ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 6-THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 7/ 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 6-THÀNH
PHỐ HỒ CHÍ MINH, GIAI ĐOẠN TỪ
NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 7/ 2010”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

VÕ THỊ MINH THƯ
06124121
DH06QL
2006 - 2010
Quản Lý Đất Đai

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

VÕ THỊ MINH THƯ

ĐỀ TÀI:

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 6-THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH, GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG
7/ 2010”

Giáo viên hướng dẫn: PGS. TS. Huỳnh Thanh Hùng
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ……………………)

-TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2010-


LỜI CẢM ƠN
Sau bốn năm sinh hoạt và học tập tại Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí
Minh đã cho em rất nhiều kiến thức, kinh nghiệm học tập và cả thời gian ký niệm cùng
lớp DH06QL.
Để có được những thành quả của ngày hôm nay, em thực sự trân trọng công ơn và
tình cảm của Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh và các
Thầy Cô giảng viên khoa Quản lý Đất đai trong thời gian qua.
Em xin trân trọng gửi lời biết ơn đến Thầy PGS. TS. Huỳnh Thanh Hùng đã trực tiếp
hướng dẫn và chỉ bảo tận tình. Em sẽ cố gắng hoàn thành tốt Đề tài Luận văn tốt nghiệp

để không phụ công sức và sự quan tâm của Thầy.
Em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến các Anh Chị Phòng Tài nguyên và Môi
trường Quận 6 đã nhiệt tình hướng dẫn và giúp đỡ em. Trong thời gian em thực tập tại
đơn vị, do chưa có kinh nghiệm thực tế, ắt hẳn không ít lần em đã có thiếu sót trong công
việc, kính mong các Anh Chị thông cảm và bỏ qua cho em.
Em cũng xin cám ơn đến bạn bè lớp DH06QL đã giúp đỡ động viên em trong suốt
quá trình học tập.
Cuối cùng, em xin gửi đến Ban Giám Hiệu trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ
Chí Minh, các Thầy Cô khoa Quản lý Đất đai và Bất Động Sản, Thầy PGS. TS. Huỳnh
Thanh Hùng, và các Anh Chị Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 6 lời chúc sức khỏe
và may mắn.
Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2010
Sinh viên

Võ Thị Minh Thư


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

TÓM TẮT ĐỀ TÀI
Sinh viên thực hiện: Võ Thị Minh Thư, Khoa Quản lý Đất Đai và Bất Động sản,
Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng Quyền sử dụng đất trên địa bàn quận
6-Thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn từ năm 2005 đến tháng 7/ 2010”.
Giáo viên hướng dẫn: PGS. TS. Huỳnh Thanh Hùng, Khoa Quản lý đất đai và Bất
động sản. Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Trong giai đoạn nền kinh tế cả nước chuyển mình để tiến tới hoàn thành phương
hướng phát triển chung, tăng trưởng kinh tế và xây dựng xã hội dân chủ, văn minh thì

những chuyển dịch không ngừng trong cơ cấu của nền kinh tế đã có những tác động
không nhỏ đến thị trường bất động sản cũng như nhu cầu sử dụng đất của người dân.
Vì mục tiêu tăng cường năng lực quản lý, hiệu quả sử dụng đất, đặc biệt đối với tình
hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất khá phức tạp như hiện nay, Chính phủ và các cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền đã không ngừng cải thiện và khắc phục những vướng mắc
tồn đọng về quy trình, thủ tục hành chính. Đề tài được tiến hành nhằm tìm hiểu, hệ thống
lại những chuyển biến nhộn nhịp và phức tạp của tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng
đất và những vấn đề có liên quan tại một trong những địa bàn điển hình của Thành phố,
quận 6. Bằng cách vận dụng các phương pháp điều tra, thống kê, phân tích đánh giá tổng
hợp và chuyên gia kết hợp với những kiến thức căn bản tiếp thu trong thời gian học tại
trường và trong quá trình nghiên cứu tổng hợp, xử lý các dữ liệu thu thập được. Từ đó, đề
tài đưa ra những nhận định khách quan, chủ quan về kết quả của việc ứng dụng thực tế
những cải cách, sửa đổi đồng thời nêu ra những vướng mắc phát sinh hoặc còn tồn tại
trong giai đoạn mới. Cuối cùng, đóng góp ý kiến, xây dựng những biện pháp giải quyết,
tháo gỡ gút mắc tạo điều kiện thuận lợi cho người dân khi tham gia thực hiện quyền và
nghĩa vụ đối với đất.
Kết quả thu được sau quá trình nghiên cứu như sau:
Tính từ năm 2005 đến nay, toàn quận đã tiến hành giải quyết cho 8.751 hồ sơ với xấp
xỉ 55,97 ha diện tích đất chuyển nhượng. Năm có số vụ chuyển nhượng cao nhất là năm
2006 với 2.261 hồ sơ với 13,87 ha đất được chuyển nhượng. Ngoài ra qua các năm, lượng
hồ sơ phần đông tập trung ở các khu vực phường 2, 10, 11, 14 và 8. Các đối tượng chuyển
nhượng chủ yếu là cư dân trong quận chiếm hơn 78%, còn lại là các đối tượng từ những
khu vực kế cận hoặc từ các quận khác trong thành phố.
Các khu đất sau khi được chuyển nhượng hầu như hoàn toàn không thay đổi về công
năng sử dụng, đa phần các khu đất đều có nhà ở và tài sản gắn liền trên đất. Mục đích chủ
yếu của việc chuyển nhượng bất động sản là để đáp ứng các nhu cầu về nơi ở (41,54%),
cho thuê (29,23%) và sản xuất kinh doanh (20%). Một số ít chưa đưa vào sử dụng
(2,08%) và vì những mục đích khác (7,15%).

i

Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

MỤC LỤC
Trang
TÓM TẮT ĐỀ TÀI...............................................................................................................i
MỤC LỤC…………………………………………………………………………………ii
DANH SÁCH BẢNG, BIỂU ĐỒ………………………………………………………...iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT……………………………………………………………v
ĐẶT VẤN ĐỀ ...................................................................................................................... 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ...................................................................................................... 3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................................... 3
I.1.1 Cơ sở khoa học ..................................................................................................... 3
I.1.2 Cơ sở pháp lý ........................................................................................................ 7
I.1.3 Cơ sở thực tiễn ...................................................................................................... 8
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu ...................................................................................... 8
I.3 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện ........................................ 9
I.3.1 Nội dung nghiên cứu............................................................................................. 9
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 9
I.3.4 Quy trình thực hiện ............................................................................................. 10
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................................ 11
II.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu................................................................................... 11
II.1.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 11
II.1.2 Các nguồn tài nguyên thiên nhiên ..................................................................... 13
II.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và thực trạng môi
trường .......................................................................................................................... 15
II.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của quận 6.............................................. 16

II.2 Tình hình quản lí và sử dụng đất đai tại địa bàn quận ............................................. 25
II.2.1 Tình hình quản lí đất đai.................................................................................... 25
II.2.2 Tình hình sử dụng đất đai .................................................................................. 30
II.3 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận 6............................................. 31
II.3.1 Quy trình, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 và
Nghị định 181/2004/NĐ-CP lực thi hành đến nay ...................................................... 32
II.3.2 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của quận năm 2005 ..................................... 32
II.3.3 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của quận năm 2006 ..................................... 37
II.3.4 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của quận năm 2007 ..................................... 38
II.3.5 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của quận năm 2008 ..................................... 39
II.3.6 Tình hình chuyển nhượng QSDĐ của quận năm 2009 – 6/ 2010 ..................... 40
ii


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

II.3.7 Đánh giá chung tình hình chuyển nhượng QSDĐ của quận từ 2005 đến nay .. 41
II.3.8 Một số vấn đề liên quan đến tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn quận
..................................................................................................................................... 42
II.3.9 Những khó khăn khi thực hiện công tác chuyển nhượng QSDĐ ...................... 44
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................................ 47
KẾT LUẬN..................................................................................................................... 47
KIẾN NGHỊ .................................................................................................................... 47
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

iii

Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

DANH SÁCH BẢNG, BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1: Tổng doanh thu hàng hóa và dịch vụ 2008-2009 ............................................ 18
Biều đồ 2.2: Dân trung bình của quận 6 năm 2008-2009 .................................................... 20
Bảng 2.1: Mật độ dân số của quận theo đơn vị hành chính năm 2009 ................................ 19
Bảng 2.2: Cơ cấu diện tích theo mục đích đối tượng sử dụng, quản lý đất………………..27
Bảng 2.3: Tình hình giải quyết hồ sơ cấp GCN 6 tháng đầu năm 2010................................28
Bảng 2.4: Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 của Quận 6 .......................................................... 30
Bảng 2.5: Tình hình sử dụng và biến động một số loại đất giai đoạn 2005 – 2010............. 31
Bảng 2.6: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở quận 6 năm 2005 ........................................ 36
Bảng 2.7: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở quận 6 năm 2006 ........................................ 37
Bảng 2.8: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở quận 6 năm 2007 ........................................ 38
Bảng 2.9: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở quận 6 năm 2008 ........................................ 39
Bảng 2.10: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở quận 6 năm 2009 – 6/2010 ....................... 40
Bảng 2.11: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ ở quận 6 năm 2005 – 6/ 2010 ..................... 41

iv


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
QSDĐ
CN-TTCN

UBND
TN-MT
VPĐKQSDĐ
QSHNƠ
QSDĐƠ
TP
NĐ-CP
TTg
TT-TCĐC
TT-BTC

: Quyền sử dụng đất
: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp
: Ủy ban nhân dân
: Tài nguyên và Môi trường
: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
: Quyền sở hữu nhà ở
: Quyền sử dụng đất ở
: Thành phố
: Nghị định Chính phủ
: Thủ tướng
: Thông tư Tổng cục Địa chính
: Thông tư Bộ Tài chính

v


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

ĐẶT VẤN ĐỀ
Nguồn tài nguyên đất đai từ xưa đến nay luôn được xem là yếu tố quan trọng, hay có
thể nói là yếu tố quyết định đến sự sống của sinh vật trên trái đất và sự tồn vong của một
quốc gia. Đất đai được hình thành trong tự nhiên phải trải qua nhiều biến đổi, tích lũy mới
trở nên màu mỡ và rộng lớn góp phần không nhỏ trong việc nuôi dưỡng các loại động
thực vật. Đối với con người, nguồn tài nguyên này không đơn thuần là tư liệu sản xuất
đặc biệt cung cấp lương thực thông qua các hoạt động canh tác, sản xuất nông lâm nghiệp
mà đất đai còn có ý nghĩa thực tiễn trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng, thúc đẩy sự
cường thịnh của một xã hội văn minh. Về bản chất, đất đai là nguồn tài nguyên có thể tái
sinh, tuy nhiên các hoạt động sử dụng và quản lý đất đai nếu không hợp lý sẽ gây ra các
tác động xấu đến quá trình tái tạo tự nhiên của đất. Vì vậy, đối với một quốc gia đang phát
triển như Việt Nam thì sử dụng và quản lý đất đai là công tác được đặt lên hàng đầu.
Ngày nay, cùng với những chuyển biến không ngừng của nền kinh tế thị trường, chất
lượng đời sống xã hội được nâng cao đã kéo theo nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên
nhanh chóng và biến hóa không ngừng. Trước thực trạng đó, Đảng và Nhà nước đã xây
dựng những chủ trương, đường lối đúng đắn trong để hoàn thiện, nâng cao năng lực công
tác quản lý và sử dụng đất mà đáng quan tâm ở đây là tình hình chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
Quận 6 là quận ven ngoại thành, nằm về phía Tây Nam Thành phố Hồ Chí Minh với
dân số bao gồm nhiều thành phần dân tộc, tôn giáo khác nhau. Quận được xem là cửa ngõ
phía Tây của Thành phố Hồ Chí Minh với các khu chợ đầu mối sầm uất hứa hẹn trở thành
khu trung tâm thương mại quy mô lớn, đồng thời với dự án Đại lộ Đông Tây đã hoàn
thanh sẽ thay đổi bộ mặt của Quận trong thời gian tới. Chính vì thế, tình hình chuyển
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đây diễn ra khá phức tạp gây khó khăn cho công tác
quản lý nhà nước về đất đai.
Do đó, xuất phát từ nhu cầu thực tế trên tôi đã tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá
tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận 6-Thành phố Hồ Chí
Minh, giai đoạn từ năm 2005 đến tháng 7/ 2010”.
1. MỤC TIÊU

 Phân tích và đánh giá đúng tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận 6
 Rút ra kết luận về các ưu khuyết điểm của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên địa bàn cũng như những thuận lợi, khó khăn trong quá trình tiến hành chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho người dân.
 Từ những thực tế đó đề xuất các ý kiến hoàn thiện công tác chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.
2. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
2.1 Đối tượng nghiên cứu
 Công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận
6, Tp.HCM.
Trang 1


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

 Các văn bản pháp luật có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Chính
phủ và UBND Quận.
Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu vào tình hình, công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa các hộ gia đình, cá nhân từ năm 2005 đến nay trên địa bàn quận 6.

Trang 2


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường được gọi là mua bán đất, bên chuyển
nhượng quyền sử dụng đất được gọi là bên bán đất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất được gọi là bên mua đất.
Về nguyên tắc, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận QSHNƠ & QSDĐƠ thì
mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
I.1.1.2. Sự cần thiết cho phép và quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Trong thời kỳ đất nước chuyển mình, cơ cấu nền kinh tế chuyển dịch mạnh mẽ, phân
bố lại lực lượng sản xuất diễn ra ngày càng nhiều và nhanh chóng. Điều đó đã phần nào
thúc đẩy nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng tăng cao. Trong thực tế,
tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xảy ra từ rất lâu giữa những người có nhu
cầu và không có nhu cầu sử dụng đất với nhau. Tuy nhiên, tình hình chuyển nhượng
quyền sử dụng đất diễn ra khá phức tạp và nhiều trường hợp tiến hành chuyển nhượng bất
hợp pháp để lại hậu quả tranh chấp nghiêm trọng gây khó khăn cho công tác quản lí Nhà
nước về đất đai; đồng thời còn làm thất thu nguồn ngân sách Nhà nước từ việc thu thuế
thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai ra đời năm 1993 đã cho phép công dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngoài mục tiêu đáp ứng những đòi hỏi tất yếu của nền kinh tế thị trường đồng
thời nhằm đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất, khuyến khích họ đầu tư làm
tăng khả năng sinh lợi từ đất đai. Từ đó, đất đai được tập trung sử dụng từ những người
thật sự có nhu cầu sử dụng đất đưa hiệu quả sử dụng đất đạt mức cao nhất có thể.
I.1.1.3. Khái niệm một vài nội dung có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo Khoản 20, Điều 4, Luật Đất đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo

hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.”
Ngoài ra, theo Khoản 1, Điều 148, Luật Đất đai 2003: “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối
với mọi loại đất.”
Ngày 10/12/2009 khi Nghị định 88/NĐ-CP của Chính phủ ban hành bắt đầu có hiệu
lực đã quy định mẫu mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên
Trang 3


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng
theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng,
chứng thực theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể
từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép
chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và pháp
luật về đất đai. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,
đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất.
 Nghĩa vụ tài chính của công dân khi tham gia thực hiện CN QSDĐ

Lệ phí trước bạ: Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông thường bên
nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí trước bạ. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất theo
quy định tại Điều 5, Nghị định 176/1999/NĐ-CP là giá đất được Ủy ban nhân dân tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương quy định theo khung giá đất của Chính phủ và tại Điều
6, Nghị định này cũng quy định tỷ lệ (%) lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 1%. Tuy
nhiên, cho đến năm 2008, khi Chính phủ ban hành Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày
29/7/2008 quy định tỷ lệ thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất giảm xuống còn 0,5%.
Thuế chuyển quyền sử dụng đất: Do trước đây thuế suất trong Luật thuế chuyển
quyền sử dụng đất năm 1994 là khá cao dẫn đến tình trạng người dân có nhu cầu chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ngại đến khai báo tại các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
mà tiến hành bằng các loại giấy tay. Ngân sách Nhà nước cũng bị thất thu đồng thời gây
khó khăn cho công tác quản lý, cập nhật các biến động về đất đai. Do đó, đến ngày
21/12/1999, Quốc hội thông qua Luật 17/1999/QH10 về sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định thuế suất chuyển nhượng quyền sử
dụng đất đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác là 4%. Hiện nay,
Luật Thuế thu nhập cá nhân đã bãi bỏ Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, theo đó bắt
đầu từ ngày 01/01/2009, người dân khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất sẽ đóng
thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Thuế thu nhập cá nhân: Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 bắt đầu
có hiệu lực từ ngày 01/ 01/ 2009 quy định tại khoản 5, Điều 3: thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản là một trong những loại thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Do
đó, người dân khi tham gia thực hiện chuyển nhượng bất động sản thay vì đóng thuế
chuyển quyền sử dụng đất như trước đây thì nay phải đóng thuế thu nhập từ việc chuyển
nhượng bất động sản. Tại Điều 14 và Điều 23 của Luật này cũng đã quy định thuế suất
tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản cụ thể.

Trang 4


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

I.1.1.4. Khái quát về chuyển nhượng đất đai qua từng thời kỳ
1. Giai đoạn trước năm 1975
Thị trường bất động sản nhà đất của Việt Nam thực chất đã hình thành từ trước khi
nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ra đời. Thời kỳ này, mọi người được phép tự do khai
khẩn ruộng đất và làm chủ ruộng đất do mình khai phá. Thị trường bất động sản nhà đất
giai đoạn này cũng chỉ diễn ra ở mức độ thô sơ, chủ yếu là các hoạt động mua bán trao
tay, không thông qua đăng ký kê khai và nộp thuế cho Nhà nước. Việc “mua bán” đất đai
trong giai đoạn này được tiến hành khá đơn giản, thủ tục thường được thực hiện dưới hình
thức “Tờ bán đứt đất” hay “Tờ bán đứt trọn sổ”, chỉ thực hiện khi người chủ đất có bằng
khoán đất, tức là có đăng bộ, có sổ địa bộ, sổ bản đồ, số hiệu bằng khoán ở Ty Điền Địa.
Tuy nhiên cũng có khá đông trường hợp tự lấn chiếm, khai khẩn rồi làm giấy tay sang
nhượng cho người khác.
2. Giai đoạn từ năm 1975 đến trước khi có Luật Đất đai 1993
Đề chấn chỉnh lại công tác quản lý Nhà nước về đất đai, ngày 18/12/1980, Quốc hội
thông qua Hiến pháp năm 1980 để xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do đó quyền sở
hữu cá nhân về ruộng đất không được pháp luật thừa nhận.
Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc khai thác quản lý đất đai vẫn còn nhiều yếu kém.
Ngày 29/12/1987, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai gồm 6 Chương, 57 Điều để hoàn
thiện hơ Hiến pháp năm 1980 trong công tác khai thác quản lý đất đai. Kể từ khi Luật Đất
đai ra đời đã thừa nhận đất đai là loại hàng hóa đặc biệt và khi đó thị trường bất động sản
nhà đất mới thực sự phát triển sôi động, mạnh mẽ và cũng vô cùng phức tạp.
Luật Đất đai năm 1987 đã giải quyết được hàng loạt những vấn đề quan trọng trong
việc xác định đối tượng nào thì được giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài, có thời hạn
hoặc tạm thời; các nguyên tắc của việc sử dụng đất.
Cuối những năm 80 đầu những năm 90, khi đất nước chuyển đổi từ nền kinh tế tự
cung tự cấp sang nền kinh tế thị trường thì thị trường Việt Nam cũng đã có nhiều biến
động bất ngờ.

Sự chuyển đổi nền kinh tế vĩ mô khiến cho nhiều người ồ ạt, đổ xô nhau mua bán đất
đai nhưng các vụ chuyển nhượng này chỉ diễn ra một cách âm thầm. Trong khi đó việc
chuyển nhượng đất đai hay quyền sử dụng đất vẫn chưa được Pháp luật thừa nhận. Trước
tình hình đó, Hiến pháp năm 1992 đã kịp thời đổi mới với Điều 18: “Tổ chức, cá nhân có
trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất”. Điều này đã làm cơ sở cho sự ra đời của Luật Đất đai 1993.
3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 1993 đến trước khi có Luật Đất đai 2003
Ngày 07/ 7/ 1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai mới (Luật Đất đai 1993) thay
thế cho Luật Đất đai năm 1987. Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/ 10/ 1993 góp
phần bổ sung và hoàn thiện Luật Đất đai 1987. So với Luật Đất đai 1987 thì Luật đất đai
1993 có nhiều điểm tiến bộ hơn. Luật Đất đai mới công nhận và quy định điều kiện được
chuyển quyền sử dụng đất.
- Thừa nhận đất đai có giá trị.
Trang 5


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

- Quy định các quyền sử dụng đất cụ thể: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
- Nhà nước trực tiếp giao đất cho người sử dụng đất ổn định, lâu dài.
- Quy định hệ thống ngành địa chính đến tận cấp xã, phường.
- Quy định hạn mức sử dụng đất nông nghiệp và lâm nghiệp.
Như vậy, lần đầu tiên Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất có quyền được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Luật còn quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất, theo đó người sử dụng đất ngoài quyền được hưởng hoa lợi từ đất và quyền được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định mang tính tích cực, phù hợp với tình hình

thực tế, đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của người dân, thúc đẩy sự phát triển kinh tế.
Khi việc chuyển quyền sử dụng đất được chính thức công nhận thì việc quy định về
thuế chuyển quyền sử dụng đất là hết sức cần thiết. Do đó, ngày 22/ 6/ 1994, Luật thuế
chuyển quyền sử dụng đất được ban hành đảm bảo công bằng về nghĩa vụ nộp thuế và
đem lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. “Để tăng cường quản lý Nhà nước về đất đai,
khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, bảo đảm công bằng về nghĩa vụ nộp thuế và động
viên vào ngân sách Nhà nước một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền
sử dụng đất”. Ngày 22/ 6/ 1994, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất được ban hành. Với
mức thuế suất chuyển quyền sử dụng đất được áp dụng là 10% đối với đất sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và 20% đối với đất ở, đất xây dựng
công trình và các loại đất khác. Đây là một mức thuế suất tương đối cao.
Do vậy “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
năm 1994” đã được Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 21/ 12/ 1999. Điều 7
được sửa đổi như sau: “Thuế suất chuyển quyền sử dụng đất quy định như sau: 1. Đất sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuế suất là 2%; 2. Đất ở,
đất xây dựng công trình và các loại đất khác thuế suất là 4%”.
Bộ Luật dân sự được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua
ngày 28/ 10/ 1995 có hiệu lực thi hành ngày 01/ 7/ 1996 đã quy định chủ thể là cá nhân và
hộ gia đình. Cá nhân, hộ gia đình có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người
khác khi có giấy chuyển quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
theo quy định của Pháp luật về đất đai. Tuy nhiên chưa có hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ
tục, trình tự thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Điều này đã làm cho việc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất vượt ra ngoài sự quản lý của Nhà nước. Do đó, ngày 29/ 3/
1999, Chính phủ ban hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá
trị quyền sử dụng đất. Sự ra đời của Nghị định 17/1999/NĐ-CP đã đáp ứng nhu cầu
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Ngày 18/ 9/ 1999, Tổng cục Địa chính nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban
hành Thông tư 1417/1999/TT-TCĐC hướng dẫn thi hành Nghị định 17/1999/NĐ-CP.
Thông tư này giúp giải quyết hồ sơ trở nên nhanh chóng và thuận lợi hơn. Sau đó Tổng

cục Địa chính đã ra Thông tư 1248/2000/TT-TCĐC để hướng dẫn sửa đổi; bổ sung điểm
Trang 6


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

6 Mục I của Thông tư số 1417/1999/TT-TCĐC ngày 18/ 9/ 1999 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/ 3/ 1999 của Chính phủ về thủ
tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế
chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Nhưng trong quá trình thực hiện Nghị định 17/1999/NĐ-CP vẫn còn nhiều vướng
mắc. Ngày 01/ 11/ 2001 Chính phủ ban hành Nghị định 79/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Thông tư 1883/2001/TT-TCĐC
hướng dẫn thực hiện Nghị định 79/2001/NĐ-CP.
4. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP đến nay
Để góp phần thúc đẩy công tác quản lý Nhà nước về đất đai hiệu quả và chi tiết hơn
ngày 26/ 11/ 2003 Chính phủ ban hành Luật Đất đai năm 2003. Với luật mới này quyền
của người sử dụng đất có thể mở rộng tối đa. Tại Điều 106 quy định người sử dụng đất có
các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng
đất, thế chấp, bảo lãnh, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Tiếp đến là Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/ 10/ 2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai 2003 là một cải cách lớn trong công tác Quản lý Nhà nước về đất đai đã góp
phần đơn giản hóa thực hiện trình tự chuyển nhượng và là một cải cách lớn trong công tác
quản lý Nhà nước về đất đai.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
 Hiến pháp năm 1992.
 Luật Đất đai năm 2003.
 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định về trình tự, thủ tục chuyển

nhượng quyền sử dụng đất.
 Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP.
 Thông tư 79/2008/TT-BTC ngày 15/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện
Nghị định 80/2008NĐ-CP ngày 29/7/2008 của Chính phủ.
 Thông tư của Bộ Tài chính số 79/2008/TT-BTC ngày 15/9/2008 về việc hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định số 47/2003/NĐ-CP
ngày 12/5/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
 Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 được Quốc hội khóa XII thông qua
ngày 21/11/2007.
 Thông tư của Bộ Tài chính số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số
100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật
Thuế thu nhập cá nhân.
 Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/03/2009 của Bộ Tài chính ban hành hướng
dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành
Trang 7


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
 Thông tư 161/2009/TT-BTC ngày 12/08/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế
thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà
tặng là bất động sản.

 Nghị định 88/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 19/10/2009 về cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
21/10/2009 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất.
 Quyết định 102/2009/QĐ-UBND ngày 24/12/2009 của Ủy ban nhân dân thành phố
Hồ Chí Minh ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh.
 Thông báo 171/TB-UBND ngày 30/12/2009 của Ủy ban nhân dân quận 6 hướng dẫn
nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
 Thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn bổ sung
Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định số
100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật
Thuế thu nhập cá nhân.
 Thông tư 68/2010/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 26/4/2010 về việc hướng dẫn lệ
phí trước bạ.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Quận 6 là một trong những quận điển hình của Thành phố có tình hình chuyển nhượng
bất động sản cực kỳ sôi động và không kém phần phức tạp. Những ảnh hưởng của cơ chế
thị trường trong xu thế hội nhập toàn cầu, những công trình, dự án mang tầm vĩ mô và
những khu chợ đầu mối, trung tâm thương mại sầm uất đã góp phần không nhỏ trong việc
khuấy động tâm lý, nhu cầu chuyển nhượng không mấy ổn định của một bộ phận người
dân tại địa phương.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
Trước đây, quận 6 là một quận vùng ven giáp với ngoại thành, đang trong quá trình đô
thị hóa. Phần lớn cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống… và cơ sở phúc lợi xã hội như y
tế, giáo dục, văn hóa không được quan tâm nên rất thiếu thốn so với các quận nội thành
còn lại. Dân cư ở đây chủ yếu là người lao động Việt, Hoa từ các tỉnh miền Tây và người

lao động nghèo trong nội thành đến cư trú. Người Hoa sống tập trung quanh các chợ và
hình thành những khu phố thương mại mà ngày nay còn lưu lại một phần kiến trúc cổ đã
xuống cấp đang cải tạo như khu phố Trần Bình và Lê Tấn Kế, có chợ Bình Tây là một
chợ đầu mối vào loại lớn của thành phố.
Trang 8


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

Ngày nay, với vị trí là một trong những trung tâm kinh tế của cửa ngõ Tây Nam thành
phố, là cầu nối thành phố với các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long, quận 6 đang trên đường
hội nhập và phát triển theo hướng “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn
minh”. Trong giai đoạn này, với phương hướng phát triển kinh tế lâu dài và toàn diện,
nhiệm vụ đặt trao quận 6 là nhanh chóng trở thành đô thị có nền kinh tế phát triển với tốc
độ cao và ổn định theo hướng kinh tế dịch vụ, thương mại – du lịch là chủ đạo, gắn với
phát triển công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp nhằm không ngừng nâng cao các mặt kinh
tế, dân trí, thu nhập và đời sống vật chất, tinh thần… tương xứng với vai trò và tiềm năng,
thế mạnh của Quận.
I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
 Đánh giá các điều kiện tự nhiên, nguồn tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan môi
trường, tình hình phát triển kinh tế- xã hội; đồng thời đưa ra nhận xét thực trạng quản lý
kinh tế- xã hội có tác động đến tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 Đánh giá công tác quản lý nhà nước đối với người sử dụng đất.
 Đánh giá quy trình, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 Đánh giá thực trạng tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 14 phường của
quận 6 trong khoảng thời gian từ năm 2005 đến tháng 7/ 2010.
 Từ các phân tích, đánh giá trên thực tế và dữ liệu lưu trữ đưa ra những nhận định về

tính ưu khuyết của công tác chuyển nhượng, tìm ra nguyên nhân dẫn đến những bất cập
trong quá trình thực hiện chuyển nhượng.
 Đề xuất các phương án tối ưu nhằm giảm thiểu những yếu tố bất lợi trong quá trình
tiên hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
Được vận dụng kết hợp các phương pháp cụ thể như sau:
a. Phương pháp điều tra
Tham khảo và thu thập các nguồn dữ liệu, văn bản có liên quan đến tình hình chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
b. Phương pháp thống kê
Phương pháp này dùng trong quá trình thu thập các số liệu đầu vào xây dựng các bảng
biểu thống kê, biểu đồ.
c. Phương pháp phân tích đánh giá tổng hợp
Các số liệu đầu vào khi thu thập được sẽ được tiến hành đánh giá tính chính xác cũng
như độ tin cậy của dữ liệu. Đồng thời dữ liệu sẽ được phân chia hợp lý để thuận tiện cho
việc xây dựng các bảng biểu.
d. Phương pháp chuyên gia:
Tham khảo ý kiến của những cán bộ công tác tại địa bàn nghiên cứu và giáo viên
hướng dẫn.
Trang 9


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

I.3.3. Quy trình thực hiện
 Xây dựng đề cương chi tiết cho đề tài nghiên cứu.
 Dựa trên các nội dung đưa ra trong đề cương, tiến hành thu thập dữ liệu, số liệu cần
thiết có liên quan tại địa bàn nghiên cứu.

 Tổng hợp, chọn lọc và xử lý số liệu, dữ liệu thu thập được bằng cách phương pháp
nghiên cứu.
 Viết báo cáo thuyết minh cho các vấn đề rút ra sau quá trình nghiên cứu.
 Chỉnh sửa và hoàn chỉnh báo cáo thuyết minh.

Trang 10


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. Khái quát địa bàn nghiên cứu
II.1.1. Điều kiện tự nhiên
II.1.1.1. Vị trí địa lý
Quận 6 là quận nội thành nằm ở phía Tây của thành phố Hồ Chí Minh (trong tổng số
24 quận, huyện), địa hình bằng trông giống như một hình tam giác đều, ở khoảng tọa độ
10o43’45” – 10o44’43” vĩ tuyến Bắc và 106o20’24” kinh tuyến Đông. Quận 6 gồm 14
phường với tổng diện tích tự nhiên 714,46 ha, chiếm 0,34% tổng diện tích tự nhiên của
toàn thành phố, có tứ cận như sau:
- Phía Bắc và Tây Bắc giáp quận 11 và quận Tân Phú bởi rạch Bến Trâu, đường
Tân Hóa và đại lộ Hồng Bàng làm ranh giới.
- Phía Nam và Tây Nam giáp quận 8 bởi kênh Bến Nghé, rạch Ruột Ngựa và Rạch
Nhảy.
- Phía Đông giáp quận 5 bởi đường Ngô Nhân Tịnh và đường Nguyễn Thị Nhỏ
qua bến xe Chợ Lớn.
- Phía Tây giáp quận Bình Tân bởi đường An Dương Vương và đường Phan Anh.
II.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Diện mạo nguyên thủy của quận 6 khác xa với thực trạng ngày nay vì quá trình đô thị

hóa diễn tiến quá nhanh, nhất là từ sau ngày miền Nam hoàn toàn giải phóng. Trước kia
mặt bằng quận 6 không được bằng phẳng như ngày nay, mà hầu hết là ao đầm, mương
rạch và ruộng sâu. Sau khi người Pháp cho xây dựng vùng Chợ Lớn thành một thành phố,
đào các kênh thoát nước lớn và lấp dần các mương rạch nhỏ chằng chịt khắp địa bàn.
Ngày nay, Quận 6 có địa hình tương đối bằng phẳng, thấp dần từ Đông Bắc xuống
Tây Nam, triều ven phía Nam giáp kênh Tàu Hũ của vùng cao từ huyện Đức Hòa, huyện
Củ Chi qua huyện Bình Chánh, quận Bình Tân xuống. Vì vậy, nó là vùng thấp nhất và có
độ nghiêng rất rõ. Độ cao trung bình của Quận 6 so với mặt nước biển là +1,0m, một phần
nhỏ có cao độ +2,0m, nơi thấp nhất chỉ cao +0,5m (phường 10).

Trang 11


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

Sơ đồ vị trí quận 6-Thành phố Hồ Chí Minh
II.1.1.3. Khí hậu
Quận 6 mang đặc trưng của khí hậu Nam Bộ, chịu ảnh hưởng tính chất khí hậu nhiệt
đới rõ rệt. Thời tiết chia làm hai mùa: mùa mưa và mùa khô.
- Nhiệt độ: Vì thuộc vùng nhiệt đới nên khí hậu quận 6 quanh năm nóng, kể cả trong
mùa mưa. Nhiệt độ trung bình năm là 27oC, cao nhất năm 32,1oC và thấp nhất năm là
23,3oC; nhiệt độ tuyệt đối (13,8o – 40oC) nhìn chung tương đối điều hòa trong năm.
- Ẩm độ: Bình quân năm 79,5%
+ Trị số cao tuyệt đối vào mùa mưa : 100%
+ Trị số thấp nhất tuyệt đối vào mùa khô: 25%
- Mưa:
+ Mùa mưa tập trung từ tháng 6 đến tháng 11, các tháng khác hầu như không có mưa.
+ Lượng mưa trung bình hàng năm: 1.949mm (2.318mm – 1.39mm).

Trang 12


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

+ Ngày mưa bình quân: 159 ngày.
+ Mức vũ lượng trung bình là 333mm vào tháng 9. Mùa nắng vào tháng 2, lượng mưa
trung bình 5mm
- Gió: Hướng gió thay đổi nhiều trong năm, chủ yếu là gió Tây Nam và Đông – Đông
Nam. Tốc độ gió trung bình là 3 m/s, mạnh nhất là 22,6 m/s. Bão ít xảy ra (nếu có chỉ có
gió cấp thấp do ảnh hưởng bão từ nơi khác đến).
II.1.1.4. Thủy văn
Địa bàn quận 6 chịu ảnh hưởng của chế độ bán nhật triều, tức mỗi ngày có 2 lần nước
triều dâng cao, 2 lần rút xuống. Hai lần lên xuống của thủy triều không nhất định vào mỗi
ngày trong tháng, mà xê dịch tùy theo con trăng. Do địa hình thấp nên nước triều theo
dòng kênh Tàu Hũ, kênh Tẻ, rạch Ông Lớn, rạch Ông Nhỏ dâng lên rất mạnh và rất cao,
trước nước mặn tràn vào khắp mặt bằng của quận 6, nay nhờ mặt bằng đã tôn cao nên
nước triều cường chỉ còn tràn ngập các kênh rạch.
- Phía Nam quận có kênh Tàu Hũ chạy dọc theo rạch giới giữa quận 6 và quận 8 dài
3.500m. Ngoài ra, còn có một nhánh kênh Tẻ từ kênh Tàu Hũ chạy suốt chiều ngang của
quận (rạch Lò Gốm) dài khoảng 3.500m.
- Chế độ dòng chảy phụ thuộc vào mùa mưa, mùa khô chịu ảnh hưởng rõ rệt của chế
độ bán nhật triều.
II.1.2. Các nguồn tài nguyên thiên nhiên
II.1.2.1. Tài nguyên đất
Tổng diện tích đất tự nhiên của quận 6 là 714,4553 ha, chiếm phần diện tích khiếm tốn
là 0,34% tổng diện tích tự nhiên của thành phố Hồ Chí Minh. Quận 6 là vùng đệm giữa
miền Đông và miền Tây, có thể phân biệt các loại đất sau đây:

- Đất sét: Loại đất này màu vàng nhạt, rất dẻo, ít pha tạp nên không thấm nước, khi
nung lên có màu đỏ tươi hay màu đỏ mỡ gà. Có nhiều ở vùng đồng ruộng thuộc phường
10 và 11, đặc biệt ở Hố Bần. Người ta thường dùng loại đất này để sản xuất gạch, ngói,
các dụng cụ nhà bếp như nồi đất các loại, bếp lò, cà ràng,… Trước kia rất nhiều lò gốm
được dựng lên hai bên kênh Lò Gốm.
- Đất xám: Loại đất này có màu xám tro hoặc màu xám than, là kết quả của sự phân
hóa các loại thực vật trầm tích lâu ngày. Loại đất này có nhiều ở trung tâm quận 6, mặt
bằng thấp xưa kia khi chưa có con người sinh sống là vùng phát triển của loại rừng sát bạt
ngàn. Loại đất này cũng pha đất sét, nếu bị phơi nắng khô thì nứt nẻ từng mảng lớn. Nếu
giải quyết được đủ nước ngọt thì đất này rất thích hợp cho việc trồng trọt nhưng ngày nay
ngày nay đã biến thành đất thổ cư.
- Đất phèn: Vùng sát các kênh rạch, quanh năm bị nước mặn xâm nhập do thủy triều
dâng lên cao tận vùng giáp nước Ba Cụm hay ngã ba Bần Quỳ, nơi hợp lưu của sông Vàm
Cỏ Đông và Vàm Cỏ Tây thuộc tỉnh Long An. Mỗi ngày 2 lần như vậy, do đó khi thủy
triều xuống, nước phải rút trên một quãng đường dài, nên vùng quận 6 bị nước mặn ngâm
rất lâu, thấm vào đất làm cho đất trở nên chua mặn không cây gì sống nổi trừ cây năng,
cây lác và dừa nước.
Trang 13


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

II.1.2.2. Tài nguyên nước
- Nguồn nước mặt: Phụ thuộc chủ yếu vào lượng nước mưa tự nhiên và lưu lượng của
các sông Sài Gòn, Nhà Bè-Soài Rạp, Vàm Cỏ Đông. Tuy nhiên do chịu ảnh hưởng nước
thải của thành phố theo các kênh Tân Hóa-Lò Gốm, kênh Tàu Hũ, rạch Ông Buông,… đổ
về cũng như nước thải từ các khu công nghiệp, khu dân cư trên địa bàn quận đã làm ảnh
hưởng nghiêm trọng đến chất lượng nước mặt, gây ô nhiễm, tác động xấu đến đời sống

người dân.
- Nguồn nước ngầm: Tuy ở gần biển, chịu ảnh hưởng của nước mặn thủy triều nhưng
trên địa bàn quận lại có trữ lượng nước ngầm ngọt khá lớn, được phân bố rộng khắp. Vì
nước máy hiện nay cung cấp không đầy đủ nên nhiều gia đình hay các cơ sở sản xuất trên
địa bàn quận 6 đã khai thác, khoan giếng nước ngầm để dùng rất phổ biến.
- Kênh rạch: Địa bàn quận 6 có khá nhiều kênh rạch, như rạch Bến Trâu, kênh Bến
Nghé, rạch Ruột Ngựa và rạch Nhảy, đặc biệt là kênh Tân Hóa – Lò Gốm đóng vai trò rất
quan trọng. Lưu vực kênh Tân Hóa-Lò Gốm là một hệ thống tiêu thoát nước khá quan
trọng của quận, là một trong năm lưu vực thoát nước chính của thành phố. Tổng diện tích
của lưu vực là 14,8 km2, trong đó quận 6 chiếm 6,6 km2. Hệ thống tiêu thoát nước mưa và
nước thải này gồm một mạng lưới kênh hở và hệ thống cống ngầm thu gom, vận chuyển
nước thải và nước mưa. Hệ thống thoát nước mưa và nước thải ở kênh Tân Hóa-Lò Gốm
thường được xem như một hệ thống thoát chung. Các khu vực tiêu thoát nước ra kênh
Tân Hóa-Lò Gốm thoát nước ra 3 quận là quận 6, 11 và Tân Phú, đồng thời cũng xả ra
kênh Tàu Hũ. Dòng chảy kênh Tàu Hũ và một phần hạ lưu kênh Tân Hóa-Lò Gốm bị ảnh
hưởng bởi tính chất phức tạp của lũ và thủy triều ở sông Sài Gòn, sông Vàm Cỏ và sông
Nhà Bè – cách chạy thủy lực của hệ thống cống ngầm khép kín ở phần hạ lưu của lưu vực
kênh Tân Hóa-Lò Gốm cũng bị ảnh hưởng bởi những tác động này.
II.1.2.3. Thực trạng môi trường
Trong những năm qua, quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa đã tác động mạnh mẽ
đến môi trường của quận, gây ô nhiễm môi trường không khí, đất, nước ở các mức độ
khác nhau. Ngoài những nguyên nhân khách quan (như vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên),
nguyên nhân chủ quan là do sự gia tăng của các hoạt động kinh tế-xã hội, thiếu quy hoạch
không gian lãnh thổ và công nghệ, thiết bị lạc hậu, chưa đủ điều kiện và thiếu đồng bộ của
các hệ thống xử lý chất thải. Điều này đã tác động rất lớn đến môi trường trên địa bàn
quận, được thể hiện thông qua một số vấn đề sau:
- Ô nhiễm môi trường không khí: Môi trường không khí thành phố nói chung và quận
6 nói riêng đã và đang bị ô nhiễm ở mức độ nhất định do các hoạt động công nghiệp, giao
thông và xây dựng, trong đó ô nhiễm chủ yếu từ khí thải. Khói bụi thải ra từ hoạt động
của các nhà máy, xí nghiệp, phương tiện giao thông cũ kỹ đã thải trực tiếp vào môi

trường, làm ô nhiễm bầu khí quyển trên địa bàn quận.
- Ô nhiễm môi trường nước: Hiện nay, nguồn nước mặt của hệ thống kênh rạch trên
địa bàn quận hầu như đã bị ô nhiễm. Nguyên nhân chủ yếu là do nước thải từ các hoạt
động sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp (CN-TTCN) trên địa bàn quận cũng như
chất thải công nghiệp, chất thải sinh hoạt trôi nổi từ thượng nguồn về không qua hệ thống
Trang 14


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

xử lý đã đổ trực tiếp ra kênh rạch. Được biết nhiều hầm tự hoại hiện đã giao cho một số
cơ sở nhưng phạm vi giao và hiệu quả của các hầm tự hoại vẫn chưa được thiết lập.
Việc chưa có hệ thống trạm xử lý nước thải sinh hoạt tập trung cùng với nước thải
sinh hoạt của các khu dân cư, dịch vụ nhà trọ và các hoạt động thương mại,… được xả
trực tiếp ra hệ cống thoát nước, kênh rạch mà không qua xử lý cũng là một trong những
nguyên nhân gây ô nhiễm môi trường nước. Ngoài ra, do hệ thống cống thoát nước trên
địa bàn quận lắp đặt miệng cống xả thấp hơn đỉnh triều cường đã dẫn đến tình trạng ngập
úng khi đỉnh triều cường lên cao hay khi có mưa lớn, gây ngập úng và ảnh hưởng đến
sinh hoạt người dân.
Bên cạnh ô nhiễm nước mặt, điều đáng lưu ý là nguồn nước ngầm đang có nguy cơ
cạn kiệt và ô nhiễm, trong khi hiện tại đây là một trong các nguồn cung cấp nước cho mục
đích sản xuất và sinh hoạt của người dân.
- Suy thoái môi trường đất: Quá trình đô thị hóa tương đối nhanh trong những năm
qua đã ảnh hưởng đáng kể đến môi trường, tài nguyên thiên nhiên và cân bằng sinh thái
của quận. Tài nguyên đất đang được khai thác triệt để cho xây dựng đô thị, làm giảm diện
tích cây xanh và mặt nước. Việc mở rộng không gian đô thị, phát triển công nghiệp, di
dân từ nông thôn ra thành thị đã gây áp lực đáng kể về nhà ở và vệ sinh môi trường. Điều
này đã tác động rất lớn đến môi trường đất, làm suy thoái môi trường đất với các biểu

hiện tích tụ hóa chất độc, kim loại nặng, làm chua hóa, chai cứng đất do các chất thải,
nước thải từ các khu công nghiệp, khi dân cư.
Từ những vấn đề nêu trên cho thấy môi trường quận 6 đang đứng trước thực trạng đã
và đang ngày càng bị ô nhiễm, đặc biệt là môi trường nước. Vì vậy, cần có những biện
pháp hữu hiệu, kịp thời ngăn ngừa, khắc phục, hạn chế ô nhiễm môi trường, nhất là quá
trình đô thị hóa diễn ra càng mạnh. Đây cũng là vấn đề cần được quan tâm nhiều trong
chiến lược sử dụng đất của quận nhằm phát triển kinh tế-xã hội một cách bền vững.
II.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và thực trạng
môi trường
II.1.3.1. Thuận lợi
- Quận 6 có vị trí địa lý và điều kiện tự nhiên tương đối thuận lợi, nằm trên trục cửa
ngõ phía Tây của thành phố, quận 6 có nhiều thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế-xã hội
với bên ngoài.
- Có địa hình tương đối bằng phẳng, tạo thuận lợi cho việc xây dựng các công trình,
dự án, đáp ứng yêu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa cũng như phát triển
xây dựng đô thị.
II.1.3.2. Khó khăn
- Địa hình của quận thấp, có độ nghiêng lớn nên hiện tượng ngập úng, ứ đọng nước
thải do thủy triều, mưa lớn diễn ra thường xuyên.
- Việc phát triển kinh tế và gia tăng dân số là nguyên nhân chủ yếu gây ra ô nhiễm môi
trường, nhất là ô nhiễm nguồn nước mặt do khối lượng chất thải chưa xử lý, thải trực tiếp
ra sông, rạch ảnh hưởng đến sức khoẻ cộng đồng và sự phát triển kinh tế, xã hội.
Trang 15


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

II.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của quận 6

II.1.4.1. Tăng trưởng kinh tế
Trong những năm qua thực hiện đổi mới cơ chế kinh tế, Đảng bộ và nhân dân quận 6
đã nỗ lực phấn đấu vượt qua khó khăn để đạt được những thành tích quan trọng trên các
lĩnh vực với tốc độ phát triển kinh tế khá nhanh.
Quận 6 có hệ thống giao thông nối liền với các quận 5, 11, 8, Tân Phú, Bình Tân; có
những đường xuyên suốt quận rất thuận lợi cho việc giao thông và phát triển các khu
thương mại, dịch vụ. Đây là yếu tố cơ bản dẫn đến sự hình thành các chợ lớn và khu
thương mại dọc theo trục đường chính.
Do quận 6 có vị trí chiến lược về vận chuyển, trao đổi hàng hóa, cơ cấu kinh tế của
quận 6 gồm các thành phần kinh doanh, dịch vụ và tiểu thủ công nghiệp. Tốc độ tăng
trưởng kinh tế hàng năm đạt trên 14 %.
Việc thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng thương mại - dịch vụ, công
nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đã tạo sự chuyển biến tích cực cho việc phát triển kinh tế
của Quận theo đúng định hướng Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Quận đã đề ra, trong những
năm qua Quận đã có nhiều chủ trương, chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các thành
phần kinh tế phát triển.
Thông qua việc triển khai các giải pháp cụ thể, Quận đã phát huy nội lực, thu hút vốn
đầu tư cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương, hoàn thành tốt nhiệm vụ
chỉ tiêu kế hoạch được giao.
Các ngành công nghiệp có thế mạnh như cao su, plastic, da, dép xốp, dệt may mặc,
đan, cơ khí với các ưu thế về vốn, mặt bằng đã không ngừng đầu tư đổi mới công nghệ,
nâng cao năng lực sản xuất, chất lượng, thay đổi mẫu mã mặt hàng phù hợp với yêu cầu
thị trường, qua đó giá trị tổng sản lượng không ngừng tăng lên và chiếm tỷ trọng cao
trong tổng doanh thu toàn ngành.
Trong năm 2009, với hơn 23.000 đơn vị kinh tế, tình hình sản xuất kinh doanh trên địa
bàn tiếp tục ổn định và tăng trưởng, ngành công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp đã phát
triển theo hướng công nghiệp sạch, ít gây ô nhiễm môi trường, tạo ra nhiều sản phẩm chất
lượng ngày càng cao, đáp ứng yêu cầu của thị trường.
Trong 5 năm qua (2005-2009) giá trị sản xuất công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp tăng
bình quân 16,15%/năm. Doanh thu thương mại - dịch vụ tăng bình quân hàng năm là

17,5%.
Riêng trong năm 2009, giá trị sản xuất CN-TTCN thực hiện được là 652,766 tỷ đồng,
đạt 101,8% kế hoạch, tăng 12,03% so với năm 2008; doanh thu thương mại - dịch vụ là
11.434 tỷ đồng, đạt 141,99 % kế hoạch, tăng 19% so năm 2008.
Tổng thu ngân sách Nhà nước là 570.772 tỷ đồng, đạt 109,55% kế hoạch, tăng 25,7%
so với năm trước, trong đó tình hình thu thuế đã có chuyển biến tích cực, tổng thu đạt
530.304 tỷ đồng, bằng 100,27% kế hoạch năm, tăng 33,96% so với cùng kỳ năm trước.
Quận đã tổ chức thí điểm việc thực hiện ủy nhiệm thu thuế đối với các cơ sở sản xuất, hộ
kinh doanh cá thể tại 2 phường và 1 chợ, tình hình thu tại các đơn vị có chuyển biến đáng
kể, bình quân tăng 20%.
Trang 16


Ngành: Quản lý Đất Đai

SVTH: Võ Thị Minh Thư

II.1.4.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế
 Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp
Trên địa bàn quận 6 có hơn 3.000 cơ sở, xí nghiệp sản xuất công nghiệp-tiểu thủ
công nghiệp thuộc 17/19 ngành công nghiệp và phổ biến là những cơ sở tiểu thủ công
nghiệp quy mô nhỏ, bố trí xen kẽ trong các khu dân cư. Mặt khác, sự phát triển không
đồng bộ của kết cấu hạ tầng đã tác động đến sự phát triển thiếu định hướng trong phân bố
công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp theo lãnh thổ.
Các cơ sở sản xuất tiểu thủ công nghiệp phân bố gần như khắp các phường trong
quận. Một số cơ sở được xây dựng mới có quy mô sản xuất khá lớn, có mặt bằng rộng và
ít gây ô nhiễm môi trường tập trung ở các phường 10, 11, 12.
Công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp của quận 6 luôn chiếm tỉ trọng cao trong cơ cấu
tổng sản phẩm xã hội của quận. Nếu so sánh với các quận-huyện khác thì giá trị tổng sản
lượng công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp của quận có quy mô lớn, chiếm tỉ trọng khá cao

trong cơ cấu sản lượng công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp khối quận-huyện thành phố.
Trong khối ngành công nghiệp, những ngành chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu giá
trị sản xuất công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn quận là ngành sản xuất: đồ
dùng bằng cao su, nhựa chiếm 27,04%; thực phẩm chiếm 19,43%; giày, dép, vali, túi xách
chiếm 11,41%.
Hiện nay, quận 6 tuy là một trong những quận có giá trị sản xuất công nghiệp cao
của thành phố, nhưng đa số các cơ sở này thuộc ngành nghề gây ô nhiễm (trên 50% hộ cá
thể thuộc danh mục 17 ngành nghề gây ô nhiễm phải di dời, xu hướng chung là giảm dần
về số lượng), tay nghề thợ thủ công vẫn ở mức cao nhưng để phù hợp trong xu thế mới sẽ
gặp nhiều khó khăn, hơn nữa hoạt động sản xuất chính của các hộ cá thể phần lớn là gia
công công đoạn sản phẩm, làm cơ sở vệ tinh cho các công ty, xí nghiệp lớn, nay các
doanh nghiệp này đã chuyển dần vào các khu công nghiệp nên đầu tư giảm, chi phí vận
chuyển tăng, giá gia công không thể tăng tương ứng, khả năng đầu tư đổi mới thiết bị để
có thể sản xuất khép kín bị phá vỡ, thế gia công cũng kém dần, xu hướng chung là ngưng
để tìm kiếm ngành nghề khác.
 Thương mại – Dịch vụ - Xuất nhập khẩu
Công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp quận 6 đang chuyển đổi sang nền công nghiệp
sạch, giảm dần các xí nghiệp đan xen trong dân cư. Đây là thuận lợi để phát triển kinh
doanh thương mại-dịch vụ.
Cùng với sự phát triển và gia tăng sản xuất công nghiệp-tiểu thủ công nghiệp,
thương mại-dịch vụ, ngành xuất nhập khẩu của quận 6 cũng phát triển. Từ năm 19861990, xuất nhập khẩu là ngành mũi nhọn của quận 6.
Quận 6 có ưu thế rất thuận lợi về địa hình là cửa ngõ phía Tây thành phố, điểm hội
tụ của các mối giao lưu hàng hóa nhiều chiều trên địa bàn, một trung tâm thương mại có
lịch sử hình thành lâu đời với hoạt động buôn bán dịch vụ đa dạng, sôi động. Chính
những đặc điểm này hình thành nên tiềm năng rất to lớn về các hoạt động dịch vụ mà thời
gian qua chưa khai thác hết.
Trang 17