ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN, TP.HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1011.47 KB, 62 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN,
TP.HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY
SVTH
MSSV
LỚP
NGÀNH
: PHẠM THỊ PHƯƠNG QUYÊN
: 06124097
: DH06QL
: Quản Lý Đất Đai
Thành Phố Hồ Chí Minh
Tháng 7/2010
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH & PHÁP LUẬT
PHẠM THỊ PHƯƠNG QUYÊN
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HÓC MÔN TP.HỒ CHÍ MINH
TỪ NĂM 2005 ĐẾN NAY
Giáo viên hướng dẫn: Ts. Hà Thúc Viên.
(Địa chỉ cơ quan: Truờng Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
- Tháng 7năm 2010 -
i
Lời cảm ơn
Đầu tiên, tôi xin cảm ơn ba mẹ đã sinh thành và nuôi dưỡng tôi khôn lớn
nên người.
Tôi xin cảm ơn quý thầy, cô giáo trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí
Minh nói chung và quý thầy, cô giáo Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản nói
riêng, đã tận tâm giảng dạy cho tôi nhiều kiến thức thật hữu ích và quý giá.
Tôi xin đặc biệt cảm ơn thầy Hà Thúc Viên- Gảng viên Khoa Quản lý đất
đai & Bất động sản đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành tốt đề tài
tốt nghiệp. Đồng cảm ơn các anh, chị phòng Tài nguyên & Môi trường huyện
Hóc Môn đã hỗ trợ và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập và bạn bè
cách này cách khác đã giúp đỡ tôi.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!
ii
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Phạm Thị Phương Quyên, Lớp DH06QL, ngành Quản lý
đất đai khoá học 2006 - 2010 thuộc Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản, Trường
Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: "Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Hóc Môn, TP.Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến nay".
Địa điểm thực tập: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Hóc Môn TP.Hồ
Chí Minh.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Hà Thúc Viên - giảng viên Khoa Quản lý đất đai &
Bất động sản trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những nhiệm vụ
quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, làm cơ sở để Nhà nước
quản lý đất đai có hiệu quả nhất cũng như bảo vệ quyền lợi hợp pháp chính đáng
của người sử dụng đất.
Huyện Hóc Môn là một trong những huyện mới đựợc tách ra từ huyện Hóc
Môn cũ của Thành phố Hồ Chí Minh, do vậy công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trên địa bàn vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc cần được khắc phục
như sức ép về sử dụng đất đai của người dân ngày càng cao, sự chồng chéo của các
Văn bản luật có liên quan đến chuyển nhượng, thiếu độ ngũ chuyên môn trong
quản lý Nhà nước về đất đai đã ảnh hưởng trực tiếp công tác thẩm tra hồ sơ, cập
nhật biến động của cán bộ quản lý về đất đai gặp nhiều khó khăn, quá trình chuyển
nhượng bị ảnh hưởng…
Từ thực tế đó, đề tài này được thực hiện nhằm mục đích tìm hiểu tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương, đồng thời tìm ra những
thuận lợi, khó khăn vướng mắc trong việc áp dụng các văn bản pháp luật của nhà
nước về quản lý và sử dụng đất đai ở địa phương.
Bằng các phương pháp thống kê, phân tích so sánh các tài liệu, số liệu thu
thập được tại phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Hóc Môn; điều tra tình hình
kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất, nhất là công tác giải quyết hồ sơ
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở địa phương, đề tài
đánh giá sát thực về việc áp dụng các văn bản pháp luật, trình tự thủ tục giải quyết
hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ, đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác
chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn. Ngoài ra báo cáo cũng đánh giá các vấn đề liên
quan khác như đối tượng nhận chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, tình hình sử
dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng và hiệu quả kinh tế từ việc chuyển nhượng
sử dụng đất trên địa bàn. hệ thống, đánh giá lại toàn bộ quá trình đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hóc Môn giai đoạn từ khi Luật
Đất đai năm 2003 có hiệu lực đến nay. Từ đó, đưa ra những kiến nghị để hoàn
thiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
đạt hiệu quả cao trong thời gian tới.
iii
MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ........................................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ............................................................................................. 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu. .............................................................. 3
II.1.1. Cơ sở khoa học......................................................................................... 3
I.1.2. Cơ sở thực tiễn. ......................................................................................... 6
I.1.3. Cơ sở pháp lý........................................................................................... 10
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu. ....................................................................... 10
I.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội. ........................................ 10
I.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ...................................................... 15
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu. .......................................................... 22
I.3.1. Nội dung nghiên cứu. .............................................................................. 22
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu. ........................................................................ 22
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..................................................................... 23
II.1. Tình hình quản lý đất đai. ............................................................................. 23
II.1.1. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính. ................................................. 23
II.1.2. Công tác đăng ký, kê khai đất đai. ......................................................... 23
II.1.3. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai. ....................................................... 23
II.1.4. Công tác cấp GCN QSDĐ. .................................................................... 24
II.1.5. Công tác lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất. ................................... 24
II.1.6. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất. ........................................................................................................... 25
II.1.7. Công tác giải quyết tranh chấp đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các
vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai. ............................................................ 26
II.2. Tình hình sử dụng đất đai. ............................................................................ 27
II.2.1. Hiện trạng sử dụng đất đai. .................................................................... 27
II.3.Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2005 đến tháng 6/2010.
.............................................................................................................................. 31
II.3.1. Giai đoạn 1: từ ngày 01/01/2005 đến ngày 30/12/2007....................... 31
II.3.2. Giai đoạn 2: từ ngày 01/01/2008 đến tháng 6/2010.............................. 38
II.4. Đánh giá chung về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ 2005 đến
nay. ....................................................................................................................... 43
II.6. Đánh giá chung về việc quản lý chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện.
.............................................................................................................................. 47
II.7. So sánh những thuận lợi, khó khăn khi thực hiện quy trình một cửa liên
thông của UBND huyện. ...................................................................................... 47
II.8. Những khó khăn, vướng mắc và giải pháp đề xuất. ..................................... 48
II.8.1. Những khó khăn, vướng mắc trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ. . 48
II.8.2. Giải pháp đề xuất giải quyết khó khăn, vướng mắc .............................. 48
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................. 50
Kết luận ................................................................................................................ 50
Kiến nghị .............................................................................................................. 50
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................ 52
iv
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GCNSHNỞ-QSDĐ
Đất.
GCNSHNỞ
GCNQSDĐ
CN–TTCN
UBNDTP
QHKHSDĐ
VPUBND
GCN
UBND
HĐND
GTSX
GTSL
BĐĐC
QHCT
TPHCM
QLĐT
: Giấy Chứng Nhận Sở Hữu Nhà Ở-Quyền Sử Dụng
: Giấy Chứng Nhận Sở Hữu Nhà Ở.
: Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất.
: Công Nghiệp Tiểu Thủ Công Nghiệp.
: Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố.
: Quy Hoạch Kế Hoạch Sử Dụng Đất.
: Văn Phòng Ủy Ban Nhân Dân.
: Giấy Chứng Nhận.
: Ủy Ban Nhân Dân.
: Hội Đồng Nhân Dân.
: Giá Trị Sản Xuất.
: Giá Trị Sản Lượng.
: Bản Đồ Địa Chính.
: Quy Hoạch Chi Tiết.
: Thành Phố Hồ Chí Minh.
: Quản Lý Đô Thị.
TN & MT
: Tài Nguyên & Môi Trường.
v
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng I.2.1.a1. Các đơn vị hành chính của huyện Hóc Môn .................................... 12
Bảng I.2.1.a2: Hiện trạng hệ thống thủy văn chính trên địa bàn huyện. ................. 13
Bảng I.2.1.b : Phân loại và thống kê diện tích các nhóm đất huyện Hóc Môn........ 14
Bảng I.2.2.a1: Giá trị sản xuất các ngành kinh tế chủ yếu....................................... 16
Bảng I.2.2.a2: Giá trị sản xuất Nông nghiệp giai đoạn 2005-2009 ......................... 16
Bảng I.2.2.b: Cơ cấu GTSX các ngành kinh tế chủ yếu trên địa bàn huyện ........... 17
Bảng II.1.5. Danh mục các đồ án Huyện đang thực hiện ........................................ 25
Bảng II.2.1.a: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Hóc Môn năm 2006 ..... 28
Bảng II.2.1.b: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Hóc Môn năm 2006
.................................................................................................................................. 29
Bảng II.2.1.c: Hiện trạng sử dụng đất theo đối tượng sử dụng, đối tượng quản lý
năm 2006 .................................................................................................................. 30
Bảng II.3.1a: Quy chuẩn xây dựng nhà ở ................................................................ 34
Bảng II.3.1b. Tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2005 ..................................... 35
Bảng II.3.1c Tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2006 ...................................... 36
Bảng II.3.1d.Tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2007. ..................................... 36
Bảng II.3.1e.Số lượng hồ sơ chuyển nhượng qua các năm từ năm 2005- 2007. ..... 37
Bảng II.3.2.aTình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2008 ...................................... 40
Bảng II.3.2.b.Tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2009 ..................................... 41
Bảng II.3.2.c.Tình hình chuyển nhượng QSDĐ năm 2010 ..................................... 42
Bảng II.3.2.d.Số lượng hồ sơ chuyển nhượng qua các năm từ năm 2008 đến tháng 6
năm 2010. ................................................................................................................. 42
Bảng II.4.a: Tình hình chuyển nhượng qua các năm ............................................... 44
Bảng II.4.b: Tổng hợp chuyển nhượng QSDĐ ở. .................................................... 45
Bảng II.4.c: Tổng hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp. ........................................ 46
vi
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
DANH SÁCH CÁC HÌNH VÀ BẢNG BIỂU
Hình I.2.1 : Bản đò hành chính huyện Hóc Môn. .................................................... 11
Biểu đồ II.3.5: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 1 ........................ 37
Biểu đồ II. 3.2.d: Số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ giai đoạn 2 .................... 43
vii
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
ĐẶT VẤN ĐỀ
Xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng
trong khi đất đai thì hữu hạn về chất lẫn về lượng. Đất đai là quá trình quan trọng
trong quá trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại cho sự phát
triển của xã hội. Hiện nay trên đà phát triển của cơ chế thị trường thì sự tăng trưởng
của xã hội ngày càng cao dẫn đến sự cạnh tranh cũng như áp lực về đất đai rất lớn,
nhu cầu sử dụng đất cũng trở nên cấp thiết hơn.
Sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, của người sử
dụng là không ít các trường hợp chuyển nhượng đất trái phép, mua bán sang tay,
đầu cơ đất đai…Điều này làm ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của từng người sử
dụng đất, đến vấn đề quản lý, sử dụng đất của nhà nước. Chính vì vậy công tác
chuyển nhượng QSDĐ và mục đích sử dụng đất là một việc làm cấp thiết và được
quan tâm của rất nhiều người dân và cơ quan ban ngành. Đó là thực trạng của cả
nước nói chung và của huyện Hóc Môn nói riêng.
Trong những năm trở lại đây, căn cứ vào diễn biến thị trường, ngân sách
huyện đạt tiến độ khá, xuất khẩu tiếp tục được cải thiện song nền kinh tế vẫn có
nhiều thách thức. Do đó huyện cần phải quan tâm chỉ đạo thực hiện ổn định kinh tế
vĩ mô trong đó chú trọng làm tốt kiểm soát giá, không để tình trạng đầu cơ tăng giá
bất hợp lý.
Hóc Môn là một huyện có tiềm năng phát triển, nằm ở ngoại thành Thành
phố Hồ Chí Minh, trên tuyến đường Xuyên Á nối Hóc Môn với trung tâm thành
phố nên có điều kiện phát triển về công nghiệp, thương nghiệp, dịch vụ. Tình hình
người dân tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất diến ra phổ biến. Vì vậy việc
quản lý và sử dụng đất đai diến ra khá phức tạp.
Từ những thực trạng nêu trên, qua việc tìm hiểu, phân tích tình hình về điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội cũng như nhu cầu sử dụng đất của người dân, để tìm
ra những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng chính sách pháp luật
về đất đai trong quá trình giải quyết hồ sơ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Hóc Môn. Bên cạnh đó đưa ra những giải pháp và hướng giải
quyết những khó khăn cũng như vướng mắc trên nên chúng tôi thực hiện đề tài: “
Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hóc
Môn TP.Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến nay.’’
Mục tiêu nghiên cứu:
Hệ thống lại tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn.
Đánh giá về tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn
Tp. Hồ Chí Minh. Từ đó rút ra những mặt tích cực cần phát huy và những mặt hạn
chế cần khắc phục. Đề xuất hướng giải quyết những mặt tồn tại, hạn chế đó. Góp
phần quản lý, sử dụng chặt chẽ quỹ đất.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu:
+ Hoạt động chuyển nhượng đất đai nhất là đất nông nghiệp của hộ gia đình cá
nhân trên địa bàn huyện Hóc Môn.
Trang 1
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
+ Hoạt động quản lý đất đai của Phòng TNMT huyện Hóc Môn.
Phạm vi nghiên cứu:
+ Tình hình chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, đất ở của hộ gia đình, cá nhân
tại các xã, thị trấn của huyện Hóc Môn thông qua hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ.
+ Tìm hiểu trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn
từ năm 2005 đến nay.
Trang 2
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.
II.1.1. Cơ sở khoa học.
Các khái niệm cơ bản:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Là chứng thư pháp lý do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp
pháp của người SDĐ (Điều 4 Luật đất đai 2003).
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là hình thức chuyển QSDĐ, trong đó
người sử dụng đất (gọi là bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất cho người được
chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ), người được chuyển nhượng phải trả tiền
cho người chuyển nhượng.
Chuyển nhượng QSDĐ là một trong tám quyền cụ thể trong khái niệm
chuyển QSDĐ: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa
kế QSDĐ, thế chấp- bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ.
Theo quy định của Luật đất đai, những người sử dụng dưới đây có
quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời
hạn thuê.
- Tổ chức kinh tế thuê lại đất trong khu công nghiệp.
- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê.
- Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất thuê trả trước tiền thuê đất cho cả thời hạn
thuê.
- Hộ gia đình cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam được nhà
nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất .
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài về đầu
tư tại Việt Nam được nhà nước Việt Nam cho thuê đất, thu tiền thuê đất cho
cả thời hạn thuê.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng
đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người Việt Nam ở nước ngoài,tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất hoặc
thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện
Để thống nhất việc quản lý đất đai, theo quy định của Luật đất đai năm 2003
trong một số trường hợp nhất định người sử dụng đất chỉ được phép chuyển
nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện pháp luật quy định. Cụ
thể như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân đã được nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển
Trang 3
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
nhượng không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được nhà nước giao đất lần
thứ hai đối với đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất , đất ở được miễn tiền
sử dụng đất thì không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 10
năm kể từ ngày được giao đất lần thứ hai.
- Hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra
khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết
hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản cho hộ gia đình cá nhân
sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp
trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất
sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ đó.
Trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất .
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên
trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đã được xét duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không đựơc nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đặc dụng đó.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các nội dung chính của
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo điều 697 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:
"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên
chuyển nhượng".
Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa
thuận nhưng phải nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhưọng: loại đất,
hạng đất, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất của bên
chuyển nhượng, giá chuyển nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán. Trường hợp
đất chuyển nhượng có liên quan đến người thứ ba thì trong hợp đồng chuyển
nhượng phải ghi rõ quyền của người thứ ba đối với chuyển nhượng.
Trang 4
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
Điều 698 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về nội dung hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:
"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;
3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn lại
của bên nhận chuyển nhượng;
5. Giá chuyển nhượng;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có);
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất ;
9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng".
Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất :
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì
giải quyết như sau:
Theo Điều 305 của Bộ Luật Dân sự 2005, trách nhiệm do chậm thực hiện
nghĩa vụ dân sự được quy định như sau:
"Khi nghĩa vụ dân sự được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên
có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được
hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện
nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cấn thiết
đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa
vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với
số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với
thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất :
1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ;
2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy đinh của pháp luật về đất đai;
3. Đảm bảo quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;
4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai.
Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có
liên quan đến quyền sử dụng đất ;
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng
hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận;
3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển
nhượng;
Trang 5
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mối quan hệ vừa mang tính kinh tế
vừa mang tính xã hội:
Trong thời bao cấp với chế độ sở hữu tập thể đã làm cho đất đai không phát
huy hết tác dụng của nó, hiệu quả kinh tế thấp và gây ra lãng phí nguốn tài nguyên
đất đai. Hậu quả là nền kinh tế kém phát triển, cả người sử dụng đất và xã hội
nghèo dần. Mặt khác tính kinh tế còn thể hiện ở trách nhiệm chịu thuế của người
chuyển nhượng trong những nguồn ngân sách sách nhà nước.
Chuyển nhượng QSDĐ thể hiện tính xã hội ở chỗ nó vừa là quan hệ dân sự
vừa là quan hệ hành chính. Giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
phải có sự thỏa thuận hợp lý, dựa trên nguyên tắc bình đẳng đôi bên cùng có lợi,
đồng thuận giữa cả bên bán và bên mua. Tránh sự đầu cơ đất đai và ép giá. Tuy
nhiên muốn hợp đồng thỏa thuận giữa các bên được thực hiện và không phát sinh
bất lợi cho một trong các bên thì phải có cơ quan chức năng xác nhận. Bởi vậy để
đảm bảo cho các bên thì mối quan hệ hành chính này phải được thực hiện.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất: là khoản thu đóng góp vào ngân sách nhà
nước đối với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển
nhượng quyền sử dụng đất .
Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích chuyển quyền, giá đất,
thuế suất chuyển quyền sử dụng đất . Diện tích chuyển quyền là diện tích thực tế
ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Giá đất là giá do UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quy định trên khung giá của Chính phủ (thực tế giá chuyển
nhượng trên thị trường cao hơn rất nhiều so với giá Chính phủ quy định và thuế
chuyển quyền được tính căn cứ theo giá chuyển nhượng thực tế). Thuế suất: 2%
đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, và 4% đối với
đất ở, đất chuyên dùng.
I.1.2. Cơ sở thực tiễn.
Sơ lược các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các giai
đoạn:
a. Giai đoạn trước Luật đất đai năm 1993:
Giai đoạn trước năm 1975:
- Ở miền Bắc:
Trong giai đoạn này miền Bắc đang xây dựng chế độ xã hội chủ nghĩa. Năm
1953, thực hiện Luật cải cách ruộng đất với khẩu hiệu ‘’người cày có ruộng’’, đã
thủ tiêu quyền chiếm hữu của giai cấp địa chủ phong kiến, xác lập chế độ tư hữu về
ruộng đất. Giải quyết nhiệm vụ cơ bản là cuộc cách mạng dân tộc dân chủ nhân
dân, từng bước xóa bỏ sự bất công trong lĩnh vực phân phối đất đai giữa các tầng
lớp xã hội.
Từ năm 1954 - 1975: Trong giai đoạn này Hiến pháp 1959 được ban hành
công nhận nước ta có 3 hình thức sở hữu về đất đai đó là Sở hữu nhà nước, sở hữu
tập thể, sở hữu tư nhân.Cơ bản đến khi Nghị quyết 125/CP ngày 28/6/1971 thì việc
mua bán chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức đều bị nghiêm cấm.
- Ở miền Nam:
Trang 6
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
Ở giai đoạn này nhà nước dưới chế độ Cộng Hòa Miền Nam Việt Nam thừa
nhận quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất. Mọi người được phép tự do khai khẩn
ruộng đất do mình khai việc mua bán đất trong thời kì này rất đơn giản, được thực
hiện khi chủ sử dụng có bằng khoán đất, tức có đăng bộ, sổ địa bộ, sổ bản đồ, số
hiệu khoán ở Ty điền địa cấp Tỉnh làm thủ tục cấp bằng khoán.
Tuy nhiên cũng có trường hợp tự lấn chiếm, khai khẩn rồi làm giấy tay sang
nhượng lại cho người khác.
Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật Đất đai năm 1993:
Sau khi đất nước được thống nhất thì Hiến Pháp lần thứ 2 năm 1960 ra đời
công nhận ba hình thức sở hữu: Sở hữu toàn dân (sở hữu Nhà nước), sở hữu tập
thể (hợp tác xã) và sở hữu tư nhân. Trong đó hình thức sở hữu tư nhân về đất đai bị
thu hẹp gần như bị xóa bỏ. Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng Hòa Miền Nam
Việt Nam đã ban hành Nghị định số 01/75 ngày 03/03/1975 để điều chỉnh mối
quan hệ đất đai nhằm xóa bỏ quyền chiếm hữu đất đai của ngụy quân, ngụy quyền,
tay sai, địa chủ phong kiến, quốc hữu hóa, giao lại đất cho dân và thừa nhận quyền
sở hữu ruộng đất của nông dân vào con đường làm ăn tập thể thông qua các tập
đoàn sản xuất, hợp tác xã.
Giai đoạn năm 1990-1992, thị trường nhà đất lên cơn sốt do nền kinh tế
chuyển sang nền kinh tế trường, nhu cầu nhà, đất tăng cao nên việc chuyển nhượng
diễn ra sôi động cùng với hoạt động đầu cơ đã làm cho giá đất tăng cao, vượt ngoài
tầm kiểm soát của Nhà nước.
Trước tình hình đó Hiến pháp năm 1992 ra đời, quy định rõ: ‘’ Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và
có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
Tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bỏ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm
đất, được chuyển QSDĐ, được Nhà nước giao đất theo quy định của pháp luật.’’
Những đổi mới trong Hiến pháp năm 1992 đã đáp ứng nhu cầu cấp bách trong
cuộc sống, làm cơ sở cho sự ra đời của LĐĐ năm 1993.
b. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 1993 đến trước Luật đất đai năm 2003:
Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 14/7/1993 và
có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 với nhũng quy định mới như sau:
- Quy định hệ thống ngành địa chính từ Trung ương đến địa phương (cấp xã,
phường).
- Quy định các quyền của người sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Quy định hạn mức các loại đất.
- Thừa nhận đất có giá trị.
- Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài.
Như vậy, lần đầu tiên pháp luật cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Đây là quy định mang tính đột phá, phù hợp với nền
kinh tế thị trường đáp ứng được nhu cầu và nguyện vọng đông đảo quần chúng
nhân dân, tạo điều kiện thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Trang 7
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
Tuy nhiên, nhiều điều trong luật còn chung chung nên Chính phủ và các Bộ
ngành có liên quan phải ban hành nhiều văn bản hướng dẫn chi tiết nhưng tiến độ
ban hành rất chậm, không đồng loạt, không đầy đủ và nhiều văn bản chồng chéo
làm cho các cơ quan quản lý và người sử dụng đất khó thực hiện. Chính phủ và các
Bộ ngành không ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể về trình tự thủ tục
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chưa có mẫu hồ sơ để thực hiện công tác này.
Trước tình hình trên nhiều Tỉnh thành trong cả nước tự ban hành các văn bản, biểu
mẫu quy định tạm thời để hướng dẫn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Ngày 05/09/1994 Chính phủ ban hành Nghị định 114/NĐ-CP quy định chi tiết
thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1994, trong đó có quy định: khi
được phép chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng phải nộp thuế chuyển
quyền với thuế xuất 10% đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng
thuỷ sản, làm muối và 20% đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất
khác, trên tổng giá trị đất, bên nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ 2% trị
giá tài sản tính thuế. Do thuế xuất quá cao nên người sử dụng tự chuyển nhượng
cho nhau mà không thông qua cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền.
Để đáp ứng nhu cầu thiết thực của người sử dụng về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, ngày 29/3/1999 Chính phủ ban hành Nghị định 17/NĐ-CP về thủ tục
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và
thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. So với Luật đất đai năm 1993 đã
được sử đổi bổ sung năm 1998 và Bộ luật dân sự năm 1995, thì Nghị định 17/NĐCP đã quy định cụ thể rõ ràng hơn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Khi thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ - CP trong công tác chuyển nhượng đã
xảy ra một số vướng mắc ảnh hưởng đến người sử dụng đất, đồng thời gây khó
khăn trong công tác quản lý sử dụng đất của các cơ quan chức năng, cụ thể như
sau:
- Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau đây :
a) Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất kinh doanh;
b) Chuyển sang làm nghề khác;
c) Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.
Với điều kiện còn chung chung, chưa cụ thể do đó khi giải quyết các thủ tục
liên quan đến việc chuyển nhượng còn nhiều lúng túng vì người nhận chuyển
nhượng đất nông nghiệp phải là người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp. Các cơ
quan phường xã chưa hiểu rõ được người trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp là
người như thế nào, khiến cho việc xác nhận hồ sơ chuyển nhượng lúc này của các
cơ quan phường xã gặp rất nhiều khó khăn. Đồng thời đây cũng là nguyên nhân
gây ra tình trạng tiêu cực.
Theo Thông tư 1417/TT - TCĐC thì "hộ gia đình cá nhân không trực tiếp sản
xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông
nghiệp trồng lúa nước". Nhiều người dân có đất trồng lúa nhưng thiếu vốn đầu tư,
trồng lúa không hiệu quả, muốn chuyển sang ngành nghề khác cần chuyển nhượng
Trang 8
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
đất lúa nhưng không được do không tìm được người có nhu cầu chuyển nhượng
thoả mãn điều kiện như quy định.
- Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
phải có các điều kiện sau đây :
a) Có nhu cầu sử dụng đất;
b) Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp
luật về đất đai.
c) Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước thì người nhận
chuyển nhượng phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
d) Đối với hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức
thì diện tích đất vượt hạn mức đó phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại
điểm 1 khoản 5 Điều 1 của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất
đai.
Như vậy, khó khăn lớn nhất trong quá trình thực hiện tại địa phương là phải
xác nhận nhu cầu sử dụng đất và hạn mức sử dụng đất cho người dân.
- Giá chuyển nhượng:
Trong hợp đồng có ghi giá chuyển nhượng do hai bên tự thoả thuận. Điều 694
của Bộ Luật dân sự 1995 quy định: giá chuyển nhượng trên cơ sở bảng giá do
UBND Thành phố ban hành. Với 2 quy định như vậy thì người dân khó khăn trong
việc ghi giá chuyển chượng vào hợp đồng chuyển nhượng. Ghi theo giá thoả thuận
thì phải đóng thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ cao. Còn nếu ghi theo khung giá
nhà nước thì khi bị thu hồi đất , người dân sẽ bị thiệt thòi. Vì giá theo quy định của
nhà nước thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường.
- Diện tích tối thiểu để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất: lúc này vẫn
chưa có văn bản pháp luật nào quy định về diện tích tối thiểu khi chuyển nhượng
đất nông nghiệp, đây cũng là một trong những khó khăn trong việc giải quyết hồ sơ
chuyển nhượng đất nông nghiệp, làm cho tình hình phân lô đất nông nghiệp hết sức
phức tạp, kéo theo tình trạng tranh chấp đất đai.
Trước sự phát triển của đất nước, đòi hỏi công tác quản lý nhà nước về đất đai
cũng phải kịp thời đổi mới, năm 2001 Quốc hội ban hành Luật đất đai 2001 sửa
đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998 và Nghị định 79/NĐ-CP ngày
01/11/2001 được ban hành để chỉnh sửa bổ sung cho Nghị định 17. Nhưng Nghị
định 79 không có thay đổi gì nhiều, chỉ quy định rõ ràng hơn về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đối với tổ chức. Do đó, Nghị định 79 cũng gặp những khó khăn
vướng mắc như Nghị định 17. Trong thời gian này thủ tục chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cùng lúc sử dụng 2 Nghị định 17/NĐ-CP và Nghị định 79/NĐ-CP.
c. Giai đoạn từ Luật đất đai năm 2003 đến nay:
Để đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chính, từng bước đưa công tác quản lý
và sử dụng đất đai vào ổn định, giúp đất nước phát triển nhanh chóng. Ngày
26/11/2003 Quốc hội thông qua Luật đất đai năm 2003, có hiệu lực thi hành ngày
01/7/2004 gồm 7 chương, 146 điều. Luật đất đai một lần nữa xác định lại quyền sở
hữu đất đai: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu",
Trang 9
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
quyền của người sử dụng đất được mở rộng hơn, đã bỏ điều kiện nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
Ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn
thi hành Luật đất đai năm 2003. Nghị định 181 quy định thành phần hồ sơ chuyển
nhượng đơn giản hơn, trình tự thủ tục áp dụng cơ chế "một cửa" nên dễ dàng và
thuận tiện cho người dân hơn.
I.1.3. Cơ sở pháp lý
- Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai
ngày 11/12/1998.
- Nghị định 114/NĐ-CP ngày 05/4/1994 của Chính phủ quy định chi tiết về
thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.
- Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại,thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp
vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật đất đai năm 2003.
- Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/12/2004 của Thủ tướng Chính phủ về
triển khai thi hành Luật đất đai 2003.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ TNMT hướng
dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện
quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 của Bộ TNMT hướng dẫn
thực hiện một số điều của Nghị định 84/2007/NĐ-CP.
- Bộ Luật Dân sự năm 2005 được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2005.
- Quyết định 54/2007/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí
Minh về ban hành Quy định về trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại thành phố Hồ Chí Minh ngày 30/03/2007.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu.
I.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
Thực hiện chủ trương của Trung ương và Thành phố, ngày 01/04/1997 huyện
Hóc Môn được tách từ quận 12 và huyện Hóc Môn mới, gồm 12 đơn vị hành chính,
trong đó có 11 xã và 1 thị trấn, có 76 ấp-khu phố với tổng diện tích tự nhiên là
10.943,38 ha chiếm 5,21% so với diện tích toàn Thành phố; dân số 348.840 người
(năm 2009).
a. Đặc điểm tự nhiên
- Vị trí địa lý:
Trang 10
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
Hình I.2.1 : Bản đò hành chính huyện Hóc Môn.
Trang 11
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
Tọa độ địa lý :
+ Từ 10000’43’’ đến 10049’00’’ vĩ độ Bắc.
+ Từ 1003120’’ đến 106040’45’’ kinh độ Đông.
Ranh giới hành chính:
Huyện Hóc Môn nằm phía Tây Bắc các quận nội thành của TP. Hồ Chí
Minh.
+ Phía Bắc giáp với huyện Củ Chi có ranh giới là Kinh Thầy Cai, song
Cầu Sáng, sông Rạch Tra, sông Sài Gòn.
+ Phía Đông giáp huyện Thuận An - tỉnh Bình Dương có ranh giới là
sông Sài Gòn.
+ Phía Đông Nam giáp quận 12.
+ Phía Nam giáp quận Bình Tân.
+ Phía Tây Nam giáp huyện Bình Chánh.
+ Phía Tây giáp huyện Đức Hòa – tỉnh Long An có ranh giới là kênh
thủy lợi.
- Vị trí kinh tế:
Về vị trí kinh tế: Thực hiện phát triển đường lối kinh tế về hướng Bắc, huyện
Hóc Môn là cửa ngõ vào nội thành, với hướng phát triển thành hành lang công
nghiệp, địa bàn dân cư kết hợp với cảnh quan du lịch sinh thái, văn hóa lịch sử với
các địa danh: Ngã ba Giồng, Bà Điểm, 18 thôn vườn trầu…và cùng tuyến du lịch
tham quan khu di tích Địa đạo – Củ Chi, khu du lịch Một thoáng Việt Nam.
Với vị trí là cửa ngõ vào nội thành Thành phố Hồ Chí Minh, nối liền với các
trục đường giao thông quan trọng, như đường quốc gia 1A, từ Đồng Bằng Sông
Cửu Long (ĐBSCL) đến các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và miền
Đông Nam Bộ; đường Xuyên Á – QL22 liên quốc gia từ Campuchia qua Tây Ninh
vào thành phố Hồ Chí Minh và nối liền đường quốc gia 1A đi các tỉnh. Với các
tuyến đường liên tỉnh lộ 09 nối TP.HCM với Đức Hòa – Đức Huệ (Long An) qua
biên giới Campuchia, liên tỉnh lộ 15 nối TP.HCM – Tây Ninh – Bình Phước – Lộc
Ninh. Nhờ có các trụ giao thông quan trọng xuyên qua Hóc Môn đã tạo nên cầu nối
giao lưu kinh tế giữa Hóc Môn, TP.HCM với vùng ĐBSCL và Vùng kinh tế trọng
điểm phía Nam với các khu công nghiệp Đông Nam Bộ và giao thương đường bộ
với các nước Đông Nam Á, mở ra triển vọng phát triển kinh tế trên địa bàn huyện.
Ngoài các tuyến đường bộ huyết mạch cho phát triển kinh tế, huyện Hóc Môn
còn có tuyến đường thủy góp phần không nhỏ cho việc phát triển kinh tế. Tuyến
đường sông Sài Gòn thuận lợi cho vận tải liên tỉnh TP>HCM, Bình Dương, Tây
Ninh trong đó có đoạn qua Hóc Môn. Đồng thời cũng là tuyến du lịch sinh thái nhà
vườn các xã của huyện dọc sông Sài Gòn, tuyến sông Rạch Tra – kênh An Hạ kênh Tam Tân là tuyến giao lưu vận tại thủy với các tỉnh ĐBSCL.
Nhìn chung, vị trí địa lý kinh tế của huyện Hóc Môn thuận lợi, là huyện vành
đai tiếp giáp nội thành với những trục đường thủy bộ huyết mạch giao lưu kinh tế,
văn hóa dịch vụ theo hướng huyện đô thị hóa ngoại thành.
Trang 11
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
Bảng I.2.1.a1. Các đơn vị hành chính của huyện Hóc Môn
STT Đơn vị hành chính
Diện tích (ha)
Tỷ lệ (%)
1
Thị trấn Hóc Môn
173,75
1,60
2
Tân Thới Nhì
1.727,80
15,79
3
Tân Hiệp
1.197,77
10,95
4
Thới Tam Thôn
894,55
8,18
5
Đông Thạnh
1.282,90
11,73
6
Nhị Bình
853,38
7,80
7
Xuân Thới Sơn
1.487,63
13,60
8
Bà Điểm
708,56
6,48
9
Xuân Thới Thượng
1.857,24
16,97
10 Tân Xuân
273,66
2,50
11 Xuân Thới Đông
299,18
2,74
12 Trung Chánh
177,47
1,63
Toàn huyện
10.943,38
100,00
(Nguồn: Phòng Quản Lý Đô Thị huyện Hóc Môn)
- Địa hình, địa mạo:
Trên địa bàn chia làm ba dạng địa hình chính phân bố thấp từ Đông Bắc
xuống Tây Nam:
Vùng gò cao có cao trình từ 8-10m: có diện tích 285,16 ha, chiếm 2,61% tổng
diện tích tự nhiên, phân bố chủ yếu ở các xã: Xuân Thới Sơn, Xuân Thới Đông,
Xuân Thới Thượng, có đặc điểm là nền móng vững chắc, thoát nước tốt, thuận lợi
cho việc bố trí các cơ sở công nghiệp, các trung tâm hạ tầng kỹ thuật, khu cây xanh
tập trung.
Vùng có cao trình từ 2-8m: có diện tích 5727.15 ha, chiếm 52.33% tổng diện
tích tự nhiên, phân bố chủ yếu ở các xã: Tân Thới Nhì, Bà Điểm, Thị Trấn Hóc
Môn, Thới Tam Thôn, Tân Xuân, Trung Chánh, Tân Hiệp; có nền móng tương đối
vững chắc, khả năng thoát nước trung bình, hiện đang là vùng chuyên trồng cây
hàng năm, thuận lợi cho việc bố trí các cơ sở công nghiệp vừa sạch vừa nhỏ xen kẽ
với các khu dân cư.
Vùng bưng chũng có cao trình từ dưới 2m: có diện tích 4931.17 ha, chiếm
45.06% tổng diện tích tự nhiên, phân bố chủ yếu ở các xã Đông Thạnh, Nhị Bình:
đây là khu vực thoát nước kém, hiện nay phần lớn là đất trồng lúa, màu, cây hàng
năm. Vùng ven sông rạch đã và đang hình thành cây ăn trái nhà vườn kếp hợp loại
hình khu du lịch sinh thái.
- Khí hậu:
Huyện Hóc Môn nằm trong vùng có khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo
(nóng, ẩm, nhiệt độ cao và ổn định). Trong năm có 2 mùa rõ rệt: mùa mưa từ tháng
5 đến tháng 10, mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
Mùa mưa lượng mưa phân bố không đều: lượng mưa tăng dần từ tây sang
đông, từ bắc xuống nam. Mưa tập trung nhất vào tháng 8 và tháng 9, thường bị
ngập úng cục bộ do hệ thống tiêu thoát nước không tốt.
Trang 12
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
Mùa khô mực nước ngầm xuống thấp nên dễ xãy ra hiện tượng thiếu
nước, ảnh hưởng đến sinh hoạt, sản xuất nhất là sản xuất nông nghiệp phải khai
thác nước bằng giếng.
- Gió : Có hai hướng gió chính :
Gió hướng Tây hoặc Tây Nam: có vận tốc trung bình từ 1,5 đến 3m/s thịnh
hành từ tháng 6 đến tháng 9.
Gió hướng Đông hoặc Đông Nam: có vận tốc trung bình từ 1,5 đến 2,5m/s
thịnh hành từ tháng 2 đến tháng 5.
Ngoài ra có gió Bắc và Đông Bắc thổi về từ tháng 10 đến tháng 2. Cuối
mùa mưa đầu mùa khô gió thổi từ hướng Tây-Tây Bắc có thể có gió lốc.
Hướng gió có ý nghĩa rất quan trọng đến việc phân bố dân cư, khu công nghiệp và
nhất là hạn chế gây ô nhiễm đối với các ngành sản xuất, gây ô nhiễm về không khí.
- Thuỷ văn:
Huyện Hóc Môn có 6 con rạch chính: sông Sài Gòn, rạch Tra, rạch Bà Hồng
, kinh An Hạ, kinh Thầy Cai, rạch Hóc Môn đều tập trung nằm ở phía Bắc và phía
Đông của huyện.
Ngoài những con sông rạch chính, Hóc Môn còn có hệ thống kênh rạch nhỏ
và thủy lợi phục vụ công tác tưới tiêu nước trong công nghiệp. Các sông rạch chịu
ảnh hưởng của nước sông Sài Gòn và sông Vàm Cỏ Đông. Nhờ sự hỗ trợ của hồ
Dầu Tiếng xả nước vào sông Sài Gòn và hệ thống cống ngăn chăn cuối kinh An Hạ
nên nước sông được giảm độ mặn và phèn. Vào mùa khô từ tháng 3 đến tháng 6
nước sông rạch ngọt dùng cho sinh hoạt được, ngược lại vào mùa mưa chịu ảnh
hưởng rửa trôi phèn tại chỗ và phèn ngoại lai nên nước sông rạch có mức độ phèn
cao không thể dùng cho sinh hoạt được nhất là vùng Nhị Xuân-An Hạ.
Bảng I.2.1.a2: Hiện trạng hệ thống thủy văn chính trên địa bàn huyện.
TT
Tên gọi
Chiều dài
(m)
Chiều rộng
(m)
Độ sâu
(m)
1
Sông Sài Gòn
5.625
200
10
2
Rạch Hóc Môn
6.000
35
2-3
3
Rạch Bà Hồng
3.800
30
4
4
Rạch Tra
4.200
90
5
5
Kênh Thầy Cai
7.500
40
5
6
Kênh An Hạ
9.150
90
5
(Nguồn : UBND huyện Hóc Môn, năm 2008)
b. Tài nguyên thiên nhiên
- Tài nguyên đất:
Tổng hợp chương trình điều tra thổ nhưỡng huyện Hóc Môn trước đây và điều
tra khảo sát bổ sung của Trường ĐH Nông Lâm TpHCM, kết quả phân loại đất của
Huyện được thể hiện dưới đây.
Trang 13
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
Bảng I.2.1.b : Phân loại và thống kê diện tích các nhóm đất huyện Hóc Môn
Ký hiệu
Diện tích
(ha)
Cơ cấu
(%)
Xanthic ferrsols
FRx
615,72
5,63
Đất xám
Acrisols
AC
5.062,01
46,26
3
Đất phù sa
Fluvisols
FL
5.067,59
46,31
4
Đất sông suối
198,16
1,81
10.943,37
100
Số
TT
Tên Việt Nam
1
Đất nâu vàng Feralit
2
Tên theo
FAO/ UNESCO
Tổng
(Nguồn: Phòng TN & MT huyện Hóc Môn, năm 2008)
- Nhóm đất xám: là một trong hai nhóm đất chủ yếu của huyện, có tổng diện
tích là 5.062,01 ha, chiếm 46,26% diện tích tự nhiên. Loại đất này dễ thoát nước,
thuận lợi cho cơ giới hoá. Loại đất này phân bố chủ yếu hầu hết ở các xã trên
vùng đất cao, đồi gò, phần lớn nhóm đất này có cao trình từ 2 – 10 m, nền móng
tốt, có thể sử dụng vào nhiều mục đích như: bố trí sản xuất Công nghiệp, khu dân
cư, trồng rau màu.
- Nhóm đất phù sa: có tổng diện tích là 5.067,59 ha, chiếm 46,31% diện tích
tự nhiên, bao gồm đất phù sa và đất phèn. Trong đó loại đất phèn chiếm tỷ lệ khá
cao. Loại đất này phân bố chủ yếu ở vùng ven sông rạch, một số nơi lập vườn trồng
cây ăn trái, số còn lại trồng lúa.
+ Đất phèn: Chủ yếu là đất phèn trung bình phân bố ở các vùng thấp, trũng,
tiêu thoát nước kém ven sông Sài Gòn. Hiện nay, đất phèn đã được khai thác trồng
lúa 2 - 3 vụ, rau màu và các loại cây ăn quả.
+ Đất phù sa: Phân bố chủ yếu ở độ cao khoảng 1,5 m. Đây là loại đất quý
hiếm, cần thiết phải được cung cấp nước tưới, ưu tiên sản xuất trồng cây ăn trái, rau
màu.
- Nhóm đất nâu vàng: có diện tích 615,72 ha, chiếm 5,63% diện tích tự
nhiên, phân bố ở các vùng gò, chủ yếu trồng cây lâu năm.
- Nhóm đất sông suối: có diện tích là 198,16 ha, chiếm 1,18% diện tích tự
nhiên, đây là nhóm đất ít nhất trên địa bàn huyện.
- Tài nguyên nước:
Nguồn nước mặt: Huyện Hóc Môn với hệ thống sông ngòi dày đặc, nguồn
nước dồi dào nhưng thường xuyên bị ô nhiễm mặn, do đó việc sử dụng cho sinh hoạt
và trồng trọt rất hạn chế. Tuy nhiên với hệ thống sông ngòi này đã mang lại cho huyện
Hóc Môn những ưu thế nhất định như sử dụng nguồn nước để nuôi trồng thủy sản
hoặc phát triển các loại hình sinh thái du lịch dọc theo các nhánh sông.
Nguồn nước ngầm: Có 5 tầng nước ngầm:
Tầng 1: Nằm ở độ sâu 15-20m, đây là tầng nước thủy cấp. Tầng nước này dễ
bị ô nhiễm do thấm ở tầng mặt xuống, nhất là khu vực gần bãi rác Đông Thạnh.
Trang 14
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
Tầng 2: Nằm ở độ sâu 20-50m.
Tầng 3: Nằm ở độ sâu 50-90m.
Tầng 4: Nằm ở độ sâu 100-120m.
Tầng 5: Nằm ở độ sâu 120m.
Tầng 2 và tầng 3 trữ lượng nhiều và chất lượng tốt. Hiện nay người dân đang
khai thác và sử dụng nhiều ở tầng 2 phục vụ cho sinh hoạt hằng ngày. Tầng 4 và
tầng 5 công ty cấp nước Thành phố đang khai thác phục vụ cho khu vực nội thành.
Khu vực Nhị Xuân nước ngầm bị nhiễm phèn và mặn nên không sử dụng được.
Khu vực xung quanh bãi rác Đông Thạnh nguồn nước ngầm bị ô nhiễm nặng cần
nghiên cứu đánh giá mức độ ô nhiễm.
Riêng khu vực Nhị Xuân thuộc xã Tân Thới Nhì, đây là vùng bưng phèn lâu
đời được hình thành từ phù sa cận đại, phần lớn đất thuộc phèn tiềm tàng và phèn
hoạt động cộng thêm ảnh hưởng của phèn ngoại lai nên nguồn nước ngầm bị ô
nhiễm nặng không thể sử dụng được.
Nguồn nước ngầm phân bố khá rộng, nước ngầm ngọt phân bố chủ yếu ở các
tầng có độ sâu 100-300m, trong đó có nơi 20-30m, trữ lượng khai thác ước tính
300-400m/ngày.
I.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
a. Tăng trưởng kinh tế
Giai đoạn 2005-2010, huyện Hóc Môn thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế
xã hội 5 năm 2006-2010 theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ huyện Hóc Môn lần thứ
IX. Kinh tế huyện duy trì tăng trưởng trong suốt nhiệm kỳ, chuyển dịch cơ cấu kinh
tế cơ bản theo định hướng: Công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp, thương mại-dịch vụ
và du lịch, nông nghiệp, phát triển đô thị gắn với mỹ quan, môi trường sinh thái.
Thu ngân nhà nước luôn đạt và vượt chỉ tiêu, chỉ tiêu kinh tế đã đề ra đạt kết quả
tích cực, kinh tế huyện tuy chưa đạt theo Nghị quyết đề ra và thấp hơn 4,7% so với
nhiệm kì trước song đã duy trì tăng trưởng trong cả nhiện kì, tốc độ tăng trung bình
ước đạt 17,8% năm. Ngành CN-TTCN có xu hướng tăng dần, chiếm 70,48%, các
doanh nghiệp có đầu tư mở rộng sản xuất, đầu tư công nghệ nhằm tăng năng suất,
tăng giá trị sản phẩm. Ngành TM-DV đạt thấp hơn so với chỉ tiêu Nghị quyết,
chiếm 22,08% chủ yếu là các mặt hàng có giá trị gia tăng thấp.
Huyện ủy đã chỉ đạo thực hiện các biện pháp nâng cao hiệu quả công tác
quản lý nhà nước trên lĩnh vực đăng kí kinh doanh góp phần cải thiện môi trường
kinh doanh, thu hút thêm các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất, góp phần phát triển
kinh tế, tạo thêm việc làm cho người lao động. Mức sống nhân dân từng bước được
cải thiện, thu nhập bình quân cuối nhiệm kỳ đạt 18,208 triệu đồng/người/năm, tăng
53% so với đầu nhiệm kỳ.
Công tác tài chính-ngân sách được quan tâm thường xuyên, đảm bảo thu
ngân sách nhà nước hàng năm đều đạt và vượt chỉ tiêu, thu ngân sách nhà nước
hàng năm tăng bình quân 19,09%/năm, thu ngân sách huyện hàng năm tăng bình
quân 7,65%/năm. Chi ngân sách huyện tăng bình quân 10,54%/năm, vượt chỉ tiêu
đề ra. Việc điều hành thu chi ngân sách luôn được quan tâm và chỉ đạo, đảm bảo
đúng quy định.
Trang 15
Ngành: Quản Lý Đất Đai
SVTH: Phạm Thị Phương Quyên
Thực trạng phát triển các ngành
Kinh tế của huyện Hóc Môn trong những năm gần đây có tốc độ phát triển
khá cao, từng bước hòa nhập và phát triển định hướng chung của Thành phố.
Tổng giá trị sản xuất các ngành trên địa bàn huyện năm 2009 đạt 3.961.063
triệu đồng gấp 2,3 lần năm 2005.
Bảng I.2.2.a1: Giá trị sản xuất các ngành kinh tế chủ yếu
Đơn vị: Triệu đồng (Giá hiện hành)
Năm
Ngành
2005
2006
2007
2008
2009
1. CN – TTCN
1,522,874 1,990,505 2,619,443 3,449,945 3,958,469
2. Thương Mại – Dịch Vụ
650,141
3. Nông, Lâm, Thủy sản
336,811
Tổng GTSX
772,910
366,859
952,691
481,057
1,153,077 1,379,209
514,248
541,773
2,509,826 3,130,274 4,053,191 5,117,270 5,879,451
( Nguồn : Phòng thống kê huyện Hóc Môn, năm 2009 )
Tốc độ tăng trưởng bình quân ngành nông nghiệp ước đạt 2,5%/năm, tỷ trọng
ngành có giảm do đô thị hóa, đến cuối nhiệm kỳ chiếm khoảng 7,44%, cao hơn so
với Nghị quyết, diện tích đất nông nghiệp có giảm song cơ cấu cây trồng, vật nuôi
có chuyển dịch từ cây, con năng suất sang các loại cây con có giá trị kinh tế và
năng suất cao hơn; công tác đầu tư cho ba xã điểm (Thới Tam Thôn, Nhị Bình,
Xuân Thới Sơn) được quan tâm, công tác phòng ngừa dịch bệnh trên cây trồng, vật
nuôi được duy trì thường xuyên, không để phát sinh dịch bệnh nguy hại trên diện
rộng. Thu nhập từ sản xuất nông nghiệp có tăng ước đạt trung bình 93 triệu
đồng/ha đất sản xuất/năm.
Bảng I.2.2.a2: Giá trị sản xuất Nông nghiệp giai đoạn 2005-2009
Đơn vị: Triệu đồng (giá cố định 94)
TT
Chỉ tiêu
2005
2006
2007
2008
2009
1
Trồng trọt
87.298
85.446
86.561
88.406
82.928
2
Chăn nuôi
134.273
128.575
153.137
155.361
162.214
3
Thủy sản
1.234
1.252
1.113
1.118
215.255
240.950
244.880
246.260
Tổng số
996
222.567
(Nguồn: Phòng TN-MT huyện Hóc Môn, năm 2009)
Chợ và Trung tâm thương mại: Toàn huyện có 14 chợ phân bố ở các xã và
thị trấn trong đó chợ rau đầu mối Tân Xuân, Công ty cổ phần Hóc Môn đã có vai
trò tích cực trong hoạt động Thương mại-Dịch vụ của huyện. Các khu buôn bán
dịch vụ tập trung cao ở thị trấn Hóc Môn - khu ngã tư An Sương - khu ngã tư
Trung Chánh. Kế đến là khu dọc Quốc lộ 22 xã Tân Xuân, dọc Hương lộ 80 thuộc
xã Tân Thới Nhì và dọc Quốc lộ 1A thuộc xã Bà Điểm.
Trang 16
