Đánh giá công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng dự án đường Bắc Sơn kéo dài trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------------

TÔ THỊ LINH CHI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐƯỜNG BẮC SƠN KÉO
DÀI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN, 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------------------

TÔ THỊ LINH CHI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN ĐƯỜNG BẮC SƠN KÉO
DÀI TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG TÂN THỊNH, THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN
Ngành : Quản lý đất đai
Mã số ngành : 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Dư Ngọc Thành

Thái Nguyên, 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện.
Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa
được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác.
Tác giả

Tô Thị Linh Chi


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Dư Ngọc
Thành giảng viên Đại học Nông Lâm Thái Nguyên người đã luôn theo sát,
tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi
xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo đã luôn giúp đỡ tạo mọi điều
kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND phường Tân Thịnh, cán bộ
phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố
Thái Nguyên cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề

tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thá Nguyên, tháng 9 năm 2018
Tác giả

Tô Thị Linh Chi


iii
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ii
MỤC LỤC .....................................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC BẢNG ..........................................................................................vi
MỞ ĐẦU........................................................................................................................ 1
1. Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................. 2
2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................................. 2
2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................................ 2
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu: ................................................................................. 3
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................... 3
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU......................................... 4
1.2. Cở sở pháp lý của đề tài ......................................................................................12
1.2.1. Các văn bản của Nhà nước ...............................................................................12
1.2.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên ..................................................................13
1.3.2. Công tác giải phóng mặt bằng tại Việt Nam ...................................................19
1.4. Công tác giải phóng mặt bằng tỉnh Thái Nguyên ..............................................20
1.4.1 Công tác giải phóng mặt bằng tại tỉnh Thái Nguyên.......................................20
1.4.2. Công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Thái Nguyên ...........21
1.5. Một số nghiên cứu liên quan đến giải phóng mặt bằng ....................................26

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ...........................................................................................32
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu .......................................................................32
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................................32
2.3.1. Khái quát về dự án “Đường Bắc Sơn kéo dài’’ tại thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên..........................................................................................................32


iv
2.3.2. Đánh giá công tác bồi thường GPMB tại dự án “Đường Bắc Sơn kéo dài”
trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên ........................................32
2.3.3 Đánh giá sự tác động của công tác bồi thường và hỗ trợ tái định cư đến đời
sống của người dân sau khi bị thu hồi đất thuộc dự án “Đường Bắc Sơn kéo dài
trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên ........................................33
2.3.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác GPMB khi thực hiện dự án “Đường Bắc
Sơn kéo dài” trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên ..........................................................................................................................33
2.3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường
GPMB ở Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên .............................................33
2.4. Phương pháp nghiên cứu .....................................................................................33
2.4.1. Phương pháp thu thập thông tin tài liệu...........................................................33
2.4.2. Phương pháp xử lý thông tin, số liệu ...............................................................35
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..................................................................36
3.1. Khái quát về dự án “Đường Bắc Sơn kéo dài’’ tại thành phố Thái Nguyên,
tỉnh Thái Nguyên..........................................................................................................36
3.2. Đánh giá công tác bồi thường GPMB tại dự án “Đường Bắc Sơn kéo dài”trên
địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên................................................41
3.2.1. Đối tượng và điều kiện bồi thường ..................................................................41

3.2.2.Tổng hợp kết quả công tác bồi thường GPMB về đất đai ..............................42
3.2.3. Kết quả công tác bồi thường về đất tại phường Tân Thịnh ...........................43
3.2.4. Kết quả công tác bồi thường về tài sản trên đất cho người bị thu hồi đất tại
phường Tân Thịnh........................................................................................................43
3.2.5. Tổng hợp kinh phí hỗ trợ GPMB khi Nhà nước thu hồi đất tại phường Tân
Thịnh trong dự án Đường Bắc Sơn kéo dài ...............................................................44
3.2.6. Kết quả bố trí tái định cư cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất tại
phường Tân Thịnh trong dự án Đường Bắc Sơn kéo dài .........................................45
3.2.7. Ý kiến của cán bộ chuyên môn về việc kết quả thực hiện công tác bồi
thường và hỗ trợ tái định cư dự án “Đường Bắc Sơn kéo dài trên địa bàn phường
Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên” .........................................................................47


v
3.3. Đánh giá sự tác động của công tác bồi thường và hỗ trợ tái định cư đến đời
sống của người dân sau khi thu hồi đất thuộc dự án “Đường Bắc Sơn kéo dài trên
địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên”..............................................49
3.3.1. Ý kiến của người dân trong việc thực hiện bồi thường và các chính sách hỗ
trợ tại dự án Đường Bắc Sơn kéo dài .........................................................................51
3.3.2. Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc tác động của dự án tới thu
nhập của người bị thu hồi đất ......................................................................................53
3.3.3. Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc tác động đến trật tự an
ninh, xã hội....................................................................................................................54
3.3.4. Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc tác động tới môi trường 55
3.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới công tác GPMB khi thực hiện dự án đường Bắc Sơn
kéo dài trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái
Nguyên ..........................................................................................................................55
3.4.1. Yếu tố quản lý nhà nước về đất đai..................................................................56
3.4.2. Yếu tố chính sách bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng...........................57
3.4.3. Yếu tố tâm lý của người bị thu hồi đất ............................................................58

3.4.4. Yếu tố năng lực cán bộ thực hiện công tác giải phóng mặt bằng .................59
3.5 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác bồi thường GPMB
ở Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên ..........................................................60
3.5.1. Thuận Lợi ...........................................................................................................60
3.5.3. Giải pháp chung .................................................................................................61
3.5.4. Các giải pháp cụ thể .........................................................................................63
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ......................................................................................65
1. Kết luận .....................................................................................................................65
2. Kiến nghị...................................................................................................................66
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................67
PHỤ LỤC ....................................................................................................................64


vi
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Khái quát về dự án Đường Bắc Sơn kéo dài ...................................... 38
Bảng 3.2: Khái quát về tổng mức đầu tư dự án Đường Bắc Sơn kéo dài ............ 40
Bảng 3.3: Kết quả về đối tượng bồi thường và điều kiện được bồi thường ......... 41
Bảng 3.4: Kết quả về đất đai đã thực hiện bồi thường GPMB .................. 42
Bảng 3.5: Kết quả bồi thường về đất cho người bị thu hồi đất ....................... 43
Bảng 3.6: Kết quả bồi thường về tài sản trên đất cho người ..................... 44
Bảng 3.7: Tổng hợp kinh phí hỗ trợ GPMB cho người dân bị thu hồi đất
của dự án Đường Bắc Sơn kéo dài tại phường Tân Thịnh ......................... 44
Bảng 3.8: Tổng kinh phí bồi thường và hỗ trợ GPMB cho người dân bị
thu hồi đất dự án Đường Bắc Sơn kéo dài tại phường Tân Thịnh ............. 45
Bảng 3.9: Số hộ và diện tích đất tái định cư cho các hộ bị thu hồi đất ..... 46
Bảng 3.10: Khu TĐC và hạ tầng các hộ đựơc bố trí TĐC ......................... 46
Bảng 3.11. Khó khăn thuận lợi trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
dự án “Đường Bắc Sơn kéo dài trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái
Nguyên” ........................................................................................................... 47

Bảng 3.12. Khái quát chung về thông tin của các hộ gia đình điều tra .......... 49
Bảng 3.13: Kết quả điều tra, phỏng vấn chi tiết về thu hồi ............................ 50
và bồi thường, hỗ trợ của dự án tái định cư .................................................... 50
Bảng 3.14: Kết quả điều tra, phỏng vấn chi tiết về giá bồi thường đất, tài sản,
các khoản hỗ trợ .............................................................................................. 51
Bảng 3.15: Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi trong việc thực hiện bồi
thường và các chính sách hỗ trợ tại dự án đường Bắc Sơn kéo dài ................ 52
Bảng 3.16: Tình hình thu nhập của các hộ sau khi bị hồi đất ......................... 54
Bảng 3.17: Tình hình trật tự an ninh, xã hội của người dân sau khi thu hồi đất
tại dự án tái định cư tại phường Tân Thịnh..................................................... 54
Bảng 3.18. Tình hình môi trường khu vực sống của người dân sau khi thu hồi
đất tại dự án Đường Bắc Sơn kéo dài - phường Tân Thịnh ............................ 55


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế văn hoá - xã hội và an ninh quốc phòng. Hiến pháp nước
Cộng hoà XHCN Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước
thống nhất quản lý.
Từ một đất nước nông nghiệp lạc hậu, đất nước ta bước vào công cuộc đổi
mới đường lối phát triển kinh tế - xã hội theo hướng CNH-HĐH, trong đó tiền
đề là Nhà nước thu hồi đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong lĩnh vực giao
thông, kinh tế, văn hóa xã hội....
Để triển khai được các dự án này chúng ta buộc phải sử dụng tới quỹ đất
đã và đang được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau như đất sản xuất nông,
lâm, thủy sản, đất ở của nhân dân, đất sử dụng vào các hoạt động sản xuất kinh
doanh, đất của các tổ chức.... do vậy việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử

dụng của một bộ phận quỹ đất hiện nay vào việc triển khai các dự án như nói
trên đang diễn ra ngày một nhiều hơn theo yêu cầu phát triển cơ sở hạ tầng cho
CNH, HĐH và đô thị hóa nền kinh tế.
Việc đẩy nhanh quá trình CNH, HĐH, đô thị hóa sẽ đòi hỏi phải xây dựng
nhiều loại kết cấu hạ tầng như: Đường giao thông, cầu cống, hệ thống thông tin,
kho tàng, bến bãi... Quỹ đất dành vào các mục đích này sẽ ngày càng nhiều và
lớn hơn khi các cơ sở hạ tầng quy mô lớn được triển khai.
Thực tế công tác bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư khi Nhà nước thu hồi
đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên nói chung và
dự án Đường Bắc Sơn kéo dài nói riêng đã và đang là vấn đề “nóng” nảy sinh
nhiều bức xúc phức tạp do việc thu hồi đất phải giải quyết lợi ích vật chất giữa
chính sách pháp luật của Nhà nước và lợi ích kinh tế của người bị thu hồi đất,
hơn nữa việc thu hồi đã ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, sinh hoạt, việc làm
của nhiều hộ gia đình, cá nhân, trong đó chủ yếu là các hộ gia đình, cá nhân trực
tiếp sản xuất nông nghiệp. Vì thế các cấp ủy Đảng, chính quyền từ Trung ương


2
đến địa phương rát quan tâm đến lĩnh vực quản lý đất đai nói chung và chính
sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng.
Cùng với quá trình CNH, HĐH, đô thị hóa đang diễn ra rất mạnh mẽ của
Tỉnh Thái Nguyên, tại thành phố Thái Nguyên nhiều dự án đã và đang triển khai
với mục đích phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế cho CNH, HĐH và đô thị hóa,
trong đó nổi bật là dự án Đường Bắc Sơn kéo dài. Vấn đề chuyển đổi quỹ đất
đang sử dụng hiện nay sang đất triển khai dự án đang diễn ra nhanh, quá trình
phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu thu hút đầu tư ngoài tỉnh để
phát triển kinh tế, xã hội. Trong những năm qua thành phố Thái Nguyên đã thực
hiện bồi thường thiệt hại, GPMB và di dời nhiều hộ dân để có được quỹ đất triển
khai các dự án, về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu đặt ra, tuy vậy cũng nảy sinh
nhiều vấn đề chưa phù hợp, một bộ phận người dân bị mất đất chưa thỏa mãn

với những gì họ được hưởng từ chính sách bồi thường thiệt hại hiện nay.
Qua một thời gian công tác tại thành phố Thái Nguyên, tôi được làm việc
tiếp xúc và nghiên cứu về công tác giải phóng mặt bằng của địa phương và thấy
được tầm quan trọng cũng như ý nghĩa của công tác này tại thời điểm hiện nay
đối với sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương. Do vậy, được sự hướng dẫn
trực tiếp của TS. Dư Ngọc Thành, tôi đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng dự án Đường Bắc Sơn kéo dài
trên địa bàn phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, GPMB dự án Đường Bắc Sơn,
thành phố Thái Nguyên - địa phận Tân Thịnh từ đó đề xuất những giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái dịnh
cư cho người dân mất đất.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát dự án Đường Bắc Sơn kéo dài (dự kiến đổi tên là đường Hồ Núi
Cốc).


3
- Đánh giá được hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của
phường Tân Thịnh, thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên.
- Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, GPMB dự án Đường Bắc Sơn,
thành phố Thái Nguyên - địa phận Tân Thịnh thành phố Thái Nguyên
- Đề xuất những giải pháp nâng cao hiệu quả và hoàn thiện chính sách
công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng của dự án.
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu:
3.1. Ý nghĩa khoa học
Việc nghiên cứu đề tài giúp tôi bổ sung những kiến thức chuyên ngành
Quản lý đất đai, rèn luyện khả năng nghiên cứu, viết một báo cáo khoa học, góp

phần nâng cao trình độ chuyên môn, phục vụ tốt cho công việc sau này.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống về hệ thống các
chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và đề xuất hướng hoàn thiện chính sách kèm theo các giải pháp thực hiện.
- Góp phần hạn chế, giải tỏa những bức xúc về khiếu kiện của người dân
bị thiệt hại do phải giải tỏa mặt bằng, bàn giao đất để triển khai các Dự án trên
địa bàn.
- Làm tài liệu cơ sở cho công tác quản lý ở địa phương


4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1.

Cơ sở khoa học của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng

1.1.1. Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
1.1.1.1. Thu hồi đất

Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng
đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người
sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai [5].
1.1.1.2. Bồi thường, hỗ trợ.

Bồi thường là đền bù những tổn hại đã gây ra. Đền bù là trả lại tương
xứng với giá trị hoặc công lao.Như vậy, bồi thường là trả lại tương xứng với giá
trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì hành vi của chủ thể khác
mang lại.Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối

với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất
và phát triển. [5]
1.1.1.3. Tái định cư.

Tái định cư là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây để
sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể tránh
khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự án phát
triển.Tái định cư (TĐC) được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về
đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại
cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất tinh thần tại đó.Thu hồi đất, Bồi thường giải
phóng mặt bằng là giải pháp quan trọng mang tính đột phá nhằm chủ động quỹ
đất, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút các nguồn lực cho đầu tư phát triển và
triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế – xã hội.
Quá trình thực hiện bồi thường GPMB phải đảm bảo hài hoà giữa các lợi ích: lợi
ích của Nhà nước, lợi ích của doanh nghiệp, của cộng đồng dân cư và đặc biệt là
lợi ích của người dân. [5]


5
1.1.1.4. Một số khái niệm liên quan khác.
- Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi

phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời
điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.
- Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất)

là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho
đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
- Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho

thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền

sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với
thửa đất xác định.
- Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
- Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất

đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà

nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất [5].
1.1.1.5. Đặc điểm của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

Mỗi dự án liên quan đến giải phóng mặt bằng có một đặc điểm riêng,
liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
Giải phóng mặt bằng là quá trình đa dạng và phức tạp.
- Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất

khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội và trình độ dân trí nhất định.
Đối với khu vực nội thành, khu vực ven đô, khu vực ngoại thành, khu vực nông
thôn, trình độ dân trí khác nhau... mật độ dân cư khác nhau, ngành nghề đa dạng


6

và đều hoạt động sản xuất theo một đặc trưng riêng của vùng đó. Do đó, giải
phóng mặt bằng cũng được tiến hành với những đặc điểm riêng biệt.
- Tính phức tạp thể hiện: Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt, có vai trò

quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội đối với mọi người dân. Ở khu vực
thành thị, đất đai có giá trị cực lớn. Còn đối với khu vực nông thôn, đất đai lại là
tư liệu sản xuất chủ yếu, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông
nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất quan trọng trong khi trình độ sản xuất
của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân
cư vùng này là giữ được đất để sản xuất. Người dân có tâm lý, mất đất coi nhu
mất tư liệu sản xuất, mất đi nguồn sống chính. Trước tình hình đó đã dẫn đến
công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển là rất khó khăn và
việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo đời sống dân cư
sau này [13].
1.1.2.

Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường GPMB.

1.1.2.1. Yếu tố cơ bản trong quản lý nhà nước về đất đai
a. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất

đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước ta trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai không ngừng được
sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2013, Nhà nước đã ban hành hơn 200
văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi Quốc hội thông
qua Luật đất đai 2013 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh chóng
đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ thể, rõ
ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ

chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối
quan hệ đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai
mới hình thành trong quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa; hệ thống pháp
luật đất đai luôn đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế,


7
bảo đảm quốc phòng, an ninh và ổn định xã hội [15].
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những đổi mới
về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết quả
đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển
các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất
của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá
nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn
bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến
công tác bồi thường GPMB, hỗ trợ và tái định cư. Hệ thống văn bản pháp luật
đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao,
không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng
túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [15].
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai
đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định
cao và phù hợp với tình hình thực tế.
b. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà

nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB
nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu
cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan

trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất;


8
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh

hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính
bồi thường. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp cơ
sở khoa học kỹ thuật, khoa hoc xã hội để phân chia đất đai theo loại sử dụng
nhằm sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất. Đối với công tác đền bù, giải phóng
mặt bằng và tái định cư, nó chi phối từ khâu hình thành dự án đến khâu cuối
cùng giải phóng mặt bằng và lập khu tái định cư. Những nơi chưa có quy hoạch
kế hoạch sử dụng đất, công tác quản lý đất đai yếu kém, số liệu không đảm bảo
độ tin cậy, việc khoanh định các loại đất, định hướng sử dụng không sát với thực
tế thì ở đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư gặp nhiều khó
khăn phức tạp, hiệu quả thấp. Nhìn chung,chất lượng quy hoạch nói chung và
quy hoạch nói riêng còn thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc
biệt là thiếu tính bền vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy
hoạch còn mang nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy
hoạch theo phong trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng
quy hoạch “treo”, dự án “treo” [12].
c. Yếu tố giao đất, cho thuê đất:

Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi
thường GPMB và TĐC. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện
tốt nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định
không rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho
công tác đền bù [13].
d. Yếu tố điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản

đồ địa chính
Trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, thì nội dung về điều tra, đo
đạc, đánh giá, phân hạng đất và lập bản đồ địa chính là nội dung rất quan trọng,
là cơ sở để thực hiện những nội dung sau, đồng thời nó phản ánh hiện trạng sử
dụng đất của khu vực dự án. Tuy nhiên, hiện nay ở nhiều địa phương công tác


9
này được thực hiện rất chậm. Những hạn chế của công tác này làm ảnh hưởng
đến nhiệm vụ quản lý đất đai ở các địa phương và trực tiếp là công tác xây dựng
dự án đền bù thiệt hại trong công tác giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất. Về công tác phân hạng và phân loại đất:Việc xác định chất
lượng đất là cơ sở để xác định giá trị sinh lợi của mảnh đất trong điều kiện và
trình độ thâm canh như nhau. Từ đó định ra giá trị quyền sử dụng đất hoặc lập
bảng giá đất giúp cho việc xây dựng phương án đền bù chính xác, công bằng khi
thu hồi đất. Thực tế đã chứng minh vai trò của công tác phân hạng và phân loại
đất.Ở nhiều địa phương do việc phân hạng đất đai thiếu cơ sở khoa học dẫn đến
hậu quả định giá đền bù khó khăn, thiếu chính xác gây bất hợp lý trong việc xác
định giá đất khi đền bù thiệt hại [29].
e. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Đăng ký đất đai là một thành phần cơ bản quan trọng nhất của hệ thống

quản lý đất đai, đó là quá trình xác lập hồ sơ về quyền sở hữu đất đai, bất động
sản, sự đảm bảo và những thông tin về quyền sở hữu đất. Theo quy định của các
nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử
dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền (cụ thể là Văn phòng
đăng ký đất đai) và được cấp GCNQSDĐ. Chức năng của đăng ký đất đai là
cung cấp những căn cứ chuẩn xác và an toàn cho việc thu hồi, chấp thuận và từ
chối các quyền về đất [13].
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công
tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công tác đăng ký biến
động về sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà
công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng
ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ
GPMB nhanh hơn. [13].


10
f. Yếu tố thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý và sử dụng

đất đai
Công tác bồi thường GPMB là một việc làm phức tạp, gắn nhiều đến
quyền lợi về tài chính nên rất dễ có những hành vi vi phạm pháp luật nhằm thu
lợi bất chính, chính quyền địa phương cấp trên. Hồi đồng thẩm định phải có kế
hoạch thanh tra, kiểm tra và coi đây là nhiệm vụ thường xuyên trong quá trình
triển khai thực hiện công tác bồi thường GPMB, kịp thời phát hiện các sai phạm,
vi phạm pháp luật để xử lý tạo niềm tin trong nhân dân. [9]
1.1.2.2. Yếu tố giá đất và định giá đất
- Trước khi có Luật đất đai năm 2003: Những vấn đề liên quan đến việc

xác định giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đều được quy
định tại các văn bản dưới luật như Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm
1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất; Nghị định số 90/CP ngày
17 tháng 9 năm 1994 của Chính phủ quy định về việc bồi thường thiệt hại khi
Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng và Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24 tháng 4 năm
1998 của Chính phủ Hội đồng hành quy định về đền bù thiệt hại khi Nhà nước
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi
ích công cộng... Giá đất để tính bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá
đất do Chính phủ Hội đồng hành kèm theo Nghị định số 87/CP [28].
- Từ khi có Luật đất đai 2003: Quy định giá đất được hình thành trong

các trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai): Do UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56
của Luật này; Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là


11
phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ
biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo
đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và
phát sinh khiếu kiện [4].
- Từ khi có Luật Đất đai năm 2013: Theo Điều 114 giá đất gồm có bảng

giá đất (được xây dựng định kỳ 05 năm một lần) và giá đất cụ thể (dùng để tính

tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất). Theo Điều 112: Nguyên tắc định giá
đất là phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những
nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên,
qua một quá trình thực hiện cho thấy, giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định
chưa sát với giá đất phổ biến trên thị trường [5].
1.1.2.3. Về tái định cư
a. Vấn đề ổn định nơi ở
- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu như:

hệ thống điện, nước, đường giao thông, trường hoặc trạm xá, từ đó ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống của những người sử dụng đất TĐC.
- Bố trí TĐC chưa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cư, tập quán

sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ người sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC
cao tầng không có tư liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết
việc làm chưa có chế tài chặt chẽ.
- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của người dân: phải xây dựng

khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trước khi di dời. Mặt khác, phải
quan tâm đến phong tục, tập quán trong nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng
đồng. Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự,
tạo sự yên tâm cho người mới chuyển đến. Những tồn tại trên đây khó tránh
khỏi trong quá trình CNH - HĐH phát triển đất nước, một khi các chính sách
của Nhà nước chưa đồng bộ, nhận thức của các cấp, các ngành về TĐC chưa
đầy đủ.


12
b. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp

Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất
nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không
ổn định.Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những người bị thu hồi đất gặp rất
nhiều khó khăn. Trong những năm trước đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề
nghiệp không được các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của
những người dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất, nhiều
dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách là cấp
một khoản tiền nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với
người năng động hoặc có khả năng thì nó được đầu tư sinh lợi, ngược lại với
một số người khác thì khoản tiền đó được tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong
một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hưởng
đến cuộc sống gia đình và đã có những người mắc các tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo
công ăn việc làm để người dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm
của chủ dự án cũng như của cả người dân được hỗ trợ việc làm trong thời kỳ
phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền
kinh tế phát triển.
1.2. Cở sở pháp lý của đề tài
1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật đất đai 2013;
- Hiến pháp năm 1992;
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013;
- Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ Quy định về
giá đất;
- Nghị định số 45/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ Quy định về
thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 46/NĐ-CP ngày 15/05/2013 của Chính phủ Quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

13
- Nghị định số 47/2014/NĐ - CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ Quy
định về khung giá đất;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
về đất đai của Chính phủ;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy
định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng
dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
1.2.2. Các văn bản của tỉnh Thái Nguyên
- Quyết định số 31/2014/QĐ-UBND ngày 22/8/2014 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc Ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 6/7/2016 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại quy định về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ban hành
kèm theo quyết đinh số 31/2014/QĐ- UBND ngày 22/8/2014;
- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc Phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2015-2019 trên địa bàn

tỉnh Thái Nguyên;


14
- Quyết định số 61/2016/QĐ-UBND ngày 25/12/2016 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc Ban hành Quy định về Đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc
gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND ngày 12/1/2017 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc Ban hành Đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thủy sản khi
Nhà nước thu đất trên địa bàn tỉnh Thái nguyên.
1.3. Cơ sở thực tiễn của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng
1.3.1. Chính sách bồi thường GPMB của một số nước trên thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan
trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước
thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời
sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không
những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng. Dưới
đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào
giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.
- Tại Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều
kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất
được thực hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương.
Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự quốc phòng; các cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công
trình giao thông, năng lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và
phúc lợi xã hội, công trình trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và
phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật.
Quy trình thu hồi đất gồm 4 bước: (1) Khảo sát về các điều kiện thu hồi
đất (dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng
hàng năm, diện tích đất, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng);

(2) Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất; (3) Cơ quan quản lý đất đai báo cáo
với chính quyền địa phương, trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên


15
cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt; (4) Thông báo, công bố dự án sau khi dự án
được phê duyệt. Việc công bố phải được thực hiện kịp thời, cụ thể về kế hoạch
thu hồi và bồi thường. Chính quyền địa phương có trách nhiệm thông báo và
giải thích các vấn đề có liên quan. Sau ngày thông báo, các tài sản trong khu vực
dự án sẽ không được cải tạo, mở rộng.
Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất ở Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và
chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu
hồi đất. Công tác quản lý giải phóng mặt bằng được giao cho Cục Quản lý tài
nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện. Chủ thể được nhận khu đất sau khi
được thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thông
thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa).
Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm cho
người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Bồi thường khi
thu hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban
đầu của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nông nghiệp, cách tính tiền bồi
thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của
đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định. Mức
bồi thường được tính bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình
của ba năm trước khi thu hồi. Trợ cấp tái định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá
trị sản lượng hàng năm trung bình. Bồi thường về hoa màu và các công trình
hiện có sẽ do chính quyền địa phương quyết định. Trong trường hợp mức bồi
thường không đủ để duy trì mức sống ban đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên,
tổng mức bồi thường không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3
năm trước khi thực hiện thu hồi nếu như các quy định trong luật không đủ duy
trì mức sống hiện tại của người nông dân.

Đối với đất ở, số tiền bồi thường được xác định bao gồm: giá cả xây dựng
lại nhà ở, sự chênh lệch giữa xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; giá đất tiêu chuẩn
và trợ cấp về giá. Giá xây dựng nhà mới được xác định là khoảng cách chênh
lệch giữa giá trị còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Còn giá đất


16
tiêu chuẩn do Nhà nước quyết định, căn cứ theo giá đất trong cùng khu vực.
Việc trợ cấp về giá cũng do chính quyền xác định. Khoản tiền bồi thường này
được tính theo mét vuông, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở.
Trường hợp Nhà nước có nhà ở tái định cư thì người được bồi thường sẽ được
phân nhà với diện tích tương đương số tiền họ đã nhận được bồi thường.
- Tại Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường
hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân. Các trường hợp đó là: thu
hồi đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường bộ,
sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước,
nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng;
dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để
cho thuê hoặc chuyển nhượng.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương
thức tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua
việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án,
cách thức bồi thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử
dụng phương thức cưỡng chế. Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn
Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực
hiện theo phương thức tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử
dụng phương thức cưỡng chế.
Ở Hàn Quốc, Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo
đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc

lập) được phép thu hồi đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở.
Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau: Thứ
nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện. Thứ hai, chủ đầu tư phải thực hiện
bồi thường đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây
dựng các công trình công cộng. Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải


17
bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội. Thứ tư, thực hiện bồi
thường áp dụng cho từng cá nhân.
- Tại Singapore
Ở Singapore, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở
hữu nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử
dụng vào mục đích công cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng công trình
phúc lợi xã hội; chỉnh trang đô thị. Và được Nhà nước đứng ra thu hồi đất rồi
giao hoặc cho các công ty, nhà đầu tư thuê đất. Công tác thu hồi đất phải được
sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi
đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng.
Ở Singapore, mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định căn
cứ vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ. di
chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Trường
hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do
Nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành
định giá lại các chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này.
Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị
bất động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế
của bất động sản. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà
nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản. Điều này có nghĩa
là Nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo
giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ

tầng của Nhà nước.
Nhà nước chi trả tiền bồi thường thu hồi đất làm hai đợt: đợt thứ nhất, nhà
nước trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ nhà ở.
Đợt thứ 2, phần còn lại sẽ được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất
việc di chuyển chỗ ở.
- Tại Pháp