TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ PHAN RANG THÁP CHÀM TỈNH NINH THUẬN, GIAI ĐOẠN 2004-2010

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ PHAN RANG THÁP CHÀM
TỈNH NINH THUẬN, GIAI ĐOẠN 2004-2010

SVTH: Phan Tấn Dũng
MSSV: 06124018
KHÓA: 2006 – 2010
LỚP: DH06QL
NGÀNH: Quản Lý Đất Đai

TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

PHAN TẤN DŨNG

TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ PHAN RANG THÁP CHÀM

TỈNH NINH THUẬN,
GIAI ĐOẠN 2004-2010

Giáo viên hướng dẫn: Lê Mộng Triết
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)
(Ký tên ……………………………….)

- Tháng 7 năm 2010 -


Lời cảm Ơn
Trước tiên con gửi đến ba mẹ lòng biết ơn thành kính. Con cảm ơn ba mẹ đã
sinh ra con và nuôi dạy con đến ngày hôm nay. Cảm ơn Anh chị trong gia đình đã
luôn bên cạnh động viên, giúp em vượt qua những khó khăn.
Em xin chân thành cảm ơn thầy cô trường Đại Học Nông Lâm nói chung,
thầy cô Khoa Quản Lý đất đai và bất động sản nói riêng đã ân cần dạy bảo, truyền
đạt kiến thức cũng như kinh nghiệm sống cho em trong suốt những năm học tại
trường.
Em gửi lời biết ơn sâu sắc đến Thầy Lê Mộng Triết đã tận tình hướng dẫn,
giúp đỡ để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp.
Cảm ơn đến anh Nguyễn Xuân Thanh giám đốc VPĐKQSDĐ, chị Tăng Ngọc
Quyên, chị Lã Thị kim Oanh cùng các anh chị trong Văn phòng đăng ký QSDĐ
thành phố Phan Rang- Tháp Chàm đã hết lòng giúp đỡ, hướng dẫn cho em trong
suốt thời gian thực tập đề tài.
Cảm ơn các bạn bè đã luôn động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập
và hoàn thành báo cáo tốt nghiệp.
Do thời gian và kiến thức còn hạn chế ở một số lĩnh vực nhất định đề tài
không tránh khỏi sai sót, kính mong thầy cô và các bạn sẽ có những đóng góp quý
báu, chân tình. Trên cơ sở đó để tôi rút ra những kinh nghiệm để hiểu biết thêm về
công tác chuyển nhượng.

Chân thành cảm ơn

Phan Tấn Dũng


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Phan Tấn Dũng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm Thành Phố hồ Chí Minh.
Đề tài: “ Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
trên địa bàn thành phố Phan Rang − Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận giai đoạn 2004
– 2010 ”.
Giáo viên hướng dẫn: Th.s Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính sách pháp luật,
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ
Chí Minh.
Thành phố Phan Rang − Tháp Chàm là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và
khoa học kỹ thuật của tỉnh Ninh Thuận. Thời gian gần đây thành phố đang trong
quá trình phát triển và đô thị hóa mạnh, các khu dân cư mới được hình thành, các
khu công nghiệp và mạng lưới giao thông được quan tâm… vì thế vấn đề chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cũng diễn ra ngày càng sôi nổi với số lượng ngày càng
nhiều.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo khuôn khổ pháp luật sẽ giúp cho
Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn quỹ đất đai. Tuy nhiên vấn đề chuyển nhượng
không chỉ đơn thuần theo khuân khổ pháp luật. Thực tế cho thấy nó diễn ra vô
cùng đa dạng và phức tạp, nếu không có biện pháp quản lý chặt chẽ sẽ dẫn đến
những hậu quả nghiêm trọng.
Nhằm mục đích tìm hiểu tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các
nguyên nhân chuyển nhượng cũng như tình hình sử dụng đất sau chuyển nhượng,
những vướng mắc và các giải pháp để công tác chuyển nhượng ngày càng tốt hơn
chúng tôi đã thực hiện đề tài: “Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Phan Rang − Tháp Chàm, tỉnh Ninh

Thuận giai đoạn 2004 – 2010”.
Bằng phương pháp thống kê, so sánh, điều tra, thu thập số liệu về tình hình
chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đề tài đã tìm hiểu tình hình quản lý và sử dụng
đất đai trên địa bàn thành phố Phan Rang Tháp Chàm tỉnh Ninh Thuận, đánh giá
về các vấn đề có liên quan đến tình hình chuyển nhượng trên địa bàn giai đoạn
2004−2010, rút ra được những vướng mắc ảnh hưởng đến tình hình chuyển
nhượng và một số giải pháp để hoàn thiện hơn về vấn đề chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Ngoài việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật
thì vẫn còn nhiều trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng đất đai bằng “giấy
tay”, mà các nguyên nhân chủ yếu như: Do thói quen của người dân vẫn còn ngại
liên hệ với các cơ quan chức năng, kiến thức và sự am hiểu về pháp luật của người
dân còn hạn chế và cũng do nhiều người vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nên không thể làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước được…
Vì vậy mà đã làm thất thu một khoảng lớn cho ngân sách của Nhà nước.


MỤC LỤC
Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ……………………………………………………………………...1
PHẦN 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................... Error! Bookmark not defined. 

I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................... Error! Bookmark not defined. 
I.1.1. Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu ...................... Error! Bookmark not defined. 
I.1.2. Cơ sở thực tiễn .......................................................... Error! Bookmark not defined. 
I.1.3. Cơ sở pháp lý ............................................................ Error! Bookmark not defined. 
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu ....................................... Error! Bookmark not defined. 
I.2.1. Điều kiện tự nhiên Tài nguyên thiên nhiên của Thành phố Phan Rang ............Error!
Bookmark not defined. 

I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên.............................................. Error! Bookmark not defined. 
I.2.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ....................... Error! Bookmark not defined. 
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ......................... Error! Bookmark not defined. 
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ................................................. Error! Bookmark not defined. 
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu .......................................... Error! Bookmark not defined. 
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................ Error! Bookmark not defined. 
II.1. Tình hình sử dụng đất đai ........................................... Error! Bookmark not defined. 
II.1.1. Hiện trạng sử dụng đất đai ....................................... Error! Bookmark not defined. 
II.1.2. Biến động đất đai giai đoạn 2005-2009 ................... Error! Bookmark not defined. 
II.2. Thực trạng quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương ....... Error! Bookmark not
defined. 
II.2.1. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai ......................... Error! Bookmark not defined. 
II.2.2. Tình hình quy hoạch sử dụng đất đai ...................... Error! Bookmark not defined. 
II.2.3. Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính ............ Error! Bookmark not defined. 
II.2.4. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .. Error! Bookmark not defined. 
II.2.5. Công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai .. Error! Bookmark not
defined. 
II.3. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn TPPR-TC ........ Error!
Bookmark not defined. 
II.3.1. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ......... Error! Bookmark not defined. 
II.3.2. So sánh giá đất, nguyên nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng “giấy tay” và
mục đích sử dụng đất sau khi chuyển nhượng ................... Error! Bookmark not defined. 
II.3.3. Những thuận lợi và khó khăn, vướng mắc trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ và
những đề xuất nhằm hoàn thiện công tác chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương. .....Error!
Bookmark not defined. 
KẾT LUẬN ........................................................................... Error! Bookmark not defined. 


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là một tài sản cố định, là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá, đóng vai trò quan
trọng trong việc hình thành nên một quốc gia, mang ý nghĩa kinh tế xã hội sâu sắc, nhạy
cảm và phức tạp. Với đặc tính cố định về vị trí, giới hạn về không gian nhưng vô hạn về
thời gian sử dụng, đất đai được xem là một tư liệu sản xuất đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân
do nhà nước thống nhất quản lý. Đất đai là nền tảng và nguồn vốn ban đầu quan trọng để
phát triển kinh tế xã hội, việc quản lý đất đai một cách đầy đủ và hợp lý là mục tiêu quan
trọng trong chiến lược phát triển về mọi mặt của một quốc gia.
Trước khi Luật Đất đai 1993 ra đời Nhà nước nghiêm cấm chuyển nhượng quyền sử
dụng đất dưới mọi hình thức. Đến khi Luật Đất Đai 1993 có hiệu lực đã cho phép người
sử dụng đất được thực hiện 5 quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp
và cho thuê quyền sử dụng đất, trong đó quyền chuyển nhượng đã khai thông được sự bế
tắc trong vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng tài
nguyên đất đai một cách có hiệu quả nhất. Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp
luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất là không ít các trường hợp chuyển nhượng
đất đai trái phép, mua bán bằng “giấy tay”…, hình thành nên thị trường ngầm gây khó
khăn cho việc quản lý của Nhà nước.
Thành Phố Phan Rang Tháp Chàm thuộc tỉnh Ninh Thuận là thành phố đang trong giai
đoạn phát triển nên thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và
phức tạp, việc chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở là rất lớn. Nhưng có một
thực tế là việc chuyển nhượng phi chính quy vẫn còn tồn tại làm cho giá cả đất đai bị biến
động mạnh ảnh hưởng trực tiếp đến vấn đề chổ ở của nhân dân và ảnh hưởng không tốt
đến sự tăng trưởng kinh tế trên địa bàn.
Từ những vấn đề cấp thiết trên, chúng tôi thực hiện đề tài “ Tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Phan
Rang−Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận giai đoạn 2004 – 2010 ”.
 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

Tìm hiểu về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố phan
Rang Tháp Chàm (Từ năm 2004 đến tháng 06 năm 2010), chỉ ra những yếu tố ảnh hưởng
đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương. Từ đó sẽ chỉ ra được
những ưu điểm cần phát huy, những mặt hạn chế cần khắc phục và đề xuất hướng giải
quyết những mặt tồn tại hạn chế đó.
 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
 Đối tượng nghiên cứu
-Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính quy và phi chính quy đối
với đất ở và đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố
phan rang tháp chàm, tỉnh Ninh Thuận.
-Các văn bản có liên quan đến việc chuyển nhượng
Trang 1


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

 Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là những hoạt động liên quan đến chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở giữa các hộ gia đình cá nhân với nhau
diễn ra trên địa bàn thành phố Phan Rang Tháp Chàm, tỉnh Ninh Thuận từ năm 2004 đến
tháng 06 năm 2010.
 Ý nghĩa của đề tài
Đề tài được thực hiện, kết quả góp phần giúp địa phương tìm ra hướng giải
quyết hoàn thiện hơn về phát triển lành mạnh thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong thời gian tới, trên cơ sở đó đề ra các chính sách, biện pháp quản lý thích hợp góp
phần làm cho thị trường đất đai tại Ninh Thuận nói riêng và thị trường đất đai tại Việt
Nam nói chung ngày càng minh bạch hơn, phù hợp với quy định chung của quốc tế trong
tiến trình hội nhập vào kinh tế thế giới.

Trang 2


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

PHẦN 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu:
I.1.1. Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu:
1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Chuyển
nhượng quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên
chuyển quyền sử dụng đất) được chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác
(người được chuyển nhượng hay gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và được nhận tiền từ
người nhận chuyển nhượng tuân theo các quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về
đất đai.
2. Một số khái niệm khác cần nắm trong đề tài
 Quyền sử dụng đất
Ở Việt Nam, Luật Đất đai hiện hành quy định rất rõ nội dung quyền sử dụng đất
(Điều 106 Luật Đất đai 2003). Theo đó quyền sử dụng đất gồm các quyền: quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền
thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất.
 Chuyển nhượng “ngầm” (hay chuyển nhượng phi chính quy, chuyển nhượng
bằng “giấy tay”)
Là chuyển nhượng mà ở đó người mua và người bán thực hiện mua bán bằng giấy
tay hay hợp đồng mua bán không qua đăng ký tại cơ qua Nhà nước.
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
3. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hộ gia đình, cá nhân, tổ chức muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau
phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Thứ nhất: Chỉ những hộ gia đình, cá nhân có QSDĐ hợp pháp mới được chuyển
nhượng.
- Thứ hai: Khi chuyển nhượng các bên tham gia quan hệ đất đai có thẩm quyền
thỏa thuận các nội dung cơ bản trong hợp đồng CNQSDĐ cho phù hợp với các quy định
hiện hành của Bộ Luật Dân sự và pháp luật Đất đai.
- Thứ ba: Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục
đích, thời hạn ghi trong quyết định giao đất của bên chuyển quyền, phù hợp với quy
hoạch của địa phương, có diện tích sử dụng dưới hạn mức, có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn
độ màu mỡ của đất đai, không làm tổn hại đến lợi ích của những người sử dụng đất xung
quanh.
Trang 3


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

Do tính đặc thù của đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo
theo những nguyên tắc sau:
- Đảm bảo quyền sở hữu duy nhất của Nhà nước đối với đất đai.
- Đảm bảo lợi ích hợp pháp chính đáng của người sử dụng đất, đồng thời khuyến
khích người dân đầu tư vào việc sử dụng đất đem lại hiệu quả cao nhất.
- Sử dụng đúng mục đích, đúng thời hạn.
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện trên cơ sở giá trị sử dụng,
khả năng sinh lợi của đất để giải quyết lợi ích vật chất giữa 2 bên.

- Phải xuất phát từ nhu cầu thực tế giữa hai bên.
4. Điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp
theo quy định của Pháp Luật về đất đai.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Bộ Luật Dân sự và pháp luật về
đất đai.
 Điều 104 – Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện.
- Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất lần đầu đối với đất nông nghiệp
không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng và
không còn đất sản xuất, không còn đất ở, nếu được giao đất lần thứ hai đối với đất nông
nghiệp không thu tiền sử dụng đất, đất ở được miễn tiền sử dụng đất thì không được
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trong thời hạn mười (10) năm kể từ ngày
được giao đất lần hai.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt,
phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi
phân khu đó thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sống trong
phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu
vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản
xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ
đó.
5. Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ quy định:
Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định
trong thời hạn sử dụng đất.

Trang 4


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

 Điều 100 – Nghị định 181/2004/NĐ-CP: Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp.
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
khi có điều kiện sau:
a. Mục đích sử dụng diện tích đất nhận chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
b. Được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
xác định thời hạn sử dụng đất đồng thời với việc xét duyệt nhu cầu sử dụng đất theo
những căn cứ quy định tại Điều 30 của Nghị định này.
c. Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo
Điều 36 của Luật Đất đai và quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
6. Điều kiện không được nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đất
Điều 103 – Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Trường hợp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức, hộ gia đình-cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng
cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình-cá nhân, trừ trường hợp
được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét
duyệt.

- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử
dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh
thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu
vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
7. Hợp đồng CNQSDĐ
Theo Điều 697 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định về hợp đồng chuyển nhượng
như sau :
“ Hợp đồng CNQSDĐ là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng
quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng,
còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng”.
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do các bên tự thoả thuận nhưng
phải nêu rõ quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng: loại đất, hạng đất, vị trí, số
hiệu, ranh giới và tình trạng đất, thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, giá chuyển
nhượng, phương thức, thời hạn thanh toán. Trường hợp đất chuyển nhượng có liên quan
Trang 5


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

đến người thứ ba thì trong hợp đồng chuyển nhượng phải ghi rõ quyền của người thứ ba
đối với chuyển nhượng.
Điều 698 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định về nội dung hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất như sau:
“ Hợp đồng CNQSDĐ bao gồm các nội dung sau đây:
1. Tên, địa chỉ của các bên;
2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;
4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng, thời hạn sử dụng đất còn
lại của bên nhận chuyển nhượng;
5. Giá chuyển nhượng;
6. Phương thức, thời hạn thanh toán;
7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng (nếu có);
8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;
9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng”.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên phải làm hợp đồng, hợp đồng phải
được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền, tức mọi thủ tục phải được đăng ký tại UBND cấp có thẩm
quyền theo quy định của Pháp luật về đất đai.
8. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất
 Về quyền
- Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu bên nhận quyền sử dụng
đất chậm trả tiền, thì áp dụng theo quy định tại Điều 313 Bộ Luật Dân sự.
- Hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu bên nhận quyền sử dụng đất
trả tiền chuyển nhượng không đúng thời hạn hoặc không đầy đủ.
 Về nghĩa vụ
- Xin phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
theo quy định của Pháp luật về đất đai.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao.
- Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng
đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và các
giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất.
- Báo cho bên nhận quyền sử dụng đất về quyền của người thứ ba đối với quyền sử
dụng đất được chuyển nhượng (nếu có).
- Nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định
khác
9. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận quyền sử dụng đất

 Về quyền
Trang 6


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

- Yêu cầu bên chuyển quyền sử dụng đất giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về
quyền sử dụng đất.
- Yêu cầu bên chuyển quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng
loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng.
- Được sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn.
 Về nghĩa vụ
- Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển
quyền sử dụng đất.
- Đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định.
- Bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất (nếu có).
10. Mức thuế trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trước năm 2009 thuế chuyển quyền QSDĐ là khoản tiền mà người sử dụng đất phải
nộp khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo quy định
của Pháp luật về đất đai. Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là diện tích đất được
giao nhân với giá đất tính thuế và thuế suất. Theo Điều 7 Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều luật thuế chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản,
làm muối là 2%. Đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác là 4%.
Ngày 1/1/2009 Luật Thuế thu nhập cá nhân ra đời đã xóa bỏ thuế chuyển quyền sử
dụng đất và thay vào đó người dân phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Hiện nay khi thực
hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngưới dân phải nộp 2 loại phí là thuế thu
nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà, đất. Có 2 cách tính thuế thu nhập cá nhân:

- Cách 1: Trường hợp xác định được giá mua bất động sản
Thuế thu nhập phải nộp = Thu nhập chuyển nhượng BĐS x 25%.
- Cách 2: Trường hợp không xác định được giá mua bất động sản
Thuế thu nhập phải nộp = Giá trị chuyển nhượng BĐS x 2%.
I.1.2. Cơ sở thực tiễn
Sơ lược về lịch sử chuyển nhượng QSDĐ
Ngày 29/12/1987 Nhà nước ban hành Luật Đất đai gồm 6 chương, 57 điều, đây là văn
bản đầu tiên có tính pháp lý cao nhất để quản lý đất đai của Nhà nước. Sau đó hàng loạt
văn bản pháp luật được ban hành thể hiện vai trò của Nhà nước đối với đất đai. Tuy nhiên
vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chưa được Nhà nước cho phép và nghiêm
cấm dưới mọi hình thức.
Ngày 24/7/1993 Quốc hội thông qua Luật Đất đai 1993, có hiệu lực 15/10/1993 đã
góp phần hoàn thiện và bổ sung Luật Đất đai 1988. Lúc bấy giờ Luật Đất đai 1993 chỉ
cho phép người sử dụng đất có 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp và
cho thuê quyền sử dụng đất. Và 5 quyền này chỉ áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân còn các
tổ chức thì chưa được đề cập tới. Hơn nữa trình tự thủ tục hướng dẫn thực hiện các quyền
Trang 7


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

vẫn chưa được hướng dẫn. Trong khi chờ hướng dẫn chính thức của Trung Ương, từng
địa phương đã ban hành các văn bản tạm thời.
Mãi đến năm 1999 lần đầu tiên Chính phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP của
Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền
sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. So với Luật Đất đai
1993, Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã bổ sung thêm 2 quyền cho người sử dụng đất là
quyền cho thuê lại và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đồng thời mở rộng không

chỉ áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân mà còn cho cả tổ chức.
Hai năm sau Chính phủ ban hành tiếp Nghị định 79/2001/NĐ-CP của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999
về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất
và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Ở Nghị định này người sử dụng đất
tiếp tục được thêm một quyền nữa là quyền bảo lãnh quyền sử dụng đất.
Đến khi Luật Đất đai 2003 được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực
từ ngày 1/7/2004 gồm 7 chương, 146 điều đã góp phần hoàn thiện hơn hoạt động chuyển
nhượng, đồng thời bổ sung thêm 2 quyền nữa cho người sử dụng đất là quyền tặng cho
quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Từ đó nguời sử
dụng đất có tất cả các quyền sau: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Ngày 29/10/2004 Chính phủ ban hành nghị định 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi
hành Luật đất đai đã cụ thể hơn về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cũng như là các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên dễ dàng và thuận tiện
cho người dân hơn.
Và gần đây nhất là nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hửu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã bãi bỏ một số
điều của nghị định 181 trong đó có Điều 148 về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
I.1.3. Cơ sở pháp lý
 Luật Đất Đai 2003 được Quốc Hội thông qua ngày 26/11/2003
 Nghị Định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
 Nghị định 79/2001/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của
Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

 Nghị Định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật
đất đai
Trang 8


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

 Quyết định 3413/QĐ-UBND Về việc phê duyệt đề án thí điểm cơ chế “một
cửa liên thông” trên các lĩnh vực đất đai, người có công với cách mạng tại
UBND các xã, phường thuộc Thành Phố Phan Rang-Tháp Chàm
 Nghị Định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc Cấp
GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại
về đất đai
 Nghị Định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất
 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 hướng dẫn thực hiện một số
điều của NĐ 88/2009/NĐ-CP
 Quyết định 289/2010/QĐ-UBND ngày 16/03/2010 về việc chuyển giao việc
chứng thực các hợp đồng, giao dịch trên địa bàn Tỉnh
 Bộ Luật Dân sự 2005 được Quốc hội thông qua ngày 14/6/2005
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu:
I.2.1. Điều kiện tự nhiên Tài nguyên thiên nhiên của Thành phố Phan Rang
1. Vị trí địa lý
Thành phố Phan Rang - Tháp Chàm ở vị trí địa lý:
- Vĩ độ Bắc: Từ 11031’32’’ (cực Nam) đến 11040’08’’(cực Bắc).
- Kinh độ Đông: Từ 108054’50’’(cực Tây) đến 108003’26’’(cực Đông).

- Ranh giới Thành phố tiếp giáp với:
- Phía bắc giáp huyện Bác Ái và Ninh Hải.
- Phía Nam giáp huyện Ninh Phước.
- Phía Tây giáp huyện Ninh Sơn.
- Phía Đông giáp biển Đông
Tổng diện tích tự nhiên toàn Thành phố là 7.937,56 ha, chiếm 2,36% diện tích tự
nhiên toàn tỉnh với 16 đơn vị xã, phường (Bảng 1 và bản đồ hành chính TP PR-TC).

Trang 9


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

Bảng 01: Diện tích tự nhiên của 16 xã, phường thuộc Thành phố Phan RangTháp Chàm.
STT

Đơn vị

Diện tích
(ha)

1

Phường Đô Vinh

3.063,13

2

Phường Bảo An

321,87

3

Phường Phước Mỹ

599,40

4

Phường Phủ Hà

131,48

5

Phường Thanh Sơn

98,94

6

Phường Mỹ Hương

46,54

7

Phường Đạo Long

212,87

8

Phường Tấn Tài

268,06

9

Phường Kinh Dinh

38,48

10

Phường Mỹ Đông

240,52

11

Phường Đài Sơn

146,93

12

Phường Đông Hải

211,71

13

Xã Thành Hải

911,74

14

Phường Văn Hải

927,11

15

Phường Mỹ Hải

274,62

16

Phường Mỹ Bình

444,16

Tổng cộng

7.937,56

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường Thành phố PR-TC 2009)
Thành phố Phan Rang Tháp Chàm là trung tâm Chính trị - Kinh tế - Văn hoá - Khoa
học kỹ thuật của tỉnh Ninh Thuận; có đường Quốc lộ 1A đi các tỉnh miền Nam và miền
Bắc; có Quốc lộ 27 lên các tỉnh Tây Nguyên; có ga Tháp Chàm rất thuận lợi cho vận
chuyển hành khách và hàng hoá bằng đường sắt, gần cảng biển và sân bay Cam Ranh; có
sân bay quân sự Thành sơn. Trung tâm Thành phố cách Thành phố Hồ Chí Minh 350 km
về phía Nam, cách Thành phố Nha Trang 100km về phái Bắc, cách Thành phố Đà Lạt
110km về phía Tây, hình thành tam giác phát triển Đà Lạt- Phan Rang - Nha Trang.
Thành phố là đô thị ven biển, với chiều dài bờ biển 8 km, cảnh quan thiên nhiên đẹp, có
tiềm năng lớn về phát triển du lịch, rất thuận lợi trong giao lưu phát triển kinh tế, văn hoá,
khoa học và có vị trí quan trọng về quốc phòng an ninh.
Trang 10


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

Với vị trí trên đã tạo được lợi thế rất lớn cho sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội.
Nơi đây có nhiều di tích văn hóa, tiềm năng kinh tế phong phú và đa dạng, tạo điều kiện
giao lưu kinh tế theo hướng sản xuất hàng hóa, tiếp thu và ứng dụng khoa học kỹ thuật,
chuyển giao công nghệ…thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển.
2. Địa hình
Địa hình Thành phố Phan Rang - Tháp Chàm khá bằng phẳng. Độ cao trung bình 35m so với mặt nước biển. Địa hình thấp dần từ Tây sang Đông, từ Bắc vào Nam và đổ ra
sông Cái.
* Toàn Thành phố chia làm 3 dạng địa hình chính:
- Dạng đồi thấp: phân bố ở Phường Đô Vinh, độ cao 15-182m. Khu vực này sử dụng

vào mục đích quân sự.
- Dạng bằng phẳng: bao gồm khu vực đất phù sa ven sông và các chân ruộng cao, có
độ cao 3-15m. Khu vực này chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, cây
lâu năm,…); đất phi nông nghiệp: đất ở đô thị, nông thôn, đất chuyên dùng,…
- Dạng thấp trũng: gồm các chân ruộng trũng, có độ cao dưới 2,5m. Vùng này chủ
yếu là trồng lúa.
3. Khí hậu
Thành phố Phan Rang - Tháp Chàm nằm trong vùng khô hạn nhất cả nước, có nền
khí hậu nhiệt đới gió mùa điển hình, với các đặc trưng là khô nóng, gió nhiều, lượng bốc
hơi lớn.
4. Thuỷ văn
Thành phố Phan Rang Tháp Chàm có hệ thống sông chính là: Hệ thống sông Cái
Phan Rang bắt đầu từ sườn Đông của dãy núi Gia Rích (cao 1.923 m ở giáp tỉnh Lâm
Đồng chảy theo hướng Bắc Nam đổ ra biển Đông tại Vịnh Phan Rang). Đoạn chảy qua
Thành phố Phan Rang- Tháp Chàm gọi là sông Dinh có chiều dài 16km. Vào mùa mưa
lớn hàng năm hoặc những năm có bão, Thành phố Phan Rang - Tháp Chàm thường chịu
ảnh hưởng của lũ lụt trên sông Dinh.
I.2.2. Tài nguyên thiên nhiên
1. Tài nguyên đất
- Tài nguyên đất đai Thành phố tập trung chủ yếu là nhóm đất phù sa là 3,936 ha
(chiếm 49,59% diện tích toàn Thành phố), đất đai không màu mỡ, chỉ có thể trồng được
một số loại cây trồng nhất định chủ yếu là : cây nho, lúa, táo, hành, tỏi, ớt và rau màu.Cụ
thể từng nhóm đất được mô tả qua bảng sau đây :

Trang 11


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

Bảng 02: Tổng hợp diện tích các nhóm đất trên địa bàn Thành phố Phan Rang
Tháp Chàm
KÝ
HIỆU

TÊN ĐẤT
TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN

DIỆN TÍCH
(ha)

Tỷ lệ (%)

7.937,56

100
5.81

I. BÃI CÁT, CỒN CÁT & ĐẤT CÁT
BIỂN

C

461

1. Cồn cát trắng

Cc

461

II. NHÓM ĐẤT MẶN

M

148

2. Đất mặn nhiều

Mn

93

3. Đất mặn ít

Mi

55

III. NHÓM ĐẤT PHÙ SA

P

3.936

4. Đất phù sa không được bồi

P

1.851

5. Đất phù sa glây

Pg

1.271

6. Đất phù sa có tầng loang lỗ đỏ vàng

Pf

814

IV. NHÓM ĐẤT XÁM VÀ BẠC MÀU

X

476

7. Đất xám glây

Xg

476

V. NHÓM ĐẤT ĐỎ VÀ NÂU VÙNG BÁN
KHÔ HẠN

448

8. Đất đỏ vùng bán khô hạn

DK

250

9. Đất xám nâu vùng bán khô hạn

XK

198

VI. ĐẤT KHÔNG ĐIỀU TRA (Khu quân
sự…)

2.468,56

1.86

49.59

6,00

5,64

31,10

(Nguồn: Phân viện QH & TKNN miền Nam – Viện QH & TK nông nghiệp)
2. Tài nguyên biển

Thành phố Phan Rang-Tháp Chàm có bờ biển kéo dài khoảng 8 km, trải dài từ
Phường Đông Hải qua bãi Bình Sơn- Ninh Chữ, phường Văn Hải. Bờ biển có độ dốc
thấp, bãi cát rộng, cảnh quan đẹp, rất thuận lợi cho phát triển ngành du lịch.
Ngoài ra, cửa biển Đông Hải gắn liền với ngư trường biển Ninh Thuận là một trong
bốn ngư trường lớn của cả nước, được bộ thủy sản xác định là giàu nguồn lợi nhất về các
loại hải sản.

Trang 12


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

3. Tài nguyên nhân văn
Tháp Pklong Giarai một trong số các Tháp Chàm còn lại nguyên vẹn trên địa bàn
Thành phố, là kiến trúc điển hình của dân tộc Chăm. Tháp có giá trị lớn về kiến trúc văn
hóa và tinh thần, nằm về phía Tây Bắc của Thành phố thuộc phường Đô Vinh. Khu di tích
này đã được cải tạo và nâng cấp một số hạng mục để thu hút khách du lịch.
 Thành phố PR-TC là đầu mối giao lưu thương mại, dịch vụ, du lịch của vùng
Nam Trung bộ, đây là động lực chủ yếu thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội. Do đó
Thành phố luôn ưu tiên phát triển cơ sở hạ tầng nhằm thu hút nhiều nàh đầu tư.
Nắng nóng quanh năm, có thời gian chiếu sáng dài là điều kiện rất tốt cho quá trình
tổng hợp diệp lục của cây trồng, tạo điều kiện cho việc thâm canh tăng vụ, hình thành các
vùng cây trồng đặc trưng của địa phương như: nho, táo, hành, tỏi.
 Với đặc điểm khí hậu nắng và gió nhiều, độ bốc hơi nước lớn nên dẫn đến khô
hạn, mất nước ở con người, cây trồng, vật nuôi. Bụi vào mùa gió, đồng thời do Thành phố
trong quá trình đô thị hóa, nơi đây như một công trình đang xây dựng đầy vật liệu đã gây
ô nhiễm. Nước mặt và nước ngầm đang bị ô nhiễm do nước thải chưa được xử lý tốt.
I.2.3 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội

Tăng trưởng kinh tế
Thành phố Phan Rang Tháp Chàm trong những năm qua đã có những bước tương
đối phát triển toàn trên các mặt kinh tế – xã hội. Đặc biệt trong lĩnh vực xây dựng kết cấu
hạ tầng đã đạt được nhiều kết quả, làm thay đổi đáng kể bộ mặt của đô thị, nhiều tiêu chí
qui định của đô thị loại III đã đạt và vượt mức đề ra và được Chính Phủ ra Nghị định
thành lập Thành phố Phan Rang – Tháp Chàm từ tháng 02/2007.
Nhìn chung, tình hình kinh tế xã hội của Thành phố trong những năm qua phát triển
tương đối toàn diện, các ngành sản xuất công nghiệp và dịch vụ đạt mức tăng trưởng cao,
cơ sở hạ tầng đô thị được đầu tư xây dựng vượt tiến dộ nhanh. Đời sống nhân dân được
cải thiện rõ rệt cả về vật chất và tinh thần.
Thực trạng phát triển các ngành
Tổng diện tích đất sử dụng cho sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp tập
trung là 53,22ha. Trên địa bàn Thành phố đã đầu tư xây dựng cụm công nghiệp Thành
Hải, cụm công nghiệp Tháp Chàm. Hiện nay diện tích đều được sử dụng đúng mục đích.
Mạng lưới kinh doanh thương mại dịch vụ trên địa bàn Thành phố phát triển khá
mạnh, giữ vai trò đầu mối bán buôn cả trong và ngoài tỉnh, góp phần quan trọng vào việc
ổn định thị trường, giá cả. Đáp ứng yêu cầu mua bán vật tư, hàng hoá và tiêu thụ sản phẩn
cho dân cư.
Thành phố Phan Rang Tháp Chàm có lợi thế về phát triển du lịch, được xác định là
ngành kinh tế quan trọng của Thành phố. Các khu du lịch đã xây dựng cơ bản hoàn thành
đi vào hoạt động là Hoàn Cầu, Sài Gòn-Ninh Chữ, Sơn Long Thuận, Đen Giòn, Thái
Bình.... Khu du lịch ven biển Bình Sơn đang đẩy mạnh triển khai thực hiện, đã có nhiều
nhà đầu tư trong và ngoài tỉnh đăng ký thực hiện từng phần dự án. Khu du lịch văn hoá
Poklong Giarai được trùng tu tôn tạo.
Trang 13


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

Thành phố Phan Rang Tháp Chàm có hệ thống giao thông phát triển, do đó phương
tiện vận tải hành khách và hàng hoá đều tăng nhanh, cơ bản đáp ứng yêu cầu phục vụ sản
xuất và đời sống của dân cư. Sản xuất nông nghiệp phát triển theo hướng chuyển dịch cơ
cấu trong nội bộ ngành nông nghiệp, tăng các loại cây trồng, vật nuôi có giá trị kinh tế
cao. Thành phố Phan Rang Tháp Chàm là đô thị ven biển, quá trình đô thị hoá và phát
triển du lịch làm cho một phần diện tích nuôi trồng thuỷ sản ven biển bị thu hẹp.
Dân số, lao động, việc làm
a. Dân số
- Dân số trung bình toàn Thành phố năm 2008 là 164.895 người( tăng 1,2% so với
năm 2005)/33.875 hộ, mật độ dân số bình quân 2.077 người/km2. Trong đó dân số Thành
thị là 132.626 người (chiếm 80,43%), dân số nông thôn là 32.269 người (chiếm 19,57%).
Quy mô dân số và mật độ dân số có sự chênh lệch rất lớn giữa các phường, phường Kinh
Dinh có mật độ dân số lên tới 22.440km2, phường Đô Vinh có mật độ thấp nhất 457
người km2 do diện tích đất quốc phòng an ninh chiếm 69,65%.
- Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên năm 2008 là 1,2%.
b. Lao động và việc làm
- Tổng số người trong độ tuổi có khả năng lao động là 90.695 người, chiếm 55% dân
số toàn Thành phố.
- Lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế: 68.320 người, chiếm 75,33%
tổng số người trong độ tuổi lao động. Trong đó: nông, lâm nghiệp và thuỷ sản: 28.010
người; công nghiệp và xây dựng: 10.350 người; dịch vụ: 29.960 người. Như vậy tỷ lệ lao
động không có hoặc thiếu việc làm khoảng gần 10%.
- Lao động qua đoà tạo nghề: Số lao động qua đào tạo tập trung, chính quy của
thành phần chiếm tỷ lệ thấp, chất lượng đào tạo chưa cao, đội ngũ cán bộ kỹ thuật, cán bộ
quản lý và kinh doanh giỏi còn rất thiếu. Tỷ lệ lao động qua đào tạo tăng từ 19,5% năm
2000 lên 22,5% năm 2007 ( kể cà số lao động qua các lớp đào tạo, tập huấn ngắn hạn).
Tình hình về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
a. Giao thông
Trong những năm qua, mạng lưới giao thông đường bộ trên địa bàn Thành phố được

quan tâm đầu tư phát triển, cơ bản đáp ứng được yêu cầu nâng cao chất lượng vận chuyển
hành khách và hàng hoá, tác động toàn diện đến phát triển kinh tế -xã hội và nâng cao đời
sống nhân dân.
b. Đường sắt
Đường sắt chạy qua Thành phố có 2 tuyến: Tuyến Bắc – Nam và tuyến Đông – Tây
(Tháp Chàm – Đà Lạt, tuyến này không còn sử dụng). Ga Tháp Chàm có vị trí là đầu mối
của khu vực, rất thuận lợi cho vận chuyển hành khách và hàng hoá trong tỉnh và các vùng
ngoài tỉnh giáp ranh.
c. Đường bộ
- Đường Quốc lộ: Trên địa bàn Thành phố có 2 tuyến đường Quốc lộ đi qua là: đoạn
đường quốc lộ 1A chạy theo hướng Bắc Nam dài 6,7 km; đoạn đường quốc lộ 27 chạy
Trang 14


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

theo hướng Đông Tây dài 7,2 km do trung ương quản lý. Vì vậy Thành phố rất thuận lợi
cho việc giao thông đi lại vào Nam, ra Bắc và lên vùng Tây Nguyên. Tuyến đường quốc
lộ 1A tránh Thành phố chất lượng tốt và lộ giới quy hoạch đã cắm mốc đáp ứng nhu cầu
phát triển lâu dài. Tuyến đường quốc lộ 27 đoạn chạy qua Thành phố chất lượng tốt
nhưng hẹp, không thể mở rộng được do chi phí bồi thường quá lớn, vì vậy về lâu dài
tuyến đường này sẽ là đường nội thị và Tỉnh đã có quy hoạch xây dựng tuyến quốc lộ 27
tránh Thành phố để đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài.
- Đường Tỉnh và Thành phố quản lý: có 80 tuyến với tổng số chiều dài là 88,276
km, trong đó có 46,85 km đường bêtông nhữa đạt chuẩn đô thị. Mật độ đường rải nhựa
khu vực nội thị đạt 4,07 km/km2 (46,85km/11,5km2), tiêu chí qui định của đô thị loại III
là 3,5 – 4 km/km2, Thành phố có bến xe liên tỉnh quy mô 2 ha.
- Đường giao thông nội bộ phường, xã (giao thông nông thôn): do Nhà nước và nhân

dân cùng làm có tổng chiều dài 97,6 km, tỷ lệ nhựa hoá và bê tông hoá đạt trên 60%.
- Thành phố có sân bay Thành Sơn là sân bay hạng IV có chiều dài đường băng 3,5
km, đủ điều kiện cho máy bay hiện đại có thể lên xuống, hiện tại được sử dụng làm sân
bay quân sự.
d. Hệ thống cấp, thoát nước
- Thành phố Phan Rang-Tháp Chàm có sông Dinh chảy qua, trên sông có 3 đập
chính : đập Sông Pha, đập Nha Trinh, đập Lâm Cấm và hệ thống nước xả của Nhà máy
thủy điện Đa Nhim. Đây là nguồn nước cung cấp cho toàn Thành phố, biến đổi vùng đồng
bằng PR-TC từ khí hậu nóng, gió nhiều, ít mưa, khô hạn thành vùng trù phú, cây cối xanh
tốt có thể canh tác 2-3 vụ/năm.
- Nguồn nước cấp cho Thành phố chủ yếu là nhà máy nước Phan Rang và xí nghiệp
nước tư nhân Đông Mỹ Hải với công xuất thiết kế 12.000 m3/ngày, khả năng đáp ứng
80% nhu cầu sinh hoạt.
- Hệ thống thoát nuớc của Thành phố là hệ thống cống chung và chưa được nâng
cấp, nước thải sinh hoạt, nước mưa đều xả ra mương Nhị Phước và ra sông Dinh.
Giáo dục - đào tạo
Liên tục trong nhiều năm qua, ngành giáo dục được quan tâm đầu tư phát triển cả về
cơ sở vật chất và nâng cao chất lượng giáo dục. Từng bước đẩy mạnh thực hiện xã hội
hóa giáo dục. Đến nay, có 15/16 xã, phường đạt chuẩn quốc gia về phổ cập trung học cơ
sở (có 12/15 xã, phường đạt chuẩn phổ cập giáo dục trung học cơ sở đúng độ tuổi ), có 04
trường tiểu học và 01 trường THCS được công nhận là trường đạt chuẩn quốc gia.
Toàn Thành phố có 42 trường (29 trường tiểu học và 8 trường Trung học cơ sở, 5
trường Phổ thông trung học kể cả cấp I,II. Có 1 trường Phổ thông trung học bán
công)/1.017 lớp (tiểu học 523 lớp, Trung học cơ sở 292 lớp, Phổ thông trung học 176
lớp)/621 phòng học (tiểu học và Trung học cơ sở 475 phòng học, phổ thông trung học kể
cả cấp I,II là 135 phòng học)/1.534 giáo viên ( tiểu học 624 người, Trung học cơ sở 588
người, Phổ thông trung học 322 người)/36.885 học sinh, giảm 4,3% so với năm học 20052006; trong đó học sinh tiểu học có 15.077 em, giảm 4,9 %; học sinh Trung học cơ sở có
12.012 em, giảm 4,5 học sinh Phổ thông trung học có 8.202 em, tăng 0,1%.
Trang 15

Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

Y tế
Năm 2009, tổng số cơ sở y tế trên đia bàn Thành phố có 20 cơ sở, gồm bệnh viện đa
khoa tỉnh, bệnh viện điều dưỡng, phòng khám đa khoa khu vực, trung tâm y tế dự phòng,
trung tâm y tế Thành phố và 16 trạm y tế xã, phường. Toàn Thành phố có 825 giường
bệnh trong đó bệnh viện đa khoa tỉnh có 660 giường thuộc các trạm y tế xã, phường.
Tổng số cán bộ y tế có 817 người, trong đó có 246 bác sỹ.
Tổng diện tích đất cơ sở y tế năm 2009 là 25,25 ha, chiếm 0,01% tổng diện tích tự nhiên
toàn Thành phố.
Hiện nay, cơ sở vật chất tương đối hiện đại trên các lĩnh vực, tạo điều kiện cho
Thành phố Phan Rang-Tháp Chàm có nhiều cơ hội phát triển các nghành mũi nhọn. Tuy
nhiên, cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ giữa khu vực đô thị và nông thôn, đòi hỏi phải có quỹ
đất để thực hiện việc mở rộng, cải tạo, nâng cấp các tuyến đường cũng như các công trình
công cộng.
Áp lực phát triển kinh tế-xã hội lên đất đai đã và đang thay đổi dần cơ cấu sử dụng
đất. Tương lai Thành phố PR-TC sẽ phát triển dần theo hướng Đông ra biển, dọc đường
16 tháng 4, tập trung vào phường Tấn Tài, Thanh Sơn, Mỹ Hải, Văn Hải, Mỹ Đông sẽ có
khá nhiều diện tích đất nông nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông
nghiệp. Chính vì vậy, đi đôi với việc phát triển kinh tế- xã hội, cần phải có sự điều chỉnh
hợp lý các khu dân cư hiện có, cũng như quản lý chặt chẽ diện tích đất nông nghiệp, sử
dụng quỹ đất của Thành phố một cách khoa học, tiết kiệm có hiệu quả, phù hợp với mục
tiêu phát triển và đảm bảo việc sử dụng đất lâu dài, bền vững. Đây chính là vấn đề trọng
tâm trong chiến lược phát triển của Thành phố PR-TC.Với áp lực trên làm cho đất đai của
Thành phố ngày càng hẹp, diện tích đất ở và đất chuyên dùng trở nên khan hiếm. Chính vì
vậy, giá đất ngày càng tăng, tấc đất tất vàng, dẫn đến tình trạng mua bán, chuyển nhượng
trở thành cơn sốt.

I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Phan Rang Tháp
Chàm, tỉnh Ninh Thuận.
- Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Phan Rang Tháp Chàm từ năm 2004 đến tháng 06/2010.
- Những vướng mắc ảnh hưởng đến tình hình chuyển nhượng và một số giải pháp
để hoàn thiện hơn về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê: Hệ thống tài liệu số liệu đã thu thập được theo từng nội
dung để nghiên cứu, đồng thời thống kê các vụ chuyển nhượng QSDĐ từ 2004 đến tháng
06 năm 2010.

Trang 16


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

- Phương pháp so sánh: so sánh tình hình chuyển nhượng QSDĐ qua các năm, giữa
các xã và phường qua các năm. So sánh giá đất thị trường với giá đất do UBND tỉnh ban
hành qua các năm.
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của những chuyên gia và các nhà
quản lý đất đai ở địa phương.
- Phương pháp điều tra: Điều tra, thu thập thông tin, tài liệu, số liệu có liên quan đến
chuyển nhượng QSDĐ. Dùng mẫu phiếu điều tra với 70 phiếu cho mỗi phường Đô Vinh
và Đông Hải, tiến hành phát phiếu điều tra đối với những hộ gia đình cá nhân mà theo các
cán bộ địa chính xã phường thì các hộ gia đình cá nhân này đã chuyển nhượng quyền sử
dụng đất phi chính quy để tìm hiểu nguyên nhân chuyển nhượng phi chính quy và tình

hình sử dụng đất sau khi chuyển nhượng.
- Phương pháp kế thừa: Kế thừa các báo cáo về tình hình chuyển nhượng QSDĐ của
địa phương.
- Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các kết quả thực hiện để đưa ra định hướng phù
hợp cho sự phát triển của ngành.

Trang 17


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Tình hình sử dụng đất đai
II.1.1. Hiện trạng sử dụng đất đai
Theo kết quả thống kê đất đai năm 2009 của phòng tài nguyên và môi trường thành
phố phan rang thì tổng diện tích tự nhiên là 7937,56 ha.
- Tổng diện tích đất nông nghiệp là 3573,06 ha chiếm 45,01% tổng diện tích tự
nhiên.
- Tổng diện tích đất phi nông nghiệp là 4216,65 ha chiếm 53,12% tổng diện tích tự
nhiên.
- Tổng diện tích đất chưa sử dụng là 147,85 chiếm 1,87% tổng diện tích tự nhiên.

Trang 18


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

Bảng 03: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Phan Rang Tháp Chàm năm 2009

Thứ tự

Mục đích sử dụng đất

Mã

Tổng diện tích TN

Tỷ lệ
(%)

Diện tích
(ha)
7.937,56

100.00

1

Đất NN

NNP

3.573,06

45,01

1.1

Đất sản xuất NN

SXN

3.461,72

43,61

1.2

Đất LN

LNP

-

-

1.3

Đất NTTS

NTS

101,58

1,28

1.4

Đất làm muối

LMU

-

-

1.5

Đất NN khác

NKH

9,76

0,12

2

Đất PNN

PNN

4.216,65

53,12

2.1

Đất ở

OTC

610,03

7,69

2.2

Đất chuyên dùng

CDG

3.153,42

39,73

2.3

Đất tôn giáo, tín ngưỡng

TTN

26,43

0,33

2.4

Đất nghĩa trang, nghĩa địa

NTD

143,31

1,81

2.5

Đất sông suối và mặt nước
chuyên

SMN

279,06

3,52

2.6

Đất PNN khác

PNK

4,4

0,06

3

Đất CSD

CSD

147,85

1,86

3.1

Đất bằng CSD

BCS

143,66

1,81

3.2

Đất đồi núi CSD

DCS

4,19

0,05

3.3

Núi đá không có rừng cây

NCS

-

-

(Nguồn: Phòng tài nguyên và môi trường thành phố Phan Rang Tháp Chàm 2009)

Trang 19


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phan Tấn Dũng

1,87%
45,01%

Đất nông nghiệp
Đất phi nông nghiệp
Đất chưa sử dụng

53,12%

Biểu đồ 1. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất TP. Phan Rang-Tháp Chàm năm 2009
a. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp
Đất sản xuất nông nghiệp:
Diện tích 3.461,72 ha chiếm 43,61% diện tích tự nhiên toàn thành phố. Hiện
nay phần lớn diện tích đất sản xuất nông nghiệp phân bố trên nhóm đất phù sa, glây, đất
xám, đất mới biến đổi, đất mặn. Trong đó, đất chuyên lúa tập trung chủ yếu trên nhóm đất
phù sa và glây được tưới chủ động. Cây màu, rau và cây lâu năm ngoài trồng ở hai nhóm
đất trên còn phát triển trên các nhóm đất xám, đất mặn ít…
Đất nuôi trồng thuỷ sản:
Diện tích đất nuôi trồng thuỷ sản 101,58 ha chiếm 1,28% diện tích tự nhiên
toàn thành phố. Đất nuôi trồng thuỷ sản nước ngọt chủ yếu phát triển trên các vùng đất
thấp trũng, diện tích đất nuôi trồng htuỷ sản trên đất lợ, mặn thường phân bố trên vùng đất
mặn ven biển và vùng đất các gần cửa sông Dinh.
b. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp
Đối với đất ở:
Diện tích đất ở toàn thành phố là 610,03 ha chiếm 7,69% diện tích tự nhiên
toàn thành phố cơ bản đã đáp ứng đủ nhu cầu hiện tại.
Hiện nay đa số các khu dân cư đều ở tập trung, quy mô lớn, gần đường giao
thông thuận tiện cung cấp điện, nước sinh hoạt.
Một số dân cư ở ngoài đê sông Dinh (ở phường Tấn Tài, Mỹ Hương, Đạo
Long…) hàng năm thường bị ngập, lụt vào mùa mưa còn phải di dời đến các khu tái định
cư tập trung đang mở rộng thêm.
Đất chuyên dùng:
- Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp: 27,55 ha, hiện nay phân bố khá hợp lý
về không gian thuận lợi cho người dân đến giao dịch, làm việc. Tuy nhiên diện tích đất
một số cơ quan vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu thực tế sử dụng.
- Đất sản xuất kinh doanh: Đã phân bố cơ bản thành hai cụm công nghiệp Tháp
Chàm, Thành Hải được bố trí thuận tiện gần đường giao thông, cung cấp điện, nước…để
Trang 20