Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHAN THỊ NGỌC DUNG

CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG
NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - NĂM 2017


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHAN THỊ NGỌC DUNG

CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG
NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự
Mã số: 60380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Bùi Đăng Hiếu

HÀ NỘI - NĂM 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi
Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kì công
trình nào khác Các số liệu trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ
ràng, được trích dẫn đúng theo quy định
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận
văn này
Tác giả Luận văn

Phan Thị Ngọc Dung


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ........................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu.................................................................................. 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................... 6
4. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu............................................................... 7
5. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................ 7
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn ................................................ 7
7. Bố cục của luận văn.................................................................................... 8
Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT

VIỆT NAM .................................................................................................. 9
1.1. Khái niệm, ý nghĩa chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo
Pháp luật Việt Nam ........................................................................................ 9
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất nông nghiệp ................. 9
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp ............................. 12
1.1.3. Ý nghĩa của quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
trong giao dịch dân sự.................................................................................. 14
1.2. Đặc điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp
luật Việt Nam ............................................................................................... 15
1.2.1. Chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
..................................................................................................................... 15
1.2.2. Sự thể hiện ý chí của các chủ thể khi tham gia giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp .................................................................... 17
1.2.3. Đặc điểm đặc trưng về nội dung của giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp ................................................................................... 18


1.2.4. Đặc điểm về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp.................................................................................................. 19
1.3. Lược sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt Nam về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ........................................... 20
1.3.1. Pháp luật thời kỳ trước năm 1954....................................................... 20
1.3.2. Quan hệ đất đai ở nước ta từ năm 1954 đến năm 1988 ....................... 22
1.3.3. Pháp luật thời kỳ từ năm 1988 đến năm 2013 ..................................... 27
1.3.3. Pháp luật điều chỉnh về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
thời kỳ từ năm 2013 đến nay......................................................................... 28
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1 ........................................................................... 28
Chƣơng 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ
CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP.......... 29
2.1. Các điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng

đất nông nghiệp ............................................................................................ 29
2.1.1. Điều kiện về chủ thể ........................................................................... 29
2.1.2. Điều kiện về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp.................................................................................................. 33
2.1.3. Điều kiện về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp.................................................................................................. 35
2.1.4. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp.................................................................................................. 36
2.2. Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng quyền
sử dụng đất nông nghiệp............................................................................... 37
2.2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng ........................................ 37
2.2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng ............................... 38
2.2.3. Quyền và nghĩa vụ khác ...................................................................... 39


2.3. Đánh giá khái quát thực trạng các quy định của Pháp luật Việt Nam về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ........................................... 40
KẾT LUẬN CHƢƠNG 2 ........................................................................... 43
Chƣơng 3 THỰC TIỄN THỰC HIỆN VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG
NGHIỆP...................................................................................................... 44
3.1. Những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp .......................................................................................................... 44
3.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp.................................................................................................. 48
3.2.1. Tình hình thực hiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp.................................................................................................. 48
3.2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp ................................................................................... 50
3.3. Quan điểm và một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định về chuyển

nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự ................... 65
3.3.1. Quan điểm của Đảng và Nhà nước về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự ....................................................... 65
3.3.2. Một sô kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp
luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp……………………….69
KẾT LUẬN CHƢƠNG 3 ........................................................................... 79
KẾT LUẬN ................................................................................................. 80
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Diện tích đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp của cả nước
theo số liệu điều tra năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường là 26822953
ha, chiếm tỷ lệ 81% tổng diện tích đất tự nhiên của cả nước (33096731 ha).
Việt Nam là quốc gia nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới, nơi có điều kiện
thuận lợi để phát triển sản xuất nông nghiệp.
Tuy nhiên, sự phát triển của nông nghiệp Việt Nam chưa tương xứng
với điều kiện hiện có. Thu nhập của người sản xuất nông, lâm nghiệp, thủy
sản thấp hơn nhiều so với thu nhập bình quân của cả nước. Trong những năm
gần đây, tăng trưởng trong nông nghiệp có xu hướng chậm lại và ở khu vực
nông lâm nghiệp thủy sản luôn thấp hơn tăng trưởng của nền kinh tế.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, trong khi thu nhập bình quân năm
2014 của cả nước là 2.637.000 đồng/người/tháng thì thu nhập của người sản
xuất nông, lâm, thủy sản là 458.000 đồng/người/tháng; tốc độ tăng tổng sản
phẩm trong nước của cả nước trong các năm 2014, 2015 và 2016 lần lượt là:
5,98%, 6,68% và 6,21% thì tốc độ tăng tổng sản phẩm của nông, lâm nghiệp,
thủy sản là 3,44%, 2,41% và 1,36% .

Với mức thu nhập của người sản xuất nông nghiệp hiện nay, việc tái
đầu tư để mở rộng sản xuất, ứng dụng khoa học công nghệ vào sản xuất nông
nghiệp rất khó khăn. Vì vậy, sản phẩm nông nghiệp của Việt Nam không đáp
ứng được nhu cầu ngày càng cao của người tiêu dùng và mất dần vị thế trên
thị trường trong và ngoài nước.
Với sự ra đời của Luật Đất đai năm 1987, ngoài vai trò là tư liệu sản
xuất quan trọng, đất nông nghiệp đã bước đầu trở thành hàng hóa và được cho
phép chuyển nhượng với các điều kiện ràng buộc nhất định. Từ Luật đất đai


2

năm 2003 đến Luật đất đai năm 2013 và đặc biệt là BLDS năm 2015, các rào
cản về lưu thông hàng hóa (đất nông nghiệp) ngày càng được dỡ bỏ, quy định
về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đã có những bảo đảm về
hành lang pháp lý thông thoáng để thực hiện. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện
nay, vấn đề tích tụ ruộng đất để tiến đến nền sản xuất nông nghiệp quy mô lớn
đang được Chính phủ và người dân quan tâm.
Tuy nhiên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn
còn nhiều nội dung bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu phát triển nền sản xuất
nông nghiệp, chưa phù hợp với nhu cầu người sử dụng đất và chưa khuyến
khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư vào sản xuất nông nghiệp. Theo
số liệu thống kê năm 2012, số doanh nghiệp nông lâm thủy sản và các dịch vụ
liên quan của cả nước chỉ có 3515/346777 doanh nghiệp, tức là chỉ chiếm hơn
1% tổng số doanh nghiệp của cả nước. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến
nguồn lực đầu tư vào nông nghiệp bị hạn chế, nông nghiệp của Việt Nam
chưa phát triển phù hợp với điều kiện hiện có.
Xuất phát từ những lý do trên, việc nghiên cứu về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam là rất cần thiết trong
bối cảnh hiện nay và là chủ đề nghiên cứu được tác giả lựa chọn làm đề tài

luận văn thạc sỹ. Luận văn không chỉ có ý nghĩa về lý luận trong việc xác
định cơ sở khoa học cho các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp mà còn có ý nghĩa thực tiễn trong việc tìm ra các biện
pháp sử dụng đất nông nghiệp hiệu quả. Kết quả của đề tài còn có thể đóng
góp vào việc hoạch định chính sách đất nông nghiệp cả nước.
2. Tình hình nghiên cứu
Liên quan đến đề tài nghiên cứu, có những công trình khoa học đã được
công bố đề cập đến giao dịch dân sự nói chung và giao dịch về chuyển


3

nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, có thể điển hình là các công trình nghiên
cứu như:
“Giáo trình Luật dân sự”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất bản
Công an nhân dân (2013), tác giả Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn chủ
biên, tập II của Giáo trình phân tích và đưa ra các khái niệm về nghĩa vụ dân
sự, hợp đồng dân sự, một số hợp đồng thông dụng, khái niệm hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất và phân tích một số hợp đồng có đối tượng là
quyền sử dụng đất.
Cuốn sách “Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật và thực
tiễn xét xử” của đồng tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Minh Hằng, Nhà
xuất bản Thông tin và truyền thông (2011). Đây là một cuốn sách chuyên
khảo tổng hợp các vấn đề lý luận, pháp luật và thực tiễn về các giao dịch về
quyền sử dụng đất vô hiệu. Công trình nghiên cứu đề cập đến thực tiễn giải
quyết tranh chấp và một số vướng mắc thường gặp trong quá trình giải quyết
tranh chấp tại TAND các cấp liên quan đến các giao dịch về đất như hợp đồng
tặng cho, thế chấp, chuyển đổi, chuyển nhượng, đặt cọc quyền sử dụng đất vô
hiệu… trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Tuy
nhiên, công trình nghiên cứu chủ yếu đề cập đến giao dịch về quyền sử dụng

đất vô hiệu và tiếp cận chủ yếu các quy định của Luật đất đai năm 2003 và
BLDS năm 2005.
Luận án “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân
sự, thương mại về đất đai” (2003), của tác giả Nguyễn Quang Tuyến, (bảo vệ
tại Trường Đại học Luật Hà Nội). Luận án tập trung phân tích địa vị pháp lý
của người sử dụng đất trong các lĩnh vực dân sự, thương mại và đưa ra các
kiến nghị hoàn thiện về địa vị pháp lý của các chủ thể này.


4

Luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam”(2012), của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung,
(bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội), trong đó tác giả nêu các vấn đề lý
luận và thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam, trên cơ sở đó đưa ra các định hướng và giải
pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh
doanh bất động sản ở Việt Nam. Trong luận án, tác giả phân tích, đánh giá
thực trạng pháp luật và kết quả đã đạt được và những hạn chế, thiếu sót, bất
cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật, đưa ra các giải pháp hoàn
thiện pháp luật.
Luận văn thạc sĩ luật học “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở” của tác giả Hà Văn Tiến (2012) (bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội).
Trong đó, tác giả phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
trên cả hai phương diện lý luận và thực tiễn, phân tích các khái niệm về quyền
sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng
pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở với các tiêu chí về
chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, … phân tích vướng
mắc và định hướng hoàn thiện pháp luật.
Ngoài ra, còn có một số công trình nghiên cứu khoa học được đăng trên

các tạp chí chuyên ngành như:
Bài viết “Pháp luật đất đai hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền
của người sử dụng đất” của tác giả Trần Quang Huy, Tạp chí Luật học số
8/2009. Trong bài viết, tác giả đề cập phân tích quy định của pháp luật đất đai
bảo hộ quyền của người sử dụng đất trên năm phương diện chính: Quyền kinh
tế của người sử dụng đất; Giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại; Cấp
các giấy tờ về quyền sử dụng đất; Việc chăm lo cho người sử dụng đất trong


5

bối cảnh phát triển và các vấn đề kinh tế xã hội hiện nay; Quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài. Theo đó, tác giả phân tích sự tiến bộ của pháp luật Việt
Nam qua các thời kỳ trong việc bảo hộ quyền của người sử dụng đất, đặc biệt
là hành lang pháp lý bảo hộ quyền của người Việt Nam ở nước ngoài, tổ chức
cá nhân nước ngoài trong việc xác lập quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở.
Bài viết “Bảo đảm tính minh bạch của thị trường bất động sản pháp
luật một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam” của tác giả
Nguyễn Thị Dung, Tạp chí Luật học số 8/2010. Với sự phân tích các quy định
pháp luật của một số quốc gia trên thế giới có chế độ sở hữu, sử dụng và quản
lý khác nhau, tác giả đã làm bật lên sự tương đồng về tính minh bạch và đảm
bảo quyền của người sử dụng đất thực tế.
Bài viết “Hoàn thiện một số khái niệm liên quan đến hợp đồng chuyển
quyền sử dụng đất ở”, của tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng trên Tạp chí Dân
chủ và Pháp luật điện tử ngày 31/3/2016, trong đó phân tích một số khái niệm
liên quan đến hợp đồng như đất ở, chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất ở và đề xuất hoàn thiện pháp luật liên quan đến các khái
niệm trên.

Bài viết “Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở và một số vướng mắc
trong các quy định pháp luật hiện hành” của tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng
trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 6/2016, trong đó phân tích các căn cứ,
hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở theo Luật Đất đai 2013, chỉ ra bất cập
trong các quy định pháp luật đất đai, nhà ở, đồng thời đề xuất một số kiến
nghị hoàn thiện;


6

Trên cơ sở nghiên cứu các công trình này, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa
những thành tựu nghiên cứu lý luận. Từ đánh giá thực trạng pháp luật hiện
hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, nhất là các
quy định được sửa đổi bổ sung trong BLDS năm 2015 so với BLDS năm
2005 và Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003. Luận văn lần
đầu tiên nghiên cứu tiếp cận chuyên sâu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam (quy định của pháp luật, thực trạng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại Việt Nam).
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt
Nam là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi BLDS, Luật đất đai và các văn bản
hướng dẫn thi hành ở nhiều thời kỳ, cùng các luật chuyên ngành có liên quan
khác v.v. Trong khuôn khổ của một bản luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới
hạn phạm vi nghiên cứu như sau:
* Về nội dung nghiên cứu:
Nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông

nghiệp theo quy định của BLDS năm 2015 và Luật đất đai năm 2013.
* Về thời gian, không gian:
Thông qua nghiên cứu lược sử pháp luật về đất nông nghiệp của Việt
Nam từ trước năm 1945 đến nay, luận văn nghiên cứu hệ thống về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 có
hiệu lực. Tuy nhiên, tác giả chỉ tập trung phân tích, đánh giá các quy định của
Pháp luật Việt Nam hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông


7

nghiệp, không phân tích sâu về giải quyết tranh chấp liên quan đến chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
4. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
4.1. Mục tiêu nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài nhằm làm rõ một số vấn đề lí luận về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự; nội dung các
quy định pháp luật hiện hành, thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật ở Việt
Nam và đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật, nâng cao
hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp.
4.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp.
- Nghiên cứu nội dung các quy định của pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam hiện hành.
- Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa
Mác - Lê Nin, quan điểm duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, chính sách của

Đảng, Nhà nước và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật. Ngoài
ra, luận văn còn sử dụng một số phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên
ngành khác như: phương pháp lịch sử, phân tích, so sánh, chứng minh, tổng
hợp và phương pháp xã hội học như khảo sát, sử dụng kết quả tài liệu nghiên
cứu, chuyên ngành…
6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn


8

Luận văn là công trình đầu tiên nghiên cứu riêng biệt và chuyên sâu về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam. Do
vậy Luận văn có ý nghĩa khoa học và thực tiễn nhất định và được thể hiện ở
những phương diện sau đây:
- Làm sáng tỏ và phân định được rõ ràng đặc điểm của hoạt động
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam.
- Là công trình nghiên cứu chuyên sâu về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp ở Việt Nam, luận văn đã chỉ ra được những hạn chế của
pháp luật và một số bất cập trong thực tiễn thực hiện các quy định về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự.
- Trên cơ sở tổng hợp kết quả nghiên cứu, luận văn đề xuất những giải
pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật, nâng cao hiệu quả
sử dụng đất nông nghiệp.
- Luận văn được bảo vệ thành công sẽ là tài liệu tham khảo cho sinh
viên chuyên ngành luật, cho các cán bộ làm công tác thực tiễn liên quan đến
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận
văn được kết cấu bởi 3 chương:
Chương 1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

nông nghiệp theo Pháp luật Việt Nam.
Chương 2. Quy định của Pháp luật Việt Nam hiện hành về chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Chương 3. Thực tiễn thực hiện và giải pháp hoàn thiện pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong giao dịch dân sự.


9

Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
1.1. Khái niệm, ý nghĩa chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông
nghiệp theo Pháp luật Việt Nam
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất nông nghiệp
Quyền sử dụng đất nông nghiệp là tổng hợp các quy phạm pháp luật
điều chỉnh các quan hệ xã hội trong việc sử dụng đất phục vụ mục đích sản
xuất nông nghiệp.
Xét trong mối quan hệ sản xuất, quyền sử dụng đất nông nghiệp là
quyền mà Nhà nước - đại diện chủ sở hữu trao cho người sử dụng đất để khai
thác công dụng của đất, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
Xét trong mối quan hệ hàng hóa, quyền sử dụng đất là một loại tài sản
đặc biệt. Người sử dụng đất có một số quyền về tài sản: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đây là các quyền phái sinh do đại diện chủ sở
hữu giao cho.
Quyền sử dụng đất nông nghiệp có các đặc điểm sau:
Thứ nhất, tính độc lập tương đối của quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Chủ sở hữu đất nông nghiệp không phải là người trực tiếp sử dụng đất.
Thông qua một cơ quan đại diện, chủ sở hữu giao quyền sử dụng đất cho

những người có nhu cầu sử dụng đất. Bên cạnh việc khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất, người sử dụng đất có quyền chuyển giao quyền
sử dụng đất cho người khác. Thông qua pháp luật, Nhà nước - cơ quan đại
diện chủ sở hữu cho phép người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất
nông nghiệp cho người khác và quy định các nguyên tắc chung về việc


10

chuyển giao. Tuy nhiên, việc lựa chọn đối tượng, cách thức, thời hạn chuyển
giao do người sử dụng đất quyết định mà không phụ thuộc vào ý chí của của
chủ sở hữu.
Thứ hai, quyền sử dụng đất nông nghiệp là một loại quyền tài sản đặc
thù. Quyền sử dụng đất nông nghiệp có tính hạn chế cao:
+ Không phải bất cứ ai có nhu cầu về quyền sử dụng đất nông nghiệp
đều được Nhà nước giao quyền sử dụng đất. Người có nhu cầu sử dụng đất
nông nghiệp chỉ được giao quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện nhất
định.
+ Quyền sử dụng đất nông nghiệp là loại quyền có thời hạn. Với mỗi
loại đất nông nghiệp khác nhau (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu
năm, đất nuôi trồng thủy sản, làm muối), Nhà nước quy định thời hạn sử dụng
đất, hạn mức sử dụng đất khác nhau. Hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng
đất có trách nhiệm trả lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước.
+ Nhà nước thu hồi lại quyền sử dụng đất nông nghiệp trong trường
hợp người sử dụng đất không sử dụng đất đúng mục đích, không hoàn thành
nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước hoặc vì mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và trong một số trường hợp vì mục đích
phát triển kinh tế.
Thứ ba, quyền sử dụng đất nông nghiệp là loại tài sản có giá trị
lớn.Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và là yếu tố

mang tính quyết định sự tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác
trên trái đất.
Đặc biệt, trong nền kinh tế hàng hóa hiện nay, đất đai là yếu tố quan
trọng cấu thành giá trị sản phẩm. Không chỉ là tư liệu sản xuất cơ bản trong
nông, lâm nghiệp, đất đai cũng có ý nghĩa quan trọng trong thương mại, dịch
vụ. Trong khi nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng lên, đất đai ngày càng


11

hạn hẹp do các yếu tố của tự nhiên (mực nước biển dâng lên, ô nhiễm môi
trường, tình trạng thoái hóa đất). Người nắm giữ lợi thế về đất đai (độ phì
nhiêu của đất, vị trí địa lý thuận lợi…) có ưu thế trong cạnh tranh. Chính vì
vậy, quyền sử dụng đất có giá trị lớn trong giao dịch dân sự. Cá nhân, pháp
nhân ngày càng gặp khó khăn trong quá trình tiếp cận đất đai.
Thứ tư, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nông nghiệp được
pháp luật quy định cụ thể, chặt chẽ. Do quyền sử dụng đất nông nghiệp là
quyền phái sinh, được đại diện chủ sở hữu - Nhà nước trao cho người sử dụng
đất nên Nhà nước ban hành pháp luật nhằm quy định quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định
thành quyền, nghĩa vụ chung và quyền, nghĩa vụ riêng. Theo đó, quyền và
nghĩa vụ chung là quyền và nghĩa vụ mà tất cả người sử dụng đất đều có.
Quyền và nghĩa vụ riêng được xác định tương ứng với mỗi loại đất
nông nghiệp khác nhau, Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ tương ứng cho
người sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất nông nghiệp là loại quyền dân sự đặc thù, bao gồm
3 quyền năng: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Các quyền năng này không
phải là quyền độc lập giống như quyền đối với các loại tài sản thông thường
khác. Chủ sở hữu có các quyền năng này do đại diện chủ sở hữu giao cho.
Phạm vi, mức độ của quyền sử dụng đất được quy định khác nhau đối với

từng loại chủ thể, từng loại đất với điều kiện cụ thể. Việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất phải đảm bảo đúng nội dung, hình thức và điều kiện được
pháp luật quy định.
Thứ năm, người sử dụng đất nông nghiệp có một quyền đặc biệt mà
không người sử dụng đất nào có. Đó là quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
nông nghiệp. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc hộ gia đình, cá nhân sử
dụng đất nông nghiệp đổi đất cho cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng


12

xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho việc sản xuất nông nghiệp và không phải
nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.
1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hiến pháp năm 1980 ra đời đánh dấu bước ngoặt lớn của Pháp luật Việt
Nam điều chỉnh về đất đai. Lần đầu tiên, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
được xác lập. Luật Đất đai đầu tiên của Việt Nam năm 1987 nghiêm cấm việc
mua, bán đất đai. Tuy nhiên, quy định của Luật này đã cho phép người sử
dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong một số trường
hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra khỏi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp và cá nhân thỏa thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất và khi
người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ
của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó. Người sử dụng đất không có
quyền thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất. Giao dịch về quyền sử
dụng đất phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, được cơ quan có thẩm quyền
quyết định.
Giao dịch về quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự. Đó là sự chuyển
dịch quyền sử dụng diện tích đất cụ thể từ chủ thể này sang chủ thể khác theo
quy định của pháp luật.

Về góc độ pháp lý, có 2 hình thức giao dịch về quyền sử dụng đất.
Một là, chuyển giao một phần và có thời hạn bằng các hình thức cho
thuê, thế chấp quyền sử dụng đất .
+ Cho thuê quyền sử dụng đất là quan hệ dân sự, trong đó bên cho thuê
chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên cho thuê để sử dụng trong một thời
gian nhất định. Bên thuê đất có trách nhiệm thực hiện đúng cam kết trong hợp
đồng thuê quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của bên thuê bị hạn chế về
phạm vi và mức độ. Khi cho thuê quyền sử dụng đất, bên cho thuê chỉ giao


13

quyền sử dụng đất tạm thời cho bên thuê, không giao Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất; bên thuê đất chỉ có quyền sử dụng đất, khai thức công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức mà không có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất.
+ Thế chấp quyền sử dụng đất là việc bên có quyền sử dụng đất dùng
quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khác
với cho thuê, bên thế chấp chỉ giao cho bên nhận thế chấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất mà không giao đất. Người thế chấp vẫn tiếp tục sử dụng
đất, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất. Đây chỉ được coi là
chuyển quyền chiếm hữu về mặt pháp lý cho bên nhận thế chấp.
Hai là, chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất cho chủ thể khác: chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây
là hình thức pháp lý nhằm chuyển giao toàn bộ, làm chấm dứt quyền sử dụng
đất của chủ thể cũ, đồng thời làm phát sinh quyền sử dụng đất của chủ thể
khác. Trong nền kinh tế thị trường, đất đai ngày càng trở thành hàng hóa phổ
biến trong giao dịch dân sự.
Đây là một tư liệu sản xuất quan trọng trong sản xuất nông nghiệp.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác là
nhu cầu tất yếu của sự vận động xã hội. Thông qua chuyển nhượng, đất đai

được chuyển giao cho người có nhu cầu và có khả năng khai thác, sử dụng đất
hiệu quả nhất.
Mặt khác, đất đai là tài sản có giá trị lớn. Trong trạng thái tĩnh, đất đai
không làm phát sinh giá trị. Tài sản này chỉ xác định được giá trị trong giao
dịch dân sự. Trên cơ sở các quy định chung về giao dịch dân sự, do đặc trưng
của đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất nông nghiệp, có thể khái
quát khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau:
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là giao dịch dân sự
nhằm chấm dứt các quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất nông nghiệp của bên


14

chuyển nhượng và làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ tương ứng của bên
nhận chuyển nhượng. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
nghĩa vụ thanh toán cho người chuyển giao quyền sử dụng đất lợi ích vật chất
tương đương với giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp được chuyển giao.
1.1.3. Ý nghĩa của quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp trong giao dịch dân sự
Thứ nhất, ở góc độ quản lý Nhà nước, quy định về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp góp phần nâng cao hiệu quả của công tác
quản lý Nhà nước về đất đai:
- Theo quy định của Luật Đất đai, phần lớn diện tích đất nông nghiệp
được giao cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Quy định này tạo điều kiện
cho các chủ thể khác nhau tiếp cận và sử dụng đất nông nghiệp phục vụ nhu
cầu của bản thân và của xã hội.
- Quy định này góp phần vào việc thống nhất quản lý đất đai, đưa đất
vào sử dụng theo đúng quy hoạch và mục tiêu của Nhà nước.
- Việc ghi nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trong Pháp luật
Việt Nam góp phần hình thành và minh bạch hóa thị trường bất động sản. Giá

trị quyền sử dụng đất được giao dịch trên thị trường bất động sản là cơ sở để
Nhà nước xác định giá các loại đất phù hợp với thực tiễn.
Thứ hai, trên phương diện lý luận: Các quy định về quyền sử dụng đất,
chuyển quyền sử dụng đất góp phần giải quyết cơ bản những khái niệm pháp
lý mới xuất hiện, cụ thể như sau:
- Phân biệt quyền sở hữu đất đai với quyền sử dụng đất;
- Việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất góp phần giải quyết lý
luận về quyền sở hữu trong điều kiện xã hội hiện nay.
- Quy định này cũng góp phần khẳng định sự vận động của quan hệ
pháp luật về đất đai theo cơ chế mới. Theo đó, các quan hệ pháp luật chuyển


15

nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được điều chỉnh bằng quy định
của Pháp luật dân sự, Pháp luật đất đai với những chế định pháp lý cụ thể.
Đây còn là cơ sở để thực hiện các giao dịch dân sự, là căn cứ để cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp có hiệu quả.
Thứ ba, trên phương diện lý luận kinh tế - xã hội: Chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp là một bước quan trọng để hàng hóa hóa quan
hệ ruộng đất, làm cho ruộng đất từng bước chuyển dịch từ tư liệu sản xuất của
nền kinh tế tự cung tự cấp, không vận động trở thành hàng hóa trong nền kinh
tế thị trường. Mặt khác, việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp góp phần phân phối lại quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu
sử dụng đất. Từ đó, nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai.
1.2. Đặc điểm về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp
theo pháp luật Việt Nam
1.2.1. Chủ thể trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp
Trong khi chủ thể của quyền sử dụng đất phi nông nghiệp là tất cả các

đối tượng: tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân trong nước, cộng đồng
dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì
chủ thể của quyền sử dụng đất nông nghiệp là rất hạn chế.
Chủ thể của quyền sử dụng đất nông nghiệp là tổ chức trong nước, hộ
gia đình, cá nhân trong nước và cộng đồng dân cư. Trong đó:
Thứ nhất, chủ thể là tổ chức trong nước “Tổ chức trong nước gồm cơ
quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị
- xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác


16

theo quy định của pháp luật về dân sự”1 được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
theo quy định. Tổ chức tham gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng
đất nông nghiệp thông qua người đại diện của tổ chức (đại diện theo pháp luật
hoặc theo ủy quyền; trong một số trường hợp đại diện do Tòa án cử). Người
đại diện chỉ được thực hiện giao dịch trong phạm vi đại diện. Các quyền và
nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của tổ
chức.
Thứ hai, chủ thể là các thành viên hộ gia đình. Hộ gia đình sử dụng đất
nông nghiệp là một chủ thể đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp. “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ
hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân
và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận
chuyển quyền sử dụng đất” 2. Như vậy hộ gia đình gồm những thành viên gắn
bó với nhau do quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân, quan hệ nuôi dưỡng

cùng có tên trong hộ khẩu, có hoạt động kinh tế chung và tài sản chung. Quan
niệm về hộ gia đình không chỉ được xác định theo quan hệ gia đình và nơi cư
trú, gồm những cá nhân có quan hệ huyết thống với nhau như ông, bà, cha,
mẹ, vợ, chồng, con, anh chị em ruột cùng sống và sinh hoạt chung trong một
gia đình hoặc những người được ghi tên trong sổ hộ khẩu. Có thể thấy rằng,
tất cả thành viên của hộ gia đình đều là thành viên của gia đình nhưng không
phải thành viên nào của gia đình cũng là thành viên của hộ gia đình. Chỉ
những thành viên nào có hoạt động kinh tế chung và tài sản chung mới trở
thành thành viên của hộ gia đình. Các thành viên của hộ gia đình cùng có
quyền của chủ sử dụng đất (sở hữu chung hợp nhất). Từng thành viên không
1
2

Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013


17

trực tiếp thực hiện trách nhiệm của người sử dụng đất đối với Nhà nước hoặc
thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà thông qua người đại diện
hợp pháp cho hộ gia đình. Chủ hộ có vai trò quan trọng trong việc định đoạt
quyền sử dụng đất chung của hộ. Với tư cách đại diện cho tất cả các thành
viên, chủ hộ có thể thực hiện các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của cả hộ
gia đình.
Thứ ba, chủ thể là cá nhân sử dụng đất là chủ thể được Nhà nước trực
tiếp cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất. Cá nhân độc lập thực hiện các giao dịch về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và tự chịu trách nhiệm về các
hành vi của mình trong quá trình tham gia quan hệ pháp luật đất đai.

Thứ tư, chủ thể là cộng đồng dân cư. “Cộng đồng dân cư gồm cộng
đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn,
phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán
hoặc có chung dòng họ”3 được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận
quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.
Cộng đồng dân cư tham gia vào quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp thông qua người đại diện (đại diện theo ủy quyền). Người đại
diện chỉ được thực hiện giao dịch trong phạm vi được ủy quyền. Các quyền
và nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của
cộng đồng dân cư.
1.2.2. Sự thể hiện ý chí của các chủ thể khi tham gia giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là một loại giao dịch
dân sự. Ý chí của chủ thể khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp là nguyện vọng, mong muốn chủ quan bên trong của
3

Khoản 3 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013


18

chủ thể. Ý chí của chủ thể được thể hiện ra bên ngoài dưới hình thức nhất
định để các chủ thể khác có thể biết được nguyện vọng, mong muốn của chủ
thể khi tham gia giao dịch. Chính vì vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp phải thể hiện được ý chí và bày tỏ ý chí của các chủ thể.
Trường hợp giao dịch không thể hiện sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chí
của các chủ thể thì bị tuyên bố là giao dịch vô hiệu. Trong giao dịch về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, ý chí của các chủ thể được
thể hiện dưới dạng mục đích của chủ thể khi tham gia giao dịch. Đối với bên

chuyển nhượng, mục đích của chủ thể khi tham gia giao dịch là thu được giá
trị bằng tiền và chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
Mục đích của bên nhận chuyển nhượng khi tham gia giao dịch là có được sử
dụng đất, khai thác và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai.
1.2.3. Đặc điểm đặc trưng về nội dung của giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất nông nghiệp
Nội dung của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
là tổng hợp các điều khoản mà các bên cam kết, thỏa thuận khi tham gia giao
dịch. Những điều khoản này quy định quyền và nghĩa vụ của các bên phát
sinh từ giao dịch. Quyền của chủ thể nhận chuyển nhượng tương ứng với
nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng và ngược lại, nghĩa vụ của bên nhận
chuyển nhượng tương ứng với quyền của bên nhận chuyển nhượng. Trong
giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, bên chuyển
nhượng có quyền nhận được tiền, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả
khoản tiền tương đương với giá trị của khu đất chuyển nhượng. Bên nhận
chuyển nhượng có quyền nhận quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng có
nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất.
Để giao dịch có hiệu lực pháp luật thì nội dung của giao dịch không
được trái các quy định của pháp luật và đạo đức xã hội. Pháp luật ra đời do


19

yêu cầu của xã hội nhằm điều chỉnh các mối quan hệ xã hội phục vụ lợi ích
chung và để quản lý xã hội. Bên cạnh pháp luật, các quy tắc đạo đức cũng có
ảnh hưởng mạnh mẽ, tác động đến hành vi của các thành viên trong xã hội.
Chính vì vậy, pháp luật và đạo đức xã hội nhằm duy trì trật tự xã hội. Nội
dung của giao dịch trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội sẽ không
có hiệu lực pháp luật.
Ngoài ra, nội dung của giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

nông nghiệp còn bị hạn chế bởi tính đặc thù của quyền sử dụng đất là loại đất
nông nghiệp. Quyền sử dụng đất là quyền do Nhà nước (đại diện chủ sở hữu
về đất đai) trao cho người sử dụng. Do đó, nội dung của giao dịch không được
ảnh hưởng đến quyền của Nhà nước. Và với tính chất đặc biệt của quyền sử
dụng đất, việc khai thác công dụng của thửa đất này phụ thuộc vào thửa đất
liền kề (lối đi, đường dẫn nước…). Bên cạnh đó, do mục đích sử dụng đất nên
dẫn đến những đặc thù riêng về chủ thể nhận chuyển nhượng, về sử dụng
đúng mục đích sử dụng đất, nội dung giao dịch về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp không được làm ảnh hưởng đến quyền của người sử
dụng bất động sản liền kề.
1.2.4. Đặc điểm về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải bằng hình thức
hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là sự
thỏa thuận giữa các bên, theo đó, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có
nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất nông nghiệp cho bên nhận
chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả khoản tiền tương
ứng với giá trị khu đất cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân
sự và Luật Đất đai.