đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ công tác quy hoạch khu công nghiệp đến năm 2020 trên địa bàn thành phố sóc trăng tỉnh sóc trăng

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

KCN
CCN
KDC
QHSDĐ
QHSDĐĐ
WTO
AFTA

Khu công nghiệp
Cụm công nghiệp
Khu dân cư
Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai
Tổ chức Thương mại Thế giới
Khu vực Mậu dịch Tự do ASEAN


DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 1.1. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian
Hình 2.1. Sơ đồ vị trí thành phố Sóc Trăng
Hình 3.1. Cửa sổ nhập dữ liệu
Hình 3.2. Cửa sổ cập nhật thuộc tính cho cell

Hình 3.3. Tạo bản đồ phân vùng đất đai
Hình 3.4. Tiềm năng phát triển Khu công nghiệp
Hình 3.5. Tiềm năng phát triển cụm công nghiệp


DANH MỤC BẢN ĐỒ
1. Bản đồ tim đường giao thông trên địa bàn thành phố Sóc Trăng
2. Bản đồ các tuyến đường giao thông chính trên địa bàn thành phố Sóc Trăng
3. Bản đồ dân cư trên địa bàn thành phố Sóc Trăng
4. Bản đồ vị trí các bệnh viện trên địa bàn thành phố Sóc Trăng


DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Khoảng cách thích hợp giữa KCN, CCN đến các tuyến đường chính
trên địa bàn thành phố Sóc Trăng
Bảng 3.2. Danh sách khu dân cư trên địa bàn thành phố Sóc Trăng
Bảng 3.3. Danh sách bệnh viện tại thành phố Sóc Trăng
Bảng 3.4. Bảng phân cấp các tiêu chí
Bảng 3.5. Cấu trúc lớp dữ liệu về giá
Bảng 3.6. Danh sách các con đường đã ch ỉnh lý giá đất
Bảng 3.6. Cấu trúc lớp dữ liệu về giao thông
Bảng 3.7. Cấu trúc lớp dữ liệu về dân cư
Bảng 3.8. Cấu trúc lớp dữ liệu về đất y tế


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lí do chọn đề tài .............................................................................................. 1
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn............................................................... 2
2.1. Mục tiêu ......................................................................................................... 2

2.2. Nhiệm vụ........................................................................................................ 2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.................................................................. 2
3.1.Đối tượng nghiên cứu.................................................................................... 2
3.2.Phạm vi nghiên cứu ....................................................................................... 2
4. Phương pháp nghiên cứu................................................................................ 2
5. Ý nghĩa nghiên c ứu ......................................................................................... 2
6. Bố cục luận văn................................................................................................ 3
CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ ................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận.................................................................................................. 4
1.1.1. Đất đai và quá trình sử dụng đất ................................................................ 4
1.1.2. Cơ sở lý luận về phát triển khu công nghiệp .............................................. 8
1.2. Cơ sở pháp lý ............................................................................................... 14
CHƯƠNG 2. ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI,
MÔI TRƯỜNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT KHU CÔNG
NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG............................. 15
2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi
trường thành phố Sóc Trăng ............................................................................. 15
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên ............................................... 15
2.1.2. Thuận lợi ................................................................................................... 19
2.1.3. Hạn chế ..................................................................................................... 19
2.2. Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ....................... 20
2.2.2. Thương mại – dịch vụ................................................................................ 20
2.2.3. Sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp ........................................... 20
2.2.4. Sản xuất nông ngư nghiệp......................................................................... 20
2.2.5. Môi trường ................................................................................................ 21
2.2.6. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập.................................................... 21
2.2.7. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ......................................................... 21
2.3. Đánh giá điều kiện kinh tế - xã hội và môi trường ................................... 22
2.3.1. Lợi thế........................................................................................................ 22

2.3.2. Cơ hội ........................................................................................................ 23
2.3.3. Hạn chế, khó khăn và thách thức .............................................................. 23
2.4. Tình hình sử dụng đất khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Sóc
Trăng................................................................................................................... 24
2.5. Thực trạng giá đất trên địa bàn Thành phố Sóc Trăng ............................ 25
2.5.1. Thực trạng giá đất..................................................................................... 25
2.5.2. Mối quan hệ giữa giá đất và phát triển khu công nghiệp......................... 25
CHƯƠNG 3. ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG ĐẤT ĐAI PHỤC VỤ CÔNG TÁC
QUY HOẠCH KHU CÔNG NGHIỆP ĐẾN NĂM 2020 TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG TỈNH SÓC TRĂNG........................................ 27
3.1. Khái quát phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội................ 27
3.1.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................... 27
3.1.2. Các chỉ tiêu chủ yếu .................................................................................. 27
3.1.3. Định hướng phát triển công nghiệp .......................................................... 28
3.2. Phân cấp tiêu chí đánh giá mức độ thích nghi đất phát triển công nghiệp
đến năm 2020 trên địa bàn Thành phố Sóc Trăng........................................... 28
3.2.1. Tiêu chí về giá cả đất đai .......................................................................... 29
3.2.2. Tiêu chí về khoảng cách đến đường giao thông ....................................... 29
3.2.3. Tiêu chí về khoảng cách đến khu dân cư .................................................. 30
3.2.4. Tiêu chí về hạ tầng .................................................................................... 30
3.2.5. Phân cấp các tiêu chí ................................................................................ 30
3.3. Xây dựng bản đồ thích nghi đất phát triển công nghiệp đến năm 2020
trên địa bàn Thành phố Sóc Trăng ................................................................... 32
3.3.1. Xây dựng lớp dữ liệu thông tin cho các tiêu chí ....................................... 32
3.3.2. Kết quả ...................................................................................................... 40
3.4. Định hướng bố trí Khu công nghiệp, cụm công nghiệp ........................... 43
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 45
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................... 46
PHỤ LỤC

MỞ ĐẦU
1. Lí do chọn đề tài
Trong những năm gần đây việc triển khai xây dựng và phát triển các khu
công nghiệp đã góp phần quan trọng vào sự phát triển kinh tế, làm thay đổi đời
sống xã hội của các địa phương, vùng và cả nước. Việc phát triển các khu công
nghiệp không những thúc đẩy mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội, trở thành
điểm thu hút các nguồn đầu tư trong và ngoài nước và đi đầu trong tiếp nhận
chuyển giao công nghệ, kinh nghiệm quản lý, nâng cao năng lực cạnh tranh và
thúc đẩy sự phát triển của ngành công nghiệp ở Việt Nam, mà còn đóng góp
không nhỏ trong việc giải quyết vấn đề việc làm cho người dân. Tuy nhiên, việc
quy hoạch thiếu cơ sở các khu công nghiệp để chạy theo “xu hướng” mà không
quan tâm đến nhu cầu của nền kinh tế tại chính địa phương đó dẫn đến việc thừa
thãi về số lượng cũng như quy mô của các khu công nghiệp trên nhiều địa
phương trong cả nước, gây lãng phí nguồn tài nguyên đất đai quốc gia.
Mục tiêu phấn đấu đến năm 2020 thành phố Sóc Trăng trở thành Thành
phố phát triển nhanh và bền vững của tỉnh, xác định trọng tâm là sản xuất ngành
công nghiệp - tiểu thủ công gắn với nguồn lực đầu tư kết cấu hạ tầng, phát triển
công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, thực hiện có hiệu quả. Thành phố hiện đang
tập trung phát triển công nghiệp, chủ yếu phát huy lợi thế về công nghiệp chế
biến thủy hải sản, nông sản, công nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, cơ khí, lắp
ráp điện tử, dệt may, da giày và sản xuất hàng tiêu dùng, đã và đang mang lại
những hiệu quả kinh tế - xã hội trên địa bàn nói riêng và cả tỉnh Sóc Trăng nói
chung, đòi hỏi phải xây dựng thêm khu công nghiệp bởi diện tích còn lại cho
thuê của khu công nghiệp đã hoạt động không đủ đáp ứng nhu cầu về sử dụng
đất KCN. Khi thực hiện quy hoạch, việc đánh giá các loại đất để phục vụ sản
xuất nông nghiệp luôn được thực hiện dựa trên các tiêu chí đánh giá rõ ràng
cùng với việc tham khảo những nguyên tắc đánh giá khác nhau. Ngược lại, việc
đánh giá các loại đất phi nông nghiệp, nhất là đất khu công nghiệp đa phần được

đánh giá một cách chủ quan, theo ý kiến cá nhân, áp đặt của một bộ phận lãnh
đạo chủ chốt của địa phương mà không theo một cơ sở hay nguyên tắc nào.
Cũng như một số địa phương khác, việc quy hoạch các khu công nghiệp một
cách thiếu cơ sở, không làm rõ được nhu cầu sử dụng đất khu công nghiệp với
yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn Thành phố sẽ dẫn đến việc thừa
thãi và lãng phí tài nguyên đất đai của địa phương.
Xuất phát từ những vấn đề trên, việc thực hiện đề tài “Đánh giá tiềm
năng đất đai phục vụ công tác quy hoạch khu công nghiệp đến năm 2020 trên
địa bàn Thành phố Sóc Trăng tỉnh Sóc Trăng” là hết sức cần thiết.

1


2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn
2.1. Mục tiêu
Đánh giá đất khu công nghiệp, làm rõ mối quan hệ giữa nhu cầu sử dụng
đất khu công nghiệp với các chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành
phố Sóc Trăng, làm căn cứ phân bổ quỹ đất cho phát triển khu công nghiệp, phát
huy triệt để tiềm năng của đất khu công nghiệp, đất đáp ứng nhu cầu phát triển
kinh tế - xã hội của thành phố, đóng góp tích cực vào quá trình phát triển kinh tế
- xã hội của tỉnh.
2.2. Nhiệm vụ
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý về đánh giá đất đai, quy luật
phân vùng sử dụng đất.
- Đánh giá hiện trạng sử dụng đất và hiện trạng phát triển công nghiệp
thành phố Sóc Trăng nhằm làm cơ sở khoa học và cơ sở thực tiễn cho việc đánh
giá đất khu công nghiệp trên địa bàn .
- Thành lập bản đồ phân vùng giá trị đất đai.
- Xây dựng bản đồ phân vùng đất phi nông nghiệp.
- Phân vùng thích nghi đất khu công nghiệp.

- Định hướng sử dụng đất khu công nghiệp trên địa bàn Thành phố.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu: Đất đai, các quy luật phân vùng sử dụng đất.
3.2. Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi nội dung: Nghiên cứu, đánh giá tiềm năng phát triển đất khu
công nghiệp.
- Phạm vi thời gian: Số liệu thu thập và phân tích từ năm 2015 đến 2016
- Phạm vi không gian: Đơn vị hành chính thành phố Sóc Trăng.
4. Phương pháp nghiên cứu
Một số phương pháp chính gồm:
- Phương pháp kế thừa: Kết quả tổng kiểm kê đất đai năm 2015 (số liệu,
bản đồ) để phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, Báo cáo thuyết minh tổng
hợp Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm
(2011-2015) thành phố Sóc Trăng, Tỉnh Sóc Trăng (tài liệu, bản đồ).
- Phương pháp thu thập: Thu thập các tài liệu, số liệu thống kê về tình
hình phát triển kinh tế - xã hội, thu thập Bảng giá đất năm 2015 thành phố Sóc
Trăng.
- Phương pháp bản đồ: Dùng phần mềm bản đồ MapInfo để xây dựng
bản đồ giá đất, bản đồ phân vùng đất đai, bản đồ thích nghi đất đai.
- Phương pháp ứng dụng: Sử dụng hễ hộ trợ ra quyết định sử dụng đất
để ra quyết định sử dụng đất đai.
5. Ý nghĩa nghiên cứu
- Nhằm hệ thống hóa các kiến thức liên quan đến sử dụng đất và đánh
giá đất đai đã được học trên giảng đường.
- Kết quả nghiên cứu là cơ sở để đánh giá năng lực của sinh viên trong
nghiên cứu.
2


6. Bố cục luận văn

Chương 1. Tổng quan
Chương 2. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường ảnh
hưởng đến việc sử dụng đất khu công nghiệp trên địa bàn thành phố Sóc Trăng.
Chương 3. Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ công tác quy hoạch khu
công nghiệp đến năm 2020.

3


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐÁNH GIÁ ĐẤT ĐAI
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Đất đai và quá trình sử dụng đất
1.1.1.1. Đất đai, vai trò và đặc điểm của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội
a. Khái niệm
Luật Đất đai 1993 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có nêu:
“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập,
bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”.
Cần phải phân biệt rõ giữa hai khái niệm đất và đất đai. Đất là lớp bề mặt
trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ nhưỡng, thuộc phạm trù
địa lý tự nhiên. Đất đai là một phạm trù thể hiện mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt
động kinh tế - xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ
nhất định.
b. Đặc điểm
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt. Không giống như các tư liệu sản xuất
khác, trong một quá trình sản xuất, đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối
tượng của lao động.

Đất đai có hai thuộc tính là thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội.
Thuộc tính tự nhiên phản ánh chất lượng tự nhiên của đất đai đáp ứng các nhu
cầu vật chất của con người. Thuộc tính xã hội là tổng hòa các quan hệ xã hội
được hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường.
Giá trị đất đai: tồn tại trong đất đai hai loại giá trị là giá trị hữu hình và giá
trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng với chất lượng đất đai, tức thuộc tính tự nhiên
của đất đai. Giá trị vô hình ứng với vị thế của đất đai.
c. Vai trò
Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Đất đai
vừa là tài nguyên thiên nhiên, vừa là cơ sở cho mọi hình thái sinh vật sống trên
lục địa thông qua việc cung cấp môi trường sống.
Đất đai là đối tượng, tư liệu sản xuất đặc biệt.
Đối với các ngành sản xuất, đất đai có vai trò khác nhau. Trong nông –
lâm nghiệp, đất đai là cơ sở không gian, cung cấp cho cây trồng những điều kiện
cần thiết để sinh trưởng. Trong phi nông nghiệp, đất đai là cơ sở không gian để
bố trí các tư liệu sản xuất, là kho tàng dự trữ trong lòng đất.
Đất đai là tài sản bất động sản có giá trị.
1.1.1.2. Quy luật phân vùng sử dụng đất đai
Đất đai là tư liệu sản xuất và là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản
xuất, đất đai là không gian của các hoạt động kinh tế - xã hội. Các hoạt động
kinh tế - xã hội của con người có tính hướng tâm, từ đó hình thành các vị trí
trung tâm với các cấp độ khác nhau liên kết thành hệ thống vị trí trung tâm.
4


Vị trí trung tâm là những điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ
nhằm giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật
và xã hội trong không gian. Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng,
các nhà cung ứng hàng hóa và dịch vụ mà hình thành nên các phân vùng sử
dụng đất đai khác nhau.

Lý thuyết về phân vùng chức năng đất đai được nghiên cứu trước tiên bởi
Von Thunen (1826), phát triển bởi William Alonso (1964) và sau đó được hoàn
thiện bởi Hoàng Hữu Phê (2000). Von Thunen lý giải phân vùng đất đai nông
nghiệp, còn William Alonso lý giải phân vùng đất đai đô thị. Các lý giải trên
dựa theo chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ đến vị trí trung tâm để trao đổi.
Các phân vùng chức năng đất đai, theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng,
được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely (2000), là hệ quả của sự
lựa chọn cạnh tranh về vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai.

Hình 1.1. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian
Theo đường hướng lý thuyết vị thế - chất lượng của TS. Hoàng Hữu Phê,
phân vùng chức năng đất đai trong không gian bị chi phối bởi việc lựa chọn định
cư cũng như bố trí xí nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu về vị thế xã hội và chất
lượng tự nhiên của đất đai. Những người có nhu cầu về vị thế thì sẽ lựa chọn vị
trí tiệm cận vào trung tâm, còn những người có nhu cầu về độ phì và diện tích
thì sẽ lựa chọn ở vùng ngoại vi trung tâm mà từ đó hình thành nên các phân
vùng sử dụng đất khác nhau. Cùng với mức độ lợi nhuận của tư bản trong các
ngành nghề khác nhau thì có khả năng chi trả cho việc thuê đất, từ đó hình thành
các mức giá khác nhau tại các vị thế khác nhau.
Khác với quan điểm của Von Thunen và William Alonso dựa vào mô
hình kinh tế học Tân cổ điển, mô hình phân vùng chức năng đất đai theo lý
thuyết Vị thế - Chất lượng căn cứ vào hành vi lựa chọn của người tiêu dùng và
người kinh doanh, có nét tương đồng với lý thuyết kinh tế học hành vi. Ngoài ra
5


việc quyết định vị trí trong không gian cũng bị chi phối bởi các quy luật cạnh
tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị cũng như chính sách điều tiết kinh tế vĩ
mô.
1.1.1.3. Mối quan hệ giữa giá đất và mục đích sử dụng đất

Giá đất và mục đích sử dụng đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Mỗi
loại hình kinh doanh và mỗi con người thì có nhu cầu khác biệt về vị thế xã hội
và chất lượng tự nhiên của đất đai.
Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng dịch vụ thì có nhu cầu
cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông nghiệp thì có nhu
cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn. Cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh
doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư và nơi sản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị
thế xã hội của mình. Người có vị thế xã hội cao hơn thì có mức thu nhập tương
ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với mức giá cao hơn.
Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, tại mức giá đất đai thấp hơn, chất
lượng của đất đai là thành phần chủ đạo, trong khi tại những mức giá đất cao
hơn, vị thế của đất đai chiếm ưu thế. Nói một cách đơn giản, có thể hiểu đối với
mục đích sử dụng đất cần về công năng sử dụng đất đai (ví dụ như cần về diện
tích và độ phì để sản xuất nông nghiệp) thì các đơn vị đất đai sẽ có mức giá thấp.
Ngược lại, nếu mục đích sử dụng đất quan tâm về thuộc tính của đất đai làm
chúng trở thành hàng hóa hoặc một loại hình đầu tư được ưa chuộng thì sẽ có
mức giá đất cao hơn.
Những phân tích trên kết hợp với mô hình phân khu chức năng đất đai
trong không gian (hình 1.1, tr.5), có thể thấy giá của các loại đất sẽ giảm dần
theo mục đích sử dụng từ thương mại và dịch vụ, đất ở (dân cư), công nghiệp và
nông nghiệp, nói cách khác thì càng cách xa trung tâm thì giá đất sẽ càng giảm.
1.1.1.4. Quy hoạch sử dụng đất đai
a. Khái niệm
Quy hoạch sử dụng đất đai (QHSDĐĐ) là hệ thống các biện pháp mang
tính kinh tế, kỹ thuật, chính sách về tổ chức sử dụng đất đai một cách đầy đủ,
khoa học, hợp lý và có hiệu quả cao nhất phù hợp với các mục tiêu phát triển
thông qua việc phân bổ, tái phân bổ quỹ đất đai. Luật Đất Đai 2013 nêu rõ:
“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo
không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an
ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cở sở tiềm năng đất

đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.”
b. Đặc điểm
Tính lịch sử - xã hội: Thể hiện ở mục đích, yêu cầu, nội dung ở từng thời
kỳ. Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử QHSDĐĐ.
Tính tổng hợp: Liên quan đến tất cả các loại đất và nhu cầu về đất đai của
tất cả các ngành nghề.
Tính dài hạn: Nhằm đáp ứng nhu cầu đất đai để phát triển lâu dài về kinh
tế – xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất đai được điều chỉnh từng bước
trong thời gian dài.
6


Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Chỉ dự kiến trước các thay đổi phương
hướng, mục tiêu, cơ cấu, phân bố sử dụng đất.
Tính chính sách: Quán triệt các chính sách, quy định có liên quan đến đất
đai. Đảm bảo phù hợp các chính sách phát triển kinh tế – xã hội, an ninh quốc
phòng.
Tính khả biến: Khi kinh tế - xã hội, khoa học kỹ thuật,… thay đổi thì
QHSDĐĐ không còn phù hợp.
c. Lịch sử quy hoạch sử dụng đất đai tại Việt Nam
Nội dung quy hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai 1993 đã được quy
định cụ thể hơn. Từ năm 1995, thử nghiệm được triển khai ở một vài tỉnh. Quốc
hội khoá IX đã thông qua Kế hoạch sử dụng đất 5 năm 1996 - 2000 tại kỳ họp
thứ 11 vào tháng 5/1997. Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định số
68/2001/NĐ-CP năm 2001, các địa phương mới có nội dung chính thức để lập
quy hoạch cho giai đoạn 2001 – 2010 và kế hoạch 2001 – 2005.
Luật Đất đai 2003 đã tập trung vào việc hoàn chỉnh hệ thống quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất với 10 điều quy định cụ thể từ nguyên tắc, căn cứ, nội
dung, cách thức lập và điều chỉnh đến thẩm quyền thẩm định, xem xét, phê
duyệt và tổ chức thực hiện. Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật Đất

đai đã có 18 điều cụ thể hóa mọi việc có liên quan tới quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của cả nước và địa phương các cấp.
Tuy nhiên, Nghị định này mang một số tồn tại, bất cập về công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cụ thể như sau:
+ Nội dung quy hoạch sử dụng đất các cấp đều như nhau, từ cấp quốc gia
đến cấp tỉnh, huyện, xã;
+ Hệ thống chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất được áp dụng chung cho cả 4
cấp với số lượng quá nhiều (46 chỉ tiêu);
+ Chưa có quy định cụ thể về việc khoanh định các khu vực đất cần phải
bảo vệ nghiêm ngặt (đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng đặc dụng, đất rừng
phòng hộ) nhằm đảm bảo an ninh lương thực và bảo vệ môi trường;
+ Nội dung quy hoạch sử dụng đất chi tiết khu công nghệ cao, khu kinh tế
có sự trùng lặp với nội dung quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghệ cao,
khu kinh tế.
Tiếp theo, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày
13/8/2009, trong đó có 8 điều sửa đổi, bổ sung thêm về quy hoạch sử dụng đất,
hướng tới mỗi cấp quy hoạch chỉ quan tâm tới một số loại hình sử dụng đất nhất
định. Quy hoạch sử dụng đất cấp trên chỉ phê duyệt các chỉ tiêu mang tính định
hướng, quan trọng, phần còn lại giao cho chính quyền cấp dưới xem xét quyết
định một cách linh hoạt nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội của
địa phương.
Hiện nay, cả nước cũng như các địa phương đang tập trung xây dựng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho giai đoạn 2011 – 2020 với mục tiêu quản lý
chặt chẽ tài nguyên đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật; đảm bảo sử
dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả. Bảo vệ môi trường sinh thái, ứng
phó có hiệu quả với biến đổi khí hậu và nước biển dâng, đảm bảo phát triển bền
7


vững. Phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai đáp ứng yêu cầu công

nghiệp hóa, hiện đại hóa, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đảm bảo an ninh lương
thực quốc gia và các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh của
đất nước.
Hiện nay trong công tác QHSDĐ còn mang nặng tư duy về tổng diện tích
các loại đất và sự chu chuyển giữa các loại đất với nhau mà không quan tâm đến
mối liên hệ về không gian của đất đai, tức là chưa quan tâm đến tính vùng, tính
liền kề và tính hệ thống của đất đai mà hiện nay diện tích đất đai không quan
trọng bằng vị thế đất đai. Ngoài ra, còn tồn tại những bất cập trong công tác
QHSDĐ như bất cập về phân kỳ QHSDĐ hay là những bất cập trong những mối
quan hệ với quy hoạch khác.
1.1.2. Cơ sở lý luận về phát triển khu công nghiệp
1.1.2.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại khu công nghiệp, cụm công nghiệp
a. Khái niệm
Công nghiệp là một bộ phận của nền kinh tế, là lĩnh vực sản xuất hàng
hóa vật chất mà sản phẩm được “chế tạo, chế biến” cho nhu cầu tiêu dùng hoặc
phục vụ hoạt động kinh doanh tiếp theo. Đây là một hoạt động kinh tế, sản xuất
quy mô lớn, được sự hỗ trợ thúc đẩy mạnh mẽ của các tiến bộ về công nghệ,
khoa học và kỹ thuật.
Khu công nghiệp là khu chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện
các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, được lập theo
điều kiện, trình tự và thủ tục quy định tại Nghị định số: 29/2008/NĐ-CP của
Chính Phủ quy định về khu công nghiệp, khu chế xuất và khu kinh tế.
Cụm công nghiệp là khu vực tập trung các doanh nghiệp, cơ sở sản xuất
công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, cơ sở dịch vụ phục vụ sản xuất công nghiệp
- tiểu thủ công nghiệp; có ranh giới địa lý xác định, không có dân cư sinh sống;
được đầu tư xây dựng chủ yếu nhằm di dời, sắp xếp, thu hút các cơ sở sản xuất,
các doanh nghiệp nhỏ và vừa, các cá nhân, hộ gia đình ở địa phương vào đầu tư
sản xuất, kinh doanh; do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định thành lập.
Cụm công nghiệp có quy mô diện tích không quá 50 ha. Trường hợp cần thiết

phải mở rộng cụm công nghiệp hiện có thì tổng diện tích sau khi mở rộng cũng
không vượt quá 75 ha.
Đất KCN là đất chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện các dịch
vụ cho sản xuất công nghiệp được thành lập theo quy định của Thủ tướng Chính
Phủ.
b. Đặc điểm và phân loại khu công nghiệp
Khu công nghiệp nước ta mới được hình thành từ thập kỷ 90 của thế kỷ
20, có những đặc điểm như:
 Có ranh giới rõ ràng, có vị trí thuận lợi
 Tập trung nhiều xí nghiệp có khả năng hợp tác cao, sản phẩm vừa tiêu
dùng, vừa xuất khẩu
 Có các xí nghiệp dịch vụ hỗ trợ sản xuất công nghiệp
8


 KCN tập trung nhiều nhất ở Đông Nam Bộ, sau đó là Đồng bằng sông
Hồng, Duyên hải miền trung.
Ở Việt Nam, KCN thường được phân loại như sau:
 Phân loại theo đặc điểm quản lý: Khu công nghiệp, khu chế xuất, khu
công nghệ kỹ thuật cao.
 Phân loại theo loại hình công nghiệp: KCN khai thác và chế biến dầu
khí, KCN thực phẩm,… Tuy nhiên các KCN hiện nay phần lớn là KCN đa
ngành phù hợp theo cơ cấu phát triển kinh tế và công nghiệp của khu vực.
 Phân loại theo mức độ độc hại: Đây là hình thức phân loại hay được đề
cập tới bởi nó quyết định việc bố trí của KCN so với khu dân cư cũng như các
biện pháp để đảm bảo điều kiện về môi trường. Mức độ vệ sinh công nghiệp của
KCN phụ thuộc chủ yếu vào loại hình công nghiệp bố trí trong KCN.
 Phân loại theo quy mô:
• Khu công nghiệp có quy mô nhỏ: thường có diện tích đến 100 ha;
• Khu công nghiệp có quy mô trung bình: 100 – 300 ha;

• Khu công nghiệp có quy mô lớn hơn 300 ha.
Trong một đô thị có thể có nhiều KCN với quy mô khác nhau tùy thuộc
vào điều kiện phát triển công nghiệp cũng như quy mô đất đai, hệ thống hạ tầng
kỹ thuật và xã hội kèm theo.
- Phân loại cụm công nghiệp
 Phân loại các cụm công nghiệp theo quy mô đất đai, theo đặc tính sản
xuất chuyên ngành, theo đặc điểm hình thành các xí nghiệp và theo tình trạng
xây dựng (đang thiết kế, đang thi công hoặc đã đưa vào hoạt động..).
 Phân loại theo quy mô diện tích đất đai của cụm công nghiệp gồm:
• Loại nhỏ dưới 15 ha
• Loại trung bình từ 25 đến 150 ha
• Loại lớn từ 150 đến 400 ha
+ Phân loại đặc tính chuyên ngành gồm:
• Cụm công nghiệp chuyên ngành
• Cụm công nghiệp nhiều ngành
1.1.2.2. Quan điểm phát triển khu công nghiệp
Từ thế kỷ 19, Johann – Heinrich Von Thunen trong “ Lý thuyết phát triển
các vành đai công nghiệp” (1833) đã coi các thành phố, các cảng biển, các đầu
mối giao thông lớn là những nút, những trọng điểm của lãnh thổ có sức hút và
sức lan toả ra xung quanh. Trong phân tích và lý luận để dẫn tới lý thuyết phát
triển các vành đai công nghiệp dưới ảnh hưởng của các thành phố (thị trường
trung tâm) có ích rất nhiều cho các nghiên cứu liên quan đến trọng điểm lãnh
thổ.
Trong “Lý thuyết định vị công nghiệp” (1909), nhà kinh tế học A. Waber
đã đề cập đến những ưu điểm và hạn chế của việc tập trung các doanh nghiệp tại
một địa điểm mà trong ngôn ngữ kinh tế học hiện đại gọi là “lợi ích ngoại ứng”
và “chi phí ngoại ứng” của vùng lãnh thổ trong phạm vi quyết định đầu tư. Các
lợi ích ngoại ứng xuất hiện khi các doanh nghiệp có thể chia sẻ gánh nặng sử
9

dụng chung hệ thống kết cấu hạ tầng và có thể hỗ trợ lẫn nhau trong hoạt động,
thực hiện chuyên môn hoá, hợp tác hoá, làm tăng năng suất lao động.
Lý thuyết định vị công nghiệp được sử dụng trong việc lựa chọn các lãnh
thổ trọng điểm cho phát triển. Nhờ các lợi ích ngoại ứng mà những vùng hội tụ
được nhiều yếu tố thuận lợi cho sự phát triển sẽ trở nên hấp dẫn đối với các hoạt
động kinh tế, đặc biệt là công nghiệp. Mặt khác sự tập trung phát triển kinh tế lại
dẫn tới tăng cường nguồn lực cho vùng.
Lý thuyết vị trí trung tâm (1933), của W.Christaller và A. Losch (người
Đức) là sự khám phá quy luật phân bố không gian, nghiên cứu các hệ thống
không gian cơ sở để xác định các nút trọng điểm. Việc phân chia địa điểm
không gian của các nhà sản xuất có quy mô thị trường khác nhau sẽ tạo nên một
trật tự thứ bậc của các vị trí trung tâm. Theo quan niệm của Christaller, các
thành phố là cực hút, là đối tượng để đầu tư có trọng điểm trên cơ sở nghiên cứu
mức độ thu hút và mức độ ảnh hưởng của các vị trí trung tâm.
Lý thuyết cực tăng trưởng do nhà kinh tế học người Pháp Francois
Perrous đề xướng vào năm 1950 sau đó được Albert Hirshman, Myrdal,
Friedman và Harry Richardson tiếp tục nghiên cứu và phát triển. Theo lý thuyết
này sự phát triển kinh tế của một lãnh thổ không phải là tiến hành một cách cân
đối đồng đều trên tất cả các vùng. Trong mỗi thời kỳ khác nhau, vùng có mức
tăng trưởng cao nhờ vào sự phát triển của các ngành chủ đạo (Leading Industry),
các ngành này thường ưu tiên tập trung ở các thành phố lớn và trở thành “cực
tăng trưởng”. Cực tăng trưởng thường lại là các trung tâm sản xuất, trung tâm
thương mại, trung tâm giao thông hay trung tâm của các dịch vụ quan trọng có
tính chất quyết định đối với lãnh thổ. Tập trung hoá về mặt lãnh thổ và hiệu ứng
lan toả sẽ làm cho các cơ hội phát triển mới bắt đầu xuất hiện ở các địa phương
khác. Kết quả là sự phát triển của một cực sẽ tác động như là đầu tàu lôi kéo sự
phát triển của các vùng lãnh thổ khác.
1.1.2.3. Cơ sở lựa chọn tiêu chí đánh giá phát triển khu công nghiệp
Trên thế giới hiện nay, việc kiểm định sự thành công của KCN được thực

hiện chủ yếu thông qua sự đánh giá trực tiếp các doanh nghiệp hoạt động trong
KCN theo các bộ tiêu chí phát triển bền vững khá chặt chẽ, và chúng tương đối
tương đồng với nhau. Kết quả đánh giá các doanh nghiệp trong KCN theo một
bộ tiêu chí thống nhất, các bộ tiêu chí đang được áp dụng phổ biến trên thế giới
như Bộ tiêu chí Phát triển bền vững Dow Jones và Bộ tiêu chí của Tổ chức Sáng
kiến toàn cầu GRI. (Hệ thống phát triển bền vững các KCN Việt Nam, tác giả Lê
Thế Giới, Đại học Đà Nẵng).
Hệ thống phát triển bền vững các KCN Việt Nam của tác giả Lê Thế Giới
tập trung luận giải những vấn đề cốt lõi của phát triển bền vững khu công nghiệp
KCN, đề xuất hệ thống các tiêu chí đánh giá sự phát triển bền vững KCN và các
giải pháp tăng cường tính bền vững trong phát triển bền vững các KCN Việt
Nam.
Trong tạp chí Khoa học Đại học sư phạm Thành phố Hồ Chí Minh số 26
năm 2011, Thạc sĩ Nguyễn Thị Bình tập trung luận giải những vấn đề cốt lõi của
10


phát triển bền vững KCN, đề xuất hệ thống các tiêu chí đánh giá sự phát triển
bền vững KCN Đồng Nai.
Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD của Bộ Xây Dựng quyết định về việc
ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng”, Chương II
Quy hoạch không gian mục 2.7.1 nêu rõ:
- Quy hoạch xây dựng, cải tạo, mở rộng các khu, cụm công nghiệp phải
đảm bảo các yêu cầu sau:
+ Bảo vệ môi trường: Phải đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật về
bảo vê môi trường. Vị trí các xí nghiệp công nghiệp phải đảm bảo hạn chế mức
thấp nhất những ảnh hưởng xấu tới môi trường đô thị, tuân thủ các quy định tại
mục 2 và mục 3 trong mục 2.7.1 này.
+ Tổ chức sản xuất thuận lợi và hợp lý.
+ Bố trí các công trình phù hợp với điều kiện địa hình, địa chất, cảnh

quan, hài hòa với các quần thể kiến trúc khác trong đô thị và đảm bảo yêu cầu về
phòng chống cháy nổ.
+ Bố trí hợp lý mạng lưới kỹ thuật hạ tầng và cây xanh.
+ Sử dụng hợp lý đất đai.Vị trí các xí nghiệp công nghiệp
- Vị trí các xí nghiệp phải đảm bảo không gây ảnh hưởng xấu tới môi
trường sống của khu dân cư:
+ Những xí nghiệp có thải chất độc hại, có nguy cơ gây ô nhiễm môi
trường phải ở cuối hướng gió chính, cuối các dòng sông, suối so với khu dân cư.
+ Tùy theo tác động độc hại tới môi trường và khối lượng vận tải ra vào
nhà máy mà bố trí như sau:
• Bố trí ngoài phạm vi đô thị: các xí nghiệp dùng các chất phóng xạ mạnh
hoặc dễ gây cháy nổ; các bãi phế liệu công nghiệp có quy mô lớn hoặc chứa các
phế liệu nguy hiểm.
• Bố trí ở xa khu dân dụng: các xí nghiệp độc hại cấp I và cấp II (theo
phân loại cấp độc hại - xem phụ lục 6).
• Được phép bố trí ngay trong khu dân cư: các xí nghiệp có chất thải và
mức độ gây ồn, gây rung chấn đảm bảo tiêu chuẩn cho phép đối với khu dân cư,
và phải được kiểm soát nghiêm ngặt về các tiêu chí môi trường.
- Dải cách li vệ sinh:
+ Tùy theo mức độ độc hại về môi trường, giữa các công trình công
nghiệp và khu dân cư phải có dải cách ly vệ sinh.
+ Chiều rộng dải cách ly phải đảm bảo khoảng cách tối thiểu theo tiêu
chuẩn môi trường Việt nam.
+ Trong dải cách ly vệ sinh, tối thiểu 50% diện tích đất phải được trồng
cây xanh và không quá 40% diện tích đất có thể được sử dụng để bố trí bãi đỗ
xe, trạm bơm, trạm xử lý nước thải, trạm trung chuyển chất thải rắn.
- Bãi phế liệu, phế phẩm:
+ Bãi phế liệu, phế phẩm công nghiệp phải được rào chắn và không làm
ảnh hưởng xấu tới điều kiện vệ sinh của các xí nghiệp xung quanh và không làm
nhiễm bẩn môi trường.

11


+ Bãi chứa các phế liệu nguy hiểm (dễ gây cháy nổ, dịch bệnh...) phải có
biện pháp xử lý các chất độc hại và đảm bảo khoảng cách ly.
Lựa chọn địa điểm để bố trí KCN là một trong những nhiệm vụ của quy
hoạch lãnh thổ, vùng và quy hoạch chung đô thị. Lựa chọn địa điểm bố trí KCN
cần tuân theo yêu cầu sau:
- KCN phải được quy hoạch phù hợp với tiềm năng phát triển công nghiệp,
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội và các chiến lược phát triển có liên
quan của từng vùng, đô thị về quy mô cũng như loại hình công nghiệp;
- Gần nguồn cung cấp nguyên vật liệu và tiêu thụ sản phẩm, đặc biệt là khả
năng xuất nhập khẩu;
- Tiếp cận thuận lợi với hệ thống giao thông vận chuyển gắn liền các đầu
mối giao thông như cảng, sân bay, ga đường sắt;
- Có khả năng tiếp nối thuận lợi với hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài
như tuyến điện, thông tin bưu điện, hệ thống cấp nước..;
- Có khả năng đáp ứng nhu cầu về lao động về chất lượng và số lượng;
- Kết hợp với việc quy hoạch khu chức năng khác để tạo thành một đô thị
hoàn chỉnh;
- Khu đất có quy mô đủ lớn và có khả năng mở rộng, thuận lợi về điều kiện
xây dựng, tránh được các tác động của thiên tai;
- Hạn chế đến mức cao nhất việc sử dụng đất nông nghiệp;
- Hạn chế các ảnh hưởng bất lợi về mặt môi trường đối với các khu vực lân
cận;
- Không vi phạm và ảnh hưởng đến các khu di tích lịch sử, các công trình
văn hóa, các danh lam thắng cảnh và các khu vực thiên nhiên cần bảo tồn khác.
- Phù hợp với các yêu cầu về an ninh, quốc phòng.
Dựa vào cấp độ độc hại của các ngành công nghiệp để quyết định việc bố
trí của KCN so với khu dân cư cũng như các biện pháp để đảm bảo điều kiện về

môi trường. Mức độ vệ sinh công nghiệp của KCN phụ thuộc chủ yếu vào loại
hình công nghiệp bố trí trong KCN (đính kèm Phụ lục I).
Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4616:1987 Quy hoạch mặt bằng tổng thể
cụm công nghiệp, tiêu chuẩn thiết kế đưa ra các tiêu chuẩn:
Những yêu cầu về đất đai của cụm công nghiệp
Cần lựa trọn những khu đất không sử dụng trong mục đích canh tác hoặc
giá trị trong canh tác thấp, đồng thời đáp ứng được những yêu cầu xây dựng
công nghiệp để bố trí các cụm công nghiệp và khu công nghiệp.
Phải nghiên cứu toàn diện những yêu cầu về xây dựng đô thị và những
yêu cầu về quy hoạch kiến trúc các công trình kỹ thuật để lựa chọn đất đai xây
dựng cụm công nghiệp công nghiệp. Cần lập phương án so sánh nhiều mặt để
quyết định phương án địa điểm xây dựng tốt nhất. Hình dạng hình học và kích
thước khu đất phải thỏa mãn các yêu cầu về dây chuyền công nghệ, bố cục kiến
trúc và có đất đai dự trữ để mở rộng.
Khi xây dựng các cụm công nghiệp hoặc khu công nghiệp phải bảo đảm
những yêu cầu sau:
12


- Phải phù hợp với những yêu cầu xây dựng như: không ngập lụt, sụt lở,

địa chất công trình tương đối tốt, địa hình tương đối bằng phẳng, trong lòng đất
không có khoáng sản v.v…
- Thuận lợi trong việc tổ chức điều kiện làm việc của công nhân: Thuận
lợi trong việc tổ chức các đường giao thông phục vụ cho các xí nghiệp (không
cho đường sắt, đường ô tô loại I và loại II xuyên quy cụm công nghiệp);
- Có khả năng mở rộng và phát triển các xí nghiệp trong tương lai (nhà
xưởng,đầu mối giao thông và kho tàng v.v…)
- Hạn chế được phạm vi và mức độ gây ô nhiễm đất, không khí, nước
thải, bảo vệ môi trường của cụm công nghiệp và vung xung quanh;

- Loại trừ các tuyến đường sắt hoặc đường ô tô có mật độ vận chuyển
trên 40 ôtô/ngày đêm qua các khu dân cư.
Bố trí cụm công nghiệp theo yêu cầu quy hoạch thành phố
Cụm công nghiệp có thể bố trí trong phạm vi toàn thành phố là những
cụm được hình thành bởi các xí nghiệp công nghiệp không thải ra hoặc thải ra
một lượng không đáng kế một số chất bẩn, độc hại do quá trình sản xuất gây ra:
các xí nghiệp có đông công nhân, không phát sinh tiếng ồn và những ảnh hưởng
bất lợi khác đối với các khu dân cư kế cận, có khối lượng vận chuyển hàng hoá
ít, không yêu cầu tổ chức vận chuyển bằng đường sắt.
Cụm các xí nghiệp được chia thành các nhóm ngành sản xuất như sau:
- Nhóm ngành chế biến thực phẩm
- Nhóm ngành công nghiệp nhẹ
- Nhóm ngành vật liệu xây dựng
- Nhóm ngành công nghiệp hóa chất
- Ngành công nghiệp khai thác khoáng sản
- Nhóm ngành chế biến thực phẩm và nhóm ngành công nghiệp nhẹ
Với mức độ ô nhiễm thấp, cấp độ độc hại IV, nhu cầu sử dụng lao động
cao (chế biến chè, cà phê, trái cây, chế biến tơ tằm, dệt lụa tơ tằm, sản xuất
giày), đặt ở vị trí kế cận khu dân cư và gần giao thông chính, đảm bảo yêu cầu
thoát người.
Nhóm ngành vật liệu xây dựng: Mức độ ô nhiễm tương đối cao, cấp độ
độc hại IV, yêu cầu vận tải nặng (sản xuất gạch tunel, vật liệu xây dựng, sản
xuất đá ốp lát), bố trí xa khu dân cư, gần đường chuyên chở nguyên vật liệu, ít
ảnh hưởng đến khu dân cư nhất.
Nhóm ngành công nghiệp hóa chất, ngành công nghiệp khai khoáng: Mức
độ ô nhiễm tương đối cao, cấp độ độc I-IV, yêu cầu vận chuyển trung bình và
nặng (sản xuất phân vi sinh, giấy và bột giấy, luyện nhôm và nhôm thành phẩm),
bố trí ở nơi có địa hình thấp và khoảng cây xanh cách ly lớn.
Thực tế cho thấy, 100% các tuyến đường chính trong đô thị đều tập trung
rất nhiều dân cư sinh sống. Việc xây dựng KCN, cụm công nghiệp tiếp giáp

ngay mặt đường các tuyến giao thông chính trong đô thị là đều rất khó khăn vì
khi xây dựng KCN phải đảm bảo các yếu tố về mặt môi trường cho dân cư sinh
sống quanh đó. Mặt khác, cụm công nghiệp thực chất là KCN quy mô nhỏ, được
xây dựng rãi rác xung quanh các cụm dân cư, yêu cầu về vận chuyển thấp hơn
13


so với KCN, do đó khoảng cách từ các tuyến giao thông trong đô thị đến KCN
cũng có thể xa hơn so với cụm công nghiệp, nhưng vẫn phải đảm bảo về mặt
môi trường cho dân cư sinh sống dọc theo các tuyến đường. Tương tự đối với
các tuyến đường quốc lộ (cụ thể được trình bày tại bảng 3.1, tr.32).
1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013.
- Quyết định số 423/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ: Phê duyệt quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội tỉnh Sóc Trăng đến năm 2020.
- Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Thành phố lần thứ XI, nhiệm kỳ 2015 2020.
- Thông tư số 35/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về việc điều tra, đánh giá đất đai.
- Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03 tháng 4 năm 2008 của Bộ Xây
Dựng quyết định về việc ban hành “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch
xây dựng”.
Tiểu kết chương 1
Tóm lại, chương 1 là tổng hợp những cơ sở lý luận và pháp lý làm căn cứ
để thực hiện được công tác đánh giá đất đai phục vụ cho quy hoạch KCN.
Cơ sở lý luận bao gồm những quan điểm trong và ngoài nước về phát
triển KCN. Tất cả những lý luận trên là cơ sở giúp lựa chọn những vùng đất phát
triển công nghiệp cũng như cách bố trí công nghiệp hợp lý trong cấu trúc đô thị
sao cho KCN được xây dựng hoạt động một cách bền vững, đạt hiệu quả cao

trong sản xuất.
Cơ sở pháp lý bao gồm những quy định của pháp luật nước ta liên quan
đến những vấn đề nghiên cứu của đề tài như các quy định trong quy hoạch sử
dụng đất đai, quy hoạch KCN và quy hoạch xây dựng… Mọi nghiên cứu trong
đề tài dù có tham khảo các nghiên cứu của nước ngoài nhưng phải được điều
chỉnh trong khuôn khổ quy định của các cơ sở pháp lý đã đề ra.

14


CHƯƠNG 2
ĐÁNH GIÁ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI,
MÔI TRƯỜNG ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC SỬ DỤNG
ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ SÓC TRĂNG
2.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi
trường thành phố Sóc Trăng
2.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
2.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Sóc Trăng được xác định là trung tâm tỉnh lỵ từ tháng 4 năm
1992 (sau khi tỉnh Sóc Trăng được tái lập), được thành lập theo Nghị định số
22/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 08/02/2007 trên cơ sở toàn bộ diện tích,
dân số của thị xã Sóc Trăng và được công nhận là đô thị loại III ngày
10/10/2007.
Thành phố gồm 10 phường với 60 khóm, tổng diện tích tự nhiên là
7.600,86 ha (chiếm 2,30% diện tích toàn tỉnh), dân số năm 2015 là 137.899
người (mật độ 1.814 người/km2). Tọa độ địa lý nằm trong khoảng từ 9046’ đến
9048’00” vĩ độ Bắc và từ 105054’ đến 105058’ kinh độ Đông, địa giới hành
chính được xác định bởi:
- Phía Bắc giáp huyện Châu Thành.
- Phía Nam giáp huyện Mỹ Xuyên.

- Phía Đông giáp huyện Long Phú.
- Phía Tây giáp huyện Mỹ Tú.

Hình 2.1. Sơ đồ vị trí thành phố Sóc Trăng
Với vị trí nằm ở trung tâm đầu mối giao thông đường bộ như Quốc lộ 1,
Quốc lộ 60, nằm giữa 2 tuyến Quốc lộ 91C (Nam sông Hậu) và Quản lộ Phụng
Hiệp, nối liền Thành phố với 2 trung tâm kinh tế lớn (thành phố Cần Thơ, thành
phố Hồ Chí Minh) và các tỉnh Tây Nam Bộ. Đường thủy có sông Maspero, sông
15


Santard đi ra Đại Ngãi dễ dàng lưu thông đến cảng Cái Côn, Cái Cui ở phía Bắc
và cảng biển Trần Đề ở phía nam...
Thành phố là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học kỹ thuật, đầu
mối giao lưu kinh tế quan trọng của tỉnh.
Những yếu tố trên đã tạo cho Sóc Trăng nhiều thuận lợi trong việc mở
rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa, tiếp thu các tiến bộ khoa học kỹ thuật, thúc
đẩy phát triển nhanh kinh tế công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch, đa dạng
hóa sản xuất nông nghiệp.
2.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Địa hình Thành phố tương đối bằng phẳng với cao độ trung bình khoảng
1,2 - 1,3m và được chia thành 2 khu vực:
- Khu vực đất giồng có chiều rộng khoảng 150 - 500m chạy theo hướng
từ Bắc tới Nam dọc theo Quốc lộ 60. Cao độ đất giồng trung bình khoảng 1,8
mét và được cấu tạo bởi lớp cát pha nên khu vực này thoát nước dễ dàng, thuận
lợi cho xây dựng các khu đô thị, các khu dân cư và cơ sở hạ tầng.
- Khu vực đất ruộng nằm về hai phía của đất giồng có cao độ khoảng 0,8
mét. Phần lớn diện tích loại đất này đang được sử dụng để sản xuất nông nghiệp.
2.1.1.3. Khí hậu
Sóc Trăng có chế độ khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo. Nền nhiệt độ

cao đều trong năm, điều kiện bức xạ dồi dào, nhiều nắng, gió với 2 mùa rõ rệt:
mùa mưa bắt đầu từ giữa tháng 5 đến cuối tháng 10 và mùa khô bắt đầu từ tháng
11 đến cuối tháng 4 năm sau.
- Nhiệt độ không khí
Nhiệt độ không khí trung bình tại Thành phố khá cao khoảng 26 - 27oC.
Nhiệt độ cao vào các tháng mùa khô trung bình từ 27 – 28oC, cao nhất là 28,5oC
vào các tháng 4 và 5. Nhiệt độ cao tuyệt đối là 37,8oC và nhiệt độ thấp tuyệt đối
16,2oC. Vào mùa khô, dao động nhiệt độ trong ngày khoảng 15oC; vào các tháng
mùa mưa nhiệt độ không khí thấp hơn, nhiệt độ dao động trong ngày từ 8 - 10oC.
Biên độ nhiệt dao động giữa các tháng khoảng 2 - 3 oC.
- Độ ẩm không khí
Độ ẩm trung bình năm tại thành phố Sóc Trăng khoảng 84 - 85%. Độ ẩm
thay đổi phụ thuộc vào theo mùa. Vào mùa mưa độ ẩm không khí tương đối cao,
trung bình khoảng 88 - 89%. Về mùa khô độ ẩm giảm xuống trung bình khoảng
79%. Độ ẩm không khí tối cao khoảng 92%, độ ẩm không khí tối thấp 62%.
- Nắng và bức xạ mặt trời
Cũng như nhiều khu vực khác trong vùng Đồng bằng Sông Cửu Long,
thành phố Sóc Trăng có lượng bức xạ mặt trời khá cao và tương đối ổn định.
Tổng giờ nắng trong năm đạt khoảng 2.400 – 2.500 giờ. Trong các tháng mùa
khô, tổng giờ nắng trung bình/tháng khá cao, vào tháng 3 tổng số giờ nắng đạt
gần 300 giờ. Trong khi đó các tháng mùa mưa có số giờ nắng ít hơn (tháng 8 chỉ
đạt khoảng 150 giờ). Tổng lượng bức xạ trung bình trong năm đạt 140-150
Kcal/năm.

16


- Lượng mưa và lượng bốc hơi
Lượng mưa trung bình năm vào khoảng 2.100 – 2.200 mm (năm 2006 có
lượng mưa tương đối thấp chỉ đạt 1.660 mm). Lượng mưa tập trung không đều

trong các tháng mà phân bố thành 2 mùa đặc trưng: mùa mưa và mùa khô. Mùa
mưa từ tháng 5 tới tháng 11 nhưng tập trung nhất là các tháng 8, 9, 10. Các
tháng trong mùa mưa chiếm trên 90% lượng mưa cả năm. Các tháng mùa khô từ
tháng 12 tới tháng 4 năm sau chỉ chiếm khoảng 10% tổng lượng mưa. Có những
tháng hầu như không mưa (tháng 1 và 2).
Lượng bốc hơi tương đối cao, trung bình 25mm/ngày. Vào các tháng mùa
khô lượng bốc hơi trong không khí lên tới 30-40mm/ngày. Các tháng mùa mưa
lượng bốc hơi không khí thấp hơn khoảng 16-25mm/ngày.
- Gió, bão
Do nằm ở vị trí gần biển Đông nên Thành phố bị chi phối nhiều bởi hệ
thống gió mùa. Hệ thống gió thịnh hành theo hướng Tây Bắc - Đông Nam thổi
vào các tháng 11 và tháng 12, hệ thống gió này tạo thời tiết không mưa, khô,
nóng. Từ tháng 1 tới tháng 4 gió chuyển dần từ hướng Đông sang Đông Nam; từ
tháng 5 đến tháng 9 gió chuyển dần theo hướng Đông Nam sang Tây Nam và
Tây; sang tháng 10 gió thay đổi từ hướng Tây Nam đến Tây Bắc và hướng
Đông. Tốc độ gió trung bình khoảng 3-6m/giây. Tuy nhiên nhiều cơn gió mạnh
trong mưa có thể đạt tốc độ 25-35m/giây. Thành phố Sóc Trăng ít chịu ảnh
hưởng của gió bão.
Nhìn chung, điều kiện khí hậu không có những trở ngại cho phát triển
dịch vụ, công nghiệp, nông nghiệp và du lịch,.. Tuy nhiên do phân bố theo mùa
đặc biệt là mùa khô kéo dài, lượng mưa ít, lượng bốc hơi cao gây nên tình trạng
thiếu nước cho sinh hoạt và sản xuất, chính vì vậy cần có những điều chỉnh cơ
cấu mùa vụ, quá trình sản xuất và sinh hoạt cho phù hợp.
2.1.1.4. Thủy văn
Trên địa bàn Thành phố có nhiều tuyến sông, kênh rạch phân bố đồng đều
trong đó có 02 tuyến sông chính là sông Maspero và sông Santard. Các sông,
kênh này chủ yếu là dùng cho việc tưới tiêu phục vụ sản xuất nông nghiệp và
giao thông thủy, cấp thoát nước cho dân cư trên địa bàn,... Do ảnh hưởng của
thủy triều khá mạnh, là những thuận lợi cho phát triển đa dạng cây trồng và tăng
hệ số sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp.

Mặt khác bị ảnh hưởng bởi thủy triều lên xuống 2 lần/ngày và hầu hết là
có dòng chảy 2 chiều trong năm nên nguồn nước trên sông đục, nước thủy triều
dao động trung bình từ 0,4 – 1,4m nên thành phố Sóc Trăng không ảnh hưởng
bởi ngập lụt.
2.1.1.5. Tài nguyên đất
Các nhóm đất mặn trên địa bàn thành phố Sóc Trăng:
- Nhóm đất cát (Arenosols): có 761,37 ha, chiếm 10,01% diện tích tự nhiên.
Nhóm đất cát có độ phì nhiêu thấp, thành phần cơ giới nhẹ, khả năng giữ nước
kém. Loại đất này là lợi thế trong quá trình chuyển đổi cơ cấu sản xuất nông
nghiệp, đa dạng hóa cây trồng, đặc biệt rất thích hợp với nhiều loại cây rau – màu.
17


+ Đất cát trung tính (C): có 463,21 ha, chiếm 6,09% diện tích tự nhiên.
Loại đất này phân bố chủ yếu ở Phường 10 và Phường 3.
+ Đất cát chua (Cd): có 298,16 ha, chiếm 3,92 diện tích tự nhiên. Loại đất
này phân bố chủ yếu ở Phường 10, Phường 3 và Phường 2.
- Nhóm đất mặn (Salic Fluvisols): có 4.511,15 ha, chiếm 59,31% diện tích
tự nhiên. Nhóm đất nặng có thành phần cơ giới nặng (hàm lượng sét trên 40%),
thoát nước kém, thường có tầng gley mạnh ở độ sâu khác nhau; độ phì tiềm tàng
khá cao, thể hiện: Tầng mặt khá giàu hữu cơ, dung tích hấp thụ từ trung bình đến
khá, hàm lượng cali và cation trao đổi trung bình, lân tổng số từ nghèo đến trung
bình. Mặn là yếu tố hạn chế đối với sử dụng vào mục đích nông nghiệp của nhóm
đất này, nhưng hầu hết diện tích là đất mặn ít, chỉ cần một số trận mưa đầu mùa là
có thể rửa mặn; nếu được quản trị tốt việc kết hợp với bố trí cơ cấu sử dụng hợp
lý và quan tâm đúng mức với các biện pháp bảo vệ và cải tạo môi trường thì có
thể đem lại hiệu quả cao và lâu bền.
+ Đất mặn ít (Mi): có 4.474,65 ha, chiếm 58,83% diện tích tự nhiên. Loại
đất này phân bố hầu hết ở các phường.
+ Đất mặn trung bình (M): có 36,51 ha, chiếm 0,48% diện tích tự nhiên.

Loại đất này phân bố chủ yếu ở Phường 4 và Phường 9.
- Nhóm đất nhân tác (Vp): có 2.217,62 ha, chiếm 29,15% diện tích tự
nhiên. Đây là loại đất hình thành do tác động của con người. Ở thành phố Sóc
Trăng đất nhân tác bao gồm chủ yếu là đất xây dựng, đất ở, đất vườn đã được lên
líp, phân bố rộng khắp trên địa bàn thành phố. Các loại đất nhân tác điều có thuận
lợi là thoát nước tốt, khắc phục được nhiều hạn chế đối với sinh trưởng phát triển
của cây trồng như mặn, phèn, ngập úng.
- Sông, ngòi, kênh, rạch, suối: có 116,72 ha, chiếm 1,53% diện tích tự
nhiên
Nhìn chung, đất trên địa bàn thành phố có thể cho phép đa dạng hóa các loại
hình sử dụng nông nghiệp với các loại cây như: cây công nghiệp, cây ăn trái và các
loại cây lương thực, thực phẩm.
2.1.1.6. Tài nguyên nước
Nguồn nước mặt và nước ngầm là hai nguồn nước chủ yếu để khai thác
nước ngọt cho toàn thành phố sử dụng:
Nguồn nước mặt hàng năm trên địa bàn thành phố được cung cấp bởi
nước sông Hậu được đưa về địa phận thông qua các tuyến sông, kênh chính như:
Cái Côn, Rạch Vọp, Cái Tràm và hệ thống sông Maspero, sông Santard…, trong
đó 2 sông chính là Maspero, Santard và 9 nhánh khác. Các kênh này chủ yếu là
kênh đào nhằm phục vụ mục tiêu chính là tưới tiêu thủy lợi, thoát cấp nước đô
thị và vận tải thủy. Sông Maspero (hay kênh Cầu Quay) rộng bình quân 40 –
60m dài khoảng 7 km; sông Santard (sông Đinh) rộng bình quân 60 -80m, dài 17
km; các kênh nhánh khác gồm có 9 tuyến gồm có độ rộng bình quân 8 – 20m.
Ngoài ra hệ thống các kênh rạch nhỏ khác với độ rộng từ 2 - 10m. Phần lớn các
kênh rạch này chịu ảnh hưởng độ mặn của mùa khô do mực nước sông xuống,
nằm ở cuối nguồn nước ngọt bị phân cách bởi các giao thông bộ, cống đập nên
18


nguồn nước ngọt về các phường phía nam (Phường 3, Phường 8 và Phường 9)

gặp rất nhiều khó khăn.
So với các vùng ven biển của các tỉnh khác ở vùng đồng bằng Sông Cửu
Long trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng nói chung và thành phố Sóc Trăng nói riêng có
trữ lượng nước ngầm lớn, nước ngầm có chất lượng tốt nằm khá sâu tập trung ở
3 tầng nước chính: tầng Pleistocen trung và Pleistocen thượng. Chiều sâu phân
bố nước ngầm mạch nông từ 5 – 30m, nước ngầm mạch sâu từ 100 – 180m chủ
yếu khai thác để sử dụng cho sinh hoạt của nhân dân.
Về chất lượng nước ngầm theo “Quy hoạch tổng thể cấp nước sạch và vệ
sinh môi trường nông thôn tỉnh Sóc Trăng” thì ở độ sâu 350 – 500m cũng có khả
năng khai thác nông nghiệp. Tuy nhiên, một số thành phần như hàm lượng sắt,
SO3- hơi cao ở tầng Pleitocen thượng có chất lượng nước xấu, hay bị phèn, mặn
nên hiện nay người dân trong Thành phố thường tập trung khai thác ở tầng
Pleitocen hạ và Pleitocen trung.
2.1.2. Thuận lợi
Nhìn chung vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, các nguồn tài nguyên và cảnh
quan môi trường của Thành phố có nhiều thuận lợi cho phát triển nền kinh tế xã hội:
- Sóc Trăng là thành phố tỉnh lỵ, trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị,
trong vùng phát triển động lực của tỉnh; nằm ở đầu mối giao thông, cách không
xa thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Cần Thơ, có nhiều cơ hội để đón nhận
sự đầu tư, hội nhập, hợp tác khu vực và ứng dụng thành tựu khoa học kỹ thuật,
văn minh đô thị... trong quá trình phát triển nền kinh tế.
- Đặc điểm khí hậu thời tiết, tài nguyên đất, tài nguyên nước là điều kiện
thuận lợi để phát triển đồng bộ các ngành kinh tế, đẩy mạnh công nghiệp chế
biến thủy hải sản.
- Có 3 dân tộc sinh sống mang nhiều nét văn hóa, lễ hội cùng các di tích
lịch sử nổi tiếng, là điều kiện thuận lợi cho phát triển kinh tế du lịch, dịch vụ.
- Nhân dân Sóc Trăng cần cù chịu khó, năng động, sáng tạo và đoàn kết là
động lực, tiền đề cơ bản trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội.
2.1.3. Hạn chế
Khí hậu phân hoá theo mùa, lượng mưa tập trung vào mùa mưa, mùa khô

nắng gắt, cường độ nhiệt cao ảnh hưởng đến sức khỏe con người và gia súc chăn
nuôi. Là địa bàn hạ lưu cuối nguồn tiêu thoát ra biển, gây nên tình trạng thiếu
nước vào mùa khô, ảnh hưởng không nhỏ đến sản xuất nông nghiệp và đời sống
sinh hoạt.
Không có nguồn tài nguyên khoáng sản có giá trị, diện tích đất tự nhiên
bình quân đầu người thấp hạn chế đến phát triển đa dạng ngành nghề.
Thảm thực vật suy giảm, vấn đề ô nhiễm môi trường hạn chế đến khả
năng điều tiết nguồn nước (đặc biệt trong mùa khô) và đang ảnh hưởng đến chất
lượng cuộc sống và sức khoẻ của nhân dân.

19