“PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƠN THÀNH TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ KHI THÀNH LẬP HUYỆN ĐẾN NAY”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
“PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN CHƠN THÀNH - TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ KHI THÀNH LẬP HUYỆN ĐẾN NAY”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN THỊ HOA VIÊN
09135172
DH09TB
2009 – 2013
Quản Lý Thị Trường Bất Động sản

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2013-


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYẾN THỊ HOA VIÊN

“PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN CHƠN THÀNH – TỈNH BÌNH PHƯỚC TỪ KHI THÀNH LẬP HUYỆN ĐẾN NAY”

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Đức Thành
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh)
(Ký tên:........................................)

-Tháng 8 năm 2013-


LỜI CẢM ƠN

Trước tiên con xin cảm ơn bố mẹ đã sinh thành và nuôi dưỡng, tạo điều kiện để
con được học tập đến ngày hôm nay.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến Quý thầy, cô khoa Quản lý đất đai & bất động sản,
trường ĐH Nông lâm Tp. HCM đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý
báu khi tôi còn học ở trường. Những kiến thức mà tôi nhận được từ Quý thầy cô thực
sự rất có ý nghĩa với tôi còn trong quá trình học tập cũng như làm việc sau khi tôi tốt
nghiệp ra trường.
Xin gửi lời cảm ơn đến các anh, chị công tác tại Văn phòng đăng ký Quyền sử
dụng đất huyện Chơn Thành đã nhiệt tình chỉ bảo cho tôi trong suốt thời gian thực
tập và đã cho tôi những kiến thức thực tế quan trọng giúp tôi bớt bỡ ngỡ khi ra
trường.
Xin chân thành cảm ơn anh Lê Khắc Đồng – Giám đốc Văn phòng đăng ký
Quyền sử dụng đất huyện Chơn Thành đã tạo điều kiện tốt nhất để tôi tiếp cận những

số liệu cần thiết phục vụ việc nghiên cứu, thực hiện tốt luận văn tốt nghiệp.
Xin cảm ơn tất cả bạn bè đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn, động viên tôi
trong suốt quá trình học tập cũng như thực hiện luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin chân thành gửi lời cảm ơn đến ThS. Nguyễn Đức Thành đã
tận tình chỉ bảo, hướng dẫn cho tôi trong suốt quá trình thực hiện để tôi có thể hoàn
thành luận văn tốt nghiệp của mình.
Xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thị Hoa Viên


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hoa Viên, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Tp.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CHƠN THÀNH – TỈNH BÌNH PHƯỚC
TỪ KHI THÀNH LẬP HUYỆN ĐẾN NAY”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Nguyễn Đức Thành, Bộ môn Kinh tế Đất đai &
Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm
Tp.Hồ Chí Minh.
Chơn Thành là huyện nằm về phía Tây của tỉnh Bình Phước với diện tích
38,983.68 ha, dân số 67,334 người, là huyện có tốc độ phát triển kinh tế cao nhất trong
tỉnh. Huyện Chơn Thành cách Tx.Đồng Xoài 35 km, cách Tp.HCM 100 km, phía Bắc
giáp huyện Hớn Quản, phía Nam và phía Tây giáp tỉnh Bình Dương, phía Đông giáp
huyện Đồng Phú và Tx.Đồng Xoài. Huyện có hai tuyến Quốc lộ 13 và 14 đi qua, giao
nhau ở trung tâm thị trấn huyện, đồng thời là huyết mạch nối liền các tỉnh biên giới
miền Đông Nam Bộ, Tây Nguyên và Tp.HCM. Chính nhờ sự thuận lợi về vị trí địa lý
mà huyện thu hút được nhiều dự án đầu tư. Từ đó nhu cầu sử dụng đất tăng lên, kéo
theo hoạt động chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi động và phức tạp hơn, gây khó khăn
cho công tác quản lý Nhà Nước về đất đai.

Đề tài được thực hiện nhằm mục đích tìm hiểu, đánh giá tình hình chuyển
nhượng QSDĐ tại huyện Chơn Thành, tìm ra những tồn tại, khó khăn để đưa ra những
đề xuất nhằm hoàn thiện công tác quản lý Nhà Nước về đất đai trên địa bàn.
Bằng các phương pháp thống kê, phân tích, so sánh các số liệu thu thập được
kết hợp với điều tra, tìm hiểu những thông tin liên quan khi người dân thực hiện
chuyển nhượng QSDĐ để có được cách nhìn toàn diện và xác thực đối với thị trường
chuyển nhượng QSDĐ địa phương. Thấy được những khó khăn, tồn tại trong công tác
chuyển nhượng. Từ đó đưa ra được những biện pháp điều chỉnh, khắc phục nhằm hoàn
thiện công tác chuyển nhượng góp phần thúc đẩy thị trường BĐS địa phương phát
triển.
Công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ được UBND huyện phối hợp
với Phòng TN&MT, Văn phòng Đăng ký QSDĐ thực hiện. Tính từ khi thành lập
huyện đến tháng 6/2013, huyện Chơn Thành đã tiếp nhận và giải quyết 19,916 hồ sơ
với tổng diện tích 12,852.9 ha trong đó đất nông nghiệp là 12,683.72 ha và đất ở là
168.18 ha. Giá đất tại địa phương biến động theo từng giai đoạn biến động của thị
trường BĐS và tình hình kinh tế của địa phương (đặc biệt là biến động giá mủ Cao su),
giá đất và giá mủ Cao su có mối quan hệ mật thiết, giá mủ Cao su ảnh hưởng đến giá
đất theo quan hệ đồng biến. Trong thị trường chuyển nhượng, loại bất động sản nhận
chuyển nhượng chủ yếu là đất nông nghiệp (chiếm 98.68% tổng diện tích), với quy mô
diện tích tương đối lớn (64.17% có diện tích lớn hơn 500m2). Người nhận chuyển
nhượng phần lớn có hộ khẩu Bình Phước (60.83%). Mục đích sử dụng đất sau khi
nhận chuyển nhượng đa phần là sản xuất nông nghiệp (57.5%).Vấn đề người dân quan
tâm nhất khi nhận chuyển nhượng là giá chuyển nhượng (85.83%) và hình thức thanh
toán chủ yếu là tiền mặt (75.83%). Việc thực hiện công tác chuyển nhượng QSDĐ
theo quy định của pháp luật giúp địa phương quản lý đất đai hiệu quả hơn, tăng nguồn
thu ngân sách Nhà Nước đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................1

PHẦN I TỔNG QUAN ...................................................................................................3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ....................................................................3
I.1.1 Cơ sở khoa học .............................................................................................3
I.1.2 Cơ sở pháp lý .............................................................................................12
I.1.3 Cơ sở thực tiễn ...........................................................................................13
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu .............................................................................14
I.2.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ............................................14
I.2.2 Tình hình phát triển kinh tế- xã hội............................................................18
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu................................................................21
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ..................................................................................21
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu............................................................................21
I.3.3 Quy trình thực hiện đề tài...........................................................................22
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................23
II.1 Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến hoạt động
chuyển nhượng QSDĐ .............................................................................................23
II.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên có ảnh hưởng đến hoạt động
chuyển nhượng ..............................................................................................................23
II.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển nhượng .23
II.2 Tình hình sử dụng đất ........................................................................................24
II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 .............................................................24
II.2.2 Biến động đất đai giai đoạn 2003- 2012 ...................................................27
II.3 Công tác quản lý Nhà nước về đất đai có ảnh hưởng đến hoạt động chuyển
nhượng QSDĐ .........................................................................................................30
II.3.1 Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính ......................................................30
II.3.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.........................................31
II.3.3 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ...................................32
II.3.4 Công tác giải quyết về khiếu nại, tranh chấp đất đai ................................34
II.4 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2003 đến Tháng 06 năm 2013 ........35
II.4.1 Thị trường chuyển nhượng QSDĐ ...........................................................35
II.4.2 Một số vấn đề rút ra từ hoạt động chuyển nhượng trên địa bàn ...............47

II.5 Biện pháp hoàn thiện thị trường chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương ..........54
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ...........................................................................................56
Kết luận ....................................................................................................................56


Kiến nghị ..................................................................................................................57
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................58
PHỤ LỤC ......................................................................................................................59
 


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Tx
QSDĐ
CNQSDĐ
GCN
TN & MT
UBND
NĐ
BĐS
VN
TT

Thị xã
Quyền sử dụng đất
Chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận
Tài nguyên và môi trường
Ủy ban nhân dân

Nghị định
Bất động sản
Việt Nam
Thị trấn

NN
MNCD
CSD
SX
VPĐK
KCN

Nước ngoài
Mặt nước chuyên dùng
Chưa sử dụng
Sản xuất
Văn phòng Đăng ký Quyền sử dụng đất
Khu công nghiệp


DANH SÁCH CÁC BẢNG

Bảng 1. Diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính đến 01/01/2013 .............................16
Bảng 2. Kết quả xây dựng bản đồ đất huyện Chơn Thành............................................17
Bảng 3. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Chơn Thành........................18
Bảng 4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 ....................................................................24
Bảng 5. Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng năm 2012 ..............................25
Bảng 6. Biến động đất đai giai đoạn 2003- 2012 ..........................................................27
Bảng 7. Biến động đất đai theo đối tượng sử dụng giai đoạn 2003-2012 .....................29
Bảng 8. Hiện trạng đo đạc bản đồ chính quy huyện Chơn Thành.................................31

Bảng 9. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân theo
mục đích sử dụng tính đến tháng 6 năm 2013 ...............................................................33
Bảng 10. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân theo đơn vị hành chính đến
tháng 6 năm 2013 ..........................................................................................................33
Bảng 11. Tình hình giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai .........................................34
Bảng 12. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ qua các năm tại huyện Chơn Thành ........36
Bảng 13. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở từ khi
thành lập huyện đến tháng 06 năm 2013 .......................................................................40
Bảng 14. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ theo đơn vị hành chính từ năm 2003 đến
tháng 06 năm 2013 ........................................................................................................42
Bảng 15. Biến động giá đất trồng cao su và đất ở nông thôn từ năm 2003 đến nay .....44
Bảng 16. Loại bất động sản nhận chuyển nhượng ........................................................47
Bảng 17. Quy mô diện tích nhận chuyển nhượng .........................................................48
Bảng 18. Đối tượng chuyển nhượng và đối tượng nhận chuyển nhượng QSDĐ .........49
Bảng 19. Tình hình sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng .....................................49
Bảng 20. Những vấn đề người dân quan tâm khi nhận chuyển nhượng .......................50
Bảng 21. Về hình thức thanh toán .................................................................................50
Bảng 22. Nguồn thông tin về bất động sản nhận chuyển nhượng .................................51
Bảng 23. So sánh giá đất chuyển nhượng thực tế với giá đất do UBND tỉnh ban hành
.......................................................................................................................................52
Bảng 24. Khoản thu Ngân sách nhà nước .....................................................................53


DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1. Tình hình chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Chơn Thành....................18
Biểu đồ 2. Cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng năm 2012 ...............................26
Biểu đồ 3. Biến động đất đai theo mục đích sử dụng giai đoạn 2003-2012..................28
Biểu đồ 4. So sánh cơ cấu sử dụng đất theo đối tượng sử dụng năm 2012 và năm 2003
.......................................................................................................................................30

Biểu đồ 5. Số lượng hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2013..........37
Biểu đồ 6. Diện tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp qua các năm trên
địa bàn huyện Chơn Thành ............................................................................................41
Biểu đồ 7. Diện tích chuyển nhượng đất ở qua các năm tại huyện Chơn Thành ..........41
Biểu đồ 8. Tỷ lệ giao dịch chuyển nhượng theo đơn vị hành chính giai đoạn 2003tháng 6 2013 ..................................................................................................................42
Biểu đồ 9. Biến động giá đất trồng cao su trên thị trường từ năm 2003 – tháng 6 năm
2013 ...............................................................................................................................45
Biểu đồ 10. Biến động mủ cao su suất khẩu từ năm 2003 – tháng 6 năm 2013 ...........45
Biểu đồ 11. Biến động giá đất ở nông thôn trên thị trường từ năm 2003 – tháng 6 năm
2013 ...............................................................................................................................47
Biểu đồ 12. Loại bất động sản nhận chuyển nhượng ....................................................48

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1. Vai trò của hoạt động chuyển nhượng Quyền sử dụng đất ...............................8
Sơ đồ 2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo Điều 148 Nghị định
181/2004/NĐ-CP ...........................................................................................................11
Sơ đồ 3. Quy trình thực hiện đề tài................................................................................22
Sơ đồ 4. Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Chơn Thành ............35

DANH SÁCH CÁC BẢN ĐỒ

Bản đồ 1. Bản đồ hành chính huyện Chơn Thành tỉnh Bình Phước .............................15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài:

Thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế thị trường,
là nhân tố góp phần thúc đẩy và nâng cao đời sống của các tầng lớp nhân dân. Thị
trường bất động sản đã đáp ứng được yêu cầu mở của thị trường, thu hút vốn đầu tư
trong và ngoài nước đóng góp tích cực cho quá trình hội nhập quốc tế của Việt nam.
Tuy nhiên, thị trường cũng bộc lộ nhiều khiếm khuyết, bất cập như: phát triển tự phát,
giao dịch phi chính quy chiếm tỉ lệ cao, giá cả bất động sản tăng nhanh và đột biến
khiến cho thị trường khó kiểm soát với những cơn sốt bất ngờ...
Bên cạnh đó, với tình hình kinh tế suy thoái hiện nay thì thị trường bất động sản
gặp rất nhiều khó khăn, khủng hoảng, thị trường trì trệ, tụt dốc... Là hệ quả của bong
bóng trên thị trường bất động sản trong những năm trước đó và khủng hoảng kinh tế
những năm gần đây. Do đó thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất - một bộ
phận của thị trường bất động sản cũng ít nhiều bị tác động, ảnh hưởng.
Kể từ khi Luật Đất Đai 2003 ra đời và đi vào thực tế đã tạo nhiều điều kiện
thuận lợi cho quá trình quản lý cũng như sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế hoạt
động chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều phức tạp như chuyển nhượng trái
phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai... vẫn còn xảy ra. Điều này làm ảnh hưởng đến
người sử dụng đất, gây bất ổn cho thị trường. Vì vậy công tác chuyển nhượng quyền
sử dụng đất đang là vấn đề nóng bỏng, cấp thiết, cần được sự quan tâm đúng mực, đòi
hỏi phải có những biện pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về
đất đai.
Chơn Thành là huyện có vị trí địa lý thuận lợi cũng như lợi thế về địa hình
tương đối bằng phẳng, là huyện phát triển kinh tế - xã hội dẫn đầu tỉnh Bình Phước. Sự
phát triển kinh tế trên địa bàn huyện ngày càng gây sức ép lên đất đai. Nhu cầu sử
dụng đất cho sản xuất, kinh doanh, để ở ngày càng tăng lên trong khi diện tích đất đai
có hạn. Do đó hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng sôi
động, phổ biến. Vì vậy, việc tìm hiểu nhằm nắm bắt tình hình chuyển nhượng quyền
sử dụng đất tại địa phương, tìm hiểu những khó khăn, bất cập trong công tác chuyển
nhượng.Từ đó đưa ra biện pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý thúc đẩy thị trường
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển hoàn thiện, góp phần làm minh bạch thị
trường bất động là điều rất cần thiết. Xuất phát từ thực tế trên tôi thực hiện đề tài

“Phân tích tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Chơn
Thành tỉnh Bình Phước từ khi thành lập huyện đến nay” dưới sự hướng dẫn của
ThS. Nguyễn Đức Thành, giảng viên Bộ môn Kinh tế Đất đai & Bất động sản, Khoa
Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
Nghiên cứu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Chơn Thành, tìm hiểu những thông tin liên quan khi người dân thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất: giá bất động sản chuyển nhượng, mục đích sử dụng đất sau
khi chuyển nhượng, hình thức thanh toán, những khó khăn vướng mắc khi làm thủ tục
chuyển nhượng, xu hướng chuyển nhượng; tìm được giá đất bình quân, nắm bắt được
sự biến động giá đất tại địa phương và những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất. Từ
đó đưa ra những biện pháp điều chỉnh, khắc phục những tồn tại, hoàn thiện công tác
Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

chuyển nhượng quyền sử dụng đất góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản địa
phương phát triển hoàn thiện hơn.
 Đối tượng nghiên cứu của đề tài:
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường chuyển nhượng từ
năm 2003 đến tháng 6 năm 2013 trên địa bàn huyện Chơn Thành.
 Phạm vi nghiên cứu của đề tài:
 Đề tài nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
chuyển nhượng.
 Phạm vi không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn huyện Chơn Thành tỉnh
Bình Phước.
 Phạm vi thời gian: đề tài nghiên cứu hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng

đất từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2013.

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

PHẦN I TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
1. Bất động sản
a) Khái niệm
Theo bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt
Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình
xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do Pháp luật quy
định”.
Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định: “Bất động sản là các
tài sản bao gồm: quyền sử dụng đất; nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác gắn
liền với đất đai”.
b) Đặc điểm của bất động sản
 Có giá trị lớn:
BĐS là những tài sản có giá trị lớn, do đó đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi phải
có lượng vốn lớn và dài hạn, chi phí xây dựng lớn và giá trị đất đai rất cao.
 Tính khan hiếm:
Do BĐS có giới hạn về diện tích bề mặt, một khi đã khai thác hết diện tích bề mặt
thì sẽ không còn nữa. Đây cũng là lý do để giá bất động sản không ngừng tăng vì cầu
về bất động sản ngày càng nhiều trong khi nguồn cung lại có hạn.

 Tính cố định về vị trí:
Tạo nên giá trị độc nhất của bất động sản cũng như sự khác biệt của bất động sản
này với bất động sản khác hay giữa hàng hóa bất động sản với hàng hóa khác.
 Tính dị biệt:
Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc, hướng, cảnh
quan...làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của bất
động sản.
 Tính lâu bền (về mặt vật lý và kinh tế):
Đất đai được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Vì
vậy, tính bền lâu vật lý của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây
dựng. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động
bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó.
Như vậy, thường thì tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều.
 Chịu ảnh hưởng lẫn nhau:
Sự ra đời hay hoàn thiện của BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng
thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của BĐS kia. Thuộc tính này của BĐS
tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị.
 Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:

Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.
Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng.
 Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước:
BĐS là tài sản quan trọng của mỗi Quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch BĐS
tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về Bất động sản

chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về
BĐS, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai. Có thể nói, hàng hóa BĐS chịu sự chi
phối của hệ thống pháp luật chặt chẽ nhất so với các loại hàng hóa thông thường khác.
 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hóa thông
thường khác. Cầu về BĐS của mỗi vùng, khu vực, Quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn
của thị hiếu, tập quán của dân cư tại đó. Các yếu tố khác như yếu tố tâm lý xã hội, tín
ngưỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh cầu về BĐS.
 Tính thích ứng:
Đất đai là thành phần cơ bản của BĐS và có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau tùy thuộc vào nhu cầu của người sử dụng.
c) Phân loại bất động sản
Nhìn chung, BĐS là những tài sản bất động, không di dời được, có tính chất ổn
định cao, tồn tại trong thời gian dài và thông thường có giá trị lớn.
Theo luật định BĐS ở VN được phân thành 3 nhóm:
 Đất đai: phải là đất đai được xác định chủ quyền và được đo lường bằng giá trị.
 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả những tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó:

Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể
như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…

Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó.

Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
 Các tài sản khác gắn liền với đất:

Vườn cây lâu năm;


Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối;

Các công trình du lịch, vui chơi thể thao;

Một số công trình khai thác hầm lò,…
Theo cơ chế thị trường BĐS có thể phân thành ba loại:
 BĐS có đầu tư xây dựng:
Gồm có nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng
kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc,... Trong đó, nhóm BĐS nhà đất là
nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng
của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các
giao dịch trên thị trường BĐS.
 Bất động sản không đầu tư xây dựng:
Trang 4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên
BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm
các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất
chưa sử dụng....
 Bất động sản đặc biệt:
Là những BĐS như các công trình bảo tồn Quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ
họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại BĐS này là khả năng
tham gia thị trường rất thấp.
2. Thị trường bất động sản
a) Khái niệm
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra quá trình giao dịch hàng hóa bất động
sản giữa các bên có liên quan. Cụ thể hơn là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, và các dịch vụ liên quan như trung gian, môi giới,

tư vấn, định giá…giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó có vai trò quản lý của Nhà
nước đối với các thị trường có tác động thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh bất động sản của các chủ thể thị trường.
b) Đặc điểm của thị trường bất động sản
 Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa
đựng trong BĐS.
Đặc điểm này do tính chất đất đai quyết định và người sử dụng đất không sử dụng nó
như những hàng hóa thông thường khác.
 Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
Vị trí BĐS giao dịch không là nơi diễn ra giao dịch mà phần lớn là ở một địa điểm
khác.
 Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Đặc điểm này hình thành bởi ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, văn hóa, xã hội, tâm
lý, tập quán, thị hiếu, mật độ dân số, điều kiện tự nhiên,...
 Là thị trường không hoàn hảo.
Thiếu thông suốt về thông tin, hàng hóa không đồng nhất, thiếu khả năng tự do gia
nhập và rút lui khỏi ngành,...
 Trong thị trường BĐS cung BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu
và giá cả BĐS.
Đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng lên, cung không thể phản ứng tăng nhanh như các
loại hàng hóa khác bởi để tạo lập một BĐS cần phải có thời gian dài. Sự phản ứng của
cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo chiều hướng tăng lên,
hình thành những cơn sốt về giá BĐS.
 Chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.
BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của NN đối với chúng bằng pháp
luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Mọi BĐS và giao dịch BĐS
trên thị trường đều được NN quản lý và chính sự tham gia của NN vào thị trường BĐS
sẽ làm cho thị trường này bình ổn hơn.
 Có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn.
Trang 5

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên
Muốn tham gia vào thị trường BĐS, một yếu tố cần thiết không thể thiếu là cần phải
có một lượng vốn lớn do giá trị của BĐS là rất lớn. Lượng vốn này thông thường được
huy động từ thị trường vốn. Tuy nhiên, tính thanh khoản của BĐS không thể nhanh
như các hàng hóa khác, do đó một khi thị trường vốn thay đổi sẽ kéo theo cả một hệ
lụy đối với thị trường BĐS.
 Thị trường bất động sản có tính phân khúc.
Thị trường BĐS có tính phân khúc cao do tính không đồng nhất của sản phẩm. Thị
trường này phân khúc về giá, về người sử dụng và cả về chủ đầu tư.
 Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Vì hàng hóa BĐS không được bày bán trên thị trường, lượng thông tin về BĐS bị hạn
chế, BĐS thường có giá trị lớn, mất nhiều thời gian để thực hiện rất nhiều thủ tục giao
dịch,...
 Là thị trường mà việc tham gia và rút khỏi thị trường không đơn giản và cần có
thời gian.
Nếu như tham gia vào thị trường BĐS là một việc khó khăn và cần nhiều điều kiện thì
rút lui khỏi thị trường này cũng là một việc không hề đơn giản bởi khả năng thanh
khoản của hàng hóa BĐS là rất thấp. Bên cạnh đó, tìm được thời điểm để đưa BĐS ra
thị trường sao cho hợp lý và đạt lợi nhuận cao nhất cũng là vấn đề khiến không ít nhà
đầu tư phải suy nghĩ.
c) Phân loại thị trường bất động sản
 Phân loại dựa vào hàng hóa BĐS trên thị trường.
Gồm có thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS dùng trong dịch vụ, thị
trường BĐS dùng cho văn phòng công sở, thị trường BĐS công nghiệp…
 Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi.
Gồm có thị trường BĐS thành thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường thuê và
cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm, thị trường dịch vụ BĐS.

 Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường.
Gồm có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn
gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho
thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS (thị trường thứ cấp).
 Phân loại theo mức độ kiểm soát của NN.
Gồm thị trường BĐS thành thị trường chính thức (có kiểm soát) và thị trường phi
chính thức (không được kiểm soát).
 Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.
Gồm có thị trường BĐS tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng và cả hai.
 Căn cứ vào khu vực có Bất động sản.
Gồm có thị trường khu vực đô thị, nông thôn và giáp ranh.
 Các đối tượng tham gia thị trường Bất động sản.
Nhà nước giữ vai trò quản lý vĩ mô. Các đối tượng như chủ/nhà đầu tư, các trung gian,
người sử dụng cuối cùng là những nhân tố chính làm nên hoạt động của thị trường Bất
động sản.
Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên
3. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a) Khái niệm chuyển nhượng QSDĐ
Để đáp ứng nhu cầu về đất đai cho đại đa số người dân, tạo cơ sở pháp lý cho
người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn, đạt hiệu quả cao hơn trong việc sử
dụng nguồn tài nguyên đất đai, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách
Nhà nước, Luật đất đai năm 2003 đã quy định chi tiết các quyền của người sử dụng
đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các quy định của pháp
luật đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đã có tác dụng thúc đẩy
thị trường chyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong
đó người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép... người
nhận chuyển quyền phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng
với chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất
đai.
b) Đặc điểm của chuyển nhượng QSDĐ
Thị trường QSDĐ hay còn gọi thị trường đất đai là một bộ phận của thị trường
BĐS nên mang đầy đủ những đặc điểm của thị trường BĐS
Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ bị tác động sâu sắc bởi những thay đổi của thị
trường BĐS. Thị trường BĐS phát triển minh bạch, đồng bộ thì giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ ổn định, cân bằng, cung đáp ứng đủ cầu. Ngược lại, thị trường BĐS
méo mó, không cân đối, không ổn định dẫn đến mất cân bằng cung- cầu, giao dịch
chuyển nhượng QSDĐ không an toàn, nhiều rủi ro. Tuy nhiên, thị trường BĐS thường
bị tác động bởi rất nhiều yếu tố nên biến động bất thường, những cơn sốt “nóng, lạnh”
thường xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hay suy giảm của nền kinh tế và theo chu kỳ.
Khi thị trường BĐS sôi động thì các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn ra thường
xuyên, sôi động, nhanh chóng. Ngược lại khi thị trường suy thoái thì giao dịch chuyển
nhượng QSDĐ chững lại, đóng băng.
Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, tài
chính. Động thái phát triển của thị trường chuyển nhượng QSDĐ tác động tới nhiều
loại thị trường trong nền kinh tế. Khi QSDĐ tham gia lưu thông trên thị trường BĐS,
các giá trị cũng như các quyền về đất đai được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh,
thực hiện vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư mang lại lợi nhuận cho các bên
giao dịch. Như vậy thị trường chuyển nhượng QSDĐ là đầu ra quan trọng của thị
trường vốn. Đồng thời, thị trường chuyển nhượng QSDĐ phát triển tốt tạo điều kiện để
huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải
ngân. Ngoài ra thị trường chuyển nhượng QSDĐ còn có quan hệ trực tiếp với thị
trường xây dựng, thị trường lao động và thị trường hàng hóa khác. Dao động của thị
trường này có ảnh hưởng lan tỏa tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân.

Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Các
giao dịch về QSDĐ tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội do
đó các giao dịch về QSDĐ đều chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật về
đất đai, BĐS. Ví dụ, việc mở rộng phát triển “hàng hóa” QSDĐ, BĐS ưu đãi về tài
Trang 7


ng Bất Độn
ng Sản
SVT
TH: Nguyễn
n Thị Hoa Viên
Ngành Quản Lýý Thị Trườn
chính sẽ tạo điềều kiện tănng cung- cầu BĐS, gia
g tăng sốố lượng giaao dịch chuuyển
n
lại những chínhh sách thắt chặt
c
tín dụnng, kiềm chhế lạm phát... sẽ
nhượnng; nhưng ngược
làm giảm cung - cầu BĐS.
n
QSD
DĐ thườngg gắn liền với
v mua báán, chuyển nhượng tàii sản
Chuyển nhượng
(
ở, công trình xây dựng, cây cối...). Thông thường người có quuyền
gắn liền với đất (nhà
c quyền sở

ở hữu các tài
t sản gắn liền với đấtt và khi chuuyển
sử dụnng đất cũngg là người có
nhượnng đất thì đồng
đ
thời chuyển
c
như
ượng tài sảnn gắn liền vvới đất. Tuyy nhiên chuuyển
nhượnng QSDĐ cũng
c
có nhữ
ững khác biiệt nhất địnnh so với muua bán các tài sản gắnn liền
với đấất. Do đất đai
đ thuộc sở
ở hữu toàn dân, do Nhhà nước làm
m đại diện chủ
c sở hữu,, nên
tổ chứ
ức cá nhân không
k
có quuyền sở hữ
ữu đất. QSD
DĐ bị hạn chhế về chủ thhể sử dụng,, loại
đất, thhời hạn, quuyền, nghĩa vụ và các giao dịch chuyển
c
như
ượng cũng bị
b hạn chế, phụ
thuộc chủ sở hữuu đất như: hạn

h chế về chủ
c thể chuuyển nhượng và nhận chuyển
c
như
ượng,
đ được ch
huyển nhượ
ợng; chỉ đư
ược chuyển nhượng tro
ong thời hạạn sử
hạn chhế về loại đất
dụng đất và đún
ng mục đíchh sử dụng đất; phải lààm thủ tục đăng ký chuyển
c
như
ượng;
x phép ch
huyển nhượ
ợng tại cơ qquan Nhà nư
ước có thẩm
m quyền, chhịu sự kiểm
m tra,
phải xin
giám sát của chủủ sở hữu; thhực hiện ngghĩa vụ tài chính với Nhà
N nước (chủ
(
sở hữuu đại
n nhượng QSDĐ.
diện) khi chuyển
oạt động ch

huyển nhượ
ợng QSDĐ
c) Vaii trò của ho
Thhị trường
BĐS

Thị trườ
ờng tài
chính tín
n dụng

Thị trường lao
động

T trường xây
Thị
x
dựng
Hooạt động
cchuyển
nnhượng
Q
QSDĐ

Thị trườn
ng hàng
hóa dịcch vụ

Sơ đồ 1.. Vai trò củ
ủa hoạt độn

ng chuyển nhượng Qu
uyền sử dụ
ụng đất
Quá trìnhh phát triển kinh tế- xãã hội, đô thhị hóa, dân số ngày cààng tăng nhhanh
dẫn đến nhu cầuu về nhà ở, đất
đ ở, đất ssản xuất kinnh doanh vàà các hoạt động
đ
khác ccũng
t
Đây làà nhu cầu thực
t
tế, thiếết yếu. Đất đai có giớii hạn về khhông gian và
v cố
tăng theo.
định về
v vị trí. Chhuyển nhượ
ợng QSDĐ được thực hiện khi chhủ sử dụngg đất khôngg còn
nhu cầầu sử dụng,, chuyển đi nơi khác, m
mất khả năn
ng lao độngg trên đất hooặc để thực hiện
theo quy
q hoạch của
c Nhà nướ
ớc. Quá trìnnh này sẽ giúp đất đai được phân bổ hợp lý, luân
chuyểển khai thácc, chuyển đến
đ tay người sử dụng khác và đư
ược khai th
hác một cách tốt
Trang 8

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên
hơn, đem lại thêm nhiều giá trị cho chủ sử dụng, đóng góp thêm giá trị vào nền kinh tế
chung, thúc đây các ngành, lĩnh vực kinh tế, thương mại, dịch vụ khác phát triển, đồng
thời góp phần vào việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân phối lại lao động theo hướng
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Trong hoạt động chuyển nhượng đất đai, giá đất giữ vai trò quan trọng. Giá đất
là thành phần của giá đầu vào trong mọi hoạt động sản xuất, dịch vụ, đồng thời tác
động trực tiếp vào việc giải quyết chỗ ở cho mọi người. Giá đất cần được điều tiết để
đảm bảo ở mức hợp lý. Nếu giá đất quá cao thì làm tăng giá hàng hóa và không đảm
bảo khả năng thanh toán về chỗ ở cho người lao động. Nếu giá đất quá thấp thì làm
mất đi giá trị vốn tiềm ẩn trong đất đai, làm mất lợi thế vốn đầu tư. Như vậy, giá đất có
tác động trực tiếp vào hàng hóa, tác động mang tính quyết định vào “hàng hóa” BĐS.
Điều tiết được thị trường QSDĐ dẫn tới điều tiết được thị trường BĐS nói riêng và thị
trường hàng hóa nói chung, đóng vai trò quyết định trong đầu tư và phát triển kinh tế,
đảm bảo ổn định xã hội.
Việc chuyển nhượng QSDĐ là một hiện tượng bình thường của nền kinh tế theo
cơ chế thị trường. Nếu không có hoạt động chuyển nhượng QSDĐ thì đất đai sẽ không
được tham gia vào cơ chế thị trường, sẽ không có cơ sở pháp lý để xác lập mối quan
hệ mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường dẫn đến giá cả đất đai cũng không hình
thành một cách khách quan, điều này gây ảnh hưởng xấu đến các quan hệ thế chấp,
cho thuê...
Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn, phân phối lại lao động... sẽ
không thực hiện được nếu người sử dụng đất không được chuyển nhượng QSDĐ. Quá
trình tích tụ và tập trung ruộng đất không chỉ được tiến hành dưới các hình thức thuê
QSDĐ. Nếu người nông dân không được chuyển chuyển nhượng QSDĐ họ sẽ rơi vào
tình cảnh khó khăn, không có đất để sản xuất nông nghiệp dễ dẫn đến thất nghiệp.
Tình trạng này sẽ dẫn đến hiện tượng sang nhượng ngầm gây thát thoát ngân sách Nhà
nước.

Việc chuyển nhượng QSDĐ là sự điều tiết mối quan hệ về đất đai giữa chủ sử
dụng này với chủ sử dụng khác nhằm đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của họ.
Một người có nhu cầu về sử dụng đất và một không còn hoặc ít nhu cầu sử dụng mảnh
đất đó thì họ thỏa thuận với nhau để việc mua bán trở nên hợp lý hơn.
d) Quy định của nhà nước về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
 Quyền sử dụng đất được tham gia vào thị trường chuyển nhượng QSDĐ
(Khoản 1 Điều 106 Luật Đất Đai):
 Có giấy chứng nhận QSDĐ
 Đất không có tranh chấp
 QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
 Trong thời hạn sử dụng đất
 Chuyển nhượng phần diện tích đã hoàn thành đầu tư, xây dựng nhà ở theo dự
án đã được phê duyệt (Điều 100 NĐ 181)
 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng ký hộ
khẩu thường trú hoặc tại địa phương khác trừ những trường hợp sau
(Điều 103 Nghị định 181NĐ-CP):
 Những trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng;
Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

 Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước;
 Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng QSD đất ở, đất nông
nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc
rừng đặc dụng; trong khu vực phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực đó;
Chính Phủ quy định hạn mức nhận chuyển QSD đất nông nghiệp của hộ gia

đình, cá nhân trình Ủy Ban thường vụ Quốc Hội quyết định (Khoản 3 Điều 7 Luật Đất
Đai 2003). Diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất.
 Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Hợp động chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, do các bên có
liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự. Khi thực hiện
quyền chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng phải có chứng nhận của công chứng
Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban xã, phường, thị trấn nơi có đất (Điểm b Khoản
1 Điều 119 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Hợp đồng sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm
đăng ký tại Văn phòng đăng ký QSDĐ (Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP).
 Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:
1. Tên, địa chỉ của các bên.
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên.
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất.
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của
bên nhận chuyển nhượng.
5. Giá chuyển nhượng.
6. Phương thức, thời hạn thanh toán.
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
8. Các thông tin khác liên quan đến QSDĐ.
9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.
 Khi thưc hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên nhận chuyển
nhượng nộp một bộ hồ sơ gồm:
 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất Đai.
 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ; trường hợp
hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Ủy ban nhân dân xã nơi có
đất để chuyển cho Văn phòng đăng ký QSDĐ.

Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiếp
nhận hồ sơ hợp lệ

Thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính;
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác
định nghĩa vụ tài chính;
Chỉnh lý giấy CNQSDĐ đã cấp hoặc thực
hiện thủ tục cấp giấy CNQSDĐ đối với
trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.

Sau khi nhận được thông báo nghĩa vụ tài
chính, Văn phòng đăng ký QSDĐ hoặc Ủy
ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm
thông báo cho bên chuyển nhượng và bên
nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài
chính.

Sau khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ tài
chính, Văn phòng đăng ký QSDĐ hoặc Ủy
ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao
giấy CNQSDĐ cho người nhận chuyển
nhượng QSDĐ.

Không quá 04 ngày
làm việc

Không quá 03 ngày
làm việc

Không quá 03 ngày
làm việc

Sơ đồ 2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ theo Điều 148 Nghị định
181/2004/NĐ-CP
Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

 Nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Kể từ ngày 01/01/2009 khi chuyển nhượng QSDĐ, bên chuyển nhượng phải
nộp thuế thu nhập cá nhân và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ (nếu không
có thỏa thuận nào khác).
Trừ những trường hợp được miễn, giảm thuế quy định tại Điều 4 và 5 Nghị
định 100/2008/NĐ-CP thì thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ được tính một trong
hai cách sau:
 Thuế = 25% của thu nhập tính thuế = 25% (giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất  giá vốn và các chi phí liên quan). Giá chuyển nhượng QSDĐ, giá vốn và
các chi phí liên quan được quy định rõ ràng tại Điều 18 Nghị định
100/2008/NĐ-CP.
 Thuế = 2% trên giá chuyển nhượng QSDĐ (trường hợp không xác định được

giá vốn và các chi phí liên quan làm cơ sở xác đinh thu nhập tính thuế).
Theo quy định Nghị định của Chính phủ số 80/2008/NĐ-CP, tỷ lệ (%) thu lệ
phí trước bạ nhà, đất là 0.5%. Căn cứ tính lệ phí trước bạ giá đất do UBND tỉnh ban
hành áp dụng tại thời điểm đăng ký nộp lệ phí trước bạ.
I.1.2 Cơ sở pháp lý
 Hiến Pháp 1992 được Quốc Hội thông qua ngày 15/04/1992.
 Luật Đất Đai 1993 được Quốc Hội thông qua ngày 24/07/1993.
 Luật Đất Đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực thi
hành từ 01/07/2004.
 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính Phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ, thế chấp, góp vốn
bằng giá trị QSDĐ.
 Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính Phủ nhằm sửa đổi, bổ
sung một số điều của NĐ 17/NĐ-CP ngày 29/3/1999.
 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai.
 Nghị Định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử
dụng đất.
 Nghị Định 88/NĐ-CP ngày 19/09/2009 của Chính Phủ về cấp giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
 Nghị Định 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính Phủ quy định chi tiết
thi hành luật thuế chuyển QSDĐ.
 Thông tư 95/TT- BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài Chính về lệ phí trước bạ.
 Nghị định 80/NĐ-CP ngày 29/07/2008 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung một
số điều về lệ phí trước bạ.
 Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 hướng dẫn thi hành một số điều
luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành NĐ số 100/2008/NĐ-CP ngày
08/09/2008 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập
cá nhân.

Trang 12

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên
I.1.3 Cơ sở thực tiễn
 Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật đất đai năm 1993
Sau ngày 30/4/1975, đất nước thống nhất, độc lập, bắt đầu tiến hành xây dựng,
khôi phục lại đất nước. Trong thời gian này, nước ta có 3 hình thức sở hữu đối với đất
đai: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Hiến pháp năm 1980 ra đời đã
thay đổi cơ bản quan hệ đất đai ở Việt Nam: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước thống nhất quản lý”, quyền sở hữu tư nhân về đất đai không được pháp luật thừa
nhận, mọi hình thức “mua bán” đất đai đều bị nghiêm cấm.
Sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986, đất nước ta đổi mới nền kinh
tế theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ
nghĩa. Trên tinh thần đó, ngày 29/12/1987, Luật đất đai ra đời, là văn bản đầu tiên có
tính pháp lý cao nhất để thống nhất quản lý đất đai trên nền tảng Hiến pháp năm 1980.
Luật đất đai 1988 đã kịp thời giải quyết một loạt các vấn đề quan trọng khác như xác
định đối tượng sử dụng đất, các nguyên tắc sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu người sử dụng
đất không còn nhu cầu sử dụng đất thì trả lại, nghiêm cấm mọi hình thức sang nhượng,
mua bán đất đai. Đây là những quy định chưa khả thi, không sát với thực tế.
Tuy nhiên, việc chuyển dịch QSDĐ trong cuộc sống là điều không thể tránh
khỏi nên tại điều 16 Luật đất đai 1988 có quy định về việc chuyển QSDĐ nhưng chỉ
giới hạn trong 3 trường hợp sau:
 Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp.
 Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận, trao đổi
đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất.
 Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết thì thành viên trong
hộ vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
Đến những năm 1990-1992, thị trường nhà đất lên cơn sốt do nền kinh tế bao

cấp đã thực sự chuyển mình sang kinh tế thị trường. Nhu cầu nhà đất tăng cao, việc
chuyển nhượng QSDĐ của người dân diễn ra sôi động, cộng với hoạt động đầu cơ làm
cho giá đất tăng lên nhanh, vượt quá tầm kiểm soát của Nhà nước. Hiện tượng lách
luật diễn ra phổ biến trong thời gian này trong khi vấn đề chuyển nhượng QSDĐ cho
người khác chưa được pháp luật thừa nhận, thế nhưng trong thực tế vẫn tràn lan việc
mua bán sang tay, tự tiện sang lấp, bao chiếm, xây cất không giấy phép...
Trước tình hình đó, sự ra đời của Hiến pháp 1992 quy định rõ “Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và
hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Tổ
chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được
chuyển QSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật” (Điều 18)
 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay
Ngày 14/9/1993, Quốc hội thông qua Luật đất đai năm 1993. Qua đó thừa nhận
đất đai có giá trị và thừa nhận các quyền của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất). Luật đất đai 1993 đã
hoàn thiện, bổ sung những điều còn thiếu, chưa phù hợp trong Luật đất đai 1988, giúp

Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên
Nhà nước quản lý tốt nguồn tài nguyên đất đai, đồng thời đáp ứng những nhu cầu cần
thiết của người dân.
Sau 5 năm thực hiện, bộc lộ những bất cập như: chưa có văn bản hướng dẫn cụ
thể về trình tự, thủ tục, biểu mẫu hướng dẫn cụ thể đi kèm với Luật thuế chuyển quyền
quy định thuế suất chuyển quyền quá cao đã dẫn đến người dân tự chuyển nhượng qua
giấy tay, Nhà nước không thể quản lý.
Sau đó Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ và Nghị định 79/2001/NĐCP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17 đã ra đời, cụ thể hóa các thủ tục,

trình tự chuyển nhượng QSDĐ nhưng vẫn chưa đầy đủ.
Do vậy, Luật đất đai 2003 ra đời ngày 26/11/2003. Quyền của người sử dụng
đất được mở rộng tối đa. Luật đất đai 2003 cùng với Nghị định 181/2004/NĐ-CP về
thi hành Luât đất đai và các Nghị định, Thông tư khác đã góp phần làm rõ, và đơn giản
hóa trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ đáp ứng nhu cầu của người dân và góp
phần cho Nhà nước quản lý đất đai tốt hơn.
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên
1) Vị trí địa lý
Huyện Chơn Thành được thành lập theo nghị định số 17/2003/NĐ-CP ngày
20/02/2003 của Chính phủ trên cơ sở tách một phần của huyện Bình Long.
Huyện Chơn Thành nằm ở phía Tây của tỉnh Bình Phước phía Bắc giáp huyện
Hớn Quản, phía Nam giáp huyện Bến Cát,huyện Phú Giáo (tỉnh Bình Dương), phía
Đông giáp Huyện Đồng Phú, thị xã Đồng Xoài, phía Tây giáp huyện Dầu Tiếng (tỉnh
Bình Dương).

Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

Bản đồ 1. Bản đồ hành chính huyện Chơn Thành tỉnh Bình Phước

Trang 15


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
SVTH: Nguyễn Thị Hoa Viên

Huyện có 09 đơn vị hành chính, trong đó có 08 xã và 01 thị trấn
Bảng 1. Diện tích tự nhiên theo đơn vị hành chính đến 01/01/2013
STT

Đơn vị hành chính

Diện tích (ha)

1

TT. Chơn Thành

3,193.58

2

Xã Thành Tâm

4,078.48

3

Xã Minh Lập

4,993.15

4

Xã Quang Minh

2,918.14

5

Xã Minh Hưng

6,205.71

6

Xã Minh Long

3,725.04

7

Xã Minh Thành

5,137.13

8

Xã Nha Bích

4,985.73

9

Xã Minh Thắng

3,746.72

Tổng

38,983.68

( Nguồn phòng TN&MT huyện Chơn Thành )
Chơn Thành án ngữ phía Tây Nam Tây Nguyên và Đông Bắc Sài Gòn, nơi có
hai tuyến Quốc lộ 13 và 14 đi qua, đồng thời tuyến đường Hồ Chí Minh cũng đang
trong giai đoạn thi công sắp hoàn chỉnh. Đây là nơi những đường giao thông quan
trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam chạy qua và giao nhau ở trung tâm thị
trấn của huyện, đồng thời là huyết mạch nối liền các tỉnh biên giới miền Đông Nam
Bộ, Tây Nguyên và Thành phố Hồ Chí Minh. Ngoài hai trục đường chính, Chơn
Thành còn có nhiều đường liên xã, hình thành một mạng lưới giao thông thuận lợi cho
việc giao lưu, phát triển kinh tế, văn hóa trong và ngoài huyện.
2) Địa hình địa mạo
Là huyện trung du, địa hình thoai thoải, độ cao trung bình từ 50-55m. Vùng đất
đỏ Bazan ở vùng Đông Bắc, vùng tiếp giáp với địa hình đồi núi lượn sóng của huyện
Hớn Quản có độ cao 70m; còn lại là đất xám phát triển trên phù sa cổ có địa hình thấp,
độ cao so với mực nước biển khoảng 50m, thấp nhất là 45m. Đất xám chiếm hơn 87%
diện tích, đất đỏ 10%, đất dốc tụ và đất sông suối ao hồ chiếm phần còn lại.
3) Khí hậu
Chơn Thành nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa đặc trưng của vùng
Đông Nam Bộ với hai mùa mưa và khô rõ rệt (mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng
10, mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau). Nhiệt độ trung bình khoảng 260C,
nhưng có sự chênh lệch nhiệt độ giữa ngày và đêm từ 7 - 90C.
4) Thủy văn
Trên địa bàn huyện Chơn Thành có sông Bé và nhiều con suối lớn nhỏ khác
góp phần cung cấp nguồn nước dồi dào cho sinh hoạt cũng nhu sản xuất.

Trang 16