ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂY NINH- TỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN THÁNG 6 NĂM 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂY NINHTỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN
THÁNG 6 NĂM 2010

SVTH
MSSV
LỚP
KHOA
NGÀNH

-

:
:
:
:
:

DƯƠNG TẤN PHÁT
06124090
DH06QL
2006 – 2010
Quản Lý Đất Đai

TP.HCM tháng 7 năm 2010 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

DƯƠNG TẤN PHÁT

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ TÂY NINHTỈNH TÂY NINH GIAI ĐOẠN TỪ ĐẦU NĂM 2003 ĐẾN
THÁNG 6 NĂM 2010.

Giáo viên hướng dẫn: PGS-TS Huỳnh ThanhHùng
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM)
(Ký tên: ………………………………)

- TP.HCM tháng 7 năm 2010 -


PHÒNG TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG THỊ XÃ
VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc

Thị Xã, ngày 30 tháng 6 năm 2010

GIẤY XÁC NHẬN THỰC TẬP
Sinh viên: Dương Tấn Phát, sinh năm 1987, MSSV: 06124090, chuyên

ngành Quản lý đất đai, khoa Quản lý đất đai & Thị trường Bất động sản, trường
Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Thực hiện đề tài tốt nghiệp Đại học và công nhận danh hiệu Kỹ sư ngành
Quản lý đất đai.
Nơi thực tập: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài
nguyên & Môi trường Thị Xã Tây Ninh - Tỉnh Tây Ninh.
Tên đề tài: “ Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Thị
Xã Tây Ninh – Tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ năm 2003 đến 6/2010.
Nhận xét của cơ quan tiếp nhận thực tập:
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………….
Sinh viên thực tập
( Ký tên )

Dương Tấn Phát

Xác nhận của cơ quan thực tập
(Ký tên và đóng dấu)


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

LỜI CẢM ƠN
Tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến:
Ba mẹ, gia đình là những người luôn lo lắng, giúp đở, động viên,...và dõi theo
tôi trong suốt quá trình học tập.
Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM, Ban chủ nhiệm Khoa
Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, cùng toàn thể quý thầy cô Giảng viên – Công
nhân viên nhà trường đã tận tình giúp đở, hướng dẫn, dạy dỗ tôi trong suốt thời
gian qua.
Thầy PGS.TS Huỳnh Thanh Hùng, Hiệu phó nhà trường, giảng viên chính
Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản đã tận tình hướng dẫn chu đáo, hổ trợ,
giúp đở tôi sớm hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Tập thể cán bộ công nhân viên Thư Viện Trường ĐH Nông Lâm TP.HCM đã
tạo điều kiện thuận lợi cho tôi có được nhiều nguồn tư liệu cần thiết cho quá trình
hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình.
Sự giúp đỡ nhiệt tình của ban lãnh đạo Phòng TNMT – Văn Phòng ĐKQSDĐ
Thị Xã Tây Ninh - Tỉnh Tây Ninh.
Tập thể lớp Quản Lý Đất Đai khóa 2006 – 2010, cùng các anh, chị, bạn bè đã
giúp đỡ, động viên tôi trong suốt 4 năm trên Giảng đường Đại học.
Do thời gian nghiên cứu có hạn, kiến thức lý luận còn chưa sâu sắc, nguồn tài
liệu còn hạn chế. Do đó Luận văn cũng không thể tránh khỏi những sai sót, tôi rất
mong được sự đóng góp ý kiến của của quý thầy cô, bạn bè để tôi có được những
kiến thức hoàn thiện hơn.

TP.HCM, ngày tháng 07 năm 2010.
Sinh viên

Dương tấn phát

Trang i

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

TÓM TẮT
Sinh viên: Dương Tấn Phát, lớp Quản Lý Đất Đai Khóa 2006-2010, Khoa Quản Lý
Đất Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh, thực
hiện đề tài:“Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị
Xã Tây Ninh - Tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ đầu năm 2003 đến tháng 6 năm 2010”.
Đề tài được tiến hành từ tháng 4/2010 đến tháng 7/2010, tại Phòng Tài Nguyên
Môi Trường – Văn Phòng ĐKQSDĐ thị xã Tây Ninh – Tỉnh Tây Ninh.
Giảng viên hướng dẫn: PGS.TS HUỲNH THANH HÙNG.
Thị Xã Tây Ninh được xem là một trung tâm phát triển của Tỉnh Tây Ninh. Cơ cấu
kinh tế có sự dịch chuyển nhanh và rõ nét theo hướng công nghiệp – dịch vụ - nông
nghiệp. Khi nền kinh tế hội nhập và vận hành theo cơ chế thị trường thì nhu cầu SDĐ
để đầu tư Cơ sở hạ tầng, Công nghiệp - Dịch vụ, các khu dân cư tập trung,…Đã tạo ra
những biến động đáng kể về SDĐ. Vấn đề về CNQSDĐ trên địa bàn Thị Xã cũng
không ngừng thay đổi từ khi có Luật Đất Đai 2003 đến nay.
Qua quá trình nghiên cứu bằng các phương pháp: Điều tra, phân tích, thống kê, so
sánh, đánh giá, tham khảo ý kiến chuyên gia,…các tài liệu, số liệu liên quan đến vấn
đề CNQSDĐ trên địa bàn thị xã, đề tài đã tập trung đánh giá về ĐKTN-KTXH và các
vấn đề liên quan đến tình hình CNQSDĐ tại địa phương, đặc biệt là tình hình
CNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân SDĐ.
Kết quả thu được như sau: Tình hình CNQSDĐ trên địa bàn thị xã từ khi Luật Đất
Đai 2003 có hiệu lực thi hành, cụ thể: năm 2003 với 3.275 hồ sơ, năm 2004 với 3.235
hồ sơ, năm 2005 là 4.173 hồ sơ, năm 2006 là 3.809 hồ sơ, năm 2007 là 4.614 hồ sơ,
năm 2008 là 3.941 hồ sơ, năm 2009 là 3.625 hồ sơ, 6 tháng đầu năm 2010 với số
lượng 1.648 hồ sơ. Tính từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2010 trên địa bàn toàn thị xã có
28.320 hồ sơ Phần lớn các trường hợp CNQSDĐ chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp

với 20.020 hồ sơ, chiếm 70,73 % trên tổng hồ sơ CNQSDĐ, còn lại là CNQSDĐ đất ở
chiếm 29,31 % với 8.300 hồ sơ.. Các dạng mục đích CNQSDĐ chủ yếu là: Cần vốn
sản xuất kinh doanh, trả đáo hạn Ngân hàng, phân chia tài sản, chuyển đi nơi khác sinh
sống,…Trong đó phổ biến nhất là 2 dạng: CNQSDĐ do cần vốn sản xuất kinh doanh
và trả tiền đáo hạng vay cho Ngân hàng .
Đề tài cũng đã đánh giá một số nội dung QLNN về đất đai, đánh giá về hiệu
quả SDĐ sau khi CN, các nguyên nhân CNQSDĐ phổ biến và đề cập đến những vấn
đề khó khăn, vướng mắc trong thực tế khi áp dụng các văn bản pháp luật về đất đai có
liên quan đến CNQSDĐ, đưa ra những kiến nghị phù hợp với thực tế của địa phương
đáp ứng được yêu cầu đặt ra trong quá trình giải quyết hồ sơ CNQSDĐ.

Trang ii


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

Mục lục
Trang
LỜI CẢM ƠN...................................................................................................................i
TÓM TẮT....................................................................................................................... ii
Mục lục .......................................................................................................................... iii
Danh sách các bảng .........................................................................................................v
Danh sách các biểu đồ ................................................................................................... vi
Danh sách các sơ đồ ...................................................................................................... vi
Danh sách các chữ viết tắt ............................................................................................. vi
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1
PHẦN I : TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU .................................................3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .....................................................................3

I.1.1. Các khái niệm cơ bản......................................................................................3
I.1.2. Lược sử vấn đề CNQSDĐ qua các giai đoạn .................................................5
I.1.3. Cơ sở pháp lý ..................................................................................................8
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu ................................................................................9
I.2.1. Điều kiện tự nhiên...........................................................................................9
I.2.2. Tình hình thực hiện phát triển kinh tế xã hội................................................12
I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện....................................15
I.3.1. Nội dung nghiên cứu.....................................................................................15
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................15
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................16
II.1. Đánh giá ĐKTN - KTXH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ .......................16
II.1.1. Đánh giá ĐKTN ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ ...............................16
II.1.2. Đánh giá điều kiện KT-XH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ ..............17
II.2. Đánh giá một số nội dung QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai ......................18
II.2.1. Công tác Đo đạc bản đồ và lập Hồ sơ địa chính .........................................18
II.2.2. Công tác Quy hoạch – Kế hoạch sử dụng đất .............................................20
II.2.3. Công tác giao đất, cho thuê đất ...................................................................20
II.2.4. Công tác cấp GCNQSDĐ ............................................................................21
II.2.5. Công tác giải quyết Tranh chấp, Khiếu nại về đất đai ................................22
II.2.6. Công tác Thanh tra đất đai ..........................................................................23

Trang iii


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

II.2.7. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................24
II.2.8. Đánh giá chung một số nội dung QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai ảnh

hưởng đến CNQSDĐ .............................................................................................25
II.3. Đánh giá trình tự, thủ tục thực hiện CNQSDĐ đất qua từng giai đoạn ............26
II.3.1. Giai đoạn từ Luật Đất Đai 1993 đến trước Luật Đất Đai 2003 ...................26
II.3.2. Giai đoạn từ Luật Đất Đai 2003 đến nay.....................................................29
II.3.3. Đánh giá quy định về CNQSDĐ qua 2 giai đoạn .......................................32
II.4. Đánh giá hoạt động CNQSDĐ trên địa bàn Thị xã Tây Ninh từ năm 2003 đến
tháng 6 năm 2010 .......................................................................................................36
II.4.1. Quy định chung về CNQSDĐ trên địa bàn Thị xã Tây Ninh .....................36
II.4.2. Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2010
II.4.2.1. Hoạt động CNQSDĐ năm 2003 ...............................................................38
II.4.3. Đánh giá tình hình CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh từ năm 2003 đến 6/2010 ..47
II.5. Đánh giá tình hình sử dụng đất, hiệu quả kinh tế - xã hội thông qua việc
CNQSDĐ ...................................................................................................................52
II.5.1. Đánh giá tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng ...................................52
II.5.2. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội thông qua việc CNQSDĐ ....................52
II.6. Đánh giá những tồn tại, vướng mắc trong công tác CNQSDĐ .........................53
II.6.1. Phía cơ quan Nhà nước................................................................................53
II.6.2. Phía người dân .............................................................................................54
II.7. Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống QLNN về đất đai và Sử
dụng đất đai sau CNQSDĐ ........................................................................................54
II.7.1. Cơ quan Trung ương ...................................................................................54
II.7.2. Cơ quan địa phương ....................................................................................55
KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ .......................................................................................57
KẾT LUẬN................................................................................................................57
KIẾN NGHỊ ...............................................................................................................58
TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trang iv

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

Danh sách các bảng
Bảng 1.1: Thống kê diện tích các xã, phường Thị xã Tây Ninh ...................................10
Bảng 1.2: Thống kê dân số các xã, phường Thị xã Tây Ninh đến năm 2009 ...............14
Bảng 2.1: Tỉ trọng các ngành kinh tế Thị xã Tây Ninh 2009 ........................................17
Bảng 2.2: So sánh tỉ trọng các ngành kinh tế của Thị xã Tây Ninh năm 2008, 2009 .18
Bảng 2.3: Kết quả thành lập hồ sơ địa chính trên địa bàn Thị xã Tây Ninh đến đầu
năm 2009 .......................................................................................................................19
Bảng 2.4: Cơ cấu sử dụng đất Thị xã Tây Ninh năm 2009, 2010 .................................20
Bảng 2.5: Tổng hợp các trường hợp giao đất “ tái định cư”, thu hồi đất dự án trên địa
bàn Thị xã Tây Ninh qua các năm. ................................................................................21
Bảng 2.6: Tổng hợp các trường hợp cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Thị xã Tây Ninh đến
đầu năm 2010.................................................................................................................22
Bảng 2.7: Tình hình giải quyết tranh chấp về QSDĐ Thị xã Tây Ninh tính từ năm 2003
đến tháng 6 năm 2010....................................................................................................23
Bảng 2.8: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất năm 2009 .....................24
Bảng 2.9: Hiện trạng sử dụng đất theo đơn vị hành chính Thị xã Tây Ninh năm 2009
.......................................................................................................................................24
Bảng 2.10: Hiện trạng sử dụng đất Thị xã Tây Ninh đầu năm 2010............................25
Bảng 2.11 : Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh năm 2003 .....................................39
Bảng 2.12: Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh năm 2004 ......................................40
Bảng 2.13: Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh năm 2005 ......................................41
Bảng 2.14: Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh năm 2006 ......................................42
Bảng 2.15: Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh năm 2007 ......................................43
Bảng 2.16: Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh năm 2008 ......................................44
Bảng 2.17: Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh năm 2009 ......................................45
Bảng 2.18: Hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh 6 tháng đầu năm 2010 ..................46

Bảng 2.19: Kết quả so sánh hoạt động CNQSDĐ nông thôn và đô thị: .......................47
Bảng 2.20: Kết quả hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh từ năm 2003 đến 6/2010 ..48
Bảng 2.21: Tổng hợp kết quả hoạt động CNQSDĐ Thị xã Tây Ninh từ năm 2003 đến
tháng 6/2010 ..................................................................................................................50

Trang v


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

Danh sách các biểu đồ
Biểu đồ 2.1: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất đầu năm 2010 ...........25
Biểu đồ 2.2: So sánh hồ sơ CNQSDĐ nông thôn và đô thị từ năm 2003 đến tháng 6
năm 2010 .......................................................................................................................47
Biểu đồ 2.3: So sánh hồ sơ CNQSDĐ từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2010 .................48
Biểu đồ 2.4: So sánh hồ sơ CNQSDĐ giữa các đơn vị hành chính xã phường từ năm
2003 đến tháng 6 năm 2010...........................................................................................50

Danh sách các sơ đồ
Sơ đồ 2.1: Trình tự CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 17/
1999/NĐ-CP. .................................................................................................................28
Sơ đồ 2.2: Trình tự thực hiện việc CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân theo Nghị
định 181/2004/NĐ-CP. ..................................................................................................32
Sơ đồ 2.3: Trình tự thủ tục CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân tại Thị xã Tây Ninh.
.......................................................................................................................................37

Danh sách các chữ viết tắt
CN

SDĐ
QSD
THCS
THPT
CĐSP
TCN
TCYT
QLNN
XHCN
TNHH
QSDĐ
TN&MT
UBND
KT-XH
QĐ-UB
NĐ-CP
QSHNƠ
CT-TTg

Chuyển nhượng
Sử dụng đất
Quyền sử dụng
Trung học cơ sở
Trung học phổ thông
Cao đẳng sư phạm
Trung cấp nghề
Trung cấp y tế
Quản lý Nhà nước
Xã Hội Chủ Nghĩa
Trách nhiệm hữu hạn

Quyền sử dụng đất
Tài Nguyên và Môi Trường
Ủy Ban Nhân Dân
Kinh tế - Xã hội
Quyết định của Ủy Ban Nhân Dân
Nghị Định – Chính Phủ
Quyền sở hữu nhà ở
Chỉ thị của Thủ Tướng Chính Phủ
Trang vi


Ngành Quản Lý Đất Đai

CQSDĐ
QHSDĐ
KHSDĐ
CNQSDĐ
TT-TCĐC
UBTVQH
TN-KTXH
GCNQSDĐ
GCNQSHNƠ
VPĐKQSDĐ
CHXHCNVN
ĐKTN-KTXH

SVTH:Dương Tấn Phát

Chuyển quyền sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất

Kế hoạch sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thông tư của Tổng Cục Địa Chính
Ủy ban thường vụ Quốc Hội
Tự nhiên - Kinh tế xã hội
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất
Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
Điều kiện tự nhiên - Kinh tế xã hội

Trang vii


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đối với mỗi quốc gia, đất đai luôn chiếm một vị trí vô cùng quan trọng và là
điều kiện không thể thiếu được trong tất cả các hoạt động của con người, từ các hoạt
động kinh tế- xã hội đến an ninh – quốc phòng. Tuy đất đai có khả năng vô hạn về thời
gian sử dụng nhưng lại giới hạn về diện tích và cố định về vị trí, trong khi xã hội luôn
phát triển thì các nhu cầu về sử dụng đất không ngừng gia tăng, diễn ra ngày càng
phức tạp.
Hiến Pháp Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định
tại Điều 18 như sau: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp
luật, đảm bảo sử dụng đất theo mục đích và có hiệu quả ”. Bên cạnh thừa nhận đất đai
có giá trị đồng thời trong cơ chế này đất đai được xem như một loại hàng hóa và là
hàng hóa đặc biệt được ràng buộc bởi pháp luật. Khi Luật Đất Đai năm 1993 ra đời

lần đầu tiên vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất ( CNQSDĐ ) được thừa nhận là
hợp pháp thì còn nhiều phát sinh phức tạp mà Luật Đất Đai năm 1993 không thể giải
quyết được. Từ cơ sở trên, Quốc Hội Nước CHXHCNVN đã thông qua Luật Đất Đai
năm 2003 để một lần nữa hoàn thiện hơn về cơ chế quản lý Nhà Nước về đất đai.
Vấn đề về CNQSDĐ lại một lần nữa được đề cập rất cụ thể trong Luật Đất Đai
năm 2003 và đang được rất nhiều người quan tâm bởi các phát sinh phức tạp khi vận
dụng vào thực tế. Trong quá trình CNQSDĐ thực tại trên nhiều địa phương cũng có
không ít trường hợp CNQSDĐ trái phép, vi phạm pháp luật và chưa mang lại hiệu quả
kinh tế - xã hội.
Thị Xã Tây Ninh được xem là một trung tâm phát triển của tỉnh, cơ cấu kinh tế
có sự dịch chuyển nhanh và rõ nét theo hướng công nghiệp – dịch vụ - nông nghiệp,
ưu tiên đẩy mạnh phát triển dich vụ du lịch. Song song với xu thế ấy là sự dịch chuyển
đất nông nghiệp, đất ở một cách sôi động và mạnh mẽ. Trong quá trình phát triển vấn
đề về CNQSDĐ trên địa bàn Thị Xã được rất nhiều hộ gia đình, cá nhân, cơ quan nhà
nước,…. quan tâm.
Xuất phát từ thực tế trên, được sự phân công của Khoa Quản Lý Đất Đai &
Bất Động Sản, tôi thực hiện đề tài: “Đánh giá tình hình CNQSDĐ trên địa bàn Thị
xã Tây Ninh - tỉnh Tây Ninh giai đoạn từ đầu năm 2003 đến tháng 6 năm 2010 ” .
 Mục tiêu nghiên cứu
Đánh giá tình hình chuyển nhượng QSDĐ và hiệu quả của hoạt động chuyển
nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân nói riêng, trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai nói chung. Trên cơ sở đó tìm ra ưu, khuyết điểm của công tác
chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Thị xã, qua đó đề xuất giải pháp hoàn thiện
công tác quản lý CNQSDĐ.
 Đối tượng nghiên cứu
 Hộ gia đình, cá nhân tham gia trong hoạt động CNQSDĐ.
 Các loại hình CNQSDĐ trên địa bàn.
 Hoạt động CNQSDĐ từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2010 trên địa bàn Thị xã
Tây Ninh – tỉnh Tây Ninh.

Trang 1


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

 Các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động CNQSDĐ của Trung ương và
địa phương.
 Phạm vi nghiên cứu
 Địa điểm : Địa bàn Thị xã Tây Ninh – tỉnh Tây Ninh.
 Thời gian: Hoạt động CNQSDĐ từ năm 2003 đến tháng 6 năm 2010.
 Ý nghĩa thực tiễn
 Giúp hiểu rõ hơn về thực trạng CNQSDĐ trên địa bàn .
 Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hơn cho hoạt động CNQSDĐ.
 Góp phần nâng cao hiệu quả QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai .

Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

PHẦN I :
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước, nhằm đảm bảo cho đất đai được
sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử đất, đảm bảo các lợi ích của Nhà nước cũng như

của người sử dụng đất. Đăc biệt trong giai đoạn hiện nay, quá trình đô thị hóa diễn ra
mạnh mẽ, cùng với sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế của cả nước thì nhu cầu về đất đai
phục vụ cho sản xuất lẫn sinh hoạt là thật sự cần thiết với cả nước nói chung và Tỉnh
Tây Ninh nói riêng.
Xã hội ngày càng phát triển, đất đai ngày càng có giá làm cho nhu cầu được
CNQSDĐ của người dân là rất lớn. Chính vì vậy, tình hình CNQSDĐ luôn được sự
quan tâm của đông đảo các tầng lớp nhân dân cũng như của các cơ quan ban ngành.
Để tìm hiểu, nắm rõ và có những hướng đề xuất trong việc CNCQSDĐ thì việc
đánh giá tình hình chuyển nhượng là điều không thể thiếu, từ đó có cơ sở đưa ra
những kiến nghị khách quan khoa học.
I.1.1. Các khái niệm cơ bản
I.1.1.1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Thuật ngữ CNQSDĐ ra đời từ Luật Đất Đai năm 1993 mà không thể sử dụng từ
“mua bán đất” vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý,
người dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu, quyền chiếm đoạt đất
đai.
Tại khoảng 3 Điều 73 Luật Đất Đai năm 1993 quy định Nhà nước chỉ cho phép
người SDĐ được CQSDĐ (chuyển quyền sử dụng đất) của mình cho người khác .
Tại khoảng 3 Điều 690 Luật dân sự năm 1995 quy định “ QSDĐ của hộ gia đình,
cá nhân cũng được xác lập do được người khác CQSDĐ phù hợp với quy định của Bộ
luật dân sự này và pháp luật đất đai hiện hành”.
CNQSDĐ là một trong 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp) theo“ Điều 73,74,76,77,78” Luật Đất Đai năm 1993 và là một trong 10
quyền của người SDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ, bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất) theo“Điều 106” Luật Đất Đai năm 2003.
Như vậy, CNQSDĐ là hình thức CQSDĐ trong đó người sử dụng đất (gọi là bên
CQSDĐ) chuyển giao quyền sử dụng đất cho người được nhận chuyển nhượng (gọi là
bên nhận quyền sử dụng đất), còn ngườiđược nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho
người chuyển nhượng.

CNQSDĐ là hình thức chuyển quyền khá đơn giản, đó là việc đi xác lập mối
quan hệ giữa bên chuyển và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ.
Vì người chuyển nhượng do những nguyên nhân khác nhau mà không còn nhu
cầu sử dụng đất nữa, họ chuyển nhượng cho người có nhu cầu sử dụng đất, và chấm
Trang 3


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

dứt quan hệ pháp luật đất đai. Ở đây có một bên chấm dứt quan hệ đất đai (bên chuyển
nhượng ) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển
nhượng)
I.1.1.2. Đối tượng sử dụng đất
Đối tượng sử dụng đất theo “ Điều 9” Luật Đất Đai 2003 bao gồm:
-Các tổ chức trong nước bao gồm các cơ quan Nhà nước trong Thị Xã; các tổ
chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất; tổ chức kinh tế nhận CQSDĐ.
-Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ
hoặc nhận CQSDĐ trên địa bàn.
-Cộng đồng dân cư: bao gồm các dân tộc thiếu số người Khơ Me, Hoa, Chăm,
được nhà nước giao đất hay công nhận QSDĐ.
-Cơ sở tôn giáo: bao gồm các chùa, thánh thất, nhà thờ,... được UBND Tỉnh
công nhận QSDĐ.
-Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, Việt Kiều hải ngoại về sinh
sống và làm việc được UBND Thị Xã cho thuê đất, mua nhà ở gắn liền với QSDĐ.
I.1.1.3. Thuế chuyển quyền và thuế thu nhập cá nhân đối với CNQSDĐ
Thuế suất chuyển quyền SDĐ qua từng giai đoạn luôn có những thay đổi theo
chiều hướng có lợi cho người SDĐ. Trong thực tế chuyển quyền SDĐ tại một số địa
phương có điều kiện kinh tế khó khăn thì thuế chuyển quyền cao là một thiệt thòi cho

người SDĐ khi họ có nhu cầu CNQSDĐ của mình. Do đó qua từng thời điểm Chính
Phủ luôn có những điều chỉnh về thuế chuyển quyền để cho người dân giảm bớt thiệt
thòi và ý thức hơn trong thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Tính từ khi đất
đai được xem là hàng hóa đặc biệt và cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng
trên thị trường năm 1993 thì đã có 2 văn bản quy định về thuế chuyển quyền và gần
đây là văn bản về thu thuế thu nhập cá nhân đối với CNQSDĐ.
 Luật thuế chuyển quyền đối với chuyển nhượng QSDĐ
 Luật thuế chuyển quyền ngày 02/06/1994 có hiệu lực từ ngày 01/07/1994 thì thuế
suất chuyển quyền đối với đất đai là 10 % đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm
muối; 20 % đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác , hộ gia đình cá
nhân chuyển đổi đất cho nhau mà có chênh lệch về trị giá do khác nhau về diện tích
đất, vị trí đất, hạng đất thì thuế suất là 5% “ Điều 7”
 Luật sử đổi bổ xung một số điều của luật thuế chuyển quyền ngày 21/12/1999 có
hiệu lực từ ngày 01/01/2000 thì thế suất chuyển quyền là 2 % đối với đất nông nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất nuôi trồng thủy sản; thuế suất 4 % đối với đất ở, đất xây
dựng công trình và các loại đất khác .
 Căn cứ tính thuế chuyển quyền là: Diện tích đất, giá đất do UBND tỉnh quy định
cho từng năm và thuế suất theo quy định trên.
 Luật thuế thu nhập cá nhân (Quốc Hội thông qua ngày 21/11/2007 và có hiệu lực từ
ngày 01/01/2009) quy định như sau:
 Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải đóng thuế bao gồm:
 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở hoặc sử dụng nhà ở;
Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

 Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;
 25 % trên giá trị chênh lệch hợp đồng chuyển nhượng giữa 2 lần chuyển nhượng
xác định và các khoản chi phí liên quan trong quá trình sử dụng có chứng từ chứng
minh (Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế).
 2 % trên giá trị hợp đồng CNQSDĐ trong trường hợp không có chứng từ xác định
giá mua và tôn tạo trước đó (Trường hợp không xác định được thu nhập tính thuế).
 Căn cứ tính thuế là : Giá trị theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
I.1.1.4. Lệ phí trước bạ đối với CNQSDĐ
Trong quá trình thu lệ phí trước bạ đối với CNQSDĐ cũng là một bất cập trong
thực tế áp dụng. Cũng giống như trường hợp thuế chuyển quyền, Nhà nước luôn có sự
thay đổi trong công tác quản lý thu thuế nhằm tạo điều kiện cho đất đai ngày càng phát
huy vai trò là một hàng hóa đặc biệt trong nền kinh tế thị trường. Có thể căn cứ vào
các quy định sau về mức thu lệ phí trước bạ qua từng giai đoạn:
 Theo Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 về thu lệ phí trước bạ thì thuế
suất thu lệ phí trước bạ là 2 % trên giá trị hợp đồng CNQSDĐ.
 Theo Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 về sửa đổi bổ xung điều 6 của
Nghị định 176/1999 về lệ phí trước bạ thì thuế suất thu lệ phí trước bạ là 1 % trên giá
trị hợp đồng CNQSDĐ.
 Theo Nghị định 80/2008/NĐ-CP về sửa đổi bổ xung một số điều về lệ phí trước bạ
thì thuế suất của lệ phí trước bạ là 0,5 % trên giá trị hợp đồng CNQSDĐ.
I.1.2. Lược sử vấn đề CNQSDĐ qua các giai đoạn
Sau khi đất nước hoàn toàn thống nhất, hệ thống pháp luật được xây dựng thống
nhất trong cả nước. Năm 1960, Hiến pháp lần thứ 2 của nước ta ra đời công nhận 3
hình thức sở hữu, đó là sở hữu toàn dân (hay sở hữu nhà nước), sở hữu tập thể (các
hợp tác xã), và hình thức sở hữu tư nhân. Trong đó hình thức sở hữu về tư nhân bị thu
hẹp xem như bị xóa bỏ.
Hiến Pháp năm 1980 ra đời làm thay đổi căn bản về quan hệ sở hữu đất đai ở
nước ta. Hiến Pháp quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý. Người sử dụng đất được giao đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất. Các
hình thức mua bán đất đai bị nghiêm cấm, đất đai không phải là đối tượng để trao đổi,

mua bán, không phải là dối tượng trong hợp đông dân sự”. Trên tinh thần đó, Luật Đất
Đai năm 1988 nghiêm cấm “sang nhượng” đất đai dưới mọi hình thức.
Nhưng đến những năm 1990, nền kinh tế thật sự chuyển mình sang kinh tế thị
trường, đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, từ đó thị trường đất đai trở nên
quan trọng hơn trong cơ chế vận hành chung của nền kinh tế. Xuất phát từ nhu cầu
phát triển đó đã làm cho những quy định của Luật Đất Đai năm 1988 đã trở nên không
còn phù hợp nữa.. Trên cơ sở đó Luật Đất Đai năm 1993 ra đờilà hoàn toàn phù hợp,
một mặt khắc phục các khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, góp phần
cải cách các thủ tục hành chính. Mặt khác nó cũng tạo điều kiện tích tụ, tập trung đất
đai với quy mô thích hợp cho sản xuất hàng hóa nói chung và Nhà nước chỉ can thiệp
vào quá trình chuyển QSDĐ khi cần thiết.Vì vậy vấn đề chuyển QSDĐ khi được hoàn
thiện sẽ giải quyết được những vấn đề sau:

Trang 5


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

 Góp phần cải cách thủ tục hành chính trong quan hệ đất đai.
 Tránh việc lạm quyền từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
 Mở đường cho quan hệ đất đai vận động và phát triển theo cơ chế thị trường, khắc
phục tình trạng mua bán đất đai, chuyển QSDĐ trái pháp luật.
I.1.2.1. Giai đoạn từ Luật Đất Đai năm 1988 đến trước Luật Đất Đai năm 1993
Trong một thời gian dài từ khi ban hành Hiến Pháp năm 1980, việc khai thác
quản lý đất đai vẫn còn yếu kém. Để cụ thể hóa Hiến Pháp năm 1980 và những yêu
cầu đổi mới, phát triển kinh tế. Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986 đã khẳng
định sự đổi mới nền kinh tế sang cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo
định hướng XHCN. Trên tinh thần đó ngày 29/12/1987, Quốc Hội khóa VIII đã thông

qua Luật Đất Đai đầu tiên ở nước ta gồm 6 chương và 57 điều. Đây là sự kiện rất quan
trọng cho việc hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai.
Luật Đất Đai năm 1988 đã giải quyết hàng loạt vấn đề vướng mắc mà trước đó
chưa có văn bản pháp quy nào đề cập cụ thể. Trong đó, quan trọng nhất là xác định đối
tượng nào được giao đất để sử dụng ổn định lâu dài, có thời hạn hay tạm thời. Nếu như
không có nhu cầu SDĐ thì trả lại, nghiêm cấm “sang nhượng” đất đai dưới mọi hình
thức là không khả thi và không đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân. Tại Điều
16, Luật Đất Đai năm 1988 có quy định việc chuyển QSDĐ nhưng chỉ giới hạn trong
03 trường hợp sau:
1. Khi hộ nông dân vào, ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;
2. Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi đất
cho nhau, tổ chức lại sản xuất;
3. Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì thành viên trong hộ
vẫn tiếp tục sử dụng đất đó.
Đến những năm 1991, 1992 thị trường nhà đất lên cơn sốt do nền kinh tế thật sự
chuyển sang nền kinh tế thị trường, đất đai ngày càng có giá trị nên việc chuyển
nhượng trở nên phức tạp do nước ta đã thực sự bước vào nền kinh tế thị trường. Nhu
cầu về nhà đất tăng cao cộng với hoạt động đầu cơ làm cho giá đất tăng nhanh dẫn đến
việc mua bán sang tay, tự tiện sang lấp, bao chiếm, xây cất không phép đã vượt ra
ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Trước tình hình đó Hiến Pháp năm 1992 ban hành
rất kịp thời tại điều 18 có quy định:
“Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử
dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài.Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý,
sử dụng tiết kiệm đất, được CQSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp
luật”.
I.1.2.2. Giai đoạn từ Luật Đất Đai năm 1993 đến trước Luật Đất Đai năm 2003
Ngày 14/9/1993, Quốc Hội đã thông qua Luật Đất Đai 1993, có hiệu lực từ ngày
15/10/1993 với những quy định mới như sau:
 Thừa nhận đất đai có giá trị.

 Quy định các quyền của người SDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp QSDĐ.

Trang 6


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

 Nhà nước trực tiếp giao đất cho người SDĐ sử dụng ổn định, lâu dài.
 Quy định hệ thống ngành Địa chính xuống tận cấp xã, phường, thị trấn.
 Quy định hạn mức sử dụng đất nông, lâm nghiệp.
Như vậy:đây là lần đầu tiên luật cho phép người sử dụng đất có quyền CNQSDĐ
mang tính đột phá, phù hợp với tình hình thực tế khách quan, đáp ứng được nguyện
vọng chính đáng của nhân dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế. Tuy nhiên, sau khi Luật
Đất Đai năm 1993 có hiệu lực, việc chuyển nhượng QSDĐ trong luật vẫn còn nhiều
bất cập:
 Quy định rất chung nên phải đưa ra nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết, chồng chéo.
 Chính Phủ không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục
CNQSDĐ, chưa có biểu mẫu hướng dẫn cụ thể, tồn tại hình thức viết tay, chưa có sự
xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên tình hình chuyển nhượng phức tạp, dẫn đến
tình trạng tranh chấp đất đai xảy ra liên tục và kéo dài.
 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất quá cao: Nghị định 114/1994/NĐ-CP của
Chính phủ ngày 05/9/1994 quy định người CN phải đóng thuế CQSDĐ là 10 % (đất
nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối) và 20 % (đất ở
đất xây dựng công trình và các lại đất khác), bên nhận CN nộp lệ phí trước bạ là 2 %
giá trị tài sản tính thuế. Những quy định về CNQSDĐ còn quy định cụ thể trong Bộ
Luật Dân Sự năm 1995. Theo Luật Dân Sự thì việc chuyển đổi, chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê, thừa kế QSDĐ được thực hiện thông qua hợp đồng và hợp đồng này

phải lập thành văn bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Tuy nhiên, vẫn
chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể.
Để đáp ứng nhu cầu cần thiết của người dân về nhà đất nhất là nhu cầu
CNQSDĐ. Cho nên, ngày 29/03/1999 Chính Phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP
về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp
vốn bằng giá trị QSDĐ.
So với Luật Đất Đai năm 1993 đã được sửa đổi bổ sung năm 1998 và Luật Dân
Sự năm 1995 thì Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục
CNQSDĐ nhưng việc phân công trách nhiệm cho từng cơ quan có thẩm quyền chưa
được cụ thể. Để cụ thể hóa Nghị định 17/1999/NĐ-CP, sau khi thống nhất với Bộ Tư
Pháp, Bộ Xây Dựng, Bộ Tài Chính, Ngân Hàng Nông Nghiệp, Chính Phủ, Tổng Cục
Địa Chính đã ban hành Thông tư 1417/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định
17/1999/NĐ-CP về trình tự, thủ tục CQSDĐ.
Trong quá trình thực hiện chuyển quyền theo Nghị định 17/1999/NĐ-CP và
Thông tư 1417/TT-TCĐC vẫn còn nhiều vướng mắc nên Nghị định 79/2001/NĐ-CP
của Chính phủ được ban hành ngày 01/11/2001 về việc sửa đổi bổ sung một số điều
của Nghị định 17/1999/NĐ-CP. Tuy nhiên, nội dung CNQSDĐ đối với hộ gia đình, cá
nhân không có gì thay đổi đáng kể chỉ có những sửa đổi, bổ sung về thành phần hồ sơ,
trình tự thực hiện CNQSDĐ đối với tổ chức kinh tế. Và trong thời gian này, mẫu hồ sơ
CNQSDĐ được quy định theo Nghị định 79/2001/NĐ-CP và Thông tư 1883/2001/TTTCĐC hướng dẫn thực hiện Nghị định 79/2001/NĐ-CP.
I.1.2.3.Giai đoạn từ khi có Luật Đất Đai năm 2003 đến nay
Quá trình thực hiện Luật Đất Đai 1993 và các văn bản pháp lý liên quan đã đạt
Trang 7


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

được nhiều hiệu quả KT-XH nhất định. Song bên cạnh những thành quả đó cùng với

sự phát triển không ngừng của đất nước, Luật Đất Đai 1993 ngày càng bộc lộ những
hạn chế trong quá trính vận dụng vào thực tế, nhiều nghị định, thông tư đưa ra không
còn phù hợp chồng chéo lẫn nhau gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước về
đất đai. Xuất phát từ yêu cầu trên, Quốc Hội nước CHXHCNVN đã thông qua Luật
Đất Đai 2003 nhằm khắc phục những thiếu sót mà Luật Đất Đai 1993 không giải quyết
được.
Tiếp đến là Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành ngày 29/10/2004 nhằm hướng
dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 2003, trong đó quy định điều kiện chuyển nhượng và
nhận CNQSDĐ thông thoáng hơn, trình tự CNQSDĐ cũng đơn giản hơn Nghị định
17/1999/NĐ-CP, Nghị định 79/2001/NĐ-CP. Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã giảm bớt
được thời gian của người dân đi đến cơ quan Nhà nước và quy định những loại giấy tờ
cho phép CNQSDĐ cũng đơn giản hơn, trình tự thủ tục nhanh gọn hơn. Đồng thời, tạo
điều kiện thuận lợi cho đất đai tham gia vào thị trường bất động sản một cách tích cực,
minh bạch và hiệu quả.
Trên cơ sở góp phần hoàn thiện Nghị định 17/2001 NĐ-CP, Nghị định 84/2007
NĐ-CP ban hành ngày 25/05/2007 ra đời quy định chi tiết, rõ ràng hơn về bổ sung cấp
giấy chứng QSDĐ , thu hồi đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai tại.
 Để mang lại hiệu quả sử dụng đất sau chuyển quyền sử dụng đất, Chính phủ
vừa ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi
hành từ ngày 10/12/2009. Các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu các tài sản gắn với đất đã cấp trước ngày Nghị định này có hiệu lực vẫn có giá trị
pháp lý. Để hướng dẫn Nghị định này BTNMT ban hành Thông tư 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2010 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm hướng dẫn chi tiết một số điều của
Nghị định này. Tuy nhiên về mặt thực tế thì Nghị định 88/2009/ NĐ-CP khi được áp
dụng thì trình tự, thủ tục CNQSDĐ trong Nghị định quy định là không thực tế do đó
nhiều địa phương hiện nay vẫn áp dụng quy trình cũ .
I.1.3. Cơ sở pháp lý
 Trung ương

-Hiến Pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
-Luật Đất Đai năm 1993 được Quốc Hội thông qua ngày 24/7/1993.
-Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được Quốc Hội thông qua ngày 22/6/1994.
-Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng
giá trị QSDĐ.
-Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/9/1999 của Tổng Cục Địa Chính hướng
dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
-Luật số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999 về Luật sửa đổi một số điều của Luật
Trang 8


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

thuế chuyển quyền.
-Thông tư 1883/TT- TCĐC ngày 12/11/2001 của Tổng cục địa chính hướng dẫn
mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử đất.
-Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
-Luật Đất Đai năm 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003.
-Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất Đai 2003.
-Bộ Luật Dân Sự năm 2005.
-Nghị định 84/2007/ NĐ-CP ngày 25/05/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ
tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
-Luật Thuế thu nhập cá nhân ngày 21/11/2007.
-Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 về sửa đổi bổ xung một số điều về

lệ phí trước bạ.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có hiệu lực thi hành từ
ngày 10/12/2009.
- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2010 quy định về Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
 Địa phương
-Quyết định số 365/ QĐ-UB ngày 18/07/2003 của UBND Tỉnh về Quy hoạch
sử dụng đất thời kỳ 2001-2010
-Thông báo số 217/TB-PTN&MT của UBND Thị Xã Tây Ninh về việc đưa bộ
phận tiếp dân và trả kết quả hoạt động trở lại UBND Thị Xã có hiệu lực từ ngày
15/09/2009
-Quyết định số 66/2009/QĐ-UB ngày 21/12/2009 của UBND tỉnh Tây Ninh về
khung giá các loại đất năm 2010
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Điều kiện tự nhiên
I.2.1.1. Vị trí địa lý
Thị xã Tây Ninh là trung tâm chính trị, kinh tế văn hóa xã hội và là Tỉnh lỵ của
Tỉnh Tây Ninh. Từ sau khi thực hiện Nghị định số 46/2001/ NĐ-CP, ngày 10/08/2001
của Chính phủ về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Hòa Thành để mở rộng
Thị Xã Tây Ninh, từ 4 đơn vị hành chính lên 10 đơn vị hành chính xã, phường, với
tổng diện tích tự nhiên sau khi điều chỉnh là 14.000,81ha, chiếm 3,46% diện tích tự
nhiên của Tỉnh.

Trang 9


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

Bảng 1.1: Thống kê diện tích các xã, phường Thị xã Tây Ninh
STT

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Đơn vị hành chính
xã, phường
Tổng số
Phường 1
Phường 2
Phường 3
Phường 4
Hiệp Ninh
Bình Minh
Ninh Sơn
Ninh Thạnh
Thạnh Tân
Tân Bình

Diện tích ( ha )

14.000,81
849,18
140,76
526,40
219,84
356,75
1.949,00
2.534,80
1.519,11
3.888,72
2.016,25

( Nguồn Phòng Thống Kê Thị xã Tây Ninh )
Thị xã Tây Ninh nằm cách TP.HCM 90 km, cách biên giới Vương quốc Cam Pu
Chia 25 km về phía Tây và 40 km về phía Tây Bắc. Đây là cửa ngõ quan trọng của
TP.HCM và các Tỉnh miền Đông Nam Bộ với các Nước trong khu vực ASEAN qua
các cửa khẩu Mộc Bài, Xa Mát. Căn cứ theo bản đồ hệ UTM đang sử dụng, Thị xã
Tây Ninh có tọa độ địa lý nằm trong khoảng :
Khoảng 106004'31”-106012'00”kinh độ Đông;
110017'21”-110032'59”vĩ độ Bắc
Phía Đông giáp huyện Dương Minh Châu
Phía Tây giáp huyện Châu Thành.
Phía Nam giáp huyện Hòa Thành.
Phía Bắc giáp huyện Tân Biên và Tân Châu.
I.2.1.2. Địa hình,địa mạo
Thị xã Tây Ninh có dạng địa hình tương đối bằng phẳng, độ cao trung bình từ
5-10 m so với mực nước biển, hướng dốc từ Bắc xuống Nam, từ Đông Bắc xuống Tây
Nam. Đặc trưng địa hình của Thị xã được thể hiện rõ nét ở phía Đông Bắc với sự hợp
thành của 3 đỉnh núi Phụng, núi Đất, núi Bà Đen (cao nhất với 986 m) tạo nên hình
thái độc đáo về địa hình với hai dạng chính như sau:

- Địa hình đồi núi: Có diện tích khoảng 1700 ha thuộc khu vực núi Bà Đen có
độ dốc lớn ( từ 20-400 ) nên dễ bị xói mòn và rửa trôi.
- Địa hình đông bằng: Chiếm gần hết đất đai của Thị xã, với độ cao trung bình
từ 2-5 m so với mực nước biển.
I.2.1.3. Khí hậu, thời tiết
Thị xã Tây Ninh co khí hậu đặc trưng vùng Đông nam bộ, thời tiết tương đối ôn
hòa, mang tính chất nhiệt đới gió mùa, thời tiết chia làm 2 mùa rõ rệt là mùa mưa “từ

Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

tháng 5 đến tháng 11” và mùa khô “ tháng 12 đến tháng 4 năm sau”.
 Chế độ nhiệt: Nhìn chung Thị xã có lượng bức xạ nhiệt khá dồi dào với
khoảng 136Kcal/cm2/năm và được phân bố rất đồng đều trong năm.
 Nắng: Thị xã có lượng ánh sáng khá phong phú với tổng số giờ nắng trung
bình năm dao động từ 2300-2400 giờ. Trong đó mùa khô giờ nắng trung bình từ 8-9
giờ/ngày, mùa mưa trung bình từ 6-7 giờ/ ngày.
 Lượng mưa: Tổng lượng mưa trên địa bàn Thị xã khá lớn, bình quân từ
2000-2500 mm/năm và phân bố đều giữa các tháng trong năm.
I.2.1.4. Thủy văn
Do không có hệ thống sông, suối lớn nên chế độ thủy văn của Thị xã Tây Ninh
phụ thuộc chủ yếu vào lưu lượng nước trên rạch Tây Ninh và mạng lưới các suối Trà
Hợp, Lâm Vồ, Suối Núc, Suối Vàng,….., đáng chú ý là hệ thống kênh Tây với chiều
dài gần 10 km chạy qua, đây được xem là nguồn nước quan trọng nhất lấy từ công
trình thủy lợi hồ Dầu Tiếng.
I.2.1.5. Tài nguyên thiên nhiên

 Tài nguyên đất
Tổng diện tích tự nhiên của toàn Thị xã là 14.000,81 ha chiếm 3,46% tổng diện
tích tự nhiên của toàn Tỉnh. Trong đó đất sử dụng là 13996,57 ha chiếm 99,97% tổng
diên tích, đất chưa sử dụng là 4,24 ha chiếm 0,03%. Điều này cho thấy tài nguyên đất
đai của Thị xã đang được khai thác sử dụng khá triệt để và hiệu quả.
 Tài nguyên nước
Nước phục vụ cho sinh hoạt và sản xuất lấy từ hai nguồn chính là nước mặt và
nước ngầm: Nguồn nước mặt phụ thuộc chủ yếu vào lượng mưa tự nhiên ( bình quân
1800-1900 mm/năm), Nguồn nước ngầm có thể thấy ở “dạng giếng khoan với độ sâu
từ 30 – 70 m”
 Tài nguyên rừng, thảm thực vật
Toàn Thị xã có 1602,37 ha đất lâm nghiệp có rừng, tất cả là rừng đặc dụng
được khoanh định khá rõ ở khu vực xã Thạnh Tân( núi Bà Đen) với loại cây chính
thuộc họ gỗ dầu.
Thảm thực vật trên địa bàn Thị xã chủ yếu là cây lá trãng, cây bụi, trong đó
phần lớn là cây chịu hạn, lá nhỏ, xen kẽ các loại cây cỏ thân cao lá cứng.
 Tài nguyên khoáng sản
Hiện tại trên địa bàn Thị xã không có nguồn tài nguyên khoáng sản nào đang
được khai thác ngoài nguồn nguyên vật liệu xây dựng như: đá xây dựng, cuội, sỏi, cát,
và sét là gạch ngói với tổng diện tích là 114,15 ha, tập trung tại xã Thạnh Tân , Ninh
Sơn, Ninh Thạnh. Đồng thời theo kết quả điều tra, khảo sát cho thấy khu vực núi Bà
Đen thuộc xã Thanh Tân có nguồn nguyên liệu đá Granit khá phong phú với trữ lượng
từ 1300 – 1400 triệu m3 và nguồn đá ong với trữ lượng khoảng 5 triệu m3 .
 Cảnh quan môi trường
Nét đặc biệt của Thị xã Tây Ninh là có núi Bà Đen hùng vĩ tạo nên cảnh quan
thiên nhiên đặc sắc, rất thích hợp cho phát triển du lịch giải trí thu hút khách đến tham
quan. Với vai trò là đô thị trung tâm chính trị-kinh tế -văn hóa của Tỉnh, cảnh quan
Trang 11

Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

môi trường của Thị xã đã và đang ngày càng được quan tâm. Công tác vệ sinh công
cộng, chăm sóc cây xanh, … được duy trì thường xuyên, góp phần tạo nên sự sạch đẹp
cho Thị xã. Tuy nhiên trong những nằm gần đây tốc phát triển kinh tế ở Thị xã khá
cao, cụm công nghiệp đã và đang đưa vào thực hiện nên vấn đề ô nhiểm môi trường
nước, không khí, đất đai,…có dấu hiệu gia tăng.
I.2.2. Tình hình thực hiện phát triển kinh tế xã hội
I.2.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế
Theo số liệu báo cáo tình hình kinh tế - xã hội, an ninh – quốc phòng năm 2009
và kế hoạch năm 2010 thì tốc độ tăng trưởng kinh tế năm 2009 đạt 11,96%.
Thu nhập bình quân đầu người năm 2009 đạt 1433 USD/người (đạt 23,05 triệu
đồng/người/năm, theo giá cố định năm 1994).
Các chỉ tiêu kinh tế năm 2009 đạt được như sau:
- Tổng giá trị sản xuất đạt 5.105 tỷ đồng, tăng 10,01% so với cùng kỳ.
- Kinh tế dịch vụ Thương mại du lịch đạt 2.826 tỷ đồng, chiếm 55,36% tổng
giá trị sản xuất trên địa bàn. công tác phối hợp kiểm tra, kiểm soát giá cả thị trường
được thực hiện thường xuyên, xử lý kịp thời các trường hợp đầu cơ và gian lận thương
mại gây bất ổn thị trường; 08 HTX và 4 Quỹ tín dụng đang hoạt động ổn định, trong
đó hoạt động của các quỹ tín dụng đem lại hiệu quả cao, góp phần giải quyết nhu cầu
vay vốn để sản xuất, kinh doanh. Ngoài ra, hoạt động của 415 tổ hợp tác giản đơn, góp
thêm phần hỗ trợ vốn và kỹ thuật canh tác cho 9.215 xã viên, giúp nhau cùng phát
triển.
- Giá trị sản xuất ngành Công nghiệp, Tiểu thủ Công nghiệp trên địa bàn Thị xã
có tăng trưởng, nhưng không cao do ảnh hưởng thị trường. Trên địa bàn có 1.453 cơ
sở đang hoạt động, gồm 12 Công ty TNHH, 14 DNTN, 1 HTX và 1.426 cơ sở cá thể.
Năm 2009 đạt 1998 tỷ đồng, chiếm 39,14% tổng giá trị sản xuất trên địa bàn.
- Ngành nông Lâm nghiệp có giá trị sản xuất năm 2009 đạt 281 tỷ đồng, chiếm

5,50% tổng giá trị sản xuất trên địa bàn Tỉnh.
- Chương trình xóa đói giảm nghèo được triển khai một cách rộng rải và đạt
được kết quả đáng khích lệ, từ chỗ hộ nghèo chiếm 7,01% vào năm 2001 khi Thị xã
mở rộng này chỉ còn 1,89% (năm 2009). Hiên tại Thị xã không còn hộ đói.
I.2.2.2. Thực trạng về cơ sở hạ tầng
 Giao thông: Thị xã Tây Ninh là đô thị loại IV, hiện tại mạng lưới giao
thông đường bộ tương đối hoàn chỉnh với mật độ đường khá cao 2,85 Km/Km2 . Hệ
thống giao thông đường bộ của Thị xã được hình thành theo 3 cấp quản lý là: TW,
Tỉnh, và Thị xã.
Về quốc lộ có tuyến Quốc lộ 22B chạy qua Thị xã có chiều dài 1,2 Km
Về tỉnh lộ có 8 tuyến với tổng chiều dài là 54,65 Km
Đường đô thị gồm 63 tuyến với chiều dài là 87,75 Km
Ngoài ra Thị xã còn có 277,85 Km đường giao thống chính khu vực và hàng
trăm Km đường nội ấp, đường nội khu dân cư đô thị ( các hẻm và hẻm phụ ), đường
nội đồng.
 Thủy lợi: Đáng chú ý nhất trên địa bàn Thị xã là hệ thống kênh Tây với
Trang 12


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

chiều dài chạy qua khoảng 10 km, dẫn nước từ Hồ Dầu Tiếng phục vụ cho sản xuất và
sinh hoạt của nhân dân. Đây là công trình thủy lợi lớn nhất của Thi xã và có ý nghĩa
đặc biệt quan trọng trong sản xuất nông nghiệp.
Bên cạnh đó theo số liệu thống kê, toàn Thị xã có 17,16 Km kênh cấp I ( 8
tuyến ), 30.04 Km kênh cấp II (44 tuyến ), 31,69 Km kênh cấp III ( 94 tuyến ), và 2,29
Km kênh cấp IV ( 7 tuyến ) và hệ thống kênh mương nội đồng khá hoàn chỉnh. Ngoài
ra, hệ thống suối, rạch cũng đảm nhận vai trò cung cấp và tiêu thoát nước cho Thị xã.

 Năng lượng, viễn thông: Là đô thị trung tâm của Tỉnh nên việc điện khí
hóa trong sản xuất và sinh hoạt trên địa bàn Thị xã rất phát triển, với 99% số hộ sử
dụng điện. Về lưới điện quốc gia, trên địa bàn Thị xã có trạm biến thế Tây Ninh với 2
máy có công suất 25MVA và 26,3 MVA .Mạng lưới truyền tải gồm hệ thống dây
trung thế 15 KV, 22 KV và các trạm truyền tải hạ thế, cùng với mạng lưới điện và hệ
thống cung cấp xăng dầu, hệ thống thông tin liên lạc, truyền thanh của Thị xã cũng
ngày càng phát triển góp phần tích cực trng việc khai thác thông tin, tuyên truyền chủ
trương, chính sách, pháp luật của Nhà nước. Hiện tại 100% số xã, phường trên địa bàn
có điện thọa liên lạc, hiện tại đạt 15 máy thuê bao cố định/100 dân.
 Phúc lợi công cộng: Lĩnh vực phúc lợi công công ở Thị xã như: Giáo dục,
Y tế, Văn hóa, Thể thao rất được quan tâm.
Hiện tại toàn Thị xã có 19 trường Mẫu giáo, 25 trường Tiểu học, 12 trường
THCS, 5 trường THPT, 1 trường CĐSP, 1 trường TCN, 1 trường TCYT.
Sự nghiệp y tế trong những năm gần đây đã và đang được tăng cường cả về
cở vật chất cũng như chất lượng khám bệnh. Hiện mạng lưới y tế trên địa bàn Thị xã
gôm có : Bệnh viện đa khoa, Bệnh viên quân y, Viện điều dưỡng, Trung tâm y tế Thị
xã, Trung tâm Chăm sóc Sức khỏe Bà mẹ - trẻ em và 10 trạm y tế xã, phường.
Về văn hóa, thể dục thể thao của Thị xã phát triển khá tốt bao gồm: 5 trung
tâm văn hóa thể thao, 4 thư viện, 10 nhà văn hóa các xã, phường.
I.2.2.3. Thực trạng đô thị và khu dân cư nông thôn
 Thực trạng phát triển đô thị: Đến nay toàn Thị xã có 5 phường nội thị với
tổng diện tích đô thị là 209.293 ha, chiếm 14,85% tổng diện tích tự nhiên toàn Thị xã,
quy mô dân số là 69.712 người, chiếm 55,16% dân số toàn Thị xã. Mật độ dân số tập
trung cao, trung bình 3.313 người/ Km2 , cao hơn nhiều so với trung bình chung toàn
Thị xã (903 người/ Km2 )
 Thực trạng phát triển khu dân cư nông thôn: Hiện tại Thị xã có 1.368 ha
đất khu dân cư nông thôn, với 56.673 nhân khẩu. Trong các khu dân cư phần lớn nhà ở
được xây dựng theo kiểu nông hộ cấp IV có diện tích khuôn viên lớn, tỷ lệ nhà kiên cố
thấp. Mạng lưới giao thông tuy có được đầu tư nâng cấp hàng năm nhưng hầu hết vẫn
là đương đất, lầy lội về mùa mưa, bụi về mùa khô. Việc thu gom, xử lý rác thải, nước

thải chưa được quan tâm đã gây tác động xấu đến môi trường sống của người dân.
I.2.2.4 Dân số, lao động
Theo số liệu thống kê, tính đến ngày 01/04//2009 toàn Thị xã có 126.385 nhân
khẩu, bao gồm 69.712 nhân khẩu sống ở nội thị, chiếm 55,16% và 56.673 nhân khẩu
ngoại thị, chiếm 44,84% tổng dân số toàn Thị xã. Tốc độ tăng dân số năm 2009 là
0,93% trong đó tăng tự nhiên là 0,92% và tăng cơ học là 0,01%.
Trang 13


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

Bảng 1.2: Thống kê dân số các xã, phường Thị xã Tây Ninh đến năm 2009
STT

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Đơn vị hành
chính xã, phường
Tổng số

Phường 1
Phường 2
Phường 3
Phường 4
Hiệp Ninh
Bình Minh
Ninh Sơn
Ninh Thạnh
Thạnh Tân
Tân Bình

Dân số trung bình
năm 2009
126.385
14.191
7.642
16.530
12.033
19.316
6.500
19.900
14.440
8.130
5.470

( Nguồn Phòng Thống Kê Thị xã Tây Ninh )
Hiện tại Thị xã có 74.758 nhân khẩu trong độ tuổi lao động, trong đó có 31.462
lao đông đã qua đào tạo, chiếm 42,08%. Lao động thất nghiệp năm 2009 là 2.900
người chiếm 3,88% tổng số lao động toàn Thị xã.
I.2.2.5. Quốc phòng- An ninh

Kết hợp chặt chẽ giữa phát triển kinh tế với quốc phòng-an ninh; thực hiện
nghiêm các chế độ trực, bảo vệ an toàn trên địa bàn, nhất là các ngày Lễ, Tết, ngày hội
tôn giáo; giao quân năm 2009 đạt chỉ tiêu, chuẩn bị tốt các bước trong công tác tuyển
quân năm 2010.
Thực hiện các chương trình quốc gia phòng, chống tội phạm và chương trình
mục tiêu 4 giảm, đã kéo giảm tệ nạn ma túy (5/13 vụ), tệ nạn mại dâm (3/4 vụ), hiếp
dâm trẻ em (1/4 vụ), trộm cắp (88/93 vụ), cướp tài sản được kiềm chế (3/3 vụ); giữ
vững ổn định tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội trên địa bàn, triển khai
Đề án phòng chống trộm, cướp trên địa bàn, kết hợp mở các đợt cao điểm tấn công các
loại tội phạm, tuần tra, kiểm soát giữ gìn trật tự an toàn giao thông trên các tuyến trọng
điểm; đảm bảo an ninh trật tự trong các vụ khiếu kiện đông người từ các địa phương
khác kéo đến cơ quan tiếp dân của Tỉnh; củng cố hoạt động các tổ dân cư tự quản,
phong trào toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hóa, tham gia giữ gìn an ninh ở
khu dân cư; trả lời và giải quyết kịp thời các kiến nghị của cử tri.
Thực hiện tốt chức năng quản lý nhà nước về công tác tư pháp, chứng thực, hộ
tịch; đẩy mạnh việc tuyên truyền pháp luật trên các phương tiện thông tin đại chúng.
Công tác thi hành án dân sự có sự chuyển biến tích cực về số vụ, việc đưa ra thi hành
1.460/1.939, đạt tỷ lệ 75,3% (vượt 2,3% so với KH là 73%); giá trị thi hành án được
16,852 tỷ đồng/29,176 tỷ đồng, đạt 57,76% (vượt 3,76% so KH là 54%).

Trang 14


Ngành Quản Lý Đất Đai

SVTH:Dương Tấn Phát

I.3. Nội dung, phương pháp nghiên cứu, quy trình thực hiện
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
1. Đánh giá ĐKTN-KTXH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ.

2. Đánh giá tình hình QLNN về đất đai và Sử dụng đất đai.
3. Đánh giá quy trình, thủ tục thực hiện CNQSDĐ .
4. Đánh giá thực trạng CNQSDĐ trên địa bàn xã, phường, Thị xã từ đầu năm
2003 đến tháng 6 năm 2010.
5. Đánh giá tình hình sử dụng đất, hiệu kinh tế - xã hội thông qua việc
CNQSDĐ.
6. Đánh giá những tồn tại và vướng măt trong công tác CNQSDĐ.
7. Đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống QLNN về đất đai và Sử
dụng đất đai hiệu quả sau chuyển nhượng.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
1. Phương pháp điều tra: Điều tra thu thập các thông tin cơ bản về địa bàn
nghiên cứu, thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ.
2. Phương pháp thống kê: Xử lý, thống kê các số liệu đã thu thập được như số
lượng hồ sơ thụ lý, thống kê tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình
quản lý Nhà nước về đất đai của Thị xã và lập thành các bảng biểu số liệu về những
kết quả đạt được.
3. Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phân tích chi tiết từng vấn đề có liên quan
đến nội dung nghiên cứu, tổng hợp các tài liệu số liệu thu thập được để rút ra lời nhận
xét đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương.
4. Phương pháp so sánh: So sánh tình hình, công tác chuyển nhượng QSDĐ qua
các năm, các giai đoạn ban hành các văn bản pháp luật nhằm rút ra những thuận lợi,
khó khăn và biện pháp khắc phục.
5. Phương pháp đánh giá: Đánh giá các số liệu sau khi phân tích tổng hợp để
đưa ra những kết luận về tình hình chuyển nhượng QSDĐ.
6. Phương pháp chuyên gia: Để tham khảo ý kiến của những cán bộ chuyên
môn của địa phương am hiểu về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn, đặc biệt
là những cán bộ trực tiếp thụ lý Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ.

Trang 15