(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.46 MB, 117 trang )
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
CHU VĂN THÁI
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN DŨNG – TỈNH BẮC GIANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
HÀ NỘI - 2018
BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
CHU VĂN THÁI
ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN YÊN DŨNG – TỈNH BẮC GIANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số: 8 85 01 03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ĐÀO ĐỨC MẪN
HÀ NỘI - 2018
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Đào Đức Mẫn
Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Nguyễn Văn Trị
Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại:
HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI
Ngày 15 tháng 9 năm 2018.
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan
Tôi xin cam đoan rằng những kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn
toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và
pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Hà Nội, ngày … tháng... năm 2018
Tác giả luận văn
Chu Văn Thái
i
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ của bạn bè,
đồng nghiệp, bà con lối xóm và đặc biệt là gia đình luôn bên cạnh cổ vũ và động
viên cho tôi.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc TS. Đào Đức Mẫn đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám Hiệu Nhà Trường, Khoa
Quản lý đất đai – Trường Đại Học Tài Nguyên Và Môi Trường Hà Nội đã tận tình
giúp đỡ chỉ bảo tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân
huyện Yên Dũng, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Dũng, chi nhánh
Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Dũng, Chi cục Thuế huyện Yên Dũng,
Phòng Thống kê huyện Yên Dũng, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã điều tra,
nghiên cứu đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp các bạn học
viên cùng lớp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên
khuyến khích tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu để hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày…tháng… năm 2018
Tác giả luận văn
Chu Văn Thái
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................ iii
THÔNG TIN LUẬN VĂN ...................................................................................... vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................. vii
DANH MỤC BẢNG .............................................................................................. viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận về thực hiện quyền sử dụng đất ........................................................4
1.1.1. Quyền sở hữu ....................................................................................................4
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai .....................................................................4
1.1.3. Quyền sử dụng đất ............................................................................................5
1.1.4. Chuyển quyền sử dụng đất ................................................................................5
1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện quyền sử dụng đất ....................................................9
1.2.1. Thời kỳ trước Luật Đất đai 2003.......................................................................9
1.2.2. Thời kỳ từ năm 2003 đến năm 2013 ...............................................................10
1.2.3. Thời kỳ từ năm 2013 đến nay .........................................................................11
1.3. Cơ sở thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất .............................................12
1.3.1. Tình hình quyền sở hữu và sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ............12
1.3.2. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ...................................19
1.3.3. Tình tình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...........................................20
1.3.4. Quyền của người sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang .............................................29
1.3.5. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Giang ............................30
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................32
iv
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................32
2.2. Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................32
2.2.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Yên Dũng ..................32
2.2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Yên Dũng .......................................32
2.2.3. Kết quả việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện
Yên Dũng giai đoạn 2014-2017 ................................................................................32
2.2.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Yên
Dũng giai đoạn 2014-2017...........................................................................................33
2.2.5. Đề xuất các giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử
dụng đất theo pháp luật .............................................................................................33
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................33
2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ................................................33
2.3.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp................................................................33
2.3.3. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu ........................................................34
2.3.4. Phương pháp so sánh.......................................................................................35
2.3.5. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...............................................................35
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................36
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Yên Dũng ........................36
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................36
3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................38
3.1.3. Thực trạng môi trường ....................................................................................40
3.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. .............................................................41
3.1.5. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ..........................................................45
3.1.6. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................45
3.2. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc
Giang .........................................................................................................................47
3.2.1. Tình hình quản lý về đất đai trên địa bàn huyện Yên Dũng ...........................47
3.2.2 Hiện trạng và biến động sử dụng đất. ..............................................................53
v
3.3. Kết quả việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Yên Dũng giai đoạn 2014 –
2017 ...........................................................................................................................61
3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .........................62
3.3.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ......................................66
3.3.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ....................................70
3.3.4. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất .................73
3.4. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại 3 đơn vị
điều tra nghiên cứu là thị trấn Neo xã Lãng Sơn, xã Tiền Phong huyện Yên Dũng .76
3.4.1. Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ...............76
3.4.2. Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ............................84
3.4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ...........................87
3.4.4. Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất .................89
3.4.5. Đánh giá của cán bộ địa chính về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang ...................................................93
3.4.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Yên Dũng ..................................................................................................................96
3.5. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng
đất theo pháp luật .......................................................................................................97
3.5.1. Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật ..................................97
3.5.2. Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ ....................98
3.5.3. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ.....................................99
3.5.4. Giải pháp về chính sách ..................................................................................99
3.5.5. Giải pháp về thủ tục hành chính ....................................................................100
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..............................................................................101
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................103
PHỤ LỤC ...............................................................................................................105
vi
THÔNG TIN LUẬN VĂN
Họ và tên học viên: Chu Văn Thái
Lớp: CH2B.QĐ
Khóa: Cao học 2
Cán bộ hướng dẫn: TS. Đào Đức Mẫn
Tên đề tài: Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn huyện Yên Dũng tỉnh Bắc Giang
Thông tin luận văn
1. Huyện Yên Dũng nằm gần trung tâm Tp. Bắc Giang. Là một vị thuận lợi
trong giao lưu kinh tế văn hóa xã hội, thu hút vốn đầu.
2. Công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện cơ bản được thực
hiện theo đúng quy định của Luật và những văn bản hướng dẫn thi hành luật. Điều
đó đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ
của mình.Cho thấy công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện ngày càng hoàn thiện
và chặt chẽ.
3. Trong giai đoạn 2014 - 2017 với tổng số trường hợp thực hiện QSDĐ là
9696 trường hợp trong đó gồm: 2.914 trường hợp chuyển nhượng QSDĐ; 2.104
trường hợp thừa kế QSDĐ; 2.226 trường hợp tặng cho QSDĐ; 2.452 trường hợp thế
chấp QSDĐ.
4. Số giao dịch chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động, thường
xuyên và tập trung chủ yếu ở một số xã trung tâm và thị trấn. Bên cạnh những
trường hợp chuyển QSDĐ đã đăng ký với cơ quan nhà nước còn tồn tại một số giao
dịch chuyển quyền chưa chủ động thực hiện đăng ký với cơ quan Nhà nước, đặc
biệt là quyền thừa kế.
5. Qua kết quả nghiên cứu tại 2 xã và 1 thị trấn đề tài đề xuất được 5 nhóm
giải pháp để hoàn thiện cơ chế chính sách và thúc đẩy người dân thực hiện tốt trách
nhiệm và nghĩa vụ khi thực hiện quyền QSDĐ.
vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt
GCNQSDĐ
BTNMT
Chữ viết đầy đủ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bộ Tài nguyên Môi trường
CT
Chỉ thị
CP
Chính phủ
CV
Công Văn
NĐ
Nghị định
QĐ
Quyết định
TCĐC
Tổng Cục Địa Chính
TT
Thông tư
TTg
Thủ tướng chính phủ
TW
Trung ương
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐKĐĐ
Văn phòng đăng ký đất đai
CHXHCN
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
HĐND
UBMTTQ
QSDĐ
CNH-HĐH
STT
Hội đồng nhân dân
Uỷ ban mặt trận tổ quốc
Quyền sử dụng đất
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
Số thứ tự
viii
DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế huyện Yên Dũng giai đoạn 2014-2017 ............................42
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 ............................................................53
Bảng 3.3: Biến động sử dụng đất đai giai đoạn 2014 - 2017 ....................................58
Bảng 3.4: Kết quả thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân giai đoạn
2014 - 2017 ...............................................................................................................62
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Yên
Dũng giai đoạn 2014 – 2017 ....................................................................................63
Bảng 3.6. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng
giai đoạn 2014 – 2017 ...............................................................................................67
Bảng 3.7. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng
giai đoạn 2014 – 2017 ...............................................................................................71
Bảng 3.8. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện
Yên Dũng giai đoạn 2014 - 2017 ..............................................................................74
Bảng 3.9. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo 03 đơn
vị nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 .........................................................................80
Bảng 3.10. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo 03 đơn vị
nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 .............................................................................85
Bảng 3.11. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ theo 03 đơn vị
nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 .............................................................................88
Bảng 3.12. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ theo
03 đơn vị nghiên cứu giai đoạn 2014 - 2017 ............................................................89
ix
DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Bàn đồ hành chính Huyện Yên Dũng, Tỉnh Bắc Giang ............................36
Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế huyện Yên Dũng năm 2017 ..............................................41
Hình 3.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Yên
Dũng giai đoạn 2014 – 2017 ....................................................................................65
Hình 3.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng giai
đoạn 2014 – 2017 ......................................................................................................69
Hình 3.5. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Dũng
giai đoạn 2014 - 2017 ................................................................................................72
Hình 3.6. Kết quả thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện
Yên Dũng giai đoạn 2014 – 2017 .............................................................................75
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt. Ở
Việt Nam, Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền của chủ sở hữu trong
việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên lãnh thổ. Nhà nước giao
quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và ban hành các quy định
cụ thể để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dễ dàng thực hiện các quyền và nghĩa vụ
của người sử dụng đất. Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai là lãnh thổ thiêng
liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta đã được
xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại
diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Cụ thể hóa các quy định của Hiến pháp, hệ thống Pháp luật đất đai ở nước ta
không ngừng hoàn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước đã
giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài với 3 hình thức:
giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất. Quyền của người sử dụng
đã từng bước mở rộng từ 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp quyền sử dụng đất [14], đến 9 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất [16]
và 8 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế
chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất [19]. Quyền sử dụng đất được xác định đã tạo
điều kiện cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, đẩy mạnh sản xuất, góp
phần đẩy mạnh thực hiện CNH - HĐH đất nước. Luật Đất đai có những quy định về
giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để
các tổ chức, cá nhân sử dụng đất, dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên các quy
định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến thực hiện các quyền sử dụng đất,
trình độ cán bộ, công chức, cơ sở vật chất kỹ thuật của cơ quan quản lý Nhà nước
liên quan đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập:
GCNQSDĐ là điều kiện cần thiết cho hoạt động của thị trường QSDĐ, nhưng việc
2
cấp GCNQSDĐ còn phức tạp, khiến người dân không thực hiện. Công tác bồi
thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng
cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, đường, trường học, bệnh viện,... còn nhiều bất cập,
giải phóng mặt bằng còn chậm trễ, cản trở tiến độ đầu tư của các công trình,... mà
nguyên nhân chủ yếu là giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường. Đến
nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương vẫn còn nhiều bất cập cần giải
quyết đó là hiện tượng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng trong
nông nghiệp diễn ra tự phát, thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ
lớn. Tâm lý người dân mỗi vùng miền có những điểm khác nhau, vùng đồng bằng
Bắc Bộ mặc dù không còn tham gia trực tiếp vào sản xuất nông nghiệp nữa nhưng
người dân vẫn có tâm lý giữ lại đất trong khi đó người dân vùng Tây Nguyên và
Đồng Bằng Sông Cửu Long lại sẵn sàng bán đất để đi làm thuê cho người khác.
Vấn đề nông dân không có đất ngày càng tăng.
Yên Dũng có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế, văn
hóa, xã hội cụ thể đó là: Cạnh thành phố Bắc Giang và trên tuyến hành lang kinh tế
Lạng Sơn – Hà Nội – Hải Phòng. Với tốc độ đô thị hoá nhanh, giá đất ngày càng
cao, việc thu hồi đất sản xuất nông nghiệp đang gặp nhiều khó khăn. Trong giai
đoạn gần đây huyện Yên Dũng đã chịu tác động rất lớn của quá trình đô thị hoá và
công nghiệp hoá. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các
nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung diễn
ra rất mạnh. Các hoạt động liên quan đến GCNQSDĐ có xu hướng ngày càng gia
tăng. Tuy nhiên, trên thực tế tình trạng thực hiện QSDĐ không đăng ký qua các cơ
quan quản lý hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật trên địa bàn
huyện vẫn còn diễn ra khá phổ biến. Để đánh giá thực trạng việc thực hiện quyền
của người sử dụng đất nhằm tìm ra những tồn tại và nguyên nhân tại sao để từ đó đề
xuất giải pháp nhằm đảm bảo quyền của người sử dụng đất cũng như góp phần giúp
công tác quản lý nhà nước về đất đai được chặt chẽ và tốt hơn. Từ đó tôi tiến hành
thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang”.
3
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Dũng
nhằm tìm ra những tồn tại trong quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần thực hiện đúng, đầy đủ các quyền
của người sử dụng đất.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về việc thực hiện quyền sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu
- Góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận về quản lý và thực hiện quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu.
- Góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai, từ đó thúc đẩy phát
triển kinh tế xã hội của địa phương.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh
viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường đại học và cao đẳng.
4
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về thực hiện quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự, 2015 của nước CHXHCN Việt Nam quy định:
- Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật (Điều 158)
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc
sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người
không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử
dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ
trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản
của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng
cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế.
1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều
4), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong
phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà
5
nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử
dụng và quyền định đoạt.
1.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch,
kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền
năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là
đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng đất”
là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong
Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử
dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định:
Quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo
vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích
của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và
một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất
sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào
người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê
đất. QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước
thu hồi đất” (Điều 166, 167 Luật đất đai 2013).
1.1.4. Chuyển quyền sử dụng đất
a. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc xóa bỏ QSDĐ của chủ thể sử dụng và xác
lập QSDĐ cho người khác theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn
bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
Với tư cách là chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước thực hiện
6
quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với 3 quyền năng của chủ sở hữu đó là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Nhưng trên thực tế, Nhà nước không
trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, các chủ sử dụng, đồng thời quy định
quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Các tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước cho phép.
Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các quan
hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường Nhà nước cho
phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức: Chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp QSDĐ
Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm phát
sinh, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch đó.
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: “Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn
quyền sử dụng đất”
b. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Khắc phục nhược điểm trong quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ
luật Dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005 chỉ quy định về các giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất với tư cách là các giao dịch dân sự, không quy định cụ thể
trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Các
quy định này được Luật đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành điều
chỉnh. Trên tinh thần đó, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định các nguyên tắc cơ bản để
thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như sau:
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất [19]
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung
của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ
luật này và pháp luật về đất đai [18].
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng
7
thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất [18].
c. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao
đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất ” (Điều 167 Luật Đất đai 2013). Đây không phải là
quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không
khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước
giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước
chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết
thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục
giao đất cho người sử dụng đất. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ
giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” [14], “bồi thường” [19].
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực
hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy
có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý
thuyết xét trên góc độ pháp lý còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định
đoạt. Sau đây là nội dung của từng quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư hoặc khắc phục sự
manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có
xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) có
cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích
thương mại [6].
- Chuyển nhượng QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
8
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản
tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số
đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ:
đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới
hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch
thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà
nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi trường
hợp chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị
xem là hành vi phạm pháp pháp luật [6].
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: Là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển
QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan
hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản [6].
- Thế chấp QSDĐ: Là một hình thức chuyển QSDĐ trong quan hệ tín dụng.
Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm
vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển dịch
vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất
định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế chấp có
quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là
cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế chấp bất động sản
thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường hợp người vay tiền
không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh để huy động vốn,
đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách
nhiệm thay cho khoản vay của mình [6].
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: Là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương
thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh
9
cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông
nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà
vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa
chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông nghiệp và phát
triển nông thôn [6].
1.2. Cơ sở pháp lý về thực hiện quyền sử dụng đất
1.2.1. Thời kỳ trước Luật Đất đai 2003
- Hiến pháp 1992 được Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
ban hành ngày 15 tháng 4 năm 1992.
- Hiến pháp 1992 sửa đổi bổ sung năm 2001 được Quốc Hội nước Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 25 tháng 12 năm 2001.
- Luật Đất đai năm 1993 được Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam ban hành ngày 14 tháng 7 năm 1993.
- Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 1998 được Quốc Hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 02 tháng 12 năm 1998.
- Luật Đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 2001 được Quốc Hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 29 tháng 06 năm 2001.
- Chỉ thị số 209/1980/CT-TTG ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng
Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước.
- Nghị định số 64/1993/NĐ-CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ
quy định về việc giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài vào mục đích đất
nông nghiệp.
- Nghị định số 02/1994 /NĐ-CP ngày 15 tháng 1 năm 1994 của Chính phủ
quy định về việc giao đất lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu
dài vào mục đích đất nông nghiệp.
- Nghị định số 60/1994/NĐ-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại đô thị.
- Công văn số 897/1995/CV-TCĐC ngày 28 tháng 6 năm 1995 của Tổng cục
Địa chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hợp tác xã thủ công
10
nghiệp xây dựng, vận tải, thương mại và dịch vụ.
- Công văn số 1274/1995/CV-TCĐC ngày 13 tháng 10 năm 1995 của Tổng
cục Địa chính quy định các mẫu, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, sổ theo dõi biến động đất đai.
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27 tháng 1 năm 1995 của Tổng cục Địa
chính quy định các mẫu, sổ mục kê, sổ địa chính, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, sổ theo dõi biến động đất đai thay thế các biểu mẫu trước đó.
- Thông tư số 364/1998 – TCĐC ngày 16 tháng 3 năm 1998 của Tổng cục
Địa chính hướng dẫn về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 147/1999/TTLT-BTC ngày 21 tháng 7 năm 1999 của liên Bộ
Tài chính và Tổng cục Tài chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg.
- Công văn số 776/CV-CP ngày 28 tháng 7 năm 1999 của Chính phủ về việc
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại đô thị.
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành sửa đổi, bố sung
một số điều của Luật đất đai.
1.2.2. Thời kỳ từ năm 2003 đến năm 2013
- Luật Đất đai năm 2003 được Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam ban hành ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Luật Đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2009 được Quốc Hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành ngày 18 tháng 6 năm 2009.
- Nghị định số181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 1 năm 2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường. Hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 về việc quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về
đất đai.
11
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định bổ sung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Chỉ thỉ số 1474/2011/CT-TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 của Thử tướng
Chính phủ về thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp bách để chấn chỉnh việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
- Công văn số 4167/2013/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 18 tháng 10 năm 2013
của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc ghi thời hạn sử dụng đất nông nghiệp của
hộ gia đình, cá nhân vào giấy chứng nhận khi hết thời hạn.
- Nghị định số 126/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2013 của Chính phủ
hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 49/2013/QH13 ngày 21 tháng 6 năm 2013 của
Quốc Hội về kéo dài thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối của hộ gia đình, cá nhân.
1.2.3. Thời kỳ từ năm 2013 đến nay
- Luật Đất đai 2013 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt
Nam ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2013.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính Phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất .
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 07/2015/TT-BTNMT ngày 26/02/2015 quy định việc lập
12
phương án sử dụng đất; lập hồ sơ ranh giới sử dụng đất; đo đạc, lập bản đồ địa
chính chi tiết một số nội dung của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.
- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22 tháng 06 năm
2016 quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận, luân chuyển hồ sơ xác định
nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 23 tháng 06 năm
2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư số 14/2017/TT-BTNMT ngày 20/07/2017 quy định về định mức
kinh tế - kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai tài sản gắn liền với
đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất.
1.3. Cơ sở thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất
1.3.1. Tình hình quyền sở hữu và sử dụng đất tại một số nước trên thế giới
Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và mỗi quốc gia có một hình thức sở hữu
đất đai và các quan hệ đất đai riêng. Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từng Nhà
nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó.
a. Tại Thụy Điển
Tại Thụy Điển, luật pháp về đất đai dựa trên hai yêu tố cơ bản là quyền sở hữu
tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường. Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển
gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa
chính và quản lý đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch
sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất
đai v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính
sách đất đai của Thụy Điển:
- Đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi
mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối
13
chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở
hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ
lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế
về chuyển nhượng của bên bán. Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan
trọng lại xuất phát từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu
như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký [8].
- Thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết
nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật
về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai
phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì
thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận
đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng
cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. (2) Văn bản xác
nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà
án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp
chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem
xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu
bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải
cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không
đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp
theo quy định của pháp luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân
hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản:
hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và
một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên
và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được
chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến
khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ
thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại
cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi
