việc làm và phát triển kỹ năng làm việc cho


4

người lao động; (iv) bảo vệ môi trường và trách nhiệm xã hội; (v) tăng cường trình
độ công nghệ (bao gồm chuyển nhượng, khuếch tán, và tạo ra công nghệ) [78]
Về động cơ của FDI, World Bank (2011), Rajan (2004) và nhiều nghiên cứu
khác cho thấy có một xu thế chạy đua để thu hút FDI trên toàn thế giới, tuy nhiên
các lý do thu hút FDI vào từng quốc gia không giống nhau (Arumugam
Rajenthran, 2002; Barro Robert và cộng sự, 1995; Blonigen, B. A., và cộng sự,
2005; Borensztein E., J và cộng sự, 1998; Seldon & Song, 1994; Spar, 1998). Theo
đó, các nghiên cứu gợi ý rằng các quốc gia cần phải dựa trên tiềm lực và lợi thế
riêng của mình để đưa ra các chính sách thu hút FDI phù hợp và hiệu quả
Về hệ thống chính sách FDI, các chính sách có thể được phân chia làm ba
cấp độ: (i) chính sách thu hút FDI; (ii) chính sách nâng cấp FDI; (iii) chính sách
tạo mối liên kết giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài (Velde, 2001). Trong
đó, chính sách thu hút FDI được hình thành bằng các ưu đãi về thuế, đất đai, cơ
chế thuận lợi trong việc chu chuyển vốn, xuất nhập khẩu, kinh doanh trên thị

trường trong nước và các bảo đảm rằng luật về quyền sở hữu vốn và tài sản, sở
hữu trí tuệ của nhà đầu tư [78]. Ở hầu hết các quốc gia đang phát triển, chính sách
thu hút FDI luôn được ưu tiên hàng đầu
Về hiệu quả của các chính sách FDI, các nghiên cứu cho thấy rằng, chính
sách FDI hiệu quả phụ thuộc vào đặc thù riêng của từng quốc gia. Nghiên cứu của
Bellak và cộng sự (2005) phân tích dữ liệu theo ngành của 2 nhóm nước là Mỹ và
6 nước EU (US+EU6) và nhóm 4 nước Tây Âu (CEEC 4); kết luận cho thấy ở các
nước CEEC 4, chi tiêu chính phủ cho hoạt động nghiên cứu và phát triển (R&D)
sẽ tạo ra sự gia tăng quan trọng của FDI; trong khi ở các nước US+EU6, sự cải
thiện trong chi phí lao động đơn vị (như cải thiện năng suất lao động) và chính
sách thuế sẽ thu hút nhiều FDI hơn. Còn theo Rajan (2004), một quốc gia muốn
hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài thì cần phải tạo ra môi trường thuận lợi bằng
cách giảm thiểu các chi phí quản lý phức tạp (hassle cost). Để đánh giá hệ thống
chính sách FDI, nghiên cứu của SESRIC (2014) gợi ý sử dụng chỉ số FDI tiềm
năng và chỉ số FDI thực hiện được xây dựng và phát triển bởi UNCTAD (2002).


5



Các nghiên cứu trong nước về thu hút và sử dụng vốn FDI1
Lê Công Toàn, Các giải pháp tài chính nhằm tăng cường thu hút và quản lý

FDI tại Việt Nam, Luận án Tiến sỹ, năm 2001 [77]: Trong luận án này tác giả đã
hệ thống các lý luận về vai trò của các giải pháp tài chính trong quản lý và thu hút
FDI, kinh nghiệm của một số nước Châu A trong việc sử dụng các công cụ tài
chính để thu hút FDI, đánh giá thực trạng sử dụng các giải pháp tài chính trong
thu hút và quản lý FDI ở Việt Nam giai đoạn 1998 – 2000, đồ ng thờ i đề ra các
giải pháp cụ thể về tiền tệ, chi ngân sách, thuế… Bên cạ nh đó, tá c giả cũng

đề cập đến các điều kiện cần thiết để thu hút và tăng cường quản lý FDI giai đoạn
2001 – 2010.
Trần Đăng Long, Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước đối
với hoạt động FDI tại TP. Hồ Chí Minh, Luận án Tiến sỹ, năm 2002 [54]: Tác giả
đã tiến hành nghiên cứu công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động FDI về lý
thuyết và thực trạng tại TP. Hồ Chí Minh, để đưa ra các giải pháp hoàn thiện công
tác quản lý nhà nước đối với hoạt động FDI nói chung.
Nguyễn Thị Kim Nhã, Giải pháp tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài (FDI) ở Việt Nam, Luận án Tiến sỹ, năm 2005 [60] đã mô tả bức tranh
toàn cảnh về thu hút FDI ở Việt Nam từ năm 1988 đến năm 2005, đánh giá thành
công và hạn chế của các hoạt động thu hút FDI tại Việt Nam, phân tích các nguyên
nhân ảnh hưởng đến thành công và hạn chế đó. Từ đó nêu rõ các vấn đề cần tiếp
tục xử lý để tăng cường thu hút FDI trong thời gian tới. Điểm mới của luận án này
là khi tính lượng vốn FDI vào Việt Nam thì chỉ tính phần vốn đưa từ bên ngoài vào
và cũng đã luận giải một cách khoa học khái niệm “Hiệu quả các dự án FDI đã
triển khai” là một nhân tố tác động đến thu hút FDI của một quốc gia.
Bùi Huy Nhượng, Một số biện pháp thúc đẩy việc triển khai thực hiện các dự
án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tại Việt Nam, Luận án Tiến sỹ, năm 2006
[62]: Tác giả của luận án ngoài việc hệ thống hóa những vấn đề lý luận chung về
FDI, đã có những đóng góp mới về mặt lý luận liên quan đến triển khai và thúc đẩy
1

Đặng Thành Cương, Tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào tỉnh Nghệ An, Luận an
Tiến sỹ Kinh tế, Hà Nội, 2012


6

triển khai thực hiện dự án FDI. Điều này có ý nghĩa rất quan trọng trong công tác
quản lý nhà nước đối với các dự án FDI sau khi được cấp phép đầu tư. Luận án

cũng phân tích và đánh giá khá toàn diện bức tranh về tình hình đầu tư trực tiếp
nước ngoài tại Việt Nam theo sự vận động của nguồn vốn này, từ việc thu hút đến
triển khai hoạt động thực hiện các dự án. Đây được coi là cơ sở quan trọng cho
việc hoạch định các chính sách về FDI trong thời gian tới.
Nguyễn Quỳnh Thơ, Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ở Việt Nam
trong giai đoạn hiện nay, Luận án Tiến sỹ, năm 2017 [78]. Trong luận án này, tác
giả đã đưa ra các cơ sở lý luận về thu hút và sử dụng vốn FDI bao gồm: vị trí và
tác động của nguồn vốn FDI đối với phát triển kinh tế; đưa ra hệ thống chỉ tiêu
đánh giá việc thu hút và sử dụng vốn FDI (Hệ thống chỉ tiêu về kết quả thu hút và
thực hiện FDI, chất lượng FDI, hiệu quả kinh tế FDI và chỉ số ngưỡng FDI – đây
là nghiên cứu có tính đóng góp mới và quan trọng về “lượng thu hút FDI” để trả
lời cho câu hỏi “thu hút bao nhiêu là đủ?”) và hệ thống các chính sách thu hút sử
dụng FDI. Bên cạnh đó, tác giả cũng đưa ra thực trạng thu hút và sử dụng vốn FDI
ở Việt Nam trong giai đoạn 2005 – 2016. Theo đó, đề xuất các giải pháp tăng
cường thu hút và sử dụng FDI tại Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo (2016 –
2025), như là: Điều chỉnh cấp độ chính sách thu hút FDI cho phù hợp với vị trí vốn
có của nguồn vốn; Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách FDI nâng cao để
tăng nội lực hấp thu của nền kinh tế; Xây dựng hoạch quy ngành, vùng kinh tế phù
hợp với mục tiêu trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của quốc gia; Xây dựng
các đặc khu kinh tế để tập trung nguồn lực xã hội; Hoàn thiện cơ chế quản lý và
phân cấp FDI; và nâng cao chất lượng nguồn nhân lực. Ngoài ra, tác giả cũng đưa
ra một vài kiến nghị liên quan đến nâng cao hiệu lực thực thi chính sách, nâng cao
tính minh bạch và phát triển thị trường tài chính trong nước, khai thác có hiệu quả
nguồn vốn nội địa.
“Chiến lược đổi mới chính sách huy động các nguồn vốn nước ngoài phục vụ
sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2001 - 2010” (2000), đề tài cấp Bộ
của Vụ Tài chính đối ngoại - Bộ Tài chính, chủ nhiệm đề tài là TS. Trương Thái
Phiên [63]. Trong đề tài này, tác giả đã đưa ra các giải pháp chủ yếu thu hút nguồn

7

vốn FDI như: đổi mới cơ cấu FDI nhằm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, nâng cao chất
lượng xây dựng quy hoạch đối với FDI, hoàn thiện hệ thống pháp luật và cơ chế
chính sách quản lý nhằm cải thiện môi trường đầu tư nước ngoài, mở rộng hợp tác
đầu tư nước ngoài theo hướng đa phương hóa, đa dạng hóa, đẩy mạnh cải cách thủ
tục hành chính, cải tiến công tác tổ chức bộ máy quản lý, phân cấp và cơ chế hút
vốn, nâng cấp cơ sở hạ tầng, thúc đẩy hoạt động hỗ trợ, xúc tiến FDI, tăng cường
công tác bảo hộ sở hữu trí tuệ, phát triển và nâng cao chất lượng đào tạo nguồn
nhân lực trong nước phục vụ có hiệu quả hoạt động FDI.
“Xây dựng một lộ trình thu hút vốn FDI vào Việt Nam giai đoạn 2003 - 2010”,
đề tài cấp Bộ của trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, chủ nhiệm đề tài là TS.
Nguyễn Ngọc Định [43]. Vấn đề cơ bản mà đề tài giải quyết là nghiên cứu, phân
tích các nguyên nhân gây ra sự giảm sút vốn FDI tại Việt Nam trong thời gian qua,
qua đó đề ra các giải pháp tăng cường thu hút vốn FDI theo lộ trình được xây dựng
từ năm 2003 đến năm 2010. Lộ trình này được tác giả xây dựng như sau: Giai đoạn
2003 – 2005: tập trung vào việc hoàn thiện môi trường đầu tư; Giai đoạn 2005 –
2008: định hướng đầu tư trực tiếp nước ngoài theo đúng chiến lược phát triển kinh
tế của Việt Nam; Giai đoạn 2008 – 2010: biến Việt Nam trở thành một điểm nóng
trong thu hút FDI. Tại mỗi giai đoạn của lộ trình, tác giả lại đưa ra những giải pháp
khác nhau, cụ thể là: Giai đoạn 1 tác giả đề nghị xây dựng Luật đầu tư thống nhất,
ban hành Luật chống phá giá, Luật chống độc quyền, điều chỉnh những văn bản có
liên quan đến hoạt động quản lý nhà đầu tư nước ngoài theo hướng thống nhất và
đồng bộ, tiến hành thử nghiệm và tiến tới cho phép thực hiện rộng rãi việc cổ phần
hóa các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, cải tiến hơn nữa thủ
tục hành chính, xây dựng một hệ thống thông tin nhanh nhạy. Giai đoạn 2 có những
giải pháp như xây dựng những khu kinh tế tập trung, khu kinh tế mở, hướng vốn FDI
vào những ngành kinh tế mũi nhọn của Việt Nam, chú trọng vào chiều sâu trong thu
hút vốn FDI, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI. Giai đoạn 3 có các giải pháp là tạo
những ưu điểm khác biệt của Việt Nam so với những quốc gia trong khu vực như: cơ

sở hạ tầng, môi trường đầu tư ổn định, tránh những “cú sốc” bất ngờ trong điều hành
nền kinh tế, tiếp tục duy trì và phát triển những chính sách ưu đãi đối với hoạt động


8

đầu tư tại Việt Nam, có chính sách tích cực trong tiếp cận và xâm nhập vào thị
trường vốn quốc tế… [40]
Như vậy, cho đến nay đề tài về vốn FDI ở Việt Nam đã được nhiều người quan
tâm, nghiên cứu. Trong các nghiên cứu đó, các tác giả đều đề cập đến những lý luận
về FDI, đều có phân tích về thực trạng thu hút vốn FDI tại Việt Nam và sử dụng
nguồn vốn này. Tuy nhiên, ở luận văn này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu thu hút
vốn FDI vào một lĩnh vực, cụ thể là BĐS. Trong đó sẽ phân tích thực trạng thu hút vốn
FDI vào BĐS và tác động của nó tới sự phát triển của lĩnh vực này. Trên cơ sở đó, đưa
ra các giải pháp cụ thể cho nhằm tăng cường thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS ở
Việt Nam trong thời gian tới.
6.

Đóng góp của đề tài nghiên cứu
Thứ nhất, tạo dựng cơ sở lý luận chung, cơ bản về FDI và BĐS bằng cách

giải thích, lý giải một cách dễ hiểu những vấn đề cơ bản như: bản chất, đặc điểm
của vốn FDI; bản chất, đặc điểm, phân loại của BĐS và thị trường BĐS, sự cần
thiết phải thu hút vốn FDI vào lĩnh vực này.
Thứ hai, nghiên cứu những thay đổi, cải cách trong các bộ luật liên quan đến
lĩnh vực BĐS bao gồm: Luật đầu tư 2014, Luật đất đai 2013, Luật Kinh doanh
BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014. Đây đều là những đổi mới quan trọng về mặt pháp
lý, nhưng chưa có đề tài nào đánh giá một cách toàn diện, khách quan về tác động
của những thay đổi này đối với lĩnh vực BĐS, đặc biệt là đối với hoạt động thu hút
vốn FDI vào lĩnh vực còn rất tiềm năng này.

Thứ ba, phân tích thực trạng thu hút vốn FDI vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam
giai đoạn từ 2007 tới 2016. Trên thực tế đã có một số đề tài nghiên cứu về vấn đề
này, tuy nhiên chỉ dừng lại ở giai đoạn từ năm 2007 trở về trước.
Thứ tư, từ những đánh gia tổng quan về tình hình dòng vốn FDI đầu tư vào
BĐS ở Việt Nam, chỉ ra được những cơ hội và khó khăn; trên cơ sở học hỏi một số
kinh nghiệm từ 02 quốc gia Singapore và Trung Quốc, đưa ra một số đề xuất nhằm
đẩy mạnh thu hút vốn FDI vào lĩnh vực này trong giai đoạn 2017 - 2020.


9

7.

Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp thu thập – thống kê số liệu: luận án sử dụng các nguồn dữ liệu

thứ cấp là các số liệu và kết quả điều tra của các nghiên cứu hiện có, số liệu thống
kê, các văn bản chính sách về thu hút FDI vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam. Nguồn tài
liệu về nước ngoài được lựa chọn sử dụng chủ yếu từ các sách và tư liệu quốc tế về
đầu tư trực tiếp nước ngoài, từ các Cổng thông tin điện tử chính thức của Chính
phủ, của các Ủy ban phát triển, Bộ ban ngành có liên quan, từ trang thông tin chính
thức của Hiệp hội BĐS và một số trang thông tin điện tử khác của các Công ty, Tập
đoàn hoạt động trong lĩnh vực này.
Phương pháp phân tích dữ liệu: luận văn sử dụng phương pháp phân tích định
tính là chủ yếu, trong đó bao gồm: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp
nghiên cứu trường hợp, phương pháp phân tích so sánh.
8.

Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Tài liệu tham khảo, Luận văn bao gồm 03

chương:
•

Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về thu hút vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS

•

Chương 2: Thực trạng thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào
lĩnh vực BĐS ở Việt Nam.

•

Chương 3: Một số giải pháp nhằm tăng cường thu hút vốn đầu tư trực
tiếp nước ngoài vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam.

Do hạn chế về thời gian và nguồn tài liệu, luận văn không tránh khỏi những
thiếu sót. Vì vậy, học viên xin chân thành cảm ơn sự góp ý, nhận xét của các thầy cô
để đề tài nghiên cứu hoàn thiện hơn.
Học viên cũng xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới TS. Vũ Thị Quế Anh đã
tận tình hướng dẫn và giúp đỡ để học viên có thể hoàn thành được luận văn này.


10

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THU HÚT VỐN ĐẦU
TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI) VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI)
1.1.1 Khái niệm

Đầu tư nước ngoài là việc các nhà đầu tư của một nước (pháp nhân hoặc cá
nhân) đưa vốn hoặc bất kỳ hình thức giá trị nào khác sang một nước khác để thực
hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc các hoạt động khác nhằm thu lợi
nhuận hoặc đạt được các hiệu quả xã hội. Trong đó, Nhà đầu tư có thể là các chính
phủ, các tổ chức quốc tế hoặc là các cá nhân, công ty và tổ chức cá nhân. Đầu tư
nước ngoài là sự dịch chuyển tài sản như vốn, công nghệ, kỹ năng quản lý từ nước
này sang nước khác để kinh doanh nhằm thu lợi nhuận cao trên phạm vi toàn cầu.
Xét theo tính chất quản lý thì đầu tư nước ngoài bao gồm Đầu tư trực tiếp
(FDI – Foreign Direct Investment) và Đầu tư gián tiếp (PFI – Portfolio Foreign
Investment). Trong đó, FDI không còn là một cụm từ xa lạ đối với hầu hết tất cả các
quốc gia trên thế giới và có rất nhiều cá nhân, tổ chức quốc tế, các bộ luật của nhiều
quốc gia đưa ra khái niệm về FDI.
Theo Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF, 1997) thì “Đầu tư trực tiếp nước ngoài ám chỉ
số lượng đầu tư được thực hiện để thu được lợi ích lâu dài trong một hãng hoạt
động ở nền kinh tế khác với nền kinh tế của nhà đầu tư, mục đích của nhà đầu tư là
giành được tiếng nói có hiệu quả trong công việc quản lý hãng đó” [1]
Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD, 1996): FDI phản ánh
mục tiêu của một thực thể cư trú tại một nền kinh tế (“nhà đầu tư trực tiếp”) muốn
có được một mối quan tâm (lợi ích) lâu dài trong một thực thể cư trú tại một nền
kinh tế khác nền kinh tế của nhà đầu tư (“doanh nghiệp đầu tư trực tiếp”) [2]
Theo định nghĩa của Ủy ban Liên hợp quốc về thương mại và phát triển
(UNCTAD, 1998) thì FDI là “Khoản đầu tư bao gồm mối quan hệ trong dài hạn,
phản ánh lợi ích và quyền kiểm soát lâu dài của một thực thể thường trú ở một nền
kinh tế (nhà đầu tư nước ngoài hay công ty mẹ nước ngoài) trong một doanh nghiệp
thường trú ở một nền kinh tế khác với nền kinh tế của nhà đầu tư nước ngoài (doanh


11

nghiệp đầu tư nước ngoài trực tiếp, doanh nghiệp liên doanh hoặc chi nhánh nước

ngoài)” [5]
Luật đầu tư Việt Nam 2005 không đưa ra khái niệm “đầu tư trực tiếp nước
ngoài” mà chỉ định nghĩa “Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn
đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư” và “Đầu tư nước ngoài là việc nhà đầu
tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng tiền hoặc các tài sản khác để tiến hành
các hoạt động đầu tư theo quy định của Luật này” còn “Nhà đầu tư nước ngoài là tổ
chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam”. Theo
đó có thể hiểu FDI là hình thức nhà đầu tư nước ngoài đưa vào Việt Nam vốn bằng
tiền và các tài sản hợp pháp khác và trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư.
Từ các định nghĩa trên, ta có thể hiểu một cách khái quát vốn đầu tư trực tiếp
nước ngoài (FDI) tại một quốc gia là hình thức nhà đầu tư nước ngoài dịch chuyển
tiền, công nghệ hoặc bất kỳ tài sản nào khác từ nước này sang nước khác – nước
tiếp nhận đầu tư – đồng thời nắm quyền sở hữu, quản lý, điều hành hoặc quyền
kiểm soát một thực thể kinh tế tại quốc gia đó, với mục đích thu được lợi ích kinh tế
từ hoạt động đầu tư đó, dựa trên cơ sở tuân thủ các quy định trong Luật đầu tư nước
ngoài của nước sở tại.
1.1.2 Đặc điểm của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
Thứ nhất, chủ đầu tư vốn FDI là chủ sở hữu vốn, là một bộ phận của hình
thức chu chuyển vốn quốc tế trong đó chủ đầu tư có quốc tịch nước ngoài, tiến hành
đầu tư tại một nước khác vì vậy nhà đầu tư nước ngoài phải chấp hành luật pháp của
nước tiếp nhận đầu tư. Chủ sở hữu vốn đầu tư trực tiếp tham gia quản lý, điều hành
quá trình sử dụng vốn, có nghĩa vụ và quyền lợi từ hoạt động sản xuất kinh doanh
tương ứng với phần vốn đóng góp đó [40]. Trong trường hợp nhà đầu tư nước ngoài
đầu tư dưới hình thức 100% vốn thì có toàn quyền quyết định, nếu góp vốn thì
quyền này phụ thuộc vào mức độ góp vốn. Thu nhập từ hoạt động đầu tư này phụ
thuộc hoàn toàn vào kết quả sản xuất kinh doanh, mức độ lãi được chia theo tỷ lệ
góp vốn của các bên, nếu bị lỗ thì trách nhiệm của các bên cũng tương ứng với phần
góp vốn đó.

12

Thứ hai, vốn FDI không chỉ bao gồm vốn đầu tư ban đầu của chủ đầu tư nước
ngoài dưới hình thức vốn điều lệ hoặc vốn pháp định mà còn bao gồm cả vốn vay
của các nhà đầu tư để triển khai và mở rộng dự án cũng như vốn đầu tư được trích
lại từ lợi nhuận sau thuế từ kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh. Vì vậy, nước sở
tại phải có chính sách về tài chính phù hợp, tránh trường hợp một số nhà đầu tư
nước ngoài lợi dụng chỉ đưa một lượng vốn nhỏ vào còn sau đó tiến hành vay vốn
tại nước tiếp nhận đầu tư để thực hiện đầu tư, mở rộng kinh doanh làm ảnh hưởng
đến mục đích thu hút đầu tư nước ngoài của nước sở tại. [40]
Thứ ba, vốn FDI là vốn đầu tư phát triển dài hạn vì vậy đối với nước tiếp nhận
đầu tư thì đây chính là nguồn vốn bổ sung dài hạn hết sức cần thiết trong nền kinh
tế. Vốn FDI là dòng vốn quốc tế gắn liền với việc xây dựng các công trình, nhà
máy, chi nhánh sản xuất vì thế thời gian đầu tư dài, lượng vốn đầu tư lớn, có tính ổn
định cao tại nước nhận đầu tư [40]. Khác với đầu tư gián tiếp nước ngoài, là hình
thức đầu tư mà nhà đầu tư nước ngoài bỏ vốn đầu tư đến các nước khác nhưng
không nắm quyền quản lý, điều hành thông qua các công cụ tài chính như cổ phiếu,
trái phiếu,… Đặc điểm của đầu tư nước ngoài gián tiếp là có thời gian hoạt động
ngắn, biến động bất thường hơn vì đây là hình thức mà nhà đầu tư nước ngoài thông
qua việc mua cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá khác, mà nhà đầu tư không trực
tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư. Do tính chất trực tiếp của hình thức đầu tư
này nên vốn FDI ít chịu sự chi phối, ràng buộc của Chính phủ so với các hình thức
đầu tư gián tiếp nước ngoài khác, lĩnh vực mà vốn FDI thường hướng tới là những
lĩnh vực mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư nước ngoài.
Thứ tư, vốn FDI là hình thức đầu tư trực tiếp nước ngoài của các nhà đầu tư
nước ngoài, họ mang vốn đến nước khác để đầu tư. Vì vậy, khác với các nguồn vốn
vay, vốn FDI tại nước sở tại không phải hoàn trả nợ và cũng không tạo gánh nặng
nợ quốc gia, đây là một ưu điểm so với các hình thức đầu tư nước ngoài khác. Việc
mang vốn từ bên ngoài vào đầu tư tại nước sở tại sẽ tạo thêm nhiều vốn cho đầu tư,
nhất là những nước đang phát triển và vốn này không phải khoản nợ của quốc gia,

sẽ đảm bảo an ninh tài chính cho quốc gia tiếp nhận vốn tốt hơn nhiều so với các
khoản vốn vay quốc gia khác. Để được gọi là vốn FDI thì phía nhà đầu tư nước


13

ngoài phải đóng góp một tỷ lệ nhất định, lượng vốn này tùy theo quy định của từng
nước và được thay đổi theo thời gian.
Thứ năm, vốn FDI là hình thức xuất khẩu tư bản nhằm thu lợi nhuận cao và
các nhà đầu tư nước ngoài quyết định về quy mô và sử dụng vốn FDI. Do các nhà
đầu tư nước ngoài luôn hướng tới mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận cao nên có thể gây ra
nhiều thiệt thòi, tổn thất ảnh hưởng tới lợi ích quốc gia và mục tiêu thu hút vốn của
nước nhận đầu tư. [40]
1.1.3 Các hình thức đầu tư vốn trực tiếp nước ngoài
1.1.3.1 Hợp đồng hợp tác kinh doanh
Đây là hình thức liên doanh liên kết giữa một bên là đối tác trong nước với các
nhà đầu tư nước ngoài trên cơ sở quy định trách nhiệm và phân chia kết quả kinh
doanh giữa các bên trong các văn bản đã ký kết mà không thành lập pháp nhân/tổ
chức kinh tế mới. Hình thức này có đặc điểm là hợp tác kinh doanh của các bên
được thực hiện trên cơ sở hợp đồng ký kết trong đó sẽ quy định rõ trách nhiệm và
lợi nhuận chia cho các bên, nước nhận đầu tư sẽ phê chuẩn hợp đồng giữa các bên,
thời hạn hợp đồng do các bên thỏa thuận. Hình thức này cũng được sử dụng phổ
biến bởi nó giúp cho nước tiếp nhận vốn giải quyết được tình trạng thiếu vốn và
công nghệ, tạo thị trường mới nhưng vẫn đảm bảo được an ninh quốc gia và nắm
quyền điều hành dự án. Còn đối với chủ đầu tư thì nhận được sự thông thoáng trong
việc đầu tư vào các lĩnh vực truyền thống của nước chủ nhà, không bị tác động lớn
do khác biệt về văn hóa kinh doanh, chia sẻ được chi phí và rủi ro đầu tư. Loại hợp
đồng này thường được áp dụng phổ biến nhất trong các lĩnh vực tìm kiếm, thăm dò,
khai thác dầu khí và một số tài nguyên khác.
1.1.3.2 Doanh nghiệp liên doanh

Đây là hình thức tổ chức kinh doanh quốc tế trong đó có các bên tham gia có
quốc tịch khác nhau giữa một bên là nhà đầu tư của nước sở tại và bên còn lại là của
đối tác nước ngoài. Hình thức này có đặc điểm là thành lập doanh nghiệp mới theo
quy định của pháp luật nước sở tại, có tư cách pháp nhân theo luật nước chủ nhà,
các bên tham gia có quốc tịch khác nhau cùng kết hợp lại trên cơ sở cùng nhau góp


14

vốn, cùng quản lý, cùng phân phối lợi nhuận, cùng nhau chia sẻ rủi ro để tiến hành
các hoạt động kinh doanh. Tỷ lệ góp vốn do các bên thỏa thuận dựa trên cơ sở luật
định của nước nhận đầu tư. FDI được sử dụng dưới hình thức này mang lại lợi ích
cho cả nước đầu tư và nước tiếp nhận đầu tư. Tuy nhiên, hình thức này đòi hỏi nước
sở tại cần có khả năng góp vốn, có đủ trình độ tham gia quản lý cùng với người
nước ngoài. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, hình thức này chỉ phù hợp trong
giai đoạn đầu khi họ chưa am hiểu về nước sở tại, về luật pháp và môi trường đầu
tư, liên doanh để tranh thủ sự hiểu biết và hỗ trợ của đối tác nước sở tại nhằm hạn
chế bớt rủi ro trong quá trình đầu tư. Nhưng khi các nhà đầu tư nước ngoài đã am
hiểu nước sở tại rồi thì hình thức này không được ưa chuộng lắm, bởi khi họ đã hiểu
và nắm rõ được luật pháp, thủ tục và các chính sách liên quan đến vấn đề đầu tư thì
họ muốn tự mình đưa ra các quyết định mà không phải thông qua sự đồng ý của các
bên như trong liên doanh.
1.1.3.3 Doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài
Đây là loại hình doanh nghiệp do các nhà đầu tư nước ngoài bỏ toàn bộ vốn
thành lập, có tư cách pháp nhân theo luật của nước sở tại, sở hữu hoàn toàn của
nước ngoài, hoạt động dưới sự điều hành, quản lý của chủ đầu tư nước ngoài nhưng
phải tuân theo các điều kiện về môi trường kinh doanh như chính trị, kinh tế, luật
pháp, văn hóa,… của nước sở tại.
1.1.3.4 Các hình thức đầu tư vốn FDI khác
Đầu tư theo Hợp đồng B.O.T hoặc B.T.O hoặc B.T



Hợp đồng xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng

BOT – Building Operate Transfer) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và nhà đầu tư nước ngoài để xây dựng, kinh doanh công trình
kết cấu hạ tầng trong khoảng thời gian nhất định để thu hồi vốn đầu tư và có lợi
nhuận hợp lý [40]. Hết thời hạn kinh doanh, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hoàn
công trình đó cho Chính phủ nước sở tại. Đặc trưng của hình thức này là dựa trên cơ
sở pháp lý của hợp đồng, vốn đầu tư của nước ngoài, có thể thành lập pháp nhân
mới dưới dạng doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài hoặc doanh nghiệp liên doanh.


15

Phạm vi áp dụng là các công trình cơ sở hạ tầng đặc biệt trong lĩnh vực giao thông
đường sắt, đường bộ, cảng biển, thủy điện.

Hợp đồng xây dựng – chuyển giao – kinh doanh (sau đây gọi tắt là hợp đồng
BTO – Building Transfer Operate) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà
nước có thẩm quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi
xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Chính phủ nước nhận đầu
tư. Chính phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh công trình đó trong một thời
hạn nhất định để thu hồi vốn đầu tư và lợi nhuận. Hình thức này giống như hình
thức BOT, chỉ khác ở điểm sau khi xây dựng xong công trình được chuyển giao
ngay cho Chính phủ nước sở tại sau đó mới thực hiện kinh doanh. [40]

Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (sau đây gọi tắt là hợp đồng BT –
Building Transfer) là hình thức đầu tư được ký giữa cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau khi xây dựng xong,

nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho Chính phủ nước sở tại. Chính phủ sẽ tạo
điều kiện cho nhà đầu tư tiếp tục thực hiện dự án khác để thu hồi vốn đầu tư và lợi
nhuận hoặc thanh toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận trong hợp đồng BT. [40]
Các doanh nghiệp được thành lập để thực hiện hợp đồng BOT, BTO, BT mặc
dù hợp đồng dưới hình thức doanh nghiệp liên doanh hoặc doanh nghiệp 100% vốn
nước ngoài nhưng đối tác cùng thực hiện hợp đồng là các cơ quan quản lý nhà nước
ở nước sở tại với lĩnh vực hợp đồng hẹp hơn các doanh nghiệp FDI khác. Loại hình
thức FDI này chủ yếu áp dụng cho các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, được hưởng
các ưu đãi đầu tư cao hơn so với các hình thức đầu tư khác và đặc biệt là khi hết hạn
hợp đồng, phải chuyển giao không bồi hoàn công trình cơ sở hạ tầng đã được xây
dựng và khai thác cho nước sở tại.


16

Đầu tư theo hợp đồng PPP
Hợp đồng hợp tác công – tư (sau đây gọi tắt là hợp đồng PPP - Public –
Private Partnership) là hợp đồng được ký kết giữa cơ quan nhà nước có thẩm quyền
với nhà đầu tư nhằm xây dựng công trình, cung cấp dịch vụ với một số tiêu chí
riêng [2]. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ lập danh mục dự án ưu tiên đầu tư
PPP hàng năm và tiến hành đấu thầu cạnh tranh để lựa chọn nhà đầu tư nước ngoài
đủ năng lực và kinh nghiệm nhất. Đây là hình thức hợp tác tối ưu hóa hiệu quả đầu
tư và cung cấp dịch vụ công cộng chất lượng cao, nó sẽ mang lại lợi ích cho cả nhà
nước và người dân nước sở tại vì tận dụng được nguồn lực tài chính, quản lý từ nhà
đầu tư nước ngoài, trong khi vẫn đảm bảo lợi ích cho người dân. Mỗi dự án PPP sẽ
được hai bên đóng góp theo tỷ lệ góp vốn nhất định, tỷ lệ đóng góp của các bên tuỳ
vào quy định của từng nước trong từng thời kỳ.
Như vậy, các hình thức BOT, BTO, BT, PPP rất phù hợp với các nước đang
phát triển nơi mà cơ sợ hạ tầng còn yếu kém và không có đủ vốn để xây dựng.
Hình thức mua lại và sáp nhập (M&As - Mergers and Acquisitions)

Là hoạt động đầu tư bằng cách chuyển giao những tài sản có sẵn từ công ty mẹ
sang cho các công ty khác ở nước ngoài [2] . Nó bao gồm 02 hoạt động: mua lại và
sáp nhập. Đầu tư mua lại xảy ra khi quyền kiểm soát tài sản và hoạt động kinh
doanh được chuyển giao toàn bộ từ công ty trong nước cho công ty nước ngoài,
công ty trong nước lúc ấy đóng vai trò là một chi nhánh của công ty nước ngoài.
Không giống như hình thức đầu tư mới, hoạt động đầu tư này dường như không
mang lại lợi nhuận cho nền kinh tế nước chủ nhà trong giai đoạn đầu. Đầu tư sáp
nhập là hình thức đầu tư xảy ra khi tài sản và hoạt động của các doanh nghiệp từ các
nước khác nhau được góp chung lại để tạo ra một thực thể kinh doanh mới.
M&As gồm ba loại hình đó là:


M&As theo chiều ngang: là khi hai công ty hoạt động trong cùng một
lĩnh vực sản xuất kinh doanh kết hợp với nhau nhằm tăng khả năng cạnh
tranh, mở rộng và thống lĩnh thị trường.


17



M&As theo chiều dọc: là hai công ty thuộc hai lĩnh vực khác nhau nhưng
cùng chịu sự quản lý của một công ty mẹ. Việc sáp nhập làm tăng khả



năng chiếm lĩnh thị trường của công ty.
M&As theo hướng đa dạng hóa: xảy ra khi các công ty lớn tiến hành sáp
nhập với nhau nhằm tránh rủi ro và thiệt hại lớn khi xâm nhập một thị
trường mới nào đó.

Ngoài ra còn một số hình thức FDI khác như đầu tư thông qua mô hình công
ty mẹ con (Holding Company), hình thức công ty cổ phần, hình thức chi nhánh
công ty nước ngoài và công ty hợp danh.
1.1.4 Tác động của vốn FDI đối với nước nhận đầu tư
1.1.4.1 Tác động tích cực
•

Bổ sung nguồn vốn cho sự phát triển

Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, các nước đang phát triển hoặc kém phát
triển đều bị thiếu vốn đầu tư do tích luỹ nội bộ thấp hoặc không có tích luỹ nên rất
cần nguồn vốn bổ sung từ bên ngoài. FDI là một trong những nguồn vốn bổ sung
quan trọng nhất để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, góp phần huy
động vốn hỗ trợ cho nhu cầu đầu tư của nền kinh tế, bù đắp cho sự thiếu hụt của
nguồn vốn trong nước [50]. Bên cạnh đó, FDI còn có những ưu thế hơn hẳn so với
các hình thức huy động vốn khác như vay nợ nước ngoài hoặc ODA vì việc vay vốn
nước ngoài đôi khi trở thành gánh nặng cho nền kinh tế, còn các khoản viện trợ lại
thường đi kèm với điều kiện về chính trị, can thiệp vào công việc nội bộ của một
quốc gia [40]. Ngoài ra, FDI cũng bổ sung sự thiếu hụt về ngoại tệ đối với các nước
đang phát triển, bởi vì FDI góp phần làm tăng khả năng cạnh tranh và mở rộng khả
năng xuất khẩu của nước nhận đầu tư, thu một phần lợi nhuận từ các công ty nước
ngoài, thu ngoại tệ từ các hoạt động dịch vụ cho FDI.


18

•

Thúc đẩy chuyển giao, phát triển khoa học công nghệ và tiếp thu kinh

nghiệm quản lý tiên tiến

Song song với việc tạo ra nguồn vốn bổ sung dồi dào, thông qua FDI, các
nước nhận đầu tư có thể tiếp cận khoa học công nghệ mới và trình độ quản lý tiên
tiến của nước ngoài. Có thể dễ dàng nhận thấy tình trạng chung ở các nước đang
phát triển hoặc kém phát triển là do còn hạn chế về trình độ phát triển kinh tế xã
hội, giáo dục, khoa học cũng như thiếu ngoại tệ nên công nghệ ở trong nước thường
là công nghệ lâu đời lạc hậu, năng suất lao động thấp và nguồn nhân lực yếu kém
[5]. Khi triển khai dự án đầu tư vào một nước, chủ đầu tư nước ngoài không chỉ
chuyển vào nước đó vốn bằng tiền, mà còn chuyển cả vốn bằng hiện vật như: máy
móc, thiết bị, nguyên nhiên vật liệu và cả những nguồn vốn vô hình khác như: khoa
học - công nghệ, tri thức, bí quyết kỹ thuật, bí quyết quản lý, kỹ năng trong sản
xuất, kinh doanh cũng như đưa các chuyên gia nước ngoài vào hoặc đào tạo các
chuyên gia bản xứ về các lĩnh vực cần thiết phục vụ hoạt động của dự án [7]. Điều
này cho phép các nước nhận đầu tư không chỉ nhập khẩu công nghệ đơn thuần, mà
còn nắm vững cả kỹ năng quản lý, vận hành, sửa chữa, mô phỏng và phát triển nó,
nhanh chóng tiếp cận được với công nghệ hiện đại ngay cả khi nền tảng công nghệ
quốc gia chưa được tạo lập đầy đủ. Bên cạnh chuyển giao công nghệ sẵn có, thông
qua vốn FDI đặc biệt là thông qua các công ty xuyên quốc gia, còn góp phần tích
cực đối với tăng cường năng lực nghiên cứu và phát triển công nghệ của nước chủ
nhà, kích thích các doanh nghiệp trong nước tự nâng cao trình độ công nghệ hoặc
tham gia tích cực vào quá trình chuyển giao công nghệ để tự tạo lợi thế cạnh tranh
trên thị trường trong nước và quốc tế. Mặt khác, trong quá trình sử dụng công nghệ
nước ngoài, nhà đầu tư và phát triển công nghệ trong nước học được cách thiết kế,
sáng tạo, nâng cấp công nghệ nguồn, sau đó cải tiến cho phù hợp với điều kiện của
địa phương và biến chúng thành công nghệ của mình.
•

Tạo việc làm và thúc đẩy phát triển nguồn nhân lực

Dòng vốn FDI chảy vào nước nhận đầu tư sẽ mở ra cơ hội hình thành nên
nhiều doanh nghiệp mới hoặc làm tăng quy mô các đơn vị hiện có, các công ty này
tuyển dụng nhân công của nước sở tại để tận dụng nguồn lao động rẻ nhằm tối đa