Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận nam từ liêm, thành phố hà nội
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.7 MB, 101 trang )
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI
NGUYỄN THỊ THÚY TÌNH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Hà Nội – Năm 2019
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI
NGUYỄN THỊ THÚY TÌNH
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN NAM TỪ LIÊM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành
: Quản lý Đất đai
Mã số
: 8850103
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. NGUYỄN THỊ KHUY
Hà Nội – Năm 2019
i
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Nguyễn Thị Khuy
Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Nguyễn Đình Bồng
Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Vũ Sỹ Kiên
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 19 tháng 01 năm 2019
ii
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và không trùng lặp với các công trình khoa học đã công bố.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Hà Nội, ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Thúy Tình
iii
LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai –
Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi
và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Nguyễn Thị Khuy, là người
trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành
luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn, các anh chị UBND quận Nam Từ Liêm, Phòng
Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh Nam Từ
Liêm, Phòng Thống kê quận Nam Từ Liêm và cán bộ địa chính của các phường trên
địa bàn quận Nam Từ Liêm đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các
thông tin, số liệu, tư liệu trong quá thực hiện luận văn.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, ngày tháng năm 2019
Tác giả Luận văn
Nguyễn Thị Thúy Tình
iv
THÔNG TIN LUẬN VĂN
1. Họ và tên học viên:Nguyễn Thị Thúy Tình
2.Lớp: CH3A.QĐ
3. Khóa học: Cao học 3
4. Tên đề tài luận văn: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận
Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
5. Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thị Khuy
6. Thông tin luận văn:
Quận Nam Từ Liêm được thành lập từ ngày 01/4/2014 trên cơ sở toàn bộ
diện tích và dân số của các xã: Mễ Trì, Mỹ Đình, Trung Văn, Tây Mỗ, Đại Mỗ;
phần lớn diện tích và dân số của xã Xuân Phương và một phần diện tích thị trấn Cầu
Diễn. Quận có quy mô diện tích đất 3.219,27 ha với dân số 236.700 người. Theo
quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến 2030, tầm nhìn 2050, quận Nam Từ Liêm là
một trong những đô thị lõi, là trung tâm hành chính, dịch vụ, thương mại của Thủ
đô Hà Nội. Nam Từ Liêm là quận có nhiều công trình kiến trúc hiện đại và quan
trọng của thủ đô Hà Nội như Trung tâm Hội nghị Quốc gia, Sân vận động Quốc gia
Mỹ Đình, Keangnam Hanoi Landmark Tower, Bảo tàng Hà Nội, Đại lộ Thăng
Long, Trung tâm đào tạo thể dục, thể thao, vận động viên Cấp cao Hà Nội,... Chính
những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy quận Nam Từ Liêm phát triển nhanh,
mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội, là quận đi đầu trong việc thực hiện CNH HĐH của thành phố.Trong những năm qua,công tác quản lý Nhà nước về đất đai
trên địa bàn đi vào nề nếp, ngày càng chặt chẽ hơn, quỹ đất đã được giao cho các tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, hợp lý, hiệu quả.
Giai đoạn từ năm 2015 - 6/2018 việc thực hiện chuyển QSDĐ trên địa bàn
quận Nam Từ Liêm diễn ra thường xuyên và liên tục tổng số hồ sơ giao dịch là
21.488 trường hợp trong đó có 6.240 trường hợp giao dịch chuyển nhượng QSDĐ;
v
988 trường hợp giao dịch thừa kế QSDĐ; 4.388 trường hợp giao dịch tặng cho
QSDĐ; 9.872 trường hợp giao dịch thế chấp QSDĐ. Số lượng giao dịch chuyển
QSDĐ có xu hướng tăng lên, tuy nhiên vẫn còn tồn tại một số giao dịch chuyển
quyền chưa thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước.
Để nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa bàn quận Nam Từ Liêm
cần thực hiẹn đồng bộ các giải pháp bao gồm: Tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất
đai liên quan đến công tác chuyển QSDĐ tới người dân; Tổ chức quản lý hoạt động
thực hiện các QSDĐ; giải pháp về chính sách và giải pháp về thủ tục hành chính.
vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa tiếng việt
BHYT
Bảo hiểm y tế
BTNMT
Bộ tài nguyên Môi trường
CNH - HĐH
Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
QSD
Quyền sử dụng
GCN
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn
liền với đất
UBND
Ủy ban nhân dân
TMDV
Thương mại dịch vụ
CN-TTCN
Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp
NN
Nông nghiệp
NĐ-CP
Nghị định-Chính phủ
vi
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... ii
LỜI CẢM ƠN .......................................................................................................... iii
THÔNG TIN LUẬN VĂN ...................................................................................... iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. vi
MỤC LỤC ................................................................................................................ vi
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ ix
DANH MỤC HÌNH ẢNH .........................................................................................x
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài: ..............................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2
CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất .....................................................................4
1.1.1. Quyền sở hữu ....................................................................................................4
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ....................................................................................5
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai ......................................................................................7
1.1.4. Thị trường đất đai ..........................................................................................10
1.2. Cơ sở pháp lý về quyền sử đất ...........................................................................12
1.2.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất .....................................................................................................................12
1.2.2. Một số quy định liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất..............................................................................................................................15
1.3. Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai tại một số nước trên thế giới ......................18
1.3.1.Thụy Điển .........................................................................................................18
1.3.2. Mỹ .................................................................................................................20
1.3.3. Malaixia .........................................................................................................20
1.3.4.Trung Quốc ......................................................................................................21
1.3.5. Ôxtrâylia ........................................................................................................22
vii
1.3.6. Bài học kinh nghiệm rút ra đối với Việt Nam từ việc thực hiện quyền sử dụng
đất của một số nước ..................................................................................................23
1.4. Cơ sở thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ..............25
1.4.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................25
1.4.2. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam ...............29
1.4.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của thành phố Hà Nội ................34
CHƢƠNG 2 ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .........................................................................................................35
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................35
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội. .............................35
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................35
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................35
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Nam Từ Liêm ..........35
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của quận Nam Từ Liêm .......................35
2.3.3. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ
Liêm ...........................................................................................................................35
2. 3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại quận Nam Từ
Liêm ...........................................................................................................................36
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các QSDĐ trên địa
bàn quận Nam Từ Liêm .............................................................................................36
2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................36
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ............................................................36
2.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu ........................................................37
2.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh .....................................................................37
CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................................38
3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Nam Từ Liêm .................38
3.1.1.Điều kiện tự nhiên quận Nam Từ Liêm ............................................................38
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội quận Nam Từ Liêm ................................................40
viii
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường của quận
Nam Từ Liêm. ............................................................................................................43
3.2. Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn Quận Nam Từ Liêm ......44
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai của Quận Nam Từ Liêm ........................................44
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Nam Từ Liêm ...................................................48
3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ
Liêm ...........................................................................................................................50
3.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất tại quận Nam Từ Liêm ...................52
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .......................52
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất..................................54
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ...................................57
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất. ................................59
3.3.5. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất ................62
3.4. Kết quả điều tra tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ..............................64
3.4.1. Kết quả điều tra đối với các hộ gia đình, cá nhân thực hiện một số quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................65
3.4.2. Tổng hợp ý kiến của các chủ sử dụng đất về việc thực hiện các quyền sử dụng
đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .........................................................................72
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử
dụng đất tại Quận Nam Từ Liêm ..............................................................................80
3.5.1. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật ................................................80
3.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất ....80
3.5.3. Giải pháp về chính sách ..................................................................................81
3.5.4. Giải pháp về thủ tục hành chính .....................................................................81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................82
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................84
PHỤ LỤC ..................................................................... Error! Bookmark not defined.
ix
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất..............................................................................48
Bảng 3.2: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam
Từ Liêm ........................................................................................................... 53
Bảng 3.3: Tình hình thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .56
Bảng 3.4: Tình hình thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm...58
Bảng 3.5: Tình hình tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Nam Từ Liêm .60
Bảng 3.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...............66
Bảng 3.7: Tình hình thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ...........................68
Bảng 3.8: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............................69
Bảng 3.9: Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ...........................71
Bảng 3.10: Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền của người
sử dụng đất ................................................................................................................73
x
DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 3.1. Biểu đồ ý kiến đánh giá về giá đất .......................................................74
Hình 3.2. Biểu đồ ý kiến đánh giá về thủ tục thực hiện các quyền sử dụng đất ..............75
Hình 3.3. Biểu đồ ý kiến đánh giá về thời gian để hoàn thành các thủ tục ...............76
Hình 3.4. Biểu đồ ý kiến đánh giá các văn bản pháp luật hướng dẫn .......................76
Hình 3.5. Biểu đồ ý kiến đánh giá khả năng thực hiện các quy định của Luật Đất đai
về QSDĐ ...................................................................................................................77
Hình 3.6. Biểu đồ ý kiến đánh giá các các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ .....78
Hình 3.7. Biểu đồ ý kiến đánh giá về thái độ thực hiện của các cán bộ ...................78
Hình 3.8. Biểu đồ ý kiến đánh giá về việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng.............79
Hình 3.9. Biểu đồ ý kiến đánh giá về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch trong
vấn đề chuyển nhượng, thuê QSDĐ..........................................................................80
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của quốc
gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời
sống. Trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, các nhu cầu sử dụng đất ngày càng
gây ra áp lực không nhỏ đến đất đai, đòi hỏi phải sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có
hiệu quả.
Ở Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 khẳng định nước ta chỉ tồn tại một hình
thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước
trao quyền sử dụng cho các tổ chức, cá nhân thông qua hình thức giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền sử
dụng đất và nghĩa vụ theo quy định. Cụ thể, tại Điều 167 - Luật Đất đai năm 2013
thể hiện người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho,thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.
Ngày nay việc thực hiện quyền sử dụng đất ngày càng phát triển, thể hiện rõ
nét ở các đô thị lớn. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào
nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa,từng bước đồng bộ với các thị
trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, nội dung văn kiện Đại hội Đảng
khóa X đã đưa ra chủ trương: “... Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị
trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất: bảo đảm quyền sử dụng
đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành
nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so
với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư ...”. Tuy nhiên, đến nay tình
hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại các địa phương
vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như:Người sử dụng đất chưa thực hiện quyền
sử dụng đất theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng
quy định của pháp luật; Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có
nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Các thủ tục
hành chính còn rườm rà, phức tạp, người dân chưa được hướng dẫn, tiếp cận đầy đủ
nên còn khó khăn trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất.
2
Quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội là một quận mới được thành lập theo
Nghị quyết số 132/NQ-CP ngày 27 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ thuộc thành phố
Hà Nội. Việc thay đổi địa giới hành chính, từ nông thôn lên đô thị kèm theo tốc độ đô thị
hóa nhanh, nhu cầu sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội tăng dẫn đến các
hoạt động thực hiện quyền sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân có xu hướng ngày
càng gia tăng. Tuy nhiên, việc thay đổi từ nông thôn lên đô thị quá nhanh làm cho các hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm vẫn còn chưa nắm bắt kịp những thay
đổi của các thủ tục hành chính, văn bản pháp luật dẫn đến việc thực hiện các quyền sử
dụng đất đôi khi còn chưa đủ, chưa đúng so với quy định của pháp luật.
Do vậy, việc đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân có ý nghĩa hết sức quan trọng và mang tính cấp thiết nhằm phục vụ
công tác quản lý đất đai, khai thác sử dụng nguồn lực đất đai có hiệu quả hơn, góp
phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Từ thực tiễn đó, tôi nghiên cứu đề tài
“Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các
quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Nam Từ Liêm,
thành phố Hà Nội”
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
- Nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn quận NamTừ Liêm, thành phố Hà Nội.
- Làm rõ những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền. Từ đó
đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử
dụng đất trên địa bàn Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất tại địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực
hiện quyền của hộ gia đình, cá nhân, từ đó địa phương có những giải pháp nâng cao
hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất đề xuất chính sách quản lý công tác
này được chặt chẽ hơn.
3
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho
học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất.
4
CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Quyền sở hữu được hình thành từ rất sớm, chế độ chiếm hữu tư nhân về đất đai,
tài nguyên xuất hiện. Quyền sở hữu được hiểu dưới góc độ là mức độ xử sự (quyền
năng) mà pháp luật cho phép chủ sở hữu được thực hiện các hành vi nhất định (như
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) lên tài sản theo ý chí của mình (nghĩa chủ quan). Dưới
góc độ này, quyền sở hữu được coi là một trong những quyền năng cơ bản nhất mà một
chủ thể có thể có được đối với tài sản (bên cạnh các quyền khác đối với tài sản như:
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền và lợi ích cá nhân…).
Điều 158 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định
của luật”.
Quyền sở hữu là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã
hội cũng như trong pháp luật dân sự. Nó là một trong những tiền đề vật chất cho sự
phát triển kinh tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một
chủ thể được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản. Mức
độ xử sự ấy qui định giới hạn và khả năng thực hiện của họ trong quá trình học tập,
nghiên cứu khoa học, tham gia lao động sản xuất, kinh doanh… Điều đó tác động trực
tiếp đến nền kinh tế, thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của nền kinh tế.
Xuất phát từ vai trò chi phối của cơ sở kinh tế hạ tầng đối với pháp luật, Bộ
luật dân sự ra đời khẳng định vị trí trung tâm của chế định “tài sản và quyền sở
hữu”. Quyền sở hữu là cơ sở, là mục đích của rất nhiều quan hệ pháp luật dân sự. Vì
thế, quyền sở hữu còn là tiền đề, là xuất phát điểm cho tính hợp pháp của các quan
hệ đó. Mục đích cuối cùng của đa phần các hành vi dân sự và giao dịch dân sự là
nhằm hướng tới xác lập hoặc chấm dứt quyền sở hữu của các chủ thể. Tại điều 158
Bộ Luật dân sự quy định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật”. Chủ sở hữu là cá
nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng,
quyền định đoạt tài sản”.
5
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản (nhà vắng chủ) [3].
Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi,
lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình
bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng
tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân [3].
Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền
định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế;
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu [3].
Theo một nghĩa hẹp Quyền sở hữu được hiểu là mức độ xử sự mà pháp luật
cho phép một chủ thể thực hiện các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
trong những điều kiện nhất định. Như vậy quyền sở hữu chính là quyền năng dân sự
của chủ thể sở hữu đối với một tài sản cụ thể và xuất hiện trên cơ sở nội dung qui
định của qui phạm pháp luật khách quan.
1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai
Sở hữu đối với đất đai là một loại hình sở hữu đặc biệt. Nó đặc biệt ở chỗ, có
một phần quyền sở hữu do nhà nước đại diện và do pháp luật định đoạt. Tại Điều
4 Luật Đất đai (2013) [21] quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến
pháp 1959 và được khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp
tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp (1992)
6
[22] khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng
đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của
Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992) [22]. Luật Đất đai 2013 cũng đã
thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của
Hiến pháp.
Luật Đất đai (2013) [21] quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai:
đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý; Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, đúng mục đích
sử dụng đất, đất đai sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm
tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực
hiện mà chuyển giao các quyền này cho Nhà nước. Việc quy định “đất đai thuộc sở
hữu toàn dân” thực chất bắt nguồn từ tính lịch sử của đất đai nước ta. Đất đai nước
ta là thành quả trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu
mới tạo lập và bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay; “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Như vậy nhân dân
đã trao quyền chủ sở hữu đất đai cho Nhà nước, Nhà nước với tư cách đại diện sở
hữu toàn dân quản lý đất đai.
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Quyền của đại diện chủ
sở hữu về đất đai” (Điều 13) [21], “Thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất
đai” (Điều 21) [21], “Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22) [21]. Với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất
quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo đảm cho đất đai được sử dụng
theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng
như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó
là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nước
cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể
7
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm
hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức giao đất không thu
tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, QSDĐ
của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên
những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ cụ thể của người sử dụng tuy
có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích
sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ
đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh
tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người
trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại [3]
Về QSDĐĐ: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài
nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền
sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước
không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội
- trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy,
QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐĐ của Nhà nước trong trường hợp này
được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất
do đầu tư của Nhà nước mang lại [3].
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ (sau đây gọi tắt là GCN). Việc định đoạt số
phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là
hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo
quy định cụ thể của pháp luật [3].
1.1.3. Quyền sử dụng đất đai
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế
hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng
8
đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại
diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng đất” là
một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong Luật
Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng
đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất
được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể
và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau
tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất
hay cho thuê đất.
Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 bao gồm:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ” (Điều 167 Luật Đất đai 2013).
- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh
hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có
xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã,
phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là
không có mục đích thương mại.
- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất
mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho
người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để
có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc
9
chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều
tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng
đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được
chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về
đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
- Quyền cho thuê QSDĐ: Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp
người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất
đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản
tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và
bên thuê QSDĐ.
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường hợp
người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ tầng khu
công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá nhân thuê lại QSDĐ trên
đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê phải trả cho chủ
sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận
giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ.
- Quyền thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người
có QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc
hoăc theo quy định của pháp luật.
- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ
trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp
thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội,
việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành
các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất
có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản.
- Quyền thế chấp QSDĐ: Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ
(không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm
vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật
thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng
10
nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ
được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để
thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động
sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức
bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng
QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.
- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có
thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều
chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông
nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà vẫn
đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù
hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và nông thôn.
1.1.4. Thị trường đất đai
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông
qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế
giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa
hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá [30].
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa
rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một
khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị
trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể
cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng
XHCN như ở nước ta [30].
Thị trường đất đai là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường đất
đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế
và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai.
11
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala và Razzaz (2001)
cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các đặc điểm
như sau:
+ Đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử dụng
và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng;
+ Không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về bất
động sản không được xác định đúng, chi phí giao dịch cao;
+ Việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản đòi hỏi chi phí lớn, cần một
nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về lãi
suất, cầm cố và thế chấp;
+ Nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao động,
khoa học công nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật tư
xây dựng), đầu ra (nhà ở ,căn hộ bán, cho thuê…).
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan điểm
này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ
không chỉ thị trường đất đai mà còn các thị trường khác trên cơ sở phân tích thị
trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà
nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và
giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như: xác lập các quyền về
đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất; đăng
ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Theo Wallace và Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai trải
qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước.
- Giai đoạn đầu:
Bước 1: Chiếm giữ đất đai: đất đai như một nguồn lực xã hội, việc chiếm
giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu;
Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng nhận và
xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu;
- Giai đoạn phát triển
12
Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng
đất, nguồn lực đất đai được phân phối lại;
Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng
đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo ra các yếu tố làm gia tăng
của cải xã hội;
Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai và các quyền đối với
đất đai được thực hiện, tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy chứng
nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp, các sản
phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động sản, các quỹ
phát triển; thị trường buôn bán hàng hóa phức hợp xuất hiện với các đảm bảo thứ
cấp và xác định quyền sở hữu; hiệu quả của cải gia tăng cấp số nhân cũng theo
Wallace và Wiliamson (2005).
Theo quan điểm quản lý đất đai, 5 bước phát triển của thị trường đất đai đều áp
dụng chung cho tất cả các nước: kinh tế thị trường và kế hoạch hóa tập trung, mặc dù
tư duy chỉ đạo kinh tế khác nhau. Các nước phát triển đã phải trải qua lộ trình hàng
trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng cho thị trường đất đai phát triển
thành công, còn các nước đang phát triển muốn dồn rút lại chỉ còn hàng chục năm.
1.2. Cơ sở pháp lý về quyền sử đất
1.2.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất
a. Các văn bản Luật
- Hiến pháp 1992 do Quốc hội ban hành ngày 15 tháng 04 năm 1992;
- Hiến pháp 2013 do Quốc hội ban hành ngày 28 tháng 14 năm 2013
- Luật Đất đai năm 1993 do Quốc hội ban hành ngày 14 tháng 7 năm 1993;
- Luật Thuế chuyển QSDĐ năm 1994 do Quốc hội ban hành ngày 22 tháng
06 năm 1994;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 do Quốc hội
ban hành ngày 02 tháng 12 năm 1998;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ năm 1999
do Quốc hội ban hành ngày 21 tháng 12 năm 1999;
