Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện gia bình tỉnh bắc ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-------------------

ĐẶNG TÂN LỘC

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG
CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN
PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT
HUYỆN GIA BÌNH - TỈNH BẮC
NINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 60850103

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông


Thái Nguyên - 2014


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tn trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Đặng Tân Lộc


Trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi đã nhận được sự quan tâm,
giúp đỡ của các cá nhân, tập thể, các cơ quan, đơn vị có liên quan tạo
điều kiện thuận lợi để tôi có thể hoàn thành luận văn ;
Tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - Phó hiệu
Trưởng trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn, giúp
đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn ;
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi
trường, phòng Đào tạo Sau đại học trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện tốt luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Gia Bình, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Bình,
UBND các xã, thị trấn và các cơ quan có liên quan của huyện Gia Bình đã
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài;
Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và
đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong
quá trình thực hiện đề tài này;
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Đặng Tân Lộc


MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1.Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 3
2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 3

2.2. Mục tiêu cụ thể ...........................................................................................
3
3. Yêu cầu của đề tài ......................................................................................... 4
Chương I. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................ 5
1.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất .............................................................................................
5
1.1.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách
hành chính ......................................................................................................... 5
1.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất .............................................................................................
5
1.2. Cơ sở thực tiễn có liên quan đến hoạt động của VPĐKQSD đất .............. 6
1.2.1. Đất đai ..................................................................................................... 6
1.2.2. Bất động sản ............................................................................................ 7
1.2.3. Thị trường bất động sản .......................................................................... 8
1.2.4. Đăng ký đất đai, bất động sản .................................................................
9
1.2.5. Cơ sở đăng ký đất đai, bất động sản ..................................................... 11
1.2.6. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản .................................................. 12
1.3. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất ................................................... 16
1.3.1. Khái quát về hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam ................................ 16
1.3.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền


sử dụng đất ......................................................................................................
19
1.3.3. Mối quan hệ giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với
cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương ......................................
22

1.3.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
ở nước ta .......................................................................................................... 23
1.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKQSD đất ................... 30
1.4.1. Kết quả đạt được ................................................................................... 30
1.4.2. Các hạn chế ........................................................................................... 31
Chương II. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
................................................................................................ 32
2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 32
2.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................. 32
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 32
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Bình ....................... 32
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Gia Bình ..... 32
2.3.3. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất ...................................................................................................... 32
2.3.4. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất
...................................................................................... 32
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 32
2.4.1. Phương pháp điều tra, khảo sát .............................................................
32
2.4.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu .................................................... 34
2.4.3. Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan...................................... 34
2.4.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 34
Chương III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................... 35
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Gia Bình .......................... 35
3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ................................................................. 35
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ...................................................................... 36
3.2. Tình hình quản lý đất đai ......................................................................... 41

3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất .......................................................................... 41
3.2.2. Quản lý đất đai ...................................................................................... 43


3.3. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Gia Bình - tỉnh Bắc Ninh, nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả
hoạt động .........................................................................................................
53
3.3.1. Tổ chức bộ máy ..................................................................................... 53
3.3.2. Cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất .............
59
3.3.4. Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Gia Bình qua ý kiến của người dân ................................................ 78
3.3.5. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất..............................................................................
82
3.3.6. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất..................................................................
85
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................. 89
1. Kết luận ....................................................................................................... 89
2.Đề nghị ......................................................................................................... 90
TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................... 93


BĐS

Bất động sản ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai GCN
Giấy chứng nhận HSĐC
Hồ sơ địa chính SDĐ

Sử

dụng đất
VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

TN&MT


Bảng 1.1. Tình hình thành lập VPĐKQSD đất các cấp .................................. 23
Bảng 1.2. Nguồn nhân lực của VPĐKQSD đất của cả nước .......................... 25
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu so sánh tỉnh Bắc Ninh với các tỉnh vùng
đồng bằng sông Hồng năm 2013..................................................................... 41
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyện Gia Bình .....................
42
Bảng 3.3. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Gia Bình .......................... 45
Bảng 3.4. Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Gia Bình ........................ 47
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010-2013 ...... 48
Bảng 3.6. Kết quả công tác cập nhật chỉnh lý hồ sơ địa chính ....................... 72
Bảng 3.7. Kết quả công tác đăng ký giao dịch bảo đảm

tại VPĐKQSD đất ........................................................................................... 74
Bảng 3.8. Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận từ 2011-2013 ...................
75
Bảng 3.9. Mức độ công khai thủ tục hành chính ............................................ 79
Bảng 3.10. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSD đất................. 81


Hình 1.1. Vị trí của VPĐKQSD đất trong hệ thống quản lý đất đai ............. 22
Hình 3.1.

2013

huyện Gia Bình................................ 43

Hình 3.2. Kết quả gải quyết khiếu nại tố cáo (2010-2013)............................ 51
Hình 3.3. Mô hình tổ chức của Văn Phòng đăng ký QSDĐ huyện Gia Bình .... 55
Hình 3.4. Quy trình đăng ký giao dịch bảo đảm ............................................. 60
Hình 3.5. Quy trình cung cấp thông tn dữ liệu TN & MT ............................... 62
Hình 3.6. Quy trình đăng ký lần đầu, cấp giấy chứng nhận………………....66
Hình 3.7. Quy trình đăng ký biến động .......................................................... 68
Hình 3.8. Kết quả thu chi ngân sách và thu chi sự nghiệp............................. 71


1

MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, Nhà nước và mọi tầng lớp
nhân dân. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại
Chương III, Điều 53 đã quy định "Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên

khoáng sản, nguồn lợi từ vùng biển, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài
sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". Luật Đất đai năm
1993 khẳng định “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa xã
hội, Quốc phòng và An ninh …”. Trong nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh tế
xã hội. [18]
Đăng ký đất đai: là việc kê khai và ghi nhận tnh trạng pháp lý (hiện
trạng, nguồn gốc, thời điểm thời hạn, giấy tờ và việc cấp GCN) về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý
đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Trước đây là ghi nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất).
Đăng ký đất đai (khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai 2013): là bắt buộc với
mọi đối tượng sử dụng đất hay được Nhà nước giao đất để quản lý; đăng ký
tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.[22]
Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: Các quyền về đất đai
được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tnh tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của
Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của
người sử dụng đất.


2

Từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 2003, năm 2013 cùng với việc thực
hiện cải cách hành chính theo cơ chế “một cửa liên thông hiện đại”, các
cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành
chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với các đối tượng sử dụng đất; chính

sách đất đai hợp lý với nhiều ưu đãi sẽ thu hút nhiều dự án đầu tư nước
ngoài. Việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận được thực hiện công
khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức có nhu cầu giao
dịch. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc tại cơ quan đăng ký
đất đai các cấp được từng bước nâng cao đã phát huy thành quả cải cách
hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở
nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa thông tin
trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì vậy vẫn cần nỗ
lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký đất đai ở cấp địa phương.
Tỉnh Bắc Ninh được tái lập năm 1997 theo Nghị quyết của quốc Hội
nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá IX kỳ họp thứ 10 ngày
6/11/1996.
Tỉnh Bắc Ninh có 08 đơn vị hành chính cấp huyện, 126 đơn vị hành
chính cấp xã. Huyện Gia Bình có 14 đơn vị hành chính (13 xã và 01 thị trấn)
trong những năm qua cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế
theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đời sống của nhân dân không
ngừng được cải thiện và nâng cao. Việc quản lý và sử dụng hợp lý có hiệu quả
nguồn tài nguyên đất đai theo quy hoạch và pháp luật đang trở thành một
vấn đề cấp bách trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội hiện nay. [22]
Để việc quản lý đất đai theo hệ thống, minh bạch, đúng quy định của
pháp luật, quá trình giải quyết các nội dung liên quan đến đất đai như: Thống
kê, kiểm kê, đăng ký biến động, đăng ký cấp giấy chứng nhận lần đầu, đăng
ký giao dịch bảo đảm…vv theo đúng trình tự, thủ tục và thời gian thực hiện;
giúp phòng Tài nguyên và Môi trường tập trung vào công tác quản lý Nhà


3

nước; Tạo điều kiện cho người đi thực hiện các thủ tục hành chính liên quan
đến đất đai được hướng dẫn cụ thể, rút ngắn thời gian và chi phí thực hiện.

UBND huyện Gia Bình có quyết định số: 1418/2011/QĐ-UBND ngày
04/7/2011 về việc thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện
Gia Bình. Thời gian bắt đầu hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Gia Bình từ ngày 01/8/2011.
Trước tnh hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học chuyên ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao
hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia
Bình - tỉnh Bắc Ninh” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng hoạt động của
Văn phòng, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt
động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo tinh thần cải cách thủ
tục hành chính đã và đang được các cấp các ngành quan tâm triển khai thực
hiện.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đề tài được thực hiện nhằm đánh giá kết quả hoạt động của VPĐK
QSDĐ, từ đó thấy được hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ trong đăng ký
đất đai nói riêng và quản lý đất đai nói chung. Trên cơ sở đó đề xuất một số
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐK QSDĐ.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Xác định cơ sở lý luận và thực tễn về Đăng ký đất đai và hoạt động
của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện;
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Gia Bình - tỉnh Bắc Ninh từ khi được thành lập ngày 01/8/2011 đến
ngày 31/12/2013;


4

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn

phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Gia Bình - tỉnh Bắc Ninh trong giai đoạn
tới.


5

3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Đề tài phải đảm bảo tnh khoa học và thực tiễn.


6

Chương I
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất
1.1.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành
chính
- Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX
(tháng
4/2001), đã xác định mục têu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ,
trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hoá, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh
thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính
công quyền với tổ chức sự nghiệp.
- Nghị quyết số: 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính
phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của

công dân và tổ chức.
- Quyết định số: 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục têu xây dựng nền hành chính dân
chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được
xác định là một trong 03 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển
kinh tế.
- Quyết định số: 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của
Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các
cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương.
1.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.


7

- Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai quy định.


8

- Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ Quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu
hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định số: 83/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 7 năm 2010 của Chính
phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Thông tư liên tịch số: 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng

3 năm 2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính
Hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ
chế tài chính của Văn phòng ĐKQSD đất.
- Thông tư số: 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
của liên Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường về Hướng dẫn việc luân
chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thông tư liên tịch số: 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11
năm 2011 của liên Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường Hướng dẫn
việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (có hiệu lực
từ ngày 14/01/2012).
- Bộ Luật Dân sự 2005.
1.2. Cơ sở thực tiễn có liên quan đến hoạt động của VPĐKQSD đất
1.2.1.
đai

Đất
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả

các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như khí
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy...),
các lớp trầm tch sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng
đất, hệ thống thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người,
những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.


9

Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn
của xã hội loài người được thể hiện theo các mặt sau: Sản xuất, môi
trường sự

10

sống, cân bằng sinh thái, điều tiết khí hậu, tàng trữ và cung cấp nguồn
nước, dự trữ, kiểm soát ô nhiễm và chất thải, không gian sự sống…
Đất đai là điều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết)
đối với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động
của con người. Điều này có nghĩa thiếu đất thì không một ngành nào, xí
nghiệp nào có thể bắt đầu công việc và hoạt động được. Nói khác đi không có
đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người.
Đất đai đóng vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người, là cơ sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi quá trình sản xuất. Các Mác đã
nhấn mạnh “Đất là mẹ, lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
1.2.2. Bất động sản
Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định bất động sản
là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai,
được xác định bởi vị trí địa lý của đất. Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng
có những nét đặc thù theo những têu chí riêng, như:
- Pháp luật Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là
bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
- Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây
chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật
Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan, tại Điều 100 quy định: “Bất động sản là đất đai
và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở
hữu đất đai”.
- Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và

các tài sản gắn với đất.


11

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì
được coi là “gắn liền với đất đai”; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này
và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất
đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các
tài sản khác do pháp luật quy định”.
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái
niệm mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không
thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau
đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tnh lâu bền, tính thích ứng, tính
dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tnh phụ thuộc vào năng lực quản
lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau.
1.2.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó
hàng hoá và dịch vụ bất động sản được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của
chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong
muốn của những người tham gia trên thị trường.
Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa
cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trường bất động
sản cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng
cơ chế giá cả. Trong một số trường hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân
bổ nguồn lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định
liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại

phân bổ này.
Thị trường bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị
trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt được tại


12

một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường bất
động sản


13

bao gồm 3 thị trường nhánh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê
bất động sản và thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Căn cứ vào
thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trường, thị trường bất động
sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai);
- Thị trường cấp II: Là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê;
- Thị trường cấp III: Là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại [7].
Như vậy thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất
động sản mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong bất động sản. Trong đó thị trường bất động sản có vai trò quan
trọng chính là sự tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả
BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng, tác động tới tăng
trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; tác động
trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng
hoá, thị trường lao động và còn liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như:
lao động, việc làm, nhà ở.

1.2.4. Đăng ký đất đai, bất động
sản
1.2.4.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký nhà
đai: Các quyền về bất độn
động sản được
nhà nướ
nước về đất đai
pháp luật bảo
bảo hộ sau khi được đăng ký Nhà nước; không chỉ quyền sở
hữu mà các quyền khác như thế chấp, cho thu
thuê, thông
ông hành
ành địa dịc
dịch cũng
được đăng
ăng ký. Một số nướ
ịnh việc đăng ký là bắt buộc trong một
nước quy định
một
thời gian
định từ khi giao
ian nhất địn
iao dịch được thực
hực hiện, nếu quá thời hạn, hợp
đồng
ồng giao dịch không có giá
giá trị.
rị.
Có 02 hệ thống

ống đăng ký bất động
sản: