Đánh giá những điểm bất cập của pháp luật việt nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở tại việt nam của người việt nam định cư ở nước ngoài

MỞ ĐẦU
Nếu như cách đây chừng bốn đến năm thập kỉ vấn mọi vấn đề về người Việt nam sinh sống ở
nước ngoài nhà nước ta hầu như không quan tâm hoặc quan tâm không đúng mức do những
nguyên nhân khác nhau, thì hiện nay nó đã được nhà nước ta chú trọng quan tâm với những
chính sách rộng khắp các lĩnh vực có liên quan đến đối tượng này.Vấn đề sở hữu nhà ở của
người Việt Nam làm ăn, sinh sống và định cư ở nước ngoài ở nước ta hiện nay đang dần được
ghi nhận phù hợp hơn so với trước đã thể hiện rõ nét sự thay đổi trong chủ trương, chính sách
của nhà nước ta. Tuy vậy, pháp luật hiện hành về vấn đề sử hữu nhà ở của đối tượng người Việt
Nam định cư ở nước ngoài vẫn tồn tại những bất cập cần bàn luận. Chính vì vậy nhóm chúng
em xin chọn và trình bày những hiểu biết về vấn đề "Đánh giá những điểm bất cập của pháp
luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài" để hoàn thành bài tập nhóm tháng 1.

------  -----NỘI DUNG
I. Quy định của pháp luật Việt Nam về sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài
1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật quốc tịch năm 2008 thì “người Việt Nam định cư ở
nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú , sinh sống lâu dài ở nước
ngoài”.
Như vậy người Việt Nam định cư ở nước ngoài gồm 2 đối tượng: công dân Việt Nam hoặc
người có gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Trong đó công dân Việt Nam là
người có quốc tịch Việt Nam; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã
từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc
huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (khoản 4 Điều 3
Luật quốc tịch năm 2008).

6


Từ quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài, có thể thấy đối tượng này có những

đặc điểm sau: Thứ nhất, họ là người Việt Nam (công dân Việt nam) hoặc là người có gốc Việt
Nam, hiểu theo nghĩa rộng là họ có quan hệ huyết thống với người Việt Nam. họ đang làm ăn,
sinh sống và định cư lâu dài ở một nước ngoài. Tuy nhiên, Thứ hai, trong quá trình làm ăn và
sinh sống tại nước ngoài họ vẫn có những mối quan hệ, liên hệ với Việt Nam như đầu tư, hoạt
động trợ giúp nhân đạo, hay làm việc, công tác không thường xuyên. Hoặc là những chuyến về
thăm gia đình, quê hương. Chính vì vậy, pháp luật cần phải tạo điều kiện để cho họ thực hiện
những mối liên hệ này, đặc biệt là trong vấn đề nhà ở.
2. Sự ghi nhận của pháp luật Việt Nam đối với quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Nghị quyết số 36-NQ/TW ngày 26/3/2004 của Bộ chính trị khẳng định “đồng bào định cư ở
nước ngoài là một bộ phận không tách rời và là một nguồn lực của cộng đồng dân tộc Việt
Nam. Cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ một vị trí quan trọng, là nhân tố
góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, hữu nghị giữa nhân dân ta với nhân dân các nước”.
Điều 52 Hiến pháp năm 1992 sửa đổi năm 2001 quy định: “Mọi công dân đều bình đẳng trước
pháp luật”. Luật pháp Nhà nước ta không thừa nhận bất kỳ một sự đặc quyền đặc lợi của bất
kỳ đối tượng tầng lớp nào. Hơn nữa công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải
để giành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt....Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế
của công dân (Hiến pháp năm 1992 ). Như vậy, Hiến pháp và trong Luật quốc tịch không hề có
sự phân biệt giữa công dân trong nước và công dân đang định cư ở nước ngoài. Việc quy định
quyền bình đẳng này chính là cơ sở quan trọng để Nhà nước có những chính sách, biện pháp
cụ thể đối với bộ phận người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Điều này cũng nhằm thực hiện
đường lối của Đảng ta trong việc xây dựng khối đại đoàn kết dân tộc mà Đảng ta đã xác định
đó là trách nhiệm của cả hệ thống chính trị và toàn xã hội.
Trước khi có Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2001, các văn bản pháp luật về đất đai và
nhà ở chỉ quy định quyền được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài mà không đề
cập đến việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam hay
không. Cho đến khi Nhà nước có những thay đổi trong chính sách thu hút đầu tư, mong muốn
6

thu hút tiềm lực người Việt Nam định cư ở nước ngoài cho sự phát triển đất nước thì vấn đề
này mới được quy định trong các văn bản pháp luật. Theo đó Luật đất đai sửa đổi bổ sung
năm 2001 và Nghị định 81/2001/NĐ-CP là những văn bản pháp lý đầu tiên cho phép và quy
định cụ thể về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở mà không phải trả tiền
thuê đất gắn liền với nhà ở đó. Kế thừa những quy định đó đồng thời căn cứ vào tình hình thực
tế Luật đất đai năm 2003 và Luật nhà ở năm 2005 đã luật hóa những quy định trong Nghị định
số 81/2001/NĐ-CP làm cơ sở pháp lý cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên theo quy định trong hai văn bản này thì quyền
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn rất hạn chế, Vì
vậy Quốc hội đã tiến hành sửa đổi bổ sung Luật nhà ở năm 2005 và Luật đất đai năm 2003 để
tạo sự bình đẳng giữa công dân Việt Nam trong nước và công dân Việt Nam ở nước ngoài
trong lĩnh vực nhà ở. Theo quy định của Luật sửa đổi bổ sung điều 126 Luật nhà ở năm 2005
và điều 121 Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực từ ngày 1 tháng 9 năm 2009 thì đại đa số người
Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được mua nhà tại Việt Nam tự do như công dân Việt Nam
trong nước. Hay nói cách khác kể từ ngày 1 tháng 9 năm 2009 thì quyền được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ thực chất hơn.
II. Đánh giá những điểm bất cập của pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn
đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Mặc dù pháp luật về nhà ở cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài của nước ta đã được
sửa đổi và ngày càng phù hợp hơn với tình hình phát triển của đất nước, đáp ứng nhu cầu của
đông đảo bộ phận người Việt Nam về vấn đề nhà ở trong nước. Tuy nhiên trong các văn bản
pháp luật hiện hành quy định về vấn đề này vẫn còn chứa đựng những bất cập, từ đó làm hạn
chế các nguồn đầu tư vào Việt nam nhất là đối với lực lượng người Việt Nam định cư tại nước
ngoài. Có thể thấy những bất cập đó như sau.
Đầu tiên, tại Điểm a Khoản 1 Điều 126 Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định
người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là đối tượng được sở hữu nhà ở ở
Việt Nam. Xét thấy không cần thiết phải quy định như vậy. Bởi lẽ theo quy định của Điều 49
Hiến pháp năm 1992, "công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam". Như vậy, tất cả
6

những người nào có quốc tịch Việt Nam đều là công dân Việt Nam, dù họ đang định cư trong
nước hay ở nước ngoài. Do đó, nếu chúng ta đã áp dụng nguyên tắc bình đẳng trong việc trao
quyền sở hữu nhà tại Việt Nam thì chúng ta không cần phải quy định thêm về quyền được sở
hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài "có quốc tịch Việt Nam" trong Điều 126
nói trên.
Thứ hai, các quy định trong luật còn chưa rõ ràng nên việc áp dụng luật vẫn gặp nhiều
vướng mắc. Một băn khoăn khác là việc xác định “người gốc Việt Nam”. Theo luật, người
không có quốc tịch Việt Nam nhưng có gốc Việt Nam vẫn được mua nhà ở trong nước nếu đáp
ứng được các điều kiện luật định. Luật Quốc tịch 2008 quy định “người gốc Việt Nam định cư
ở nước ngoài là người Việt Nam, đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của
họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu
dài ở nước ngoài”. Như vậy, trong một số trường hợp, việc xác định người gốc Việt Nam sẽ
gặp khó khăn nếu họ được sinh ra ở nước ngoài, nay bố mẹ đều đã mất, hay như trường hợp
mà họ có quan hệ huyết thống với người Việt Nam nhưng ở đời thứ ba và hai đời trước không
còn ai thì rất khó xác định được.
Thứ ba, theo quy định của Điều 126 của Luật Nhà ở (được sửa đổi bổ sung năm 2009), tuy
điều kiện để người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã thông
thoáng hơn rất nhiều nhưng nhìn chung vẫn còn hạn chế. Người gốc Việt Nam nếu không
thuộc một trong các trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 126 thì chỉ được sở hữu một
nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư khi được cơ quan có thẩm quyền tại Việt Nam cấp giấy
miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên. Quy định này đã thể hiện sự
bất hợp lý và không bình đẳng giữa những đối tượng thuộc điểm b khoản 1 điều luật này với
những đối tượng còn lại và hạn chế một số lớn đối tượng là người gốc Việt Nam được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam. Bởi không phải người gốc Việt Nam nào cũng thuộc diện người về đầu tư
trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà
khoa học, nhà văn hoá, có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam đang sinh sống trong nước.
Quy định như vậy là gây khó khăn cho bộ phận người việt nam về làm ăn sinh sống lâu dại tại
Việt nam.

6


Thứ tư, hầu hết các văn bản pháp luật hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều không quy định cụ thể thủ tục cấp giấy tờ sở hữu
nhà ở cho họ. Mặc dù thủ tục cấp giấy tờ đã được đơn giản hóa hơn. Tuy nhiên, trình tự thủ tục
như thế nào, thực hiện ở đâu không được quy định cụ thể, rõ ràng đối với từng đối tượng đã
được nêu ra tại Điều 126 Luật Nhà ở được sửa đổi, bổ sung năm 2009. Điều này khiến cho
nhiều kiều bào nước ngoài rất lúng túng khi muốn sở hữu một căn nhà ở Việt Nam
Thứ năm, một số quy định trong các điều luật còn mâu thuẫn, khiến cho việc giải quyết
tranh chấp trở nên khó khăn. Tại Điều 66 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định người có
gốc Việt Nam được miễn thị thực thì được sở hữu một nhà ở. Trong khi đó, Điều 67 quy định
các điều kiện về cư trú thì không thừa nhận giấy miễn thị thực này. Theo quy định thì người có
giấy miễn thị thực được vào Việt Nam sẽ không cần xin phép và mỗi lần có thể cư trú 3 tháng.
Như vậy, cơ quan xuất nhập cảnh sẽ không đóng dấu xác nhận thời gian cư trú của người được
miễn thị thực. Người được miễn thị thực sẽ không được xác nhận thời gian cư trú thì không thể
đáp ứng điều kiện mua nhà theo quy định là điều chưa hợp lý. Quy định này là một trở ngại
trong quá trình các cơ quan có thẩm quyền cũng như những đối tượng được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam theo quy định này thực hiện thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở.
III. Một số phương hướng hoàn thiện các quy định pháp luật về sở hữu nhà ở tại Việt
Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Nhìn chung, các văn bản pháp luật hiện hành đã phần nào đáp ứng được nhu cầu bức thiết
về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên có một thực tế là các văn bản
pháp luật không thể lường trước được những tình huống cụ thể có thể xảy ra. Một nguyên nhân
nữa là vì các văn bản pháp luật không quy định cụ thể, rõ ràng nên những người thi hành luật
lúng túng không biết phải thực thi như thế nào dẫn đến tình trạng mỗi nơi làm một kiểu. Với
những nguyên nhân trên, nhóm xin đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật sau:
Thứ nhất, như đã nói, Điều 126 của Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định phạm
vi đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam, thiết nghĩ

không cần thiết bởi vì những người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà có quốc tịch Việt Nam,
6


họ đã trở thành chủ thể mặc nhiên trong nhóm “công dân Việt Nam” ở các quy định chung của
Luật Nhà ở năm 2005. Như vậy, Điều 126 chỉ còn lại một đối tượng điều chỉnh duy nhất, đó là
“người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Do đó, Điều 126 chỉ cần quy định về một đối
tượng duy nhất đó là “người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”. Và như thế, quy định về đối
tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung năm
2009 cũng phải chỉnh sửa lại cho phù hợp. Thay vì như quy định hiện hành chúng ta chỉ cần
quy định lại như sau: “Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm tổ chức, cá nhân là
công dân Việt Nam không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi cư trú trong hay ngoài
nước; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật này; …”.
Thứ hai, cần phải cụ thể hóa hơn nữa những đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Cần lưu ý đối với những đối tượng là người gốc Việt
Nam, tránh tình trạng bỏ sót những đối tượng chính đáng. Nếu cho rằng người gốc Việt Nam
khi kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước sẽ có nhu cầu nhà ở trong nước theo tiêu
chuẩn nhân thân, đoàn tụ với gia đình thì cần quyết định thêm quyền này cho một số đối tượng
nữa, đó là người Việt Nam đều ở nước ngoài có cha, mẹ, còn là công dân Việt Nam ở trong
nước vì theo quy định của pháp luật hiện hành, nhóm cha, mẹ, vợ hoặc chồng, con là công dân
Việt Nam đều có quyền và nhiệm vụ ngang nhau. Ví dụ về quyền thừa kế, quyền về quốc
tịch…Như vậy, về nhà ở họ nên có được quyền sở hữu ngang nhau.
Thứ ba, cần có sự điều chỉnh các quy định về thủ tục giải quyết việc mua nhà ở của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam theo hướng đơn giản, nhanh gọn và hiệu quả.
Theo quy định mới nhất tại nghị định 88/2009/ND-CP, người xin cấp giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không cần phải nộp các giấy tờ chứng
minh đối tượng, điều kiện được mua, thừa kế, tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Với quy
định hiện nay việc quản lý việc mua nhà của những đối tượng này sẽ khó khăn hơn, tranh chấp
dễ xảy ra. Vì vậy, nghị định 88/2009/NĐ-CP cần quy định trong hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận
phải có thêm các giấy tờ cần thiết để chứng minh một đối tượng có đủ điều kiện mua nhà ở hay

không và quy định cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra các giấy tờ đó trong quá trình
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai và quyền sở hữu nhà ở. Cần xác định rõ một cơ
quan cụ thể có thẩm quyền xác nhận một người là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có đủ
6


điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam. Từ nghị định 81/2001 cho đến nay không có một văn bản
nào quy định một cách rõ rang về một cơ quan có thẩm quyền xác nhận một người Việt Nam
định cư ở nước ngoài có đủ điều kiện mua nhà ở tại Việt Nam. Điều này dẫn tới hậu quả là để
đảm bảo an toàn các địa phương lựa chọn biện pháp không giải quyết cho một trường hợp nào
cả. Chính vì vậy, việc quy định một cơ quan có thẩm quyền xác nhận một người Việt Nam định
cư ở nước ngoài có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật được phép mua nhà ở tại Việt
Namcó ý nghĩa quan trọng. Sự xác nhận này khẳng định rằng họ được phép mua nhà ở tại Việt
Nam.
Thứ tư, cần hoàn thiện những văn bản pháp luật cùng điều chỉnh về vấn đề sở hữu nhà ở tại
Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các vản bản pháp luật hiện hành giải
quyết vấn đề này chỉ phù hợp khi áp dụng riêng từng văn bản. Còn khi các văn bản này liên hệ
đến các văn bản pháp luật khác thì vấn đề sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài không dễ giải quyết chút nào. Ví dụ như, Luật quốc tịch năm 2008, Bộ luật dân sự năm
2005, Luật đất đai năm 2005. Trên thực tế, nhà nước ta đã mở rộng đối tượng người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở, quyền và nghĩa vụ của họ...tuy nhiên, trong vấn đề
xác định quốc tịch, tặng, cho nhà ở...lại không dễ giải quyết vì những văn bản pháp luật quy
định vấn đề này vấn chưa được sửa đổi để phù hợp với điều kiện của kiều bào. Vì vậy, trong
trường hợp phát sinh tranh chấp hay vi phạm pháp luật cũng rất khó giải quyết. Để khắc phục
vấn đề này thì giữa các văn bản pháp luật cần có sự thống nhất hóa.

------  -----KẾT LUẬN
Vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài hiện đang ngày
càng trở nên quan trọng hơn. Việc các kiểu bào muốn sở hữu nhà ở Việt nam thể hiện sự đoàn
kết lớn của dân tộc Việt Nam. Nhà nước ta đã và đang tạo nhiều điều kiện đề người Việt Nam

ở nước ngoài có thể hồi hương, tuy nhiên hiện vẫn còn nhiều bất cập và nhất là trong lĩnh vực
đất đai, nhà cửa. Mong rằng pháp luật sẽ ngày càng hoàn thiện hơn để những người Việt Nam
ở nước ngoài có điều kiện trở về đóng góp công sức phát triển đất nước.

6