THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂTÍNH BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 TP. HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ðẤT ðAI & BẤT ðỘNG SẢN

BÁO CÁO TÓM TẮT
ðỀ TÀI:

“THẨM ðỊNH GIÁ BẤT ðỘNG SẢN ðỂ TÍNH BỒI
THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT THỰC HIỆN
DỰ ÁN ðẦU TƯ TRÊN ðỊA BÀN
QUẬN 2 – TP HỒ CHÍ MINH”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
::
:
:

NGUYỄN THỊ MỸ LINH
03135035
DH03TB
2003 – 2007
Quản Lý Thị trường bất ñộng
sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2007-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ðẤT ðAI & BẤT ðỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ðẤT

NGUYỄN THỊ MỸ LINH

“THẨM ðỊNH GIÁ BẤT ðỘNG SẢN ðỂ TÍNH BỒI
THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT THỰC HIỆN
DỰ ÁN ðẦU TƯ TRÊN ðỊA BÀN
QUẬN 2 – TP HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân
(ðịa chỉ cơ quan: Trường ðại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………)

- Tháng 7 năm 2007 -


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Mỹ Linh, Khoa Quản lý ðất ñai & Bất ñộng
sản, Trường ðại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
ðề tài: “THẨM ðỊNH GIÁ BẤT ðỘNG SẢN ðỂ TÍNH BỒI THƯỜNG
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ðẤT THỰC HIỆN DỰ ÁN ðẦU TƯ TRÊN ðỊA
BÀN QUẬN 2 – TP HỒ CHÍ MINH”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Tân, Khoa Quản lý ðất ñai & Bất ñộng
sản Trường ðại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Qua một thời gian thực hiện công tác thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường trên ñịa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh, các quy ñịnh ban hành trước ñây về quy trình thực
hiện, phương pháp thực hiện công tác này ñã dần bộc lộ những ñiểm bất hợp lý và
không còn phù hợp với tình hình phát triển của Thành phố. Nhận ra những bất cập ñó,
Ủy ban nhân dân Thành phố chỉ ñạo Hội ñồng thẩm ñịnh bồi thường, giải phóng mặt
bằng thành phố tiến hành sửa ñổi, bổ sung hoàn thiện quy trình cũng như phương
pháp thực hiện công tác thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường sao cho phù hợp với tình
hình thực tế của Thành phố và tinh thẩn chỉ ñạo của Trung ương về công tác này.
ðề tài “Thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất thực hiện dự
án ñầu tư trên ñịa bàn quận 2, TP Hồ Chí Minh” với nội dung là tìm hiểu về công tác
thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường trên ñịa bàn quận 2 nói riêng và thành phố Hồ Chí
Minh nói chung nhằm mục tiêu trước hết giới thiệu thực trạng công tác này trong thời
gian qua và nhất là nghiên cứu các quy trình cũng như phương pháp thực hiện thẩm
ñịnh ñể áp dụng thẩm ñịnh giá tính bồi thường của một số dự án trên ñịa bàn quận 2.
Từ ñó, ñề xuất giải pháp thực hiện trong thời gian tới ñể ñịnh hướng ñi ñúng ñắn cho
công tác thẩm ñịnh giá tính bồi thường và phát huy ñược hết vai trò của nó phục vụ
hiệu quả cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên ñịa bàn quận 2 cũng như
thành phố Hồ Chí Minh.
Vấn ñề nghiên cứu của ñề tài lấy cơ sở lý luận từ lý thuyết thẩm ñịnh giá tài sản
và các quy phạm pháp luật quy ñịnh về công tác thẩm ñịnh giá tính bồi thường của
Nhà nước làm cơ sở lý luận xuyên suốt của ñề tài. Và phương pháp chủ ñạo ñược sử
dụng trong ñề tài ñể giải quyết vấn ñề nghiên cứu là phương pháp phân tích, xử lý

thông tin.
Dựa trên cơ sở lý luận và phân tích các thông tin thu thập ñược bằng phương
pháp phân tích xử lý thông tin ta có ñược kết quả nghiên cứu trọng tâm nhất của ñề
tài là tiến hành thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường của 02 dự án ñầu tư trên ñịa bàn
quận 2 và rút ra nhận xét. Từ ñó ñi ñến kết luận trong thời gian tới cần có những quy
ñịnh về giá, quy trình cũng như phương pháp thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường sao
cho cân ñối hài hòa lợi ích của các bên có liên quan mà vẫn ñảm bảo mục tiêu phát
triển kinh tế xã hội.


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

MỤC LỤC

ðẶT VẤN ðỀ
Trang 1
PHẦN I : TỔNG QUAN
2
I.1. Cơ sở lý luận của vấn ñề nghiên cứu
2
I.1.1. Cơ sở khoa học
2
I.1.2. Căn cứ pháp lý của vấn ñề nghiên cứu
4
I.2. Khái quát vùng nghiên cứu
4
I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
5

PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
6
II.1. Thực trạng công tác bồi thường và thẩm ñịnh giá bồi thường
6
II.1.1. Trên ñịa bàn TP.HCM
6
II.1.2. Trên ñịa bàn quận 2
9
II.2. Tiến hành thẩm ñịnh giá tính bồi thường một số dự án ñầu tư trên ñịa
bàn quận 2
11
II.2.1. Dự án Khu du lịch Văn hóa giải trí quốc tế tại phường Bình
11
Khánh, phường Bình Trưng Tây, quận 2
II.2.2. Dự án ñầu tư xây dựng khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi ß, tại
phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2
15
II.3. Giải pháp cho công tác thẩm ñịnh giá bồi thường trong thời gian tới
18
II.3.1. ðối với TPHCM
18
II.3.2. ðối với Quận 2
19
KẾT LUẬN
20


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

ðẶT VẤN ðỀ
Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) có diện tích 209.523,91 ha và dân số
khoảng gần 7 triệu người, là một thành phố lớn nhất cả nước ñang ñổi mới và phát
triển mạnh mẽ, nhu cầu sử dụng ñất cho việc ñầu tư và phát triển kinh tế-xã hội là rất
lớn. Yêu cầu ñặt ra là phải thực hiện công tác quy hoạch ñô thị, quy hoạch kế hoạch
sử dụng ñất, gắn liền với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng phù hợp với mục
tiêu và tình hình phát triển kinh tế-xã hội của thành phố. ðể phục vụ và hỗ trợ ñắc lực
cho công tác bồi thường, Hội ñồng thẩm ñịnh bồi thường thành phố (HðTðBT) - Sở
Tài chính TP.HCM ñã xây dựng và không ngừng hoàn thiện quy trình và phương
pháp thẩm ñịnh giá bất ñộng sản (BðS) ñể tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất
thực hiện các dự án ñầu tư nhằm ngày càng nâng cao hiệu quả của công tác này nói
riêng và hiệu quả của quản lý nhà nước về ñất ñai và BðS nói chung.
Sớm quán triệt tinh thần chỉ ñạo của Trung ương và thành phố, vận dụng vào
tình hình thực tế ñịa phương, UBND quận 2 ñã quan tâm xây dựng quy chế hoạt ñộng
và mối quan hệ trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan chức năng của quận trong
công tác bồi thường giải phóng mặt bằng nói chung và thẩm ñịnh giá bồi thường nói
riêng ñể công tác này ñược tổ chức thực hiện thống nhất, tạo ñiều kiện thuận lợi cho
các nhà ñầu tư trong việc triển khai thực hiện dự án và người dân tự kiểm tra ñược
việc tính toán giá trị bồi thường cho BðS của mình khi Nhà nước thu hồi ñất. Công
tác này vừa giúp tránh ñược sai sót trong tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt
bằng, vừa bảo ñảm quyền lợi của nhân dân. Tuy nhiên, công tác thẩm ñịnh giá tính
bồi thường trên ñịa bàn quận 2 do mới ñược HðTðBTTP phân cấp nên tới nay vẫn
còn nhiều vương mắc, ñặc biệt là về mặt chuyên môn của công tác này.
Do ñó, ñề tài này nghiên cứu vấn ñề thẩm ñịnh làm sao ñể góp phần ñưa ra một
giá tính bồi thường cho BðS bị thu hồi hài hòa ñược lợi ích của tất cả các bên có liên
quan ñể ñảm bảo lợi ích kinh tế xã hội của Quận 2 cũng như góp phần vào sự phát
triển của TP.HCM.
* Mục tiêu nghiên cứu của ñề tài
Nghiên cứu áp dụng quy trình thẩm ñịnh giá tính bồi thường của Sở Tài Chính

TPHCM (HðTðBTTP) ñể thẩm ñịnh giá bồi thường cho BðS bị Nhà nước thu hồi
thực hiện dự án ñầu tư trên ñịa bàn quận 2. Từ ñó, ñề xuất ý kiến về thẩm ñịnh giá
tính bồi thường vừa khoa học vừa có ý nghĩa thực tiễn, cân bằng ñược lợi ích của tất
cả các bên có liên quan mà vẫn bảo ñảm sự phát triển kinh tế xã hội của quận 2 nói
riêng và của TP.HCM nói chung.
* Phạm vi nghiên cứu của ñề tài
+ðối tượng nghiên cứu: là giá của BðS ñể tính bồi thường trong các phương án
bồi thường ñược trình thẩm ñịnh và quy trình thẩm ñịnh giá tính bồi thường.
+Phạm vi nghiên cứu
ðề tài nghiên cứu về công tác thẩm ñịnh giá tính bồi thường cho người sử dụng
ñất khi Nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự án ñầu tư (ít nhất 2 dự án) trên ñịa
bàn Quận 2 từ khi BBT GPMB quận 2 ñược thành lập (theo Quyết ñịnh số 4155/QðUB-TC ngày 29/4/2003 của Ủy ban nhân dân (UBND) quận 2) cho ñến nay.

-Trang 1-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Một số khái niệm liên quan
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng ñất ñối với diện tích ñất bị thu hồi cho người bị thu hồi ñất.
- Thẩm ñinh giá
Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 của Ủy ban Thường vụ Quốc
hội ngày 10/5/2002, thẩm ñịnh giá là việc ñánh giá hoặc ñánh giá lại giá trị của tài
sản phù hợp với thị trường tại một ñịa ñiểm, thời ñiểm nhất ñịnh theo tiêu chuẩn của

Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
Thẩm ñịnh giá BðS: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu BðS cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh rõ, trong những ñiều kiện
của một thị trường nhất ñịnh và những phương pháp phù hợp.
Thẩm ñịnh giá BðS là tổ hợp khoa học và nghệ thuật nó bao gồm sự nhạy cảm
tốt ñối với thị trường và có kiến thức chuyên môn, nghề nghiệp vững vàng, cũng như
có những thông tin cần thiết.
- Giá và Thẩm ñịnh giá BðS ñể tính bồi thường
Thẩm ñịnh giá tính bồi thường không giống với thẩm ñịnh giá BðS vì hầu hết
các mục ñích khác là dựa trên cơ sở giá thị trường ñể phân tích, giá BðS ñược dùng
ñể thẩm ñịnh cho mục ñích tính giá bồi thường từ trước ñến nay sử dụng ở nước ta là
một dạng của giá phi thị trường.
Thẩm ñịnh giá BðS ñể tính bồi thường tuân thủ nghiêm ngặt theo các quy ñịnh
rõ ràng của Nhà nước cụ thể hóa bằng các văn bản pháp luật ñược ban hành và bổ
sung tùy theo tình hình cụ thể qua từng giai ñoạn phát triển của hệ thống luật pháp
Việt Nam ứng với từng giai ñoạn phát triển của ñất nước.
- Sự khác nhau giữa “ñịnh giá” và “thẩm ñịnh giá” ñể tính bồi thường
“ðịnh giá” và “thẩm ñịnh giá” ñều là các công việc phải làm trong một quy
trình thẩm ñịnh giá tính bồi thường. Trong quy trình ñó, xác ñịnh giá là trách nhiệm
của HðBT của dự án ñể trình một giá tài sản tính bồi thường lên UBND (Thành phố,
quận) phê duyệt; còn thẩm ñịnh giá là chức năng của cơ quan thẩm ñịnh giúp việc
cho UBND (HðTðBTTP), cơ quan này có trách nhiệm thẩm ñịnh giá tính bồi thường
do HðBT của dự án trình lên ñể làm cơ sở cho UBND Thành phố phê duyệt hay ñiều
chỉnh lại giá ñó.
- Quy trình thẩm ñịnh giá: là một kế hoạch hành ñộng có trật tự và logic, ñược
bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản ñã ñược xác ñịnh rõ, nó giúp cho các nhà thẩm
ñịnh giá ñạt ñến một kết luận vững chắc hoặc sự ước tính giá trị có cơ sở và có thể
bảo ñảm ñược.
- Quy trình thẩm ñịnh giá BðS ñể tính bồi thường: là một quy trình ñược Nhà
nước xây dựng và quy ñịnh bằng các văn bản pháp luật hiện hành về công tác thẩm

ñịnh giá BðS ñể tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất.

-Trang 2-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

2. Nguyên tắc cơ bản thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường
Theo chỉ ñạo của UBND Thành phố, HðTðBTTP xác ñịnh nguyên tắc cơ bản
ñể xác ñịnh và thẩm ñịnh giá tài sản ñể tính bồi thường là:
- Giá ñể tính bồi thường phải ñảm bảo ñược cho người dân sau khi bị thu hồi ñất
có thể tạo lập lại ñược nơi ở và cuộc sống mới với ñiều kiện ít nhất là bằng cuộc sống
trước khi Nhà nước thu hồi ñất.
- BðS của hộ gia ñình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi nghĩa là người dân ñã mất
ñi chỗ ở của mình nên cần và phải ñược bồi thường sao cho người dân có thể tạo lập
ñược BðS mới tương ñương. Còn ñối với tổ chức thì BðS là tài sản ñã ñược trích
khấu hao hàng năm trong chi phí hao mòn vô hình nên khi thu hồi chỉ tính bồi thường
cho giá trị còn lại của BðS ñó.
3. Về phương pháp thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường
Theo chỉ ñạo của Công văn số 15829/BTC-QLG ngày 06/12/2005 của Bộ Tài
chính áp dụng phương pháp thẩm ñịnh giá cho các BðS bị thu hồi: Việc thẩm ñịnh
giá BðS của HðTðBTTP tuân thủ theo ñúng quy ñịnh tại Nghị ñịnh số
101/2005/Nð-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm ñịnh giá. Về phương pháp
thẩm ñịnh giá BðS, Sở Tài chính TPHCM vận dụng 2 phương pháp xác ñịnh giá ñất
là phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập quy ñịnh tại Nghị ñịnh số
188/2004/Nð-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 và hướng dẫn áp dụng tại Thông
tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính.
- ðối với các khu ñất lớn có quy hoạch là khu dân cư nhưng không có thông tin

về các giao dịch những khu ñất tương tự, thì căn cứ vào quy hoạch chi tiết ñã ñược
cấp có thẩm quyền phê duyệt kết hợp kết quả khảo sát giá ñất của các khu liền kề, sau
ñó áp dụng phương pháp so sánh giá bán ñể xác ñịnh giá trị toàn bộ diện tích ñất ở ñã
phân lô và diện tích xây dựng nhà chung cư cao tầng của khu ñất ñã quy hoạch.
- ðối với nhà nhiều tầng mà không thu thập ñược thông tin về tài sản tương tự
ñể áp dụng phương pháp so sánh, thì không phân bổ giá ñất theo hệ số mà UBND
Thành phố quy ñịnh ñể tính bồi thường nên tiến hành khảo sát giá chuyển nhượng các
căn hộ chung cư thực tế trên thị trường ñể xác ñịnh hệ số giá, và trên cơ sở ñó phân
bổ giá ñất cho các tầng khác nhau, các vị trí khác nhau.
4. Chính sách bồi thường và thẩm ñịnh giá ñể tính bồi thường, hỗ trợ cho
ñối tượng hộ gia ñình, cá nhân
UBND thành phố ñã ban hành Quy ñịnh kèm theo Quyết ñịnh số 106/2005/QðUB ngày16 tháng 6 năm 2005 về bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi
ñất làm cơ sở ñể thực hiện chính sách bồi thường.Theo ñó:
a. Nguyên tắc và căn cứ xác ñịnh giá trị bồi thường, hỗ trợ về ñất
* Nguyên tắc bồi thường:
Người bị Nhà nước thu hồi ñất ñã có hoặc có ñủ ñiều kiện ñể ñược cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất thì ñược bồi thường (bằng ñất mới có cùng mục ñích
sử dụng hoặc bằng giá trị quyền sử dụng ñất tại thời ñiểm có quyết ñịnh thu hồi);
trường hợp không ñủ ñiều kiện ñược bồi thường thì UBND cấp tỉnh xem xét hỗ trợ.
Trường hợp bồi thường bằng ñất hoặc nhà mà phần bồi thường có chênh lệch về
giá trị thì phần chênh lệch ñược thực hiện thanh toán bằng tiền. Người sử dụng ñất
-Trang 3-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

ñược bồi thường mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước phải tính trừ ñi
khoản nghĩa vụ tài chính này vào phần giá trị bồi thường ñể trả nợ ngân sách.

* ðiều kiện ñể ñược bồi thường về ñất:
+ Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất.
+ Có một trong các giấy tờ chứng minh người sử dụng ñất sử dụng ñất hợp lệ,
ổn ñịnh và UBND cấp xã chứng nhận không có tranh chấp.
+ Có các giấy tờ trên nhưng ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc
chuyển nhượng quyền sử dụng ñất hợp lệ, ổn ñịnh (kể cả sử dụng ñất theo quyết ñịnh
thi hành án của tòa án) và UBND cấp xã chứng nhận không có tranh chấp.
+ ðất thuộc trường hợp Nhà nước ñã có quyết ñịnh quản lý trong quá trình thực
hiện chính sách ñất ñai của Nhà nước nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, hộ
gia ñình, cá nhân ñó vẫn ñang sử dụng.
+ ðất ñược UBND cấp xã chứng nhận là sử dụng chung cho cộng ñồng và
không có tranh chấp.
+ Tổ chức sử dụng ñất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng ñất hoặc nhận
chuyển nhượng ñất hợp pháp từ người dân (tiền sử dụng ñất và chuyển nhượng này
không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước) hay ñất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp
từ hộ gia ñình, cá nhân.
* Những trường hợp thu hồi ñất mà không bồi thường:
+ Không ñủ các ñiều kiện ñể ñược bồi thường như trên.
+ ðất bị thu hồi không thuộc trường hợp “Nhà nước thu hồi ñất sử dụng vào
mục ñích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế”
thì ñều không bồi thường.
+ ðất nông nghiệp do cộng ñồng dân cư sử dụng hay ñất nông nghiệp sử dụng
vào mục ñích công ích xã, phường, thị trấn.
+ Người sử dụng ñất có ñủ ñiều kiện ñược bồi thường nhưng thuộc một trong
các trường hợp trên cũng không ñược bồi thường.
* Bồi thường ñối với ñất nông nghiệp của hộ gia ñình, cá nhân:
- Bồi thường ñối với ñất nông nghiệp:
+ Hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ñất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi ñược bồi
thường, hỗ trợ bằng tiền tính theo giá ñất cùng mục ñích sử dụng; không bồi thường
bằng ñất có cùng mục ñích sử dụng do thành phố Hồ Chí Minh không còn quỹ ñất

nông nghiệp chưa giao cho người sử dụng.
+ ðối với phần diện tích ñất nông nghiệp có vị trí mặt tiền ñường và không mặt
tiền ñường áp dụng theo khung giá các lọai ñất do Ủy ban nhân dân thành phố ban
hành ñể tính bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi ñất.
+ ðối với ñất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư tập trung và ñất vườn, ao
liền kề với ñất ở trong khu dân cư tập trung, ngoài việc ñược bồi thường theo giá ñất
nông nghiệp cùng loại ñất còn ñược hỗ trợ thêm bằng tiền. Mức hỗ trợ thêm ñược
tính bằng 20% giá ñất ở ñể tính bồi thường có vị trí liền kề.
+ Hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng ñất do nhận giao khoán ñất sử dụng vào
mục ñích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản (không bao gồm ñất rừng ñặc
dụng, rừng phòng hộ) của các nông, lâm trường quốc doanh khi Nhà nước thu hồi thì
-Trang 4-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

không ñược bồi thường về ñất, nhưng ñược bồi thường chi phí ñầu tư vào ñất còn lại
và ñược hỗ trợ theo quy ñịnh
+ Các trường hợp lấn chiếm ñất hoặc người ñang sử dụng ñất không ñủ ñiều
kiện bồi thường về ñất vẫn ñược xét hỗ trợ (không quá 100%, 60% ñơn giá các loại
ñất nông nghiệp hoặc không hỗ trợ tùy từng trường hợp).
+ ðối với các dự án có quỹ nhà, ñất phục vụ tái ñịnh cư, nếu người bị thu hồi
toàn bộ ñất nông nghiệp trong dự án này có diện tích từ 1.000m2/hộ trở lên, có giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất hoặc có ñủ ñiều kiện ñược bồi thường, có nhu cầu về
chỗ ở, có hộ khẩu tại TP.HCM thì ñược mua một căn hộ chung cư hoặc ñược giao ñất
ở tại khu tái ñịnh cư của dự án theo giá bán tái ñịnh cư do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt với nguyên tắc một hộ/một căn hộ chung cư hoặc một hộ/một nền
ñất ở. Trường hợp ñặc biệt, HðBT của dự án xem xét, ñề xuất cơ quan Nhà nước có

thẩm quyền giải quyết cụ thể căn cứ vào ñiều kiện (diện tích bị thu hồi, số nhân khẩu,
số hộ khẩu,.v.v....), số lượng căn hộ chung cư hoặc quỹ ñất ở ñang có sẵn và ñề xuất
mức giá bán lại cho các hộ bị thu hồi ñất nông nghiệp.
+ Phần diện tích chênh lệch do diện tích ño ñạc thực tế nhỏ hơn ghi trong giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất (do các yếu tố tự nhiên gây ra) thì ñược xem xét, hỗ
trợ không quá 60% ñơn giá bồi thường, hỗ trợ ñất nông nghiệp cùng loại.
+ Dự án không có quỹ căn hộ chung cư ñể bán cho người có ñất nông nghiệp bị
thu hồi thì ñược hỗ trợ thêm bằng tiền.
* Bồi thường ñối với ñất phi nông nghiệp (trừ ñất ở) của hộ gia ñình, cá nhân:
+ ðất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp của hộ
gia ñình, cá nhân có nguồn gốc là ñất ở ñã ñược giao sử dụng ổn ñịnh lâu dài hoặc có
ñủ ñiều kiện ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất khi Nhà nước thu hồi
ñược bồi thường theo giá ñất ở.
+ ðất phi nông nghiệp có thời hạn do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, ñược
tặng cho hoặc ñược giao có thu tiền thì ñược bồi thường theo giá ñất phi nông nghiệp;
trường hợp ñất sử dụng do ñược cho thuê theo thẩm quyền thì chỉ ñược bồi thường
chi phí ñầu tư vào ñất còn lại.
* Bồi thường ñối với ñất phi nông nghiệp là ñất ở:
Người sử dụng ñất ở khi Nhà nước thu hồi ñất mà phải di chuyển chỗ ở thì ñược
bồi thường bằng giao ñất ở mới; nhà ở tại khu tái ñịnh cư hoặc bồi thường bằng tiền
theo ñề nghị của người có ñất bị thu hồi và phù hợp với ñiều kiện thực tế của ñịa
phương.
Trường hợp các hộ dân có ñất ở vị trí không mặt tiền ñường có cùng ñơn giá bồi
thường (70% ñơn giá mặt tiền ñường) thì áp dụng thống nhất một ñơn giá ñất theo
quy ñịnh ñể tính trừ nghĩa vụ tài chính và cho phép vận dụng theo nghĩa vụ tài chính
ñể ñảm bảo có mức giá bồi thường phù hợp nếu có cùng nguồn gốc sử dụng, cùng vị
trí khu ñất.
b. Nguyên tắc và căn cứ xác ñịnh giá trị bồi thường, hỗ trợ về nhà, công
trình xây dựng
* Nguyên tắc bồi thường tài sản:

-Trang 5-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

- Chủ sở hữu tài sản gắn liền với ñất khi Nhà nước thu hồi ñất mà bị thiệt hại thì
ñược bồi thường. Nếu ñất ñó không thuộc ñối tượng ñược bồi thường thì tùy trường
hợp ñược xem xét bồi thường hoặc hỗ trợ.
- Nhà, công trình xây dựng không phép, vi phạm quy hoạch, hoặc sau khi có
quyết ñịnh thu hồi ñất thì không ñược bồi thường.
- Tài sản có thể tháo dời và di chuyển ñược thì không ñược bồi thường mà ñược
hỗ trợ chi phí di dời, lắp ñặt và thiệt hại khi di dời theo mức do UBND cấp tỉnh quy
ñịnh phù hợp với pháp luật và thực tế ñịa phương.
* Bồi thường nhà ở, công trình và vật kiến trúc khác:
Nhà ở, công trình sinh hoạt xây dựng gắn liền với ñất của hộ gia ñình, cá nhân
khi bị Nhà nước thu hồi thì ñược bồi thường bằng giá trị xây mới của nhà, công trình
có tiêu chuẩn kỹ thuật tương ñương do Bộ Xây dựng ban hành, ñảm bảo người dân có
thể tái tạo lập ñược chỗ ở sau khi bị thu hồi.
- ðối với các công trình xây dựng của cơ quan, ñơn vị Nhà nước và tổ chức
khác thì ñược tính bồi thường giá trị còn lại của công trình (vì tài sản của các tổ chức
ñều ñược khấu hao hàng năm) và hỗ trợ thêm từ 10% ñến 20% giá trị hiện có của
công trình.
- ðối với nhà, công trình xây dựng không hợp pháp trên kênh, rạch, sông: kể cả
nhà xây dựng một phần trên ñất, một phần trên kênh rạch: không ñược bồi thường mà
tùy theo từng trường hợp ñược xét hỗ trợ 80% trị giá nhà + 30% hỗ trợ thêm + ñược
xem xét tái ñịnh cư; hoặc chỉ hỗ trợ phá dỡ, di dời; hoặc không ñược hỗ trợ, phải tự di
dời không ñiều kiện.

* Bồi thường tài sản khác: Nhà có hệ thống ñiện thoại, ñồng hồ nước, ñồng hồ
ñiện (thuê bao), giếng nước ñược bồi thường:
- ðồng hồ ñiện, nước chính (thuê bao): bồi thường theo mức giá lắp ñặt mới
hoặc chi phí di dời do cơ quan ðiện lực và ñơn vị Quản lý Cấp nước thực hiện.
- ðồng hồ ñiện, nước phụ (câu lại): bồi thường theo chi phí thực tế.
- Giếng nước khoan, giếng nước ñào thủ công: bồi thường theo chi phí thực tế
tại ñịa bàn.
- Bồi thường chi phí bốc mộ và hỗ trợ chi phí cải táng: từ 1.500.000 ñến
6.000.000 ñồng/mộ tùy theo từng loại mộ (mộ ñất, mộ xây thường, ñá ong, mộ xây
bán kiên cố, mộ xây kiên cố, mộ cốt cải táng).
+ Mộ chôn phân tán trong ñất khuôn viên của hộ gia ñình, trên ñất nông nghiệp
thì phần diện tích ñất có mộ tính giá bồi thường theo nguồn gốc pháp lý của ñất ñang
sử dụng và ñược hỗ trợ thêm chi phí khi cải táng là 2.000.000 ñồng/mộ.
+ ðất mộ trong khu vực nghĩa trang, nghĩa ñịa hiện hữu áp dụng theo giá ñất phi
nông nghiệp nhưng không thấp hơn 2.000.000 ñồng/mộ.
+ ðối với mộ ñặc biệt kiên cố hoặc có kiến trúc phức tạp thì ñược xem xét, xác
ñịnh mức bồi thường, hỗ trợ di dời hợp lý cho từng trường hợp và do HðBT của dự
án giải quyết.
- ðối với cây trồng, hoa màu và vật nuôi:
+ ðược tính bồi thường theo giá của ñịa phương tại thời ñiểm thu hồi ñất.

-Trang 6-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

+ Mức bồi thường ñối với: cây trồng hàng năm ñược tính bằng giá trị sản lượng
của vụ thu hoạch ñó; cây lâu năm ñược tính bằng giá trị hiện có của vườn cây (không

bao hàm giá trị quyền sử dụng ñất); cây rừng ñược bồi thường theo giá trị thiệt hại
thực tế của vườn cây (tiền bồi thường chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo
quy ñịnh).
+ ðối với cây trồng, vật nuôi chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển ñến nơi
khác thì ñược bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do di chuyển, trồng lại
(ñối với cây trồng).
+ ðối với vật nuôi mà tại thời ñiểm thu hồi ñất ñã ñến kỳ thu hoạch thì không
phải bồi thường; chưa ñến kỳ thu hoạch thì bồi thường thiệt hại thực tế do thu hoạch
sớm.
- ðối với các công trình hạ tầng kỹ thuật (ñèn ñường, ñường ñiện, cáp ñiện
thoại, ñường cấp thoát nước,.v.v...): Lập phương án di dời cho từng trường hợp,
phương án di dời do ñơn vị quản lý trực tiếp công trình ñó lập, theo ñịnh mức kinh tế
kỹ thuật chuyên ngành, thông qua cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy ñịnh.
Mức bồi thường thiệt hại di dời bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu
chuẩn kỹ thuật tương ñương với công trình bị phá dỡ, nếu công trình không còn sử
dụng thì không ñược bồi thường.
I.1.2. Căn cứ pháp lý của vấn ñề nghiên cứu
Căn cứ theo Luật ñất ñai do Quốc hội khóa XI nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003, các Nghị ñịnh của Chính phủ và Thông tư của
các Bộ ngành (Bộ Tài nguyên – Môi trường, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, …) hướng
dẫn về việc thực hiện công tác bồi thường và thẩm ñịnh giá bồi thường, UBND
Thành phố Hồ Chí Minh chỉ ñạo các Sở ngành có liên quan phối hợp thực hiện cùng
với UBND Thành phố trong thời gian qua ñã ban hành nhiều văn bản pháp lý quan
trọng ñể cụ thể hóa chủ trương chính sách của Trung ương vào tình hình thực tế của
ñịa phương như sau:
+ Quyết ñịnh số 31/2003/Qð-UB ngày 10/3/2003 của UBND Thành phố về
việc ban hành Quy ñịnh tạm thời về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ
trợ thiệt hại và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên ñịa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh.

+ Quyết ñịnh số 27/2003/Qð-UBND ngày 05/3/2003 của UBND Thành phố
cho phép UBND các quận – huyện thành lập tổ chức chuyên trách về công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng tại quận, huyện.
+ Quyết ñịnh số 118/2004/Qð-UB ngày 28/4/2004 của UBND Thành phố về
việc ban hành Bảng giá chuẩn tối thiểu giá trị nhà và các loại kiến trúc khác ñể tính lệ
phí trước bạ trên ñịa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Quyết ñịnh số 106/2005/Nð-CP ngày 16/6/2005 của Uỷ ban nhân dân thành
phố ban hành Quy ñịnh về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất
trên ñịa bàn Thành phố.
+ Quyết ñịnh số 6281/2005/Qð-UBND ngày 12/12/2005 của UBND Thành phố
về thành lập “Hội ñồng Thẩm ñịnh bồi thường, giải phóng mặt bằng thành phố” trên
-Trang 7-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

cơ sở kiện toàn tổ chức Hội ñồng thẩm ñịnh ñền bù, giải phóng mặt bằng của thành
phố.
+ Quyết ñịnh số 179/2006/Qð-UBND ngày 22/12/2006 của UBND Thành phố
về ban hành Quy ñịnh về giá các loại ñất trên ñịa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
+ Quyết ñịnh số 13/2006/Qð-UBND ngày 06/02/2006 của UBND Thành phố
quyết ñịnh ban hành Quy chế tổ chức và hoạt ñộng của Hội ñồng thẩm ñịnh bồi
thường, giải phóng mặt bằng thành phố Hồ Chí Minh.
+ Công văn số 15829/BTC-QLG ngày 06/12/2005 của Bộ Tài chính về việc vận
dụng phương pháp xác ñịnh giá ñất quy ñịnh tại Thông tư số 114/TT-BTC ngày
26/11/2004 của Bộ Tài chính.
+ Công văn số 8272/UBND-ðT ngày 07/11/2006 về xác ñịnh giá ñất ñể tính bồi
thường theo quy ñịnh tại Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính

phủ và Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính.
+ Công văn số 3708/UBND-ðT về lập, thẩm ñịnh và xét duyệt Phương án bồi
thường, hỗ trợ di dời các công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc các dự án ñầu tư trên ñịa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

-Trang 8-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

I.2. KHÁI QUÁT VÙNG NGHIÊN CỨU

Hình I.1: Vị trí quận 2
I.2.1. Sơ lược về sự hình thành và phát triển quận 2
Quận 2 ñược thành lập chính thức ngày 01/4/1997 (trên cơ sở tách ra từ huyện
Thủ ðức cũ), gồm 11 phường: An Khánh, An Phú, An Lợi ðông, Bình An, Bình
Khánh, Bình Trưng ðông, Bình Trưng Tây, Cát Lái, Thủ Thiêm, Thảo ðiền, Thạnh
Mỹ Lợi. Quận 2 ñược quy hoạch là quận trung tâm ñối trọng với Quận 1, là trung tâm
tài chính, thương mại, dịch vụ quốc tế… mang tầm chiến lược trong sự phát triển của
TPHCM. Buổi ñầu, bên cạnh những thuận lợi như ñịnh hướng phát triển ñúng, có vị
trí thuận lợi, tiềm năng ñất ñai, cảnh quan thiên nhiên, truyền thống cách mạng kiên
cường… ðảng bộ và nhân dân quận 2 vẫn còn gặp những thách thức lớn: bước vào
thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hoá nhưng xuất phát ñiểm thấp, cơ sở hạ tầng kỹ
thuật và xã hội còn yếu kém, sản xuất kinh doanh phát triển chậm, trình ñộ dân trí
chưa ñáp ứng yêu cầu trong giai ñoạn mới…, cùng với các tác ñộng xấu của tình
trạng quy hoạch “treo”, thị trường nhà ñất “ñóng băng” làm cho vùng ñất vốn giàu
tiềm năng này vẫn còn nhiều gian khó.
Theo qui hoạch tổng thể phát triển của thành phố ñến năm 2020, quận 2 ñược

xác ñịnh là quận ñô thị hóa và là trung tâm mới hiện ñại, mở rộng của trung tâm
thành phố Hồ Chí Minh nên yêu cầu ñầu tư phát triển rất lớn trên ñịa bàn, rất nhiều
dự án ñược triển khai trên ñịa bàn quận trong ñó có một số dự án trọng ñiểm của
thành phố như: dự án ðại lộ ðông – Tây, dự án Xa lộ Hà Nội, ñường vành ñai phía
ðông, cầu Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, Khu ñô thị mới Thủ Thiêm, Khu công nghiệp
-Trang 9-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

Cát Lái, Khu thể dục thể thao Rạch Chiếc và các khu dân cư phát triển (131ha;
174ha; 154ha; 143ha…) do ñó công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trở thành
một nhiệm vụ thường xuyên hết sức nặng nề của các cấp ủy ðảng – chính quyền.
Việc triển khai thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án
ñầu tư ñã ñạt ñược một số kết quả nhất ñịnh, góp phần tích cực ñể các dự án ñược
triển khai thực hiện thực tế trên ñịa bàn, từng bước làm thay ñổi bộ mặt của quận. ðời
sống nhân dân có phần ổn ñịnh và từng bước ñược nâng cao.
Quận 2 hôm nay ñang trở thành một ñại công trường với những công trình tầm
cỡ ñang ñược triển khai, các ngôi trường mới tiếp tục mọc lên, các trung tâm y tế, văn
hoá, dạy nghề ñược ñầu tư xây dựng mới, các khu dân cư hiện hữu ñược chỉnh trang,
trung tâm hành chính quận ñược hình thành… tạo tiền ñề cho quận 2 trở thành một
trung tâm ñô thị mới văn minh, hiện ñại trong một tương lai không xa.
I.2.2. Vai trò và vị trí của Quận 2
Quận 2 là một trong 5 quận mới của TP.HCM ñược thành lập từ ngày 01/4/1997
theo Nghị ñịnh 03/CP ngày 06/01/1997 của Thủ tướng Chính phủ.
Quận 2 nằm ở phía ðông Bắc của TPHCM, có vị trí như Hình I.1:
- Phía Bắc giáp Quận Thủ ðức.
- Phía Nam giáp Quận 7

- Phía Tây giáp Quận 4, Quận 1 và Quận Bình Thạnh
- Phía ðông giáp Quận 9.
Là một quận trẻ với lịch sử hình thành tính ñến nay vỏn vẹn chỉ mới 10 năm
nhưng cùng với sự phát triển của vùng kinh tế trọng ñiểm phía Nam và TPHCM,
Quận 2 có một vị trí quan trọng, sẽ là trung tâm mới của Thành phố trong tương lai,
ñối diện khu Trung tâm cũ qua sông Sài Gòn, là ñầu mối giao thông về ñường bộ,
ñường sắt, ñường thuỷ nối liền Thành phố với các
tỉnh ðồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa Vũng Tàu. Vì
vậy Quận 2 ñược sự quan tâm chỉ ñạo và ñầu tư của
Thành phố và Trung Ương, Những dự án lớn về hạ
tầng kỹ thuật ñã và sắp thực hiện sẽ kích thích và thu
hút mạnh mẽ ñầu tư của các thành phần kinh tế trong
và ngoài nước vào ñịa bàn Quận 2. Quận 2 có tiềm
năng về quỹ ñất xây dựng, mật ñộ dân cư còn thưa
thớt, ñược bao quanh bởi các sông rạch lớn, môi
trường còn hoang sơ nên ñã nhân lên lợi thế về vị trí Hình I-2:Những cao ốc mọc
kinh tế của Quận 2.
lên ngăn nắp tại Thủ Thiêm
“Trong 5 năm tới, Quận 2 phải ñịnh hình ñược
khu ñô thị trung tâm mới, ñẹp và hiện ñại nhất của TPHCM, của cả nước, mang tầm
cỡ khu vực. ðây là nhiệm vụ trọng tâm mà Quận ủy Quận 2 phải tập trung và cụ thể
hoá trong văn kiện ðại hội ðại biểu ðảng bộ nhiệm kỳ năm 2005-2010…” – Chủ tịch
Hội ñồng nhân dân TP.HCM Phạm Phương Thảo ñã khẳng ñịnh như vậy tại buổi góp
ý văn kiện ðại hội ðại biểu ðảng bộ Quận 2 ngày 13/7/2006.
Cùng ý kiến, Phó chủ tịch UBND Nguyễn Văn ðua (hiện là Phó Bí thư Thường
trực Thành ủy) cho rằng, ñể Quận 2 trở thành ñô thị trung tâm, bổ khuyết cho trung
tâm cũ thì các công trình phải mang tầm cỡ khu vực. Trong ñó, Thủ Thiêm phải trở
-Trang 10-

Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

thành chương trình trọng ñiểm, “gánh vác” một sứ mạng mà không có bất cứ một ñô
thị nào thay thế ñược.
Quận 2 là quận có nhiều thế mạnh khi ñược Chính phủ, Thành phố quyết ñịnh
ñầu tư xây dựng khu ñô thị mơí Thủ Thiêm. Vì vậy quận xác ñịnh phát triển lên thành
một ñô thị mới mang tầm khu vực ðông Nam Á chứ không chỉ phát triển ở cấp ñộ
Thành phố.
I.2.3. ðiều kiện tự nhiên
- ðịa hình
Quận 2 ñược bao bọc bởi 2 con sông lớn là sông ðồng Nai và sông Sài Gòn,
thêm vào ñó là hệ thống kênh rạch chằng chịt cho nên tỷ lệ diện tích mặt nước so với
tổng diện tích tự nhiên là rất lớn (chiếm 23% diện tích).
Phần lớn diện tích của quận là ñịa hình bằng phẳng, trũng, có ñộ cao trung bình
khoảng 1,5m ñến 3m. ðộ dốc ñịa hình theo hướng Bắc - Nam.
- Về thời tiết, khí hậu
Quận 2 nằm trong miền nhiệt ñới gió mùa cận xích ñạo, khí hậu hai mùa rõ rệt,
mùa mưa từ tháng 5 ñến tháng 11 và mùa khô từ tháng 12 ñến tháng 4 năm sau. Mùa
mưa có gió thịnh hành theo hướng ðông Bắc từ biển thổi vào nên nhiều mây, mưa.
Lượng mưa bình quân năm là 1.949 mm (lượng mưa tối ña là: 2.711mm; tối thiểu là:
1.533mm). Mùa khô tiếp nhận không khí lạnh từ phía bắc vì vậy hơi khô và lạnh về
ban ñêm.
Gió thổi theo 2 hướng chính là: gió Tây Nam (từ tháng 5 ñến tháng 11) và gió
ðông Nam (từ tháng 12 ñến tháng 4). Riêng tháng 12 hướng gió chính không trùng
với hướng gió thịnh hành. Tốc ñộ gió trung bình ở cấp 2, cấp 3. Hầu như không bị
ảnh hưởng của gió bão.
Nhiệt ñộ không khí trung bình năm là 27oC. Nhiệt ñộ cực ñại là: 40oC (tháng 3,
4, 5); nhiệt ñộ cực tiểu tuyệt ñối là: 13,8 oC (khoảng tháng 1).

ðộ ẩm trung bình năm là 79,5%. Lượng bốc hơi bình quân năm là 1.350,5mm.
Số giờ nắng trong ngày bình quân là 6,3 giờ. ðộ mây bình quân năm là 5,3 l/s. Số
ngày có sương mù bình quân năm là 10,5 ngày. Tháng có sương mù nhiều nhất là
tháng 8, 9, 10.
- Về thủy văn:
Thủy văn quận 2 chịu ảnh hưởng của chế ñộ bán nhật triều của 2 con sông: sông
Sài Gòn và sông ðồng Nai.
Nguồn nước ngầm ở các vùng gò cao khá phong phú và có chất lượng khá tốt ñể
phục vụ cho sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp. ðối với khu vực bưng trũng, mức
nước ngầm từ 0,5m ñến 0,8m, có ñộ pH cao và thường xuyên bị nhiễm phèn, phải xử
lý bằng hệ thống lọc mới có thể dùng cho sinh hoạt.
- Về thổ nhưỡng:
ða số ñất quận 2 thuộc dạng phù sa cổ, phèn mặn … Do chịu ảnh hưởng chế ñộ
thủy triều của sông ðồng Nai và sông Sài Gòn nên thường bị nhiễm mặn vào các
tháng mùa khô (chủ yếu từ tháng 1 ñến tháng 8 trong năm).

-Trang 11-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

ðặc ñiểm thổ nhưỡng quận 2 phần lớn thuộc nhóm ñất phèn (chiếm 80%) và
nhóm ñất phù sa chiếm 13%, còn lại là nhóm ñất xám chỉ chiếm 7%. Quận 2 có kết
cấu ñất xấu, hiện trạng phù hợp nhất với việc trồng và lên liếp trồng cây ăn quả. ðể
sử dụng vào mục ñích xây dựng các công trình lớn phải gia cố móng thật vững.
I.2.4. Tình hình kinh tế – xã hội
Bảng I-2: Tổ chức hành chính, dân số và diện tích tự nhiên.
TT

DÂN SỐ

ðơn vị hành chính

(Người)

DIỆN TÍCH

(%)

(ha)

(%)

QUẬN 2

107.014

100

4.987,03

100

1

Phường An Khánh

16.387

15,31

169,00

3,39

2

Phường An Lợi ðông

6.728

6,29

367,25

7,36

3

Phường An Phú

7.834

7,32

1.024,53

20,54

4

Phường Bình An

12.026

11,24

178,42

3,58

5

Phường Bình Khánh

7.754

7,25

226,27

4,54

6

Phường Bình Trưng ðông

8.940

8,35

327,96

6,58

7

Phường Bình Trưng Tây

12.431

11,62

213,36

4,28

8

Phường Cát Lái

7.192

6,72

700,00

14,04

9

Phường Thạnh Mỹ Lợi

9.108

8,51

1.249,98

25,06

10

Phường Thảo ðiền

8.243

7,70

375,87

7,54

11

Phường Thủ Thiêm

10.371

9,69

154,39

3,10

Quận 2 có vị trí cửa ngõ Thành phố, có lợi thế giao thông ñường bộ, ñường sắt,
có ga ñường sắt và trung tâm mới của Thành phố tại bán ñảo Thủ Thiêm ñối diện với
khu trung tâm cũ của qua sông Sài Gòn, Quận 2 có diện tích tự nhiên 5.020 ha và dân
số hiện nay khoảng 107.014 người.
Chức năng và ñộng lực phát triển chủ yếu của Quận là trung tâm dịch vụ –
thương mại – công nghiệp, văn hóa – thể dục thể thao.
Quận 2 có diện tích 5.020 ha, dân số hiện nay khoảng 107.014 người, ñược tổ
chức quản lý hành chánh theo 02 cấp: cấp Quận và cấp Phường. Hiện tại cơ cấu ñơn
vị hành chính của quận ñược tổ chức thành 11 ñơn vị hành chính có diện tích và dân
số (thời ñiểm năm 2001) như Bảng I-2.
1. Về Dân số
- Dân số của quận 2 theo thống kê năm 2001 là 107.014 người, (chưa kể các
thành phần như lực lượng vũ trang, tạm trú ngắn hạn, cư trú bất hợp pháp,…), trong
ñó nữ giới là chiếm khoảng 52,89% và nam giới chiếm khoảng 47,11% (Biểu ñồ I-1).
- Mật ñộ dân số trung bình trên ñịa bàn quận là 1.919 người/km2, qua ñó cho
thấy quận 2 ñến nay vẫn là vùng ñất rộng, người thưa, các khu dân cư chỉ tập trung ở
-Trang 12-


Ngành: Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

một số khu vực như Phường An Khánh: 9.418 người/km2, Thủ Thiêm: 6.361
người/km2, Bình Trưng Tây: 5.211 người/km2, phường Thạnh Mỹ Lợi là khu vực đất
nơng nghiệp nên chỉ đạt 682 người/km2.
- Cơ cấu dân cư theo độ tuổi: (Biểu đồ I-2)
Dân số quận 2 là dân số trẻ, có đến 26,1% trẻ em dưới 15 tuổi (của Thành phố:
23,8%), gấp 5,4 lần số người già (từ 65 tuổi trở lên), dân số trẻ có thế mạnh về nguồn
lực trong tương lai nhưng đòi hỏi xã hội cũng phải giải quyết tốt nhiều vấn đề.
+ Số người dưới độ tuổi lao động (dưới 15 tuổi) là 27.791 người, tỷ lệ 25,97%.
+ Số người trong tuổi lao động (nam 16-60 tuổi, nữ từ 16 – 55 tuổi) là 69.987
người, chiếm tỷ lệ 65,4%.
+ Số người trên tuổi lao động (nam trên 60 tuổi, nữ trên 55 tuổi) là 9.205 người,
chiếm tỷ lệ 8,6%.
Biểu đồ I-1: Cơ cấu giới tính
của dân cư

Biểu I-2: Cơ cấu dân cư
theo độ tuổi

9%

53%

47%

Nam
Nữ
65%

26%

Dướ i tuổi
lao động
Trong độ
tuổ i lao
độ ng
Trên độ
tuổ i lao
độ ng

- Chất lượng dân số:
Tỷ lệ dân cư từ 5 tuổi trở lên đang học phổ thơng chiếm 87,8 %; 5,2% có trình
độ Cao đẳng, ðại học. Mặt bằng học vấn chung của dân cư quận 2 năm 1999 chỉ đạt
lớp 6,85 đến nay đạt lớp 8,1.
2. Kinh tế
Bộ mặt kinh tế của quận 2 sau 10 năm có nhiều khởi sắc và tăng trưởng nhanh :
Từ xuất phát điểm là những xã thuộc “vùng sâu, vùng xa” của huyện Thủ ðức với
nền kinh tế dựa vào sản xuất nơng nghiệp là chủ yếu. Sau 10 năm thành lập bộ mặt
kinh tế của quận đã có nhiều khởi sắc với cơ cấu kinh tế mới là “dịch vụ - thương mại
- cơng nghiệp”. Sản xuất nơng nghiệp dần dần bị thu hẹp. Các hoạt động dịch vụ,
thương mại và sản xuất cơng nghiệp - tiểu thủ cơng nghiệp ngày càng phát triển.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế trong 10 năm đều duy trì ở nhịp độ năm sau cao hơn
năm trước. Trong đó, tăng trưởng bình qn hàng năm của 3 ngành kinh tế chủ yếu
(Thương mại – Dịch vụ, cơng nghiệp – tiểu thủ cơng nghiệp, nơng nghiệp) đạt mức
33,59% vượt chỉ tiêu đề ra ( từ 19 – 20%/năm), các nguồn lực được phát huy; cơ cấu
kinh tế chuyển dịch đúng định hướng.
Doanh thu ngành thương mại dịch vụ trên địa bàn thực hiện trong năm 2006
đạt 7.944,85 tỷ đồng, tăng 55,753 lần so với năm 1997 ( 142,5 tỷ đồng). Trong đó,
quận quản lý đạt 4.063,41 tỷ đồng, tăng 28,512 lần so với năm 1997 ( mức tăng bình
qn hàng năm đạt 71,93% vượt chỉ tiêu đề ra là từ 35 – 40%/năm). Khối cá thể hoạt
-Trang 13-

Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

ñộng ổn ñịnh, hiện ñang trên ñà phát triển, doanh thu trong năm 2006 ñạt 922,6 tỷ
ñồng, tăng 11,75 lần so với năm 1997.
Giá trị sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp trên ñịa bàn thực hiện ñạt
4.202,01 tỷ ñồng, tăng 6,759 lần so với năm 1997. Trong ñó, quận quản lý thực hiện
ñạt 235,73 tỷ ñồng, tăng 10,17 lần so với năm 1997 ( mức tăng bình quân hàng năm
ñạt 23,47% vượt chỉ tiêu ñề ra là từ 18 – 20%/năm).
Lĩnh vực sản xuất nông nghiệp tiếp tục phát triển mô hình cây trồng, vật nuôi
phù hợp ñô thị hoá ñể hỗ trợ nông dân, kết quả thực hiện tốt, ñang chuyển giao khoa
học kỹ thuật với mô hình nhân rộng. Công tác phòng, chống dịch cúm gia cầm, bệnh
lỡ mồm long móng ở gia súc và phòng, trừ rầy nâu, bệnh vàng lùn, lùn xoắn lá ñược
triển khai thực hiện tốt.
Tình hình thu ngân sách trong năm 2006 thực hiện 213,2 tỷ ñồng, tăng 4,652
lần so với năm 1997. Trong ñó, các chỉ tiêu chủ yếu như thuế công thương nghiệp
ngoài quốc doanh, thuế nhà ñất, các khoản thu thuế thu nhập cao, tiền thuê ñất, thu
phí, lệ phí, chuyển quyền sử dụng ñất, thu ngân sách khác … ñều ñạt và vượt chỉ tiêu
cả năm.
Công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực kinh tế ñược tăng cường, ñã triển khai
thực hiện hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn ISO trong công tác cấp giấy
chứng nhận ñăng ký kinh doanh, bảo ñảm ñúng thời hạn cấp giấy ñối với hộ kinh
doanh cá thể, tỷ lệ ñạt 99,3% ( chỉ có 09/1.400 hồ sơ giải quyết trễ hạn).
3. Về ñầu tư xây dựng cơ bản
Tổng vốn ñầu tư xây dựng cơ bản trên ñịa bàn
trong năm 2006 thực hiện 3.417,7 tỷ ñồng, tăng
295,649 lần so với năm 1997. Trong ñó, tổng vốn

ñầu tư xây dựng cơ bản từ ngân sách thực hiện
103,4 tỷ ñồng (tổng vốn ñầu tư năm sau cao hơn
năm trước, tăng bình quân 58,57%/ năm). Trong
ñó, khối lượng xây dựng cơ bản từ nguồn vốn phân
cấp thực hiện 57,525 tỷ ñồng, khối lượng thực hiện Hình I-3: Một khu dân cư
từ nguồn vốn Thành phố 45,9 tỷ ñồng. Qua 10 năm, vừa ñược xây dựng tại quận 2
có 258 công trình hoàn thành với tổng kinh phí ñầu
tư 268,55 tỷ ñồng và ñưa vào sử dụng như công trình Trung tâm Y tế, Trung tâm Dạy
nghề, Toà Án, Viện kiểm sát, các công trình trường học…
Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái ñịnh cư: Tính ñến ngày
15/02/2007, quận 2 ñã và ñang tổ chức thực hiện 117 dự án. Tổng số hồ sơ phải thực
hiện theo quy mô dự án là 26.713 hồ sơ, tổng diện tích phải thu hồi theo quy mô dự
án là 29.442.741m2, tổng dự toán chi phí bồi thường của dự án theo phương án ñược
duyệt là 9.162,5 tỷ ñồng. ðến ngày 15/02/2007, tổng số hồ sơ ñã bồi thường 16.608
hồ sơ, tổng diện tích thu hồi 14.205.930m2. Tổng số tiền ñã chi bồi thường, hỗ trợ
4.286,81 tỷ ñồng. Tại khu ñô thị mới Thủ Thiêm, trong năm 2006 ñã chi trả 364 hồ sơ
với tổng số tiền 240,45 tỷ ñồng (trong ñó, chi bổ sung theo Quyết ñịnh 123 là 145,36
tỷ ñồng ). Tính từ ñầu dự án ñến nay ñã chi bồi thường cho 6.086 hồ sơ với số tiền
1.547 tỷ ñồng, thu hồi 361,6ha ñất.

-Trang 14-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

ðối với việc bồi thường, hỗ trợ thiệt hại, di dời 93 cơ quan, ñơn vị, tổ chức:
HðBT của dự án ñã hoàn chỉnh phương án của 29 ñơn vị (ñã chi trả và chi tạm ứng 4
ñơn vị); ñối với các cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng ñã ñược UBND TP chỉ ñạo các sở

ngành phối hợp UBND quận xác ñịnh những tiêu chí về giữ lại, phải di dời và những
cơ sở nào phải bồi hoàn bằng tiền, hiện UBND quận ñang tổng hợp, ñồng thời tìm ñịa
ñiểm tái bố trí hài hoà, phù hợp với các khu quy hoạch trên ñịa bàn quận ñể báo cáo
UBND Thành phố.
Công tác tái ñịnh cư và tạm cư : ñã hoàn tất công tác bố trí tái ñịnh cư tại chung
cư 120 căn An Phú An Khánh của Khu ñô thị mới Thủ Thiêm; bố trí 45 nền khu tái
ñịnh cư 17,3 ha và 2 trường hợp vào khu chung cư Bình Trưng và chung cư 1ha Thủ
Thiêm. Hiện nay, số lượng các hộ dân trong các dự án có nhu cầu tái ñịnh cư rất lớn,
nhưng các khu tái ñịnh cư chưa xây dựng xong hoặc một số dự án chưa có quỹ ñất tái
ñịnh cư nên việc giải thích chính sách và bố trí tái ñịnh cư gặp khó khăn. ðang tập
trung giải quyết bố trí tái ñịnh cư 192 hộ dân tạm cư lâu theo Chỉ thị 32 của UBND
Thành phố.
4. Văn hóa – xã hội
Công tác Giáo dục: ñã từng bước quy hoạch mạng lưới giáo dục, ña dạng hoá
các loại hình trường lớp nhà trẻ, mẫu giáo, tiểu học, trung học cơ sở và giáo dục
thường xuyên. Hoàn thành quy hoạch mạng lưới giáo dục ñến năm 2020. Thực hiện
tốt chương trình giáo dục theo quy ñịnh, các ngành học ñều ñược củng cố và phát
triển cao hơn, vượt chỉ tiêu về huy ñộng trẻ trong ñộ tuổi ra lớp. Cụ thể, các phong
trào thi ñua “Dạy tốt, học tốt”, “Tất cả vì học sinh thân yêu”, “Viên phấn vàng”,
“Toàn dân chăm lo, phát triển sự nghiệp giáo dục” của ngành giáo dục ñược nhân
rộng. Ngành giáo dục thi ñua nâng cao chất lượng và số lượng các ngành học. Số
lượng trường học năm 2006 tăng 146% (41/28 trường) so với năm 1997, số học sinh
tăng 1,23 lần ( 21.525/17.496 ), tỷ lệ học sinh tốt nghiệp tăng 1,348 lần (3.557/2.636).
Trong năm 2006, có 28 em ñạt học sinh giỏi cấp Thành phố ( 01 giải nhất, 06 giải
nhì, 21 giải ba).
Công tác ñào tạo nghề: Trụ sở Trung tâm Dạy nghề mới với trang thiết bị hiện
ñại ñã ñi vào hoạt ñộng từ tháng 11/2006, duy trì và phát triển các môn học, ngành
nghề ñào tạo; ñẩy mạnh công tác tuyên truyền, vận ñộng thanh niên học nghề bằng
nhiều hình thức. ðặc biệt người lao ñộng trong ñộ tuổi lao ñộng. Trong năm 2006,
tuyển mới ñược 2.446 lượt học viên, ñạt 107,3% kế hoạch, tăng 18,17% so cùng kỳ.

Phối hợp với trường ðại học Mở bán công TPHCM tổ chức lớp Kinh tế – Luật hiện
có 133 sinh viên ñang theo học, lớp kế toán doanh nghiệp có 47 sinh viên ñang theo
học. Công tác ñào tạo lái xe hang A 1 ñược Sở Giao thông Công chính ñánh giá tốt.
Công tác Dân số – Gia ñình & Trẻ em: tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện chính sách
dân số và kế hoạch hoá gia ñình, và xây dựng gia ñình thời kỳ công nghiệp hoá, hiện
ñại hoá theo Nghị quyết 47 – NQ/TW và Chỉ thị 49 – CT/TW. Kết quả công tác dân
số – kế hoạch hoá gia ñình ñạt và vượt các chỉ tiêu kế hoạch Thành phố giao. Cụ thể :
tỷ lệ sinh ở mức 1,5%, tỷ lệ sinh con thứ ba trở lên ở mức 5,07%, tỷ lệ phát triển dân
số tự nhiên ñạt 1,2%. Tổ chức khám chữa bệnh miễn phí cho 18.794 lượt trẻ em; vận
ñộng các tổ chức, cá nhân cấp 1.211 suất học bổng cho học sinh có hoàn cảnh khó
khăn… Tổ chức nhiều hoạt ñộng chăm lo cho trẻ em có hoàn cảnh khó khăn trong

-Trang 15-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

các dịp lễ, Tết, cấp học bổng thường xuyên cho học sinh nghèo… ñược các ngành
quan tâm.
Công tác y tế: ðã xây dựng Trung tâm Y
tế với trang thiết bị hiện ñại (bàn mổ ña năng,
ñèn mổ treo trần, máy gây mê giúp thở, kính
hiển vi phẫu thuật mắt…), quy mô 50 giường
bệnh, ñi vào hoạt ñộng ngày 24/10/2005, liên
kết chặt chẽ với các bệnh viện, trung tâm
chuyên khoa Thành phố ñể khám chữa bệnh,
phục vụ cho nhân dân ngày càng tốt hơn. Trong
10 năm qua, ñã xây dựng mới 8 trạm y tế, sửa Hình 1-4: Trung tâm Y tế

chữa 2 trạm, cải tạo nhà hộ sinh Thủ Thiêm quận 2 (P.Bình Trưng Tây).
Thành phòng khám lao và bệnh phổi. Phong
trào “Lương y như từ mẫu”, “Kế hoạch hoá gia
ñình”, “Vệ sinh phòng bệnh”, “Vệ sinh an toàn thực phẩm”… của ngành y tế ñược
quan tâm. Số giường bệnh tại Trung tâm Y tế và các trạm y tế phường tăng từ 63 lên
83 giường (kể cả giường ngoại trú). Số lượt khám bệnh từ 130.027 tăng lên 606.164
lượt. Các chương trình chăm sóc sức khoẻ cho nhân dân trên ñịa bàn ñược triển khai
thực hiện tốt và ñúng kế hoạch. Có hơn 20 công trình khoa học lớn nhỏ.
Công tác Lao ñộng – Thương binh và
Xã hội: Thực hiện chi trả trợ cấp hàng
tháng, truy lĩnh trợ cấp, mua cấp phát thẻ
BHYT và chăm lo tốt các ngày lễ, Tết kịp
thời cho diện chính sách và xã hội. Phong
trào “Xây dựng nhà tình nghĩa, tình
thương”, “ðền ơn, ñáp nghĩa” của ngành
thương binh xã hội… mang lại nhiều hiệu
quả thiết thực. Kết quả, ñã xây dựng 68 căn
nhà tình nghĩa, 363 nhà tình thương. Vốn
cho vay từ quỹ quốc gia giải quyết việc làm
Hình 1-5: Lễ trao tặng nhà tình nghĩa năm 2006 tăng 6,798 lần (4.983/733) so với
năm 1997. Quỹ xoá ñói giảm nghèo tăng
4,688 lần (6.057/1.292); giải quyết việc làm cho 5.251 người (tăng 1,875 lần).
Trong năm 2006, xây dựng 2 căn nhà tình nghĩa, 4 căn nhà tình thương, sửa
chữa 12 căn nhà diện chính sách; trao tặng 30 sổ tiết kiệm từ quỹ ñền ơn ñáp nghĩa
của quận vào các ñợt kỷ niệm với số tiền 30 triệu ñồng. Tiếp nhận và cấp phát 536
thẻ BHYT cho diện chính sách có công, chi 2,187 tỷ ñồng ñể chăm lo cho ñối tượng
chính sách xã hội…
Công tác Văn hóa Thông tin – Thể thao: Tập trung ñẩy mạnh công tác cổ
ñộng, tuyên truyền và tổ chức các hoạt ñộng kỷ niệm các ngày lễ lớn với nhiều hình
thức phong phú; tăng cường kiểm tra chấn chỉnh các hoạt ñộng kinh doanh văn hoá,

thể thao. Việc phát thanh tuyên truyền trên 14 trạm phát thanh của 11 phường ñược
thực hiện tốt, cung cấp nhiều nội dung phong phú và thiết thực.
Hội diễn văn nghệ quần chúng ñược tổ chức hàng năm thu hút ñông ñảo diễn
viên không chuyên thuộc cơ quan, ñơn vị trú ñóng trên ñịa bàn tham gia. Các hoạt
-Trang 16-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

ñộng biểu diễn chuyên nghiệp thu hút hơn 20.000 người xem. Hoạt ñộng sáng tác
tranh ảnh thiếu nhi quận 2 ngày càng phát triển và ñược ñánh giá cao qua các ñợt
triển lãm. ðội thông tin lưu ñộng quận 2 ñại diện Thành phố tham dự Liên hoan
Thông tin lưu ñộng toàn quốc ñạt Huy chương vàng và giải tuyên truyền viên xuất
sắc.
Trong năm 2006, ñã tổ chức sơ kết công tác xây dựng ñời sống văn hoá năm
2005, UBND quận công nhận danh hiệu 211 gương người tốt việc tốt, 140 gia ñình
văn hoá, 10 ñơn vị văn minh – sạch ñẹp – an toàn; 24 ñơn vị văn hoá, 1 tụ ñiểm văn
hoá, 11 gia ñình thể thao và 22 khu dân cư xuất sắc. ðến nay ñã ñược Thành phố
công nhận 19 khu phố, ấp văn hoá; 11 gia ñình văn hoá, 17 gương người tốt việc tốt.
Hoạt ñộng phong trào TDTT quần chúng rất ñược quan tâm, nhất là trong các
trường học ñạt hiệu quả cao. Có 23.186 người tham gia tập luyện thường xuyên, 23
ñơn vị ñược công nhận ñơn vị tiên tiến về thể dục thể thao cấp Thành phố. Thành tích
thi ñấu các giải thể thao cấp Thành phố, toàn quốc có tiến bộ, các môn mũi nhọn
ñược tập trung ñầu tư có hiệu quả, ñào tạo ñược nhiều vận ñộng viên ñóng góp cho
thành tích chung của Thành phố. Phong trào “Toàn dân rèn luyện thân thể theo gương
Bác Hồ vĩ ñại”, “ Hội khoẻ Phù ðổng” của ngành thể dục thể thao ñược phát triển.
Về cơ sở vật chất phục vụ : trên ñịa bàn quận hiện có 19 sân vận ñộng cấp phường,
14 câu lạc bộ bơi lội. Tham gia thi ñấu 640 giải cấp Thành phố ñạt 3.676 huy chương

các loại. Thi ñấu 120 giải cấp toàn quốc ñạt 232 huy chương các loại. Trong năm
2006, dự chung kết cấp Thành phố Hội khoẻ Phù ðổng với 12 môn thi ñấu ñạt 109
huy chương các loại, ñược Thành phố xếp loại xuất sắc. Tham gia thi ñấu các giải cấp
Thành phố ñạt 391 huy chương các loại, thi ñấu cấp toàn quốc ñạt 31 huy chương các
loại.
5. Quốc phòng – An ninh
Về quốc phòng: Lực lượng vũ trang duy trì nghiêm chế ñộ trực sẵn sàng chiến
ñấu, trực phòng không; thường xuyên phối hợp nắm chắc diễn biến tình hình, chú
trọng tình hình an ninh chính trị, sẵn sàng xử trí có hiệu quả các tình huống có thể
xảy ra. Công tác tuyển quân và giao quân 2 cấp quận – phường hàng năm ñều ñạt
100% chỉ tiêu ñược giao. Công tác quản lý, gọi tập trung huấn luyện và kiểm tra sẵn
sàng chiến ñấu lực lượng dự bị ñộng viên chặt chẽ, bảo ñảm chỉ tiêu Thành phố giao.
Về an ninh trật tự: Tình hình an ninh chính trị, trật tự xã hội ñược giữ vững, kịp
thời nắm tình hình và ñề xuất xử lý các trường hợp khiếu kiện ñông người, có hành vi
manh ñộng, cũng như các hoạt ñộng chống phá của các ñối tượng cực ñoan, quá
khích, lợi dụng tôn giáo… ðặc biệt trong năm 2006, công tác nắm tình hình, bảo vệ
an toàn tuyệt ñối Hội nghị cấp cao và các sự kiện APEC lần thứ 14 ñược thực hiện tốt
không ñể xảy ra bị ñộng, bất ngờ.
6. Cơ sở hạ tầng
Cơ sở vật chất kỹ thuật và xã hội ñược ñầu tư mạnh mẽ: ñường xa lộ Hà Nội,
Trần Não, Nguyễn Thị ðịnh, Nguyễn Duy Trinh, cầu Giồng Ông Tố, ñường liên
phường Bình Trưng ðông – Bình Trưng Tây – Cát Lái… ñược nâng cấp mở rộng,
xây dựng mới.
Hệ thống ñiện ngày càng ñược phủ rộng theo nhịp ñộ ñô thị hoá, ñầu tư hệ
thống cấp thoát nước hàng chục tỷ ñồng; hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật của y tế,
-Trang 17-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

giáo dục, văn hoá, thể dục thể thao ñược chú trọng ñầu tư. Việc ñầu tư cơ sở vật chất
mạnh mẽ ñã tạo sức hút và ñã phát triển kinh tế – xã hội ñáp ứng nhu cầu ñời sống
của nhân dân về ñi lại, học hành, chữa bệnh, vui chơi giải trí. Năm 2000 ñã xoá tình
trạng học ca 3, hoàn thành công tác xoá mù chữ, năm 2002 hoàn thành phố cập giáo
dục bậc THCS, học sinh tốt nghiệp các cấp học, học sinh giỏi ngày càng nhiều. ðội
ngũ giáo viên ñược chuẩn hoá ngày càng cao.Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế ngày càng
cao.
Mười năm trong chặng ñường hình thành và xây dựng là một khoảng thời gian
không dài trong lịch sử phát triển của quận 2. Song chặng ñường 10 năm này ñã ghi
ñậm những dấu ấn của ðảng bộ, chính quyền và nhân dân quận 2 trong việc tạo ra sự
chuyển mình mạnh mẽ của vùng ñất “bưng sáu xã” vốn trước ñó thuộc huyện Thủ
ðức, trên con ñường xây dựng trở thành quận 2 của TPHCM. Những thành quả ñạt
ñược cùng với những kinh nghiệm tích luỹ của ðảng bộ, chính quyền và nhân dân
quận 2 trong 10 năm qua, chính là sự chuẩn bị tích cực, chu ñáo về vật chất và tinh
thần ñể quận 2 nhanh chóng trở thành một quận có cơ sở hạ tầng kỹ thuật khang
trang, hiện ñại, có nếp sống và cảnh quan văn minh, lịch sự. Mặc dù vẫn còn rất nhiều
bề bộn, khó khăn trước mắt, nhưng toàn thể ðảng bộ, chính quyền và nhân dân quận
2 ñã quyết tâm ñoàn kết phấn ñấu, tích cực phát huy hơn nữa nội lực, sáng tạo, khắc
phục khó khăn, tồn tại, hoàn thành vượt mức nhiệm vụ ñược giao góp phần ñẩy mạnh
tốc ñộ phát triển, nhanh chóng xây dựng quận trở thành trung tâm ñô thị mới văn
minh, hiện ñại của Thành phố.
I.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH
THỰC HIỆN
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
Với mục tiêu nghiên cứu và cơ sở lý luận ñược xác ñịnh như trên, ñề tài gồm có
những nội dung chính sau:
1. Thực trạng công tác bồi thường và thẩm ñịnh giá bồi thường trên ñịa bàn
TP.HCM nói chung và ñịa bàn nghiên cứu (quận 2) nói riêng.

2. Áp dụng quy trình của HðTðBTTP ñể thẩm ñịnh giá tính bồi thường BðS
khi bị Nhà nước thu hồi ñất thực hiện dự án ñầu tư trên ñịa bàn quận 2.
- Nội dung thẩm ñịnh: thẩm ñịnh giá ñất, giá tài sản ñược xác ñịnh ñể tính bồi
thường, hỗ trợ.
- Phương pháp thẩm ñịnh ñược lựa chọn là phương pháp so sánh và phương
pháp thu nhập (theo quy ñịnh của Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của
Bộ Tài chính) ñể thẩm ñịnh giá tính bồi thường cho BðS bị Nhà nước thu hồi.
- Tiến hành thẩm ñịnh giá tính bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của 02 dự án
ñược chọn ngẫu nhiên trên ñịa bàn quận 2.
- Nhận xét ñánh giá kết quả ñạt ñược.
3. Những giải pháp cho công tác bồi thường nói chung và thẩm ñịnh giá bồi
thường nói riêng trong thời gian tới trên ñịa bàn quận 2 cũng như TP.HCM.

-Trang 18-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

1.3.2. Phương pháp nghiên cứu
ðể giải quyết vấn ñề nghiên cứu ñề tài ñã sử dụng hệ thống các phương pháp
sau:
+Phương pháp ñiều tra thu thập số liệu
Là phương pháp thực hiện tìm kiếm những số liệu, tư liệu, tài liệu, những căn
cứ khoa học liên quan tới vấn ñề nghiên cứu.
ðiều tra, thu thập những thông tin thực tế liên quan ñến các BðS thuộc phạm vi
bồi thường của phương án bồi thường cần thẩm ñịnh.
+Phương pháp xử lý số liệu: phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp…
Từ những số liệu, thông tin thu thập ñược tiếp tục tư duy ñể ñi ñến kết luận.

Mục tiêu nghiên cứu là kết quả của quá trình tư duy, tính toán.
+Phương pháp chuyên gia: phương pháp ñiều tra chọn mẫu, ñiều tra bằng
phiếu,.v.v...
Tham khảo ý kiến, kinh nghiệm của những người có chuyên môn về thẩm ñịnh
giá và thẩm ñịnh giá bồi thường ñể bổ sung những mặt thiếu sót, những thông tin
chuyên ngành và kiểm tra kết quả ñạt ñược.
Tham khảo ý kiến của Hội ñồng thẩm ñịnh bồi thường các cấp.
- Các phương pháp thẩm ñịnh giá
Dựa trên cơ sở các phương pháp xác ñịnh giá ñất và tài sản theo quy ñịnh tại
ðiều 4 của Nghị ñịnh 188/2004/Nð-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004, các phương
pháp thẩm ñịnh giá bồi thường cho BðS bị Nhà nước thu hồi ñể thực hiện dự án ñầu
tư cũng áp dụng các phương pháp này ñể thẩm ñịnh tính chính xác, phù hợp của
phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại. Các phương pháp ñược sử dụng là:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp thẩm ñịnh dựa trên cơ sở so
sánh với giá tính bồi thường của các dự án tương tự ñã và ñang thực hiện bồi thường
lân cận, có cân ñối với mặt bằng giá chuyển nhượng thực tế tại ñịa phương sao cho
không làm ảnh hưởng ñến việc bồi thường của các dự án ñó.
+ Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm ñịnh bằng cách xác ñịnh mức
giá ñất tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu ñược hàng năm trên 1
ñơn vị diện tích ñất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 01 năm (tính ñến thời
ñiểm xác ñịnh giá ñất) của loại tiền gửi VNð kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân
hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ñịa bàn.
Phương pháp này chỉ áp dụng ñể thẩm ñịnh giá cho các loại BðS xác ñịnh ñược các
khoản thu nhập mang lại từ ñất. Tuy nhiên trong thực tế phương pháp này không
ñược sử dụng phổ biến ñể thẩm ñịnh giá bồi thường.
I.1.3. Các bước thực hiện nghiên cứu
ðể ñi ñến kết quả cũng là mục tiêu cuối cùng của ñề tài, người thực hiện ñã tiến
hành các bước như sau:
- Lựa chọn ñịa bàn nghiên cứu: quận 2, TP.HCM.
- Thu thập thông tin:

+ Tổng quan về ñịa bàn nghiên cứu: từ các nguồn sách báo và ñi khảo sát thực
ñịa.
-Trang 19-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

+ Thông tin về công tác bồi thường và thẩm ñịnh giá bồi thường chung của
TP.HCM và của ñịa bàn quận 2.
+ Thông tin về các dự án ñầu tư ñã, ñang và sắp lập phương án giá ñể tính bồi
thường trên ñịa bàn quận.
- Lựa chọn ngẫu nhiên 02 dự án ñầu tư sắp hoặc ñang tiến hành lập và thẩm
ñịnh phương án giá ñể tính bồi thường: 02 dự án ñược chọn là dự án xây dựng Khu
du lịch Văn hoá giải trí quốc tế trên 02 phường Bình Khánh, phường Bình Trưng Tây
và dự án ðầu tư xây dựng Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (B).
- Khảo sát thực ñịa 02 khu ñất ñược thu hồi thực hiện 02 dự án trên ñể lấy thông
tin về vị trí và các ñặc ñiểm (diện tích, quy mô, hiện trạng sử dụng ñất,...) của 2 khu
này; ñồng thời thu thập thông tin từ BBTGPMB quận 2 về giá ñể tính bồi thường
thực tế của các dự án lân cận.
- ðánh giá thông tin thu thập ñược và lựa chọn phương pháp thẩm ñịnh giá phù
hợp: phương pháp ñược chọn cho cả 02 dự án là phương pháp so sánh trực tiếp.
- Tiến hành thẩm ñịnh và rút ra nhận xét, kết luận, ñề xuất giải pháp.
- Viết báo cáo thu hoạch kết quả nghiên cứu.

-Trang 20-


Ngành: Quản lý thị trường bất ñộng sản

SVTH: Nguyễn Thị Mỹ Linh

PHẦN 2 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ THẨM ðỊNH GIÁ
TÍNH BỒI THƯỜNG TRONG THỜI GIAN QUA
II.1.1. Trên ñịa bàn TP.HCM
1. Sơ lược về Hội ñồng thẩm ñịnh bồi thường, giải phóng mặt bằng
TP.HCM (gọi tắt là Hội ñồng thẩm ñịnh bồi thường thành phố)
HðTðBTTP do UBND Thành phố quyết ñịnh thành lập theo Quyết ñịnh số
6281/Qð-UBND ngày 12/12/2005 trên cơ sở kiện toàn tổ chức của Hội ñồng thẩm
ñịnh ñền bù, giải phóng mặt bằng thành phố. Chức năng của HðTðBTTP là thẩm
ñịnh các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất ñể
thực hiện các dự án ñầu tư theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất ñược duyệt và ñã
công bố; thẩm ñịnh các phương án bồi thường, hỗ trợ di dời ñối với các tổ chức bị thu
hồi ñất, theo ñề nghị của HðBT của các dự án và theo trình tự quy ñịnh của UBND
Thành phố.
* Nội dung thẩm ñịnh gồm
+ Việc áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ của dự án.
+ Việc xác ñịnh giá ñất, giá tài sản ñể tính bồi thường, hỗ trợ.
+ Phương án bố trí tái ñịnh cư.
* Hồ sơ pháp lý ñể thẩm ñịnh phương án bồi thường gồm
- Công văn ñề nghị thẩm ñịnh phương án bồi thường của Chủ tịch HðBT của
dự án.
- Phương án bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư của dự án ñã ñược Chủ tịch
HðBT của dự án ký (nội dung phương án theo quy ñịnh tại Quy ñịnh kèm theo Quyết
ñịnh số 106/2005/Qð-UBND, ngày 16/6/2005 của UBND Thành phố) (gởi 01 bản
chính và 04 bản sao).
- Các văn bản pháp lý liên quan ñến dự án
+ Quyết ñịnh thu hồi ñất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

+ Quyết ñịnh phê duyệt dự án ñầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản
sao, nếu có).
+ Quyết ñịnh thành lập HðBT dự án của Chủ tịch UBND quận, huyện.
+ Quyết ñịnh của UBND quận, huyện về danh sách các hộ gia ñình và cá nhân,
các cơ quan, ñơn vị và tổ chức khác phải ñiều chỉnh, di chuyển hoặc bị ảnh hưởng
trong phạm vi thu hồi ñất.
+ Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái ñịnh cư ñã ñược Chủ tịch
UBND quận, huyện phê duyệt.
+ Biên bản họp HðBT của dự án (có sự tham dự của ñại diện hộ dân trong khu
quy hoạch sẽ thu hồi ñất) thông qua Phương án tổng thể và phương án bồi thường, hỗ
trợ và tái ñịnh cư của dự án.
+ Các văn bản pháp lý khác có liên quan ñến khu quy hoạch và dự án ñầu tư
(nếu có).
-Trang 21-