Đánh giá công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án trung tâm dịch vụ thể thao golf yên bình trên địa bàn thị xã phổ yên – tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------o0o--------------

DƯƠNG THỊ LIỄU
Tên khóa luận:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
CỦA DỰ ÁN TRUNG TÂM DỊCH VỤ THỂ THAO GOLF YÊN BÌNH
TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHỔ YÊN – TỈNH THÁI
NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo:
Chuyên ngành:
Lớp:
Khoa:
Khóa học:

Chính quy
Địa Chính Môi Trường
K46 -ĐCMT - N01
Quản lý Tài nguyên
2014 - 2018

Thái Nguyên, năm 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

--------------o0o--------------

DƯƠNG THỊ LIỄU
Tên khóa luận:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
CỦA DỰ ÁN TRUNG TÂM DỊCH VỤ THỂ THAO GOLF YÊN BÌNH
TRÊN
ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHỔ YÊN – TỈNH THÁI
NGUYÊN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo:
Chính quy
Chuyên ngành:
Địa Chính Môi Trường
Lớp:
K46 -ĐCMT - N01
Khoa:
Quản lý Tài nguyên
Khóa học :
2014 - 2018
Giảng viên hướng dẫn: ThS. Dương Thị Thanh Hà

Thái Nguyên, năm 2018


i

LỜI CẢM ƠN

Thực tập tốt nghiệp là thời gian quan trọng trong việc (Học đi đôi với
hành, lý luận đi đôi với thực tiễn) của sinh viên trường đại học, cao đẳng nói
chung và Trường Đại Học Nông Lâm nói riêng. Để từ đó hệ thống hoá lại
kiến thức đã học kiểm nghiệm lại chúng trong thực tế cũng như để thích luỹ
thêm vốn kiến thức thực tế và từ đó nâng cao trình độ chuyên môn cũng như
làm quen với công tác quản lý Nhà nước về đất đai sau này.
Sau một thời gian nghiên cứu và thực tập tốt nghiệp bản báo cáo tốt
nghiệp của em đã hoàn thành.
Vậy em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới:
Ban giám hiệu trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên.
Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy, cô trong khoa Quản lý Tài nguyên đã
tận tình dạy dỗ và dìu dắt em trong suốt thời gian học tập tại trường.
Qua đây em xin gửi lời cảm ơn trân thành nhất tới toàn thể cán bộ công
nhân viên của Ban bồi thường giải phóng mặt bằng và Quản lý dự án thị xã
Phổ Yên đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong quá trình thực tập tại cơ quan.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới giảng viên, Ths. Dương
Thị Thanh Hà đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em trong quá trình thực
hiện và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp.
Sau cùng em xin kính chúc toàn thể thầy cô thật dồi dào sức khỏe, công
tác tốt, hạnh phúc và thành đạt để hoàn thành tốt sự nghiệp trồng người.
Thái Nguyên, ngày 7 tháng 6 năm 2018
Sinh viên

Dương Thị Liễu


ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CHỮ VIẾT TẮT

Ý NGHĨA

BT&GPMB

Bồi thường và giải phóng mặt bằng

BTV

Ban thường vụ

CNH – HĐH

Công nghiệp hóa – hiện đại hóa

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GPMB&QLDA

Giải phóng mặt bằng và Quản lý dự án

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

NĐ – CP

Nghị định – Chính phủ

QĐ – UBND

Quyết định - Ủy ban nhân dân

STT

Số thứ tự

TT – BTC

Thông tư – Bộ tài chính

TT – BTNMT

Thông tư – Bộ Tài nguyên Môi trường


3

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Cơ cấu các ngành kinh tế thị xã Phổ Yên đến năm 2020 ............... 32
Bảng 4.2. Dân số trung bình Thị Xã Phổ Yên năm 2013-2016 ...................... 32
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016.................................................. 36
Bảng 4.4. Đơn giá bồi thường các loại đất...................................................... 38

Bảng 4.5. Đánh giá bồi thường thiệt hại về đất .............................................. 38
Bảng 4.6. Bồi thường thiệt hại về tài sản. ....................................................... 40
Bảng 4.7. Bồi thường thiệt hại về cây cối, hoa màu ....................................... 41
Bảng 4.8. Kết quả hỗ trợ về Sản lượng, Chuyển đồi nghề nghiệp, tạo việc làm
và Thưởng bàn giao mặt bằng sớm ................................................................. 42
Bảng 4.9. Các chính sách hỗ trợ khác của dự án. ........................................... 43
Bảng 4.10 Tổng hợp kinh phí bồi thường của dự án ...................................... 43
Bảng 4.11. Đánh giá tình hình ổn định đời sống. ........................................... 44
Bảng 4.12. Đánh giá công tác BT&GPMB qua ý kiến của người dân. ......... 46
Bảng 4.13. Điều tra ý kiến cán bộ chuyên môn. ............................................. 48


4

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính thị xã Phổ Yên....................................27


5

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................. i
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT............................................................. ii
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................ iii
DANH MỤC CÁC HÌNH.......................................................................... iv
MỤC LỤC ................................................................................................. v
PHẦN 1 MƠ ĐẦU ..................................................................................... 1
1.1 Đặt vấn đề ............................................................................................ 1
1.2 Mục tiêu của đề tài ............................................................................... 2
1.2.1 Mục tiêu tổng quát............................................................................. 3

1.2.2 Mục tiêu cụ thể .................................................................................. 3
1.3 Ý nghĩa của đề tài................................................................................. 3
1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học .................................. 3
1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................... 3
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................. 4
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài. .................................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận. ................................................................................... 4
2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài. ................................................................. 5
2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài. .................................................................. 5
2.1.3.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng. ..................................................................... 5
2.1.3.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác
bồi thường, giải phóng mặt bằng. ............................................................... 6
2.2. Một số khái niệm liên quan tới công tác bồi thường và hỗ trợ tái định cư.
.. 8
2.2.1 Thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng................................ 8
2.2.2. Tái định cư. ...................................................................................... 8
2.2.3.Các chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. ............................... 9
2.2.4.Giá đất và định giá đất phục vụ cho công tác bồi thường................. 10


6

2.2.4.1. Giá đất. ........................................................................................ 10
2.2.4.2. Định giá đất. ................................................................................ 10
2.2.5. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng....
10
2.3 Tác động của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân. ................ 11
2.3.1. Tác động trực tiếp tới hộ. ............................................................... 11
2.3.2. Tác động gián tiếp tới hộ. ............................................................... 12

2.4. Khái quát công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước
trên thế giới và ở Việt Nam. ..................................................................... 12
2.4.1. Khái quát công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên thế giới. .. 12
2.4.1.1 Công tác giải phóng mặt bằng ở Mỹ ............................................. 12
2.4.1.2 Công tác giải phóng mặt bằng ở Hàn Quốc.................................. 15
2.4.2. Khái quát công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Việt Nam. ... 17
2.4.2.1.Công tác giải phóng mặt bằng ở Thành Phố Hà Nội ..................... 17
2.4.2.2.Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở Bắc Kạn ................... 18
2.4.2.3.Công tác giải phóng mặt bằng tỉnh Thái Nguyên .......................... 19
2.5. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn thị xã Phổ Yên.....
22
2.5.1. Thuận lợi. ....................................................................................... 22
2.5.2. Khó khăn, hạn chế. ......................................................................... 23
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..
24
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...................................................... 24
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu. .................................................................... 24
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu. ....................................................................... 24
3.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu. ..................................................... 24
3.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 24
3.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị xã Phổ Yên. ......... 24
3.3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên của thị xã. ....................................... 24
3.3.1.2. Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội. ............................................ 24


vii

3.3.1.3. Đánh giá ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội và sử
dụng đất đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. ........................... 24
3.3.2. Vài nét về tình hình sử dụng đất tại địa bàn thị xã Phổ Yên...................

25
3.3.3 . Đánh giá công tác BT & GPMB của dự án Trug tâm Dịch vụ Thể
thao Golf Yên Bình .................................................................................. 25
3.3.3.1. Khái quát chung về dự án. ........................................................... 25
3.3.3.2. Đánh giá công tác bồi BT & GPMB của dự án. ........................... 25
3.3.4. Những thuận lợi, khó khăn của công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng của dự án và đề xuất những phương án giải quyết .......................... 25
3.3.4.1.Thuận lợi ...................................................................................... 25
3.3.4.2. Khó khăn ..................................................................................... 25
3.3.4.3. Đề xuất các giải pháp .................................................................. 25
3.3.4.4. Một số bài học kinh nghiệm ........................................................ 25
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 25
3.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp. ............................................ 25
3.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp............................................... 26
3.4.3. Phương pháp xử lý thông tin .......................................................... 26
3.4.4. Phương pháp chuyên gia. ................................................................ 26
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN...........................27
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Phổ Yên. ..................... 27
4.1.1. Điều kiện tự nhiên. ......................................................................... 27
4.1.1.1. Vị trí địa lý. ................................................................................. 27
4.1.1.2. Địa hình địa mạo. ........................................................................ 28
4.1.1.3. Khí hậu. ....................................................................................... 28
4.1.1.4. Các nguồn tài nguyên. ................................................................. 29
4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội................................................................. 31
4.1.2.1.Điều kiện kinh tế .......................................................................... 31
4.1.2.2. Đặc điểm xã hội........................................................................... 32


viii

4.1.3. Đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã ảnh hưởng
tới sự phát triển kinh tế của thị xã Phổ Yên. ............................................. 34
4.1.3.1. Thuận lợi ..................................................................................... 34
4.1.3.2. Khó khăn ..................................................................................... 35
4.2. Vài nét về tình hình sử dụng đất tại địa bàn thị xã Phổ Yên .....................
36
4.3 Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng của dự án Trung
tâm Dịch vụ Thể thao Golf Yên Bình ....................................................... 37
4.3.1. Khái quát chung về dự án ............................................................... 37
4.3.2. Đánh giá công tác bồi BT & GPMB của dự án ............................... 37
4.3.2.1. Đánh giá bồi thường thiệt hại về đất. .......................................... 37
4.3.2.2. Bồi thường thiệt hại về tài sản. .................................................... 39
4.3.2.3. Đánh giá bồi thường thiệt hại về cây cối, hoa màu. ..................... 41
4.3.2.4. Đánh giá các chính sách hỗ trợ. .................................................. 41
4.3.2.5. Tổng hợp kinh phí bồi thường của dự án ..................................... 43
4.3.2.6. Đánh giá ảnh hưởng của công tác bồi thường và giải phóng mặt
bằng đến đời sống của người dân. ............................................................ 44
4.4. Những thuận lợi, khó khăn của công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng của dự án và đề xuất những phương án giải quyết .......................... 50
4.4.1. Thuận lợi ........................................................................................ 50
4.4.2. Khó khăn ........................................................................................ 51
4.4.3 Giải pháp khắc phục khó khăn ......................................................... 52
4.4.4. Một số bài học kinh nghiệm ........................................................... 55
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................ 56
5.1. Kết luận.............................................................................................. 56
5.2. Kiến nghị........................................................................................... 57
TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................ 59


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1 Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên sẵn có mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người. Nó có vai trò quan trọng trong đời sống, mọi hoạt động kinh tế - xã
hội của con người. Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, không thể tái tạo
được, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn
của con người.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lí: Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật.
Vì vậy, việc sử dụng đất đai hợp lý, đạt hiệu quả là nhiệm vụ của toàn xã hội.
Nước ta đang trong giai đoạn tâp chung các nguồn lực để phát triển kinh
tế với mục tiêu: “Đẩy mạnh tốc độ tăng trưởng kinh tế, đẩy mạnh phát triển
công nghiệp hóa, hiện đại hóa và kinh tế tri thức, tạo nền tảng để nước ta cơ
bản trở thành một nước công nghiệp theo hướng hiện đại vào năm 2020” thì
việc chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất; Tức là vấn đề thu hồi, vấn đề
bồi thường, hỗ trợ tái định cư là một tất yếu khách quan và diễn ra phổ biến,
hầu khắp các địa phương trên cả nước như: Các khu cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu thương mại - dịch vụ - du lịch, khu đô thị,
khu dân cư, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông, thủy lợi, thủy
điện,… Các dự án này được thực hiện se làm thay đổi diện mạo và đem lại
hiệu quả kinh tế, xã hội của đất nước.
Giải phóng mặt bằng (GPMB) là công tác có vai trò quan trọng, quyết
định thời gian tiến hành thi công các công trình, ảnh hưởng đến hiệu quả sử
dụng nguồn vốn của chủ đầu tư. Đây là công tác ảnh hưởng trực tiếp đến lợi
ích của Nhà nước, của chủ đầu tư cũng như ảnh hưởng tới cơ sở, vật chất và
tinh thần của người bị thu hồi đất.

Công tác GPMB là một việc làm hết sức khó khăn và phức tạp bởi vì
nó có liên quan đến một loại tài sản rất có giá trị đó là đất đai. BT & GPMB
không chỉ là di dời dân ra khỏi khu vực giải toả mà phải có kế hoạch cụ thể
trong công tác tái định cư và hỗ trợ phát triển kinh tế, ổn định đời sống sau
tái định cư. Chính vì vậy nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi và đời sống
của các tổ chức, cá nhân, các hộ gia đình. Thực tế qua nhiều dự án đã cho
thấy công tác GPMB vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và gặp nhiều khó khăn,
khó khăn chủ yếu là việc xác định giá trị bồi thường, giá trị bồi thường
thường thấp hơn so với thực tế. Do vậy nó đã tác động rất lớn đến tâm lý của
người dân, họ luôn cảm thấy mức bồi thường như vậy là chưa thoả đáng.
Động chạm trực tiếp đến quyền lợi của người dân thì họ không ủng hộ công
tác BT&GPMB cũng là điều dễ hiểu.
Cùng với sự phát triển của cả nước về kinh tế - xã hội, tỉnh Thái Nguyên
nói chung, thị xã Phổ Yên nói riêng trong thời gian qua đã có nhiều công
trình, dự án được thực hiện nhằm mục đích đẩy mạnh nền kinh tế của toàn
tỉnh, toàn thị xã nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và góp phần
vào sự nghiệp phát triển của cả nước. Tuy nhiên có những dự án đã hoàn
thành, các công trình đã đưa vào sử dụng, nhưng vẫn còn rất nhiều đơn thư
khiếu nại. Công tác GPMB không chỉ là di dời dân ra khỏi khu vực giải toả
mà phải có kế hoạch cụ thể trong công tác tái định cư và hỗ trợ phát triển kinh
tế, ổn định đời sống sau tái định cư.
Xuất phát từ những vấn đề trên được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà
trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài Nguyên, trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của giảng viên, Th.s Dương Thị Thanh
Hà, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng của dự án Trung tâm dịch vụ thể thao Golf Yên Bình trên
địa bàn thị xã Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên”.
1.2 Mục tiêu của đề tài

1.2.1 Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của dự án
Trung tâm dịch vụ thể thao Golf Yên Bình trên địa bàn thị xã Phổ Yên –
tỉnh Thái Nguyên.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được kết quả của công tác BT&GPMB của dự án.
- Đánh giá ảnh hưởng của công tác BT&GPMB đến đời sống của người
dân trong khu vực giải phóng mặt bằng.
- Tìm hiểu những thuận lợi và khó khăn còn tồn tại trong công tác
BT&GPMB.
- Rút ra những bài học kinh nghiệm và đề xuất phương án giải quyết có
tính khả thi cho công tác BT&GPMB của địa phương trong thời gian tới.
1.3 Ý nghĩa của đề tài
1.3.1 Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
Đề tài giúp em củng cố những kiến thức đã học trên lớp, học hỏi, tiếp
thu vận dụng những kiến thức, kinh nghiệm vào thực tế trong lĩnh vực bồi
thường giải phóng mặt bằng biết cách thực hiện đề tài khoa học và hoàn thành
khóa luận tốt nghiệp. Rèn luyện tính cẩn thận, tỉ mỉ trong nghiên cứu khoa
học. Nắm được các quyết định về BT&GPMB việc áp dụng trực tiếp vào thực
tế.
1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn
- Đề tài góp phần đề xuất các giải pháp để thực hiện công tác BT&
GPMB khi Nhà nước thu hồi đất ngày càng có hiệu quả hơn.
- Đánh giá được thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, xác định
những tồn tại chủ yếu trong công tác thực hiện bồi thường giải phóng mặt
bằng, nguyên nhân và giải pháp khắc phục cho thị xã Phổ Yên trong việc
thực hiện BT&GPMB đạt được hiệu quả cao nhất.

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1 Cơ sở khoa học của đề tài.
2.1.1. Cơ sở lý luận.
Thực chất của việc giải phóng mặt bằng là chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất dưới sự điều tiết của nhà nước để
phục vụ vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Điều 74 Luật Đất Đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi
Nhà nước thu hồi đất. (Luật Đất đai 2013)[ 9 ]
1 Người sử dụng đất khi được nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện
được bồi thường quy định tại Điều 75 của luật này thì được bồi thường.
2 Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất.
3 Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo khách quan
dân chủ công khai công bằng kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
Điều 66 thẩm quyền thu hồi đất (Luật Đất đai 2013)[ 9 ]
1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường
hợp sau:
a) Thu hồi đất với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao, trừ trường hợp quy định tại khoản b điểm 2 điều này
b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường,
thị trấn.
2 Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường
hợp sau:
a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình cá nhân cộng đồng dân cư.

b) Thu hồi đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam.
c) Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại
khoản 1 khoản 2 điều này thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất
hoặc ủy quyền cho ủy ban nhân dân cấp huyện thu hồi đất.
2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài.
- Trong điều kiện hiện nay ở các địa phương nói chung và ở tỉnh Thái
Nguyên nói riêng, công tác BT&GPMB đã được xác định là một trong
những nhiệm vụ quan trọng để góp phần đẩy mạnh CNH-HĐH đất nước,
góp phần quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế - xã hội cũng như sự
tăng trưởng GDP của địa phương. Tuy nhiên đây là vấn đề lớn và phức tạp
liên quan đến đại bộ phận nhân dân, dễ gây mất ổn định trật tự xã hội.
- Công tác BT&GPMB được triển khai đúng tiến độ đúng kế hoạch đề
ra se tiết kiệm được thời gian và việc thực hiện dự án se đạt được hiệu quả.
Ngược lại công tác bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài gây ảnh hưởng
lớn đến tiến độ thi công công trình cũng như chi phí cho d ự án.
- Mặt khác nếu công tác BT&GPMB ở các địa phương không được tốt
se xảy ra hiện tượng “dự án treo”, làm cho chất lượng các công trình giảm,
các mục tiêu ban đầu không được thực hiện, từ đó gây lãng phí rất lớn cho
ngân sách Nhà nước. Ngoài ra khi đền bù không thỏa đáng dẫn đến khiếu
nại làm cho tình hình chính trị xã hội của địa phương mất ổn định.
2.1.3. Cơ sở pháp lý của đề tài.
2.1.3.1. Các văn bản pháp quy của nhà nước có liên quan đến công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng.

- Hiến pháp năm 1992
- Luật Đất đai 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013
của Quốc hội ban hành Luật Đất Đai
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính
phủ về việc quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của chính
phủ về việc Sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật đất đai
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất;
Xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; Định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30 ngày 06 tháng 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 74/2015/TT-BTC ngày 15 tháng 05 năm 2015 của Bộ Tài
chính hướng dẫn việc lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ
chức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP Luật đất đai
2.1.3.2. Các văn bản pháp quy của địa phương có liên quan đến công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng.

- Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2013
của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn
tỉnh Thái Nguyên năm 2014.
- Quyết định số 31/QĐ-UBND ngày 22 tháng 8 năm 2014 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 55/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 12 năm 2014 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công
trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên.
- Quyết định số 56/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây trồng, vật
nuôi là thủy sản khi nhà nước thu đất trên địa bản tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2014 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt Bảng giá đất giai đoạn 20152019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 294/QĐ-UBND ngày 30 tháng 1 năm 2015 của UBND
tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ giải
phóng mặt bằng một số dự án trên địa bàn huyện Phổ Yên.
- Quyết định số 961/QĐ-UBND ngày 27/04/2015 cuả UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc phê duyệt giá đất để tính bồi thường giải phóng mặt bằng dự
án Trung tâm dịch vụ thể thao Golf Yên Bình, huyện Phổ Yên.
- Quyết định số 01/2016/QĐ-UBND ngày 05 tháng 01 năm 2016 của
UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công
trình kiến trúc gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Thái Nguyên.
- Quyết định số 06/2016/QĐ-UBND ngày 21/01/2016 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thủy
sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

- Quyết định số 61/2016/QĐ-UBND ngày 25/12/2016 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường nhà, công trình kiến trúc
gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND ngày 12/01/2017 của UBND tỉnh
Thái Nguyên về việc ban hành đơn giá bồi thường cây trồng, vật nuôi là thủy
sản khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
2.2. Một số khái niệm liên quan tới công tác bồi thường và hỗ trợ tái định
cư.
2.2.1 Thu hồi đất, bồi thường và giải phóng mặt bằng.
- Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của
người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử
dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
- Bồi thường về đất đai là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất
đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất (Luật Đất đai 2013)
[ 9]
- Khái niệm bồi thường này chỉ nói đến bồi thường đất, mà chúng ta
còn phải đề cập đến bồi thường về tài sản trên đất. Như vậy, theo nghĩa rộng
thì “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị
quyền sử dụng đất và tài sản trên đất đối với diện tích đất bị thu hồi và tài sản
có trên diện tích đất đó cho người bị thu hồi đất” (Nguyễn Khắc Thái Sơn ,
2015)[ 10]
- Giải phóng mặt bằng là quá trình Nhà nước thu hồi đất của các đối
tượng sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức) chuyển giao cho chủ dự án,
tổ chức di dời các đối tượng như nhà ở cấy cối hoa màu công trình xây dựng
và một bộ phận dân cư trả lại mặt bằng để thi công công trình trên cơ sở bồi
thường thiệt hại, ổn định cuộc sống cho các đối tượng phải di dời.
2.2.2. Tái định cư.
- Pháp luật đất đai chưa quy định khái niệm về tái định cư khi Nhà

nước thu hồi đất. Tuy nhiên, qua những nội dung quy định về tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất thì chúng ta có thể hiểu: Tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất là việc Nhà nước bố trí đất ở mới cho các hộ gia đình, cá


nhân bị Nhà nước thu hồi đất đang ở để giao cho người khác sử dụng.


- Hiện nay ở nước ta khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở
thì người sử dụng đất được bố trí tái định cư bằng một trong các hình thức
sau: Bồi thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng
tiền để người dân tự lo chỗ ở.
1.2.3. Các chính sách hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
- Theo Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai 2013 hỗ trợ khi nhà nước thu hồi
đất là việc nhà nước trợ giúp cho người có đất bị thu hồi ổn định đời sống, sản
xuất và phát triển
Nội dung cơ bản là: Hướng vào tiếp tục giải phóng tiềm năng lao động,
đất đai khu vực nông nghiệp, nông thôn, tạo động lực mới cho nông dân phát
triển kinh tế. Đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế lao động nông nghiệp,
nông thôn đáp ứng yêu cầu cơ cấu kinh tế theo hướng CNH - HĐH.
Khi Nhà nước thu hồi đất của các chủ thể, Nhà nước sẽ thực hiện những
khoản hỗ trợ theo quy định tại khoản 2 Điều 83 Luật Đất đai năm 2013:
- Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất
- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đồi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường
hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp; Thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà
phải di chuyển chỗ ở
- Hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá
nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở
- Hỗ trợ khác.

Nguyên tắc cho việc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại
khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:
- Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi
thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ.
- Việc hỗ trợ phải đảm bảo khách quan, công bằng, kịp thời, công khai
và đúng quy định của pháp luật.


1.2.4. Giá đất và định giá đất phục vụ cho công tác bồi thường.
2.2.4.1. Giá đất.
Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Chính phủ giao cho UBND các
tỉnh và thành phố trực thuộc trung ương quy định khung giá các loại đất
đối với từng vùng và theo từng thời gian.
2.2.4.2. Định giá đất.
Là phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất đai bằng
hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị
trương nhất định. Đất đai là tài sản vì vậy về nguyên tắc việc định giá đất
cũng như các tài sản thông thường. Mặt khác đất đai là một tài sản đặc biệt
nên giá đất ngoài các yếu tố về không gian thời gian kinh tế pháp luật chi
phối, nó còn bị tác động bởi yếu tố tâm lý xã hội. Vì vậy như trên đã trình bầy
giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng tính
đủ như các tài sản thông thường khác.
2.2.5. Những yếu tố tác động đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.
Bồi thường và giải phóng mặt bằng là hoạt động hết sức nhạy cảm và
phức tạp do tác động tương hỗ qua lại với nhiều yếu tố kinh tế, văn hoá, xã
hội….. Chính vì vậy, tiến độ cũng như kết quả của quá trình BT&GPMB phụ
thuộc vào rất nhiều yếu tố:
- Chính sách bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư của Nhà nước:

- Chính sách của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư
quy định về trình tự tiến hành GPMB, quy định về quyền và nghĩa vụ của các
bên có liên quan, đồng thời cũng quy định cụ thể về mức bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư. Do đó, chính sách có ảnh hưởng trực tiếp và xuyên suốt trong
quá trình BT&GPMB.
- Điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của địa bàn
Quy mô, khối lượng GPMB, đặc điểm, tính chất, độ phức tạp trong công
tác BT&GPMB của từng dự án chịu tác động trực tiếp bởi điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội của địa bàn.


- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai
Khi thực hiện bồi thường, hỗ trợ GPMB và tái định cư thì việc lập hồ sơ
pháp lý về đất đai và tài sản là một yêu cầu không thể thiếu. Việc xác lập hồ sơ
không chỉ dựa vào đo vẽ, khảo sát thực tế mà còn dựa vào các loại hồ sơ lưu
như: GCNQSDĐ, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng,
biên bản thống kê, kiểm kê đất đai... Do vậy, công tác quản lý Nhà nước về đất
đai được thực hiện đúng, đầy đủ, thường xuyên se giúp cho việc xác lập hồ sơ
đơn giản, nhanh gọn, tránh sự tranh chấp giữa các bên và ngược lại.
- Tổ chức thực hiện Đây là yếu tố quyết định đối với công tác
BT&GPMB. Trên cơ sở các chính sách của Nhà nước, điều kiện thực tế của
địa bàn và dự án, việc tổ chức thực hiện (Trình tự, thủ tục, cơ cấu nhân sự,
phương pháp làm việc...) được tiến hành một cách hợp lý và khoa học se
mang lại kết quả cao, đảm bảo lợi ích các bên.
- Ngoài các yếu tố trên còn nhiều yếu tố khác cũng ảnh hưởng trực tiếp
hoặc dán tiếp đến công tác BT&GPMB như:
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Thanh tra chấp hành các chế độ, thể lệ quản lý và sử dụng đất.
+ Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về quản lý
và sử dụng đất tác động đến công tác BT&GPMB.
+ Nhận thức và thái độ của người dân bị thu hồi đất, công tác tuyên

truyền, vận động người dân thực hiện theo chính sách pháp luật Nhà nước.
2.3 Tác động của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân.
2.3.1. Tác động trực tiếp tới hộ.
Tác động tích cực
- Nâng cao thu nhập cho các hộ gia đình.
- Công tác thu hồi đất giải phóng mặt bằng cho khu công nghiệp, cụm
công nghiệp se làm tăng cơ hội việc làm cho người dân trong các khu công
nghiệp cụm công nghiệp đó.


Tác động tiêu cực
- Lực lượng lao động có trình độ thấp, độ tuổi cao không có việc làm
- Khi thu hồi đất thì những hộ bị mất đất không chuyển đổi được ngành
nghề nên cuộc sống khó khăn.
2.3.2. Tác động gián tiếp tới hộ.
Tác động tích cực
- Tiếp cận được với thông tin được hiện đại
- Thay đổi nếp sống cộng đồng theo hướng tốt lên
- Thay đổi bộ mặt văn hóa của địa phương
Tác động tiêu cực
- Làm mất đi những phong tục tập quán của địa phương
- Tệ nạn xã hội nhiều hơn
- Ô nhiễm môi trường
2.4. Khái quát công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của một số nước
trên thế giới và ở Việt Nam.
2.4.1. Khái quát công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trên thế giới.
2.4.1.1 Công tác giải phóng mặt bằng ở Mỹ
Công tác BT&GPMB ở Mỹ được thực hiện theo nguyên tắc “đền bù
tương xứng”.
Hiến pháp Mỹ cho phép chính quyền trưng dụng đất đai của tư nhân

có đền bù tương xứng nhằm phục vụ mục đích công cộng và về sau mở
rộng sang phát triển kinh tế. Tranh chấp khiếu kiện đất đai chiếm tỉ lệ thấp
vì nhờ nguyên tắc “đền bù tương xứng” và những quy trình chặt chẽ. Đây
là nguồn tham khảo nhằm khắc phục dứt điểm tình trạng khiếu nại tranh
chấp phức tạp.
Cơ chế thị trường đã thiết lập mặt bằng giá trị của quyền sử dụng (đất)
và đã “tính đủ” mọi yếu tố pháp lý. Khi đất đai là sở hữu toàn dân và tuyệt đối
không một ai có quyền sở hữu ấy, thì cơ chế quản lý đất đai của nhà nước ở


mọi quốc gia theo thể chế cộng hòa đều tương đồng. Việc còn lại chỉ là thiết
lập những “nguyên tắc ứng xử” công bằng, luật và quy trình thi hành minh
bạch, chặt che nhằm đảm bảo quá trình quản lý đất đai của nhà nước, tránh
gây xáo trộn bất bình xã hội.
Chi phí đền bù đất đai là chi phí lớn nhất trong toàn bộ dự án. Giá bồi
thường bao gồm: Giá trị đất, giá trị tài sản gắn liền với đất, những tổn thất
(thiệt hại) gây ra và hỗ trợ tái định cư. Ngoài ra, nếu có bất đồng phải ra tòa
giải quyết thì luật Mỹ quy định nhà nước phải chi trả mọi chi phí tòa án, phí
luật sư, phí thu thập tài liệu và nhân chứng, phí giám định bất động sản chứ
công dân có đất bị thu hồi không phải trả các phí này. Khi ra tòa thì công dân
phải chấp nhận số tiền đền bù do bồi thẩm đoàn quyết định trao tại tòa hoặc
kháng cáo, do đó không cần đến cưỡng chế.
Điểm cần lưu ý là nguyên tắc “đền bù tương xứng” được thiết lập dựa
trên quan niệm người có đất bị thu hồi đã chịu thiệt thòi vì “lợi ích chung” thì
nhà nước đại diện cho “lợi ích chung” phải đứng ra chi trả mọi chi phí ngay
cả khi phát sinh tranh chấp hay khiếu kiện. Phương pháp này áp dụng thuận
lợi ở Mỹ vì có hệ thống tòa án độc lập với chính quyền và nhân dân rất tôn
trọng sự công minh của tòa án.
Đối với việc hỗ trợ tái định cư, luật Mỹ quy định một số trường hợp
phải xây lại nhà tương đương với nhà cũ cho người dân tại nơi tái định cư.

Đối với doanh nghiệp bị di dời thì được bồi thường thiệt hại do mất lợi tức.
Ngoài ra, trong những trường hợp khó xác định chính xác các khoản thiệt hại
thì tòa se quy ra một con số phần trăm (ví dụ 80%), và nhà nước phải bồi
thường giá trị thị trường cộng với con số phần trăm tổn thất này (180%).
Theo quy định, có ba phương pháp xác định trị giá đất và tài sản căn cứ
theo loại bất động sản: Tính theo giá mua bán đối với đất ở, tính theo lợi tức
phát sinh đối với đất kinh doanh hoặc có thu hoạch, và cuối cùng là tính theo
giá trị tái xây dựng kèm khấu hao tương đương nếu vẫn không xác định được


bằng hai phương pháp trên. Thời điểm để xác định giá trị bồi thường là thời
điểm thực tế thu hồi.
Khái niệm “đền bù tương xứng” còn cân nhắc giữa lợi ích công cộng,
đối tượng hưởng lợi và nguồn vốn. Lợi ích công cộng không nhất thiết phải là
những công trình phục vụ công chúng (công viên, hạ tầng...) mà có thể là
những công trình thương mại mang lại lợi ích phát triển kinh tế chung cho
cộng đồng.
Luật liên bang phân biệt rõ “đối tượng hưởng lợi trực tiếp” từ dự án là
“công chúng” hay “nhà đầu tư” để phân bổ nguồn vốn. Nếu nhà đầu tư trực
tiếp hưởng lợi thì không được dùng ngân sách liên bang để chi trả đền bù giải
tỏa và có quy trình “chặt che” hơn. Đối với các dự án phát triển kinh tế do
“nhà đầu tư trực tiếp hưởng lợi” thì địa phương phải tự đi vay hoặc tự huy
động vốn.
Trong trường hợp nhà nước sử dụng quyền thu hồi đất đai giao cho nhà
đầu tư phục vụ mục đích phát triển kinh tế, luật ở Mỹ cũng quy định thêm
những điều kiện ràng buộc khắt khe hơn như: Giới hạn loại hình kinh doanh
của dự án (ví dụ: không cho mở sòng bài), cho phép người dân yêu cầu
chuyên gia giám định độc lập và tư vấn luật sư bằng chi phí do nhà nước chi
trả, bắt buộc hỗ trợ tái định cư bằng nhà ở tương đương với nhà cũ, đền bù
thiệt hại kinh tế do hậu quả di dời... Khi nhà đầu tư được hưởng lợi trực tiếp

thì “lợi ích chung” đương nhiên bị cắt xén, và cần có quy định để tránh tình
trạng phần thiệt thòi luôn ở phía người dân bị thu hồi đất.
Quá trình hoàn thiện các “nguyên tắc ứng xử”, luật và văn bản dưới luật
về quản lý đất đai cần quan tâm đến các yếu tố xác định giá trị bồi thường theo
hướng tính toán các thiệt hại gần hơn với các mất mát kinh tế. Cũng cần có
thêm quy định đặc thù đối với việc thu hồi đất giao cho nhà đầu tư “trực tiếp
hưởng lợi” nhằm tránh phần thiệt cho người dân. Nếu có căn cứ luật rõ
ràng, tòa án se trở thành một kênh hữu hiệu để giải quyết mọi tranh chấp. (Bất
động sản thế giới) [ 25 ]