Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn tp hồ chí minh giai đoạn 2006 2012
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.47 MB, 139 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
---------------
HUỲNH VĂN TRUNG
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA
CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦ A NGƯỜI TIÊU DÙNG
TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2006 - 2012
LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên
ngành: Quản Trị Kinh Doanh Mã
ngành:60340102
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 1/2014
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM
---------------
HUỲNH VĂN TRUNG
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA
CĂN HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG
TRÊN ĐỊA BÀN TP HỒ CHÍ MINH
GIAI ĐOẠN 2006 - 2012
LUẬN VĂN THẠC SĨ
Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
Mã ngành:60340102
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. LẠI TIẾN DĨNH
TP. HỒ CHÍ MINH, tháng 1/2014
CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP. HCM
Cán bộ hướng dẫn khoa học : TS. Lại Tiến Dĩnh
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị và chữ ký)
Luận văn Thạc sĩ được bảo vệ tại Trường Đại học Công nghệ TP. HCM
ngày … tháng … năm …
Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm:
(Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị của Hội đồng chấm bảo vệ Luận văn Thạc sĩ)
TT
1
2
3
4
5
Họ và tên
TS. Nguyễn Ngọc Dương
TS. Bảo Trung
TS. Phan Thị Minh Châu
TS. Phan Thành Vĩnh
TS. Phạm Thị Hà
Chức danh Hội đồng
Chủ tịch
Phản biện 1
Phản biện 2
Ủy viên
Ủy viên, Thư ký
Xác nhận của Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau khi Luận văn đã được
sửa chữa.
Chủ tịch Hội đồng đánh giá LV
TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP. HCM
PHÒNG QLKH – ĐTSĐH
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập
– Tự do – Hạnh phúc
TP. HCM, ngày..… tháng….. năm 20..…
NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ
Họ tên học viên: Huỳnh Văn Trung
Giới tính:Nam Ngày,
Nơi sinh: Bến Tre Chuyên
tháng, năm sinh: 01/02/1979
ngành: Quản trị kinh doanh
MSHV: 1241820107
I- Tên đề tài:
Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng
trên địa bàn TP Hồ Chí Minh giai đoạn 2006 – 2012.
II- Nhiệm vụ và nội dung:
Trên cơ sở lý luận về sự hài lòng của khách hàng, tổng quan về thị trường
bất động sản giai đoạn 2006 – 2012, thông qua quá trình khảo sát, thu thập
thông tin, xử lý số liệu bằng phần mềm SPSS để đưa ra thực trạng các yếu tố ảnh
hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng . Trên cơ sở đó
đề ra các giải pháp, kiến nghị nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường này.
III- Ngày giao nhiệm vụ:
7-8-2013
IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ: 26-03-2014
V- Cán bộ hướng dẫn:
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
TS. Lại Tiến Dĩnh
KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực, chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công
trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ
nguồn gốc.
Học viên thực hiện Luận văn
Huỳnh Văn Trung
ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này, cá nhân tôi nhận được rất nhiều sự giúp đỡ,
động
viên của gia đình, các anh chị học chung và bạn bè đồng nghiệp.
Đặc biệt, tôi xin trân trọng cảm ơn TS. Lại Tiến Dĩnh – Thầy đã rất nhiệt tình và
tận tâm hướng dẫn, định hướng cho tôi trong từng giai đoạn hoàn thành luận văn.
Bên cạnh đó, để được như ngày hôm nay, tôi vô cùng biết ơn đến gia đình tôi, cha
mẹ, các em đã luôn ủng hộ tôi trong nhiều mặt về tinh thần và vật chất.
Xin chân trọng cảm ơn các đồng nghiệp cùng các khách hàng đã nhiệt tình
giúp
đỡ tôi trong quá trình thực hiện khảo sát để có được số liệu phục vụ cho luận văn
này.
Xin chân trọng cảm ơn và gửi lời tri ân sâu sắc nhất.
Huỳnh Văn Trung
3
TÓM TẮT
Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn về kinh
doanh bất động sản, và đặc biệt là thị trường căn hộ chung cư thời gian qua bên
cạnh những bước phát triển vượt bậc còn rất nhiều hạn chế, phát triển không
bền vững. Cung và cầu của thị trường này mất cân đối.
Đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn
hộ chung cư của người tiêu dùng. Việc thu thập thông tin được tiến hàn h bao gồm
người đã mua căn hộ chung cư và người có ý định mua căn hộ chung cư thông qua
bảng câu hỏi khảo sát để xác định hành vi tiêu dùng. Tác giả sử dụng phần mềm
SPSS để phân tích thống kê nhằm kiểm soát quá trình khảo sát của mình. Trên cơ
sở đó đưa r a các giải pháp và kiến nghị để luận văn có thể áp dụng vào thực tiễn.
4
ABSTRACT
Dissertation research focuses on theory and the practice of real estate
business , and especially the apartment market over the next time step boom
also has limitations , developing not sustainable . Supply and demand in this
market imbalance .
Research topics focusing factors affecting the buying behavior of apartments
consumers . The information gathering was conducted including who bought
apartments and who intend to buy apartment through a questionnaire survey to
determine consumer behavior . The author uses SPSS software to analyze statistical
process control to my survey.
On that basis, ofering solutions and recommendations for the thesis can
be applied in practice .
5
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................
i
CẢM
LỜI
ƠN
........................................................................................................... ii TÓM TẮT
................................................................................................................
iii
ABSTRACT .............................................................................................................
iv
LỤC
MỤC
..................................................................................................................v DANH
MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................ viii DANH
MỤC CÁC BẢNG BIỂU ........................................................................... ix DANH
MỤC CÁC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ ...................................................................x CHƯƠNG
1................................................................................................................1
TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU ..........................................................................1
1.1
Sự
cần
thiết
..................................................................................1
của
tài:
đề
1.2
Mục tiêu, đối t ượng, và phạm vi nghiên cứu của đề tài
.............................2
1.3
Phương
pháp
............................................................3
nghiên
cứu
1.4
Nội
dung
.....................................................................................4
và
dữ
nghiên
liệu
cứu
1.5
Tổng
quan
về
lĩnh
vực
nghiên
cứu
...............................................................5
1.5.1 Giới thiệu tổng quan về BĐS và căn hộ chung c ư ....................................5
1.5.2 Giới thiệu tổng quan về thị tr ường BĐS và căn hộ chung c ư..................5
1.5.3 Tổng quan tình hình nghiên cứu
................................................................5
1.5.3.1 Tình hình nghiên cứu trên thế giới .....................................................5
1.5.3.2 Tình hình nghiên cứu trong nước .......................................................6
1.6 Thực trạng thị trường CHCC tại TP.HCM giai đoạn 2001 - 2012 ................6
1.6.1 Thực trạng
....................................................................................................6
1.6.2 Một số đặc điểm của thị tr ường CHCC tại TP HCM 2006 -2012 ..........9
1.6.3 Những c ơ hội và hạn chế trong phát triển CHCC tại TP HCM ............12
6
cấu
của
đề
1.7
Kết
.............................................................................................14
tài
CHƯƠNG
2..............................................................................................................15
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ..............................................15
2.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ ..........................15
2.1.1 Tổng quan về căn hộ chung
cư..................................................................15
2.1.1.1 Khái niệm căn hộ chung cư: .................................................................15
7
2.1.1.2 Đặc điểm của căn hộ chung cư:............................................................17
2.1.1.3 Hàng hóa căn hộ chung cư: ..................................................................18
2.1.1.4 Phân loại căn hộ chung cư: ..................................................................18
2.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN HỘ CHUNG
CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG .............................................................................20
2.2.1 Khái niệm hành vi tiêu dùng
.....................................................................20
2.2.2 Các yếu tố ảnh h ưởng đến hành vi mua CHCC của ng ười tiêu dùng ...20
2.2.2.1 Các yếu tố văn hóa ................................................................................20
2.2.2.2 Các yếu tố xã hội và cá nhân ................................................................21
2.2.2.3 Các yếu tố tâm lý...................................................................................22
2.2.3 Quá trình ra quyết định mua hàng
...........................................................23
2.3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT ............................................................28
CHƯƠNG
3..............................................................................................................30
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................................................30
3.1 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCC TẠI TPHCM
............................................................................................................30
3.1.1 Các yếu tố tự nhiên
....................................................................................30
Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay
ồn ào đều ảnh h ưởng trực tiếp đến sự hài lòng của ng ười tiêu dùng CHCC.
..................................................................................................................31
3.1.2 Các yếu tố kinh tế
.......................................................................................31
3.1.3 Các yếu tố xã hội
........................................................................................33
3.2 PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HÀNH VI MUA CHCCC
...............................................................................................................................
....33
3.2.1. Thiết kế nghiên cứu.................................................................................33
3.2.1.1 Nghiên cứu sơ bộ ..................................................................................33
3.2.1.2 Nghiên cứu sâu......................................................................................35
3.3 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU...........................................................................39
CHƯƠNG
4..............................................................................................................41
KẾT QUẢ PHÂN TÍCH .........................................................................................41
8
4.1 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH .......................................................................41
4.1.1 Kiểm định độ tin cậy của thang đo
.............................................................41
4.1.2 Độ giá trị hội tụ
...........................................................................................41
4.1.3 Phân tích hồi quy đa
biến...........................................................................42
vii
4.2 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...............................................................................43
4.2.1 Phân tích mô tả
...........................................................................................43
4.2.1.1 Thông tin về mẫu nghiên cứu
................................................................43
4.2.1.2 Thống kê mô tả các biến nhân tố thành phần .......................................48
4.2.1.3 Thống kê mô tả biến phụ thuộc .............................................................49
4.2.2 Quá trình phân tích định l ượng
................................................................50
4.2.2.1 Bước 1: Xác định hệ số tin cậy Cronbach Alpha ..................................50
4.2.2.2 Bước 2: Phân tích nhân tố khám phá EFA ...........................................51
4.2.3 Kiểm định mô hình nghiên cứu
.................................................................55
4.2.3.1 Phân tích phương sai Anova – Analysis of Variance............................55
42.3.2 Phân tích mô hình hồi quy tuyến tính bội .............................................56
4.2.4 Kết quả nghiên cứu
....................................................................................59
4.2.4.1 Các nhân tố tác động đến hành vi mua căn hộ chung cư .....................59
4.2.4.2 Dò tìm sự vi phạm các giả định cần thiết trong hồi quy tuyến tính ......59
4.2.4.3 Kết luận tình hình nghiên cứu ...............................................................60
CHƯƠNG
5..............................................................................................................62
KẾT LUẬN
..............................................................................................................62
5.1 MỤC TIÊU, QUAN ĐIỂM, ĐỊNH H ƯỚNG NHẰM PHÁT TRIỂN THỊ
TRƯỜNG CĂN HỘ CHUNG CƯ. ........................................................................62
5.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM TÁC ĐỘNG ĐẾN HÀNH VI MUA CĂN
HỘ CHUNG CƯ CỦA NGƯỜI TIÊU DÙNG: ....................................................65
5.3 KIẾN NGHỊ
......................................................................................................66
5.3.1 Giải pháp chung về hệ thống chính sách phát triển thị trường bất động
sản căn hộ chung cư.
...........................................................................................66
5.3.2 Giải pháp về chính sách đất đai phát triển thị trường bất động sản căn
hộ chung cư
..........................................................................................................66
5.3.3 Giải pháp về chính sách vốn phát triển các dự án BĐS - CHCC ..........69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................71
vii
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................74
PHỤ LỤC
.................................................................................................................75
MẪU PHIẾ U THU THẬP THÔNG TIN ..............................................................88
8
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
1. BĐS
Bất động sản
2. TTCK
Thị trường chứng khoán
3. TP.HCM
Thành phố Hồ Chí Minh
4. USD
Dollar Mỹ
5. GDP
Tổng thu nhập quốc nội
6. WTO
Tổ chức thương mại thế giới
7. WB
Ngân hàng Thế giới
8. IMF
Quỹ Tiền tệ Quốc tế
9
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1.1 Số lượng căn hộ chào bán
Bảng 2.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư
của người tiêu dùng
Bảng 3.1: Thang đo động cơ mua căn hộ chung c ư
Bảng 3.2: Thang đo tìm kiếm thông tin căn hộ chung cư
Bảng 3.3: Thang đo về cảm nhận chủ quan
Bảng 3.4: Thang đo tiện ích hệ thống
Bảng 3.5: Thang đo hành vi
Bảng 4.1: Phân bổ theo giới tính
Bảng 4.2: Phân bổ theo trình độ học v ấn
Bảng 4.3: Phân bổ theo nghề nhiệp
Bảng 4.4: Phân bổ theo thu nhập
Bảng 4.5: Phân bổ theo tình trạng hôn nhân
Bảng 4.6: Phân bổ theo số con trong gia đình
Bảng 4.7: Thống kê mô tả các biến nhân tố thành phần
Bảng 4.8: Thống kê mô tả các biến phụ thuộc
Bảng 4.9: Tóm tắt kết quả hệ số Cronbach’ Alpha
Bảng 4.10:Kết quả bảng KMO and Barlett’s Test
Bảng 4.11: Kết quả bảng Total Variance Explained
Bảng 4.12: Kết quả bảng ma trận nhân tố xoay
Bảng 4.13: Tổng hợp các nhân tố về hành vi của khách hàng
Bảng 4.14: KMO and Bartlett’s Test của phân tích nhân tố về mức
độ hài lòng
Bảng 4.15: Phân tích phương sai Anova
Bảng 4.16: Đánh giá độ phù hợp của mô hình
Bảng 4.17: Phân tích Anova trong mô hình hồi quy t uyến tính
Bảng 4.18: Phân tích hệ số Beta trong mô hình hồi quy tuyến tính
Bảng 4.19: Các nhân tố tác động đến hành vi mua CHCC
8
26
36
37
37
38
38
43
44
45
46
47
47
49
50
50
52
52
53
54
54
55
57
57
58
59
10
DANH MỤC CÁC HÌNH VÀ ĐỒ THỊ
Hình 1.1: Giá chào thuê văn phòng tại TP HCM
Hình 1.2: Tỷ lệ lấp đầy tòa nhà tại TP HCM
Hình 1.3: Số căn hộ chào bán mới trong năm
Hình 1.4: Nguồn cung hoàn thành mới
Hình 2.1 Tiến trình mua hàng của người tiêu dùng
Hình 2.2: Quyết định mua hàng
Hình 2.3: Mô hình nghiên cứu ban đầu
Hình 3.1 : Tốc độ tăng trưởng GDP qua các năm
Hình 3.2: Tỷ lệ dân cư đô thị hóa (%)
Hình 3.3 Quy trình nghiên cứu
Hình 4.1: Phân bổ theo giới tính
Hình 4.2: Phân bổ theo trình độ học vấn
Hình 4.3: Phân bổ theo nghề nghiệp
Hình 4.4: Phân bổ theo thu nhập
Hình 4.5: Phân bổ theo tình trạng hôn nhân
Hình 4.6: Phân bổ theo số con trong gia đình
Hình 4.7: Biểu đồ tần số của phần dư chuẩn hóa
10
11
11
12
23
25
28
31
32
39
43
44
45
46
47
48
60
1
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN VỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Sự cần thiết của đề tài:
Thị trường BĐS nói c hung và căn hộ chung cư nói riêng có vai trò quan trọng
trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Đây là một thị trường đặc biệt không những
có ảnh hưởng lớn đối với sự phát triển của toàn nền kinh tế mà còn ảnh hưởng
đến đời sống xã hội. Thêm vào đó thị trườ ng BĐS có mối liên hệ mật thiết đối
với các thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ… và có tác động rộng lớn
đến mọi tầng lớp dân cư.
Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự
tăng trưởng kinh tế- xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn
vốn đầu tư và góp phần vào sự phát triển của các đô thị, tham gia kích cầu và từng
bước cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân.
Tuy nhiên, ngành BĐS nói chung và căn hộ chung cư nói riêng đang chịu tác
động trực tiế p của suy thoái kinh tế mà cụ thể là sự suy giảm TTCK; thị trường tài
chính; lãi suất ngân hàng tăng cao; giá nguyên vật liệu xây dựng gia tăng… Biến
động ngành BĐS đang ảnh hưởng đến độ thanh khoản thị trường tài chính, các
ngân hàng chịu ảnh hưởng nặng nề vì những khoản nợ xấu BĐS khổng lồ.
Bên cạnh đó, bản thân ngành kinh doanh BĐS đòi hỏi những tư duy lớn, khung
pháp lý ổn định và khả năng quản trị mạnh.Tuy nhiên những vấn đề như trình
độ quy hoạch, tiến độ thi công, chất lượng công trình, năng lực quả n lý dự án,
khả năng kiểm soát thị trường BĐS,… ở Việt Nam đang rất yếu. Những điều này
khiến cho những khó khăn trên thị trường BĐS thêm trầm trọng. Ngoài ra trong
quá trình phát triển, những xu hướng vận động xã hội như di dân, nhập cư, pha
tạp văn hóa, cấu trúc đô thị, tâm lý xã hội…liên tục tác động và ảnh hưởng đến
quá trình đầu tư và phát triển của ngành kinh doanh BĐS.
Thị trường căn hộ chung cư thời gian qua bên cạnh bước phát triển vượt
bậc đang tồn tại nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh v à không bền vững.
Cụ thể
2
cung - cầu về chung cư bị mất cân đối. Tình trạng đầu cơ nhà, kích cầu “ảo” để
nâng giá căn hộ chung cư làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn
sốt giá nhà chung cư đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là cá c
doanh nghiệp kinh doanh căn hộ chung cư dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh
doanh, các ngân hàng thương mại gia tăng tỷ trọng nợ xấu do cho vay kinh
doanh chung cư, trong khi nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư vẫn đang gặp
khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp, trung bình... gây ảnh
hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Bên cạnh đó, việc tìm hiểu và
nắm bắt chắc nhu cầu của người tiêu dùng sản phẩm căn hộ chung cư, người đi
mua cũng cần được nghiên cứu sâu thêm.
Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường căn
hộ chung cư lành mạnh, cần hoàn thiện các chính sách vĩ mô nhằm tạo môi
trường thuận lợi, lành mạnh cho thị trường căn hộ chung cư phát triển. Đó chính
là lý do tôi chọn đề tài “Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ
chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP. HCM” nhằm nghiên cứu thực trạng
phát triển của thị trường căn hộ chung cư, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến
hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng trên địa bàn TP. HCM từ đó
kiến nghị các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển thị trường chung cư trên
địa bàn TP. HCM nói riêng và có thể tham khảo cho cả nước.
1.2 Mục tiêu, đối tượng, và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Mục tiêu nghiên cứu: Nhằm nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của thị trường
căn hộ chung cư, để từ đó tác giả xây dựng phương hướng, chiến lược giúp công ty
tiêu thụ các sản phẩm căn hộ tốt hơn bên cạnh đó một phần thúc đẩy sự phát
triển thị trường căn hộ chung cư trên địa bàn.
Đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến
hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng. Các thông tin và dữ liệu sơ cấp
từ những người tiêu dùng (bao gồm người đã mua căn h ộ chung cư và người có
ý định mua căn hộ cung cư) được khảo sát bằng bảng câu hỏi xác định hành vi tiêu
dùng. Thông qua phân tích thống kê, các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi tiêu
dùng sẽ được xem xét và xác định.
3
Phạm vi thời gian nghiên cứu: Phân tích thực trạng trong giai đoạn từ 2006 đến
2012. Thời gian thực hiện khảo sát vào tháng 6-7 năm 2013.
Phạm vi về không gian: Nghiên cứu hành vi mua căn hộ chung cư của người
tiêu dùng chỉ trên địa bàn TP. HCM.
Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu thực trạng tình hình mua căn hộ
chung cư của người tiêu dùng, tổng quan các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua
căn hộ chung cư của người tiêu dùng, chỉ ra các yếu tố chính.
1.3 Phương pháp nghiên cứu và dữ liệu
Luận án vận dụng kết hợp nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện tùy
từng
nội dung của đề tài, cụ thể là:
Phương pháp thống kê mô t ả: Quá trình thu nhập các dữ liệu có đối chiếu,
so sánh, Luận án sử dụng phần mềm phân tích thống kê chuyên dụng như SPSS
nhằm thống kê, phân tích và lượng hóa tác động của các yếu tố khác nhau đến
quyết định hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu dùng làm cơsở xây dựng
mô hình hồi quy.
Phương pháp phân tích nhân tố (EFA) để đánh giá mức độ tác động của từng
yếu tố thông qua các bước:
Bước 1: Thống kê sơ bộ các biến khảo sát của 04 thành phần nhân tố trong khung
phân tích mô hình
Bước 2: Xác định hệ số tin cậy Cronbach Alpha
Bước 3: Phân tích EFA
Kiểm định ANOVA để so sánh niềm tin và thái độ người tiêu dùng của các
đối tượng khách hàng khác nhau.
Phương pháp phân tích hồi quy để đánh giả ảnh hưởng của các yếu tố đã
được xác định trong phần phân tíc h EFA đến hành vi mua căn hộ chung cư của
NTD.
Các yếu tố được xác định thuộc 4 thành phần được đưa vào phân tích hồi qui
để xác định cụ thể trọng số của từng yếu tố tác động đến hành vi mua căn hộ
4
chung cư của người tiêu dùng. Giá trị các yếu tố được dùng để chạy hồi quy là
giá trị trung
5
bình của các biến quan sát đã được kiểm định. Phân tích hồi quy được thực hiện
bằng phương pháp hồi quy đa biến.
Dữ liệu thứ cấp thu thập từ các cơ quan nhà nước như Bộ Xây Dựng, Tổng cục
Thống kê, các tổ chức nước ngoài như WB, IMF, các công ty nghiên cứu thị trường
trong và ngoài nước. Các dữ liệu trên phục vụ cho việc phân tích thống kê, đánh
giá, so sánh trong luận án.
Dữ liệu sơ cấp thu thập được trong quá trình điều tra, phỏng vấn trực tiếp.
Các thông tin điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu đã được thiết kế nhằm điều
tra mức độ tác động của các yếu tố đến quyết định
hành vi mua căn hộ
chung cư của người tiêu dùng (Xem Phụ lục bảng hỏi điều tra). Thông tin dữ liệu
được thu thập qua việc gởi bảng câu hỏi điều tra khảo sát đến hai nhóm người
tiêu dùng: (1) những người đã mua căn hộ chung cư trong vòng 5 năm trở lại đây,
và (2) những người có ý định mua hoặc đang tìm kiếm mua căn hộ chung cư.
Vì kinh phí và thời gian có hạn nên kích thước mẫu được điều tra khoảng 250 300 phiếu.
1.4 Nội dung nghiên cứu
Các câu hỏi nghiên cứu chính:
-
Các yếu tố nào ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu
dùng trên địa bàn TP. HCM?
-
Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là như thế nào?
-
Các yếu tố nào có ý nghĩa quy ết định?
Nội dung nghiên cứu chính của luận án:
-
Thứ nhất, nghiên cứu lý thuyết về thị trường căn hộ chung cư, cũng như các
yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của người tiêu
dùng;
-
Thứ hai, phân tích thực trạng thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM giai
đoạn 2006-2012;
-
Thứ ba, phân tích nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ chung cư của
người tiêu dùng trên địa bàn TP.HCM;
-
Thứ tư, nêu giải pháp nhằm phát triển thị trường căn hộ chung cư.
6
1.5 Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
1.5.1 Giới thiệu tổng quan về BĐS và căn hộ chung cư
Khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật
của mỗi nước khác nhau với những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân
loại và tiêu chí phân loại, nhưng đều thống nhất ở chỗ xem BĐS gồm đất đai và
những tài sản gắn liền với đất đai.
Tại Việt Nam, theo quy định của Luật dân sự sửa đổi số 33/2005/QH11,
Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 7 thì BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà cửa,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả tài sản gắn liền với nhà hay công
trình xây dựng do pháp luật quy định.
Căn hộ chung cư theo nghĩa trên bao gồm nhà cửa, công trình xây dựng
nhằm mục đích ở của người dân.
1.5.2 Giới thiệu tổng quan về thị trường BĐS và căn hộ chung cư
Thị trường BĐS là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đ ổi về BĐS
được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá. Tuy nhiên, BĐS
khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán, mà còn là đối
tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sử
dụng.
Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh nói chung và BĐS chung cư không thể chỉ là
quan hệ giữa người mua, người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên
quan đến BĐS như: Cho thuê, thế chấp, bảo hiểm... Tóm lại, thị trường BĐS (căn
hộ chung cư) là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên cơ chế giá và được diễn ra
trong một không gian và thời gian nhất định.
1.5.3 Tổng quan tình hình nghiên cứu
1.5.3.1Tình hình nghiên cứu trên thế giới
Các nghiên cứu ở nước ngoài về hành vi mua căn hộ chung cư của người
tiêu rất nhiều, rất đa dạng và phong phú. Trong đó đưa ra nhiều kỹ thuật tính toán,
công cụ hỗ trợ và mô hình nghiên cứu phức tạp , nhất là các mô hình phân tích định
lượng đã đưa ra các kết quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao. Tuy nhiên, các
7
nghiên cứu ở nước ngoài đều xu ất phát từ các vấn đề thực tiễn của các nước đó.
Mặt khác,
