ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ ĐỒNG XOÀI –TỈNH BÌNH PHƯỚC GIAI ĐOẠN NĂM 2005 ĐẾN 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
ÑEÀ TAØI:

“ ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ ĐỒNG XOÀI –
TỈNH BÌNH PHƯỚC GIAI ĐOẠN
NĂM 2005 ĐẾN 2010”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010

:
:
:
:
:

LÊ DUY AN
06124001
DH06QL
2006 – 2010
Quản Lý Đất Đai

Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

LÊ DUY AN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ ĐỒNG XOÀI –TỈNH
BÌNH PHƯỚC GIAI ĐOẠN
NĂM 2005 ĐẾN 2010

Giáo viên hướng dẫn: Thầy Võ Thành Hưng
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh

Kí tên: …………………………..

-TP.HCM tháng 7 năm 2010-


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

LỜI CẢM ƠN
- Lời đầu tiên con xin chân thành cảm ơn cha mẹ đã không ngại khó khăn nuôi
dưỡng, dạy dỗ con nên người như ngày hôm nay.

- Cảm ơn thầy Võ Thành Hưng đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình cho tôi thực hiện
đề tài này.
- Cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường và tất cả thầy cô bộ môn của trường đại
học Nông Lâm TP HCM đã dạy bảo và truyền đạt tôi những kiến thức hữu ích trong
suốt những năm tháng theo học tại trường.
- Cảm ơn tất cả các bạn trong lớp DH06QL đã giúp tôi trong quá trình học tập.
-Cảm ơn các cô, chú ạnh chị trong phòng TN&MT thị xã Đồng Xoài đã tận tình
chỉ bảo hướng dẫn và cung cấp tài liệu cho tôi trong thời gian thực tập tốt nghiệp.
Do thời gian và kiến thức còn nhiều hạn chế, nên đề tài không tránh khỏi những
sai sót. Rất mong được sự đóng góp ý kiến của thầy cô và các bạn tôi có thể hoàn
thành tốt hơn.
Trân trọng cảm ơn!

i


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiên: Lê Duy An, Khoa Quản Lý Đất Đại & Bất Động Sản,
Trường đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Đồng Xoài - tỉnh Bình Phước giai đoạn năm 2006 – 2010”
Địa điểm thực tập là phòng TNMT thị xã Đồng Xoài tỉnh Bình Phước
Giáo viên hướng dẫn: Võ Thành Hưng, bộ môn quy hoạch, Khoa Quản Lý Đất
Đại & Bất Động Sản, Trường đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Nội dung tóm tắt của báo cáo: Là tỉnh mới được thành lập nên tỉnh Bình Phước
nói chung và thị xã Đồng Xoài nói riêng có nhu cầu sử dụng đất ở đất sản xuất nông

nghiệp, đất xây dựng … là rất lớn. Vì vậy nên vấn đề CNQSDĐ diễn ra rất sôi động và
mạnh mẽ. Những điều này, gây ra không ít khó khăn và phức tạp, đối với việc QLNN
về đất đai tại địa phương.
Trong quá trình thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến tình hình CNQSDĐ tại
thị xã Đồng Xoài. Bằng các phương pháp thống kê, so sánh, phân tích, … đề tài rút ra
được những khó khăn và thuận lợi về ĐKTN-KTXH, tình hình quản lý và sử dụng đất,
tình hình CNQSDĐ qua các năm. Từ đó đưa ra được những đánh giá sát với thực tế về
việc áp dụng các văn bản về pháp luật đất đai, về trình tự giải quyết hồ sơ chuyển
nhượng QSDĐ của thị xã, từ năm 2005 đến hết quý I năm 2010.
Từ những vướng mắc còn tồn tại đề tài đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện
công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài ra đề tài còn đánh giá một số vấn đề
như tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng, những hiệu quả, khó khăn về mặt kinh
tế - xã hội về việc CNQSDĐ mang lại.
Phòng TN&MT thị xã Đồng Xoài với sự phối hợp với VPĐKQSDĐ đã tạo ra
những hiệu quả nhất định trong công tác giải quyết các hồ sơ CNQSDĐ. Và đang đẩy
mạnh hơn nữa công tác giải quyết hồ sơ hành chính về đất đai, nhất là hồ sơ về
CNQSDĐ thì UBND thị xã đang được áp dụng phần mềm Gis trong công tác giải
quyết hồ sơ để công tác quản lý nhà nước về đất đai mang tính khoa học và ngày càng
hoàn thiện.

ii


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

MỤC LỤC
Trang
TÓM TẮT....................................................................................................................... ii

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................... vi
DANH SÁCH CÁC BẢNG ......................................................................................... vii
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ.................................................................................... viii
DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ ........................................................................................ viii
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................1
PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu .........................................................................3
I.1.1 Các khái niệm cơ bản ..............................................................................................3
I.1.1.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................................................................3
I.1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) .............................................3
I.1.1.3 Người sử dụng đất ................................................................................................4
I.1.1.4 Giá đất ..................................................................................................................5
I.1.1.5 Thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân đối với CNQSDĐ ....5
I.1.2 Lược sử CNSDĐ .....................................................................................................7
I.1.3 Cơ sở pháp lý ..........................................................................................................9
I.1.3.1 Trung ương ...........................................................................................................9
I.1.3.2 Địa phương : .........................................................................................................9
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu : ..................................................................................9
I.2.1 Điều kiện tự nhiên-Tài nguyên-thiên nhiên: ...........................................................9
I.2.1.1 Vị trí địa lý : .........................................................................................................9
I.2.1.2 Địa hình ..............................................................................................................11
I.2.2 Tình hình thực hiện phát triển kinh tế - xã hội......................................................13
I.2.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế ..............................................................................13
I.2.2.2 Thưc trạng phát triển xã hội ...............................................................................15
I.2.3 Cơ sở hạ tầng xã hội ..............................................................................................16
I.3 Đánh giá ĐKTN-KTXH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ ...............................17
I.3.1 Đánh giá ĐKTN ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ .........................................17
I.3.2 Đánh giá KTXH ảnh hưởng đến hoạt động CNQSDĐ .........................................18
I.4.1 Nội dung nghiên cứu .............................................................................................19

I.4.2 Phương pháp nghiên cứu .......................................................................................19
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...........................................................................21
II.1.1 Tình hình quản lý đất đai theo địa giới hành chính .............................................21
II.1.2 Ban hành các văn bản quy phạm về đất đai .........................................................22
II.1.3 Công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất (QH, KHSDĐ) .................................23
II.1.4 Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..............................................23
II.1.5 Công tác thống kê kiểm kê đất đai.......................................................................24
II.1.6 Công tác lập bản đồ địa chính ..............................................................................24
II.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2010 ...........................................................................25
II.2.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích .................................................................25
II.2.2 Tình hình biến động hiện trạng sử dụng đất đai năm 2005 so với 2010 .............26
iii


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

II.3 Đánh giá quy trình thủ tục CNQSDĐ qua từng giai đoạn ......................................27
II.3.1 Giai đoạn từ luật đất đai 1993 đến trước luật đất đai 2003 .................................27
II.3.1.1 Căn cứ để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.....................................27
II.3.1.2 Điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình cá nhân .............................................................................................................28
II.3.1.4 Những khó khăn và hạn chế khi thực hiện nghị định 17/1999/NĐ-CP ............30
II.3.2 Giai đoạn từ luật đất đai 2003 đến nay ................................................................32
II.3.2.2 quy trình thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo nghị định
181/2004/NĐ-CP ...........................................................................................................33
II.3.3 Những mặt tích cực của nghị định 181/2004/NĐ-CP so với nghị định
17/1999/NĐ-CP về CNQSDĐ .......................................................................................34
II.3.4 So sánh quy trình CNQSDĐ giữa nghị định 17/1999/NĐ-CP và nghị định

181/NĐ-CP: ...................................................................................................................35
II.4 Đánh giá hoạt động CNQSD trên địa bàn thị xã Đồng Xoài từ năm 2005 đến quý I
năm 2010 .......................................................................................................................35
II.4.1 Quy định chung về CNSDĐ trên địa bàn thị xã Đồng Xoài................................36
II.4.1.1 Thành phần hồ sơ ..............................................................................................36
II.4.1.2 Quy trình thủ tục CNQSDĐ đối với hộ gia đình cá nhân trên địa bàn theo nghị
định 181/N Đ-CP được thể hiện dưới sơ đồ sau: ..........................................................36
II.4.2 Tình hình CNQSĐ trên địa bàn thị xã Đồng Xoài từ năm 2005 đến quý I năm
2010 ...............................................................................................................................37
II.4.2.1 Tình hình CNQSĐ trên địa bàn thị xã Đồng Xoài năm 2005...........................37
II.4.2.2 Tình hình CNQSDĐ năm 2006: .......................................................................38
II.4.2.3 Tình hình CNQSDĐ năm 2007 ........................................................................39
II.4.2. Tình hình CNQSDĐ năm 2008 ..........................................................................40
II.4.2.5 Tình hình CNQSDĐ năm 2009 ........................................................................41
II.4.2.6 Tình hình CNQSDĐ đến quý I năm 2010 ........................................................42
II.4.3 Đánh giá tình hình CNQSDĐ trên địa bàn thị xã Đồng Xoài từ năm 2005 Đến
quý I năm 1010 ..............................................................................................................43
II.4.3.1 Đánh giá kết quả CNQSDĐ trên địa bàn thị xã Đồng Xoài từ năm 2005 đến
quý I năm 2010 ..............................................................................................................43
II.4.3.2 Đánh giá kết quả CNQSDĐ thị xã Đồng Xoài theo đơn vị xã phường từ năm
2005 đến hết quý I năm 2010 ........................................................................................45
II.5 Đánh giá tác động của hoạt động CNQSDĐ hiệu quả sử dụng đất sau CNQSDĐ 46
II.5.1 Đánh giá tác động của của hoạt động CNQSDĐ .................................................46
II.5.1.1 Kinh tế...............................................................................................................46
II.5.1.2 Xã hội ................................................................................................................46
II.5.1.3 Pháp lý ..............................................................................................................47
II.5.2 Thuận lợi và khó khăn của hoạt động CNQSDĐ ................................................47
II.5.2.1 Thuận lợi ...........................................................................................................47
II.5.2.2 Khó khăn ...........................................................................................................47
II.5.3 Đánh giá hiệu quả sử dụng đất sau chuyển nhượng ............................................48

II.5.3.1 Đối với đất ở .....................................................................................................48
II.5.3.2 Đối với đất sản xuất nông nghiệp .....................................................................48
II.6 Đánh giá nguyên nhân CNQSDĐ ưu nhược điểm của hoạt động CNQSDĐ.........48
II.6.1 Nguyên nhân ........................................................................................................48
iv


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

II.6.2 Ưu nhược điểm của hoạt động CNQSDĐ ...........................................................49
II.6.2.1 Ưu điểm ............................................................................................................50
II.6.2.2 Nhược điểm.......................................................................................................50
II.7 Đánh giá những tồn tại và vướng mắc trong công tác CNQSDĐ ..........................50
II.7.1 Về phía cơ quan nhà nước ...................................................................................50
II.7.2 Về phía người dân ................................................................................................51
II.8 Đề xuất một số biện pháp nhằm hoàn thiện hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
và sư dụng đất sau CNQSDĐ ........................................................................................51
II.8.1 Trung ương ..........................................................................................................51
II.8.2 Cơ quan địa phương .............................................................................................52
KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ..........................................................................................54

v


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CNQSDĐ
GCNQSDĐ
ĐKTN
TN
ĐKKTXH
VPĐKSDĐ
UBND
TN & MT
DTTN
CN
QSDĐ
QHKHSDĐ

:Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
:Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
:Điều kiện tự nhiên
:Tự nhiên
:Điều kiện kinh tế xã hội
:Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
:Ủy ban nhân dân
:Tài nguyên và môi trường
:Diện tích tự nhiên
:Chuyển nhượng
: Quyền sử dụng đất
: Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất

vi

Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1.1 Bảng diện tích các xã, phường của thị xã Đồng Xoài....................................11
Bảng 1.2 Bảng thống kê diện tích theo địa hình ...........................................................12
Bảng 1.3 Bảng phân bố diện tích các loại cây trồng .....................................................14
Bảng 1.4 Cơ cấu kinh tế của thị xã năm 2009 ...............................................................19
Bảng 2.1 Bảng sử dụng đất đai theo đối tượng .............................................................21
Bảng 2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2010 ......................24
Bảng 2.3 Bảng hiện trạng sử dụng đất năm 2010..........................................................25
Bảng 2.4 Bảng biến động hiện trạng sử dụng đất đai 2005 so với 2010 .......................26
Bảng 2.5 Tình hình CNQSDĐ năm 2005......................................................................38
Bảng 2.6 Tình hình CNQSDĐ năm 2006......................................................................38
Bảng 2.7 Tình hình CNQSDĐ năm 2007......................................................................39
Bảng 2.8 Tình hình CNQSDĐ năm 2008......................................................................40
Bảng 2.9 Tình hình CNQSDĐ năm 2009......................................................................41
Bảng 2.10 Tình hình CNQSDĐ đến quý I năm 2010 ...................................................42
Bảng 2.11 Tình hình CNQSDĐ từ năm 2005 đến quý I năm 2010 ..............................43
Bảng 2.12 Tổng hợp kết quả CNQSDĐ từ năm 2005 đến hết quý I năm 2010 ............45

vii


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 1.1 Biểu đồ so sánh cơ cấu các ngành kinh tế thị xã Đồng Xoài năm 2009 ....19
Biểu đồ 2.1 Biểu đồ tình hình sử dụng đất đai theo đối tượng......................................23
Biểu đồ 2.2: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 ................................................26
Biểu đồ 2.3: Biểu đồ so sánh số lượng hồ sơ CNQSDĐ từ năm 2005 đến quý I năm
2010 ...............................................................................................................................43

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1 Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân theo
nghị định 17/1999/NĐ-CP .............................................................................................30
Sơ đồ 2.2 : Trình Tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân
theo nghị định 181/2004/NĐ-CP ...................................................................................34
Sơ đồ 2..3: Trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân tại
thị xã Đồng Xoài............................................................................................................37

viii


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

MỞ ĐẦU
ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là thành quả của quá trình đấu tranh
dựng nước và giữ nước của dân tộc Việt Nam. Trải qua nhiều thế hệ ông cha chúng ta
đã không ngừng gìn giữ, khai thác,cải tao, bồi bổ, để có được vốn đất đai như ngày
nay. Đất đai là tư liệu sản xuất tất yếu trong mọi hoạt động của con người như: kinh tế,
chính trị, xã hội, giáo dục, an ninh quốc phòng, … Các hoạt động của con người đều

phải trực tiếp hoặc gián tiếp thông qua đất đai.
Hiện nay trong giai đoạn phát triển kinh tế và hội nhập quốc tế, nền kinh tế thị
trường phát triển rất sôi động cùng với việc thừa nhận giá trị của đất đai đã làm cho
chuyển nhượng quyền sử dụng đất( CNQSDĐ) trở nên phát triển. Đất đai được xem
như một loại hàng hóa, một loại hàng hóa đặc biệt chịu sự quản lý của pháp luật.
Luật Đất Đai năm 1993 và Luật Đất Đai năm 2003 đã lần lượt công nhận CNQSDĐ là
hợp pháp việc công nhận này đã đem lại những hiệu quả rất tích cực trong đời sống
Kinh Tế - Xã Hội.
Thị xã Đồng Xoài là một Thị xã phát triển ở Tỉnh Bình Phước, tốc độ phát triển
kinh tế diễn ra rất nhanh và mạnh mẽ, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng từ sản
xuất nông nghiệp truyền thống sang công nghiệp, xây dựng và dịch vụ. Song song với
xu hướng ấy là sự thay đổi về cơ cấu sử dụng đất đã làm cho việc CNQSDĐ trở nên
hết sức sôi động và mạnh mẽ.
Bên cạnh các quy định của pháp luật về việc CNQSDĐ đã Được thực hiện nghiêm
túc trong nhân dân nhưng trên thực tế xã hội vẫn phát sinh những vấn đề hết sức phức
tạp như chuyển nhượng đất trái phép, mua bán sang tay, đầu cơ đất đai, trốn thuế,…
Đã làm ảnh hướng rất lớn đến cuộc sống của người dân và công tác quản lý nhà
nước về đất đai. Vì vậy vấn đề CNQSDĐ trở thành đề tài rất nóng bỏng cấp bách được
người dân, các cơ quan có chức năng, nhà đầu tư doang nghiệp, … Quan tâm. Việc tìm
hiểu và hệ thống lại tình hình CNQSDĐ để có những kết luận đúng đắn nhằm hoàn
thiện công tác CNQSDĐ ở Thị xã Đồng Xoài được xem là một công việc rất cần thiết
và cấp bách xuất phát từ vấn đề trên tôi thực hiện đề tài “ Đánh giá tình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Đồng Xoài – Bình Phước giai đoạn
từ năm 2005 đến năm 2010”.
 Mục tiêu nghiên cứu
Tìm hiểu về tình hình CNQSDĐ trên địa bàn thị xã Đồng Xoài. Thông qua đó hệ
thống lại tình hình CNQSDĐ trên địa bàn thị xã tìm ra ưu và khuyết điểm của công tác
Trang 1

Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

CNQSDĐ trên địa bàn thị xã. Sau đó đề xuất các phương án, phương pháp để hoàn
thiện hệ thống quản lý về vấn đề CNQSDĐ ở địa phương.
Đối tượng nghiên cứu
- Hộ gia đình, cá nhân tham gia trong hoạt động CNQSDĐ
- Các loại hình CNQSDĐ xảy ra tên địa bàn thị xã
- Các điều kiện thuận lợi và khó khăn của các bên khi tham gia CNQSDĐ
- Hoạt động CNQSDĐ đã xãy ra trên địa bàn từ năm 2005-2010
- Các văn bản pháp lý có liên quan đến CNQSDĐ
 Phạm vi nghiên cứu
- Địa điểm nghiên cứu : Thị xã Đồng Xoài –Bình Phước.
- Thời gian nghiên cứu : Từ năm 2005-2010

Trang 2


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

PHẦN I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Các khái niệm cơ bản
I.1.1.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
CNQSDĐ là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất
(gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất ) chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được
nhận quyền sử dụng đất (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất ) còn người được nhận

quyền sử dụng đất phải trả tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất gọi là tiền
chuyển nhượng.
Thuật ngữ CNQSDĐ được ra đời 1993 không thể gọi là mua bán đất. bởi vì đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đứng ra thay mặt nhân dân quả lý, người dân
chỉ có quyền sở hữu chứ không có quyền chiếm hữu, chiếm dụng đất đai.
CNQSDĐ là một trong 05 quyền đối với luật đất đai 1993 ( chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế thế chấp) theo điều 106 đối với luật đất đai 2003 thì chuyển
nhượng là 01 trong 10 quyền cuả người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất)
I.1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng từ pháp lý do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền lợi và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất
GCNQSDĐ là chứng từ pháp lý rất quan trọng nó giúp cho nhà nước quản lý
tốt tình hình sử dụng đất của người dân, bảo đảm điều tiết được quỹ đất của toàn dân
và giúp cho nhà nước đưa ra được kế hoạch sao cho sử dụng đất một cách hiệu quả
nhất. việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc làm rất cần thiết nó bảo đảm
quyền lợi chính đánh của người sử dụng đất. việc cấp GCNQSDĐ gúp cho người dân
an tâm sinh sống, sản xuất. đồng thời tạo cơ sở pháp lý để thực hiện chuyển đổi
chuyển nhượng…
Theo điều 49 luật đất đai 2003 thì nhà nước cấp GCNQSDĐ cho những trường
hợp sau đây:
1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993
đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCNQSD đất,
Trang 3

Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này
mà chưa được cấp GCNQSDĐ.
4. Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, được tặng cho
QSDĐ, người nhận QSDĐ khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ để thu
hồi nợ, tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn
bằng QSDĐ.
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp
đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành
6. Người trúng đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
7. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp theo quy định tại điều 90 của
Luật này,trong khu công nghệ cao quy định tại Điều 91 của Luật này, trong khu kinh
tế theo quy định tại 92 của Luật này;
8. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở.
9. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.
I.1.1.3 Người sử dụng đất
Theo điều 09 Luật Đất Đai 2003 thì đối tượng sử dụng đất gồm 07 đối tượng
gồm :
1. Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
Chính Trị - Xã Hội, tổ chức Chính Trị Xã Hội - Nghề Nghiệp, tổ chức Xã Hội, tổ chức
Xã Hội - Nghề Nghiệp, tổ chức Kinh Tế, tổ chức Kinh Tế – Xã Hội, tổ chức Sự
Nghiệp Công, đơn vị Vũ Trang Nhân Dân (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất hoặc được Nhà nước công nhận QSDĐ, tổ chức kinh tế
nhận chuyển QSDĐ
2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là HGĐ, cá nhân) được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, được Nhà nước công nhận QSDĐ, nhận chuyển

QSDĐ
3. Cộng đồng dân cư trong nước (sau đây gọi là cộng đồng dân cư) gồm cộng
đồng người VN sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và
các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được
Nhà nước giao đất, được Nhà nước công nhận QSDĐ
4. Cơ sở tôn giáo trong nước (sau đây gọi cơ sở tôn giáo) gồm nhà chùa, nhà
thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ
chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động được
Nhà nước công nhận QSDĐ hoặc được Nhà nước giao đất;
Trang 4


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự quán, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại
giao được Chính phủ VN thừa nhận, cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên Hợp
Quốc tại VN, cơ quan hoặc tổ chức Liên Chính Phủ, cơ quan đại diện của tổ chức Liên
Chính Phủ tại VN được Nhà nước VN cho thuê đất;
6. Người VN định cư ở nước ngoài về đầu tư vào VN theo pháp luật về đầu tư,
về hoạt động văn hoá hoặc khoa học thường xuyên tại VN, về sống ổn định ở VN tại
VN được Nhà nước VN giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở
tại
.
7. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào VN theo pháp luật về đầu tư được
Nhà nước VN cho thuê đất.
I.1.1.4 Giá đất
Theo điều 55 luật đất đai 2003 giá đất được hình thành trong các trường hợp

sau :
1.Do ủy ban nhân dân thành phố trực thuộc trung ương quy định
2. Do đấu giá dự án hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ góp vốn bằng
QSDĐ.
Giá đất do ủy ban nhân dân thành phố trực thuộc trung ương quy định thì được
công bố vào ngày 01/01 hàng năm được sử dụng để làm căn cứ tính thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê khi giao
đất, cho thuê đất, lệ phí trước bạ, đền bù giải tỏa …
Việc ban hành khung giá đất giúp cho nhà nước điều tiết được giá trị của đất đai
không để cho giá trị của đất đai lên quá cao so với giá trị thực.
I.1.1.5 Thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân với CNQSDĐ
 Thuế chuyển quyền sử dụng đất:
Là khoản thu phát sinh khi chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người
khác đều phải nộp loại thuế này . tuy nhiên có những trường hợp không phải nộp thuế
chuyển quyền sử dụng đất cụ thể là :
1. Chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp ly hôn, thừa kế, chuyển quyền
sử dụng đất theo pháp luật.
2. Chuyển quyền sử dụng đất giữa vợ với chồng giữa cha mẹ với con cái, giữa
ông bà với con cháu, giữa anh chị em ruột.
3. Nhà nước bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cùng với chuyển quyền sử dụng
đất cho người mua nhà.
Trang 5


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

4. Tổ chức gia đình cá nhân được nhà nước giao đất cho thuê đất theo quy định
của pháp luật.
Cách thức tính thuế chuyển quyền sử dụng đất
Tiền nộp = (Diện tích) * (Giá đất) * (thuế suất )
Diện tích tính bằn m2
Giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định được
công bố vào ngày 01/01 hàng năm
Thuế suất 2% đối với đất nông nghiêp, lâm nghiệp thuyế suất 4% đối với đất ở
và đất xây dựng.
Các trường hợp được miễn thuế giảm chuyển nhượng quyền sử dụng đất :
- Trường hợp được miễn thuế : Bà mẹ việt nam anh hùng, hộ gia đình cá nhân
chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đi đến định cư ở vùng kinh tế mới.
- Trương hợp được giảm 50% các cá nhân thương binh hạng 1/4 hạng 2/4 hạng
1/3 hạng 2/3 thân nhân của các liệt sĩ đang hưởng trợ cấp hàng tháng, người tàn tật
không có khả năng lao động người chưa đến tuổi vị thành niên, và người già cô đơn
không nơi nương tựa.
 Thuế thu nhập cá nhân với CNQSDĐ
Thuế thu nhập cá nhân là thuế đánh vào thu nhập cá nhân và pháp nhân trong
trường hợp đánh vào thu nhập cá nhân thì nó được gọi là thuế thu nhâp cá nhân, trong
trường hợp đánh vào pháp nhân thì nó được gọi là thuế doanh nghiệp hay thu nhập
doanh nghiệp, thuế sự nghiêp thuế lợi nhuận … ở nước ta thuế thu nhập là nguồn thu
chủ yếu của ngân sách nhà nước
Theo luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực ngày 01/01/2009 thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản phải đóng thuế gồm :
1. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở hoặc sử dụng nhà ở
3. Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước
4. Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng, được xác định bằng giá chuyển nhượng
theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua đất đai và các chi phí liên quan (như lệ phí

liên quan đến quyền sử dụng đất, chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, san lấp mặt bằng, đầu
tư xây dựng nhà ở,...), với mức thuế suất toàn phần là 25%.
Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển
nhượng thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản với
mức thuế suất là 2%. Tuy nhiên, nếu cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất, khi
chuyển nhượng nhà ở, đất ở đó sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân
Trang 6


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

I.1.1.6 Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là một loại tiền mà người có tài sản phải nộp khi đăng ký quyền
sở hữu, về nguyên tắc người mua phải nộp lệ phí trước bạ là 1%.
Tuy nhiên cũng có những trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ, cụ thể là:
- Nhà đất đã được cấp giấy chứng nhận chung cho cả hộ gia đình, khi phân chia
nhà đất cho những người trong hộ gia đình thì không phải nộp lệ phí trước bạ. Chuyển
giao tài sản cho vợ, chồng, con cái, cha mẹ cũng không phải nộp lệ phí trước bạ.
- Nhà đất được đền bù, kể cả nhà đất được mua bằng tiền đền bù. Tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông, lâm ngư
nghiệp.
Cách tính lệ phí trước bạ như thế nào?
Tiền nộp = (Diện tích đất) X (Giá đất) X (lệ phí)
* Diện tích đất được tính bằng m2
* Giá đất để tính tiền sử dụng đất do UBND tỉnh, Thành phố quy định,
* Lệ phí là 1%
I.1.2 Lược sử CNSDĐ
 Giai đoạn từ sau 1975 đến trước luậy đất đai 1988

Giai đoạn này thì hệ thống pháp luật được xây dựng thống nhất trên cả nước năm
1960 hiến pháp lần II gia đời công nhận 03 hình thức sở hữu (sở hữu toàn dân, sở hữu
tập thể, sở hữu tư nhân) trong đó hình thức sở hữu tư nhân bị thu hẹp đến mức gần như
bị xóa bỏ hoàn toàn.
Hiến pháp 1980 ra đời đã làm thay đổi cơ bản quan hệ đất đai. Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do nhà nước do nhà nước đứng ra quản lý, các hình thức mua bán đất đai
đều bị nghiêm cấm.
Như vậy trong giai đoạn này CNQSDĐ vẫn chưa được đề cập tuy nhiên do xuất
phát từ nhu cầu thực tế việc CNQSDĐ vẫn ngầm diễn ra.
 Giai đoạn từ luật đất đai 1988 đến luật đất đai 1993
Trong giai đoạn này thì pháp luật cũng đã bắt đầu công nhận việc CNQSDĐ
nhưng còn rất hạn hẹp. điều 16 luật đất đai 1998 công nhận việc CNQSDĐ nhưng chỉ
giới hạn trong 03 trường hợp sau:
1. Khi nông dân ra vào hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nhiệp, lâm nghiêp.
2. Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thỏa thuận trao đổi
đất cho nhau, tổ chức lại sản xuất
3. Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết, thì các thành viên
trong gia đình vẫn tiếp tục sử dụng đất đó
Trang 7


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

Đến năm 1990, 1991 thị trường nhà đất bắt đầu sôi động đất đai ngày càng có giá
trị, nên viêc chuyển nhượng ngày càng trở nên phức tạp do nước ta đã bước đầu bước
vào nền kinh tế thị trường. nhu cầu về đất đai tăng nhanh cộng với việc đầu cơ đã làm
cho giá đất tăng dần, dẫn đến việc mua bán sang tay, tự tiện san lấp, xây cất trái phép,
… Đã vượt ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. đứng trước tình hình trên hiến pháp

1992 ra đời và mở rộng hơn quyền hạn của người sử dụng đất.
 Giai đoạn từ luật đất đai 1993 đến trước luật đất đai 2003
Luật đất đai 1993 ra đời ngày 14/09/1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 có
những quy định sau :
1. Thừa nhận đất đai có giá trị
2. Quy định các quyền của người sử dụng đất : chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thuế chấp quyền sử dụng đất.
3. Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất lâu dài, ổn định
4. Quy định hạn mực sử dụng đất nông nghiệp lâm nghiệp:
Luật đất đai 1993 lần đầu tiên đã công nhân việc CNQSDĐ là hợp pháp đây là
một bước đột phá nó phù hợp với tình hình thực tế khách quan, đáp ứng được nguyện
vọng chính đáng của nhân dân thúc đấy sự phát triển kinh tế tuy nhiên sau luật đất đai
1993 có hiệu lực việc CNQSDĐ vẫn còn nhiều bất cập :
Quy định chung nên phải đưa ra nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết gây chồng chéo
Chính phủ không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể nên dễ dẫn đến sai
lệch gây ra tình trạng tranh chấp về đất đai.
Thuế CNQSDĐ quá cao 10% đối với CNQSDĐ nông nhiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối. 20% đối với đất ở, đất xây dựng.
Để đáp ứng nhu cầu cần thiết của người dân về đất đai nhất là CNQSDĐ. Cho
nên ngày 19/03/2009 chính phủ đã ban hành nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục
chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại thừa kế thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đât.
Tuy nhiên trong quá trình thực hiện nghị định 17/199NĐ - CP còn nhiều vướng
mắc nên ngày 01/11/2001 chính phủ ban hành nghị định 79/2001/ NĐ - CP về việc sửa
đổi bổ sung một số điều của nghị định 17/199NĐ - CP tuy nhiên nội dung của
CNQSDĐ của nghị nghị định 79/2001/ NĐ - CP đối với hộ gia đình cá nhân không có
thay đổi đáng kể chỉ có những sửa đổi bổ sung thêm về thành phần hồ sơ, quy trình
thực hiện CNQSDĐ.
 Giai đoạn từ luật đất đai 2003 đến nay
Quá trình thực hiện luật đất đai và các văn bản pháp lý có liên quan đã đem lại

những hiệu quả kinh tế - xã hội rất to lớn. song bên cạnh sự phát triển không ngừng
Trang 8


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

của nước ta luật đất đai 1993 ngày càng bộc lộ những hạn chế trong quá trình phát
triển của đất nước khi vận dụng vào thực tế xuất phát từ vần đề trên quốc hội đã thông
qua luật đất đai 2003 vào ngày 26/11/2003 nhằm khắc phục những hạn chế thiếu sót
của luật đất đai 1993, tiếp đó là nghị định về hướng dẫn thi hành luật đất đai 2003
trong đó quy định điều kiện CNQSDĐ và nhận CNQSDĐ thông thoáng hơn, trình tự
hơn. tạo tiền đề cho vấn đề CNQSDĐ được phát triển như bây giờ.
I.1.3 Cơ sở pháp lý
I.1.3.1 Trung ương
- Luật đất đai 1993 được quốc hội thông qua ngày 24/07/1993
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của chính phủ về chuyển đổi
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ, thế chấp góp vốn bằng giá trị
QSDĐ.
- Luật thuế chuyển quyền được quốc hội thông qua ngày 21/12/1999
- Nghị định 79/2001/ NĐ-CP của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định 17/1999NĐ - CP.
- Luật đất đai 2003 được quốc hội thông qua ngày 26/11/2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành luật đất
đai.
- Bộ luật dân sự 2005
- Luật thuế thu nhập cá nhân ngày 21/11/2007
- Nghị định 84/2007/ NĐ-CP ngày 25/05/07 quy định về việc bổ sung về việc cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ

trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 sửa đổi bổ sung một số điều của lệ
phí trước bạ.
- Luật đất đai 2003 được sửa đổi bổ sung năm 2009.
I.1.3.2 Địa phương :
- Quyết định số 60/QĐ-UBND tỉnh Bình Phước ngày 23/12/2009 về việc ban
hành giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Bình Phước.
- Quyết định số 2656/QĐ-UBND tỉnh Bình Phước ngày 24/12/207 ban hành bảng
chi tiết giá đất chi tiết trên địa bàn thị xã Đồng Xoài.
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu :
I.2.1 Điều kiện tự nhiên-Tài nguyên-thiên nhiên:
I.2.1.1 Vị trí địa lý :
Thị xã Đồng Xoài nằm ở phía nam tỉnh Bình Phước. Thị xã có diện tích tự nhiên
là 16.769.83ha gần bằng 2,44% diện tích cả tỉnh. Và 0,05% diện tích toàn quốc thị xã
Trang 9


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

có 08 xã phường. Dân số năm 2009 là 71.200 người mật độ 425ng/km2 trung tâm hành
chính thị xã đặt tại phường Tân Phú.
Về ranh giới hành chính :

Sơ đồ I.1. Vị trí địa lý của thị xã Đồng Xoài

- Phía Đông, Nam, Bắc giáp huyện Đồng Phú
- Phía Tây Nam giáp tỉnh Bình Dương
- Phía Tây giáp huyện Chơn Thành

Về hành chính thị xã có 03 đơn vị hành chính xã và 05 phường :

Trang 10


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

Bảng 1.1 Bảng diện tích các xã, phường của thị xã Đồng Xoài
STT

Đơn vị hành chính

Diện tích(ha)

1

Phường Tân Bình

521,34

2

Phường Tân Đồng

789,97

3

Phường Tân Phú

963,58

4

Phường Tân Thiện

360,00

5

Phường Tân Xuân

997,85

6

Xã Tân Thành

5.575,82

7

Xã Tiến Hưng

4.995,41

8

Xã Tiến Thành

2.565,86

Tổng

16.769,83

(Nguồn: Phòng TNMT thị xã Đồng Xoài
Thị xã Đồng Xoài nằm trên địa bàn vùng kinh tế trọng điểm phía nam một vùng
kinh tế quan trọng và năng động, đang dẫn đầu về tốc độ tăng trưởng kinh tế của cả
nước đóng góp khoảng 50% giá trị công nghiệp của cả nước. Thị xã nằm ngay trên
quốc lộ 14 và đường ĐT741 đi qua trung tâm thị xã về thành phố Hồ Chí Minh và
ngược lên các tỉnh Tây nguyên, từ Đồng xoài có thể vận chuyển hàng hóa đến tất cả
các vùng kinh tế trên cả nước và nước bạn Campuchia.
Là trung tâm chính trị, văn hóa hành chính, kinh tế của tỉnh có hệ thống cơ sở hạ
tầng tương đối hoàn chỉnh là thị trường tập trung các hàng hóa sản phẩm chủ lực của
toàn tỉnh
Trong những năm gần đây thị xã có những bước phát triển rất nhanh về xây dựng
và kinh tế nhưng do nền kinh tế có xuất phát điểm thấp vì thế việc chuyển dịch cơ cấu
kinh tế nông nghiệp-nông thôn còn chậm do chưa chủ động được nguồn vốn và khoa
học kĩ thuật.
I.2.1.2 Địa hình
Tuy nằm ở khu vực miền núi, nhưng Đồng Xoài có địa hình tương đối bằng
phẳng so với các huyện miền núi khác trong cả nước, rất thuận lợi cho việc bố trí sử
dụng đất để phát triển kinh tế, xã hội.

Trang 11

Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

1.2 Bảng thống kê diện tích theo địa hình
Diện tích (ha)

Tỷ lệ (%)

Ghi chú

10.484,22

62,52 Rất thuận lợi cho sử dụng đất và SXNN

4.764,531

28,41 Rất thuận lợi cho sử dụng đất và SXNN

1.273,44

7,59 Thuận lợi cho sử dụng đất và SXNN

(Nguồn: Phòng TNMT thị xã Đồng Xoài )
Địa hình có độ dốc <15o thuận lợi cho sử dụng đất trong nông nghiệp và các sử
dụng khác chiếm tới 100% diện tích tự nhiên (DTTN).
I.2.1.3 Đặc điểm khí hậu
Thị xã Đồng Xoài nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, cận xích đạo nên có
nền nhiệt cao, ít gió bão và mùa đông không lạnh.
Thị xã có bức xạ mặt trời khá cao so với cả nước 130kcalo/cm2/năm. Tổng giờ

nắng chung bình trong năm 2.400-2.500 giờ, số giờ nắng bình quân trong ngày 6,2 đến
6,6 giờ.
Lượng mưa tương đối cao (2.045mm-2.315mm) nhưng phân bố theo mùa tạo ra
02 mùa rất trái ngược nhau : Mùa Khô và Mùa Mưa
- Mùa Khô khéo dài trong 06 tháng từ tháng 11 đến tháng 04 năm sau lượng mưa
rất thấp chỉ chiếm khoảng 10-15% lượng mưa cả năm lượng bốc hơi nước cao chiếm
khoảng 64-67% lượng bốc hơi cả năm làm cho độ ẩm không khí thấp làm cho không
khí thêm phần nóng bức và ngột ngạt.
- Mùa mưa kéo dài trong 06 tháng từ tháng 05 đến tháng 11, mưa rất tập trung,
lượng mưa trong 06 tháng mùa mưa chiếm 85-90% tổng lượng mưa cả năm chỉ riêng
04 tháng mưa lớn nhất đã chiếm 62-63% lượng mưa cả năm.
I.2.1.4 Tài nguyên đất
Trong tổng quỹ đất của thị xã thì có tới 98% diện tích có khả năng sử dụng cho
nông nghiệp. Theo kết quả xây dựng bản đồ đất thị xã Đồng Xoài cho thấy đất ở đây
có 3 nhóm, với 07 đơn vị bản đồ đất. Trong đó:
(1) Nhóm đất xám: Có 8.651,68 ha (chiếm 51,59% DTTN). Đất xám tuy có độ
phì không cao nhưng nó thích hợp với nhiều loại hình sử dụng đất. Trong nông
nghiệp các loại hình sử dụng đất rất phong phú như cây công nghiệp lâu năm (cao
su, điều, tiêu, cà phê,…), cây ăn quả và nhiều loại cây hàng năm khác.
(2) Nhóm đất đỏ vàng: Có diện tích 7.776,25 ha (chiếm 46,37% DTTN) được
hình thành trên 3 loại đá mẹ và mẫu chất: đá bazan, phiến sét và phù sa cổ:
- Đất nâu đỏ và nâu vàng trên đá bazan: Có diện tích 3.488,37 ha (chiếm
20,80% DTTN). Đất đỏ bazan là loại đất có chất lượng cao nhất trong các loại đất
Trang 12


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

đồi núi ở Việt Nam. Nó thích hợp với nhiều loại cây trồng có giá trị kinh tế cao như:
cao su, cà phê, tiêu, điều và các loại cây ăn trái.
- Đất nâu vàng trên phù sa cổ: Có diện tích 2.151,26 ha (chiếm 12,83% DTTN)
đất có thành phần cơ giới từ trung bình đến nhẹ nghèo mùn, đạm, lân, kali. Đất này
tuy có độ phì không cao nhưng nó thích hợp với nhều loại cây trồng kể cả cây dài
ngày (cao su, cà phê, tiêu, điều,… cây ăn trái) và nhiều loại cây hàng năm.
- Đất đỏ vàng trên đá phiến sét: Có diện tích 2.136,61 ha (12,74% DTTN). Đất
này nhìn chung có độ phì thấp, tầng đất thường mỏng và có độ dốc cao nên ít có khả
năng sử dụng cho nông nghiệp, chủ yếu dùng cho lâm nghiệp.
(3) Nhóm đất dốc tụ: Có 94,08 ha (chiếm 0,56% DTTN), nhìn chung đất này có
độ phì nhiêu tương đối khá nhưng chua, khó thoát nước nên chỉ sử dụng cho trồng
cây hàng năm như lúa, hoa màu, lương thực và nuôi trồng thuỷ sản.
I.2.2 Tình hình thực hiện phát triển kinh tế - xã hội
I.2.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế
Thị xã Đồng Xoài được thành lập năm 1999 theo nghị định 90/1999/NĐ-CP, với
mặt bằng kinh tế và cơ sở hạ tầng còn tương đối thấp. Sản xuất nông nghiệp còn chưa
phát triển hiệu quả còn thấp, công nghiệp hầu như chưa có gì, hạ tầng cơ sở vật chất
phúc lợi công cộng còn nhiều thiếu thốn đời sống của nhân dân trong thị xã còn gặp
nhiều khó khăn. Song thị xã đã nhanh chóng nhận diện được vai trò và vị trí của mình
về tầm quan trọng chiến lược phát triển kinh tế của tỉnh và vùng kinh tế trọng điểm
phía nam.
Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao được thể hiện bởi sự tăng trưởng GDP trong giai
đoạn 2000-2006 tốc độ tăng trưởng GDP đạt 26,11%. năm 2006 GDP tạo ra trên địa
bàn toàn thị xã là 798 tỉ đồng chiếm 32,26% tổng GDP toàn tỉnh thu hập bình quân
đầu người 2006 đạt 11,78 triệu đồng/người và đến năm 2009 thu nhập bình quân là
18,3 triệu đồng/người
Trong đó sự tăng trưởng đến từ khối nông lâm ngư nghiệp và thương mại dịch
vụ-vận tải với tốc độ tăng bình quân trên 30% điều này phù hợp với xu hướng phát
triển và định hướng phát triển kinh tế của thị xã.
Ngành Nông Nghiệp

+ Về Trồng Trọt:Từ năm 2000 -2009 diện tích trồng các loại cây trồng đều giảm
tính tới thời điểm 01/01/2009 diện tích các lọai cây trồng như sau:

Trang 13


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

Bảng 1.3 Bảng phân bố diện tích các loại cây trồng
STT

Loại đất

Diện tích (ha)

1

Đất trồng lúa

373,88

2

Đất trồng cỏ

18,14

3

Đất cây hàng năm khác

4

Đất trồng cây công nghiệp lâu năm

5

Đất cây ăn quả

6

Đất trồng cây lâu năm khác

Tộng cộng

312.35
7.020,32
770,46
1.586,55
10081,7
(Nguồn phòng TN&MT Đồng Xoài)

So với năm 2000 diện tích đất nông nghiệp giảm 893,49ha sự biến động giảm
diện tích đất trồng cây là hợp lý phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội trên địa
bàn thị xã. Trong giai đoạn này đã có sự huy động lớn tiềm lực đất đai vào sản xuất
nông nghiệp thông qua các hình thức khai hoang, phục hóa, thâm canh, tăng vụ …
+ Về chăn nuôi: Trong giai đoạn từ năm 2005 đến 2009 quy mô đàn gia súc gia
cầm đều tăng nhất là đàn heo với tốc độ tăng nhanh nhất 23.2%/năm, kế đến là đàn bò

tăng 12,4%/năm đàn gia cầm có xu hướng giảm do ảnh hưởng của dịch cúm gia cầm.
toàn thị xã có 2.522 con bò 149 con trâu 7.292 con heo gà vịt 27.982 con ngoài ra còn
các loại vật nuôi khác như thỏ, dê…
 Ngành công nghiệp-Xây dựng
Ngành công nghiệp tỉnh Bình Phước nói chung và ngành cộng nghiệp thị xã
Đồng Xoài nói riêng có điểm xuất phát thấp cơ sở vật chất còn nghèo nàn, với các cơ
sở sản xuất nhỏ lẻ là chủ yếu vì vậy tuy có tốc độ tăng trưởng khá nhanh nhưng tỉ
trọng ngành này trong nền kinh tế còn thấp
Hiện nay trên địa bàn thị xã có một khu công nghiệp Tiến Thành-Tân Thành với
diện tích 227,98ha ngoài ra trên địa bàn thị xã còn những khu công nghiệp khác đang
trong giai đoạn hình thành như khu công nghiệp Đồng Xoài 3, khu công nghiệp Bắc
Phường Tân Phú tính đến cuối năm 2009 thì tỉ trọng ngành công nghiệp và xây dựng
chiếm 43,56% trong cơ cấu kinh tế.
 Thương mại-Dịch vụ
Thương mại dịch vụ phát triển rất nhanh và ngày càng chứng tỏ được tầm quan
trọng trong cơ cấu kinh tế của thị xã.

Trang 14


Ngành Quản Lý Đất Đai

Sinh viên: Lê Duy An

Hiện nay trên địa bàn thị xã có 01 chợ loại I là chợ Đồng Xoài tại phường Tân
Bình, tại các phường xã khác thì chỉ hình thành được những điểm bán hàng nhỏ lẻ.
chưa hình thành được chợ tập trung.
Trên địa bàn thị xã Đồng Xoài chưa có các điểm du lịch và các điểm di tích lịch
sử tuy nhiên Đồng Xoài là trung tâm kinh tế chính trị của tỉnh Bình Phước, vị trí địa lý
gần với các điểm du lịch sinh thái như hồ Suối Lam, hồ Thác Mơ, vười Quốc Gia Cát

Tiên, … Các di tích lịch sử như Phú Riềng Đỏ, Mã Thăng Tây, kho xăng dầu Lộc Hòa,
Lộc Quang, nhà tù núi Bà Rá, … Thị xã có mạng lưới giao thông khá thuận lợi, có
đường QL14 đường ĐT741 do đó Đồng Xoài có thể trở thành một điểm dừng chân
trong tuyến du lịch của vùng ĐNB và Tây Nguyên
Tính đến cuối năm 2009 ngành thương mại dịch vụ trong cơ cấu kinh tế đạt 46,25%
I.2.2.2 Thực trạng phát triển xã hội
 Dân số
Tính đến cuối năm 2009 dân số toàn thị xã khoảng 71.200 người mật độ khoảng
425ng/km2
Tốc độ gia tăng dân số khá cao nhưng có chiều hướng giảm nhanh trong những
năm gần đây năm 2001 tốc độ gia tăng dân số là 6.69%/năm đến năm 2009 là 2,79%
Đồng Xoài có nguồn lao động dồi dào nhưng tập trung chủ yếu vào nông nghiệp.
Đồng Xoài có kết cấu dân số trẻ và hứa hẹn một nguồn lao động dồi dào trong tương
lai.
 Lao động -Việc làm
Thị xã Đồng Xoài là nơi có nguồn lao động dồi dào với kết cấu dân số trẻ lao
động tập trung chủ yếu vào trong các ngành sản xuất nông nghiệp và công nghiêp,
Năm 2009 toàn thị xã có khoảng 43.478 lao động chiếm khoảng 59,07% tổng dân số.
Về lao động tham gia sản xuất nông nghiệp thì phân bố đều ở trong khu vực dân
cư. Lao động tham gia vào công nghiệp thì tập trung chủ yếu ở gần khu công nghiệp
Tiến Thành-Tân Thành.
 Dân tộc – Tôn giáo
Các dân tộc sinh sống trên địa bàn thị xã Đồng Xoài khá đa dạng với 8 dân tộc:
Kinh, Stiêng, Khơme, Tày, Nùng, Mường, Hoa, Thái trong đó chủ yếu là dân tộc
Kinh, còn lại là các dân tộc thiểu số chiếm 5,8% dân số.
Thị xã Đồng Xoài hiện có 5 tôn giáo lớn với 16,2% dân số theo đạo chủ yếu là
Phật giáo và Thiên chúa giáo, số ít theo đạo Tin lành, Cao đài, Hoà hảo,…Nhìn chung
hoạt động tôn giáo tín ngưỡng được người dân đặc biệt quan tâm với hệ thống các
công trình tôn giáo khá đồ sộ như: nhà thờ giáo xứ Đồng Xoài, chùa Quang Minh và
13 ngôi chùa, nhà thờ,…phân bố đều trên toàn thị xã.

Trang 15