“ĐÁNH GIÁ NHỮNG ĐỔI MỚI TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM CHI NHÁNH 7 TP.HCM”

TRƢỜNGNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐÔNG SẢN
BÔ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BĐS

BẠCH THỊ HỒNG CÚC

“ĐÁNH GIÁ NHỮNG ĐỔI MỚI TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY CÓ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TẠI NGÂN HÀNG
TMCP CÔNG THƢƠNG VIỆT NAM - CHI NHÁNH 7
TP.HCM”

Giáo viên hƣớng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền
(Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)

(Khoa QLĐĐ & BĐS. Bộ môn Kinh tế đất & BĐS)

(Kyù teân: ………………………………………………….)

- Tháng 08 năm 2013 –


LỜI CẢM ƠN
≈.≈.≈.≈.≈.≈.≈.≈.≈.≈.≈.≈
Hành trang vào đời của mỗi chúng ta là những kiến thức và kinh nghiệm sống
đã thu nhận được từ gia đình và nhà trường. Để được như ngày hôm nay, bản thân
tôi đã phải cố gắng và nỗ lực rất nhiều, bên cạnh đó còn nhận được sự hậu thuẫn
vững chắc từ cha mẹ, thầy cô và bạn bè. Vì vậy bằng tất cả tấm lòng của mình, tôi
xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến:
Gia đình, nhất là cha mẹ, những người đã có công sinh thành, nuôi nấng và dạy
bảo tôi nên người.
Ban giám hiệu, quý thầy cô trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí

Minh nói chung, Khoa Quản lý Đất Đai & BĐS nói riêng, những người đã tạo cho
tôi một môi trường tốt để bồi đắp những kiến thức chuyên ngành, hoàn thiện bản
thân và nhân cách, giúp tôi có thể định hướng tương lai, vững bước vào đời.
Thạc sỹ Huỳnh Thanh Hiền, người luôn bên cạnh động viên, giúp đỡ, chỉ bảo
tận tình từ lúc bắt đầu cho đến khi kết thúc, giúp tôi hoàn thành khóa luận một cách
tốt nhất và học hỏi được nhiều điều từ thầy về kiến thức chuyên môn cũng như
kinh nghiệm thực tế trong suốt quá trình làm đề tài.
Toàn thể các cô chú, anh chị trong Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Công
Thương Việt Nam - Chi nhánh 7 Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là Phòng Khách
Hàng Doanh Nghiệp Lớn, những người đã tạo điều kiện cho tôi được tiếp cận thực
tế, được làm việc và học tập trong một môi trường chuyên nghiệp và chỉ bảo cho
tôi rất nhiều về nghiệp vụ cũng như về đề tài cuối khóa của mình.
Tập thể lớp DH09TB đã giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình học tập.
Tuy nhiên do những hiểu biết còn hạn chế của bản thân và thời gian thực tập
ngắn nên đề tài không tránh khỏi những sai sót, rất mong nhận được sự chỉ bảo của
quý thầy cô và sự đóng góp ý kiến của bạn đọc để đề tài ngày một hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!
TP.HCM, ngày 15 tháng 8 năm 2013
Sinh viên thực hiện
BẠCH THỊ HỒNG CÚC


ĐƠN XIN XÁC NHẬN CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
Kính gửi: - Ban Giám Đốc Ngân Hàng Thƣơng Mại Cổ Phần Công Thƣơng
Việt Nam Chi Nhánh 7 Thành phố Hồ Chí Minh.
Tôi tên là: BẠCH THỊ HỒNG CÚC , MSSV: 09135080, Sinh viên lớp: DH09TB
, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ
Chí Minh.
Được sự giới thiệu của Ban Chủ Nhiệm Khoa và sự cho phép của Ban Giám Đốc ,
tôi đã đến Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Công Thương Việt Nam _ Chi Nhánh 7

Thành phố Hồ Chí Minh thực tập, từ ngày 01/03/2013 đến hết ngày 31/05/2013
Trong thời gian thực tập tại đây, được sự hướng dẫn của các cô chú, anh chị Phòng
Khách Hàng Doanh Nghiệp Lớn, tôi đã có thêm nhiều kinh nghiệm hơn trong việc
ứng dụng những kiến thức được học từ nhà trường vào thực tế, tạo tiền đề để tôi hoàn
thành khóa luận tốt nghiệp.
Nay tôi làm đơn này kính trình lên Ban Giám Đốc Ngân Hàng Thương Mại Cổ
Phần Công Thương Việt Nam _ Chi Nhánh 7 Thành phố Hồ Chí Minh xác nhận cho
tôi được hoàn thành thực tập tại Ngân Hàng.
Tôi xin chân thành cảm ơn !
TP.HCM, ngày 31 tháng 05 năm 2013
Kính đơn
SV. BẠCH THỊ HỒNG CÚC
Nhận xét của đơn vị thực tập
………………………………………………
………………………………………………
………………………………………………
………………………………………………

Xác nhận của đơn vị thực tập


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Bạch Thị Hồng Cúc, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá những đổi mới trong hoạt động cho vay có tài sản bảo
đảm tại Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam - Chi nhánh 7 TP.HCM”.
Giáo viên hướng dẫn: Th.S Huỳnh Thanh Hiền, Bộ môn Kinh tế đất & BĐS,
Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí
Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Hoạt động tín dụng của Ngân hàng luôn đóng vai trò quan trọng trong việc
cung cấp nguồn vốn cho các doanh nghiệp hoạt động trên nhiều lĩnh vực khác nhau
và đem lại nguồn lợi nhuận chủ yếu cho Ngân hàng. Vì vậy trong quá trình thực tập
của mình, nhận thấy những khó khăn còn tồn tại trong hoạt động này tại chính đơn
vị thực tập, tôi đã quyết định nghiên cứu đề tài: “Đánh giá những đổi mới trong
hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt
Nam - Chi nhánh 7 TP.HCM”. Nghiên cứu đề tài nhằm mục đích: (1) Tìm hiểu,
phân tích những đổi mới trong hoạt động cho vay có đảm bảo tại Ngân hàng
TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh 7 TP.HCM. (2) Chỉ ra những thuận
lợi, khó khăn còn tồn tại và nguyên nhân dẫn đến những khó khăn ấy tại Chi
nhánh. (3) Đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục và hạn chế được những khó
khăn còn tồn tại đã nêu. Đề tài được thực hiện dựa trên việc vận dụng các cơ sở lý
luận về bất động sản và thị trường bất động sản, hoạt động vay vốn có đảm bảo
bằng bất động sản thế chấp, thẩm định bất động sản cho mục đích vay vốn thế
chấp. Bên cạnh đó các cơ sở pháp lý và thực tiễn cũng được nghiên cứu, vận dụng
phù hợp. Đề tài tập trung nghiên cứu 3 nội dung chính: (1) Giới thiệu khái quát
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh 7 TP.HCM. (2) Hoạt động
cho vay có đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh 7
TP.HCM. (3) Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động cho vay có
đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh 7 TP.HCM.
Để tiến hành nghiên cứu các nội dung trên tác giả đã sử dụng các phương pháp như
là: điều tra, thu thập thông tin, kế thừa, phân tích và tổng hợp, so sánh, đối chiếu,
tính tỷ trọng, mức độ tăng trưởng, thuyết minh bằng bảng biểu, biểu đồ và phương
pháp chuyên gia, …
Thông qua việc nghiên cứu những nội dung trên bằng các phương pháp cụ thể
đã nêu, đề tài đã cho thấy được:
 Những đổi mới trong bộ máy, quy trình cho vay đối với tổ chức kinh tế đã làm
cho hoạt động cho vay của chi nhánh ngày càng chuyên nghiệp hơn.
 Hoạt động thẩm định giá cũng trở nên chuyên nghiệp hơn khi có một công ty
thẩm định giá độc lập là kênh thông tin đáng tin cậy cho Chi nhánh trong việc

ra quyết định cho vay.
 Chi nhánh 7 dùng BĐS đảm bảo tiền vay là phổ biến và chiếm ưu thế hơn hẳn
so với các TSBĐ khác. Tỷ trọng dư nợ của hoạt động cho vay bằng BĐS


chiếm từ 60 - 62% trong năm 2010 - 2012. Chi nhánh đã biết khai thác triệt để
trong hoạt động cho vay có đảm bảo đối với những khách hàng mới để giảm
thiểu tối đa rủi ro cho Ngân hàng. Vì vậy mà tỷ lệ rủi ro giảm mạnh qua các
năm.


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ

01

PHẦN I. TỔNG QUAN

03

I.1. Cơ sở lí luận

03

I.1.1. Cơ sở khoa học

03

I.1.2. Cơ sở pháp lý

16

I.1.3. Cơ sở thực tiễn

17

I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu

17

I.2.1. Tình hình phát triển kinh tế xã hội của TP.HCM

17

I.2.2. Tình hình phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn quận Bình Thạnh

19

I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
PHẦN II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Giới thiệu khái quát về VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM
II.1.1. Khái quát quá trình hình thành và phát triển của VietinBank

20
23
23
23

II.1.2. Khái quát quá trình hình thành và phát triển của VietinBank - Chi nhánh 7 TPHCM

24
II.2. Hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM

29

II.2.1. Các quy định chung trong hoạt động cho vay đối với tổ chức kinh tế tại VietinBank
- Chi nhánh 7 TP.HCM.
29
II.2.2. Quy trình cho vay đối với tổ chức kinh tế tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM.
33
II.2.3. Hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM.
38
II.2.4. Ví dụ minh họa hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm vào thực tiễn đối với KHDN
tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM
45
II.2.5. Kết quả đạt được trong công tác cho vay có tài sản bảo đảm tại VietinBank - Chi
nhánh 7 TP.HCM
50
II.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm
tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM.
58
II.3.1. Nhận xét về hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại VietinBank - Chi nhánh 7
TP.HCM
58
II.3.1. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động cho vay có tài sản bảo
đảm tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM
62


KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ

TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

65


DANH MỤC CÁC TỪ NGỮ VIẾT TẮT

AMC

Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Một thành
viên Quản lý Nợ và Khai thác Tài sản

BĐS

Bất động sản

DNNN

Doanh nghiệp nhà nước

GHCV

Giới hạn cho vay

GHTD

Giới hạn tín dụng

GTCG

Giấy tờ có giá

GCN

Giấy chứng nhận

HĐTD

Hợp đồng tín dụng

KHLQ

Khách hàng liên quan

KHCN

Khách hàng cá nhân

KHDN

Khách hàng doanh nghiệp

MMTB

Máy móc thiết bị

NHCT

Ngân hàng công thương

NHNN

Ngân hàng nhà nước

NHCTD

Ngân hàng cấp tín dụng

NHCV

Ngân hàng cho vay

PKH

Phòng khách hàng

PGD

Phòng giao dịch

QLRR

Quản lý rủi ro

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TMCP

Thương mại cổ phần

TP.HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

TSBĐ

Tài sản bảo đảm


TCTD

Tổ chức tín dụng

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNHH MTV

Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

TSC

Trụ sở chính

SXKD

Sản xuất kinh doanh

UBND

Uỷ Ban Nhân Dân

VNĐ

Việt Nam đồng

VietinBank

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công
Thương Việt Nam


DANH MỤC HÌNH, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ


D
anh mục hình

Hình 1: Mối liên hệ giữa đơn vị BĐS và dịch vụ BĐS

Trang 07

Hình 2: Các phân khúc thị trường BĐS

Trang 07

Hình 3: Bản đồ quy hoạch TP.HCM

Trang 18

Hình 4: Bản đồ quy hoạch quận Bình Thạnh

Trang 19

Hình 5: Vị trí của VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM trên địa
bàn quận Bình Thạnh

Trang 20



D
anh mục sơ đồ

Sơ đồ 1: Cơ cấu tổ chức của VietinBank - Chi nhánh 7
TP.HCM.

Trang 25



D
anh mục biểu đồ

Biểu đồ 1: Tỷ trọng trong cơ cấu dư nợ cho vay theo mức độ
tín nhiệm khách hàng (2010 - 2012).

Trang 52

Biểu đồ 2: Cơ cấu dư nợ cho vay có TSBĐ theo đối tượng
khách hàng.

Trang 53

Biểu đồ 3: Cơ cấu giá trị TSBĐ trong hoạt động cho vay có
TSBĐ.

Trang 54

Biểu đồ 4: Cơ cấu dư nợ cho vay có BĐS thế chấp của KHDN
phân theo ngành.

Trang 55

Biểu đồ 5: Cơ cấu dư nợ cho vay có BĐS thế chấp của KHDN
phân loại theo loại hình doanh nghiệp.

Trang 57


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 1: So sánh quy trình cho vay đối với tổ chức kinh tế tại
VietinBank trước 2013 và hiện tại.

Trang 38

Bảng 2: Giá trị định giá TSBĐ so với giá thị trường và mức cấp tín
dụng tối đa.

Trang 42

Bảng 3: Giá trị định giá TSBĐ so với Bảng khung giá và mức cấp tín
dụng tối đa dựa trên giá trị định giá.

Trang 43

Bảng 4: Các trường hợp TSBĐ phải thẩm định và định giá qua AMC.

Trang 44

Bảng 5: Trình tự phối hợp giữa AMC và NHCT.

Trang 45

Bảng 6: Tình hình hoạt động kinh doanh của VietinBank - Chi nhánh
7 TP.HCM.

Trang 50

Bảng 7: Cơ cấu dư nợ cho vay theo mức độ tín nhiệm của khách hàng
tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM.

Trang 51

Bảng 8: Cơ cấu dư nợ cho vay có TSBĐ theo đối tượng khách hàng
tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM.

Trang 53

Bảng 9: Cơ cấu giá trị tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay có
TSBĐ tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM.

Trang 54

Bảng 10: Cơ cấu dư nợ cho vay có BĐS thế chấp phân loại theo
ngành nghề tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM.

Trang 55

Bảng 11: Cơ cấu dư nợ cho vay có BĐS thế chấp phân loại theo loại
hình doanh nghiệp tại VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM.

Trang 56

Bảng 12: Cơ cấu rủi ro trong dư nợ cho vay có TSBĐ của KHDN tại
VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM.

Trang 57


Ngành quản lý đất đai & BĐS

SVTH: Bạch Thị Hồng Cúc

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài

Sau hơn 5 năm là thành viên chính thức thứ 150 của WTO, Việt Nam đã có những
bước phát triển vượt bậc; nền kinh tế đất nước đang hòa nhập rộng và sâu hơn với
nền kinh tế quốc tế. Để đạt được những tiến bộ trên phải kể đến sự đóng góp không
nhỏ của các Ngân hàng với vai trò là “đòn bẩy kinh tế” thông qua hoạt động tín dụng.
Tín dụng ngân hàng là công cụ tài trợ vốn cho nền kinh tế, góp phần thúc đẩy sự
phát triển cân đối giữa các lĩnh vực, các ngành theo định hướng của Nhà nước. Trong
lĩnh vực bất động sản (BĐS), tín dụng cũng đóng một vai trò không nhỏ trong việc
cung cấp nguồn vốn cho các doanh nghiệp thực hiện dự án và kinh doanh các dịch vụ
BĐS khác. Chính vì vậy mà hoạt động tín dụng đem lại nguồn thu nhập chủ yếu cho
các Ngân hàng Thương mại. Nhìn vào cơ cấu tài sản của Ngân hàng Thương mại
Việt Nam chúng ta nhận thấy rằng: tài sản sinh lời là các khoản cấp tín dụng luôn
chiếm tỷ trọng khá lớn 60% đến 70% tài sản có, thậm chí có một số Ngân hàng
Thương mại, tỷ lệ này lên tới 80%. Vì vậy, tín dụng luôn được đánh giá là một trong
những loại nghiệp vụ trọng điểm hàng đầu đối với các Ngân hàng nói chung và Ngân
hàng Thương mại Cổ phần (TMCP) Công Thương Việt Nam nói riêng.
Tuy nhiên, trong quá trình tìm hiểu và tiếp cận thực tế với hoạt động cho vay tại
Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) - Chi nhánh 7 Thành phố
Hồ Chí Minh (TP.HCM), tôi nhận thấy những khó khăn và tính phức tạp của nó đã
ảnh hưởng không nhỏ đến Ngân hàng, khách hàng và rộng hơn là toàn xã hội. Làm
sao để mang lại cho Ngân hàng lợi nhuận ổn định, giảm thiểu rủi ro, khách hàng
được thuận tiện hơn trong việc tiếp cận vốn vay để đầu tư cho mục đích phát triển
kinh tế, xã hội ? Đây còn là vấn đề mà các nhà lãnh đạo và toàn thể nhân viên
VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM đều quan tâm.
Là sinh viên trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM, ngành Quản lý thị trường BĐS
là một ngành có quan hệ mật thiết với hệ thống Ngân hàng, nhất là trong hoạt động
cho vay có tài sản bảo đảm và nghiệp vụ thẩm định giá tài sản thế chấp. Qua thời
gian thực tập ở VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM, tôi đã nhận thấy việc tìm ra
những khó khăn và đưa ra giải pháp là việc làm cần thiết và mang tính thực tiễn cao.
Vì vậy trong khuôn khổ kiến thức được tiếp thu trên giảng đường và khả năng của
mình, tôi quyết định nghiên cứu đề tài: “Đánh giá những đổi mới trong hoạt động

cho vay có tài sản bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Công Thƣơng Việt Nam - Chi
nhánh 7 TP.HCM”.
 Mục tiêu của đề tài
 Tìm hiểu, phân tích những đổi mới trong hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm tại
VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM.
 Chỉ ra những thuận lợi, khó khăn còn tồn tại và nguyên nhân dẫn đến những khó
khăn ấy tại chi nhánh.
 Đưa ra một số giải pháp nhằm khắc phục và hạn chế được những khó khăn còn tồn
tại đã nêu. Bên cạnh đó còn cải thiện hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm, giảm
thiểu rủi ro tín dụng, đem lại lợi nhuận tốt hơn cho Ngân hàng và thuận tiện hơn
cho khách hàng khi sử dụng.
Trang 1


Ngành quản lý đất đai & BĐS

SVTH: Bạch Thị Hồng Cúc

 Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài
 Hoạt động cho vay có tài sản bảo đảm trong đó bao gồm các quy trình, nguyên tắc
và những nghiệp vụ có liên quan.
 Các đối tượng tham gia trong hoạt động trên:
 Đối tượng cho vay: VietinBank - Chi nhánh 7 TP.HCM.
 Đối tượng đi vay và sử dụng vốn vay: Khách hàng Doanh nghiệp (KHDN).
 Phạm vi nghiên cứu của đề tài
 Phạm vi nội dung: Đề tài chỉ giới hạn trong phạm vi hoạt động cho vay có tài sản
bảo đảm, nghiên cứu chủ yếu vào đối tượng KHDN, không đi sâu vào đối tượng
khách hàng cá nhân (KHCN) và các trường hợp cho vay mà tài sản đảm bảo không
phải là BĐS, và cho vay không có tài sản đảm bảo.
 Phạm vi không gian: Đề tài được nghiên cứu trong phạm vi VietinBank - Chi

nhánh 7 TP.HCM.
 Phạm vi thời gian: Số liệu phục vụ nghiên cứu đề tài được giới hạn trong phạm vi
3 năm gần đây (2010, 2011, 2012) tại địa bàn nghiên cứu.

Trang 2


Ngành quản lý đất đai & BĐS

SVTH: Bạch Thị Hồng Cúc

PHẦN I. TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Bất động sản và thị trƣờng bất động sản
A. Bất động sản
1. Khái niệm bất động sản
Theo bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy
định”.
Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Bất động sản là các tài
sản bao gồm: quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn liền
với đất đai”.
2. Đặc điểm của bất động sản
 Có giá trị lớn.
 Tính khan hiếm.
 Tính cố định về vị trí.
 Tính dị biệt.

 Tính bền lâu (về mặt vật lý và kinh tế)
 Chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý.
 Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của Nhà nước.
 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
 Tính thích ứng.
3. Phân loại bất động sản
Theo luật định BĐS ở Việt Nam được phân thành 3 nhóm:
Đất đai: phải là đất đai được xác định chủ quyền và được đo lường bằng giá trị.
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả những tài sản gắn liền với nhà
ở, công trình xây dựng đó:
 Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể như
nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…;
 Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó;
 Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các
tiêu chuẩn đo lường nhất định.
Các tài sản khác gắn liền với đất:
 Vườn cây lâu năm;
 Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;
Trang 3


Ngành quản lý đất đai & BĐS

SVTH: Bạch Thị Hồng Cúc

 Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;
 Một số công trình khai thác hầm lò,…
Theo cơ chế thị trường BĐS có thể phân thành ba loại:
 BĐS có đầu tư xây dựng: gồm có nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,...

Trong đó, nhóm BĐS nhà đất là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính
chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách
quan. Nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS.
 BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới
dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng
thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
 BĐS đặc biệt: Là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá
vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm của loại BĐS
này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
4. Đặc trƣng của bất động sản
Khả năng co giãn của cung BĐS kém: Tính khan hiếm của BĐS tạo nên sự co
giãn của cung BĐS so với nhu cầu phát triển dân số và sự biến động của giá cả. Khả
năng kém co giãn này thể hiện ở những mặt như: tổng cung toàn bộ đất đai là cố
định. Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường. Việc
phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng
đất đai trong từng thời kỳ.
Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: BĐS là tài sản quan trọng có giá trị
cao đối với chủ sở hữu nên mọi giao dịch liên quan đến BĐS đều phải được cân nhắc
cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp lý. Mặt khác thời
gian mua bán cũng tùy thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy
định Pháp luật.
Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng với thời gian
mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. BĐS thường
gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ khi có nhu cầu thiết yếu chủ sở
hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế
chấp thay vì phải bán để chuyển quyền sở hữu.
Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tài nguyên
quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi sự biến
động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia đó nên
Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển đổi

BĐS.
5. Quyền tài sản bất động sản
Đây là một khái niệm pháp lý phi vật chất bao gồm toàn bộ các quyền, quyền lợi,
lợi ích liên quan đến quyền sở hữu BĐS. Một hay nhiều lợi ích trong quyền tài sản
thông thường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu phân biệt với BĐS về mặt
vật chất. Quyền lợi này được ghi trong một văn bản chính thức như một chứng thư
hay hợp đồng (cho thuê).
Quyền tài sản BĐS bao gồm:
Trang 4


Ngành quản lý đất đai & BĐS

SVTH: Bạch Thị Hồng Cúc

 Quyền chiếm hữu: là quyền nắm giữ, quản lý tài sản;
 Quyền sử dụng: là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản;
 Quyền định đoạt: là chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài
sản đó.
B. Thị trƣờng bất động sản
1. Khái niệm thị trƣờng bất động sản
Thị trường BĐS là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có
liên quan. Cụ thể hơn là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn, định giá,…
giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà nước đối với các
thị trường có tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh BĐS
của các chủ thể thị trường.
2. Đặc điểm thị trƣờng bất động sản
 Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong BĐS.

 Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
 Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
 Là thị trường không hoàn hảo.
 Trong thị trường BĐS cung BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và
giá cả BĐS.
 Chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố Pháp luật.
 Có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn.
 Thị trường BĐS có tính phân khúc.
 Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập.
 Là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường không đơn giản và cần có
thời gian.
3. Phân loại thị trƣờng bất động sản
Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường: Gồm có thị trường chuyển
nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi chung là thị trường
đất đai, thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê (thị trường sơ
cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS (thị trường thứ cấp).
Phân loại theo mức độ kiểm soát của Nhà nước: Gồm thị trường BĐS chính thức
(có kiểm soát) và thị trường phi chính thức (không được kiểm soát).
Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi: Gồm có thị trường BĐS tư
liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng và cả hai.
Căn cứ vào khu vực có BĐS: Gồm thị trường đô thị, nông thôn và giáp ranh.
Các đối tượng tham gia thị trường BĐS: Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô. Các
đối tượng như chủ/ nhà đầu tư, các trung gian, người sử dụng cuối cùng là những
nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường BĐS.
4. Vai trò và vị trí của thị trƣờng bất động sản
Trang 5


Ngành quản lý đất đai & BĐS

SVTH: Bạch Thị Hồng Cúc

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị
trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản rất lớn cả về quy
mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân.
Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất
là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân
mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát
triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc
ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nông thôn.
5. Quan hệ cung - cầu và các quy luật tác động tới sự vận hành của thị trƣờng
bất động sản
Để nghiên cứu quy luật cung - cầu, người ta xem xét mối quan hệ giữa giá cả và
lượng hàng hóa BĐS cung và cầu trên thị trường, trong điều kiện các yếu tố khác
không thay đổi.
Quy luật cung: lượng cung của các hàng hóa có mối liên hệ cùng chiều với giá cả.
Quy luật cầu: lượng cầu của các hàng hóa có mối liên hệ ngược chiều với giá cả.
Cung cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và hình thành giá cân bằng.
Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của cung
sẽ làm giá cả tăng lên và ngược lại sự giảm của cầu hoặc tăng lên của cung sẽ làm giá
cả giảm xuống.
Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung và cầu.
Sự cân bằng cung - cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang tính
tương đối, vì cung - cầu BĐS luôn có sự biến động.
BĐS có hai thuộc tính cơ bản, chất lượng và vị thế kết hợp với nhau theo một tỷ
lệ nhất định trong mỗi một đơn vị BĐS cụ thể, tạo ra một khả năng đáp ứng nhu cầu
cho con người. Khả năng này được gọi là dịch vụ BĐS.

Cung cầu thị trường về BĐS thực chất là cung cầu về dịch vụ BĐS, bởi vì không
có ai chỉ có nhu cầu về khối bê tông của căn nhà, mà lại không có nhu cầu về quan hệ
hàng xóm.
Theo Hình1, ta thấy lượng dịch vụ BĐS do tổ hợp chất lượng và vị thế tạo ra là
một hàm số: Y=f(CL,VT)

Trang 6


Ngành quản lý đất đai & BĐS

SVTH: Bạch Thị Hồng Cúc

Hình 1: Mối liên hệ giữa đơn vị BĐS và dịch vụ BĐS
CL

Ngưỡng mong muốn

Đường đồng lượng
B
A
C

Đường đồng phí

0

VN

(Nguồn: Bài giảng môn Thị trường BĐS của TS Trần Thanh Hùng)

Hình 2: Các phân khúc thị trƣờng BĐS
P

SS
A

PT

B

DB

T

PB Π

ΠB

A

P0

MR

SS

PA

SS

IB

IA

ΠT

YB

0

DT

MR
IT

MR

A

T

B

Y

DA

YA

YT

Y

(Nguồn: Bài giảng môn Thị trường BĐS của TS Trần Thanh Hùng)
Theo hình 2, giá cả thị trường dịch vụ BĐS PT được hình thành thông qua quan
hệ cung cầu thị trường và giá cả dịch vụ BĐS trong các phân khúc khác nhau P B và
PA hình thành thông qua quan hệ cung cầu của từng phân khúc.
 Giá cả bất động sản
Cũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thành trên cơ
sở quan hệ cung - cầu về BĐS trên thị trường.
Bản chất của giá cả BĐS: giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bên
bán và bên mua có thể chấp nhận. Nó bao gồm giá của đất và giá nhà.
Giá cả của một BĐS hiện vật cụ thể trong một phân khúc nào đó được xác định
bằng công thức: P = Y x PA hay P = Y x PB.
Giá cả thị trường của BĐS hiện vật là hình thức biểu hiện của giá trị BĐS, nó bao
gồm 2 bộ phận tổ thành giá trị của vị thế và giá trị của chất lượng.
Giá cả thị trường của BĐS được xác định bằng công thức: P = Y x PT.
 Phân loại giá cả bất động sản
Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và
mức cầu của người mua:
Trang 7


Ngành quản lý đất đai & BĐS

SVTH: Bạch Thị Hồng Cúc

 Giá mua bán, chuyển nhượng;
 Giá thuê;
 Giá bảo hiểm;

 Giá hạch toán;
 Giá công trình xây dựng;
 Giá đất do Nhà nước quy định;
 Giá đất thị trường.
Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của BĐS, có các loại giá sau đây:
 Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán;
 Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê;
 Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền;
 Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng;
 Giá khởi điểm đấu giá;
 Giá dùng cho mục đích đầu tư;
 Giá sử dụng hiện thời;
 Giá phát triển, dùng khi nâng cấp, cải tạo BĐS;
 Giá dùng trong mục đích bảo hiểm;
 Giá tính thuế;
 Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần huy động BĐS.
 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản
Nhóm các yếu tố tự nhiên:
 Vị trí của BĐS;
 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất;
 Địa hình BĐS tọa lạc;
 Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS;
 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất;
 Tình trạng môi trường;
 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên.
Nhóm các yếu tố kinh tế:
 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS;
 Những tiện nghi gắn liền với BĐS.
Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường:
 Tính hữu dụng của BĐS;

 Nhu cầu loại BĐS trên thị trường.
 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến bất động sản
 Tình trạng pháp lý của BĐS;
Trang 8


Ngành quản lý đất đai & BĐS

SVTH: Bạch Thị Hồng Cúc

 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử
dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS.
 Các yếu tố chung bên ngoài
 Các yếu tố chính trị pháp lý;
 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô;
 Các yếu tố xã hội.
I.1.1.2. Hoạt động vay vốn có đảm bảo bằng bất động sản thế chấp
a. Khái niệm hoạt động cho vay có đảm bảo bằng tài sản
Về mặt xã hội, giao dịch đảm bảo là tất cả các giao dịch, thỏa thuận với mục tiêu
đảm bảo cho một công việc, nghĩa vụ được thực hiện một cách đúng đắn. Dưới khía
cạnh pháp lý, giao dịch đảm bảo là tất cả các thỏa thuận, biện pháp pháp lý được các
bên thỏa thuận, áp dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Với nghĩa rộng này, giao
dịch đảm bảo có thể bao gồm rất nhiều biện pháp được các bên thỏa thuận, sáng tạo
trên nguyên tắc tự do thỏa thuận. Các biện pháp đảm bảo có thể gồm: thế chấp, cầm
cố, bảo lãnh, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, phạt vi phạm bảo lưu quyền sở hữu, cam kết
không chuyển nhượng, chuyển giao,…
Bảo đảm tín dụng bằng tài sản bảo đảm (TSBĐ) được thực hiện theo Nghị định
178/1999/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/1999 của Chính phủ và Thông tư hướng dẫn
số 06/2000/TT-NHNN1 ban hành ngày 04/04/2000 về bảo đảm tiền vay vốn của các
tổ chức tín dụng (TCTD). Nghị định 85/2002/NĐ-CP ban hành ngày 25/10/2002 về

sửa đổi bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP về đảm bảo tiền vay của các TCTD.
Bảo đảm tín dụng bằng TSBĐ là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở
hữu của mình để đảm bảo với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của mình.
Bảo đảm tín dụng có một số nội dung chủ yếu sau:
 Giảm bớt tính tổn thất cho Ngân hàng khi khách hàng vì một lý do gì đó không
thanh toán được nợ.
 Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệu quả.
 Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo.
Điều kiện TSBĐ: Nghị định 178/1999/NĐ-CP và Nghị định 85/2002/NĐ-CP của
Chính phủ quy định:
 Tài sản là sở hữu hợp pháp của người đi vay.
 Tài sản không bị tranh chấp.
 Tài sản dễ dàng mua bán, chuyển nhượng.
 Người đi vay phải mua bảo hiểm cho tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
b. Khái niệm thế chấp
Thế chấp là việc người đi vay đem tài sản thuộc quyền sở hữu của mình thế chấp
cho Ngân hàng cho vay (NHCV) để vay một số tiền nhất định và dùng tài sản đó để
đảm bảo cho số nợ vay. Nếu khi đến hạn mà người đi vay không thực hiện nhiệm vụ
trả nợ hoặc không trả hết nợ thì NHCV được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu
hồi nợ. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ BĐS, động sản có vật phụ thì vật phụ của
BĐS, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trang 9


Ngành quản lý đất đai & BĐS

SVTH: Bạch Thị Hồng Cúc

c. Tài sản nhận thế chấp và không nhận thế chấp
Tài sản nhận thế chấp bao gồm các tài sản là BĐS, đồng thời phải thỏa mãn các

điều kiện sau:
 Tài sản có giá trị và giá trị sử dụng.
 Tài sản thế chấp phải là sở hữu hợp pháp của bên thế chấp.
 Được phép giao dịch và không có tranh chấp.
 Phải mua bảo hiểm cho tài sản mà Nhà nước bắt buộc phải mua bảo hiểm.
Nếu tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, khi thế chấp phải thực hiện theo quy định
của Luật doanh nghiệp Nhà nước.
Nếu tài sản thuộc sở hữu tập thể, liên đoàn hay Công ty Cổ phần,… thì phải có
giấy tờ ủy quyền của Hội đồng quản trị bằng văn bản để người đại diện ký Hợp đồng
thế chấp.
Nếu tài sản thế chấp thuộc quyền sở hữu từ hai người trở lên thì phải có sự đồng ý
bằng văn bản của các đồng sở hữu.
Theo các điều kiện cơ bản trên thì các tài sản sau không được nhận thế chấp:
 Tài sản còn đang tranh chấp.
 Tài sản không thuộc sở hữu hợp pháp của bên đi vay.
 Tài sản đang bị niêm phong, tạm giữ, phong tỏa bởi cơ quan có thẩm quyền.
 Tài sản không có giá trị hoặc có giá trị ít hoặc có giá trị nhưng không có giá trị sử
dụng.
 Các tài sản khó kiểm định giá, khó mua bán, chuyển nhượng.
d. Giá trị của tài sản thế chấp (Theo điều 8 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày
29/12/1999 và căn cứ khoản 10, 11, 12 điều 1 Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày
25/10/2002).
TSBĐ tiền vay được xác định kí kết Hợp đồng đảm bảo; việc xác định giá trị tài
sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xác định mức cho vay của tổ chức tín dụng
(TCTD), không áp dụng khi xử lý TSBĐ để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị TSBĐ
tiền vay phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi vào Hợp đồng tín dụng (HĐTD).
Giá trị tài sản thế chấp được xác định bao gồm cả hoa lợi, lợi tức và các quyền
phát sinh từ tài sản đó nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Trong trường hợp tài sản thế chấp là toàn bộ BĐS có vật phụ, thì giá trị của vật
phụ cũng thuộc giá trị của tài sản thế chấp; nếu chỉ thế chấp một phần BĐS có vật

phụ, thì giá trị vật phụ chỉ phụ thuộc giá trị tài sản thế chấp khi các bên có thỏa thuận.
I.1.1.3. Thẩm định giá bất động sản cho mục đích vay vốn thế chấp
1. Thẩm định tín dụng
Mục đích của thẩm định tín dụng là đánh giá một cách chính xác và trung thực
khả năng trả nợ của khách hàng để làm căn cứ quyết định cho vay.
Đánh giá được mức độ tin cậy của phương án sản xuất kinh doanh (SXKD), dự án
đầu tư mà khách hàng lập và nộp cho Ngân hàng.
Phân tích và đánh giá mức độ rủi ro của dự án khi quyết định cho vay.
Trang 10


Ngành quản lý đất đai & BĐS

SVTH: Bạch Thị Hồng Cúc

Giúp cho sự quyết định cho vay một cách chính xác, giảm bớt xác suất xảy ra hai
loại sai lầm là cho vay một dự án tồi và từ chối cho vay một dự án tốt.
 Nội dung chính của thẩm định tín dụng
Thẩm định tư cách của khách hàng vay vốn:
 Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của Pháp
luật.
 Có mục đích vay vốn hợp pháp.
 Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời gian cam kết.
 Có phương án SXKD, dịch vụ hoặc dự án đầu tư có khả thi và hiệu quả.
 Thực hiện các quy định về đảm bảo tiền vay theo quy định của Chính phủ và
hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Thẩm định khả năng tài chính: là đánh giá tình hình tài chính của khách hàng vay
vốn thông qua các chỉ tiêu tài chính như là:
 Đánh giá qua các tỉ số tài chính.
 Đánh giá qua sơ đồ tài chính.

 Đánh giá sử dụng vốn và tài trợ vốn.
 Đánh giá dự án đầu tư.
Thẩm định khả năng trả nợ nhằm đánh giá khả năng trả nợ trong tương lai có khả thi
không:
 Thẩm định tính khả thi của phương án SXKD.
 Thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư.
Thẩm định tài sản đảm bảo nợ vay:
 Tài sản đảm bảo nợ vay có thể là: Tài sản thế chấp, tài sản cầm cố, TSBĐ hình
thành từ vốn vay, hoặc hình thức đảm bảo bằng bảo lãnh của bên thứ ba.
 Giá trị TSBĐ phải thoả mãn: Có giá trị lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo, có thể tạo
ra tiền, có cơ sở pháp lý để người cho vay có thể xử lý tài sản đảm bảo.
Ước lượng và kiểm soát rủi ro tín dụng: Có thể giúp cho nhân viên tín dụng và lãnh
đạo Ngân hàng tiên liệu được phần nào khả năng thu hồi nợ và những rủi ro trước khi
cho vay.
 Phân tích độ nhạy.
 Phân tích tình huống.
 Phân tích mô phỏng.
 Phân tích rủi ro.
2. Thẩm định giá bất động sản cho mục đích vay vốn thế chấp
 Thẩm định giá bất động sản
Thẩm định giá BĐS là sự ước tính về giá trị của quyền tài sản BĐS cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ, trong những điều kiện của một thị
trường nhất định và những phương pháp phù hợp.

Trang 11


Ngành quản lý đất đai & BĐS

SVTH: Bạch Thị Hồng Cúc

Thẩm định giá BĐS là một tổ hợp khoa học và nghệ thuật nó bao gồm sự nhạy
cảm tốt đối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp vững vàng, cũng
như có những thông tin cần thiết (có kinh nghiệm phân tích giao dịch thị trường và có
khả năng lấy thông tin).
 Mục đích thẩm định giá bất động sản
 Định giá cho mục đích bảo toàn BĐS.
 Định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng BĐS.
 Định giá cho mục đích chuyển đổi quyền tài sản, BĐS.
 Định giá bất động sản đích làm cơ sở cho việc bồi thường.
 Định giá bất động sản phục vụ cho việc thế chấp vay vốn.
 Định giá bất động sản phục vụ cho mục đích bảo hiểm.
 Định giá cho mục đích lập báo cáo tài chính và hạch toán kế toán.
 Định giá cho mục đích thanh lý tài sản.
 Thẩm định giá bất động sản cho mục đích vay vốn thế chấp
Thẩm định giá BĐS cho mục đích vay vốn thế chấp là một phần trong thẩm định
TSBĐ nợ vay thuộc nội dung của thẩm định tín dụng. Trong đó TSBĐ nợ vay cần
thẩm định là các BĐS.
Để xác định được giá trị khoản vay có thể giải ngân cho khách hàng ta cần thẩm
định đủ các nội dung trong thẩm định tín dụng. Tuy nhiên trong phạm vi không gian
và thời gian cho phép cũng như mối quan hệ đối với chuyên ngành quản lý thị trường
BĐS, đề tài chỉ đi sâu vào hoạt động cho vay mà tài sản đảm bảo nợ vay là BĐS mà
không quan tâm nhiều đến các khía cạnh khác.
 Vai trò của thẩm định giá bất động sản
Đối với cá nhân: Thẩm định giá BĐS đem lại thông tin cho cá nhân về các BĐS
khi tham gia vào giao dịch, mua bán, trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm,... đảm bảo
cho tính minh bạch và công bằng của thị trường BĐS.
Đối với Nhà nước:
 Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thuế tài sản, thuế trước bạ,...

 Định giá các BĐS cho mục đích cổ phần hóa, sát nhập, bán khoán, cho thuê các
Doanh nghiệp Nhà nước (DNNN).
 Định giá BĐS (đặc biệt là đất đai) cho hoạt động đấu giá.
 Định giá đất đai, nhà xưởng của các DNNN khi tham gia liên doanh liên kết sản
xuất.
 Định giá BĐS để thanh lý tài sản.
 Định giá BĐS cho mục đích thế chấp, bảo hiểm,...
 Nguyên tắc thẩm định giá
a. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Trang 12


Ngành quản lý đất đai & BĐS

SVTH: Bạch Thị Hồng Cúc

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện
được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá
trị cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu
dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép
về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
“Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan
trọng nhất của việc xác định giá trị BĐS nói chung và xác định giá trị đất đai nói
riêng. Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau. Tuy nhiên nguyên
tắc này cần đòi hỏi các điều kiện sau:
 Sử dụng hợp pháp.
 Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn.
 Khả thi về mặt kinh tế.

 Thu nhập ròng lớn nhất.
b. Nguyên tắc thay thế
Giá trị của một BĐS được xác lập dựa trên giá bán của một BĐS thay thế khác
tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của
các tài sản so sánh này gần với thời điểm xác định giá trị BĐS.
Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý hết sức đơn giản: Một người mua BĐS
(hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao hơn so với giá của BĐS/ mảnh đất mà anh ta có độ
mong muốn và thỏa mãn tương tự.
Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương pháp xác định giá đất theo
chi phí giá thành, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xác định giá đất theo thu
nhập.
c. Nguyên tắc cung cầu
Giá trị của một BĐS được xác định bởi mối quan hệ cung cầu của tài sản đó trên
thị trường. Ngược lại giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản.
Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản.
Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điều kiện cung không đổi thì giá cả tài sản
tăng lên và ngược lại.
d. Nguyên tắc thay đổi
Giá trị của đất đai luôn luôn biến động và điều đặc biệt là nó chịu sự tác động của
các điều kiện tự nhiên, kinh tế, pháp luật, xã hội và môi trường liên quan tới nó. Xem
xét giá trị đất đai cần được hiểu trong sự phụ thuộc với các yếu tố này đặt trong bối
cảnh thay đổi của tất cả các yêu tố đó. Đây chính là nội dung của “nguyên tắc thay
đổi” trong xác định giá trị đất đai.
e. Nguyên tắc phù hợp
Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sử dụng
theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế, xã hội trong một vùng nhất định.
Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị của đất đai, cần
có sự nhất quán về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toàn bộ BĐS
bao gồm cả đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai.
Trang 13

Ngành quản lý đất đai & BĐS

SVTH: Bạch Thị Hồng Cúc

f. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhất định
và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị
trí thuận lợi hơn so với vị trí đất khác.
Khi những thửa đất có vị trí như nhau, được sử dụng vào những mục đích giống
nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra các thu nhập
ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng từ những mảnh đất này chính là thể
hiện chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất
đai.
g. Nguyên tắc cạnh tranh:
Cũng như các hàng hóa khác, đất đai hay BĐS khi có một số lượng nhất định đủ
lớn trên thị trường thì có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là làm giảm thị
trường về loại hàng hóa đó. Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai và BĐS
thường không gay gắt như trong các hàng hóa thông thường do cạnh tranh trong thị
trường này là cạnh tranh không hoàn hảo. Tuy vậy mức độ và tính chất cạnh tranh
cũng phụ thuộc vào từng loại BĐS và từng vùng khác nhau. Cạnh tranh có tác động
rõ rệt đến giá cả của đất đai/ BĐS. Các thửa đất có thể khác nhau nhưng chúng có
một độ thay thế lẫn nhau nhất định, điều này là yếu tố tạo nên cạnh tranh. Trong thị
trường đất đai/ BĐS một số loại cạnh tranh phổ biến là: cạnh tranh về vị trí, về mức
độ phù hợp thị hiếu, cạnh tranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả
nước), cạnh tranh trong nội bộ cung, nội bộ cầu, giữa cung và cầu.
 Các phƣơng pháp thẩm định giá BĐS
a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự

với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường
vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường
của BĐS cần định giá. Phương pháp này được áp dụng trong định giá các BĐS có
giao dịch, mua bán phổ biến trên thị trường.
b. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong
tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn
hiện tại của nó (đây là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của
tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp thu nhập được chia thành hai phương pháp:
 Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập, thông qua
quá trình chuyển đổi dòng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại (tại thời
điểm thẩm định giá) của tài sản.
 Phương pháp dòng tiền chiết khấu: là một dạng phương pháp thu nhập, thông qua
kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập (dự tính) trong tương lai thành giá trị hiện tại
của tài sản. Phương pháp dòng tiền chiết khấu áp dụng thích hợp để thẩm định
giá những tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hằng năm, trong
tương lai.
c. Phương pháp chi phí
Trang 14