Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Văn Lâm, Tỉnh Hưng Yên

B ăTĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR
TR

NGă

NG

IăH CăTĨIăNGUYểNăVĨăMỌIăTR

TR NăNG CăC

ÁNHăGIÁăTH CăTR NGăVĨă

NGăHĨăN I

NG

ăXU TăGI IăPHÁPăNỂNGăCAOăHI Uă

QU ăVI CăTH CăHI NăQUY NăS ăD NGă
T IăHUY NăV NăLỂM,T NHăH NGăYểN

LU NăV NăTH CăS ăQU NăLụă

HƠăN iă- N mă2018

T AI

Tă

B ăTĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR
TR

NGă

NG

IăH CăTĨIăNGUYểNăVĨăMỌIăTR

TR NăNG CăC
ÁNHăGIÁăTH CăTR NGăVĨă

NGăHĨăN I

NG

ăXU TăGI IăPHÁPăNỂNGăCAOăHI Uă

QU ăVI CăTH CăHI NăQUY NăS ăD NGă

T

T IăHUY NăV NăLỂM,T NHăH NGăYểN

LU NăV NăTH CăS ăQU NăLụă

Tă AI

Chuyên ngành: Qu nălỦăđ tăđai
Mưăs ă:8.85.01.03

NG

IăH

NGăD NăKHOAăH C:ăTS.ăNguy năTh ăH ngăH nh

Hà N i - N mă2018


TR

CỌNGăTRỊNHă
CăHOĨNăTHĨNHăT Iă
NGă IăH CăTĨIăNGUYểNăVĨăMỌIăTR
NGăHĨăN I

Cánăb ăh

ngăd năchính: TS.ăNguy năTh ăH ngăH nh

Cánăb ăch măph năbi nă1: TS.ăNguy năTh ăKhuy

Cánăb ăch măph năbi nă2: PGS.TS.ă

ăV năNh

Lu năv năth căs ăđ căb oăv ăt i:
H Iă NGăCH MăLU NăV NăTH CăS
TR NGă IăH CăTĨIăNGUYÊNăVĨăMỌIăTR NGăHĨăN I

Ngày 15 tháng 09ăăn mă2018


Tôiăxinăcamăđoan:ă
Nh ngă k tă qu ă nghiênă c uă đ

că trìnhă bƠyă trongă lu nă v nă lƠă hoƠnă toƠnă

trungăth c,ăc aătôi,ăkhôngăviăph măb tăc ăđi uăgìătrongălu tăs ăh uătríătu ăvƠăphápă
lu tăVi tăNam.ăN uăsai,ătôiăhoƠnătoƠnăch uătráchănhi mătr

căphápălu t.

TÁCăGI ăLU NăV N

Tr năNg căC

ng


L I C Mă N
Trong su t th i gian h c t p, nghiên c u và hoàn thành lu năv n,ătôiăđưănh n
đ

cs h

ng d n, ch b o t n tình c a các th y cô giáo, s giúpăđ ,ăđ ng viên

c a b năbè,ăđ ng nghi p và gia đình.
Nhân d p hoàn thành lu năv n,ăchoăphépătôiăđ

c bày t lòng kính tr ng

và bi tă năsơuăs c t iăTS.ăNguy năTh ăH ngăH nh đưăt nătìnhăh

ng d n, dành

nhi u công s c, th i gian và t oăđi u ki n cho tôi trong su t quá trình h c t p và
th c hi năđ tài.
Tôi xin bày t lòng bi tă nă chơnă thƠnhă t i Ban Giám hi u,ă Phòngă Ơoă t o,
Khoa Qu nălỦăđ tăđaiăậTr

ngă

i h căTƠiănguyênăvƠăMôiătr

ng Hà N iăđưăt n

tìnhăgiúpăđ tôi trong quá trình h c t p, th c hi năđ tài và hoàn thành lu năv n.
Tôiăxinătrơnătr ngăc mă n

yăbanănhơnădơnăhuy năV năLơm,ăcácăphòngăbană

trongăhuy n,ă yăbanănhơnădơn,ăcánăb ăđ aăchínhăvƠănhơnădơnăc aăcácăxư,ăth ătr nă
đi uătraăđưăgiúpăđ và t oăđi u ki n cho tôi trong su t quá trình th c hi năđ tài.
Xin chân thành c mă năgiaăđình,ăng

i thân, b năbè,ăđ ng nghi păđưăt o m i

đi u ki n thu n l iă vƠă giúpă đ tôi v m i m t,ă đ ng viên khuy n khích tôi hoàn

thành lu năv n./.
Hà N i, ngày

tháng

n m 2018

Tácăgi ăLu năv n

Tr năNg căC

ng


M CL C
L IăC Mă N ....................................................................................................... iii
M CăL C ............................................................................................................... i
DANHăM CăCH ăVI TăT T............................................................................. vi
DANHăM CăB NG ............................................................................................ vii
DANHăM CăHỊNH ............................................................................................ viii
M ă

U ................................................................................................................ 1

1. Tínhăc păthi tăăc aăđ ătƠi ............................................................................................... 1
2.ăM cătiêuănghiênăc u ..................................................................................................... 3
3.ăNh ngăđóngăgópăm iăvƠăỦăngh aăth căti n ................................................................... 3
3.1.ă óngăgópăm i ............................................................................................................ 3
3.2.ăụăngh aăkhoaăh c,ăth căti n ....................................................................................... 3

CH

NGăă1ăT NGăQUANăTĨIăLI U ................................................................ 4

1.1.ăC ăs ălỦălu năv ăquy năs ăd ngăđ t ........................................................................... 4
1.1.1.ăQuy năs ăh u .......................................................................................................... 4
1.1.2. Quy năs ăh uăv ăđ tăđai ......................................................................................... 5
1.1.3.ăQuy năs ăd ngăđ tăđai ............................................................................................ 8
1.1.4.ăTh ătr

ngăđ tăđai ................................................................................................. 11

1.2.ăC ăs ăphápălỦăv ăquy năs ăđ t ................................................................................. 13
1.2.1.ăCácăv năb năphápălỦăliênăquanăđ năvi căth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngăđ t .......13
1.2.2.ăM tăs ăquyăđ nhăliênăquanăđ năvi căth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngăđ t..............15
1.3.ăQuy năs ăh u,ăquy năs ăd ngăđ tăđaiăt iăm tăs ăn

cătrênăth ăgi i ....................... 18

1.3.1.ăM ......................................................................................................................... 18
1.3.2.ăTh yă i n ............................................................................................................. 19
1.3.3. Malaixia ................................................................................................................ 20
1.3.4.ăHƠnăQu c .............................................................................................................. 21
1.3.5. Ôxtrâylia ............................................................................................................... 21
1.3.6.ăTrungăQu c ........................................................................................................... 22
1.3.7.ăBƠiăh căkinhănghi mărútăraăđ iăv iăVi tăNamăt ăvi căth căhi năquy năs ăd ngăđ tă
c aăm tăs ăn

c .............................................................................................................. 24

1.4.ăC ăs ăth căti năth căhi năcácăquy năc aăng
i

iăs ăd ngăđ tă ăVi tăNam................ 24


1.4.1.ăQuyăđ nhăv ăvi căth căhi năcácăquy năc aăng iăs ăd ngăđ tă ăVi tăNamăquaăcácăth iăk
............................................................................................................................................................24
1.4.2.ăK tăqu ăth căhi năcácăquy năc aăng

iăs ăd ngăđ tă ăVi tăNam......................... 30

1.4.3.ăTh cătr ngăth căhi năquy năs ăd ngăđ tăc aăt nhăH ngăYên ............................... 35

CH

NGă 2ă

Iă T

NG,ă PH Mă VI,ă N Iă DUNGă VĨă PH

NGă PHÁPăă

NGHIÊNăC U ..................................................................................................... 39
2.1.ă

iăt

ngănghiênăc u .............................................................................................. 39

2.2.ăPh măviănghiênăc u ................................................................................................. 39
2.2.1.ă

aăbƠnănghiênăc u ............................................................................................... 39

2.2.2.ăTh iăgianănghiênăc u ............................................................................................ 39
2.3.ăN iădungănghiênăc u ................................................................................................ 39
2.3.1.ăKháiăquátăđi uăki năt ănhiên,ăkinhăt ă- xưăh iăc aăhuy năV năLơm ..................... 39
2.3.2.ăTìnhăhìnhăqu nălỦ vƠăs ăd ngăđ tăđaiăc aăhuy năV năLơm .................................. 39
2.3.3.ăK tăqu ăth căhi năquy năc aăng iăs ăd ngăđ tătrênăđ aăbƠnăhuy năV năLơm ............ 40
2. 3.4. ánhăgiáăvi căth căhi năcácăquy năc aăng

iăs ăd ngăđ tăt iăhuy n .................. 40

V năLơm ......................................................................................................................... 40
2.3.5.ă

ă xu tă m tă s ă gi iă phápă nơngă caoă hi uă qu ă th că hi nă cácă QSD ă trênă đ aă bƠnă

huy năV năLơm ............................................................................................................... 40
2.4.ăPh

ngăphápănghiênăc u ......................................................................................... 40

2.4.1ăPh

ngăphápăđi uătra,ăthuăth păs ăli uăth ăc p ...................................................... 40

2.4.2.ăPh

ngăphápăđi uătra,ăthuăth păs ăli uăs ăc p ...................................................... 40

2.4.3.ăPh

ngăphápăth ngăkê,ăt ngăh păs ăli u .............................................................. 41

2.4.4.ăPh

ngăphápăphơnătíchăvƠăsoăsánh ........................................................................ 42

CH

NGă3ăăK TăQU ăNGHIÊNăC UăVĨăTH OăLU N ............................. 43

3.1.ă i uăki năt ănhiên,ăkinhăt ăxưăh iăc aăhuy năV năLơm .......................................... 43
3.1.1.ă i uăki năt ănhiên ................................................................................................. 43
3.1.2.ăTh cătr ngăphátătri năkinhăt ă-xưăh i .................................................................... 45
3.1.2.6.ăTh cătr ngăcôngătácăb oăv ămôiătr

ng ............................................................. 51

3.1.3.ă ánhăgiáăchungăv ăđi uăki năt ănhiên,ăkinhăt , xưăh iăvƠămôiătr

ngăc aăhuy nă

V năLơm,ăt nhăH ngăYên ............................................................................................... 51
3.2. Tình hình qu n lý và s d ngăđ t c a huy năV năLơm ........................................... 52
3.2.1. Tình hìnhăqu nălỦăđ tăđaiăc aăhuy năV năLơm ..................................................... 52
ii

3.2.2.ăHi nătr ngăs ăd ngăđ tăc aăhuy năV năLơmăn mă2017 ........................................ 58
3.3.ăK tăqu ăth căhi năquy năc aăng

iăs ăd ngăđ tătrênăđ aăbƠnăhuy năV năLơm ....... 60

3.3.1.ăK tăqu ăth căhi năquy năchuy năđ iăquy năs ăd ngăđ tăt iăăhuy năV năLơm........... 61
3.3.2. K tăqu th căhi năquy năchuy nănh

ngăquy năs ăd ngăđ t ............................... 63

3.3.3. K tăqu th căhi năquy năth aăk ăquy năs ăd ngăđ t ............................................ 67
3.3.4. K tăqu th căhi năquy năt ngăchoăquy năs ăd ngăđ t .......................................... 68
3.3.5. K tăqu th căhi năquy năth ăch păquy năs ăd ngăđ t .......................................... 70
3.4. ánhăgiáăvi căth căhi năcácăquy năc aăng
3.4.1.ă ánhăgiáăvi căth căhi năquy năchuy nănh

iăs ăd ngăđ tăt iăhuy năV năLơm ...... 72
ngăquy năs ăd ngăđ t ..................... 72

3.4.2.ă ánhăgiáăvi căth căhi năquy năth ăch păquy năs ăd ngăđ t ................................. 77
3.4.3.ă ánhăgiáăvi căth căhi năquy năth aăk ăquy năs ăd ngăđ t .................................. 81
3.4.4.ă ánhăgiáăchungăvi căth căhi năcácăquy năc aăng
3.5.ă

iăs ăd ngăđ t ........................ 86

ăxu tăm tăs ăgi iăphápănơngăcaoăhi uăqu ăth căhi năcácăquy năc aăng

iăs ăd ngă

đ tăt iăhuy năV năLơm .................................................................................................... 89
3.5.1.ăGi iăphápăv ătuyênătruy năph ăbi năphápălu t ...................................................... 89
3.5.2.ăGi iăphápăv ăt ăch căqu nălỦăho tăđ ngăth căhi năcácăquy năs ăd ngăđ t .................. 89
3.5.3.ăGi iăphápăv ăchínhăsách ........................................................................................ 90
3.5.4.ăGi iăphápăv ăth ăt căhƠnhăchính ........................................................................... 90

K TăLU NăVĨăKI NăNGH .............................................................................. 91
1. K t lu n ....................................................................................................................... 91
2. Ki n ngh ..................................................................................................................... 92

TĨIăLI UăTHAMăKH O .................................................................................... 93
Ph ăl c............................................................................................................. .96
Ph ăL că01.........................................................................................................97
Ph ăL că02.......................................................................................................100
Ph ăL că03..........................................................................................................103

iii


Thôngătinălu năv n:

+ăH ăvƠătênăh căviên:ăTr năNg căC

ngă

+ăL p: CH2B.Q
Khoá: 2016 - 2018
+ăCánăb ăh ngăd n:ăTS.ăNguy năTh ăH ngăH nh

+ăTênăđ ătƠi:ă ánhăgiáăth cătr ngăvƠăđ ăxu tăgi iăphápănơngăcaoăhi uăqu ă
vi căth căhi năquy năs ăd ngăđ tăt iăhuy năV năLơm,ăT nhăH ngăYên.
+ăThôngătinălu năv n:ă
V năLơmălƠăhuy năăn mă ăphíaăB căt nhăH ngăYênăv i di n tích t nhiên
là 7523,99 ha, v i dân s lƠă126.795ăng

i. Là huy n cóă1ăv ătríăr tăquanătr ngăv ă

chínhă tr ,ă kinhă t ,ă v nă hóa,ă xưă h iă c aă t nhă H ngă Yên.ă N iă đơyă cóă cácă tuy nă
đ

ngăgiaoăthôngăquanătr ngănh ăđ

ngăs tăHƠăH i,ăđ

ngăb ,ăđ

ngăthu ,ăn iă

li năv iăcácăt nhăphíaăB c.ăChínhănh ngăy uăt ăthu năl iănh ăv yăthúcăđ yăhuy nă
V năLơmăphátătri nănhanh,ăm nhăvƠăb năv ngăv ăkinhăt ă- xưăh i,ălƠăhuy năđiăđ uă
trongăvi căth căhi năCNHă- H Hăc aăt nh.
Trongă giaiă đo n 2013 - 2017 các giao d ch chuy nă QSD ă trênă đ a bàn
huy nă V nă Lơmă di nă raă th

ngă xuyên,ă trongă đóă cóă 263 giao d ch chuy nă đ i

QSD ; 1.535 giao d ch chuy nă nh

ngă QSD ;ă 450 giao d ch th a k quy n

SD ;ă179 giao d ch t ngăchoăQSD ;ă2.092 giao d ch th ch păQSD .ăS l
giao d ch chuy năQSD ăcóăxuăh

ng

ngăt ngălên,ătuyănhiênăv n còn t n t i m t s

giao d ch chuy n quy nă ch aă ă th c hi n đ ngă kỦă v iă c ă quană NhƠă n

că đóă lƠă

quy n th a k .
K t qu đi u tra, ph ng v n 180 phi u c a các h giaăđình,ăcáănhơnăth c
hi n giao d ch chuy n quy n t iăchiănhánhăV năphòngăăđ ngăkỦăđ tăđaiăchoăth y:
S ng
đ

iăđ

c h iăđánhăgiáăv cácăv năb năh

c: quy n chuy nănh

ng d n

m c hi u và th c hi n

ngăQSD ăcóă82,5%;ăquy n th ch p có 86,67%; quy n

th a k cóă80,0%.ă ánhăgiáăv th t c th c hi năchoălƠăbìnhăth
hi nă đ

c: quy n chuy nă nh

ng có th th c

ngă QSD ă cóă 57,5%;ă quy n th ch pă QSD ă cóă

75,0%; quy n th ch p 61,67%.
Bên c nh nh ngăthƠnhătíchăđ tăđ

c v n còn t n t i m t s khóăkh n:ăM t s
iv


h ch aă đ

c c pă GCNQSD ă nh ngă v n có nhu c u th c hi n các giao d ch v

quy n c th nh ăsau:ăquy n chuy nănh
hi n quy n chuy nănh

ng có 8ăh ă(chi mă13,27% t ng s h th c

ng), quy n th ch p có 6ăh ă(chi mă10,0% t ng s h th c

hi n quy n th ch p); quy n th a k có 9 h (chi m 15,0% t ng s h th c hi n
quy n th a k ).
nâng cao hi u qu th căhi năcácăQSD ătrênăđ aăbƠnăhuy năV năLơm

các gi iăphápăđ xu t bao g m: Tuyên truy n ph bi n pháp lu t v đ tăđaiăliênă
quanăđ n công tác chuy năQSD ăt iăng

i dân; T ch c qu n lý ho tăđ ng th c

hi năcácăQSD ;ăgi i pháp v chính sách và gi i pháp v th t c hành chính.

v


DANH M C CH

VI T T T

T vi t t t

Ngh aăti ng vi t

B S

B tăđ ng s n

BTC

B Tài chính

BTNMT

B TƠiănguyênăvƠăMôiătr

CN ậ TTCN

Công nghi p ậ Ti u th công nghi p

CNH ậ H H

Công nghi p hóa ậ Hi năđ i hóa

CT ậ TTg

Ch th - Th t

DTTN

Di n tích t nhiên

GCN

Gi y ch ng nh n

GD ậ T

Giáo d c ậ Ơoăt o

GPMB

Gi i phóng m t b ng

KT ậ XH

Kinh t - Xã h i

N ăậ CP

Ngh đ nh ậ Chính ph

NQ ậ TW

Ngh quy t ậ Trungă

Q ăậ UBND

Quy tăđ nh ậ U ban nhân dân

QH

Quy ho ch

QSD

Quy n s d ngăđ t

TDTT

Th d c th thao

THCS

Trung h căc ăs

TNHH

Trách nhi m h u h n

TTGDNN ậ GDTX

Trung tâm giáo d c ngh nghi p Giáo d căth

ng

ng

ng xuyên

TVTU

Th

XHCN

Xã h i ch ngh a

vi

ng

ng v thành y


DANH M C B NG

B ngă3.1.ăT căđ ăt ngătr

ngăkinhăt ăbìnhăquơnăc aăhuy năV năLơmăgiaiăđo n

2013- 2017 ........................................................................................................... 45
B ngă3.2.ăC ăc uăkinhăt ăcácăngƠnhăc aăhuy năV năLơmăgiaiăđo nă2013ă- 2017 46
B ngă3.3.ăLaoăđ ngăhuy năV năLơmăgiaiăđo nă2013ă- 2017 ............................... 48
B ngă3.4.ăHi nătr ngăs ăd ngăđ tăhuy năV năLơmăn mă2017 ............................. 58
B ngă3.5.ăK tăqu ăth căhi năquy năc aăng

iăs d ngăđ tăgiaiăđo n.................. 60

2013 ậ 2017 .......................................................................................................... 60
B ngă3.6.ăK tăqu ăth căhi năquy năchuy năđ iăQSD ăgiaiăđo nă2013ă- 2017 ... 61
B ngă3.7.ăK tăqu ăth căhi năquy năchuy nănh

ngăQSD ................................ 64

B ngă3.8.ăK tăqu ăth căhi năquy năth aăk ăQSD ăgiaiăđo nă2013ăậ 2017 ........ 67
B ngă3.9.ăK tăqu ăth căhi năquy năt ngăchoăQSD ăgiaiăđo nă2013ăậ 2017 ...... 69
B ngă3.10.ăK tăqu ăth căhi năquy năth ăch păQSD ăgiaiăđo nă2013ăậ 2017 ..... 71
B ngă3.11.ăK tăqu ăđi uătraăth căhi năquy năchuy nănh

ngăQSD ................. 73

B ngă3.12.ă ánhăgiáătrìnhăt ,ăth ăt căth căhi năquy năchuy nănh

ngăQSD .. 75

B ngă3.13.ăK tăqu ăđi uătraăth căhi năquy năth ăch păquy năQSD .................. 78

B ngă3.14.ă ánhăgiáăv ătrìnhăt ,ăth ăt căth căhi năquy năth ăch păQSD ......... 79
B ngă3.15:ăK tăqu ăđi uătraăth căhi năquy năth aăk ăquy năs ăd ngăđ t ........... 83
B ngă3.16:ă ánhăgiáăv ătrìnhăt ,ăth ăt căth căhi năquy năth aăk ăQSD .......... 84
Ph ăl că01. Hi nătr ngăs ăd ngăđ tătheoăđ iăt

ngăs ăd ngăđ tătrênăđ aăbƠnă

huy năV năLơmăn mă2017 ................................................................................... 97
Ph ăl că02.ăHi nătr ngăs ăd ngăđ tătheoăđ năv ăhƠnhăchínhătrênăđ aăbƠnăhuy nă
V năLơmăn mă2017 .............................................................................................. 99

vii


DANH M C HÌNH
Hìnhă3.1.ăS ăđ ăv ătríăđ aălỦăhuy năV năLơm,ăt nhăH ngăYên ............................. 43
Hìnhă3.2:ăK tăqu ăth căhi năquy năchuy năđ iăQSD ăgiaiăđo nă2013ă- 2017 ... 63
Hìnhă3.3:ăK tăqu ăth căhi năquy năchuy nănh

ngăQSD giaiăđo nă2013ă- 2017

.............................................................................................................................. 65
Hìnhă3.4.ăH ăs ăth ăch păquy năs ăd ngăđ t ....................................................... 72

viii


M

U

1.ăTínhăc păthi tăăc aăđ ătƠi
Trong quá trìnhăphátătri năkhôngăng ngăc aăxưăh iăloƠiăng

i,ăđ tăđaiăđóngă

m tăvaiătròăvôăcùngăquanătr ng.ăV ăm tăt ănhiên,ăđ tăđaiălƠămôiătr

ngăs ngăc aăt tă

c ăcácăloƠiăsinhăv t,ălƠăđi uăki năsinhăt năc aătoƠnăb ăsinhăquy n.ăTrênăph

ngădi nă

xưăh i,ăđ tăđaiăgi ăvaiătròălƠăt ăli uăs năxu tăđ căbi tăvƠălƠăđ aăbƠnăphơnăb ăcácăkhuă
dơnăc ,ăxơyăd ngăcácăc ăs ăkinhăt ,ăv năhóa,ăxưăh i,ăqu căphòngăanăninhầăV iăvaiă
tròăđ căbi tănh ăv y,ăl iălƠăm tătƠiănguyênăcóăh năvƠăkhôngăth ătáiăt oănênăv năđ ă
b oăv ăvƠăs ăd ngăđ tăđaiăh p lỦăvƠăcóăhi uăqu ăluônălƠăqu căsáchăhƠngăđ uăc aăb tă
k ăqu căgiaănƠo.ă
Vi tăNamăđangătrongăth iăkìăđ yăm nhăth căhi năcôngănghi păhóaă- hi năđ iă
hóa (CNH-H H),ăh iănh păkinhăt ăqu căt , s ăgiaăt ngădơnăs ăvƠăt căđ côngănghi pă
hóa,ăđôăth ăhóaănhanhăđưălƠm choănhuăc uăs ăd ngăđ tăngƠyăcƠngăt ng,ăgơyănênăs căépă
choăđ tăđai,ăcácăv năđ ăliênăquanăđ năđ tăđaiăngƠyăcƠngăph căt păvìăv yăđ tăđaiăluônă
đ

căquanătơmăvƠăchúătr ngăhƠngăđ u.
T i k h p th 6, ngƠyă28ăthángă11ăn mă2013, Qu c h iăkhóaăXIIIăđưăthôngă

qua Hi năphápăn

c C ng hòa xã h i ch ngh aăVi tăNam.ă ơyălƠăs ki n chính tr -

phápălỦăđ c bi t quan tr ng,ăđánhăd u m tăb
n

c ta. B n Hi n pháp v aăđ

c ti n m i trong l ch s l p hi n c a

c Qu c h i khóa XIII thông qua t oăc ăs chính tr

- pháp lý v ng ch c cho công cu căđ i m i toàn di năđ tăn
ơyă lƠă b n Hi n pháp v a k th aă đ

c trong th i k m i.

c các giá tr to l n c a các b n Hi n pháp

n mă 1946,ă n mă 1959,ă n mă 1980ă vƠă n mă 1992,ă v a th ch hóaă cácă quană đi m,
ph
đ tăn

ngăh

ng, n i dung phát tri năđưăđ

c kh ngăđ nh trong C

ngăl nhăxơyăd ng

c trong th i k quáăđ lên ch ngh aăxưăh i. V qu n lý và s d ngăđ tăđai,

Hi năphápăn mă2013 quyăđ nh:

tăđaiălƠălưnhăth thiêng liêng c a qu căgia,ălƠăt ă

li u s n xu t ch y u, ngu n l c quan tr ng phát tri năđ tăn
nh t quán c aă

ng,ăNhƠăn

căvƠăNhơnădơnătaăđưăđ

nayă lƠă đ tă đaiă thu c s h uă toƠnă dơn,ă doă NhƠă n
nh t qu n lý.
1

c. Vì v y,ăquanăđi m

căxácăđ nh t n mă1980ăđ n

că đ i di n ch s h u và th ng


C th hóaăcácăquyăđ nh c a Hi n Pháp, h th ng pháp lu tăđ tăđaiă n

c ta

không ng ng hoàn thi n,ătrênăc ăs ch đ s h u toàn dân v đ tăđai,ănhƠăn

căđưă

giaoăđ t cho các t ch c, h giaăđìnhăvƠăcáănhơnăs d ng năđ nh lâu dài v iă3ăhìnhă
th c:ăgiaoăđ tăkhôngăthuăti n,ăgiaoăđ tăcóăthuăti năvƠăchoăthuêăđ t. Quy năc aăng
d ngă đưă t ngă b
chuy nănh

iăs ă

că m ă r ngă t ă 5ă quy nă (Lu tă đ tă đaiă n mă 1993) [14]:ă chuy nă đ i,ă

ng,ăchoăthuê,ăth aăk ăvƠăth ăch păQSD ă(QSD )ăđ nă9ăquy nă(Lu tăđ tă

đaiăn mă2003)ă[15]:ăchuy năđ i,ăchuy nănh

ng,ăchoăthuê,ăchoăthuêăl i,ăth aăk ,ăt ngă

cho,ăth ăch p,ăb oălưnhăvƠăgópăv năb ngăQSD ăvƠă8ăquy nă(Lu tă
[16]:ăchuy năđ i,ăchuy nănh

tăđaiăn mă2013)

ng,ăchoăthuê,ăchoăthuêăl i,ăth aăk ,ăt ngăcho,ăth ăch păvƠă

gópăv năb ngăQSD .ăQSD ăđưăt oăđi uăki năchoăng

iăs ăd ngăđ tăanătơmăđ uăt ăvƠo

đ tăđai,ăđ yăm nhăs năxu t,ăgópăph năđ yăm nhăth căhi năCNH-H Hăđ tăn

c.

Tuy nhiên, cácăquyăđ nhăphápălu tăv ăth ăt căhƠnhăchínhăliênăquanăđ năth că
hi nă cácă QSD ,ă trìnhă đ ă cánă b ,ă côngă ch c,ă c ă s ă v tă ch tă k ă thu tă c aă c ă quană
qu nălỦăNhƠăn
nh

căliên quan đ năvi căth căhi năcácăQSD ăv năcònăb tăc p: Chuy nă

ngăQSD ăvƠăchuy năm căđíchăs ăd ngăđ tăt ăphát,ă khôngăthôngăquaăcácăc ă

quană qu nă lỦă NhƠă n

că v ă đ tă đaiă d nă đ nă th ă tr

ngă giaoă d chă ng mă v ă đ tă đaiă

còn ti pădi n;ătơmălỦăc aănông dân, m cădùăkhôngătr căti păs năxu tănôngănghi pă
nh ngăv năgi ăl iăđ t,ăkhôngămu năth căhi năcácăquy năchuy nănh

ng,ăchoăthuêă

ho căgópăv năb ngăQSD ầ
Huy năV năLơmăcóăv ătríăđ aălỦăn mă ăphíaăB căt nhăH ngăYên.ăDi nătíchăt ă
nhiênă7523,99ăhaă11ăđ năv ăhƠnhăchính.ăV iăv ătríăthu năl iălƠăc aăngõăc aăt nhăH ngă
Yên,ănh ngăăn măquaăhuy năđưăđ tăđ

cănh ngăthƠnhăt uăđángăk ăv ăphátătri năkinhă

t ,ăxưăh i,ăanăninhăqu căphòng.ăTrongănh ngă n măg năđơyăcùngăv iăăc ăăn

c,V nă

Lơmăđangăth căhi năquáătrìnhăCNHăậ H H;ăquáătrìnhăchuy năd ch c ăc uăkinhăt ,ă
phơnă b ă đ tă đaiă choă nhuă c uă phátă tri nă cácă khuă côngă nghi p,ă khuă đôă th ă m iă t pă
trungă m nhă m ăđangădi năraătrênăđ aăbƠnăhuy n;ănhuăc uă v ăQSD ăchoăvi căphátă
tri năkinhăt ă- xưăh iăngƠyăcƠngăt ng.ăTuyănhiên,ăhi nănayătìnhătr ngăth căhi năcác
QSD ăkhaiăbáoăch aăđ yăđ ,ăch aătuơnăth ăđúngăquyăđ nhăc aăphápălu tăt iăhuy nă
V năLơmăv năcònădi năra.

2


Xu tă phátă t ă th că t ă trên,ă tôiă ti nă hƠnhă nghiênă c uă đ ă tƠi:ă “ ánh giá th c
tr ng và đ xu t gi i pháp nâng cao hiêu qu vi c th c hi n quy n s d ng đ t
t i huy n V n Lâm, t nh H ng Yên”.
2.ăM cătiêuănghiênăc u
-

ánhăgiáătìnhăhìnhăth căhi năquy năc aăng

iăs ăd ngăđ tăt iăhuy năV nă

Lơm,ăt nhăH ngăYên.
-

ăxu tăm tăs ăgi iăphápănâng cao hi u qu vi căth căhi năquy năc aăng

iă

s ăd ngăđ tăt iăhuy năV năLơm,ăt nhăH ngăYên.
3.ăNh ngăđóngăgópăm iăvƠăỦăngh aăth căti n
3.1.

óng góp m i
tƠiăđưăxácăđ nhăđ

hi n quy n c aăng

c nh ng v năđ t n t i,ăv

i s d ngăđ tăđ c bi t là chuy năđ i,ăchuy nănh

t ngăchoăvƠăth ch p b ng quy n s
T đó,ă đ xu tă đ
ph

ng m c trong quá trình th c
ng,ăth aăk ,ă

d ngăđ t t i huy n V năLơm,ăăt nhăH ngăYên.

c gi i pháp nâng cao hi u qu th c hi n công tác này t iă đ a

ngătrongăth i gian t i.

3.2. Ý ngh a khoa h c, th c ti n
* Ý ngh a khoa h c:
Góp ph n b sungă c ă s khoa h c v vi c th c hi n quy n c aă ng

is

d ngăđ t t iăđ aăbƠnătrongăgiaiăđo n nghiên c u.
* Ý ngh a th c ti n:
- K t qu nghiên c u c aăđ tài góp ph n b sungăc ăs th c ti năgiúpăđ a
ph

ngăvƠăcácănhƠăqu nălỦăxácăđ nh nh ng v năđ còn t n t i,ăv

trình th c hi n quy n c aăng

ng m c trong quá

i s d ngăđ t.

- K t qu nghiên c u c aăđ tài s là tài li u tham kh o cho h c viên, sinh
viên chuyên ngành qu nălỦăđ tăđaiăt iăcácătr

3

ngăđ i h căvƠăcaoăđ ng.


CH

NGăă1

T NG QUAN TÀI LI U
1.1.ăC ăs ălỦălu năv quy năs ăd ngăđ t
1.1.1. Quy n s h u

Quy năs ăh uăđ

căhìnhăthƠnhăt ăr tăs m,ăch ăđ ăchi măh uăt ănhơnăv ăđ tăđai,ă

tƠiănguyênăxu tăhi n. Quy năs ăh uăđ

căhi uăd

n ng)ămƠăphápălu tăchoăphépăch ăs ăh uăđ

iăgócăđ ălƠăm căđ ăx ăs ă(quy nă

căth căhi năcácăhƠnhăviănh tăđ nhă(nh ă

chi mă h u,ă s ă d ng,ă đ nhă đo t)ă lênă tƠiă s nă theoă Ủă chíă c aă mìnhă (ngh aă ch ă quan).ă
D

iă gócă đ ă nƠy,ă quy nă s ă h uă đ

nh tămƠăm tăch ăth ăcóăth ăcóăđ

că coiă lƠă m tă trongă nh ngă quy nă n ngă c ă b nă
căđ iăv iătƠiăs nă(bênăc nhăcácăquy năkhácăđ iă

v iătƠiă s nă nh :ă quy nă s ă d ngă h nă ch ă b tă đ ngă s nă li nă k ,ă quy nă vƠă l iăíchă cáă
nhơnầ).
i uă158ăB ălu tădơnăs ă(2015)ă[19]ăquyăđ nh:ăắQuy năs ăh uăbaoăg măquy nă
chi măh u,ăquy năs ăd ngăvƠăquy năđ nhăđo tătƠiăs năc aăch ăs ăh uătheoăquyăđ nhă
c aălu t”.
Quy năs ăh uălƠăv năđ ăcóăỦăngh aăvôăcùngăquanătr ngătrongăđ iăs ngăkinhăt ăxưă

h iăc ngănh ătrongăphápălu tădơnăs .ăNóălƠăm tătrongănh ngăti năđ ăv tăch tăchoăs ă
phátătri năkinhăt ,ăvìăquy năs ăh uăchínhălƠăm căđ ăx ăs ămƠăphápălu tăchoăphépăm tă
ch ăth ăđ

căth căhi nătrongăquáătrình,ăchi măh u,ăs ăd ngăvƠăđ nhăđo tătƠiăs n.ăM că

đ ăx ăs ă yăquiăđ nhăgi iăh năvƠăkh ăn ngăth căhi năc aăh ătrongăquáătrìnhăh căt p,ă
nghiênăc uăkhoaăh c,ăthamăgiaălaoăđ ngăs năxu t,ăkinhădoanhầă i uăđóătácăđ ngătr că
ti păđ năn n kinhăt ,ăthúcăđ yăho căkìmăhưmăs ăphátătri năc aăn n kinhăt .
Xu tăphátăt ăvaiătròăchiăph iăc aăc ăs ăkinhăt ăh ăt ngăđ iăv iăphápălu t,ăB ă
lu tă dơnă s ă raă đ iă kh ngă đ nhă v ă tríă trungă tơmă c aă ch ă đ nhă ắtƠiă s nă vƠă quy nă s ă
h u”.ăQuy năs ăh uălƠăc ăs ,ălƠăm căđíchăc aăr tănhi uăquanăh ăphápălu tădơnăs .ăVìă
th ,ăquy năs ăh uăcònălƠăti năđ ,ălƠăxu tăphátăđi măchoătínhăh păphápăc aăcácăquană
h ăđó.ăM căđíchăcu iăcùngăc aăđaăph năcácăhƠnhăviădơnăs ăvƠăgiaoăd chădơnăs ălƠă
nh măh

ngăt iăxácăl păho căch măd tăquy năs ăh uăc aăcácăch ăth .ăT iăđi uă158ă

B ăLu tădơnăs ăquyăđ nh: ắQuy năs ăh uăbaoăg măquy năchi măh u,ăquy năs ăd ngă
vƠăquy năđ nhăđo tătƠiăs năc aăch ăs ăh uătheoăquyăđ nhăc aălu t”.ăCh ăs ăh uălƠăcáă
4


nhơn,ăphápănhơn,ăch ăth ăkhácăcóăđ ăbaăquy nălƠăquy năchi măh u,ăquy năs ăd ng,ă
quy năđ nhăđo tătƠiăs n”.
Quy n s h u bao g m 3 quy năn ng:
- Quy n chi m h u là quy n c a ch s h u n m gi , qu n lý tài s n thu c

s h u c a mình. Trong m t s tr

ng h pătheoăquyăđ nh c a pháp lu tăthìăng

i

không ph i là ch s h u tài s nă c ngă cóă quy n s h u tài s n (nhà v ng ch )
(Nguy nă ìnhăB ng, 2006). [7]
- Quy n s d ng là quy n c a ch s h u khai thác công d ng,ăh

ng hoa

l i, l i t c t tài s n. Ch s h u có quy n khai thác giá tr tài s n theo ý chí c a
mình b ng cách th căkhácănhau.ăNg

i không ph i là ch s h uăc ngăcóăquy n s

d ng tài s nătrongătr

ng h păđ

c ch s h u giao quy n s d ng,ăđi u này th y

rõ trong vi că NhƠă n

că giaoă QSD ă choă t ch c, h giaă đình,ă cáă nhơnă (Nguy n

ìnhăB ng, 2006). [7]
- Quy năđ nhăđo t là quy n c a ch s h u chuy n giao quy n s h u tài s n

c aămìnhăchoăng

i khác ho c t b quy n s h uăđó.ăCh s h u th c hi n quy n

đ nhăđo t tài s n c aămìnhătheoăhaiăph
+ă

ngăth c:

nhăđo t s ph n pháp lý c a tài s n, t c là chuy n quy n s h u tài s n

c aămìnhăchoăng

i khác thông qua hình th c giao d ch dân s nh ăbán,ăđ i, t ng

cho,ăđ th a k ;
+

nhă đo t s ph n th c t c a tài s n, t c là làm cho tài s n không còn

trong th c t . Ví d : tiêu dùng h t, tiêu hu , t b quy n s h u (Nguy nă ìnhă
B ng, 2006). [7]
Theoă m tăngh aăh păQuy năs ăh uăđ

căhi uălƠăm căđ ăx ăs ă mƠăphápălu tă

choă phépă m tă ch ă th ă th că hi nă cácă quy nă n ngă chi mă h u,ă s ă d ng,ă đ nhă đo tă
trongănh ngăđi uăki nănh tăđ nh.ăNh ăv yăquy năs ăh uăchínhălƠăquy năn ngădơnăs ă
c aăch ăth ăs ăh uăđ iăv iăm tătƠiăs năc ăth ăvƠăxu tăhi nătrênăc ăs ăn iădungăquiă
đ nhăc aăquiăph măphápălu tăkháchăquan.
1.1.2. Quy n s h u v đ t đai
S h uăđ i v iăđ tăđaiălƠăm t lo i hình s h uăđ c bi t.ăNóăđ c bi t

m t ph n quy n s h uădoănhƠăn

ch , có

c đ i di n và do pháp lu tăđ nhăđo t. T iă i u
5


4 Lu tă

tăđaiă(2013)ă[16]ăquyăđ nh:ăắ

tăđaiăthu c s h uătoƠnădơnădoăNhƠăn

c

đ i di n ch s h u và th ng nh t qu nălỦ”.
Tuy nhiên, quy n s h u toàn dân v đ tăđaiăch đ
1959 và đ

c hình thành theo Hi n pháp

c kh ngăđ nh là duy nh t t Hi năphápă1980ăvƠăsauăđóăđ

c ti p t c kh ng

đ nh và c ng c trong Hi n pháp 1992. T iă i u 17 Hi n pháp (1992) [17] kh ngăđ nh:
ắ

tăđai,ăr ng núi, sông h , ngu năn

c,ătƠiănguyênătrongălòngăđ t, ngu n l i

bi n, th m l căđ a và vùng tr i mà pháp lu tăquyăđ nh là c aăNhƠăn
toƠnădơn”,ăNhƠăn

vùng

c,ăđ u thu c s h u

c th ng nh t qu nălỦăđ tăđaiătheoăquyăho ch và pháp lu tă( i u 18,

Hi n pháp 1992) [17]. Lu tă

tăđaiă2013ă c ngăđưă th ch hóaă chínhăsáchă đ tă đaiăc a

ng và c th hoáăcácăquyăđ nh v đ tăđaiăc a Hi n pháp.
Lu tă

tăđaiă(2013)ă[16]ăquyăđ nh các nguyên t c qu n lý và s d ngăđ tăđai:ă

đ tăđaiăthu c s h uătoƠnădơnădoăNhƠăn
lỦ;ăNhƠăn

căđ i di n ch s h u và th ng nh t qu n

c th ng nh t qu nălỦăđ tăđaiătheoăquyăho ch, k ho ch,ăđúngăm căđíchă

s d ngă đ t,ă đ tă đaiă s d ng ti t ki m, có hi u qu , b o v môiătr
làm t n h iăđ n l iăíchăchínhăđángăc aăng

ng và không

i s d ngăđ t xung quanh.

V iăt ăcáchălƠăch ăth ătrongăquanăh ăs ăh uăđ tăđai,ănhơnădơnăcóăquy năchi mă
h u,ăs ăd ng,ăđ nhăđo tătƠiăs năc aămình.ăNh ngănhơnădơnăkhôngăth ăt ămìnhăth că
hi nămƠăchuy năgiaoăcácăquy nănƠyăchoăNhƠăn

c.ăVi căquyăđ nhăắđ tăđaiăthu căs ă

h uătoƠnădơn”ăth căch tăb tăngu năt ătínhăl chăs ăc aăđ tăđaiăn

căta.ă

tăđaiăn

ta là thành qu ătr iăquaănhi uăth ăh ănhơnădơnătaăđưăt năbaoăcôngăs c,ăx
m iăt oăl păvƠăb oăv ăđ
dơnădoăNhƠăn

căv năđ tăđaiănh ăngƠyănay; ắ

că

ngămáuă

tăđaiăthu căs ăh uătoƠnă

căđ iădi năch ăs ăh uăvƠăth ngănh tăqu nălỦ”. Nh ăv yănhơnădơnă

đưătraoăquy năch ăs ăh uăđ tăđaiăchoăNhƠăn

c,ăNhƠăn

căv iăt ăcáchăđ iădi năs ă

h uătoƠnădơnăqu nălỦăđ tăđai.ă
Lu tă

tăđaiă2013ăđưăquyăđ nh c th h năv ch đ ắQuy n c aăđ i di n ch

s h u v đ tăđai”ă( i uă13)ă[16],ăắTh c hi n quy năđ i di n ch s h u v đ t
đai”ă( i u 21) [16], ắN i dung qu nălỦăNhƠăn

c v đ tăđai”ă( i u 22) [16]. V iăt ă

cáchălƠăđ i di n ch s h u toàn dân v đ tăđai,ăNhƠăn
qu n lý v đ tăđaiătrongăph m vi c n

c th c hi n vi c th ng nh t

c nh m b oăđ măchoăđ tăđaiăđ

c s d ng

theoă đúngă quyă ho ch, k ho ch s d ngă đ t,ă đ m b o l i ích c aă NhƠă n
6

că c ngă

nh ăc aăng

i s d ng.ăNhƠăn

c th c hi năđ yăđ các quy n c a ch s h u,ăđóă

là: quy n chi m h u, quy n s d ng và quy năđ nhăđo t.
V quy n chi m h u v đ tă đai:ă NhƠă n

c các c p chi m h uă đ tă đaiă thu c

ph m vi lãnh th c a mình tuy tăđ iăvƠăkhôngăđi u ki n, không gi i h n.ăNhƠăn
choăphépăng

i s d ngăđ

c

c quy n chi m h u trên nh ngăkhuăđ t, th aăđ t c th

v i th i gian có h n ch , có th lƠălơuădƠiănh ngăkhôngăph iălƠăv nhăvi n, s chi m
h u này ch lƠăđ s d ng r tăđúngăm căđích,ăd

i các hình th căgiaoăđ t không thu

ti n,ăgiaoăđ t có thu ti năvƠăchoăthuêăđ t; trong nh ngătr
c aă NhƠă n

că đ

că traoă choă ng

nh ng th aăđ t c th .ăQSD

ng h p c th nƠy,ăQSD ă

i s d ng (t ch c, h giaă đình,ă cáă nhơn)ă trênă

ăc aăNhƠăn

căvƠăQSD ăc th c aăng

i s d ng

tuyăcóăỦăngh aăkhácănhauăv c păđ nh ngăđ u th ng nh t trên t ng th aăđ t v m c
đíchăs d ng và m căđ h

ng l i. V nguyên t c,ăNhƠăn

căđi u ti t các ngu n thu

t đ tătheoăquyăđ nh c a pháp lu tăđ ph c v cho nhi m v

năđ nh và phát tri n

kinh t , xã h i,ăđ m b o l i ích qu c gia, l i ích c ngăđ ng,ăđ ng th iăđ m b o cho
ng

i tr c ti p s d ngăđ tăđ

căh

ng l i ích t đ tădoăchínhămìnhăđ uăt ămangăl i

(Nguy nă ìnhăB ng, 2006). [7]
V QSD

:ă NhƠă n

c khai thác công d ng,ă h

ng hoa l i t tài s n, tài

nguyênăđ tăđai;ăđơyălƠăc ăs pháp lý quan tr ng nh tăđ NhƠăn

c th c hi n quy n

s h uăđ tăđaiăv m t kinh t . Trong n n kinh t còn nhi u thành ph n,ăNhƠăn

c

không th t mình tr c ti p s d ng toàn b đ tăđaiămƠăph i t ch c cho toàn xã h i
- trongăđóăcóăc t ch c c aăNhƠăn
QSD ă l iă đ

c - s d ngăđ t vào m i m căđích.ăNh ăv y,

că tríchă raă đ giao v choă ng

nhân) trên nh ng th aă đ t c th ;ă QSD
đ

i s d ng (t ch c, h giaă đình,ă cáă
ă c aă NhƠă n

c th hi n trong quy ho ch s d ngăđ t, trong vi căh

doăđ uăt ăc aăNhƠăn

c trong tr

ng h p này

ng hoa l i, l i t c t đ t

c mang l i (Nguy nă ìnhăB ng, 2006). [7]

V quy năđ nhăđo tăđ tăđai:ăQuy năđ nhăđo t c aăNhƠăn

călƠăc ăb n và tuy t

đ i, g n li n v i quy n qu n lý v đ tăđaiăv i các quy năn ng:ăgiaoăđ t,ăchoăthuêăđ t,
thu h iăđ t, c p Gi y ch ng nh năQSD ă(sauăđơyăg i t t là GCN). Vi căđ nhăđo t s
ph n pháp lý c a t ng th aăđ t c th liênăquanăđ năQSD ,ăth hi n qua vi c chuy n
đ i, chuy nănh

ng, cho thuê, th a k , th ch p, góp v năQSD ;ănh ng quy n này là
7

h n ch theo t ng m căđíchăs d ng,ăph

ngăth c nh năđ tăvƠăđ iăt

ng nh năđ t theo

quyăđ nh c th c a pháp lu t (Nguy nă ìnhăB ng, 2006). [7]
1.1.3. Quy n s d ng đ t đai
Quy n s h u toàn dân v đ tăđaiălƠăquy n t i cao, thiêng liêng và không th
chia c t, ch s h u ch có th là m t,ăđóălƠătoƠnădơn,ănh ngăm iăng

iăng

i s d ng

đ t không ph i là m t ch s h u c a kh i tài s năchungăđó,ăkhôngăph iălƠăcácăđ ng
ch s h uăđ i v iăđ tăđai.ăNh ngăng
đình) cóă QSD .ă Thôngă quaă NhƠă n
ng

iădơnăđ

căNhƠăn

c ngănh ăLu tă

c - c ă quană đ i di n th c hi n quy n s h u,

căgiaoăđ t,ăchoăthuêăđ t s d ng.ă i uănƠyăđưăđ

tăđaiăhi n hành ghi nh n. Và vì v y, trong Lu tă

xu t hi n khái ni măắQSD "ăvƠăắng
ng

i s d ngăđ t (các t ch c và cá nhân, h gia

i s d ng.Theoă i u 1 Lu tă

c Hi n pháp

tăđaiăn mă1993ăđưă

i s d ngăđ t",ăhayănóiăcáchăkhácălƠăQSD ăc a
tăđaiă1993ă:ăắNhƠăn

kinh t ,ă đ năv v ătrangănhơnă dơn,ă c ă quană NhƠăn

căgiaoăđ t cho các t ch c

c, t ch c chính tr , xã h i (g i

chung là t ch c), h giaăđìnhăvƠăcáănhơnăs d ng năđ nh,ălơuădƠi.ăNhƠăn
t ch c, h giaăđình,ăcáănhơnăthuêăđ t. T ch c, h giaăđình,ăcáănhơnăđ
giaoăđ t,ăchoăthuêăđ t trong Lu t này g iăchungălƠăng

c còn cho
cănhƠăn

c

i s d ngăđ t”

QSD : Là m t khái ni m có tính sáng t oăđ c bi t c a cac nhà lu t pháp Vi t
Nam.ăTrongăđi u ki năđ tăđaiăthu c quy n s h u toàn dân và không th phân chia
thì là th nƠoăđ ng

i dân th c hi năđ

c quy n c aămình?ă

khai thác, s d ngăđ tăđaiăcóăhi u qu ,ăđápă ngăđ

ng

i dân có th

c nhu c u c a s n xu tăvƠăđ i

s ng mà l i không làm m tăđiăỦăngh aăt i cao c a tính toàn dân, không m tăđiăvaiă
trò qu n lý v iăt ăcáchăđ i di n ch s h u c aăNhƠăn
ắng

c? Khái ni m ắQSD " c a

i s d ngăđ t’ăchínhălà s sáng t o pháp lu t, gi i quy tăđ

trênă vƠă lƠmă hƠiă hòaă đ

c các l i ích c a qu că gia,ă NhƠă n

c mâu thu n nói

c và m iă ng

i dân

( inhăS D ng,ă2003).ă[10]
N iă dungă QSD ă c aă ng
quy n chi m h u (th hi n
khi b ng

i s d ngă đ t bao g m các quy nă n ngă lu tă đ nh:
quy năđ

c c p GCN, quy năđ

i khác xâm ph m); quy n s d ng (th hi n

c aăđ tăvƠăđ

căh

c pháp lu t b o v

quy n khai thác l i ích

ng thành qu laoăđ ng, k t qu đ uăt ătrênăđ tăđ

c giao) và

m t s quy năn ngăđ c bi t khác tùy thu c vào t ng lo i ch th và t ng lo iăđ t s
8


d ng. Tuy nhiên, n iădungăQSD ăđ

c th hi n có khác nhau tùy thu căvƠoăng

s d ng là ai, s d ng lo iă đ tă gìă vƠă đ

că NhƠă n

i

că giaoă đ tă hayă choă thuêă đ t?

( inhăS D ng,ă2003).ă[10]
Theoăđi u 167 Lu tăđ tăđaiăn mă(2013)ă[16]ăquyăđ nhăng
nhân h giaă đìnhăcóăcácăquy n:ăắQuy n chuy năđ i, chuy nănh

i s d ngăđ t là cá
ng, cho thuê, cho

thuê l i, th a k , t ng cho, th ch p, góp v n b ngăQSD ”.ă ơyăkhôngăph i là quy n
s h uănh ngălƠă m t quy nă n ngăkháăr ng và so v i quy n s h u thì không khác
nhau là m y n uăxétătrênăph

ngădi n th c t s d ngăđ t. M tăkhácăNhƠăn

đ t cho các t ch c, h giaăđìnhăvƠăcáănhơnăs d ng năđ nhălơuădƠi,ăNhƠăn

c giao
c ch thu

h iăđ t vì nh ngălỦădoăđ c bi t,ăđápă ng l i ích qu c gia và công c ng, h t th i h n
giaoăđ tăkhôngăcóăngh aălƠăNhƠăn

c thu h iăđ tămƠăNhƠăn

ng

i s d ng.ăTr

ng h păNhƠăn

c thu h iăđ tăthìăNhƠăn

ng

i s d ng ho c s ắđ năbù”ă(Lu tă

c s ti p t căgiaoăđ t cho
c s giaoăđ t khác cho

tăđaiă1993)ă[14], ắb iăth

2003, 2013) [15], [16]. Nh ăv y, trên th c t ng

iăđ

đ t này th c hi n các quy n chi m h u và s d ngăt

ng”ă(Lu tă

tăđaiă

c giao quy n s d ng các lo i
ngăđ i toàn di n, còn quy n

đ nhăđo t tuy có h n ch trong m t s quy năn ngăc th ,ăsongăđóăch là trên ph

ngă

di n lý thuy tăxétătrênăgócăđ pháp lý, còn trên th c t các quy n chuy năđ i, chuy n
nh

ng, cho thuê, th a k , th ch păQSD ăc ngăr t g n v i khái ni m quy năđ nh

đo t. Các quy n c th c aăng

i s d ngăđ t theo Lu tăđ tăđaiăn mă2013ăg m:

- Quy n chuy n đ i QSD : là hành vi chuy năQSD ătrongăcácătr
nông dân cùng m tăđ aăph

ngă(cùngă1ăxư,ăph

lâm nghi p, làm mu i,ăđ t có m tăn

ng h p:

ng, th tr n)ăđ iăđ t (nông nghi p,

c nuôi tr ng th y s n)ăchoănhauăđ t ch c l i

s n xu t, h p th a, ch nh trangăđ ng ru ng, ti n canh ti năc ,ăgi i to xâm ph canh
ho c kh c ph c s manh mún khi phân ph iăđ tăđaiăcôngăb ng theo ki uăắcóăt t, có
x u, có g n,ăcóăxa”;ănh ngăng
ph

iăcóăđ t

trong cùng m tăđ aăph

ng, th tr n) có cùng nguy n v ng thayăđ i ch

không có m căđíchăth

. Vi c chuy năđ iăQSD ălƠă

ngăm i.

- Quy n chuy n nh
QSD ,ătrongătr

ngă(cùngă1ăxư,ă

ng QSD : Chuy nă nh

ng h păng

ngă QSD ă lƠă hƠnhă viă chuy n

i s d ngăđ t chuy năđiăn iăkhác,ăchuy n sang làm

ngh khác, không có kh n ngăs d ng ho c đ th c hi n quy ho ch s đ ngăđ t
9


mà pháp lu tă choă phép,...ă Trongă tr
ng
cóăđ

ng h pă nƠy,ă ng

i chuy năQSD ăm t kho n ti năt

i nh nă đ t ph i tr cho

ngă ng v i m i chi phí h ph i b raăđ

c quy n s d ngăđóăvƠăs đ uăt ălƠmăt ngăgiáătr đ tăđai.ă

chuy nănh

c thù c a vi c

ngăQSD ălƠă ch :ăđ tăđaiăv n thu c s h u toàn dân và vi c chuy n

quy n ch th c hi n trong gi i h n c a th iăgianăgiaoăđ t;ăNhƠăn

c có quy năđi u

ti t ph năđ a tô chênh l ch thông qua vi c thu thu chuy năQSD ,ăthu s d ng
đ t và ti n s d ngăđ t;ăNhƠăn

c có th quyăđ nh m t s tr

chuy nă QSD ;ă m i cu c chuy nă nh

ng h păkhôngăđ

c

ngă QSD ă đ u ph iă đ ngă kỦă bi nă đ ng v

đ tăđai,ăn u không, s b xem là hành vi ph m pháp.
- Quy n cho thuê QSD : Choă thuêă QSD ă đ
ng

c th c hi n trong tr

ng h p

iăcóăQSD ăkhôngăs d ng mà cho t ch c,ăcáănhơnăkhácăthuêăđ s d ngăđ t

đóătheoăquyăđ nh c a pháp lu t;ăng

i thuê ph i tr cho ch s d ngăđ t m t kho n

ti n nh tăđ nh, th i h năvƠăgiáăQSD ăchoăthuêătheoăth aăthu n gi a bên cho thuê và
bên thuêăQSD .ă
- Quy n cho thuê l i QSD : Cho thuê l iăQSD ăđ
ng

iăcóăQSD ălƠăng

công nghi p,ăkhuăth

iăđ

cănhƠăn

c th c hi nătrongătr

ng h p

căchoăthuêăđ tăđ đ uăt ăxơyăd ng h t ng khu

ngăm i,ăv năphòng...ăchoăcácăt ch c cá nhân thuê l iăQSD ătrênă

đ tăđưăhoƠnăthƠnhăc ăs h t ngăđ kinh doanh, s n xu t;ăNg

i thuê ph i tr cho ch

s d ngăđ t m t kho n ti n nh tăđ nh, th i h năvƠăgiáăQSD ăchoăthuêătheoăth aăthu n
gi a bên cho thuê và bên thuê l iăQSD .ă

- Quy n th a k QSD : Th a k QSD ălƠăhƠnhăviăchuy năQSD ăkhiăng
cóăQSD ăđưăch tăđ l iăQSD ăchoănh ngăng

i

i có quan h th a k theo di chúc

ho cătheoăquyăđ nh c a pháp lu t.
- Quy n t ngăchoăQSD :ăCho, t ng, th a k QSD ălƠăhƠnhăviăchuy năQSD ă
trong tình hu ngă đ c bi t,ă ng

i nh nă QSD ă khôngă ph i tr ti nă nh ngă cóă th

ph i n p thu . Do nhu c u c a vi c chuy năđ iăc ăc u kinh t , phân công l i lao
đ ng xã h i, vi c chuy năQSD ăkhôngăch d ng l i trong quan h dân s mà có
th phát tri n thành các quan h th

ngă m i, d ch v ; giá tr chuy nă nh

QSD ă chi m m t t tr ng r tă cóă Ủă ngh aă trongă cácă giaoă d ch trên th tr
đ ng s n.
10

ng

ng b t


- Quy n th ch p QSD : Th ch pă QSD ă lƠă m t hình th c chuy nă QSD ă
(khôngăđ yăđ ) trong quan h tín d ng.ăNg

i làm th ch p vay n , l yăđ tăđaiălƠmă

v t th ch păđ thi hành trách nhi m vay n v iăng
th ch păkhôngăđ

c chuy n d ch v nădoăng

i th ch p chi m h u s d ng và dùng

nóă đ m b o có m t giá tr nh tă đ nh;ă khiă ng
đ

c,ăng

iăchoăvay;ăđ tăđaiădùngălƠmăv t

i th ch pă đ n k không th tr n

i nh n th ch p có quy năđemăđ tăđaiăphátăm iăvƠă uătiênăthanhătoánăđ

thu h i v n. Th ch păđ tăđaiălƠăc ăs c a th ch p tài s n trong th tr

ng b tăđ ng

s n, trong th ch p b tăđ ng s n thì ph n l n giá tr là n m trong giá tr QSD .ăTrongă
tr

ng h păng

i vay ti n không cóăQSD ăđ th ch p thì có th dùngăph

ngăth c

b oă lưnhă đ huyă đ ng v n,ă đóă lƠă d a vào m t cá nhân hay t ch c cam k t dùng
QSD ăc a h đ ch u trách nhi m thay cho kho n vay c a mình.
- Quy n góp v n QSD : Gópăv năQSD ălƠăhƠnhăviămƠăng

iăcóăQSD ăcóă

th ădùngăđ tăđaiălƠmăc ăph năđ ăthamăgiaăkinhădoanh,ăs năxu t,ăxơyăd ngăxíănghi p.ă
Ph

ngăth căgópăv năb ngăQSD ălƠăcáchăphátăhuyăti măn ngăđ tăđaiătrongăvi căđi uă

ch nhăc ăc uăkinhăt ăđ aăph

ngătrongăcácătr

ngăh păph iăchuy năhƠngălo tăđ tănôngă

nghi păthƠnh đ tăphiănôngănghi p,ăphátătri năxíănghi p,ăd chăv ,ăth
đ măb oăđ

ngăm i,...ămƠăv nă

căvi călƠmăvƠăthuănh păchoănôngădơnă- lƠăm tătrongănh ngăl aăch năphùă

h păv iăconăđ

ngăhi năđ iăhóaăvƠăcôngănghi păhoáănôngănghi păvƠănôngăthônă.

1.1.4. Th tr

ng đ t đai

Th ătr

ngălƠăn iătraoăđ iăhƠngăhoáăđ

kinhăt ăgi aăng
tr

iăv iăng

căs năxu tăra,ăcùngăv iăcácăquanăh ă

i,ăliênăk tăv iănhauăthôngăquaătraoăđ iăhƠngăhoá.ăTh ă

ngăhi uătheoăngh aăr ngălƠăch ăcácăhi năt

ngăkinhăt ăđ

căph năánhăthôngă

quaătraoăđ iăvƠăl u thôngăhƠngăhoáăcùngăquanăh ăkinhăt ăvƠăm iăliênăk tăkinhăt ă
gi aăng

iăv iăng

iăđ ăt ăđóăliênăk tăh ăv iănhau.ăTh ătr

ngăhi uătheoăngh aă

h pălƠăch ăkhuăv căvƠăkhôngăgianătraoăđ iăhƠngăhoáă(H ăTh ăLamăTrƠăvƠăNguy nă
V năQuơn, 2006). [28]
Th ătr
r ng,ăth ătr

ngăđ tăđaiăv ăỦăngh aăchungălƠăth ătr

ngăgiaoăd chăđ tăđai.ăTheoăngh aă

ngăđ tăđaiălƠăt ngăhòaăcácăm iăquanăh ăv ăgiaoăd chăđ tăđaiădi năraăt iăm tă

khuăv căđ aălỦănh tăđ nh,ătrongă m tăkho ngăth iăgianănh tăđ nh.ăTheoăngh aăh p,ăth ă
tr

ngăđ tăđaiălƠăn iădi năraăcácăho tăđ ngăcóăliênăquanătr căti păđ năgiaoăd chăđ tăđai.ă
11


Th ătr

ngăđ tăđaiălƠăm tăb ăph năc uăthƠnhăquanătr ngăc aăn năkinhăt ăth ătr

c ă v iă n nă kinhă t ă chuy nă đ iă theoă h
XHCNănh ă ăn
Th ătr

ngă phátă tri nă kinhă t ă th ă tr

ng,ăk ă

ngă đ nhă h

ngă

cătaă(H ăTh ăLamăTrƠ,ăNguy năV năQuơn, 2006). [28]
ngăđ tăđaiălƠăm tăth ătr

đaiăcóăth ăti păc nătheoă2ăh
vƠăphơnătíchăth ătr

ngăph căt p,ăvi căphơnătíchăth ătr

ng:ăphơnătíchăth ătr

ngăđ tă

ngăđ tăđaiătrênăquanăđi măkinhăt ă

ngăđ tăđaiătrênăquanăđi măqu nălỦăđ tăđai.ă

- Phơnătíchăth ătr

ngăđ tăđaiătrênăquanăđi măkinhăt :ăGalaăvƠăRazzază(2001)ă

choăr ng,ătheoăquanăđi măkinhăt ăcóăth ăti păc năth ătr

ngăđ tăđaiăt ăcácăđ căđi mă

nh ăsau:
+ă

tăđaiăcóăv ătríăc ăđ nh,ăliênăquanăđ năhƠnhăviăc aăcácăđ i t

vƠăs ăki măsoátăc aăNhƠăn

ngăs ăd ngă

căv ăs ăh uăvƠăs ăd ng;

+ăKhôngănh tăth ,ăliênăquanăđ năs ăkhácăbi tăv ăthôngătin,ăcácăquy năv ăb tă
đ ngăs năkhôngăđ

căxácăđ nhăđúng,ăchiăphíăgiaoăd chăcao;

+ăVi căđ uăt ăphátătri năđ tăđai,ăb tăđ ngăs năđòiăh i chiăphíăl n,ăc năm tă
ngu nătƠiăchínhăl n,ătínăd ngădƠiăh n;ăngu nătínăd ngăng năh năs ăg păr iăroăv ălưiă
su t,ăc măc ăvƠăth ăch p;
+ă Nhuă c uă phátă sinh:ă s ă bi nă đ ngă c aă cácă th ă tr
khoaăh căcôngăngh ăvƠăth ătr

ngă tƠiă chính,ă laoă đ ng,ă

ngăhƠngăhóaăđ uăvƠo (nhiênăli u,ănguyênăli u,ăv tăt ă

xơyăd ng),ăđ uăraă(nhƠă ă,c năh ăbán,ăchoăthuêầ).
- Phơnătíchăth ătr

nƠyă cóă th ă ti pă c nă th ă tr
khôngă ch ă th ă tr

ngăđ tăđaiătrênăquanăđi măqu nălỦăđ tăđai:ătheoăquanăđi mă
ngă đ tă đaiă t ă vi că xơyă d ngă k tă c uă h ă t ngă đ ă h ă tr ă

ngă đ tă đaiă mƠă cònă cácă th ă tr

ngă khácă trênă c ă s ă phơnă tíchă th ă

tr

ngăđ tăđaiătheoăquanăđi măqu nălỦăđ tăđaiăliênăquanăđ năk tăc uăh ăt ngădoăNhƠă

n

căthi tăl pănh mă t oăl păhƠngăhóaăđ tă đai,ăcácăl iăíchăliênăquană đ năđ tăđaiăvƠă

giaoăd chăhƠngăhóaăđ tăđaiătrênăth ătr

ngăb tăđ ngăs nănh :ăxácăl păcácăquy năv ă

đ tăđai;ăquyăho ch,ăk ăho chăs ăd ngăđ t;ăgiaoăđ t,ăchoăthuêăđ t,ăthuăh iăđ t;ăđ ngă
kỦăđ tăđai,ăc păgi yăch ngănh n.
TheoăWallaceăvƠă Wiliamsonă(2005)ăs ăphátă tri năc aăth ătr
quaă2ăGiaiăđo n:ăgiaiăđo năđ uăvƠăgiaiăđo năphátătri năv iă5ăb
- Giaiăđo năđ u:
12

c.

ngăđ tăđaiătr iă