THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ KHANG AN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ ĐỊA ỐC KHANG AN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU DÂN CƯ KHANG AN
TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
ĐỊA ỐC KHANG AN

TRẦN VŨ THỊ THANH TÂM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỂ NHẬN BẰNG CỬ NHÂN
NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 07/2010


Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp đại học khoa Kinh Tế, trường Đại
Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “Thẩm Định Dự Án
Đầu Tư Khu Dân Cư Khang An tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc Khang
An”, do Trần Vũ Thị Thanh Tâm sinh viên khóa 2006-2010, ngành Quản Trị kinh
Doanh, đã bảo vệ thành công trước hội đồng vào ngày

ThS. Trần Đức Luân
Người hướng dẫn

Ngày

Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo

Ngày

Tháng

Năm

Tháng

Năm

Thư kí hội đồng chấm báo cáo

Ngày

Tháng

Năm


LỜI CẢM TẠ
Lời đầu tiên, tôi chân thành cảm ơn Bố và Mẹ, những người đã sinh thành, nuôi
nấng và tạo mọi điều kiện cho tôi có ngày hôm nay.
Tôi xin được cám ơn toàn thể quý thầy cô trường ĐHNL TPHCM, đặc biệt là
quý thầy cô Khoa Kinh Tế, đã truyền dạy cho tôi những kiến thức quý báu trong suốt
thời gian qua.
Đặc biệt tôi xin gởi lời cám ơn sâu sắc đến thầy Trần Đức Luân, đã tận tình
hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tốt nghiệp
này.
Tôi xin được cám ơn các Cô Chú, Anh Chị trong Công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa
Ốc Khang An đã tận tình giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Cho tôi gởi lời cám ơn đến bạn bè tôi, những người đã giúp đỡ tôi về mặt tinh

thần, cũng như đóng góp ý kiến để tôi hoàn thành luận văn này.
Xin kính chúc sức khỏe mọi người !
TP.Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 7 năm 2010
Sinh viên
Trần Vũ Thị Thanh Tâm


NỘI DUNG TÓM TẮT
TRẦN VŨ THỊ THANH TÂM. Tháng 7 năm 2010. “Thẩm Định Dự Án Đầu
Tư Khu Dân Cư Khang An Tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc Khang An”
TRAN VU THI THANH TAM. July 2010. “Appraising The Khang An
Residential Quarter Project of Khang An J.S Real Estate Invesment Group”.

Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn là giải quyết nhu cầu về nhà ở cho người dân
trên địa bàn TP HCM đồng thời thiết kế và tổ chức một khu dân cư để đáp ứng nhu
cầu vật chất, tinh thần và thúc đẩy quá trình phát triển không gian đô thị của TP. Hồ
Chí Minh. Thẩm định dự án đầu tư khu dân cư Khang An được thực hiện trên cơ sở
khoa học về dự án đầu tư, căn cứ pháp lý về quản lý đầu tư xây dựng công trình, cơ sở
thực tiễn của thị trường Bất động sản Việt Nam và khu vực, đồng thời dựa trên những
tìm hiểu nhất định về địa bàn nghiên cứu. Đề tài bắt đầu từ việc xem xét, phân tích nhu
cầu nhà ở trên địa bàn Quận 9 và Thành phố Hồ Chí Minh, trên cơ sở đó đi sâu xây
dựng, phân tích, đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả của dự án. Kết quả thẩm định cho thấy,
NPV là 125.170.378.108 đồng, IRR là 35,43% , tỷ suất lợi ích trên chi phí là 1,28.
Thêm vào đó, rủi ro của dự án là rất thấp nếu dựa vào kết xuất từ phân tích độ nhạy
theo sự thay đổi của các yếu tố suất chiết khấu, chi phí đầu tư xây dựng và giá bán sản
phẩm. Vì vậy có thể kết luận rằng, dự án này có tính khả thi. Dự án khu dân cư Khang
An khi hoàn thành không những mang lại hiệu quả kinh tế cho chủ đầu tư mà còn
mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cho Quận 9, TP. Hồ Chí Minh, góp phần chỉnh trang
đô thị, nâng cao giá trị cuộc sống của con người đồng thời tạo tiền đề cho việc xây
dựng các dự án tiếp theo.

MỤC LỤC
Trang
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ........................................................................................... viii
DANH MỤC PHỤ LỤC ............................................................................................... ix
CHƯƠNG 1. MỞ ĐẦU .................................................................................................. 1
1.1.Đặt vấn đề ................................................................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................ 2
1.2.1. Mục tiêu chung ............................................................................................ 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................ 2
1.3. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................................. 2
1.4.Cấu trúc của luận văn ............................................................................................... 2
CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN .......................................................................................... 4
2.1. Khái quát về chủ đầu tư dự án ................................................................................. 4
2.2. Sự cần thiết phải đầu tư và các căn cứ pháp lý để lập dự án ................................. 10
2.2.1.Sự cần thiết phải đầu tư .............................................................................. 10
2.2.2. Các căn cứ pháp lý để lập dự án ................................................................ 15
2.3. Tình hình hiện trạng khu vực dự án ...................................................................... 16
2.3.1. Vị trí và giới hạn khu đất ........................................................................... 16
2.3.2. Các điều kiện tự nhiên ............................................................................... 17
2.3.3. Hiện trạng .................................................................................................. 17
CHƯƠNG 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................. 19
3.1. Cơ sở lý luận .......................................................................................................... 19
3.1.1. Những vấn đề chung .................................................................................. 19
3.1.2. Thẩm định dự án đầu tư ............................................................................. 22
3.2. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................... 27
3.2.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin, số liệu ....................................... 27

3.2.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ........................................................ 27
CHƯƠNG 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 28


4.1. Phân tích thị trường ............................................................................................... 28
4.1.1.Tổng quan thị trường nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh........................... 28
4.1.2. Đánh giá thị trường .................................................................................... 30
4.1.3.Triển vọng của thị trường ........................................................................... 32
4.1.4. Phân tích lợi thế cạnh tranh của dự án ....................................................... 32
4.2. Qui mô đầu tư và kế hoạch đầu tư ......................................................................... 34
4.2.1. Qui mô đầu tư ............................................................................................ 34
4.2.2 Kế hoạch đầu tư .......................................................................................... 34
4.3. Phân tích tài chính ................................................................................................. 35
4.3.1. Tổng mức đầu tư trong dự án .................................................................... 35
4.3.2. Dự đoán doanh thu từ hoạt động kinh doanh............................................. 42
4.3.3. Vốn vay và hình thức trả lãi....................................................................... 43
4.3.4. Lợi nhuận ................................................................................................... 43
4.3.5. Báo cáo ngân lưu tài chính ........................................................................ 45
4.3.6. Các chỉ số ................................................................................................... 46
4.3.7. Phân tích rủi ro dự án ................................................................................. 46
4.4. Phân tích tài chính, kinh tế xã hội ......................................................................... 50
4.4.1. Tài chính .................................................................................................... 50
4.4.2 Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án .............................................................. 50
CHƯƠNG 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................ 53
5.1. Kết luận.................................................................................................................. 53
5.2. Kiến nghị ............................................................................................................... 53
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................ 55


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS

Bất động sản

CP

Chi phí

DT

Doanh thu

ĐT

Đầu tư

ĐVT

Đơn vị tính

KDC

Khu dân cư

KT

Kỹ thuật

LN

Lợi nhuận

LNST

Lợi nhuận sau thuế

PCCC

Phòng cháy chữa cháy

QLDA

Quản lý dự án

TTBĐS

Thị trường Bất động sản

TP HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

Uỷ ban nhân dân

VAT

Thành phố Hồ Chí Minh

XDCB

Xây dựng cơ bản

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.1. Bảng Cân Bằng Đất Đai .............................................................................. 34
Bảng 4.2. Kế Hoạch Vốn Đầu Tư ............................................................................... 36
Bảng 4.3. Chí Phí Đất - Chi Phí Chuẩn Bị Đầu Tư ..................................................... 37
Bảng 4.4. Chi Phí Xây Dựng Hạ Tầng Kỹ Thuật ........................................................ 38
Bảng 4.5. Chi Phí Xây Dựng Công Trình Chính ........................................................ 39
Bảng 4.6. Chi Phí Kiến Thiết ...................................................................................... 40
Bảng 4.7. Tổng Hợp Chi Phí Đầu Tư .......................................................................... 41
Bảng 4.8. Dự Đoán Doanh Thu Từ Hoạt Động Kinh Doanh ...................................... 42
Bảng 4. 9. Phân tích chi phí – lợi nhuận...................................................................... 44
Bảng 4.10. Ngân Lưu Tài Chính Dự Án ..................................................................... 45
Bảng 4.11. Thay Đổi Suất Chiết Khấu ........................................................................ 47
Bảng 4.12. Chi Phí Đầu Tư Thay Đổi ......................................................................... 47
Bảng 4.13. Giá Bán Thay Đổi ..................................................................................... 48
Bảng 4.14. Ảnh Hưởng Của Giá Bán và Chi Phí Tới NPV ........................................ 49
Bảng 4.15. Các Chỉ Tiêu Tài chính Dự án ................................................................. 50

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang

Hình 2.1. Bộ Máy Tổ Chức Quản Lý của Công Ty ...................................................... 5
Hình 4.1. Cung Căn Hộ TP. HCM 2010- 2011 (Ước Tính) ........................................ 30
Hình 4.2. Tỷ Lệ Mua Căn Hộ Theo Quận Huyện ....................................................... 31

viii


DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1. Định Hướng Phát Triển Không Gian Đến Năm 2020 – TP HCM – Nhơn
Trạch – Đồng Nai
Phụ lục 2. Vị Trí Dự Án Đối Với Các Khu Vực Xung Quanh
Phụ lục 3. Định Hướng Phát Triển Quận 2 – Quận 9
Phụ lục 4. Biệt Thự Đơn Lập
Phụ lục 5. Khu Thương Mại
Phụ lục 6. Nhà Liên Kế
Phụ lục 7. Biệt Thự Song Lập

ix


CHƯƠNG 1
MỞ ĐẦU

1.1.Đặt vấn đề
Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, nền kinh tế đang trên đà phát triển mạnh
theo hướng Công nghiệp hóa – hiện đại hóa. Các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang
có những đầu tư đáng kể trong nhiều lĩnh vực. Và một quy luật tất yếu là nơi nào có
nhiều đầu tư thì nơi đó sẽ thu hút lao động kể cả những lao động nhập cư từ nơi khác
đến. Do đó nhu cầu nhà ở những nơi đó sẽ tăng theo mức tăng dân số ngày càng
nhanh. Một thực tế hiện nay là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh là những đô thị

đông dân với tỷ lệ tăng dân số cơ học cao, ảnh hưởng đến cơ sở vật chất, kết cấu hạ
tầng kỹ thuật. Điều này gây rất nhiều khó khăn, phức tạp đến đời sống của người dân,
đặc biệt là ở các khu vực có quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, nhu cầu về nhà ở và
cải thiện chỗ ở là rất lớn. Trước những vấn đề bức xúc trên việc quy hoạch, xây dựng
những khu dân cư mới là một yêu cầu cấp thiết đối với Nhà Nước.
Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, chính trị hàng đầu cả nước. Hiện
nay thành phố đang phải chịu một áp lực lớn về gia tăng dân số, giải quyết việc làm,
nhà ở, giao thông, ô nhiễm môi trường…mà trong đó áp lực lớn nhất là về nhà ở cho
các tầng lớp nhân dân. Đây cũng là tiền đề cho các doanh nghiệp bất động sản phát
triển một cách mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Vấn đề này vừa đem lại lợi nhuận
cho các nhà đầu tư vừa góp phần phát triển cơ sở hạ tầng xã hội tạo đà cho quá trình
phát triển kinh tế đất nước.
Một trong những chủ trương lớn của chính quyền thành phố đã và đang được tiến
hành là di dời, quy hoạch những khu dân cư, nhà máy, xí nghiệp… ra các vùng ven,
các quận huyện ngoại thành để giảm bớt tình trạng quá tải trong khu vực trung tâm nội
thành. Nằm ở phía đông thành phố, nơi kết nối những tuyến đường giao thông quan


trọng, Quận 9 đang nổi lên với các khu đô thị mới, nơi thu hút nhiều dự án đầu tư bất
động sản tiềm năng.
Các doanh nghiệp trong quá trình đầu tư thì hiệu quả sử dụng vốn là một vấn đề
hết sức quan trọng. Cùng với việc lập dự án, để doanh nghiệp xây dựng dự án và đưa
vào hoạt động có hiệu quả thì một khâu không thể thiếu đó là “thẩm định dự án đầu
tư”, đây là phần công việc giúp cho chủ đầu tư và các cấp ra quyết định đầu tư đúng
hướng và đạt được lợi ích kinh tế xã hội tối ưu. Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn cùng
với sự đồng ý của Khoa Kinh Tế Trường Đại Học Nông Lâm và Công Ty Cổ Phần
Đầu Tư Địa Ốc Khang An tôi quyết định thực hiện khóa luận tốt nghiệp: “Thẩm Định
Dự Án Đầu Tư Khu Dân Cư Khang An tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc Khang
An”
1.2. Mục tiêu nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu chung
Việc nghiên cứu đề tài này nhằm mục đích tìm hiểu về dự án đầu tư và đánh giá hiệu
quả của dự án đầu tư bất động sản. Dựa vào kết quả phân tích sẽ giúp cho chủ đầu tư
cũng như các cấp có cái nhìn rõ hơn về kết quả mà dự án mang lại. Từ đó đi đến quyết
định đầu tư đúng đắn, góp phần mang lại hiệu quả kinh tế xã hội cao.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Tìm hiểu cơ hội thị trường của dự án
Xem xét các hạng mục thu-chi và phân tích dòng tiền của dự án
Thẩm định dự án thông qua các chỉ tiêu đánh giá đầu tư dài hạn
Nhận xét tính khả thi của dự án
1.3. Phạm vi nghiên cứu
Không gian: công ty cổ phần đầu tư địa ốc Khang An và địa bàn phường Phú
Hữu, quận 9.
Thời gian: Đề tài được tiến hành từ ngày 25/03/2010 đến 25/5/2010.
1.4.Cấu trúc của luận văn
Luận văn bao gồm 5 chương cụ thể như sau:
Chương 1: Trình bày lý do chọn đề tài, mục đích, phạm vi nghiên cứu và giới hạn cấu
trúc đề tài.

2


Chương 2: Mô tả tổng quan địa điểm nghiên cứu: đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội.
Nêu tổng quát về công ty Cổ Phần Đầu Tư Địa Ốc Khang An và dự định đầu tư khu
dân cư Khang An.
Chương 3: Nêu một số lý luận cơ sở chứng minh các vấn đề liên quan đến đề tài, các
phương pháp được sử dụng trong quá trình nghiên cứu và các vấn đề liên quan đến dự
án. Những lý luận mà luận văn dựa vào đó để phân tích dự án.
Chương 4: Trình bày các kết quả của vấn đề nghiên cứu: hiệu quả kinh tế - xã hội, hiệu
quả đầu tư. Sơ lược về quá trình thực hiện dự án xem xét tính khả thi của dự án và nên

đầu tư hay không.
Chương 5: Kết luận và kiến nghị

3


CHƯƠNG 2
TỔNG QUAN

2.1. Khái quát về chủ đầu tư dự án
Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Khang An.
Trụ sở: 23F Nguyễn Hữu Cảnh, Phường 22,Quận Bình Thạnh, TP. HCM.
ĐT: 84.8.38408650 – Fax: 84.8.3840 8651
Đại diện: ông Nguyễn Hoàng Dũng – Giám đốc
Giới thiệu về công ty cổ phần đầu tư địa ốc Khang An
Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Khang An được thành lập theo giấy chứng nhận
đăng ký kinh doanh số 0302569547 ngày 29 tháng 09 năm 2009 do sở kế hoạch và đầu
tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp. Tiền thân của công ty là công ty TNHH Đầu tư địa ốc
Khang An.Công ty có trụ sở chính tại A19/4 (phải) Cư xá Cửu Long, Phường 22,
Quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh.Công ty hiện đang kinh doanh trên lĩnh vực sau:
Đo đạt địa chính.
Kinh doanh nhà ở.
Xây dựng dân dụng, công nghiệp, giáo dục mầm non.
Trong xu thế sản xuất kinh doanh hiện nay, để đạt được mục tiêu phát triển bền
vững, công ty không ngừng nỗ lực nghiên cứu đa dạng hóa ngành nghề kinh doanh của
mình. Qua 8 năm đi vào hoạt động công ty không ngừng phát triển cả về quy mô và
doanh thu. Hiện tại công ty đang đầu tư vào các dự án: Dự án khu dân cư Khang An
tại phường Phú Hữu – Quận 9; liên doanh dự án dân cư Phú Hữu với công ty phát triển
kinh doanh nhà Quận 3, dự án dân cư Phường Phú Mỹ với công ty TNHH xây dựng –
Thương mại – Địa ốc Vạn Phát Hưng.

Bộ máy tổ chức và quản lý của công ty
Hình 2.1. Bộ Máy Tổ Chức Quản Lý của Công Ty
ĐẠI HỘI
ĐỒNG CỔ

BAN KIỂM
SOÁT

HỘI ĐỒNG
QUẢN TRỊ

TỔNG GIÁM
ĐỐC

P. KIỂM SOÁT
NỘI BỘ

PTGĐ. THƯỜNG TRỰC
KHỐI KINH DOANH

CÁC CÔNG
TY CON

KHỐI KINH
DOANH

PGĐ. KHỐI
ĐIỀU

PTGD. PHÁT TRIỂN
VÀ QUẢN LÝ DỰ ÁN
BỘ PHẬN BÁN
HÀNG

BỘ PHẬN
ĐỀN BÙ

P. kế
hoạch
đầu tư

P
kỹ
thuật

P quản
lý và
pháp
chế

P
quản
lý dự
án

P
Markett
-ing

Sàn
giao
dịch

P. nghiên cứu
và phát triển
thị trường

P
hậu
mãi

P. Tài
chính
và kế
toán

P hành
chính và
nhân sự

Nguồn: Phòng nhân sự
™ Đại hội cổ đông
Thông qua định hướng phát triển của công ty.
Quyết định loại cổ phần và tổng số cổ phần của từng loại được quyền chào bán;
quyết định mức cổ tức hàng năm của từng loại cổ phần, trừ tường hợp điều lệ công ty
có quy định khác;

5

Bầu, miễn nhiệm, bãi nhiệm thành viên hội đồng quản trị, thành viên ban kiểm
soát;
Quyết định đầu tư hoặc bán số tài sản có giá trị bằng hoặc lớn hơn 50% tổng giá
trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty;
Quyết định sửa đổi, bổ sung Điều lệ công ty, trừ trường hợp điều chỉnh vốn điều
lệ do bán thêm cổ phần mới trong phạm vi số lượng cổ phần được quyền chào bán quy
định tại điều lệ công ty;
Thông qua báo cáo tài chính hàng năm;
Quyết định mua lại trên 10% tổng số cổ phần đã bán của mỗi loại;
Xem xét và xử lý các vi phạm của Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát gây thiệt hại
cho công ty và cổ đông công ty;
Quyết định tổ chức lại, giải thể công ty;
Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của Luật Doanh Nghiệp và điều lệ
Công ty.
™ Ban kiểm soát
Ban kiểm soát thực hiện giám sát Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc trong việc
quản lý và điều hành Công ty; chịu trách nhiệm trước Đại hội đồng cổ đông trong việc
thực hiện các nhiệm vụ được giao.
Kiểm tra tính hợp lý, hợp pháp, tính trung thực và mức độ cẩn trọng trong quản
lý, điều hành hoạt động kinh doanh, trong tổ chức công tác kế toán, thống kê và lập
báo cáo tài chính.
Thẩm định báo cáo tình hình kinh doanh, báo cáo tài chính hàng năm và sáu
tháng của công ty, báo cáo đánh giá công tác quản lý của Hội đồng quản trị.
Trình báo cáo thẩm định báo cáo tài chính, báo cáo tình hình kinh doanh hàng
năm của công ty và báo cáo đánh giá công tác quản lý của Hội đồng quản trị lên Đại
hội đồng cổ đông tại cuộc họp thường niên.
Xem xét sổ kế toán và các tài liệu khác của công ty, các công việc quản lý, điều
hành hoạt động của công ty bất cứ khi nào nếu thấy cần thiết hoặc theo quyết định của

Đại hội đồng cổ đông hoặc theo yêu cầu của cổ đông hoặc nhóm cổ đông quy định tại
khoản 2 Điều 79 của Luật Doanh Nghiệp 2005.
6


Khi có yêu cầu của cổ đông hoặc nhóm cổ đông quy định tại khoản 2 Điều 79
của Luật Doanh Nghiệp 2005, Ban kiểm soát thực hiện kiểm tra trong thời hạn 7 ngày
làm việc, kể từ ngày nhận được yêu cầu. Trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày kết
thúc kiểm tra, Ban kiểm soát phải báo cáo giải trình về những vấn đề được yêu cầu
kiểm tra đến Hội đồng quản trị và cổ đông hoặc nhóm cổ đông có yêu cầu.
Việc kiểm tra của Ban kiểm soát quy định tại khoản này không được cản trở hoạt
động bình thường của Hội đồng quản trị, không gây gián đoạn điều hành hoạt động
kinh doanh của công ty.
Kiến nghị Hội đồng quản trị hoặc Đại hội đồng cổ đông các biện pháp sửa đổi,
bổ sung, cải tiến cơ cấu tổ chức quản lý, điều hành hoạt động kinh doanh của công ty.
Khi phát hiện có thành viên của Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc vi phạm nghĩa
vụ của người quản lý công ty quy định tại Điều 119 của Luật Doanh Nghiệp 2005 thì
phải thông báo ngay bằng văn bản tới Hội đồng quản trị, yêu cầu người có hành vi vi
phạm chấm dứt hành vi vi phạm và có giải pháp khắc phục hậu quả.
Thực hiện các quyền và nhiệm vụ khác theo quy định của Luật Doanh Nghiệp,
Điều lệ công ty và Quyết định của Đại hội đồng cổ đông.
Ban kiểm soát có quyền sử dụng tư vấn độc lập để thực hiện các nhiệm vụ được
giao.
Ban kiểm soát có thể tham khảo ý kiến của Hội đồng quản trị trước khi tình báo
cáo, kết luận và kiến nghị lên Đại hội đồng cổ đông.
™ Hội đồng quản trị
Quyết định chiến lược, kế hoạch phát triển trung hạn và kế hoạch kinh doanh
hằng năm của công ty;
Kiến nghị loại cổ phần và tổng số cổ phần được quyền chào bán của từng loại;
Quyết định chào bán cổ phần mới trong phạm vi số cổ phần được quyền chào bán

của từng loại; quyết định huy động thêm vốn theo hình thức khác;
Quyết định giá chào bán cổ phần và trái phiếu của công ty ;
Quyết định mua lại cổ phần theo quy định tại khoản 1 Điều 91 của luật doanh
nghiệp 2005;
Quyết định phương án đầu tư và dự án đầu tư trong thẩm quyền và giới hạn theo
quy định của luật doanh nghiệp;
7


Quyết định giải pháp phát triển thị trường, tiếp thị và công nghệ; thông qua hợp
đồng mua, bán, vay, cho vay và hợp đồng khác có giá trị bằng hoặc lớn hơn 50% tổng
giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty hoặc một tỷ lệ
khác nhỏ hơn quy định tại Điều lệ Công ty, trừ hợp đồng và giao dịch quy định tại
khoản 1 và khoản 3 Điều 120 của Luật Doanh Nghiệp;
Tuyển chọn, ký hợp đồng, chấm dứt hợp đồng lao động, hoặc bổ nhiệm, miễn
nhiệm, cách chức và quyết định lương đối với Phó Tổng giám đốc, kế toán trưởng theo
đề nghị của Tổng giám đốc; cử người đại diện theo ủy quyền thực hiện quyền sở hữu
cổ phần hoặc phần vốn góp ở công ty khác, quyết định thù lao và lợi ích khác của
những người đó;
Giám sát, chỉ đạo tổng giám đốc và người quản lý khác trong việc điều hành
công việc kinh doanh hàng ngày của công ty;
Quyết định cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ công ty, quyết định thành lập
công ty con, lập chi nhánh, văn phòng đại diện và việc góp vốn, mua cổ phần của công
ty khác;
Duyệt chương trình, nội dung tài liệu phục vụ họp Đại hội đồng cổ đông, triệu
tập họp đại hội đồng cổ đông hoặc lấy ý kiến để Đại hội đồng cổ đông thông qua quyết
định;
Trình báo cáo quyết toán hàng năm lên Đại hội đồng cổ đông;
Kiến nghị mức cổ tức được trả; quyết định thời hạn và thủ tục trả cổ tức hoặc xử
lý lỗ phát sinh trong quá trình kinh doanh;

Kiến nghị việc tổ chức lại, giải thể hoặc yêu cầu phá sản công ty;
Các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định của Luật Doanh Nghiệp và Điều lệ
công ty.
™ Tổng giám đốc
Quyết định các vấn đề có liên quan đến công việc kinh doanh hàng ngày của
công ty mà không cần phải có quyết định của Hội đồng quản trị;
Tổ chức thực hiện các quyết định của hội đồng quản trị;
Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty
Kiến nghị phương án cơ cấu tổ chức, quy chế quản lý nội bộ công ty;

8


Bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức các chức danh quản lý trong Công ty, trừ các
chức danh thuộc thẩm Quyền của hội đồng quản trị;
Quyết định lương và phụ cấp (nếu có) đối với người lao động trong Công ty kể
cả người quản lý thuộc thẩm quyền bổ nhiệm của Tổng giám đốc;
Tuyển dụng lao động;
Kiến nghị phương án trả cổ tức hoặc xử lý lỗ trong kinh doanh;
Các quyền và nhiệm vụ khác theo quy định của pháp luật, Điều lệ Công ty và
quyết định của hội đồng quản trị.
™ Phòng kiểm soát nội bộ
Giúp tổng giám đốc thực hiện việc tự kiểm tra để tổng hợp, rà soát, đánh giá tính
hiệu lực, hiệu quả của hệ thống kiểm tra kiểm soát nội bộ nhằm kịp thời phát hiện,
ngăn ngừa và kịp thời kiến nghị xử lý những tồn tại, sai phạm trong mọi hoạt động
nghiệp vụ, hoàn thiện hệ thống kiểm tra kiểm soát nội bộ.
Thực hiện công tác kiểm tra theo kế hoạch đã được duyệt hay kiểm tra đột xuất
theo chỉ đạo của ban tổng giám đốc;
Lập báo cáo kết quả kiểm tra, nêu rõ ý kiến đề xuất để ngăn ngừa, hạn chế rủi ro;
Kịp thời báo cáo Tổng giám đốc những vấn đề phát sinh để có hướng xử lý kịp

thời;
Thực hiện một số công tác khác khi được Ban Tổng giám đốc phân công.
Yêu cầu các bộ phận nghiệp vụ và nhân viên giải trình các công việc đã làm,
đang làm, xuất trình văn bản chỉ đạo, chứng từ, sổ sách ghi chép, và các tài liệu liên
quan khác để phục vụ cho việc giám sát, kiểm tra trong các đợt kiểm tra định kỳ hay
đột xuất;
Độc lập trong chuyên môn nghiệp vụ, trình bày ý kiến nhận xét, đánh giá và
không bị chi phối, can thiệp trong khi thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, có quyền bảo lưu ý
kiến trong các biên bản báo cáo kiểm tra, kiểm soát;
Có quyền đề xuất các giải pháp trong việc cải tiến, hoàn thiện công tác quản lý,
điều hành hoạt động Công ty.
Kiến nghị Tổng giám đốc xử lý đối với những đơn vị, cá nhân có hành vi vi
phạm các quy định của pháp luật, các quy chế, qui định nội bộ của Công ty.
™ Khối kinh doanh
9


Xây dựng chiến lược, chính sách kinh doanh, kế hoạch và khai thác dự án.
Thẩm định đầu tư BĐS riêng lẻ.
Quản lý hợp đồng, lập hợp đồng ký với khách hàng và theo dõi công nợ, lập thư
nhắc nợ gửi khách hàng và chăm sóc, giải quyết khiếu nại.
Quản lý, cập nhật thông tin sản phẩm, điều phối thông tin đến hệ thống Chi
Nhánh, văn phòng giao dịch.
™ Khối quản lý và phát triển dự án
Tham mưu giúp việc cho Ban Tổng Giám Đốc trong lĩnh vực quản lý dự án đầu
tư từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư và tổ chức triển khai thực hiện, quản lý các dự án đến
khi kết thúc dự án đưa vào khai thác sử dụng.
Thực hiện các nghiên cứu thị trường và nghiên cứu về các dự án của đối thủ cạnh
tranh, đánh giá hiệu quả đầu tư, cập nhật thông tin cho Ban Tổng Giám Đốc, xây dựng
và phát triển sản phẩm mới dựa trên những nghiên cứu có được.

™ Khối điều hành
Thực hiện công việc quản lý điều hành toàn bộ hoạt động trong công ty theo sự
ủy quyền của Ban Tổng Giám Đốc.
Lập và xây dựng các nội quy, điều lệ trong công ty.
Xây dựng kế hoạch và tổ chức thực hiện các kế hoạch quản lý của công ty.
Đề xuất cơ chế quản lý cho phù hợp với tình hình công ty.
Đào tạo và phát triển nguồn nhân lực đáp ứng nhu cầu phát triển.
2.2. Sự cần thiết phải đầu tư và các căn cứ pháp lý để lập dự án
2.2.1.Sự cần thiết phải đầu tư
a) Vị trí tiềm năng
Nằm trong vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía nam ( gồm: Thành phố Hồ
Chí Minh, Đồng Nai, Bà Rịa- Vũng Tàu và Bình Dương), Thành phố Hồ Chí Minh có
một vị trí địa lý rất đặc biệt, hội tụ được rất nhiều điều kiện thuận lợi cho phát triển
kinh tế,có tác động lôi kéo cả khu vực phía Nam cùng phát triển. Kể từ trước đến nay,
Thành phố Hồ Chí Minh luôn là một khu vực chiến lược của miền nam, là một trung
tâm thương mại trù phú và thịnh vượng cũng như là một cánh cửa nối liền Việt Nam
với các quốc gia khác trên thế giới.

10


So với cả nước, TP. HCM với dân số 7 triệu người chiếm 6,46%, lực lượng lao
động đang làm việc chỉ chiếm 4,96% nhưng lại chiếm tới 20% tổng sản phẩm quốc
dân, GDP bình quân đầu người gấp 4 lần. Gía trị sản lượng công nghiệp chiếm 30%,
tổng vốn đầu tư thực hiện 50%, doanh thu ngoại tệ bằng 56% tổng kim ngạch xuất
khẩu, chiếm 41% số dự án và 39% vốn đầu tư nước ngoài, trên 35% khối lượng tiền tệ
lưu thông, giá trị sản lượng vận tải, bưu điện chiếm 31,5%.
Với lợi thế về vị trí địa lý, cơ sở hạ tầng và điều kiện sinh hoạt, vui chơi giải trí,
Thành phố Hồ Chí Minh trong tương lai vẫn là nơi hấp dẫn nhất các nhà đầu tư nước
ngoài cũng như các tầng lớp dân cư đến đầu tư,sinh sống, mua sắm và vui chơi.

b) Bối cảnh thị trường và định hướng phát triển đô thị cả nước đến năm
2020
Trong những năm qua, đặc biệt là sau Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, do
tác động của sự phát triển nền kinh tế thị trường và các chính sách mở cửa, sự quan
tâm của Nhà nước đối với các công tác quy hoạch đô thị - các đô thị nước ta đã phát
triển nhanh cả về số lượng và chất lượng. Thành phố Hồ Chí Minh là một đô thị trung
tâm cấp quốc gia có bán kính vùng 30 – 50 km, giữ chức năng là trung tâm kinh tế,
trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của cả nước.
Tuy nhiên cơ sở kinh tế - kỹ thuật hoặc động lực phát triển đô thị nước ta còn
yếu, tăng trưởng kinh tế chưa cân đối với tăng trưởng về dân số. Theo số liệu của tổng
cục thống kê, trong thời gian qua, tốc độ tăng trưởng kinh tế đô thị trung bình hàng
năm là 13 -15%, mỗi năm giải quyết việc làm cho 1 triệu lao động. Cả nước vẫn trong
thời kỳ bùng nổ dân số, với tỷ lệ tăng tự nhiên trung bình hàng năm là 2,18%. Đặc biệt
tình trạng phân bố dân cư không đồng đều giữa các vùng mà tập trung vào thành phố,
đô thị lớn. Mật độ dân số trung bình cả nước là trên 200 người /km2, trong khi mật độ
dân số ở thành phố Hồ Chí Minh trên 1.000 người/km2. Việc sử dụng đất nông nghiệp
vào mục đích xây dựng đô thị đang là một nguy cơ lớn. Phần lớn đất sử dụng vào mục
đích xây dựng đô thị đều là đất rất tốt cho sản xuất nông nghiệp.Nếu giữ nguyên tình
trạng phân bổ dân cư hiện nay ở nước ta, thì quỹ đất nông nghiệp sẽ giảm đi trung
bình mỗi năm khoảng 3.800 ha.
Về hạ tầng xã hội, diện tích nhà ở tại các đô thị cả nước mới đạt trên 80 triệu m2
các loại, bình quân 5,8m2/người. Tỷ lệ đất giành cho giao thông nhất là giao thông tỉnh
11


trong đô thị lớn mới đạt dưới 5% đất đô thị. Chỉ tiêu đất dành để trồng cây xanh trong
đô thị quá thấp, trung bình chỉ mới đạt 0,5 – 1,0 m2/người.
Về tốc độ tăng trưởng dân số và đô thị hóa hiện nay ở nước ta. Năm 1999 dân số
cả nước gần 76 triệu người, trong đó có khoảng 15 triệu người là dân đô thị, chiếm
khoảng 20% số dân của cả nước. Tăng trưởng dân số đô thị bình quân hàng năm là

4,2%, với số tăng tuyệt đối là 0,5 triệu người mỗi năm. Dự báo đến năm 2010 dân số
cả nước là 93 triệu người. Dân số đô thị trong giai đoạn này sẽ tăng nhanh do yếu tố
tăng cơ học, dự kiến khoảng 1,14 triệu người/năm, tương ứng với tỷ lệ tăng trưởng
khoảng 6% trung bình hàng năm, đưa tổng số dân đô thị cả nước lên 30,4 triệu người
chiếm 33% số dân cả nước.
Dự báo đến năm 2020 dân số cả nước là 93 triệu người. Dân số đô thị trong giao
đoạn này sẽ tăng nhanh do yếu tố tăng cơ học, dự kiến khoảng 1,14 triệu người/năm,
tương ứng với tỷ lệ tăng trưởng khoảng 6% trung bình hàng năm, đưa tổng số dân đô
thị cả nước lên 30,4 triệu người chiếm 33% dân số cả nước.Dự báo đến năm 2020 dân
số cả nước là 103 triệu người trong đó dân số đô thị là 46 triệu người chiếm 45% số
dân cả nước.
Dự kiến nhu cầu sử dụng đất xây dựng đô thị đến năm 2010, đất đô thị sẽ là
243.000 ha, chiếm 0,47% diện tích đất tự nhiên cả nước. Diện tích đất đô thị tăng thêm
là 179.900 ha, trong đó dự kiến lấy từ quỹ đất nông nghiệp khoảng 90.200 ha.
Xuất phát từ mục tiêu, phương hướng xây dựng đất nước trong báo cáo chính trị
của ban chấp hành Trung ương Đảng khóa VII, Đại hội lần thứ VIII của Đảng, định
hướng qui hoạch tổng thể phát triển đô thị cả nước đến năm 2020 được xây dựng trên
một số quan điểm trong đó có việc cho phép huy động mọi nguồn vốn cải tạo và xây
dựng đô thị trên cơ sở coi trọng việc giữ gìn trật tự, kỷ cương, tăng cường kiểm soát sự
phát triển đô thị theo đúng quy hoạch và pháp luật. Tận dụng tối đa đất trống, đất hiện
có sử dụng lãng phí kém hiệu quả trong đô thị.
Một trong những lĩnh vực ưu tiên đầu tư phát triển đô thị là phát triển nhà ở đô
thị, đảm bảo cải tạo và xây dựng nhà ở, nâng chỉ tiêu bình quân 8m2 sàn/người sau
năm 2010; thõa mãn nhu cầu đa dạng của các đối tượng xã hội, trong đó đặc biệt quan
tâm giải quyết nhà ở cho các đối tượng chính sách và thanh toán các khu nhà ổ chuột

12


trong đô thị, việc phát triển nhà ở đô thị thực hiện theo các dự án kinh doanh hoặc trợ

giúp.
c) Định hướng phát triển và quy hoạch TP. Hồ Chí Minh đến năm 2020
Định hướng phát triển và quy hoạch Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 là
trở thành một đô thị vừa hiện đại vừa có bản sắc dân tộc, là một trung tâm kinh tế,
trung tâm giao dịch quốc tế và du lịch của cả nước, có vị trí chính trị quan trọng của
nước ta ở phía Nam, với các nước trong khu vực và quốc tế.
Về quy mô dân số đến năm 2020 và lâu dài khoảng 10 triệu người, trong đó
khống chế khu vực nội thành khoảng 6 triệu người.
Về chỉ tiêu sử dụng đất đô thị bình quân 100m2/người, trong đó đất giao thông là
20-22m2/người, đất cây xanh là 10-15m2/người và đất xây dựng công trình phục vụ lợi
ích công cộng là 5m2/người.
Các khu phát triển mới theo hướng hiện đại, văn minh, bền vững, tạo ra chỗ ở,
làm việc và nghỉ ngơi giải trí cho nhân dân.
d) Các mục tiêu cơ bản phát triển nhà ở của TP.HCM trong năm 2010 của
UBND thành phố
Trong điều kiện xóa bỏ bao cấp về nhà ở, nhà ở được coi là hàng hóa thì nhà
nước không thể dùng vốn ngân sách để xây dựng nhà ở rồi phân phối cho không như
trước đây mà phải chuyển sang “chiến lược tạo điều kiện” với quan điểm coi sự nghiệp
phát triển nhà ở là sự nghiệp của toàn dân, vì dân và do dân.
Mục tiêu thứ nhất: Nơi ở thích hợp cho mọi người với các điều kiện, tiện nghi,
môi trường thích hợp và diện tich bình quân 10m2/người và quy mô số người trong
một gia đình giảm từ 5.7 người xuống còn 4 người trong một gia đình.
Mục tiêu thứ hai: Nâng tổng quỹ nhà ở của thành phố lên 72 triệu m2. Như vậy
phải xây dựng thêm 48 triệu m2 gấp 2 lần diện tích quỹ nhà hiện nay với số căn hộ
1.000.000 căn hộ, gấp 2,5 lần hiện nay.
Mục tiêu thứ ba: Xóa bỏ hoàn toàn các khu nhà lụp xụp, rách nát ở các khu hẻm
cũng như trên và ven kênh rạch, đảm bảo không ngừng nâng cao điều kiện sống cho
mọi người.

13

e) Bối cảnh quận 9- khu đô thị mới đầy triển vọng
Nằm ở cửa ngõ phía đông TP.HCM, quận 9 (vốn là một phần của huyện Thủ
Đức cũ ) hiện có diện tích tự nhiên 11.362ha với 126.220 nhân khẩu, 13 phường.
Quận 9 tiếp giáp với quận 2, quận Thủ Đức (của TP.HCM) và tỉnh Đồng Nai,
Bình Dương. Đặc điểm bao trùm của quận 9 là vùng đồng bưng, cỏ lác và dừa nước.
Trước đây, quận 9 còn nhìu đất hoang, những con đường liên xã, liên ấp là những lối
mòn ngang dọc qua các vùng bưng. Hệ thống kênh rạch dày đặc thuận lợi cho việc
nuôi trồng thủy sản, canh tác lúa nước và các loại cây hoa màu.
Đây là vùng đất được khai phá sớm: đình làng, chùa xây dựng ở vùng bưng này
ngày nay trở thành những di tích văn hóa lịch sử như: đình Phong Phú, chùa Phước
Tường, chùa Hội Sơn… sau ngày miền nam hoàn toàn giải phóng, thống nhất đất
nước, quận 9 là một vùng đất sình lầy, hơn 90% dân cư ở đây sống bằng nghề nông.
Phát huy truyền thống kiên cường bất khuất trong chiến tranh chống giặc ngoại xâm,
nhân dân nơi đây cùng bắt tay khắc phục hậu quả chiến tranh, từng bước khôi phục sản
xuất nông nghiệp, phát triển sản xuất tiểu thủ công nghiệp.
Sau 30 năm xây dựng và phát triển (nhất là trong 8 năm trở lại đây), quận 9 đã
thật sự thay da đổi thịt và đang trên đà phát triển với một diện mạo mới.
Năm 1997, thực hiện chủ trương đô thị hóa các quận huyện ven, quận 9 đã nhanh
chóng đẩy mạnh tốc độ xây dựng, phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Bộ mặt nông thôn
và đô thị đã từng bước được cải tạo, chỉnh trang. Rất nhìu công trình dự án phúc lợi
công cộng quy mô lớn đã được thực hiện như: cầu, đường, trạm xá, trường học… góp
phần đáp ứng nhu cầu chăm sóc y tế, học tập, sinh hoạt… của nhân dân từng bước
được thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, ổn định trật tự xã hội.
Sau 8 năm đầu tư và phát triển, bộ mặt quận 9 đã có những thay đổi khá rõ nét.
Nhiều con đường, nhiều khu phố khang trang trên khắp địa bàn. Đặc biệt, ở phường
nào cũng có trường học cho con em từ mầm non đến cấp; phường nào cũng có trạm y
tế và mỗi trạm y tế đều có bác sĩ… Vốn là vùng kênh rạch chằng chịt, người dân ở một
số xã đi lại bằng xuồng, ghe, thuyền nhưng trong 8 năm trở lại đây những cây cầu bê

tông khang trang như: cầu Ông Nhiêu (nối Phú Hữu với Long Trường), cầu Trường
Phước (nối Long Trường với cù lao Long Phước)… đã làm cho giao thông thuận tiện,
đi lại dễ dàng, nhờ đó mà tình hình kinh tế - văn hóa – xã hội không ngừng phát triển.
14


Trong lĩnh vực kinh tế, quận 9 đã có những thay đổi đáng kể. Nếu như năm 1997,
trên địa bàn quận chỉ có 957 doanh nghiệp và hộ kinh doanh cá thể với doanh thu hơn
332,45 tỷ đồng thì đến năm 2001 đã có 2.967 doanh nghiệp (tăng gấp 2 lần) và doanh
thu tăng lên đến 683,181 tỷ đồng. Đến nay, quận 9 đã có gần 4.000 doanh nghiệp làm
ăn có hiệu quả, thu hút 31.944 lao động… Thực hiện chủ trương chuyển đổi cơ cấu
cây trồng, vật nuôi theo hướng sản xuất nông nghiệp – hàng hóa gắn với thị trường,
quận 9 đã xuất hiện nhiều mô hình sản xuất kết hợp như: VAC, bò sữa, thủy sản, cây
kiểng – cá cảnh… mang lại hiệu quả kinh tế. đến nay, mãi lực kinh doanh trên địa bàn
đã tăng mạnh, hệ thống chợ đã được hình thành ở các phường và đáp ứng được nhu
cầu mua bán của nhân dân.
2.2.2. Các căn cứ pháp lý để lập dự án
Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý đầu tư
xây dựng công trình;
Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ quản lý chất
lượng công trình xây dựng;
Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn lập
và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;
Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06/5/2005 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một
số nội dung về lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình;
Quyết định số 1751/2007/QĐ-BXD ngày 14/08/2007 của Bộ trưởng Bộ Xây
dựng về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình;
Quyết định số 11/2005/QĐ-BXD ngày 15/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng
về việc ban hành định mức chi phí lập dự án và thiết kế xây dựng công trình.
Nghị định số 108/2006/NĐ-CP ngày 22/9/2006 của Chính Phủ về quy định chi

tiét và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đầu tư.
Công văn số 2593/QHKT- ĐB2 ngày 12/8/2009 của sở quy hoạch- kiến trúc TP
về việc thỏa thuận điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án khu nhà ở tại
phường Phú Hữu, quận 9.
Quyết định số 694/QĐ- UB ngày 24/2/2009 của ủy ban nhân dân Thành phố Hồ
Chí Minh về thu hồi và giao đất cho công ty cổ phần đầu tư địa ốc Khang An để xây
dựng khu nhà ở tại Phường Phú Hữu, quận 9.
15