Tìm hiểu công tác xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2016 (Khóa luận tốt nghiệp)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.22 MB, 83 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------
BÙI KIỀU TRANG
Tên đề tài:
TÌM HIỂU CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH MỨC THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
TIỀN THUÊ ĐẤT VÀ CÁC LOẠI THUẾ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI ĐỐI
VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ BÌNH
NĂM 2016
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý Đất đai
Khoa
Khóa học
: Quản lý Tài nguyên
: 2014 - 20180
Thái Nguyên, năm 2018
Thái Nguyên, năm 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
--------------------
BÙI KIỀU TRANG
Tên đề tài:
TÌM HIỂU CÔNG TÁC XÁC ĐỊNH MỨC THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN
THUÊ ĐẤT VÀ CÁC LOẠI THUẾ LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ BÌNH NĂM 2016
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Quản lý Đất đai
Lớp
Khoa
Khóa học
Giảng viên hướng dẫn
: K46 - QLĐĐ - N02
: Quản lý Tài nguyên
: 2014 - 2018
: TS. Nguyễn Quang Thi
Thái Nguyên, năm 2018
i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là quá trình học tập để cho mỗi sinh viên vận dụng
những kiến thức, lý luận đã được học trong nhà trường vào thực tiễn, tạo cho
sinh viên làm quen những phương pháp làm việc, kỹ năng công tác. Đây là
giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên trong quá trình học tập.
Được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý
Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, em nghiên cứu đề tài:
“Tìm hiểu công tác xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các
loại thuế liên quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Phú Bình năm 2016”.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản lý Tài
nguyên, những người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn chúng em và đặc biệt
là thầy giáo: TS. Nguyễn Quang Thi, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ em
trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn các cán bộ đang công tác tại Chi nhánh Văn
phòng đăng kí đất đai huyện Phú Bình đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá
trình thực tập tốt nghiệp. Em cũng không quên gửi lời cảm ơn đến gia
đình, bạn bè đã luôn động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập
cũng như hoàn thành tốt bài khóa luận.
Do thời gian có hạn, bước đầu mới làm quen với phương pháp mới
chắc chắn báo cáo không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được ý
kiến đóng góp của các thầy, cô giáo cùng toàn thể các bạn sinh viên để
khóa luận này được hoàn thiện hơn.
Sau cùng em xin chúc toàn thể thầy cô trong khoa Quản lý Tài nguyên
lời chúc sức khỏe, luôn thành công trong công việc và cuộc sống.
Em xin chân thành cảm ơn !
Thái Nguyên, ngày 15 tháng 5 năm 2018
Sinh viên
Bùi Kiều Trang
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Bình năm 2016 ........................ 44
Bảng 4.2. Thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Phú Bình quý I năm 2016 ............................................................. 46
Bảng 4.3. Thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Phú Bình quý II năm 2016 ............................................................ 47
Bảng 4.4. Thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Phú Bình quý III năm 2016 .......................................................... 48
Bảng 4.5. Thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Phú Bình quý IV năm 2016 .......................................................... 49
Bảng 4.6. Tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú
Bình năm 2016 .............................................................................. 51
Bảng 4.7. Lệ Phí trước bạ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú
Bình quý I năm 2016 .................................................................... 52
Bảng 4.8. Lệ Phí trước bạ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú
Bình quý II năm 2016 ................................................................... 53
Bảng 4.9. Lệ Phí trước bạ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú
Bình quý III năm 2016 .................................................................. 55
Bảng 4.10. Lệ Phí trước bạ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Phú Bình quý IV năm 2016 .......................................................... 56
Bảng 4.11. Thuế thu nhập cá nhân đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Phú Bình quý I năm 2016 .................................................. 58
Bảng 4.12. Thuế thu nhập cá nhân đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Phú Bình quý II năm 2016 ................................................. 60
Bảng 4.13. Thuế thu nhập cá nhân đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Phú Bình quý III năm 2016 ................................................ 61
Bảng 4.14. Thuế thu nhập cá nhân đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Phú Bình quý IV năm 2016 ............................................... 62
Bảng 4.15. Giá đất ở của các khu vực trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2017
....................................................................................................... 66
iii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Sơ đồ quy trình xác định, thu nộp tiền sử dụng đất .......................... 9
Hình 2.2. Sơ đồ quy trình xác định, thu nộp tiền thuê đất .............................. 18
Hình 2.3. Sơ đồ thủ tục khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân ....................... 24
Hình 2.4. Sơ đồ thủ tục khai, nộp lệ phí trước bạ ........................................... 28
Hình 4.1. Tình hình biến động mức thu tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2016 ............................... 50
Hình 4.2. Tình hình biến động mức thu lệ phí trước bạ của hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2016 ............................... 57
Hình 4.3. Tình hình biến động của mức thu thuế thu nhập cá nhân trên địa bàn
huyện Phú Bình năm 2016 ............................................................ 63
iv
DANH MỤC VIẾT TẮT
Từ viết tắt
Nghĩa đầy đủ
CMĐ
Chuyển mục đích
GCN
Giấy chứng nhận
HĐND
Hội đồng nhân dân
LĐĐ
Luật đất đai
NN
Nông nghiệp
NSNN
Ngân sách nhà nước
QSD
Quyền sử dụng
SDĐ
Sử dụng đất
UBMTTQ
Ủy ban mặt trận tổ quốc
UBND
Ủy ban nhân dân
VPĐK
Văn phòng đăng kí
v
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... i
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ iii
DANH MỤC VIẾT TẮT ................................................................................. iv
MỤC LỤC ......................................................................................................... v
PHẦN 1: MỞ ĐẦU.......................................................................................... 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................. 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 3
1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 3
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu ...................................................... 3
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài..................................................................... 3
PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................... 4
2.1. Các quy định về mức thu tiền sử dụng đất có liên quan đến đất đai ......... 4
2.1.1. Khái niệm ................................................................................................ 4
2.1.2. Quy định chung ....................................................................................... 4
2.1.2.1. Thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp .......................................... 4
2.1.2.2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất............................................................. 4
2.1.2.3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất ................................................................ 4
2.1.2.4. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất ..................................................... 5
2.1.3. Quy định cụ thể ....................................................................................... 5
2.1.3.1. Thu tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất ................................ 5
2.1.3.2. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia
đình, cá nhân ..................................................................................................... 6
vi
2.1.3.3. Các quy định về thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác .... 7
2.1.3.4. Miễn, giảm tiền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp ..... 8
2.2. Các quy định về tiền thuê đất có liên quan đến đất đai ........................... 10
2.2.1.Khái niệm ............................................................................................... 10
2.2.2. Quy định chung ..................................................................................... 10
2.2.2.1. Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong các trường hợp ..................... 10
2.2.2.2. Đối tượng thuê đất, thuê mặt nước..................................................... 10
2.2.2.3. Căn cứ tính tiền thuê đất .................................................................... 11
2.2.2.4. Thời điểm tính thu tiền thuê đất ......................................................... 11
2.2.3. Quy định cụ thể ..................................................................................... 11
2.2.3.1. Đơn giá thuê đất ................................................................................. 11
2.2.3.2. Thu tiền thuê đất thì ........................................................................... 12
2.2.3.3. Thời hạn thu tiền thuê đất .................................................................. 12
2.2.3.4. Việc miễn thu tiền thuê đất, thuê mặt nước ....................................... 12
2.2.3.5. Việc giảm thu tiền thuê đất, thuê mặt nước ....................................... 16
2.3. Các quy định về các loại thuế liên quan đến đất đai và Lệ phí trước b ......... 19
2.3.1. Khái niệm .............................................................................................. 19
2.3.2. Quy định chung ..................................................................................... 19
2.3.2.1. Thuế thu nhập cá nhân ....................................................................... 19
2.3.2.2. Lệ phí trước bạ ................................................................................... 20
2.3.3. Quy định cụ thể ..................................................................................... 20
2.3.3.1. Thuế thu nhập cá nhân ....................................................................... 20
2.3.3.2.Lệ phí trước bạ .................................................................................... 24
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 29
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 29
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 29
vii
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 29
3.2. Địa điểm và thời gian thực tập ................................................................. 29
3.2.1. Địa điểm thực tập .................................................................................. 29
3.2.2. Thời gian thực tập ................................................................................. 29
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 29
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 30
3.4.1. Phương pháp điều tra số liệu, tài liệu .................................................... 30
3.4.1.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp ................................................. 30
3.4.1.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .................................................. 30
3.4.2. Phương pháp phân tích, xử lý, tổng hợp số liệu, viết báo cáo .............. 31
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .......................... 32
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Bình ........................ 32
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 32
4.1.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 32
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo ............................................................................... 32
4.1.1.3. Khí hậu ............................................................................................... 33
4.1.1.4. Thủy văn............................................................................................. 33
4.1.2. Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội...................................................... 33
4.1.2.1. Thực trạng phát triển kinh tế .............................................................. 33
4.1.2.2. Điều kiện cơ sở hạ tầng ...................................................................... 35
4.1.2.3. Tình hình giáo dục,y tế,văn hóa -thể dục thể thao và du lịch ............ 36
4.1.2.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ............................................. 36
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Phú Bình năm 2016 .... 37
4.2.1. Khái quát công tác quản lý đất đai huyện Phú Bình năm 2016 ............ 37
4.2.1.1. Việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng
đất đai .............................................................................................................. 37
viii
4.2.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính........................................................................... 37
4.2.1.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản
đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất .......................... 37
4.2.1.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ......................................... 38
4.2.1.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất ........................................................................................................... 38
4.2.1.6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất. ............. 39
4.2.1.7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ....... 40
4.2.1.8. Thống kê, kiểm kê đất đai .................................................................. 40
4.2.1.9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai .................................................. 40
4.2.1.10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất ............................................. 41
4.2.1.11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất ........................................................................................................... 41
4.2.1.12. Thanh tra, kiểm tra, giam sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai .............. 42
4.2.1.13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai ........................................... 42
4.2.1.14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai............................................................................... 43
4.2.1.15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai .............................................. 43
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Bình năm 2016 .............................. 44
4.3. Đánh giá công tác xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các
loại thuế có liên quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Phú Bình năm 2016 .............................................................................. 45
4.3.1. Đánh giá công tác xác định mức thu tiền sử dụng đất năm 2016 ............. 45
4.3.2. Đánh giá công tác xác định mức thu tiền thuê đất năm 2016 ............... 51
ix
4.3.3. Đánh giá công tác xác định các loại thuế và Lệ phí trước bạ đối năm 2016
......................................................................................................................... 52
4.3.3.1. Lệ Phí trước bạ ................................................................................... 52
4.3.3.2. Thuế thu nhập cá nhân ....................................................................... 58
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp nhằm
nâng cao hiệu quả công tác thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế
trên địa bàn huyện Phú Bình ........................................................................... 63
4.4.1. Thuận lợi ............................................................................................... 63
4.4.2. Khó Khăn .............................................................................................. 64
4.4.3. Giải pháp ............................................................................................... 65
4.3.4. Tổng hợp giá đất Nhà nước và thị trường tại khu vực nghiên cứu ....... 66
PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................... 68
5.1. Kết luận .................................................................................................... 68
5.2. Kiến Nghị ................................................................................................. 69
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 70
PHỤ LỤC ...........................................................................................................
1
PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên sẵn có mà thiên nhiên đã ban tặng cho con
người, đó là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Nó có vai
trò quan trọng hàng đầu của môi trường sống, mọi hoạt động kinh tế - xã hội
của con người, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa, an ninh, quốc phòng điều đó thể hiện rõ tầm quan trọng của đất đai
trong cuộc sống xã hội. Đất đai là nguồn tài nguyên hữu hạn, không thể tái tạo
được, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý muốn
chủ quan của con người nhưng lại vô hạn về mặt thời gian nếu sử dụng hợp
lý, cải tạo bồi bổ thường xuyên thì giá trị mà đất mang lại càng tăng, đối với
mỗi quốc gia nếu xét về mặt diện tích thì nó bị giới hạn bởi đường biên giới
giữa các quốc gia, là vấn đề liên quan đến tình hình ổn định chính trị, kinh
tế - xã hội của mỗi quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng. Vì vậy hiện
nay ở nhiều nước trên Thế giới đã ghi nhận vấn đề đất đai vào hiến pháp
của Nhà nước.
Cùng với sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế quốc dân trong
điều kiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở nước ta hiện nay, các công trình đô
thị, công trình dân cư phát triển với quy mô và tốc độ ngày càng lớn, đòi hỏi
công tác quản lý đất đai phải thực hiện tiết kiệm và hiệu quả; đảm bảo hài hoà
lợi ích giữa Nhà nước với người sử dụng đất, đồng thời thúc đẩy hình thành
thị trường bất động sản công khai và lành mạnh trên cơ sở kinh tế thị trường
có sự quản lý của Nhà nước.
Từ sau Cách mạng tháng Tám năm 1945 Đảng và Nhà nước ta đã đề ra
đường lối, chính sách và pháp luật để quản lý đất đai nhằm phát triển kinh tế
2
– xã hội; nhất là từ khi chúng ta tiến hành đổi mới tới nay các Nghị quyết Đại
hội Đảng toàn quốc qua các thời kì đều đưa ra các chủ trương, chính sách về
quản lý Nhà nước đối với đất đai, trong đó có quản lý nhà nước đối với các
khoản thu từ đất. Trong đó việc mở rộng quan hệ dân sự, gắn quan hệ đất đai
với nền kinh tế thị trường, nâng cao vị thế của quản lý nhà nước về các khoản
thu từ đất bằng các biện pháp kinh tế là một bước đổi mới có ý nghĩa hết sức
quan trọng. Nhà nước thực hiện điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Hoạt động
này được thực hiện thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất
nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do
đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
Xuất phát từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng
của vấn đề, với kiến thức đã học được. Được sự đồng ý của Khoa Quản lý Tài
nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy
giáo TS. Nguyễn Quang Thi, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu công
tác xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên
quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Bình
năm 2016”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
- Đánh giá được công tác quản lý, xác định được mức thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, các loại thuế liên quan đến đất đai trên địa bàn huyện Phú
Bình năm 2016.
- Đề xuất một số giải pháp giúp địa phương thực hiện được tốt công tác
xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan một
cách hiệu quả.
3
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phú Bình.
- Khái quát được tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Phú Bình năm 2016.
- Đánh giá được công tác quản lý, xác định được mức thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, các loại thuế liên quan đến đất đai và Lệ phí trước bạ đối
với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Phú Bình năm 2016.
- Một số giải pháp giúp địa phương thực hiện được tốt công tác xác
định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế liên quan một
cách hiệu quả và nhanh chóng.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu
- Củng cố những kiến thức đã tiếp thu trong nhà trường và những kiến
thức thực tế cho sinh viên trong quá trình thực tập tại địa phương.
- Nâng cao khả năng tiếp cận, thu thập xử lý thông tin của sinh viên
trong quá trình thực hiện đề tài.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Trên cơ sở tìm hiểu xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
các loại thuế liên quan đến đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Phú Bình để đưa ra những cái nhìn khách quan nhất, nhằm tránh việc
tăng mức thu vô lý, không có lợi cho người dân cũng như việc quản lý mức
thu của nhà nước, đưa ra những giải pháp và cách khắc phục.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Các quy định về mức thu tiền sử dụng đất có liên quan đến đất đai
2.1.1. Khái niệm
Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường
hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Điều 21, Luật Đất đai 2013) [6].
2.1.2. Quy định chung
2.1.2.1. Thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp
- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp,
đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa
địa có mục đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử
dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất (Điều 2, Nghị định
45/NĐ – CP) [8].
2.1.2.2. Đối tượng thu tiền sử dụng đất
- Hộ gia đình, cá nhân.
- Tổ chức kinh tế.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 2, Nghị định 45/NĐ –
CP) [8].
2.1.2.3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất
- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công
nhận quyền sử dụng đất.
- Mục đích sử dụng đất.
5
- Giá đất theo quy định tại Điều 114 của Luật Đất Đai 2013; trường hợp
đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất là giá trúng đấu giá (Khoản 1, Điều 108,
Luật Đất Đai 2013) [6].
2.1.2.4. Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất
Thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Khoản 3, Điều 108, Luật Đất Đai
2013) [6].
2.1.3. Quy định cụ thể
2.1.3.1. Thu tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì:
Tiền sử dụng đất = Diện tích đất có thu tiền sử dụng đất x Giá đất trúng đấu
giá của mục đích sử dụng đất đấu giá
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì:
Tiền bồi
Tiền sử
Giá đất tính
Tiền sử
dụng đất =
phải nộp
thu tiền sử
dụng đất
theo mục
đích sử
dụng đất
thường,
dụng đất
Diện tích
x
đất phải
nộp tiền sử
dụng đất
giải
được giảm
phóng
theo quy
-
định tại
Điều 12
Nghị định
này (nếu
có)
-
mặt bằng
được trừ
vào tiền
sử dụng
đất (nếu
có)
Trong đó:
- Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử
dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
6
- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy định tại
Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.
- Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất là
tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường,
giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước.
-Trường hợp công trình nhà ở, công trình hỗn hợp nhiều tầng gắn liền
với đất được Nhà nước giao cho nhiều đối tượng sử dụng thì tiền sử dụng đất
được phân bổ cho các tầng và đối tượng sử dụng ( Khoản 1,2,3, Điều 4, Nghị
định 45/NĐ – CP) [8].
2.1.3.2. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia
đình, cá nhân
- Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân
cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật
Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền
nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo
đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo
đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50%
chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính
theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền.
- Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử
dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền
sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông
nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền.
- Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở
thì thu tiền sử dụng đất như sau:
7
+ Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đấtcó thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01
tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê,
khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
+ Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi
được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch
giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất
phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết
định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
+ Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới
hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử
dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có
quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất
sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử
dụng đất theo mức quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản này (Khoản 2
Điều 5, Nghị định 45/NĐ – CP) [8].
2.1.3.3. Các quy định về thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác
- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận QSD đất ( cấp GCN) cho hộ gia
đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 mà
không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 100 của
luật đất đai.
- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận QSD đất (cấp GCN) cho hộ gia
đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày
1/7/2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 100 của luật đất đai.
8
- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận QSD đất ( cấp GCN) cho hộ gia
đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền
trước ngày 1/7/2004.
- Thu tiền sử dụng đất khi công nhận QSD đất ( cấp GCN) cho hộ gia
đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền
hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 1/7/2004 đến trước ngày 1/7/2014 mà nay được
Nhà nước xét cấp GCN ( Điều 6,7,8,9, Nghị định 45/NĐ – CP) [8].
2.1.3.4. Miễn, giảm tiền sử dụng đất được thực hiện trong các trường hợp
- Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi
đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ
dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;
- Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công
với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở
vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo;
sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;
đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa
tính mạng con người;
- Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân
tộc thiểu số;
- Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp
công lập;
- Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng
cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;
- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây
dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;
- Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ (Khoản 1, Điều
110, Luật Đất Đai 2013) [6].
9
Người sử dụng đất
Bộ phận tiếp nhận
và trả kết quả của
VPĐK đất đai
Cơ quan thuế
Người sử dụng đất
- Sổ hộ khẩu, chứng minh
thư
- Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất bản sao
- Trích lục thửa đất
- Giấy tờ đăng kí biến động
- Giấy tờ miễn giảm ( nếu
có )
- Kiểm tra hồ sơ
- Yêu cầu bổ sung ( nếu
thiếu )
-Rà soát hồ sơ
- Căn cứ vào bảng giá đất,
hệ số điều chỉnh và loại hồ
sơ để thực hiện tính thu
tiền sử dụng đất
- Trong thời hạn 5 ngày
làm việc ra thông báo nộp
tiền sử dụng đất tiền
-Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Hình 2.1. Sơ đồ quy trình xác định, thu nộp tiền sử dụng đất
10
2.2. Các quy định về tiền thuê đất có liên quan đến đất đai
2.2.1.Khái niệm
Tiền thuê đất là Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (Nhà nước cho
thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng
có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất
(Khoản 8 Điều 3, Luật Đất Đai) [6].
2.2.2. Quy định chung
2.2.2.1. Thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong các trường hợp
- Nhà nước cho thuê đất, gồm đất trên bề mặt và phần ngầm của công
trình xây dựng trên mặt đất theo quy định của Luật Đất đai.
- Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình trong lòng đất có mục
đích kinh doanh mà công trình này không phải là phần ngầm của công trình
xây dựng trên mặt đất theo quy định của Luật Đất đai.
- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử
dụng đất thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất.
- Nhà nước gia hạn thời gian thuê đất cho các đối tượng đang thuê
thuộc trường hợp phải nộp tiền thuê đất.
- Chuyển từ hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 sang
hình thức Nhà nước cho thuê đất.
- Nhà nước cho thuê mặt nước (Điều 1, Nghị định 46/NĐ – CP) [9].
2.2.2.2. Đối tượng thuê đất, thuê mặt nước
- Hộ gia đình, cá nhân.
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài.
11
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (Điều 2, Nghị định
46/NĐ – CP) [9].
2.2.2.3. Căn cứ tính tiền thuê đất
- Diện tích đất cho thuê.
- Thời hạn cho thuê đất.
- Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì
đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.
- Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Khoản 1, Điều 3, Nghị
định 46/NĐ – CP) [9].
2.2.2.4. Thời điểm tính thu tiền thuê đất
Thời điểm nhà nước quyết định cho thuê đất (Khoản 3, Điều 108, Luật
Đất Đai 2013) [6].
2.2.3. Quy định cụ thể
2.2.3.1. Đơn giá thuê đất
- Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình
thức đấu giá:
Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) x Giá đất tính thu tiền thuê đất.
-Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
không thông qua hình thức đấu giá thì đơn giá thuê đất thu một lần cho cả
thời gian thuê là giá đất của thời hạn thuê đất và được xác định theo quy định
tại khoản 4, 5 Điều 4 của Nghị định 46/NĐ – CP về thu tiền thuê đất.
- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuê:
+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì đơn giá
thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn một năm.
12
+ Trường hợp đấu giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá của thời hạn thuê đất (Điều
4, Nghị định 46/NĐ – CP) [9].
2.2.3.2. Thu tiền thuê đất thì
- Diện tích cho thuê đất là diện tích ghi trong quyết định cho thuê đất,
trường hợp diện tích ghi trong hợp đồng thuê đất lớn hơn so với diện tích
trong quyết định cho thuê đất thì diện tích đất cho thuê được xác định theo
diện tích ghi trong hợp đồng thuê đất.
- Diện tích phải nộp tiền thuê đất được xác định bằng diện tích đất cho
thuê trừ đi diện tích không phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật.
- Đối với trường hợp chưa có quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê
đất nhưng đang sử dụng đất vào mục đích thuộc đối tượng phải thuê đất theo
quy định của Luật đất đai thì diện tích tính thu tiền thuê đất là diện tích thực
tế đang sử dụng (Điều 9, Nghị định 46/NĐ – CP) [9].
2.2.3.3. Thời hạn thu tiền thuê đất
Thời hạn cho thuê đất được xác định theo quyết định cho thuê đất,
quyết định công nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất, quyết định cho phép chuyển từ giao đất sang cho thuê đất,
quyết định gia hạn cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 10, Nghị định 46/NĐ – CP) [9].
2.2.3.4. Việc miễn thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
- Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước cho cả thời hạn thuê trong các
trường hợp sau:
+ Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa
bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
13
+ Dự án sử dụng đất xây dựng nhà ở cho công nhân của các khu công
nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư không được
tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà.
+ Dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân
sách nhà nước, đơn vị được giao quản lý sử dụng cho sinh viên ở không được
tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà.
+ Đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; đất thực
hiện dự án trồng rừng phòng hộ, trồng rừng lấn biển.
+ Đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công;
đất xây dựng cơ sở nghiên cứu khoa học của doanh nghiệp khoa học và công
nghệ nếu đáp ứng được các điều kiện liên quan (nếu có) bao gồm: Đất xây
dựng phòng thí nghiệm, đất xây dựng cơ sở ươm tạo công nghệ và ươm tạo
doanh nghiệp khoa học và công nghệ, đất xây dựng cơ sở thực nghiệm, đất
xây dựng cơ sở sản xuất thử nghiệm.
+ Đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không trừ đất
xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không.
+ Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở
hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
+ Đất để xây dựng trạm bảo dưỡng, sửa chữa, bãi đỗ xe (bao gồm cả
khu bán vé, khu quản lý điều hành, khu phục vụ công cộng) phục vụ cho hoạt
động vận tải hành khách công cộng theo quy định của pháp luật về vận tải
giao thông đường bộ.
+ Đất xây dựng công trình cấp nước bao gồm: Công trình khai thác, xử
lý nước, đường ống và công trình trên mạng lưới đường ống cấp nước và các
công trình hỗ trợ quản lý, vận hành hệ thống cấp nước (nhà hành chính, nhà
quản lý, điều hành, nhà xưởng, kho bãi vật tư, thiết bị).
14
+ Đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê
duyệt quy định tại Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai.
- Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản
theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm
kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. Trường hợp người thuê
đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây lâu năm) theo
dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ bản vườn
cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy
trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát
triển nông thôn quy định. Việc miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời
gian xây dựng cơ bản được thực hiện theo dự án gắn với việc Nhà nước cho
thuê đất mới, chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất,
không bao gồm các trường hợp đầu tư xây dựng cải tạo, mở rộng cơ sở sản
xuất kinh doanh và tái canh vườn cây trên diện tích đất đang được Nhà nước
cho thuê.
- Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước sau thời gian được miễn tiền thuê
đất, thuê mặt nước của thời gian xây dựng cơ bản theo quy định tại Khoản 2
Điều này, cụ thể như sau:
+ Ba (3) năm đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư; đối
với cơ sở sản xuất kinh doanh mới của tổ chức kinh tế thực hiện di dời theo
quy hoạch, di dời do ô nhiễm môi trường.
+ Bảy (7) năm đối với dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn.
+ Mười một (11) năm đối với dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh
tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt
