Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện vũ thư, tỉnh thái bình

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

TRẦN THỊ PHƢƠNG THẢO

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VŨ THƢ, TỈNH THÁI BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội - Năm 2019


BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI

TRẦN THỊ PHƢƠNG THẢO
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VŨ THƢ, TỈNH THÁI BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Chuyên ngành
Mã số

: Quản lý đất đai
: 8.85.01.03

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh

Hà Nội - Năm 2019


CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị)
Cán bộ hướng dẫn phụ (nếu có):........................................................
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị)
Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Nguyễn Đình Bồng
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị)
Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Phạm Anh Tuấn
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị)

Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 19 tháng 01 năm 2019


i
LỜI CAM ĐOAN
Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung
thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật
Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.

TÁC GIẢ LUẬN VĂN
(Ký và ghi rõ họ tên)

Trần Thị Phƣơng Thảo


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều
công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện
đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa
Quản lý đất đai –Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận tình giúp đỡ
tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Vũ Thư, các phòng ban
trong huyện, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã, thị trấn
điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đã tạo mọi điều kiện thuận
lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày 12 tháng 01 năm 2019
Tác giả Luận văn

Trần Thị Phƣơng Thảo


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................x
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ xi
DANH MỤC HÌNH ................................................................................................ xii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu..............................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................2
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẪN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................3
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ..................................................................3
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai ......................................................................................3
1.1.1.1. Khái niệm đất đai ..........................................................................................3
1.1.1.2. Quyền sở hữu đất đai ....................................................................................3
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai .................................................................4
1.1.3. Quyền sử dụng đất ..........................................................................................4
1.1.4. Thị trƣờng quyền sử dụng đất .......................................................................8
1.2. Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất.................................................................9
1.2.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền của ngƣời sử
dụng đất......................................................................................................................9
1.2.1.1 Giai đoạn từ năm 1993 đến 01/7/2014 ..........................................................9
1.2.1.2. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay ..................11
1.2.1.3. Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Thái Bình.......13
1.2.2. Một số quy định liên quan đến việc thực hiện các quyền của ngƣời sử
dụng đất....................................................................................................................13
1.2.2.1. Quyền chung của người sử dụng đất .........................................................13


iv
1.2.2.2. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng

cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất ..............................................................14
1.2.2.3. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất ..................15
1.2.2.4. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử
dụng đất ....................................................................................................................16
1.3. Cơ sở thực tiễn về quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam ................17
1.3.1. Tình hình về quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nƣớc trên thế giới ...17

1.3.1.1. Thụy Điển .................................................................................. 17
1.3.1.4. Thái Lan ......................................................................................................19
1.3.1.5. Trung Quốc .................................................................................................21
1.3.1.6. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ...........................23
1.3.2. Tình hình việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam .......................24
1.3.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............24
1.3.2.2. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................27
1.3.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình .........................36
CHƢƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................38
2.1. Đối tƣợng nghiên cứu.......................................................................................38
- Cán bộ làm công tác quản lý đất đai tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất
đai huyện Vũ Thƣ và cán bộ địa chính xã, thị trấn để tìm hiểu một số bất cập,
hạn chế trong việc thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất tại huyện Vũ Thƣ.38
2.2. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................38
2.2.1. Không gian nghiên cứu .................................................................................38
Nghiên cứu đƣợc giới hạn trong không gian hành chính huyện Vũ Thƣ, tỉnh
Thái Bình..................................................................................................................38
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ....................................................................................38
2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................38
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vũ Thƣ ...........38
2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Vũ Thƣ ........................38

v
2.3.3. Kết quả thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn huyệnVũ
Thƣ............................................................................................................................38
2.3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn
huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 – 2017 ....................................................................39
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của
ngƣời sử dụng đất trên địa bàn huyện Vũ Thƣ ....................................................39
- Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cƣờng năng lực cán bộ quản lý đất đai ..39
- Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cƣờng năng lực cán bộ quản lý đất đai ..39
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu.................................................................................39
2.4.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu .........................................39
2.4.1.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp...........................39
2.4.1.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ...........................................39
2.4.2. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp ...............................................................40
2.4.3. Phƣơng pháp phân tích, so sánh ..................................................................41
2.4.4. Phƣơng pháp xử lý số liệu ...........................................................................41
2.4.5. Phƣơng pháp minh hoạ số liệu bằng biểu đồ, bản đồ ................................41
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vũ Thƣ.......................................42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Vũ Thƣ ...............................................................42
3.1.1.1. Vị trí địa lý. ..................................................................................................42
Hình 3.1. Vị trí địa lý huyện Vũ Thư ......................................................................42
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo. .......................................................................................43
3.1.1.3. Khí hậu ........................................................................................................43
3.1.1.4. Thuỷ văn, Nguồn nước ...............................................................................43
3.1.1.5. Thực trạng môi trường ...............................................................................44
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội huyện Vũ Thƣ ......................................................44
3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ..................................44

a. Tăng trưởng kinh tế ........................................................................... 44

Bảng 3. 1. Tốc độ tăng trƣởng kinh tế bình quân của huyện Vũ Thƣ giai đoạn
2014- 2017 ................................................................................................................44


vi
b. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ............................................................... 45
(Nguồn: Báo cáo tình hình kinh tế xã hội của các năm) ........................................ 46

3.1.2.2.Dân số, lao động và việc làm .......................................................................46
3.1.2.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng ............................................................................47
3.1.2.4. Thực trạng xây dựng NTM .........................................................................48
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .............................48
3.1.3.1. Thuận lợi .....................................................................................................48
3.1.3.2. Khó khăn .....................................................................................................49
3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Vũ Thƣ ..................................50
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai huyện Vũ Thƣ ...................................................50
3.2.1.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .........................................50
3.2.1.3. Công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục
đích sử dụng đất .......................................................................................................51
3.2.1.4. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................51
Bảng 3. 3. Kết quả cấp GCN theo đối tƣợng sử dụng đất huyện Vũ Thƣ .........51
3.2.1.5. Công tác quản lý tài chính về đất đai và giá đất ........................................52
3.2.1.6. Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo ........................52
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vũ Thƣ .......................................................53
Bảng 3. 4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vũ Thƣ năm 2017..............................53
3.3. Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Vũ Thƣ ..........................................................................................................56
Bảng 3. 5. Kết quả thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất giai đoạn ...............56
3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ..........................57
Bảng 3. 6. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ..57

Hình 3. 2. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ..59
3.3.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ..................59
Bảng 3. 7. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ ...............................60
Hình 3. 3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất...........62
giai đoạn 2014 - 2017 ...............................................................................................62


vii
3.3.3. Kết quả thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ..................................64
Bảng 3. 8. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ......64
Hình 3. 4. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ......65
3.3.4. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất .........................66
Bảng 3. 9. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017.66
Hình 3. 5. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 .67
3.3.5. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................................67
Bảng 3. 10. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 .....68
Hình 3. 6. Kết quả việc thực quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thƣ
giai đoạn 2014 -2017 ................................................................................................70
3.3.6. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ..............................71
Bảng 3. 11. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ....71
Hình 3. 7. Kết quả việc thực quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ
Thƣ giai đoạn 2014 -2017 .......................................................................................73
3.3.7. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ..............................74
Bảng 3. 12. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ....74
Hình 3. 8. Kết quả việc thực quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ
Thƣ giai đoạn 2014 -2017 .......................................................................................76
3.3.8. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất ......................76
Bảng 3. 13. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ giai đoạn 2014 2017 ...........................................................................................................................77
Hình 3. 9. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ tại huyện Vũ Thƣ
giai đoạn 2014 - 2017 ...............................................................................................78

3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại
huyện Vũ Thƣ ..........................................................................................................78
3.4.1. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất
...................................................................................................................................78
3.4.1.1. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................78


viii
Bảng 3. 14. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất .............................................................................................................................79
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) ......................................................................80
Số hộ thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chƣa đƣợc cấp
GCNQSDĐ là 8 hộ, trong đó số hộ hiện đang sử dụng 1 thửa là 1 hộ (chiếm
1,67% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhƣợng); 2 thửa là 2 hộ (chiếm
3,33%), 3 thửa là 3 hộ (chiếm 5,00%); trên 3 thửa là 2 hộ (chiếm 3,33%). Chủ
yếu là đất ở với 5 hộ (chiếm 8,33% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhƣợng),
trong khi đất nông nghiệp chỉ có 2 hộ (chiếm 3,33%); đất khác là 1 hộ (chiếm
1,67%). Kết quả điều tra đƣợc thể hiện qua bảng 3.14. ......................................80
Kết quả đánh giá của hộ gia đình, cá nhân tham gia về trình tự thủ tục thực
hiện giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai huyện Vũ Thƣ cho thấy: .............................................................80
Bảng 3. 15. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhƣợng
quyền sử dụng đất ...................................................................................................81
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) ......................................................................81
3.4.1.2. Quyền thừa kế quyền sử dụng dất ..............................................................82
Số hộ thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ
là 7 hộ, trong đó số hộ hiện đang sử dụng 1 thửa là 1 hộ (chiếm 1,67% tổng số
hộ thực hiện quyền thừa kế); 2 thửa là 2 hộ (chiếm 3,33%); 3 thửa là 3 hộ
(chiếm 5,00%); trên 3 thửa là 1 hộ (chiếm 1,67%). Trong đó, đất ở là 4 hộ
(chiếm 6,67%); đất nông nghiệp có 2 hộ (chiếm 3,33%); đất khác chỉ có 1 hộ

(chiếm 1,67%). Kết quả điều tra đƣợc thể hiện qua bảng 3.16 dƣới đây: .........82
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) ......................................................................83
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) ......................................................................85
3.4.1.3. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất ............................................................85
Bảng 3. 18. Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ......86
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) ......................................................................87
Bảng 3. 19. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ......88


ix
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) ......................................................................88
3.4.2. Đánh giá của cán bộ, viên chức về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thƣ ........................................................88
3.4.2.1. Thông tin chung của các cán bộ, viên chức ..............................................88
Bảng 3. 20. Thông tin chung của cán bộ, viên chức .............................................89
3.4.2.2. Kết quả đánh giá của cán bộ, viên chức về việc thực hiện quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư .....................................89
Bảng 3. 21. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện ...............89
các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất ......................................................89
* Về quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: ..................................................90
3.4.3. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất tại
huyện Vũ Thƣ ..........................................................................................................93
3.4.3.1. Ưu điểm .......................................................................................................93
3.4.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân ...................................................................94
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Vũ Thƣ ...................................................96
3.5.1. Giải pháp về chính sách ................................................................................96
3.5.2. Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cƣờng năng lực cán bộ quản lý đất
đai..............................................................................................................................97
3.5.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất

...................................................................................................................................97
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................98
1. Kết luận ................................................................................................................98
2. Kiến nghị ..............................................................................................................99
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................100


x
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CHXHCNVN

Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam

CNH-HĐH

Công nghiệp hóa - hiện đại hóa

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng

ĐVT

Đơn vị tính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

SDĐ

Sử dụng đất

STT

Số thứ tự

TNCN

Thu nhập cá nhân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thị trấn

TTLT-BTP-BTNMT

Thông tư liên tịch - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi
trường

TT-BTC

Thông tư Bộ Tài chính

TT-BTNMT

Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

VPHC

Vi phạm hành chính


xi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3. 1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của huyện Vũ Thư giai đoạn 20142017 ...........................................................................................................................44
Bảng 3. 2. Chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện giai đoạn 2014 - 2017 ...................46
Bảng 3. 3. Kết quả cấp GCN theo đối tượng sử dụng đất huyện Vũ Thư ................51
Bảng 3. 4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vũ Thư năm 2017 ...................................53
Bảng 3. 5. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn......................56
Bảng 3. 6. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 .......57
Bảng 3. 7. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ....................................60
Bảng 3. 8. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ...........64
Bảng 3. 9. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ......66
Bảng 3. 10. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ...........68
Bảng 3. 11. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 .........71
Bảng 3. 12. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 .........74
Bảng 3. 13. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 77
Bảng 3. 14. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .79
Bảng 3. 15. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .....................................................................................................................81
Bảng 3. 16. Kết quả điều tra thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất................83
Bảng 3. 17. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế QSDĐ...............85
Bảng 3. 18. Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ..............86
Bảng 3. 19. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ .............88
Bảng 3. 20. Thông tin chung của cán bộ, viên chức .................................................89
Bảng 3. 21. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện .....................89

xii
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Vị trí địa lý huyện Vũ Thư ........................................................................42
Hình 3. 2. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017........59
Hình 3. 3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................62
Hình 3. 4. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017............65
Hình 3. 5. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017.......67
Hình 3. 6. Kết quả việc thực quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thư giai
đoạn 2014 -2017 ........................................................................................................70
Hình 3. 7. Kết quả việc thực quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thư giai
đoạn 2014 -2017 ........................................................................................................73
Hình 3. 8. Kết quả việc thực quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thư giai
đoạn 2014 -2017 ........................................................................................................76
Hình 3. 9. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ tại huyện Vũ Thư giai
đoạn 2014 - 2017 .......................................................................................................78


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, phục vụ cho lợi ích của tất cả các
ngành, các lĩnh vực. Song, đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn, đặc biệt
là trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đang diễn ra với tốc độ
nhanh chóng. Vì vậy, việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất một cách hợp lý,
tiết kiệm và hiệu quả là hết sức cần thiết.
Hội nghị Trung ương lần 2 khóa VII (tháng 3/1992) đã khẳng định “việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng ruộng đất"
phải được pháp luật quy định để nông dân yên tâm sản xuất. Tuy vậy, mãi đến ngày

15/4/1992, Hiến pháp 1992 được thông qua thay thế cho Hiến pháp 1980 thì cơ chế
pháp lý ban đầu cho người sử dụng đất mới được quy định. Đến khi Luật đất đai
năm 1993 ra đời với những quy định cụ thể, quyền của người sử dụng đất trong các
giao dịch mới thực sự trở thành hiện thực. Theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm
1993, “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” [17].
Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2013 đã ra đời,
hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó. Chuyển quyền
sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Việc quy định
các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ
tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền
và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và
phân phối lại đất đai trong cả nước. Quyền sử dụng đất đã giúp cho người sử dụng
đất an tâm đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng
ổn định và phát triển kinh tế - xã hội đất nước, giải quyết được nhiều bức xúc, tạo
sự công bằng trong xã hội.
Vũ Thư là huyện cửa ngõ phía Tây của tỉnh Thái Bình, là nơi có đường quốc
lộ 10 chạy qua nối liền thành phố Nam Định, Thái Bình và Hải Phòng, đây là những
thành phố đang trong quá trình phát triển cùng với sự phát triển của nên kinh tế


2
quốc gia. Bởi vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất
phi nông nghiệp ngàng càng tăng và các quan hệ đất đai ngày càng phức tạp, làm
cho công tác quản lý đất đai trở nên khó khăn hơn. Do nhu cầu về quyền sử dụng
đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử
dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, việc đăng ký tại các cơ quan
Nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng
vẫn còn chưa đúng theo quy định; những quy định pháp luật của cơ quan quản lý

Nhà nước còn nhiều bất cập đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các
quyền của người sử dụng đất.
Với lý do trên, em tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực
trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Điều tra, đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất
của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
Góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học về chính sách pháp luật đất đai liên quan
đến các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Vũ Thư, tỉnh Thái
Bình.
- Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực
hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, từ đó địa phương có những giải
pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất đề xuất chính sách
quản lý công tác này được chặt chẽ hơn.
+ Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học
viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về việc thực hiện các
quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.


3
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẪN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu đất đai
1.1.1.1. Khái niệm đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra,
tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Theo
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Theo nghĩa hẹp, đất
đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có
thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn [7].
1.1.1.2. Quyền sở hữu đất đai
Bộ Luật Dân sự, 2015 của nước CHXHCN Việt Nam quy định:
Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật (Điều 158).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân.
- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện


4
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản

của mình cho người khác thông quá hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.
Quyền khác đối với tài sản: 1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ
thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. 2.
Quyền khác đối với tài sản bao gồm: a) Quyền đối với bất động sản liền kề;

b)

Quyền hưởng dụng; c) Quyền bề mặt (Điều 159).
Quyền sử dụng: Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản.Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo
thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 189).
Quyền sử dụng của chủ sở hữu: Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí
của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia,
dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác (Điều190).
Quyền sử dụng của người không phải là chủ sở hữu: Người không phải là
chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định
của pháp luật (Điều191). [10]
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),
“Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi
cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực
hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt.
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất

5
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử
dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt
Nam. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật
bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác
lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được
giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng
loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc
vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho
thuê đất? [4].
Theo điều 167 Luật đất đai năm (2013) quy định người sử dụng đất là cá nhân
hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Đây không phải
là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài,
Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công
cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ
tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước
sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi
thường” (Luật Đất đai 2003, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử
dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn

diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó
chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền


6
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với
khái niệm quyền định đoạt. Các quyền cụ thể của người sử dụng đất theo Luật đất
đai năm 2013 gồm:
- Quyền chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh
hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có
xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã,
phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là
không có mục đích thương mại [10].
- Quyền chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ là hành vi chuyển
QSDĐ, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm
nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà
pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người
chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được
quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển
nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền
chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết
phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và
tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển
QSDĐ; mọi cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu
không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [12].
- Quyền cho thuê QSDĐ:Cho thuê QSDĐ được thực hiện trong trường hợp
người có QSDĐ không sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác thuê để sử dụng đất

đó theo quy định của pháp luật; người thuê phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản
tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và
bên thuê QSDĐ [12].
- Quyền cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê lại QSDĐ được thực hiện trong trường


7
hợp người có QSDĐ là người được nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng hạ
tầng khu công nghiệp, khu thương mại, văn phòng... cho các tổ chức cá nhân thuê
lại QSDĐ trên đất đã hoàn thành cơ sở hạ tầng để kinh doanh, sản xuất; Người thuê
phải trả cho chủ sử dụng đất một khoản tiền nhất định, thời hạn và giá QSDĐ cho
thuê theo thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê lại QSDĐ [12]
- Quyền thừa kế QSDĐ:Thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ khi người có
QSDĐ đã chết để lại QSDĐ cho những người có quan hệ thừa kế theo di chúc hoăc
theo quy định của pháp luật [12].
- Quyền tặng cho QSDĐ: Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ
trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã
hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát
triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm
một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [12].
- Quyền thế chấp QSDĐ:Thế chấp QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ
(không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm
vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật
thế chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và
dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả
nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán
để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất
động sản, trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị
QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể

dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ
chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của
mình [12].
- Quyền góp vốn QSDĐ: Góp vốn QSDĐ là hành vi mà người có QSDĐ có
thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc


8
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn [12].
1.1.4. Thị trƣờng quyền sử dụng đất
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khă năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi
hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên
kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa [7].
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị
trường đất đai có thể hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường
đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa
lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất
đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Khi
nghiên cứu thị trường đất đai có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế
độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai [7].
Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai với
về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, hàng hóa lưu thông trên thị trường
là đất đai đã được thương phẩm hóa (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng
như một hàng hóa để thực hiện việc kinh doanh mua bán, cho thuê, cũng dùng

nguyên tắc kinh doanh hàng hóa để kinh doanh đất đai).
Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại
diện quản lý nên thị trường đất đai, được gọi là thị trường quyền sử dụng đất ở nước
ta bao gồm thị trường "sơ cấp" và thị trường "thứ cấp". Thị trường sơ cấp trong thị
trường quyền sử dụng đất được hiểu là thị trường giao dịch về đất đai giữa Nhà
nước với người được Nhà nước giao quyền sử dụng đất; thị trường thứ cấp được
hiểu là thị trường giao dịch giữa người đã được Nhà nước giao quyền sử dụng đất
với người có nhu cầu sử dụng lại. Hoạt động giao dịch về đất đai trong thị trường sơ


9
cấp là các hoạt động giao dịch trong việc giao đất (không thu tiền hoặc có thu tiền
sử dụng đất cho dự án đầu tư theo giá thị trường hoặc qua đấu giá quyền sử dụng
đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất), cho thuê đất (thu tiền thuê đất hàng năm theo
bảng giá đất hay thu tiền một lần cho cả thời gian thuê theo giá thị trường) và thu
hồi đất (trả tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo giá thị trường). Hoạt động
giao dịch trong thị trường thứ cấp là hoạt động giao dịch về chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê lại (theo giá thỏa thuận trên thị trường), thế chấp và góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất đã được Nhà nước giao qua thị trường sơ cấp [7].
1.2. Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất
1.2.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền của ngƣời sử
dụng đất
1.2.1.1 Giai đoạn từ năm 1993 đến 01/7/2014
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
- Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994, có hiệu lực từ ngày 01/7/1994.
- Luật Thuế chuyển QSDĐ năm 1994.
- Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ
ngày 01/01/1999.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000.

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ
ngày 01/10/2001.
- Luật Đất đai năm 2003.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005.
- Và các văn bản dưới luật như:
+ Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông
nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất
nông nghiệp.
+ Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành quy định về
việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc


10
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
+ Nghị định số 114/CP ngày 05/9/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
+ Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
+ Thông tư số 278/TT-ĐC ngày 07/3/1997 của Tổng cục Địa chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi
phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
+ Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/8/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình,
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp và bổ nhiệm
giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
+ Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số

điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
+ Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định
chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
+ Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
+ Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt