ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ, TP. HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY.
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.54 MB, 81 trang )
BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ,
TP. HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY.
SVTH: TRẦN THỊ CÚC
MSSV: 09124007
LỚP: DH09QL
KHÓA: 2009-2013
NGÀNH: Quản Lý Đất Đai
TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2013
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
TRẦN THỊ CÚC
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN NHÀ BÈ,
TP. HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY.
Giáo viên hướng dẫn: Thạc sĩ Nguyễn Ngọc Thy
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Ký tên: ........................................................
TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2013
-i-
LỜI CẢM ƠN!
Sau một thời gian cố gắng và nỗ lực thực hiện đề tài tốt nghiệp, đến nay đề
tài đã được hoàn tất, nhân dịp này:
Xin thành kính ghi ơn ba mẹ đã dày công nuôi dưỡng, dạy dỗ và là chỗ
dựa tinh thần vững chắc cho con trong suốt những năm ngồi ghế nhà trường.
Cảm ơn anh chị trong gia đình đã luôn bên cạnh động viên, giúp em vượt qua
những khó khăn.
Xin trân trọng biết ơn đến Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm
TP.Hồ Chí Minh, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai và Bất động sản cùng
toàn thể quý thầy cô đã tận tình dạy bảo, truyền đạt những kiến thức quý báu,
kinh nghiệm sống cho em trong suốt thời gian học tập tại trường.
Đặc biệt em xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến cô Nguyễn Ngọc Thy người đã
dìu dắt, tận tâm hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của ban lãnh đạo Phòng Tài
nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nhà Bè,
các cô, chú, anh, chị hiện đang công tác tại phòng đã tạo điều kiện thuận lợi cho
em trong suốt quá trình thực tập.
Cảm ơn tới tất cả những người thân, bạn bè đã giúp đỡ, động viên tôi
trong suốt thời gian qua.
Do thời gian và kiến thức còn hạn chế nên không tránh khỏi những sai sót,
kính mong thầy cô cùng các bạn sẽ có những ý kiến đóng góp quý báu và chân
tình để luận văn được hoàn chỉnh hơn.
TP. HCM, ngày 12 tháng 7 năm 2013
Sinh viên
Trần Thị Cúc
- ii -
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Thị Cúc, khoa Quản lý đất đai và Bất động sản Trường
Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2013.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn
liền với đất trên địa bàn Huyện Nhà Bè, TP.Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến nay.”
Giáo viên hướng dẫn: Thạc sĩ Nguyễn Ngọc Thy - Khoa Quản lý đất đai và Bất
động sản trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Nhà Bè là một Huyện ngoại thành nằm ở phía Đông Nam của TP.Hồ Chí Minh, có
hệ thống sông ngòi dày đặc thuận lợi cho việc mở rộng mạng lưới giao thông đường
thủy đi khắp nơi, đặc biệt với khu công nghiệp Hiệp Phước huyện Nhà Bè có khả năng
phát triển rất mạnh trong tương lai. Theo đó, ngày càng thu hút nhiều đối tượng đến
đây làm ăn, sinh sống và đầu tư phát triển kinh tế. Với xu hướng phát triển đó làm cho
tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động và phức tạp gây nhiều
khó khăn trong quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương. Vì vậy, việc đánh giá, tìm
hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn để tìm ra những tồn tại,
vướng mắc từ đó đề ra những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở địa phương là việc làm hết sức cần thiết.
Đề tài đã sử dụng phương pháp điều tra mẫu phiếu, phương pháp thống kê, phương
pháp kế thừa, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu thu thập
được của địa phương về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và các số liệu liên quan đến
tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2005 đến nay, đặc biệt là quá trình
tham gia giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân trên địa
bàn. Đề tài đánh giá xác thực tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa
phương và tìm ra những khó khăn tồn tại khi áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật
đất đai có liên quan đến công tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng đồng thời đưa ra
những kiến nghị phù hợp với tình hình thực tế, đáp ứng được yêu cầu đặt ra. Trong
hơn 08 năm qua, UBND Huyện đã tiếp nhận được 19.493 hồ sơ chuyển nhượng, số
lượng hồ sơ chuyển nhượng giảm dần từ năm 2010 đến nay. Do đó, công tác quản lý
Nhà nước về đất đai trên địa bàn Huyện đòi hỏi phải có nhiều cố gắng hơn nữa để đạt
được những thành quả nhất định.
Qua thời gian nghiên cứu nhận thấy tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn đã từng bước đi vào ổn định. Tình trạng đầu cơ đất đai tập trung ở khu
vực quanh Thị trấn Nhà Bè và xã Hiệp Phước. Vấn đề quan tâm của người dân đối với
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hồ sơ, trình tự thủ tục và mức thuế phải nộp.
Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến thời gian hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, tránh tình trạng chuyển nhượng bằng giấy tay.
- iii -
MỤC LỤC
TRANG TỰA .................................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ii
TÓM TẮT .................................................................................................................... iii
MỤC LỤC ..................................................................................................................... iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ................................................................................vii
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ ........................................................................ ix
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
Đặt vấn đề ..................................................................................................................... 1
Mục tiêu nghiên cứu ..................................................................................................... 2
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 2
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................ 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ..................................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................... 3
I.1.2. Cơ sở thực tiễn..................................................................................................... 8
I.1.3. Cơ sở pháp lý ....................................................................................................... 9
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.............................................................................. 10
I.2.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 10
I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên ...................................................................................... 12
I.2.3. Điều kiện kinh tế - xã hội .................................................................................. 13
I.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................. 17
I.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 17
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................ 18
II.1. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè .............. 18
II.1.1. Công tác quản lý, sử dụng đất theo ranh giới hành chính ................................ 18
II.1.2. Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính ................................................... 18
II.1.3. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất ............................................................................................... 20
II.1.4. Công tác lập Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................... 21
II.1.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất ..................................................... 22
II.1.6. Thống kê, kiểm kê đất đai ................................................................................ 22
II.1.7. Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động ............................................................ 22
II.1.8. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về tình hình đất đai trên địa
bàn huyện Nhà Bè ......................................................................................................... 23
II.1.9. Đánh giá chung tình hình QLNN về đất đai trên địa bàn huyện Nhà Bè ........ 23
II.2. Tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhà Bè .......................................... 24
- iv -
II.2.1. Cơ cấu các loại đất ........................................................................................... 24
II.2.2. Tình hình biến động đất đai ............................................................................. 25
II.3. Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ và TSKGLVĐ trên địa bàn huyện
Nhà Bè từ năm 2005 đến nay ...................................................................................... 26
II.3.1. Đánh giá tình hình CNQSDĐ giai đoạn 2005 - 2009 ...................................... 26
II.3.2. Đánh giá tình hình CNQSDĐ giai đoạn từ năm 2010 đến tháng 6/2013 ....... 35
II.3.3. Đánh giá tình hình CNQSDĐ giai đoạn từ năm 2005 đến tháng 6/2013 ........ 42
II.4. Phân tích, đánh giá thực trạng đời sống của người dân và hiện trạng sử dụng
đất sau chuyển nhượng ............................................................................................... 46
II.4.1. Tình hình đời sống người dân sau chuyển nhượng .......................................... 47
II.4.2. Hiện trạng sử dụng đất sau chuyển nhượng ..................................................... 48
II.4.3. Giá đất chuyển nhượng .................................................................................... 50
II.4.4. Một số nhận định về tình hình chuyển nhượng bất hợp pháp .......................... 51
II.4.5. Hiệu quả kinh tế - xã hội thông qua việc chuyển nhượng ............................... 52
II.4.6. Những thuận lợi và hạn chế trong công tác CNQSDĐ của địa phương .......... 52
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................................... 54
Kết luận ....................................................................................................................... 54
Kiến nghị..................................................................................................................... 55
TÀI LIỆU THAM KHẢO.
PHỤ LỤC.
-v-
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
- QSDĐ
- CNQSDĐ
- GCN
- SDĐ
- CP
- TTg
- CT
- TT
- NĐ
- QĐ
- BTC
- QLĐĐ
- TCĐC
- TNMT
- UBND
- TP.HCM
- VPĐK
- BĐĐC
- GCNQSDĐ
- QSHNO
- TSKGLVĐ
- QH, KHSDĐ
- QHCT
- KCN
- KDC
- KĐT
- ĐVT
: Quyền sử dụng đất
: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
: Giấy chứng nhận
: Sử dụng đất
: Chính Phủ
: Thủ Tướng
: Chỉ thị
: Thông tư
: Nghị định
: Quyết định
: Bộ Tài chính
: Quản lý đất đai
: Tổng Cục Địa Chính
: Tài nguyên và Môi trường
: Ủy Ban Nhân Dân
: Thành phố Hồ Chí Minh
: Văn phòng Đăng ký
: Bản đồ địa chính
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Quyền sở hữu nhà ở
: Tài sản khác gắn liền với đất
: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
: Quy hoạch chi tiết
: Khu công nghiệp
: Khu dân cư
: Khu đô thị
: Đơn vị tính.
- vi -
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
Trang
Bảng 1: Cơ cấu diện tích theo ranh giới hành chính của huyện Nhà Bè năm 2013 ....... 12
Bảng 2: Diện tích và dân số các đơn vị thuộc huyện Nhà Bè năm 2012 ....................... 14
Bảng 3: Diện tích ranh giới hành chính của các xã và Thị trấn năm 2013 .................... 18
Bảng 4: Kết quả đo đạc BĐĐC theo CT 02/CT-UB và Bản đồ số năm 2008 ............... 19
Bảng 5: Kết quả thành lập bản đồ địa chính số .............................................................. 20
Bảng 6: Tình hình cấp GCNQSDĐ, QSHNO & TSKGLVĐ ........................................ 21
Bảng 7: Công tác cập nhật, chỉnh lý biến động năm 2009 ............................................. 23
Bảng 8: Cơ cấu sử dụng các loại đất chính của huyện Nhà Bè năm 2012 ..................... 24
Bảng 9: Biến động đất đai giai đoạn 2005 – 2012 ......................................................... 25
Bảng 10: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2005 ................................ 28
Bảng 11: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2005 ................................. 29
Bảng 12: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2006 ................................ 30
Bảng 13: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2006 ................................. 30
Bảng 14: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2007 ................................ 31
Bảng 15: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2007 ................................. 32
Bảng 16: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2008 ................................ 32
Bảng 17: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2008 ................................ 33
Bảng 18: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2009 ................................ 34
Bảng 19: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2009 ................................. 34
Bảng 20: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2010 ................................ 37
Bảng 21: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2010 ................................. 38
Bảng 22: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2011 ................................ 39
Bảng 23: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2011 ................................. 39
Bảng 24: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính năm 2012 ................................ 40
Bảng 25: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng năm 2012 ................................. 41
Bảng 26: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính tháng 6/2013 ........................... 41
Bảng 27: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng tháng 6/2013 ............................ 42
Bảng 28: Tình hình giải quyết hồ sơ theo đơn vị hành chính từ năm 2005 đến tháng
6/2013 ............................................................................................................................. 43
Bảng 29: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng từ năm 2005 đến tháng 6/2013. 44
Bảng 30: Tình hình CNQSDĐ theo thủ tục hành chính qua các năm ............................ 45
Bảng 31: Tình hình CNQSDĐ theo mục đích sử dụng qua các năm ............................. 46
Bảng 32: Kết quả điều tra tình hình đời sống người dân sau chuyển nhượng ............... 47
Bảng 33: Kết quả điều tra diện tích chuyển nhượng ...................................................... 48
Bảng 34: Kết quả điều tra đối tượng nhận chuyển nhượng............................................ 48
Bảng 35: Kết quả điều tra mục đích sử dụng đất sau chuyển nhượng ........................... 49
- vii -
Bảng 36: Giá đất chuyển nhượng thực tế trên địa bàn huyện Nhà Bè ........................... 50
Bảng 37: Kết quả điều tra nguyên nhân chuyển nhượng bằng “giấy tay” ..................... 51
- viii -
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
HÌNH
Trang
Hình 1: Sơ đồ vị trí huyện Nhà Bè, TP.Hồ Chí Minh ................................................... 11
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1: Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo
NĐ181/2004/NĐ-CP ..................................................................................................... 26
BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Cơ cấu sử dụng các loại đất chính của huyện Nhà Bè năm 2012 ................ 25
Biểu đồ 2: So sánh tình hình giải quyết hồ sơ theo đơn vị hành chính từ năm 2005 đến
tháng 6/2013 .................................................................................................................. 43
Biểu đồ 3: So sánh tình hình giải quyết hồ sơ qua các năm .......................................... 45
- ix -
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
PHẦN MỞ ĐẦU
Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa
bàn phân bố dân cư, là thành phần quan trọng của môi trường sống, kinh tế – xã hội, an
ninh – quốc phòng, là nguồn nội lực quan trọng trong chiến lược phát triển về mọi mặt
của quốc gia. Hiện nay, trên đà phát triển của nền kinh tế thị trường, nước ta mở cửa và
hội nhập ngày càng sâu rộng với thế giới thì sự tăng trưởng kinh tế xã hội ngày càng cao
dẫn đến sự cạnh tranh và áp lực đối với đất đai là rất lớn, nhu cầu sử dụng đất của người
dân trở nên cấp thiết. Song song đó là những khó khăn bất cập trong việc quản lý, sử dụng
đất. Các biến động về chủ sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng, giải quyết những tranh
chấp về đất đai là những vấn đề làm đau đầu nhà quản lý. Trong đó, một trong những
nguyên nhân biến động của việc sử dụng đất đai xuất phát từ tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất.Vì vậy, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng ngày một
nóng bỏng hơn, phức tạp hơn.
Là một Huyện ngoại thành, Nhà Bè được xác định phát triển theo hướng Công
nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp, Thương mại – Dịch vụ và Nông nghiệp. Tuy nhiên, trong
những năm đầu thế kỷ 21 nông nghiệp vẫn đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu kinh tế
của Huyện. Với điều kiện tự nhiên thuận lợi và nguồn nhân lực dồi dào, Huyện có thế
mạnh phát triển ngành truyền thống về sản xuất nông nghiệp, nền kinh tế Huyện ngày
càng ổn định và tăng trưởng, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hướng công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước. Nhà Bè đang chuyển mình mạnh mẽ và vươn lên tầm cao mới.
Với lợi thế nằm trên hướng của Thành phố tiến ra Biển Đông, Nhà Bè đã và đang được
mở ra nhiều cơ hội phát triển và trong tương lai không xa sẽ trở thành một khu vực công
nghiệp – đô thị – cảng và là một vùng kinh tế năng động của Thành phố. Theo đó, việc
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện cũng diễn ra hết sức sôi động kéo
theo hàng loạt những vấn đề tiêu cực xảy ra, gây bất ổn cho thị trường đất đai, ảnh hưởng
xấu đến đời sống người dân, gây khó khăn cho việc quản lý đất đai của các cơ quan ban
ngành tại địa phương. Cho nên, việc đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn là rất cần thiết.
Xuất phát từ những vấn đề trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá
tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trên địa
bàn huyện Nhà Bè, TP.Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến nay”.
‐ Trang 1-
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất
trên địa bàn huyện Nhà Bè, TP.Hồ Chí Minh. Từ đó, rút ra những tồn tại,vướng mắc để
đề xuất những giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu
- Quy trình và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Nhà Bè.
Phạm vi nghiên cứu
- Không gian: Địa bàn huyện Nhà Bè, TP.Hồ Chí Minh.
- Thời gian: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn
liền với đất từ năm 2005 đến nay.
‐ Trang 2-
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Các khái niệm
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là hình thức chuyển quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, trong đó người sử dụng đất (gọi
là bên chuyển QSDĐ) được chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác (người
được chuyển nhượng hay gọi là bên nhận QSDĐ) và được nhận tiền từ người nhận
chuyển nhượng tuân theo các quy định của Bộ Luật dân sự và Pháp luật đất đai.
Quyền sử dụng đất: Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định rất rõ về các quyền của
người sử dụng đất: “Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế
chấp, thế chấp của bên thứ ba, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất (SDĐ) để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
Lệ phí trước bạ là loại tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất là khoản thu đóng góp vào ngân sách Nhà nước đối
với người chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ.
Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu đánh vào thu nhập của mỗi cá nhân trong
xã hội, trong khoảng thời gian nhất định (thường là một năm).
2. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hộ gia đình cá nhân, tổ chức muốn chuyển nhượng QSDĐ cho nhau phải tuân thủ các
nguyên tắc sau:
- Thứ nhất: Chỉ những hộ gia đình cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp mới được
chuyển nhượng.
- Thứ hai: Khi chuyển nhượng các bên tham gia quan hệ đất đai có quyền thỏa thuận
các nội dung cơ bản trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho phù hợp với các quy định
hiện hành của Bộ Luật dân sự và Pháp luật đất đai.
- Thứ ba: Bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích, đúng thời
hạn ghi trong quyết định giao đất của bên chuyển quyền, phù hợp với quy hoạch của địa
phương, có diện tích sử dụng dưới hạn mức, có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn độ màu mỡ
của đất đai, không làm tổn hại đến lợi ích của những người SDĐ xung quanh.
Do tính đặc thù của đất đai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo những
nguyên tắc sau:
- Đảm bảo quyền sở hữu duy nhất của Nhà nước đối với đất đai.
- Đảm bảo lợi ích hợp pháp chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến
khích người dân đầu tư vào việc sử dụng đất đem lại hiệu quả cao nhất.
‐ Trang 3-
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
- Sử dụng đúng mục đích, đúng thời hạn. Hạn chế việc chuyển nhượng đất nông
nghiệp vào mục đích khác.
- Việc chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh
lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa hai bên.
- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế giữa hai bên.
3. Điều kiện được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tại Khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định chung của người sử dụng đất
được phép chuyển nhượng QSDĐ khi có các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
theo quy định của Pháp luật về đất đai
- Trong thời hạn sử dụng đất
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ Luật dân sự và
Pháp luật về đất đai.
Điều 104 – Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Trường hợp hộ gia đình cá nhân chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện:
- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp
không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và
không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được giao đất lần thứ hai đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày
được giao đất lần hai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi
phân khu đó thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sống trong
phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu
vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ đất ở, đất sản xuất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
4. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định:
“Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích, đã được xác định trong thời
hạn sử dụng đất”.
Khoản 1 Điều 100 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp.
‐ Trang 4-
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
“Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
khi có các điều kiện sau:
a. Mục đích sử dụng, diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
b. Được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo những căn cứ
quy định tại Điều 30 của nghị định này.
c. Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo
Điều 36 của Luật Đất đai và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất”.
Theo Điều 711 Bộ Luật dân sự chỉ quy định chung về điều kiện của người được
chuyển nhượng QSDĐ như sau:
- Có nhu cầu sử dụng đất
- Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của Pháp luật về đất
đai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng đất thì đất sử dụng không vượt quá hạn mức đối
với từng loại đất.
Tại Điều 9, Chương III của Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định chi tiết hơn đối với
việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp: trong trường hợp chuyển nhượng đất lúa nước
thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp.
Đối với hộ gia đình nhận chuyển nhượng QSDĐ vượt hạn mức thì diện tích vượt phải
chuyển sang thuê đất theo quy định tại Điểm 1, Khoản 5, Điều 1 của Luật sửa đổi bổ sung
một số điều của Luật Đất đai.
5. Điều kiện không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Trường hợp không được nhận chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất.
a. Tổ chức, hộ gia đình cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ
đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép không chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.
b. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụngcủa hộ gia đình cá nhân, trừ trường hợp
được chuyển mục đích SDĐ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
c. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
d. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng
đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái
thuộc rừng đặc dụng, trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực
rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
‐ Trang 5-
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
Điều 697 Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển
nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho bên chuyển nhượng”.
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do các bên tự thỏa thuận nhưng phải
ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về: loại đất, hạng đất, vị trí, số hiệu, ranh giới và
tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất, giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh
toán. Trường hợp đất chuyển nhượng có liên quan đến người thứ ba thì trong hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ phải ghi rõ quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng.
Điều 698 của Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định về nội dung hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
- Tên, địa chỉ của các bên;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên;
- Loại đất, hạng đất, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
- Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại
của bên nhận chuyển nhượng;
- Giá chuyển nhượng;
- Phương thức, thời hạn thanh toán;
- Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có);
- Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng”.
Khi chuyển nhượng QSDĐ hai bên phải làm hợp đồng, hợp đồng phải được lập thành
văn bản. Việc chuyển nhượng QSDĐ phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền, tức mọi thủ tục phải được đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo
quy định của Pháp luật về đất đai.
7. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Về quyền
Được nhận tiền chuyển nhượng QSDĐ, nếu bên nhận QSDĐ chậm
trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 313 Bộ Luật dân sự.
Huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận
QSDĐ trả tiền chuyển nhượng không đúng thời hạn hoặc không đầy đủ.
Về nghĩa vụ
Xin phép chuyển nhượng QSDĐ tại cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền theo quy định của Pháp luật về đất đai.
- Chuyển nhượng QSDĐ trong thời hạn được giao.
‐ Trang 6-
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển QSDĐ đủ diện tích, đúng
hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong
hợp đồng và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.
Báo cho bên nhận QSDĐ về quyền của người thứ ba đối với QSDĐ
được chuyển nhượng (nếu có).
Nộp thuế chuyển nhượng QSDĐ, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác.
8. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận quyền sử dụng đất
Về quyền
- Yêu cầu bên chuyển QSDĐ giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về QSDĐ.
- Yêu cầu bên chuyển QSDĐ giao đất đúng diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất,
đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng.
- Được cấp giấy chứng nhận QSDĐ đối vơi đất được chuyển nhượng.
- Được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn.
Về nghĩa vụ
- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển quyền
sử dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyển theo quy định.
- Bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất (nếu có).
9. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân
Thành phần hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân bao gồm:
a) Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo mẫu được ban hành theo thông tư
1883/2001/TT-TCĐC ngày 12/11/2001 (02 bản) .
b) Giấy chứng nhận QSDĐ (bản chính).
c) Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa).
d) Chứng từ nộp tiền thuế đất (trong trường hợp được thuê đất).
e) Các giấy tờ liên quan.
- Thông tư 1417/TT-TCĐC hướng dẫn Nghị định 17/1999/NĐ-CP có quy định thêm:
“Hộ gia đình chuyển nhượng QSDĐ đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, cây lâu năm,
thì trong hồ sơ chuyển nhượng phải có bản kê khai diện tích đất nông nghiệp trồng cây
hàng năm, cây lâu năm mà mình đang sử dụng… Đối với phần diện tích đã được cấp giấy
chứng nhận thì gởi kèm bản sao giấy chứng nhận QSDĐ”.
10. Mức thuế trong chuyển nhượng QSDĐ
Trước năm 2009 thuế chuyển nhượng QSDĐ là khoản tiền mà người sử dụng đất phải
nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác theo quy định của
Pháp luật về đất đai. Căn cứ tính thuế chuyển QSDĐ là diện tích đất được giao nhân với
giá đất tính thuế và thuế suất. Theo Điều 7 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối là 2%.
‐ Trang 7-
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
Đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác là 4%. Ngày 01/01/2009 Luật Thuế
thu nhập cá nhân ra đời đã xoá bỏ thuế chuyển QSDĐ và thay vào đó người dân phải nộp
thuế thu nhập cá nhân. Hiện nay, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ người dân
phải nộp hai loại phí là thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà, đất. Có hai cách tính
thuế thu nhập cá nhân:
- Cách 1: trường hợp xác định được giá mua bất động sản
Thuế thu nhập phải nộp = Thu nhập chuyển nhượng bất động sản x 25%
- Cách 2: Trường hợp không xác định được giá mua bất động sản
Thuế thu nhập phải nộp = Giá trị chuyển nhượng bất động sản x 2%
Điều 1 Nghị định 176/NĐ-CP các tài sản phải chịu lệ phí trước bạ là:
- Nhà: nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng, nhà kho, cửa hàng, cửa hiệu và
các công trình kiến trúc khác.
- Đất: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất
đô thị, đất chuyên dùng (không phân biệt đã xây dựng công trình hay chưa
xây dựng công trình).
Các tài sản không phải chịu lệ phí trước bạ theo Điều 3 Nghị định 176/NĐ-CP.
Lệ phí trước bạ nhà, đất là 1%. Giá đất tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND tỉnh,
Thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá của Chính phủ. Đến ngày
29/7/2008 Chính phủ ban hành Nghị định 80/2008/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định 176, quy định tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
Giá tính thuế trước bạ là giá trị tài sản chịu lệ phí trước bạ theo giá trị thị trường trong
nước tại thời điểm tính lệ phí trước bạ. Việc ban hành luật về lệ phí trước bạ và các thông
tư hướng dẫn cụ thể luật về lệ phí trước bạ đã tạo ra sự công bằng và giúp cho các cơ
quan Nhà nước dần đi vào hoạt động ổn định hơn.
I.1.2. Cơ sở thực tiễn
Sơ lược về lịch sử chuyển nhượng QSDĐ
Ngày 29/12/1987 Nhà nước ban hành Luật Đất đai gồm 6 chương, 57 điều, đây là văn
bản đầu tiên có tính pháp lý cao nhất để quản lý đất đai của Nhà nước. Sau đó, hàng loạt
văn bản pháp luật được ban hành thể hiện vai trò của Nhà nước đối với đất đai. Tuy nhiên
vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chưa dược Nhà nước cho phép và nghiêm
cấm dưới mọi hình thức.
Ngày 24/7/1993 Quốc hội thông qua Luật Đất đai 1993 có hiệu lực ngày 15/10/1993
đã góp phần hoàn thiện và bổ sung Luật Đất đai 1987. Lúc bấy giờ Luật Đất đai 1993 chỉ
cho phép người sử dụng đất thực hiện 5 quyền: “Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế
chấp và cho thuê quyền sử dụng đất”. Và 5 quyền này chỉ áp dụng cho hộ gia đình, cá
nhân còn các tổ chức thì chưa được đề cập tới. Hơn nữa trình tự thủ tục hướng dẫn thực
hiện các quyền vẫn chưa được hướng dẫn. Trong khi chờ hướng dẫn chính thức của
Trung Ương, từng địa phương đã ban hành các văn bản tạm thời.
Mãi đến năm 1999 lần đầu tiên Chính phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP của
Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền
‐ Trang 8-
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. So với Luật Đất đai
1993, Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã bổ sung thêm 2 quyền cho người sử dụng đất là
“quyền cho thuê lại và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”. Đồng thời mở rộng
không chỉ áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân mà còn cho cả tổ chức.
Hai năm sau Chính phủ ban hành tiếp Nghị định 79/2001/NĐ-CP của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Ở Nghị định này, người sử dụng đất tiếp
tục được thêm một quyền nữa là quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất.
Đến khi Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực
từ ngày 01/7/2004 gồm 7 chương, 146 điều đã góp phần hoàn thiện hơn hoạt động chuyển
nhượng, đồng thời bổ sung thêm 2 quyền nữa là quyền tặng cho quyền sử dụng đất và
quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Từ đó, người sử dụng đất có tất cả các
quyền sau: “Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và quyền được
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.
Ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai 2003 đã cụ thể hơn về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng
đất cũng như các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên dễ dàng và thuận
tiện hơn cho người sử dụng đất.
Gần đây nhất là Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về Cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã bãi bỏ một số
điều của Nghị định 181, trong đó có Điều 148 về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền
sử dụng đất.
I.1.3. Cơ sở pháp lý
Luật Đất Đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003
Nghị Định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai 2003
Bộ Luật Dân sự năm 2005 được Quốc Hội thông qua ngày 14/6/2005
Thông Tư 84/2008/TT – BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi
hành Luật thuế thu nhập cá nhân
Nghị định 17/1999/NĐ – CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất
Thông tư 1417/1999/TT – TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng Cục Địa Chính về việc
hướng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ – CP
Nghị định 79/2001/NĐ – CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ – CP
‐ Trang 9-
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
Nghị định 88/2009/NĐ – CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về về Cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư 17/ 2009/TT – BTNMT ngày 21/10/2009 hướng dẫn thực hiện một số
điều của Nghị định 88/2009/NĐ – CP
Nghị định 19/2000/NĐ – CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết về thi
hành Luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi bổ sung một số điều
của Luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tư 66/2008/TT – BTC của Bộ Tài Chính hướng dẫn thi hành Nghị định
19/2000/NĐ – CP
Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 có hiệu lực ngày
01/01/2009 quy định thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
‐ Trang 10-
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
Nhà Bè là huyện ngoại thành nằm về phía Đông Nam của TP.Hồ Chí Minh, cách trung
tâm Thành phố khoảng 12 -15 km. Là cửa ngõ phía Nam của Thành phố, Nhà Bè có hệ
thống giao thông nối liền Thành phố với Cần Giờ, ra biển đi các tỉnh miền Tây và cũng là
trục phát triển không gian chính của Thành phố về hướng biển. Với hệ thống sông ngòi
thuận lợi cho việc mở rộng mạng lưới giao thông đường thủy đi khắp nơi, có điều kiện
xây dựng các cảng nước sâu đủ sức tiếp nhận các tàu có tải trọng lớn, Huyện có điều kiện
rất lớn để phát triển kinh tế xã hội trong tương lai.
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý
Huyện Nhà Bè nằm về phía Đông Nam của TP.Hồ Chí Minh, có tọa độ địa lý:
10o43’20’’- 10o43’30’’ độ vĩ Bắc
106o40’48’’- 106o47’10’’độ kinh Đông
* Địa giới hành chính của Huyện như sau:
- Phía Đông giáp huyện Cần Giờ (TP.Hồ Chí Minh) và huyện Nhơn Trạch (tỉnh
Đồng Nai)
- Phía Bắc giáp Quận 7 – TP.Hồ Chí Minh
- Phía Tây giáp huyện Bình Chánh – TP.Hồ Chí Minh
- Phía Nam giáp huyện Cần Giuộc – tỉnh Long An.
‐ Trang 11-
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
Hình 1: Sơ đồ vị trí huyện Nhà Bè, TP.Hồ Chí Minh.
‐ Trang 12-
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
Sau khi tách một phần diện tích để thành lập Quận 7, diện tích còn lại của Huyện Nhà
Bè là 10.055,58 ha chiếm 4,7% tổng diện tích tự nhiên toàn Thành phố, gồm một Thị trấn
và sáu xã nông thôn: Thị trấn Nhà Bè, xã Phú Xuân, xã Long Thới, xã Nhơn Đức, xã
Phước Kiển, xã Hiệp Phước và xã Phước Lộc.
Bảng 1: Cơ cấu diện tích theo ranh giới hành chính của huyện Nhà Bè năm 2013
ĐVT: ha
STT
Tên xã, Thị trấn
1
Thị trấn Nhà Bè
2
Diện tích tự nhiên
Tỷ lệ (%)
599,32
5,96
Xã Phú Xuân
1.000,42
9,95
3
Xã Long Thới
1.089,31
10,83
4
Xã Nhơn Đức
1.455,69
14,48
5
Xã Phước Kiển
1.503,91
14,96
6
Xã Phước Lộc
604,74
6,01
7
Xã Hiệp Phước
3.802,19
37,81
Tổng cộng
10.055,58
100,00
(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Nhà Bè)
2. Địa hình
Huyện Nhà Bè thuộc vùng thấp trũng, thấp dần từ Tây Bắc sang Đông Nam. Độ cao
trung bình 1,3m so với mặt nước biển, nơi cao nhất là 1,6m và có những khu với có độ
cao rất thấp chỉ đạt 0,6m. Ngoài địa hình trên, Huyện còn bị chia cắt bởi các sông rạch,
gây rất nhiều khó khăn trong việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng.
3. Khí hậu
Nhà Bè nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo với hai mùa mưa nắng
rõ rệt: Mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau:
Nhiệt độ trung bình: 27,5 0C (cao nhất: 29 - 330C, thấp nhất: 20 - 250); lượng mưa trung
bình năm khoảng 2.100mm; hướng gió chủ yếu là hướng Tây Nam. Là vùng ít bị thiên tai
do đó rất thuận lợi cho việc phát triển sản xuất nông nghiệp.
I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên
1. Tài nguyên đất
Huyện Nhà Bè là huyện ngoại thành của Thành phố có tổng diện tích tự nhiên là
10.055,58 ha với nguồn tài nguyên đất đai phong phú. Trong đó:
- Nhóm đất phù sa với diện tích 1.083,14ha, chiếm 10,77% tổng diện tích tự nhiên
toàn Huyện, tập trung ở các xã Phước Kiển, Phước Lộc, Thị trấn Nhà Bè và xã Phú Xuân.
Nhìn chung, đây là nhóm đất khá thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.
- Nhóm đất phèn hoạt động với diện tích 4.423,31ha chiếm 43,98% tổng diện tích tự
nhiên toàn Huyện, phân bố phía Nam xã Phước Kiển, khu trung tâm xã Nhơn Đức, Phước
Lộc và một phần xã Hiệp Phước. Đây là loại đất bị nhiễm mặn không thể canh tác được.
‐ Trang 13-
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
- Nhóm đất phèn tiềm tàng với diện tích 2.107,10ha chiếm 20,96% tổng diện tích tự
nhiên toàn Huyện, phân bố tập trung ở xã Hiệp Phước. Đây là loại đất có thể trồng lúa
vào mùa mưa.
Xét về mặt thổ nhưỡng thì đất của Huyện thuộc loại đất trẻ đang hình thành nên chứa
nhiều yếu tố bất lợi cho sản xuất nông nghiệp, nổi bật là phèn và mặn. Mùa mưa thường
bị ngập úng, còn mùa khô lại bị nhiễm phèn nặng nên chỉ phù hợp với loại hình sản xuất
lúa mùa (chủ yếu nhờ nước mưa để rửa mặn, chua) nhưng năng suất không hiệu quả.
2. Tài nguyên nước
Toàn Huyện có 2.442,04ha sông, rạch lớn nhỏ chiếm 24,29% tổng diện tích tự nhiên
toàn Huyện. Trong đó lớn nhất là sông Sài Gòn – Nhà Bè với chiều dài 20km, bề rộng
trung bình là 900m.
Hệ thống sông rạch tạo thành bốn khu vực với tính chất khác nhau và chịu ảnh hưởng
của chế độ bán nhật triều. Vào mùa khô, nước mặn từ biển Đông, gây khó khăn cho việc
sản xuất nông nghiệp. Diện tích mặt nước là 2.682,80 ha chiếm ¼ tổng diện tích tự nhiên.
Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
Thuận lợi
- Là cửa ngõ phía Nam Thành phố hướng ra biển Đông nên rất thuận lợi cho việc phát
triển cảng biển và giao thông thủy nối liền Thành phố, huyện Cần Giờ và đi ra các tỉnh
miền Tây.
- Huyện có tiềm lực lớn về đất đai: Quỹ đất dồi dào đủ khả năng cho việc phát triển
đô thị một cách đồng bộ. Hiện còn nhiều khu đất nông nghiệp bị nhiễm phèn, nhiễm mặn,
năng suất thấp; đất chưa sử dụng còn 40,76ha. Do vậy, việc chuyển đổi chức năng để hình
thành các khu dân cư (KDC), khu công nghiệp (KCN) hoàn chỉnh là điều cần thực hiện để
nâng cao giá trị sử dụng đất.
- Với hệ thống sông rạch nhiều, cảnh quan thiên nhiên đẹp, có thể tận dụng hệ thống
phát triển cây xanh kết hợp mặt nước chuyên dùng tạo môi trường thiên thiên trong lành
và thoáng đẹp.
Khó khăn
- Nguồn nước nhiễm mặn vào mùa khô ảnh hưởng đến sản xuất và sinh hoạt.
- Địa hình thấp, nền móng yếu nên việc đầu tư các công trình khá tốn kém.
I.2.3. Điều kiện kinh tế - xã hội
1. Tăng trưởng kinh tế
Nhờ có đường lối đổi mới, đặc biệt là sự quan tâm của các cấp Ủy Đảng trên địa bàn
huyện Nhà Bè nên nền kinh tế Huyện những năm gần đây đã có những bước chuyển biến
rõ rệt và tích cực. Đời sống nhân dân dần được cải thiện, thu nhập bình quân đầu người
tăng, giảm tỷ lệ hộ nghèo. Do đặc thù là Huyện ngoại thành của TP.Hồ Chí Minh, huyện
Nhà Bè vẫn duy trì sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên, hiện nay trên địa bàn Huyện đã chủ
‐ Trang 14-
Ngành: Quản lý đất đai
SVTH: Trần Thị Cúc
trương phát triển ngành công nghiệp, thương mại, dịch vụ. Do vậy, sản xuất nông nghiệp
sẽ dần dần không còn là ngành sản xuất chính trong cơ cấu kinh tế của Huyện.
Giá trị sản xuất của các ngành tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ có xu hướng
phát triển mạnh đã thu hút được nhiều lao động từ nơi khác đến, góp phần tăng trưởng
kinh tế và giải quyết việc làm cho người dân trên địa bàn cũng như ở các vùng lân cận.
2. Dân số, lao động – việc làm
Theo số liệu thống kê năm 2012, dân số trung bình của Huyện là 110.492 nhân khẩu,
trong đó nữ là 56.178 chiếm 50,84% tổng số dân toàn Huyện. Thị trấn Nhà Bè là nơi có
số dân cao nhất với 28.121 nhân khẩu chiếm 25,45% tổng dân số toàn Huyện, ít nhất là xã
Long Thới với 7.044 nhân khẩu chiếm 6,38% tổng số dân toàn Huyện.
Bảng 2: Diện tích và dân số các đơn vị thuộc huyện Nhà Bè năm 2012
STT
Tên các đơn vị
Toàn huyện Nhà Bè
Diện tích (ha)
Dân số (người)
Mật độ dân số
(người/km2)
10.055,58
110.492
1.098
1
Thị trấn Nhà Bè
599,32
28.121
4.695
2
Xã Hiệp Phước
3.802,19
13.875
365
3
Xã Long Thới
1.089,31
7.044
647
4
Xã Nhơn Đức
1.455,69
12.360
850
5
Xã Phú Xuân
1.000,42
20.581
2.058
6
Xã Phước Kiển
1.503,91
21.379
1.422
7
Xã Phước Lộc
604,74
7.132
1.181
(Nguồn: Phòng Thống kê huyện Nhà Bè)
Theo thống kê năm 2012, số người trong độ tuổi lao động là 70.505 người (nữ 37.156
người). Trong đó, có 3.059 lao động có việc làm mới ổn định trong khu công nghiệp, tiểu
thủ công nghiệp. Tính đến năm 2012, Huyện đã tổ chức việc làm cho 5.439 lượt lao động
đạt 93,80% so với năm 2011 là 5.800 lao động.
Với tốc độ đô thị hoá nhanh, Huyện đã, đang và sẽ đón một lượng dân số từ nơi khác
đến sống. Điều này đã tác động không nhỏ tới sự hình thành và thúc đẩy các điểm, KDC
tập trung, các tụ điểm kinh tế, các KCN, khu vực có các ngành nghề truyền thống…từ đó
dẫn đến sự thay đổi phân bố dân cư, phát triển sản xuất và tác động nhất định đến việc
SDĐ trên địa bàn Huyện. Ngoài ra, việc tăng thêm nguồn lao động, lực lượng dân nhập
cư đang là một áp lực cho Huyện trong quản lý con người, giải quyết việc làm và tăng
thêm sự quá tải cho các công trình hạ tầng như giáo dục, y tế, nhà ở…đồng thời gây ra
nhiều hậu quả phức tạp về kinh tế, an ninh trật tự và an toàn xã hội.
3. Thực trạng cơ sở hạ tầng
3.1. Hệ thống giao thông
Giao thông đường bộ ngày càng hoàn thiện, nhiều cầu đường được nâng cấp và làm
mới, đảm bảo phục vụ cho sự phát triển kinh tế xã hội lâu dài. Toàn Huyện có 18,16 km
‐ Trang 15-
