đánh giá những điểm bất cập của pháp luật việt nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người việt nam định cư ở nước ngoài và người nướ

Pháp luật về sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư tại nước ngoài và người
nước ngoài tại Việt Nam đang là vấn đề cần được pháp luật quan tâm. Bên cạnh
những điểm tích cực mà pháp Luật nước ta đã đạt được thì vẫn tồn tại nhiều điểm
bất cập, chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân. Trong bài tập này, em
đã chọn đề tài: “đánh giá những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành
trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam”. trong bài em sẽ đi tìm hiểu các quy định của pháp
luật Việt Nam về vấn đề này, sau đó đưa ra những điểm bất cập, đánh giá những
điểm bất cập và đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật nước ta
trong vấn đề này.
1. Khái niệm
Người nước ngoài là những người không có quốc tịch Việt Nam (mang quốc tịch 1
hay nhiều nước khác hoặc không mang quốc tịch của nước nào), học có thể sinh
sống, cư trú trên lãnh thổ Việt Nam hoặc ngoài lãnh thổ Việt Nam
Quyền sở hữu là một phạm trù pháp lý phản ánh các quan hệ sở hữu trong một chế
độ sở hữu nhất định, bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh
những quan hệ sở hữu trong xã hội. Điều 164 Bộ luật Dân sự năm 2005: “Quyền
sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của
chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể
khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.
2. Quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam.
2.1.

Cơ sở pháp lí

1


Cơ sở pháp lí quy định sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và
người nước ngoài tại Việt Nam:

- Mục 1, chương VI luật nhà ở năm 2005;
- Nghị quyết của Quốc hội số 19/2008/QH12 ngày 3/06/2008 về việc thí điểm
cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
- Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi
hành một số điều của NGhị quyết số 19/2008/QH12.
- Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở.
- Luật số 34/2009/QH12 ngày18 tháng 6 của Quốc hội về sửa đổi bổ sung
điều 126 của luật nhà ở và điều 121 của luật đất đai.
2.2.

Vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Theo điều 1 của Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật nhà
ở và Điều 121 của Luật đất đai thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các
đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại
Việt Nam từ 3 tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành
viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:
- Người có quốc tịch Việt Nam;
- Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Viêt Nam theo
pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước ; nhà khoa học,
nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam
có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công
dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
2


Người gốc Việt Nam không thuộc diện các đối tượng trên được cơ quan có thẩm
quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ 3
tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhaf ở riêng lẻ hoặc 1 căn hộ chung cư tại

Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
Thời hạn sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài là ổn định lâu dài
Theo điều 66 NGhị định 71/2010/ND-CP, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được sở hữu nhà ở tại VIệt Nam phải có các giấy tờ sau đây để chứng minh về đối
tượng:
Thứ nhất, đối với người có quốc tịch Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn
giá trị; trong trường hợp mạng hộ chiếu nước ngoài thì phải có một trong các giấy
tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
Người VIệt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp này, có quyền sở hữu
thông qua hình thức mua , nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở hoặc được nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án tại các khu vực được phép chuyển
nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền theo quy định của pháp luật về
đất đai) để người mua xây dựng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia
đình tại Việt Nam.
Thứ hai, đối với người gốc Việt Nam thì phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo
giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam
cấp để chứng minh có gốc Việt Nam.
Trong trường hợp này họ có quyền sở hữu khi thuộc vào 1 trong các diện sau:

3


- Người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư có giấy
chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh do cơ quan có
tẩm quyền của Viêt Nam cấp;
- Người có công đóng góp với đất nước.
- Nhà văn hóa, nhà khoa học được lãnh đạo Đảng, Nhà nước, Bộ trưởng, THủ
trưởng các cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh, THủ trưởng các trường đại học, cao đẳng, học viện, viện

nghiên cứu của Việt Nam mời về làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng dạy
và có xác nhận của cơ quan, tổ chức mời về việc đối tượng này đang làm
việc tại cơ quan, tổ chức đó.
- Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt có giấy xác nhận về chuyên môn,
kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp VIệt Nam hoặc cơ quan cấp bộ phụ
trách lĩnh vực chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên
môn tại Việt Nam do cơ quan có thảm quyền của VIệt Nam cấp hoặc giấy
phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
- Người có vợ hoặc là chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước có
giấy tờ chứng nhận kêt hôn do cơ quan có thẩm quyền của VIệt Nam hoặc
của nước ngoài cấp kèm theo hộ khẩu thường trú và giấy chứng minh nhân
dân của một bên vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam ở trong nước.
Đối với trường hợp có các giấy tờ do nước ngoài cấp thì phải dịch ra tiếng
Việt và có chứng nhận của cơ quan công chứng của Việt Nam.
Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài gốc Việt Nam nhưng
không thuộc năm đối tượng trên nếu có giấy tờ xác nhận là người gốc Việt
Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh có gốc
4


Việt Nam và có giấy Miễn thị thực do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam
cấp thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc 1 căn hộ chung cư tại VN.
Trường hợp đối tượng này đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà được thừa
kế hoặc được tặng cho nhà ở khác thì chỉ được chọn sở hữu 1 nhà ở; đối với
nhà ở còn lại thì được quyền tặng cho hoặc bán cho các đối tượng thuộc diện
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng các giá trị theo quy định cảu pháp
luật.
2.3.

Vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam

2.3.1. Đối tượng người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Theo điều 2 nghị quyết số 19/20008/QH12 và theo Nghị định số 51/2009/ND-CP
thì đối tượng được sở hữu nhà ở tại VIệt Nam bao gồm hai đối tượng là cá nhân
nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại VIệt
Nam theo pháp luật về đầu tư.
2.3.2. Điều kiện để người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại VIệt Nam
Theo điều 3 nghị quyết số 19/2008/QH12 VÀ theo nghị định số 51/2009/ ND-CP,
điều kiện để tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
là:
- Cá nhân nước ngoài phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền của Viêt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ 1 năm
trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao,
lãnh sự theo quy định của pháp luật VIệt Nam.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư của nước ngoài phải có giấy chứng nhận đầu tư
hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư

5


theo quy định của pháp luật về đầu tư ( giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
Để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cá nhân, tổ chức nước ngoài phải có các giấy
tờ được quy định tại điều 5, điều 6 Nghị định số 51/2009/ND-CP.
2.3.3.

Thời hạn tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại VIệt
Nam.

Đối với cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm, kể

từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thời hạn này được ghi
trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trong thời hạn 12 tháng, kể từ khi hết
thời hạn sở hữu nhà ở tại Việt Nam, đối tượng quy định tại khoản này phải báo cáo
hoặc tặng cho nhà ở đó.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà ở tương ứng với
thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó, bao gồm cả
thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu được tính từ ngày doanh nghiệp được
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và được ghi trong Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp khi hết hanh đầu tư hoặc khi giải thể, phá sản thì
nhà ở của doanh nghiệp quy định tải khoản này được xử lý theo quy định của pháp
luật về đầu tư, pháp luật về phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam
(theo điều 4 nghị quyết số 19/2008/QH12).
3. Những bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở
hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài
taị Việt Nam.
Thứ nhất, Quy định điều chỉnh vấn đề sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt
Nam vẫn còn nằm rải rác ở nhiều văn bản pháp lí chuyên ngành khác nhau. Điều
6


đó gây nhiều khó khăn cho người nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước
ngoài nắm rõ và thực hiện quyền sở hữu hợp pháp của mình; cũng như gây khó
khăn cho các cơ quan chức năng trong việc theo dõi, đảm bảo việc thực hiện các
quyền này tại Việt Nam.
Ví dụ: để biết được quyền sở hữu của mình tại Việt Nam họ phải tìm hiểu các quy
phạm pháp luật trong nhiều văn bản khác nhau như: hiến pháp năm 1992 (điều
25,điều 81), Bộ luật dân sự năm 2005 (phần 7), luật đầu tư năm 2005 (điều 4,
đniều 6), luật nhà ở (điều 126), nghị quyết 19 và các văn bản khác…
Sự bất cập này gây nên tình trạng chồng chéo các luật với nhau, hay luật này sửa
đổi nhưng luật khác lại chưa được sửa đổi cho phù hợp. đây là môt bất cập nói

chung của pháp luật Việt Nam nói chung và bất cập của vấn đề sở hữu nhà của
người Việt Nam tại nước ngoài và của người nước ngoài tại Việt Nam.
Bất cập thứ hai về vấn đề này là chưa đảm bảo cho việc xác lập quyền sở hữu trên
thực tế cho người nước ngoài tại Việt Nam và người VIệt Nam tại nước ngoài. Các
quy định về quyền sở hữu chỉ mang tính hình thức.
Thứ ba, mặc dù đã có sự thông thoáng hơn trong thủ tục mua nhà của Việt kiều
nhưng lượng giao dịch cho đối tượng này hiện nay vẫn còn ít ỏi. Vì: Nhiều kiều
bào cho rằng, hiện tại họ vẫn phải “mượn danh” để mua nhà ở. Một trở ngại khác
được kiều bào phản ánh đó là nhiều kiều bào định cư ở nước ngoài khá lâu nên
những loại giấy tờ liên quan đến bố, mẹ, họ hàng của phần lớn bị thất lạc nên việc
chứng minh là không hề đơn giản. Nên pháp luật phải có quy định phù hợp với
thực tế hơn nữa.
Mặt khác, tại khoản 3 điều 66 của Nghị định 71 quy định người có gốc Việt Nam
được miễn thị thực thì được sở hữu một nhà ở. Trong khi đó, điều 67 quy định các
điều kiện về cư trú thì không thừa nhận giấy miễn thị thực này. Theo quy định thì
7


người có giấy miễn thị thực được vào Việt Nam sẽ không cần xin phép và mỗi lần
có thể cư trú 90 ngày. Như vậy, cơ quan xuất nhập cảnh sẽ không đóng dấu xác
nhận thời gian cư trú của người được miễn thị thực. Người được miễn thị thực sẽ
không được xác nhận thời gian cư trú thì không thể đáp ứng điều kiện mua nhà
theo quy định là điều chưa hợp lý. Chính từ nguyên nhân trên đã gây nên nhiều
lúng túng cho các tổ chức công chúng.
Đó là những bất cập mà em đã thấy của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải
quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư tại nước ngoài và người
nước ngoài tại Việt Nam.
4. Đánh giá và các phương pháp hoàn thiện
Bên cạnh nhưng điểm tích cực mà pháp luật Việt Nam đã đạt được của Pháp luật
Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định

cư tại nước ngoài và người nước ngoài tại Việt Nam thì vẫn còn tồn tại nhiều bất
cập, gây khó khăn cho việc giải quyết các tình huống về vấn đề này trong thực tế.
Vì pháp luật quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản luật nên
việc thực thi còn gặp phải nhiều khó khăn. Hay pháp luật còn quy định chưa cụ thể
gây nhiều vướng mắc cho người sở hữu và các cơ quan chức năng trong việc theo
dõi, đảm bảo việc thực hiện quyền này tại Việt Nam.
Pháp luật của Việt Nam cần phải sửa đổi nữa để phù hợp với nhu cầu thực tế hiện
nay và cần dự liệu những vấn đề có thể phát sinh trong tương lai. Tránh tình trạng
không hiểu luật hay không biết luật mà thực thi.
Sau đây là các phướng pháp mà em đưa ra nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về
vấn đề trên:

8


Thứ nhất là phải xây dựng hệ thống văn bản pháp luật trong nước thống nhất với
hệ thống pháp luậ quốc tế về quyền sở hữu nhà ở.
Thứ hai, hai hoàn thiện những quy định còn thiếu; đảm bảo sự thống nhất đồng bộ
giữa các văn bản luật trong hệ thống pháp luật quốc gia.
Ví dụ: cần phải quy định lại hoặc có các văn bản hướng dẫn thi hành cụ thể cho
vấn đề về thời hạn được quy định tại điều 67 Luật đất đai năm 2003 với điều 32
nghị định 84/2007/ND-CP ngày 25/05/2007.
Thứ ba, nên quy định theo hướng mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người nước
ngoài ở Việt Nam. Từ các quy định hiện hành cho thấy trong việc thực hiện quyền
sở hữu nhà tại Việt Nam, người nước ngoài bị hạn chế rất nhiều quyền năng chủ sở
hữu của mình. Điểm này sẽ gây ra hạn chế rất nhiều cho người nước ngoài khi tìm
đến VIệt Nam đầu tư hoặc định cư. Như vậy là cần phải có cơ chế mở hơn nữa.
Ví dụ: có thể kéo dài thời gian sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam;
cho phép các tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại VIệt Nam thay vì
được sở hữu nhà chung cư như quy định của pháp luật hiện hành.

Thứ tư là nâng cao trình độ pháp luật của đội ngũ những người làm luật và thi hành
luật.
Thứ năm là các biện pháp tuyên truyền pháp luật sâu rộng tới quần chúng nhân
dân…
KẾT LUẬN
Như chúng ta đã thấy, pháp luật Việt Nam đã và đang được sửa đổi theo hướng chú
trọng đến việc mở rộng việc hưởng các quyền lợi cho người Việt Nam định cư ở
nước ngoài. Chính điều này khiến cho việc có quốc tịch Việt Nam càng có ý nghĩa
9


đối với cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài, làm cho họ tuy sống xa
Tổ quốc nhưng vẫn gắn bó với quê hương đất nước và mong muốn đóng góp ngày
càng nhiều hơn vào công cuộc xây dựng và bảo vệ Tổ quốc
Chính sách cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thể hiện
đường lối đổi mới, mở rộng hội nhập của Đảng ta, phù hợp với xu thế chung của
thế giới, sẽ góp phần khuyến khích đầu tư nước ngoài, thúc đẩy sự phát triển của
lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản, các ngành dịch vụ, giải quyết nhu cầu
việc làm, cải thiện môi trường và thay đổi bộ mặt kiến trúc, cảnh quan của các đô
thị theo hướng văn minh và hiện đại.

10