THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN
Trung tâm đào tạo địa chính và kinh doanh bất động sản

Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực
quản lý Nhà nước về thị trường đất đai bất động sản ở Việt Nam

1


Hà nội 2/2006
Mục lục

Danh mục bảng, biểu đồ...................................................................................................2
Các chữ viết tắt.................................................................................................................2
lời mở đầu.........................................................................................................................3
Chương I:..........................................................................................................................5
cơ sở khoa học về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản..............................5
1.1. khái niệm, đặc điểm về bất động sản và thị trường bất động sản................5
1.2. vai trò và nội dung quản lý nhà nước đối với sự phát triển thị trường bất
động sản........................................................................................................................17
1.3. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quản lý và phát triển thị
trường bất động sản...................................................................................................27
CHƯƠNG II:..................................................................................................................40
quá trình hình thành, phát triển và quản lý Nhà nước đối với thị trường bất
động sản ở nước ta trong những năm qua .............................................................41
2.1. Thực trạng phát triển thị trƯờng bất động sản ở nƯớc ta............................41
2.2. quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản ở nước ta trong những năm
qua: kết quả đã đạt được và những tồn tại..............................................................67
2.3. NGUYÊN NHÂN Và NHữNG BàI HọC KINH NGHIệM RúT RA.......................92
CHƯƠNG III:...............................................................................................................100
các giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước đối với phát triển thị trường bất

động sản ở nước ta........................................................................................................100
3.1. Mục tiêu, quan điểm phát triển và quản lý thị trường bất động sản ở nước
ta...................................................................................................................................100
3.2. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước đối với thị
trường bất động sản ở nước ta..............................................................................103
Kết luận.........................................................................................................................122
Tài liệu tham khảo........................................................................................................124

2


Danh mục bảng, biểu đồ

Trang

Bảng số 1: Hình thức sở hữu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh

49

Bảng số 2: Tỷ trọng các loại nhà ở đô thị hiện nay

55

Bảng số 3: Tỷ lệ hộ có dự định xây dựng hoặc cải tạo nhà ở (theo
mức thu nhập)
Bảng số 4: Nguyện vọng được cải thiện chỗ ở trong các nhà
chung cư
Bảng số 5: Giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội từ quý
I năm 2001 đến quý I năm 2002
Bảng số 6: Kết quả điều tra về sử dụng đất ở 4 khu đô thị mới tại

Hà Nội, năm 2002
Bảng số 7: Nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất đai

56

Biểu đồ 1: Giá bình quân 1 m2 đất giai đoạn từ 1994 - 2001

58

57
59
61
75

Các chữ viết tắt
BĐS

Bất động sản

BLDS

Bộ luật Dân sự

CNTT

Công nghệ thông tin

KĐTM

Khu đô thị mới

KCN VN

Khu công nghiệp Việt Nam

KHTT

Khoa học kỹ thuật

QLNN

Quản lý Nhà nước

UBND

Uỷ ban nhân dân

UBTVQH

Uỷ ban thường vụ Quốc hội

lời NóI đầu

Thị trường bất động sản tại Việt Nam chính thức được hình thành từ
năm 1993, sau khi luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
3


và đến năm 1996, lần đầu tiên khái niệm “Thị trường bất động sản” được
chính thức đề cập trong văn kiện Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII. Sau

hơn 10 năm phát triển, thị trường bất động sản nước ta đã trải qua 2 cơn sốt
với những diễn biến bất thường. Có nhiều nguyên nhân tạo ra những diễn
biến bất thường của thị trường, song nguyên nhân cơ bản là Nhà nước chưa
có giải pháp hữu hiệu trong việc điều tiết các nguồn cung và kiểm soát các
lực lượng cầu. Sự thiếu thông tin, không minh bạch về các nguồn cung làm
gia tăng thêm tính khơng hồn hảo là đặc tính cố hữu vốn có của thị trường
bất động sản, làm gia tăng tình trạng đầu cơ đẩy giá bất động sản lên cao
thông qua các giao dịch ngầm.
Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta đã cho thấy rõ
vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước đối
với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế. Trong những
năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh,
hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS) ngày càng trở lên sơi động và
có những biểu hiện vượt ra ngồi tầm kiểm sốt của Nhà nước. Các quan
hệ cung cầu và giao dịch về BĐS chủ yếu đang diễn ra thơng qua thị trường
ngầm, phi chính thức; Sự biến động bất thường về giá cả BĐS (đặc biệt là
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và những “cơn sốt đất đai” cho đến
nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp
của thị trường BĐS, sự yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước đối với
sự phát triển của thị trường BĐS đã và đang gây nhiều khó khăn trở ngại
cho cơng cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện cơng
nghiệp hố, hiện đại hố đất nước.
Đất đai - nguồn tài nguyên quốc gia thuộc sở hữu chung của toàn
xã hội. Trong nền kinh tế thị trường, quản lý Nhà nước về đất đai - bất
động sản vừa đòi hỏi tuân thủ các yêu cầu và quy luật điều tiết của cơ
chế thị trường, vừa đảm bảo giữa vững vai trò điều tiết của Nhà nước đối
với nguồn tài nguyên quốc gia thuộc sở hữu toàn xã hội mà Nhà nước là
người chủ đại diện. Để thực hiện vai trị đó, vấn đề cốt yếu là phải
nghiên cứu đề xuất một hệ thống các công cụ và chính sách kinh tế trong
4

quản lý đất đai phù hợp với cơ chế thị trường thay thế cho các cơng cụ
và chính sách quản lý mang tính hành chính, ngăn cấm, ép buộc khơng
thích ứng thậm chí cịn cản trở sự vận hành và phát triển của thị trường
đất đai – bất động sản hiện nay.
Trước tình hình đó, gần đây trong các Nghị quyết của BCH TW
Đảng và các chương trình hành động của Chính phủ đều nhấn mạnh sự cần
thiết phải tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước nhằm thúc đẩy sự hình
thành và phát triển thị trường BĐS. Trước yêu cầu đó, là một đơn vị có
chức năng nghiên cứu và đào tạo về quản lý đất đai và bất động sản, chúng
tôi xin giới thiệu cuốn sách " Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu lực
quản lý nhà nước về thị trường đất đai - bất động sản ở Việt Nam".
Cuốn sách này tập trung vào giải quyết các mục tiêu cơ bản sau đây:
- Góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về BĐS và thị trường BĐS
là cơ sở khung lý thuyết cho phần nội dung nghiên cứu tiếp theo.
- Làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn về vai trò quản lý Nhà nước đối với
thị trường BĐS; Làm rõ những nội dung và yêu cầu của công tác quản lý
Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường.
- Làm rõ thực trạng phát triển và quản lý Nhà nước đối với thị trường
BĐS ở nước ta hiện nay: chỉ ra những mặt được cũng như những vấn đề
còn tồn tại, hạn chế.
- Phân tích cơ sở, đề xuất các giải pháp tăng cường hiệu lực quản lý Nhà
nước nhằm thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường BĐS ở nước ta.
Vì thị trường đất đai là bộ phận cốt yếu và không tách rời thị
trường BĐS, do vậy để giải quyết các mục tiêu đã đặt ra, cuốn sách
không chỉ giới hạn ở thị trường đất đai một cách độc lập mà đặt thị
trường đất đai trong bối cảnh nghiên cứu chung cả thị trường BĐS. Để
tiện cho bạn đọc theo dõi, cuốn sách được kết cấu thành 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học của quản lý nhà nước về thị trường BĐS.

Chương 2: Thực trạng phát triển và quản lý Nhà nước về thị trường BĐS ở
nước ta trong những năm qua.
5


Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về thị
trường BĐS ở nước ta.
Mặc dù chúng tôi đã đầu tư nhiều thời gian và công sức cho việc
ra mắt bạn đọc, song cuốn sách này có thể cịn thiếu sót. Chúng tơi mong
nhận được ý kiến đóng góp, bổ sung để lần tái bản sau được hoàn chỉnh
hơn.
Xin trân trọng giới thiệu cùng bạn đọc.

Chương I:

cơ sở khoa học về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản

1.1. khái niệm, đặc điểm về bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm bất động sản
1.1.1.1. Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dựng vào mục đớch sản xuất hoặc tiờu
6


dựng. Tài sản bao gồm vật cú thực, tiền, giấy tờ trị giỏ được bằng tiền và
cỏc quyền tài sản. Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể
chuyển giao trong giao lưu dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. Tài sản bao
gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý
và sử dụng. Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành 2 loại
là bất động sản và động sản. Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng

ngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: "Bất động sản là
các tài sản không thể di dời được". Như vậy, BĐS trước hết phải là tài
sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di, dời được. Hay
nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai.
Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể
được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà
khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, cơng năng, hình thái sẽ thay đổi)
hoặc tốn nhiều cơng sức và chi phí như các cơng trình kiến trúc, cơng trình
lắp ghép…
Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm:
- Đất đai:
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng
kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu
xây dựng không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và
chất lượng của đất đai đó)
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không
7


đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…
(những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài làm bằng
băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là
các động sản, hoặc cơng cụ lao động);
+ Các cơng trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá,
cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ... được xây dựng gắn liền với

đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với cơng trình xây
dựng đó: máy điều hồ trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển
hoạt động của cơng trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan
cho cơng trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị cơng dụng
của nó khơng thay đổi thì khơng phải là BĐS như: máy điều hồ di
động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị
đồ dùng khác);
+ Các cơng trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hố thành
giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các cơng trình tơn
giáo; các di sản văn hố thế giới hoặc quốc gia; các cơng trình quốc
gia khơng lượng hố giá trị... không coi là BĐS).
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:
+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;
+ Các công trình ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;
+ Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao...
+ Một số cơng trình khai thác hầm mỏ (hầm lị)…
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định:

1.1.1.2. Những đặc điểm chủ yếu của BĐS
8


Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS cịn có những
đặc điểm cụ thể sau:
Thứ nhất, bất động sản là hàng hố có vị trí cố định về vị trí địa lý,
về địa điểm và khơng có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do BĐS
sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố định
và có giới hạn về diện tích và khơng gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến
thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS. Do đó, vị trí của BĐS như địa điểm

cụ thể, mơi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ
tầng… của hàng hoá BĐS có ý nghiã vơ cùng quan trọng đối với giá trị và
giá cả BĐS.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hố có tính lâu bền. Tính lâu bền
của hàng hoá BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do
thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt
như: động đất, núi lửa, sạt lở…). Mặt khác, các cơng trình xây dựng, cơng
trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm
năm. Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian
tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khác nhau, tuỳ
theo từng loại BĐS cụ thể. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược
kinh doanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS.
Thứ ba, hàng hố bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở
dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất
cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất.
Tính phức tạp của đất đai về địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… đã tạo
nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hố BĐS. Mặt khác, chính sự đa
dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo… của chủ đầu tư cũng
như của các kiến trúc sư, các cơng trình sư và các nhà thiết kế cũng tạo nên
tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá BĐS.
Thứ tư, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu
9


và tâm lý xã hội. Nhìn chung hàng hố đều có đặc điểm này, nhưng với
hàng hố BĐS thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về
BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ
bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, cịn bao gồm cả
yếu tố tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các

hàng hố BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra
đời hay sự hoàn thiện của hàng hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc
mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá
BĐS kia. Thí dụ, việc xây dựng các cơng trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các cơng trình xây dựng
trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của
những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch
vụ… bám theo trục đường đó.
Thứ sáu, hàng hố bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của
pháp luật và chính sách của Nhà nước. BĐS là loại tài sản quan trọng của
mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người
dân. Các quan hệ giao dịch về BĐS thường có tác động rất mạnh đến hầu
hết những hoạt động kinh tế và xã hội. Để tăng cường vai trị của mình, nhà
nước phải quan tâm hơn đến BĐS, dó đó buộc phải ban hành nhiều văn bản
pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng.
Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng
có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung, BĐS chịu sự chi phối mạnh
mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản
lý. Vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản
lý chúng khá phức tạp, do đó, địi hỏi người quản lý phải có năng lực cao
và chi phí quản lí cũng phải cao hơn so với các hàng hố thơng thường.
10


Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xây dựng rất phức tạp, vấn
đề kinh doanh hay cho th đất đai, các cơng trình xây dựng, nhà ở, văn
phịng… cũng địi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản
lý cũng rất cao.

1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
1.1.2.1. Thị trường bất động sản
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các
quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là
tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua
các quan hệ hàng hoá tiền tệ. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau,
song mọi bất động sản đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy,
các đặc trưng của hàng hố và thị trường đất đai ln là yếu tố đóng vai trị
trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường bất động sản.
Các hình thái thơ sơ nhất của thị trường BĐS thơng qua việc mua
bán trao đổi đã có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ đại, thời Vua Ai Cập và Ba
Tư cổ... Ngày nay trải qua nấc thang tiến hoá của nhân loại, các lực lượng
thị trường, tức là lực lượng cung và cầu đã trở thành những thực thể ngày
càng đa dạng, tinh vi, phức tạp giống như “bàn tay vơ hình”, hướng dẫn lâu
dài về sự phân phối tài nguyên và các nguồn lực xã hội đến những nơi sử
dụng hiệu quả nhất, mà bất cứ sự can thiệp thô bạo nào của Nhà nước đối
với thị trường cũng có thể làm cho nó biến dạng và trở nên khó điều khiển
hơn. Trong bối cảnh đó, việc nhận thức quan điểm về thị trường nói chung,
thị trường BĐS nói riêng, nhận dạng các hình thái và tìm hiểu các phương
thức ứng xử của những người tham gia thị trường đã trở thành vấn đề lý thú
và hấp dẫn, nhất là trong thời đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường như
ở nước ta.

11


Thị trường BĐS là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hố BĐS.
Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng
hố BĐS.
Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS. Tuy

nhiên một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường BĐS là nơi
tổng hồ các quan hệ trao đổi hàng hố BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữa
người mua và người bán, giữa cung và cầu và thực hiện các quan hệ
chuyển dịch về giá trị BĐS.
Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thơng qua quan hệ hàng hố, tiền
tệ được coi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS. Thị trường
BĐS chỉ ra đời khi mà trong xã hội có sự trao đổi mua, giao dịch bán về
hàng hố BĐS. Theo dịng lịch sử thì đất đai là loại hàng hoá BĐS đầu tiên.
Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi mà các hoạt động kinh tế
phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đời sống tăng lên thì
quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hoá. Như vậy,
sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với q trình đất đai
chuyển thành hàng hố do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển
của các hoạt động kinh tế - xã hội. Trên thực tế nội dung cơ bản của thị
trường BĐS và cũng là cách quan niệm phổ biến hiện nay về thị trường
BĐS theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất. Vì BĐS nhà, đất vừa mang ý
nghĩa kinh tế, chính trị xã hội to lớn, và trong thị trường BĐS thì thị trường
nhà đất được hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất. Thị trường đất
đai là một bộ phận của thị trường BĐS. Vì vậy, nó gắn liền với sự ra đời và
phát triển của thị trường BĐS. Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi
diễn ra các hành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng như
dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó. Q trình trao đổi - mua và quyền sử
dụng đất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch,
trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau.

12


Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng khơng chỉ
được mua bán, mà cịn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê,

thế chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường BĐS hồn chỉnh
khơng thể chỉ là quan hệ giữa người mua và người bán về BĐS mà còn là
nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS như cho thuê, thế chấp, bảo
hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS...
Do vậy, thị trường BĐS được hiểu như sau: Thị trường bất động
sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng
hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định. Trong
cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường thị trường BĐS thường
được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, tại
đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác
định giá cả và số lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao
dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần là chỉ
địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan
hệ giáo dịch về BĐS diễn ra.

1.1.2.2. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá
nên thị trường BĐS cũng có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, Tớnh cỏch biệt giữa hàng hoỏ với địa điểm giao dịch
Đối với hàng hố thơng thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi
hiện diện của hàng hoá giao dịch, cịn đối với hàng hố BĐS, địa điểm giao
dịch lại cách biệt với hàng hố BĐS giao dịch. Đó là do đặc điểm của hàng
hố BĐS: có vị trí cố định, không thể di dời được. Hoạt động giao dịch
BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hoá BĐS ảo. Các chợ này
rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), cũng có thể

13


là một địa điểm với nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu, cũng có thể

tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet .... đều tạo nên
chợ giao dịch BĐS.
Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao
dịch hay chợ giao dịch mà phải trải qua các khâu như:
- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về
BĐS giao dịch;
- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của
thông tin về BĐS;
- Đăng ký pháp lý.
Từ đặc điểm này cho thấy:
- Kiểm sốt thị trường BĐS khơng thể như với thị trường các hàng
hoá khác bày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất
lượng… mà phải thông qua quan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc.
- Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gian
ngắn, do đó dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay
đổi của pháp luật hay sự thay đổi của các điều kiện mơi trường… Điều đó
buộc các bên phải ấn định quan hệ giao dịch trong một thời điểm nhất định;
thời gian diễn ra các khâu của quá trình giao dịch càng kéo dài, tính rủi ro
càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của các giao dịch BĐS
thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn ra
các khâu của quá trình giao dịch.
- Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy
đủ các khâu giao dịch trên. Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị
trường BĐS chính thức, có kiểm sốt của Nhà nước.
Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các
quyền và lợi ích chứa đựng giao dịch trong bất động sản
14


Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất

đai là khơng hao mịn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và
người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai khơng sử dụng đất đai
như các hàng hố khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi
ích do đất đai mang lại. Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác
định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hố thơng thường mà
phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi
của vốn đầu tư vào đất đai.
Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là khơng thể di dời được, gắn liền với
những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do
đó, cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ
số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mơ và trình độ phát triển.
Mặt khác, BĐS cịn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu,
do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và
cầu BĐS. Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác, cũng
như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này
sang vùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và
tính khu vực sâu sắc. Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đơ thị, ở các
vùng đang trong q trình đơ thị hố, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn
hố, du lịch… thường có quy mơ, trình độ phát triển cao hơn so với các
vùng khác.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS
thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh
hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh
hưởng rất chậm đến thị trường BĐS của các vùng, các khu vực khác. Đồng
thời, nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu
vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của
15

vùng, của khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS của
vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.
Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường khơng hồn hảo
Mặc dù thị trường BĐS có nội dung rất phong phú nhưng là thị
trường khơng hồn hảo. Sở dĩ như vậy là do các thơng tin về hàng hố bất
động sản và thị trường BĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại
hàng hoá khác. Sự so sánh giữa các BĐS cùng loại khó chính xác vì các
tiêu chí đánh giá bất động sản khơng chính xác như đối với các hàng hố
khác (các kết cấu cơng trình, chất lượng cơng trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí
địa lý… đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Bất động
sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải
bao giờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy
đủ. Hơn nữa, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có
số lượng nhỏ, khơng đảm bảo tiêu chí cho cạnh tranh hồn hảo.
Đặc điểm này dẫn đến những vấn đề sau:
- Giá cả BĐS khơng hồn tồn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong
nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế
độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Giá cả độc quyền ln mang lại lợi
ích cao cho người có quyền đối với BĐS.
- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng
tăng thêm làm giá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về
giá. Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của
BĐS.
Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
và giá cả bất động sản.
Đối với các hàng hố thơng thường, quan hệ cung cầu và giá cả
thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích
16

thích tăng cung cân bằng với cầu và giá lại quay trở lại mức cân bằng. Tuy
nhiên, đối với hàng hố BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS khơng thể phản ứng
tăng nhanh như các loại hàng hố khác. Đó là do đặc điểm của BĐS là thời
gian để tạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng các cơng trình xây dựng
cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển
nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công…
Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của
giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS. Do vậy,
Nhà nước cần phải can thiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS,
đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểm
soát sự gia tăng của cầu về BĐS khơng chính đáng (như nạn đầu cơ sinh ra
cầu giả tạo).
Thứ sáu, là thị trường khó thâm nhập
Sở dĩ như vậy là vì hàng hố BĐS khơng bày bán trên thị trường như
các loại hàng hoá khác, người mua và bán BĐS khơng có cơ hội và đủ
lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao
dịch. Hơn nữa, vì BĐS thường có giá trị lớn, người mua và bán BĐS
thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán (trừ những người
kinh doanh chuyên nghiệp).
Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có
các nhà tư vấn, mơi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến
thức kinh doanh, am hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm. Với sự tham gia
của họ, các giao dịch BĐS sẽ trở nên dễ dàng hơn. Thực tế cho thấy nếu lực
lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường BĐS sẽ
kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao.
Do đó, phải coi tư vấn, mơi giới trong giao dịch BĐS là một nghề
chuyên nghiệp độc lập. Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới
thông thường, cần phát huy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn,
17

mơi giới giao dịch BĐS vì chính các tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ
cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cần thiết và định giá BĐS.
Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của
Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho
các giao dịch BĐS. Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của
chúng. Mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt
trong khâu đăng ký pháp lý. Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường BĐS
thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an
toàn hơn. Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá
trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển
nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần… Hơn
nữa, thơng qua kiểm sốt thị trường BĐS, Nhà nước tăng được nguồn thu
ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS.
Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.
Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, do
đó, mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn.
Lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn.
Thực tế cho thấy nếu khơng có một thị trường vốn phát triển lành
mạnh và ổn định, thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và
ổn định được. Những khủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự
khủng hoảng của thị trường BĐS. Khi BĐS sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia
tăng các khoản nợ khó địi, vì thế, các tổ chức tài chính tín dụng có thể bị
phá sản.
Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra
khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian.

18

Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường là có giá trị lớn, người mua trên thị
trường này không đông, việc mua bán khơng thể đơn giản và nhanh chóng
như đối với các loại hàng hoá khác. Bất động sản là những yếu tố vật chất
lâu bền, khó chuyển đổi cơng năng và tính chất, do vậy khơng dễ dàng gì
thay đổi định hướng đầu tư khai thác các cơng trình BĐS. Đặc điểm này
địi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu
tư dài hạn, đồng thời phải tính tốn mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi
thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư.
1.1.3. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân
Nền kinh tế thị trường là một hệ thống gồm nhiều thị trường khỏc
nhau hợp thành và giữa chỳng cú mối liờn kết với nhau. Trong đú đặc trưng
của chỳng phụ thuộc vào ba yếu tố cơ bản: cung, cầu và giỏ cả. Trong lý
thuyết kinh tế chỳng ta thường thấy chỳng được phõn loại theo cỏc tiờu chớ
bao gồm: tiờu chớ hàng hoỏ để trao đổi, tiờu chớ tỏc nhõn tham gia thị
trường và tiờu chớ khụng gian. Đối với thị trường BĐS chỳng ta thường
quan tõm đến tiờu chớ hàng hoỏ mua bỏn, trao đổi và tiờu chớ khụng gian.
Thị trường BĐS đúng một vai trũ rất quan trọng trong nền kinh tế
quốc dõn. Nú chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế nhưng mặt
khỏc cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng của thị
trường BĐS đến nền kinh tế quốc dõn được thể hiện qua cỏc mặt:


Vị trớ trong tổng sản phẩm quốc dõn



Vị trớ trong dự trữ quốc dõn. Dự trữ được định nghĩa như là tổng

giỏ trị đất đai và nhà cửa. Thị trường BĐS đó cung cấp những mặt bằng
cần thiết cho việc thực hiện cỏc hoạt động kinh tế. Giỏ thuờ cỏc mặt bằng
này cũng như chi phớ liờn quan đến nú ảnh hưởng trực tiếp đến chi phớ
hoạt động của doanh nghiệp cũng như hiệu quả tài chớnh của cỏc hoạt
động này.


Sự tham gia đụng đảo của cỏc lực lượng lao động
19




Vị trớ trong việc thu thuế, phớ.



Khả năng “hõm núng” thị trường vốn đầu tư vào BĐS thụng qua

việc thế chấp. Khả năng huy động vốn này cú ý nghĩa quan trọng, hỗ trợ
đắc lực cho sự tăng trưởng kinh tế.
Trong một nền kinh tế thị trường ổn định, nếu đạt được những chức
năng trờn của mỡnh, khu vực BĐS sẽ gúp phần vào sự ổn định kinh tế.
Xuất phỏt từ những ảnh hưởng đến nền kinh tế trờn, chỳng ta nhận thấy
khu vực BĐS cú năm chức năng cơ bản gúp phần tạo ra những yếu tố cho
sự phỏt triển. Thứ nhất BĐS, trong đú cú cả những cụng trỡnh hạ tầng cơ
sở, là yếu tố sản xuất, tạo nờn cơ sở về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và
dịch vụ.
Thứ hai BĐS cung cấp khụng gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và cỏc
hoạt động xó hội của kinh tế gia đỡnh ngoài thời gian làm việc.

Thứ ba BĐS là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng
vốn. Nú là nơi gom vốn và cú thể chuyển sự gom vốn từ người này sang
người khỏc khi được bỏn.
Thứ tư BĐS cú giỏ trị vốn trờn thị trường. Điều này cho phộp thực
hiện việc chuyển BĐS thành tiền thụng qua việc bỏn hay để vay vốn tớn
dụng bằng thế chấp.
Thứ năm bản thõn sự vận hành của khu vực BĐS sẽ mang đến
những hiệu quả lớn theo cấp số nhõn trong vũng quay kinh tế, nhờ sự liờn
hệ mật thiết và đa dạng, tạo ra cầu về những hàng húa và dịch vụ được sản
xuất ra bởi nền kinh tế trong nước.

1.1.3.1. Vị trớ của khu vực bất động sản trong nền kinh tế thị trường ổn
định

20


Khu vực BĐS sẽ thực hiện được trọn vẹn năm chức năng cơ bản trờn
khi nú tạo điều kiện cho kinh tế cỏ thể, xớ nghiệp và cỏc nhà đầu tư được
tiếp cận một cỏch nhanh chúng, cụ thể và tương đối rẻ theo nhu cầu về
BĐS của họ. Ở đõy vấn đề nhà ở cú ý nghĩa đặc biệt quan trọng và là một
phần căn bản của khu vực BĐS. Nhà ở, cả nhà để ở lẫn để cho thuờ, đối với
chủ của chỳng theo nguyờn tắc là sự đầu tư vốn lớn nhất trong đời người,
mà từ đú để phục vụ lõu dài cho việc sử dụng hay với mục đớch kinh
doanh. Sự đầu tư và tỏi đầu tư trong lĩnh vực BĐS này đó và đang chiếm
một phần lớn trong vũng quay của thị trường vốn tại Việt Nam (VN).
Nhỡn vào cỏc nước phỏt triển cú nền kinh tế thị trường ổn định ta
thấy khu vực BĐS đúng vai trũ lớn hơn, rừ ràng hơn rất nhiều so với thực
trạng tại VN. Nếu như chỳng ta xỏc định kinh tế thị trường theo hạch toỏn
thống kờ coi như là bản hạch toỏn tài sản (tài sản cú - assets) và vốn tài

chớnh để đầu tư (vốn nợ - Owner’ Equities), thỡ chỳng ta chỳ ý thấy rằng
tài sản này gúp phần tớch cực vào việc tạo ra tổng sản phẩm quốc dõn,
nghĩa là vào độ lớn của nền kinh tế. Vỡ vậy đương nhiờn tồn tại mối liờn
hệ đa tầng giữa tài sản và kết quả kinh doanh. Một nền kinh tế hiệu quả sẽ
đặc trưng với sự sử dụng tài sản một cỏch hiệu quả nhất để tạo ra nhiều
nhất số lượng hàng húa và dịch vụ được mong đợi trờn thị trường. Bản
thõn việc tạo ra nhiều tài sản vẫn là chưa đủ nếu thiếu một bộ mỏy hoạt
động hiệu quả, năng động trong việc tạo ra và sử dụng tài sản trờn. Một nền
kinh tế hiệu quả vỡ vậy cần cả tài sản cũng như bộ mỏy thị trường vận
hành hiệu quả. Điều kiện này cũng động chạm đến những BĐS của nhiều
chủ sở hữu mới của chỳng (tư nhõn và Nhà nước), những thành phần mà
trong thời gian biến động đất đai suốt những năm qua tại VN đó trở thành
chủ sở hữu về BĐS.
Tiếp theo vấn đề “hạch toỏn” đó đề cập ở trờn, chỳng ta chia tài sản
kinh tế thành tài sản “cố định” và “lưu động”. BĐS được tớnh vào phần tài

21


sản cố định, tham gia vào nhiều hơn một “chu kỳ sản xuất” 2. Bờn cạnh
những tài sản vật chất cố định cũn tồn tại dạng tài sản phi vật chất cố định
mà chỳng cũng tham gia vào nhiều hơn một chu kỳ sản xuất. Trong phần
tài sản cố định của cỏc nước cú nền kinh tế thị trường ổn định thỡ BĐS
chiếm khoảng 60% giỏ trị. Tại cỏc nước đang thực hiện việc chuyển đổi cơ
cấu kinh tế (trong đú cú cả Việt Nam) thỡ BĐS theo nguyờn tắc thường
chiếm tỷ lệ cao hơn nhiều, trong khi những thành phần tài sản cố định khỏc
gần như khụng đỏng kể, hoặc hơn nữa là bị giảm giỏ (vớ dụ như cỏc mỏy
múc và hệ thống quỏ cũ nỏt). Tại Ba Lan, một nước cũn đang trong quỏ
trỡnh phỏt triển nền kinh tế thị trường tại Chõu Âu, người ta ước rằng chưa
kể giỏ trị đất đai mà chỉ tớnh riờng giỏ trị của cỏc tũa nhà và cụng trỡnh

xõy dựng đó chiếm khoảng 70% tổng giỏ trị của tài sản cố định trong nền
kinh tế. Nếu tớnh cả giỏ trị đất đai thỡ tỷ lệ này cũn lớn hơn nhiều. Vậy ở
VN tỷ lệ này là bao nhiờu? Nhỡn chung BĐS chiếm tỉ trọng đặc biệt lớn
trong tài sản cố định của nền kinh tế. Sự quay vũng và việc sử dụng tài
sản này trở nờn yếu tố cơ bản của cỏc quỏ trỡnh kinh tế, ảnh hưởng lớn
đến hiệu quả của chỳng.
Nếu chỳng ta chia tài sản BĐS thành hai loại nhà ở và khụng phải để
ở thỡ loại đầu tiờn chiếm đến 70% giỏ trị tài sản BĐS trong những nền
kinh tế thị trường ổn định. Cũn lại 30% thỡ 15% là BĐS nụng nghiệp/lõm
nghiệp và 15% là BĐS kinh doanh/dịch vụ/cụng nghiệp. Tớnh chung thỡ
BĐS nhà ở chiếm khoảng 40% tài sản cố định trong nền kinh tế thị trường
ổn định. Phần tài sản lớn như vậy khụng thể khụng cú ảnh hưởng đến nền
kinh tế thụng qua rất nhiều hiệu ứng của quỏ trỡnh tiờu dựng, quay vũng
v.v… Vũng quay của tài sản này ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng chỳng,
đến tớnh thớch ứng theo nhu cầu sản xuất, tiờu dựng của cỏc thành phần
kinh tế với những khớa cạnh phỏp lớ và vật lý (thay đổi cấu trỳc, chất liệu,
tớnh năng sử dụng v.v…). Tại những nước đang thực hiện chuyển đổi cơ
cấu kinh tế ở Chõu Âu, phần tài sản về nhà ở là khỏ lớn khi mà hệ thống
22


kinh tế thời kỳ trước đú đó dành nhiều phương tiện để tạo ra chỳng so với
những tài sản cố định khỏc. Điều này tạo nờn một tiềm năng lớn, nhưng với
một điều kiện là chỳng phải được sử dụng một cỏch hiệu quả. Xem xột sự
so sỏnh với cỏc nước trờn thế giới chỳng ta cú thể thấy tại Việt Nam hiệu
quả sử dụng BĐS cũn rất kộm. Hơn nữa bản thõn tiềm năng về đất đai hạn
chế, nhà xưởng và cụng trỡnh tại Việt Nam đang cú là nhờ số lượng BĐS
đó được xõy dựng trước đõy. Vấn đề hiện nay được đặt ra là chất lượng của
lượng BĐS này ra sao và tỡnh trạng kĩ thuật của chỳng thế nào và cơ chế
nào cú thể cải tạo và nõng cấp chỳng.

Ngoài khớa cạnh hạch toỏn – tài sản núi ở trờn, BĐS cũn tham gia
tớch cực vào vũng quay kinh tế một cỏch trực tiếp và giỏn tiếp. Phần tham
gia trực tiếp được thể hiện ở vốn đầu tư (làm tăng tài sản) cũng như những
chi tiờu vận hành trong quỏ trỡnh sử dụng và duy trỡ BĐS. Trong nền kinh
tế thị trường ổn định thỡ đầu tư cho BĐS nhà ở chiếm khoảng từ 2-8% tổng
sản phẩm quốc dõn (GDP). Mức độ đầu tư phụ thuộc vào chu kỳ kinh tế
cũng như mức phỏt triển kinh tế của mỗi quốc gia. Sau khi cộng thờm phần
BĐS khụng phải để ở thỡ ta cú thể núi rằng mức đầu tư này sẽ chiếm từ 311,5% GDP.
Ngoài phần vốn đầu tư của mỡnh tham gia vào GDP thỡ BĐS cũn
tham gia vào những khoản chi phớ vận hành (bao gồm tiền thuờ, thuế suất,
chi phớ cho sử dụng và duy trỡ BĐS). Mức chi tiờu của chỳng trong ngõn
sỏch kinh tế gia đỡnh sẽ là thước đo để chỉ ra những khoảng cỏch giàu
nghốo, phụ thuộc vào mức độ phỏt triển kinh tế của mỗi quốc gia. Trong
những nước phỏt triển thấp, những chi phớ này chiếm khoảng 5-10% thu
nhập của kinh tế gia đỡnh; tại cỏc nước phỏt triển ở mức trung bỡnh chiếm
25-30% thu nhập; cũn tại cỏc nước phỏt triển cao con số này là 20-25% thu
nhập. Nếu cho rằng thu nhập của kinh tế gia đỡnh chiếm khoảng 60-65%
GDP thỡ cú thể rỳt ra rằng vị trớ của những chi tiờu vận hành BĐS trong

23


GDP chiếm khoảng 3-6% tại cỏc nước phỏt triển thấp; 15-20% tại cỏc nước
phỏt triển trung bỡnh và 12-15% tại cỏc nước phỏt triển cao. Nếu cộng
thờm vào những chi tiờu vận hành trờn phần vốn đầu tư vào BĐS, chỳng ta
sẽ cú vị trớ của tổng chi tiờu cho BĐS trong GDP là dưới 10% tại cỏc nước
phỏt triển thấp; 20-25% tại cỏc nước phỏt triển trung bỡnh; 15-20% đối với
cỏc nước phỏt triển cao. Trong phần tớnh toỏn này vẫn chưa tớnh đến BĐS
nụng nghiệp/lõm nghiệp và kinh doanh/dịch vụ/cụng nghiệp. Nếu cộng
thờm chi tiờu của cả những BĐS này thỡ phần tham gia vào GDP cũn cú

giỏ trị lớn hơn nữa.

1.1.3.2. Vị trớ của khu vực bất động sản trong quỏ trỡnh chuyển đổi cơ
cấu kinh tế ở Việt Nam
Sự vận hành đúng đắn của nền kinh tế phụ thuộc ở một mức độ lớn
vào sự phõn chia, sắp đặt hợp lớ cỏc nguồn vốn và tài sản cần thiết để tạo
ra sản phẩm hàng húa và dịch vụ một cỏch hiệu quả nhất cú thể. Một trong
những tài sản cơ bản, mà thiếu nú thỡ nền kinh tế khụng thể vận hành một
cỏch hiệu quả, là đất đai và khơng gian tích hợp trong BĐS. Sự nhanh
chúng, dễ dàng trong việc sắp đặt cũng như tái sắp đặt nguồn vốn BĐS vỡ
vậy cú ảnh hưởng trực tiếp đến nhịp phỏt triển và sự tăng trưởng kinh tế.
Giỏ cả và chi phớ giảm (tiền thuờ, thuế, phớ và cỏc khoản chi phí cho BĐS
khác) sẽ là sự kớch hoạt trong quỏ trỡnh tỏi sắp đặt sử dụng những khu
vực, diện tích đó được đầu tư. Sự sắp đặt và tỏi sắp đặt không gian đũi hỏi
một thị trường BĐS năng động, hiệu quả, và vỡ vậy đũi hỏi những cơ chế
hoạt động chuẩn mực của vũng quay BĐS.
Vai trũ của nguồn vốn BĐS trong nền kinh tế tỏ ra đặc biệt quan
trọng đối với quỏ trỡnh chuyển đổi cơ cấu kinh tế tại VN. Những tồn tại để
lại của cơ chế kinh tế tập trung trước đây là việc sử dụng cạn kiệt, bất hợp
lớ nguồn tài sản đất đai và khụng gian. Núi một cỏch tổng quỏt là quỏ
24


nhiều đất đai dành cho hoạt động cụng nghiệp và nụng nghiệp, cũn quỏ ớt
dành cho nhà ở và kinh doanh-dịch vụ. Những sự đầu tư trong thời kỳ trước
ở trong và ven cỏc thành phố được thực hiện dựa vào chủ yếu bốn cơ chế
giỏ cả chưa được định hỡnh cụ thể: (1) đất đai lúc đó chưa có giá trị; (2)
vốn vay chưa có chi phí thực (chi phớ cho việc vay vốn); (3) giỏ cả của
năng lượng và hạ tầng cơ sở chỉ chiếm một phần không đáng kể trong chi
phớ thực tế; (4) tiền thuờ, giỏ cả và những chi phớ khụng phụ thuộc vào vị

trí và địa điểm.
Hệ thống quản lý tập trung của chúng ta đó bỏ qua những tớn hiệu
đáng tin cậy về giỏ cả, cũng như bỏ qua những biện phỏp khuyến khớch
kinh tế để thực hiện thay đổi một cỏch hiệu quả chức năng kinh tế vựng. Hệ
thống này đó tạo ra một sơ đồ kinh tế khụng gian với hệ số tập trung dõn số
chủ yếu vào khu vực trung tõm thành phố. Điều này gõy rất nhiều khó khăn
cho quá trỡnh quy hoạch lại hiện nay đang diễn ra tại một số thành phố lớn
tại Việt Nam. Ngoài ra việc giữ lại các xưởng cụng nghiệp ở những địa
điểm hấp dẫn trong thành phố đó và đang tạo ra tỡnh trạng nhiều các xưởng
cụng nghiệp hoạt động khụng hiệu quả lại nằm ở những điểm được “thốm
muốn” bởi cỏc ngành nghề kinh doanh, dịch vụ khác. Cơ cấu khụng gian
này làm giảm rất nhiều hiệu quả kinh tế của cỏc khu vực dưới góc độ tiêu
thu năng lượng, yờu cầu về cơ sở hạ tầng cũng như việc vận chuyển của
cỏc xớ nghiệp đó. Hơn nữa cơ cấu bất hợp lớ này cũn trở thành gỏnh nặng
cho môi trường tự nhiờn của các đô thị. Hậu quả của việc quy hoạch này là
gỏnh nặng tài chớnh trong việc duy trỡ những BĐS hoạt động kộm hiệu
quả. Hơn thế là những chi phớ quỏ lớn xuất phỏt từ cơ cấu khụng gian bất
hợp lí cũng như bỏ lỡ các cơ hội phỏt triển của các đơ thị.
Như đó nhắc đến ở phần trờn, trong khỏi niệm hạch toỏn-tài sản của
doanh nghiệp, BĐS chiếm một vị trớ quan trọng tại Việt Nam. Tuy vậy vị
trớ của chỳng trong tổng sản phẩm quốc dõn (GDP) vẫn cũn rất thấp. Cú

25