xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện tuy phong, tỉnh bình thuận

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BTNMT

: Bộ Tài Nguyên Môi Trường

CNH-HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
CP

: Chính phủ

DTTS

: Dân tộc thiểu số

GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
KHSDĐ

: Kế hoạch sử dụng đất

MĐSD

: Mục đích sử dụng

NĐ

: Nghị định

PTHT

: Phát triển hạ tầng

QĐ

: Quyết định

QHSDĐ

: Quy hoạch sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

THCS

: Trung học cơ sở

THPT

: Trung học phổ thông

TT

: Thông tư

UBND

: Ủy ban nhân dân


DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian


DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1. Diện tích tự nhiên theo ranh giới hành chính xã, thị trấn ........ 17
Bảng 2.2. Diện tích hiện trạng các loại đất nông nghiệp ......................... 37
Bảng 2.3. Diện tích hiện trạng các loại đất phi nông nghiệp ................... 38
Bảng 2.4. Diện tích hiện trạng các loại đất phát triển hạ tầng ................. 39
Bảng 2.5. Danh mục các công trình chưa thực hiện theo KHSDĐ 2017. 41
Bảng 2.6. Danh mục các công trình chuyển tiếp vào KHSDĐ 2018 ....... 43
Bảng 3.1. Khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất huyện Tuy Phong ..... 52
Bảng 3.2. Chỉ tiêu sử dụng đất nông nghiệp năm 2018 ........................... 53
Bảng 3.3. Chỉ tiêu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2018 ..................... 55
Bảng 3.4. Kế hoạch sử dụng đất phát triển hạ tầng năm 2018 ................. 57
Bảng 3.5. Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng đất ............................. 60
Bảng 3.6. Diện tích đất cần thu hồi .......................................................... 60
Bảng 3.7. Diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng ........................... 61
Bảng 3.8. Dự kiến các khoản thu, chi liên quan đến đất đai .................... 63


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn: ................................................................. 1
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn: .............................................. 2
4. Phương pháp nghiên cứu:.................................................................................. 2
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn: .................................................... 3
6. Bố cục của luận văn: ......................................................................................... 3
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUY HOẠCH SỬ

DỤNG ĐẤT ĐAI ................................................................................................. 4
1.1. Cơ sở lý luận .................................................................................................. 4
1.1.1. Đất đai, vai trò và đặc điểm của đất đai trong phát triển kinh tế - xã hội ... 4
1.1.2. Quy luật phân vùng sử dụng đất đai............................................................ 6
1.1.3. QH, KHSDĐ, đặc điểm của QHSDĐ ......................................................... 8
1.1.4. Nội dung QH, KHSDĐ đai cấp huyện ...................................................... 10
1.1.5. Công tác QHSDĐ ở nước ngoài và Việt Nam .......................................... 10
1.1.6. Những bất cập trong hệ thống QHSDĐ .................................................... 13
1.2. Căn cứ pháp lý lập KHSDĐ ......................................................................... 14
1.2.1. Nguyên tắc lập QHSDĐ ............................................................................ 14
1.2.2. Các căn cứ pháp lý lập quy hoạch sử dụng đất ......................................... 15
Tiểu kết chương 1:............................................................................................. 15
CHƯƠNG 2 ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA
BÀN HUYỆN TUY PHONG TỈNH BÌNH THUẬN ...................................... 16
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Tuy Phong ............ 16
2.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 16
2.1.2. Các nguồn tài nguyên ................................................................................ 20
2.1.3. Thực trạng môi trường .............................................................................. 24
2.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế ..................................................................... 25
2.1.5. Thực trạng phát triển xã hội ...................................................................... 30
2.2. Đánh giá kết quả thực hiện KHSDĐ năm 2017 ........................................... 32
2.2.1. Đất nông nghiệp ........................................................................................ 32


2.2.2. Đất phi nông nghiệp .................................................................................. 33
2.2.3. Đất chưa sử dụng....................................................................................... 36
2.3. Kết quả thực hiện KHSDĐ năm 2017.......................................................... 37
2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Tuy Phong năm 2017 ......................... 37
2.3.2. Kết quả thực hiện các công trình, dự án KHSDĐ năm 2017 .................... 40
2.4. Đánh giá những tồn tại trong thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước ... 44

2.5. Đánh giá nguyên nhân của tồn tại trong thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm
trước..................................................................................................................... 44
Tiểu kết chương 2:............................................................................................. 45
CHƯƠNG 3 XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2018 TRÊN
ĐỊA BÀN HUYỆN TUY PHONG, TỈNH BÌNH THUẬN ............................ 46
3.1. Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội của huyện Tuy Phong .................. 46
3.2. Dự báo nhu cầu sử dụng đất ......................................................................... 48
3.2.1. Chỉ tiêu sử dụng đất cấp tỉnh phân bổ ....................................................... 48
3.2.2. Dự báo nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, lĩnh vực .............................. 48
3.2.3. Nhu cầu sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân ...................... 52
3.2.4. Khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng đất .................................................... 52
3.3. Kế hoạch sử dụng đất năm 2018 huyện Tuy Phong .................................... 53
3.3.1. Căn cứ phân bổ diện tích các loại đất cho các mục đích trong KHSDĐ
năm 2018 ............................................................................................................. 53
3.3.2. Chỉ tiêu sử dụng đất năm 2018 ................................................................. 53
3.4. Diện tích các loại đất cần chuyển mục đích ................................................. 60
3.5. Diện tích các loại đất cần thu hồi ................................................................. 60
3.6. Diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng ............................................... 61
3.7. Danh mục các công trình, dự án trong năm 2018 ........................................ 62
3.8. Dự kiến các khoản thu, chi liên quan đến đất đai trong năm 2018 .............. 63
3.8.1. Căn cứ pháp lý để ước tính các khoản thu, chi liên quan đến đất đai trong
năm kế hoạch ....................................................................................................... 63
3.8.2. Dự kiến các khoản thu, chi liên quan đến đất đai trong năm 2018 ........... 63
3.9. Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất ...................................... 64
3.9.1. Giải pháp bảo vệ cải tạo đất và bảo vệ môi trường................................... 64
3.9.2. Giải pháp tổ chức thực hiện kế hoạch sử dụng đất. .................................. 64
Tiểu kết chương 3:............................................................................................. 65


KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 66

I. KẾT LUẬN ...................................................................................................... 66
II. KIẾN NGHỊ .................................................................................................... 66
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................... 67
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 68



MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là một nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà tự nhiên ban tặng
cho con người chúng ta. Đất đai vừa là tư liệu sản xuất, vừa là đối tượng lao
động, mang đặc tính đặc thù với những tính chất độc đáo riêng nhất định.
Đất là nguồn tài nguyên không thể thiếu của bất cứ ngành nghề nào, từ
nông nghiệp, công nghiệp đến thương nghiệp, dịch vụ. Ngoài ra, cùng sử dụng
cho nhiều mục đích khác như: Xây dựng, giao thông, thủy lợi…
Do đó cần thiết phải có một kế hoạch lâu dài để sử dụng nguồn lợi từ
thiên nhiên này, nhằm sử dụng hợp lý cũng như phát triển không chỉ ở hiện tại
mà còn ở tương lai, làm căn cứ khoa học cho việc hoạch định những chiến lược
khai thác nguồn tài nguyên quan trọng này.
Trên thế giới, công tác quy hoạch sử dụng đất tại nhiều quốc gia thực hiện
rất nghiêm túc. Tuy nhiên, quá trình triển khai công tác quy hoạch sử dụng đất ở
nước ta hiện vẫn còn bộc lộ một số nhược điểm: chưa điều tra đầy đủ chi tiết,
chất lượng quy hoạch chưa cao, nội dung quy hoạch đất đai còn chứa nhiều cảm
tính, chủ quan dẫn đến sử dụng đất lãng phí, không hiệu quả, chưa lượng hóa
được mối quan hệ nhu cầu cụ thể về diện tích phát triển và nguồn lực…
Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ
đầu (2011-2015) của huyện Tuy Phong được lập từ năm 2010. Trong những
năm qua, tình hình phát triển kinh tế - xã hội nói chung và tình hình sử dụng đất
nói riêng có nhiều biến động. Để đáp ứng nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ
tầng, phát triển công nghiệp, đô thị, dịch vụ… của tỉnh Bình Thuận nói chung

cũng như huyện Tuy Phong nói riêng phù hợp với các quy định hiện hành và tạo
cơ sở pháp lý cho công tác quản lý nhà nước đất đai trên địa bàn huyện, cần thiết
phải tiến hành điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch
sử dụng đất năm 2018 là phù hợp với luật định.
Xuất phát từ tầm quan trọng để đánh giá hiệu quả và nâng cao tính khả thi của
phương án quy hoạch sử dụng đất, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai Trường ĐH Tài Nguyên Môi Trường TP. Hồ Chí Minh, và sự hướng dẫn của
thầy Trần Văn Trọng, việc tiến hành thực hiện đề tài “Xây dựng kế hoạch sử
dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện Tuy Phong, tỉnh Bình Thuận” là cần
thiết.
2. Mục tiêu và nhiệm vụ của luận văn:
Mục tiêu:
- Xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2018 trên địa bàn huyện Tuy
Phong, tỉnh Bình Thuận nhằm giúp cho sinh viên hiểu rõ được quy trình lập kế
hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
- Nắm rõ tình hình thực hiện qu y hoạch sử dụng đất tại địa phương.
- Nâng cao kiến thức về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
1


Nhiệm vụ:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của QHSDĐ.
- Đánh giá được tình hình QHSDĐ tại địa bàn.
- Đánh giá được quá trình thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
- Xác định chỉ tiêu sử dụng đất do cấp trên phân bổ, xác định nhu cầu sử
dụng đất, đề xuất các giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn:
Đối tượng nghiên cứu:
- Đất đai: tất các loại đất theo mục đích sử dụng thuộc địa giới hành chính
của huyện và các nhân tố ảnh hưởng đến việc sử dụng đất.
- Công tác quy hoạch sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất.

- Mỗi quan hệ giữa người sử dụng đất và đất.
Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi không gian: trên toàn bộ diện tích tự nhiên của địa bàn huyện
Tuy Phong, tỉnh Bình Thuận.
- Phạm vi thời gian: từ 2016 đến 2018.
- Nội dung: lập kế hoạch sử dụng đất năm 2018.
4. Phương pháp nghiên cứu:
- Phương pháp định mức sử dụng đất: đây là phương pháp chủ đạo dùng
để thành lập kế hoạch sử dụng đất. Với phương pháp này có thể sử dụng theo
định mức/người (khi chưa có danh mục công trình cụ thể) và định mức/công
trình (khi có danh mục công trình cụ thể).
- Phương pháp tư duy trừu tượng: là phương pháp tư duy, suy nghĩ trước
khi bắt đầu thực hiện đề tài nhằm đưa ra được định hướng cho nội dung đề tài
một cách có chọn lọc.
- Phương pháp kế thừa: sử dụng các kết quả các bài báo, các tạp chí khoa
học có nội dung liên quan đến vấn đề lập kế hoạch sử dụng đất.
- Phương pháp điều tra, thu thập: các số liệu được điều tra thu thập từ
nhiều nguồn khác nhau như trên các phương tiện thông tin đại chúng, các số liệu
báo cáo của địa phương về lĩnh vực kinh tế, xã hội; các báo cáo về kết quả quy
hoạch hay định hướng sử dụng đất trên địa bàn huyện Tuy Phong, tỉnh Bình
Thuận từ phòng Tài nguyên và Môi trường; số liệu thu thập có sự chọn lọc hợp
lý.
- Phương pháp thống kê: sử dụng các số liệu thống kê về quy hoạch sử
dụng đất và các yếu tố khác.

2


- Phương pháp tổng hợp và xử lý thông tin: phương pháp này được vận
dụng để phân tích, tổng hợp, đánh giá và xử lý các số liệu, các tài liệu thu thập

để đưa ra phương án quy hoạch sử dụng đất tối ưu thông qua các văn kiện, báo
cáo, niên giám thống kê, đề xuất định hướng phát triển quy hoạch và các giải
pháp hiệu quả, hợp lý.
- Phương pháp ứng dụng phần mềm chuyên ngành để xử lý bản đồ số và
tổng hợp các số liệu thuộc tính từ bản đồ hiện trạng sử dụng đất huyện Tuy
Phong.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn:
Ý nghĩa khoa học:
- Cung cấp cơ sở khoa học cho công tác quy hoạch sử dụng đất trên địa
bàn huyện Tuy Phong. Ngoài ra còn thấy được tầm quan trọng của công tác quy
hoạch, từ đó xác định được mục tiêu, định hướng cũng như giải pháp cho quy
hoạch sử dụng đất trên quan điểm phát triển bền vững.
- Bổ sung các phương pháp để xây dựng kế hoạch sử dụng đất, làm căn cứ
cho quy hoạch sử dụng đất đai.
Ý nghĩa thực tiễn:
- Góp phần hoàn thiện việc xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất
trong mối quan hệ với nhu cầu sử dụng đất trên địa bàn huyện.
- Kết quả của nghiên cứu là xuất phát điểm, luận chứng trong quá trình
xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Tuy Phong, tỉnh Bình
Thuận vào năm 2018.
6. Bố cục của luận văn:
- Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục bảng biểu, hình ảnh, danh mục
viết tắt và tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm có 3 chương chính được
trình bày như sau:
- Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý về lập kế hoạch sử dụng đất.
- Chương 2: Thực trạng công tác lập kế hoạch sử dụng đất huyện Tuy
Phong, tỉnh Bình Thuận.
- Chương 3: Lập kế hoạch sử dụng đất năm 2018.

3

CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Đất đai, vai trò và đặc điểm của đất đai trong phát triển kinh tế - xã
hội
1.1.1.1. Khái niệm
Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận là một
nhân tố sinh thái (FAO, 1976). Với khái niệm này, Đất đai bao gồm tất cả các
thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến
tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: khí hậu,
dáng đất, địa hình, thổ nhưỡng, thủy văn, thảm thực vật tự nhiên, động vật tự
nhiên, những biến đổi của đất do hoạt động của con người.
Đất đai là diện tích đất cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu,
bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,...), các
lớp trầm tích, sinh vật và hoạt động của con người.
Như vậy, “đất đai” là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng
đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động
vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo
chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ
văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý
nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài
người.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất
đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công
nghiệp, giao thông, thuỷ lợi và các công trình hạ tầng khác. Đất đai cung cấp
nguyên liệu cho các ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi măng, gốm
sứ...

Để hiểu rõ hơn về khái niệm đất đai cần phải phân biệt rõ các khái niệm
khác nhau giữa lãnh thổ, đất và đất đai:
- Đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh
tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định; về
mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và
bề sâu trong lòng đất. Đất đai thuộc phạm trù địa lý - kinh tế.
- Lãnh thổ được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một
không gian và thời gian xác định, lãnh thổ thuộc phạm trù địa lý - dân tộc.
- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổ
nhưỡng, đất thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên.

4


Trong tiến trình phát triển của lịch sử loài người, con người và đất ngày
càng gắn bó chặt chẽ với nhau, mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề
mặt đó theo thời gian và không gian nhất định và đất đai chính là kết quả của sự
gắn kết ấy. Như vậy, đất đai là một phạm trù thể hiện mối quan hệ tổng hòa giữa
hoạt động kinh tế - xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một
lãnh thổ nhất định. Bề mặt trái đất với phần bề sâu trong lòng đất và phần không
gian bên trên được sử dụng vào các mục đích trong các ngành nghề khác nhau
của nền kinh tế quốc dân.
Đất đai có thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội
- Thuộc tính tự nhiên: bao gồm các đặc tính không gian như diện tích,
hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa
chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất. Đây là các đặc tính
phản ánh chất lượng tự nhiên của đất đai đáp ứng các nhu cầu vật chất của con
người.
- Thuộc tính xã hội: là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mong muốn
về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định. Vị thế được hiểu là tổng

hòa các mối quan hệ xã hội được hình thành từ những tương tác thị trường và phi
thị trường. Vị thế xã hội của đất đai đáp ứng các nhu cầu xã hội của con người.
Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng tự nhiên và vị thế xã
hội thông qua hoạt động đầu tư của con người. Ví dụ, đầu tư cải tạo độ phì của
đất, phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, đầu tư tiếp thị quảng cáo bất động
sản,…
1.1.1.2. Vai trò
Luật đất đai 1993 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam có
ghi: “ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân
cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua
nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập,
bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay !”.
Thực vậy, trong các điều kiện vật chất cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý
nghĩa đặc biệt quan trọng - là điều kiện đầu tiên, là cơ sở thiên nhiên của mọi
quá trình sản xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên liệu lao động và
nơi sinh tồn của xã hội loài người.
Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau:
Trong các ngành phi nông nghiệp: Đất đai giữ vai trò thụ động với chức
năng là cơ sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình lao động, là kho tàng
dự trữ trong lòng đất (các ngành khai thác khoáng sản). Quá trình sản xuất và
sản phẩm được tạo ra không phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất
lượng thảm thực vật và các tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.

5


Trong các ngành nông - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của quá
trình sản xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng
lao động (luôn chịu sự tác động của quá trình sản xuất như cày, bừa, xới xáo....)

và công cụ hay phương tiện lao động (sử dụng để trồng trọt, chăn nuôi...). Quá
trình sản xuất nông - lâm nghiệp luôn liên quan chặt chẽ với độ phì nhiêu và quá
trình sinh học tự nhiên của đất.
Thực tế cho thấy, trong quá trình phát triển xã hội loài người, sự hình
thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất - văn minh tinh thần, các
thành tựu kỹ thuật vật chất - văn hoá, khoa học đều được xây dựng trên nền tảng
cơ bản - SDĐ.
Mục đích SDĐ nêu trên biểu lộ rõ nét trong các khu vực kinh tế xã hội
phát triển mạnh, cùng với sự gia tăng dân số nhanh đã làm cho mối quan hệ giữa
người và đất ngày càng căng thẳng, những sai lầm liên tục của con người trong
quá trình SDĐ đã dẫn đến huỷ hoại mội trường đất, một số công năng nào đó
của đất đai bị yếu đi, vấn đề SDĐ càng trở nên quan trọng và mang tính toàn
cầu.
Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên,
mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả
xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc
gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia.
1.1.2. Quy luật phân vùng sử dụng đất đai
Đất đai là tư liệu sản xuất, là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất
và là không gian phát triển đô thị  đất đai là không gian phân bố các hoạt động
kinh tế - xã hội của con người. Các hoạt động này diễn ra trên bề mặt trái đất
nhưng lại có tính tập trung, mà từ đó hình thành các trung tâm và hệ thống vị trí
trung tâm với các cấp độ cao, thấp khác nhau.
Vị trí trung tâm là điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa và dịch vụ nhằm
giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng kỹ thuật và xã
hội trong không gian, cũng như sự mất mát thông tin và suy giảm giá trị sản
phẩm hàng hóa theo thời gian.
Các vị trí trung tâm phân bố tương đối với nhau trong không gian theo
nguyên tắc thị trường, nguyên tắc giao thông và nguyên tắc hành chính. Từ đó,
hình thành hệ thống vị trí trung tâm.

Trong thực tế hệ thống vị trí trung tâm theo nguyên tắc thị trường tạo ra
sự thuận lợi về khoảng cách cung ứng hàng hóa và dịch vụ, nhưng lại không
thuận tiện trong việc xây dựng hệ thống giao thông giữa các vị trí; hệ thống vị trí
trung tâm theo nguyên tắc giao thông tạo ra sự thuận lợi trong việc xây dựng
mạng lưới giao thông nối liền các vị trí trung tâm với các cấp độ khác nhau. Vì
vậy, hệ thống này là phổ biến.
Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng
hóa và dịch vụ mà hình thành các phân vùng SDĐ đai khác nhau. Xem xét
6


trường hợp không gian có một trung tâm có các phân vùng sử dụng: thương mại,
dịch vụ, dân cư, công nghiệp và nông lâm nghiệp. Lý thuyết về phân vùng chức
năng sử dụng đất đai được nghiên cứu trước tiên bởi Von Thunen (1826), phát
triển bởi William Alonso (1964) và sau đó được hoàn thiện bởi Hoàng Hữu Phê
(2000).
Cả 2 ông Von Thunen (lý giải phân vùng đất đai nông nghiệp) và William
Alonso (lý giải phân vùng đất đai đô thị) đều dựa theo chi phí vận tải hàng hóa
và dịch vụ đến vị trí trung tâm để trao đổi, rút ra kết luận giá đất, mục đích SDĐ
và khoảng cách có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
Các phân vùng chức năng hình thành từ sự cạnh tranh trên thị trường giữa
các loại hình sử dụng có hàm chi phí vận tải khác nhau. Các loại hình sản xuất
có chi phí vận tải lớn cạnh tranh ở gần vị trí trung tâm, chi trả cho việc thuê đất
với giá cạnh tranh cao hơn từ khoản chi phí vận tải tiết kiệm được. Các phân
vùng SDĐ đai tại các khoảng cách khác nhau trong không gian được thể hiện ở
hình 1.1.
R

Thương mại
và dịch vụ

Dân cư

2
0

Công nghiệp

A

Khoảng cách đến trung tâm vị thế

Khu mua
bán và văn phòng
Khu ở

Khu công nghiệp

Hình 1.1. Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian
Tuy nhiên, theo kết quả nghiên cứu của Edward Glaeser (Đại học Havard)
cho thấy trong thời kỳ hiện đại cùng với sự phát triển của hệ thống giao thông và
các phương tiện vận tải thì chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ có mức giảm lớn,
chiếm một tỷ trọng không đáng kể trong cơ cấu giá cả tiêu thụ hàng hóa và dịch
vụ, do vậy, chi phí vận tải không còn là yếu tố đóng vai trò quyết định chi phối
quá trình phân vùng chức năng đất đai trong không gian.
7


Như vậy, yếu tố ảnh hưởng đến phân vùng chức năng đất đai theo
Hoàng Hữu Phê chính là sự cạnh tranh về vị thế xã hội của đất đai.
Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất

lượng tự nhiên của đất đai. Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung ứng
dịch vụ thì có nhu cầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và
nông nghiệp thì có nhu cầu về chất lượng tự nhiên cao hơn. Các cá nhân người
tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư và nơi sản xuất có vị
thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình. Người có vị thế xã hội cao hơn
thì có mức thu nhập tương ứng cao hơn, khả năng chi trả cho việc thuê đất với
mức giá cao hơn. Giá đất, mục đích sử dụng và vị thế có mối quan hệ chặt chẽ
với nhau.
1.1.3. QH, KHSDĐ, đặc điểm của QHSDĐ
1.1.3.1. Khái niệm
Theo Luật Đất đai 2013:
- QHSDĐ là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian SDĐ
cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi
trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu
SDĐ của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành
chính trong khoảng thời gian nhất định.
- KHSDĐ là việc phân chia QHSDĐ theo thời gian để thực hiện trong kỳ
QHSDĐ.
1.1.3.2. Đặc điểm của QHSDĐ
QHSDĐ đai thuộc loại QH có tính lịch sử - xã hội, tính khống chế vĩ mô,
tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài hạn, tính chính sách và tính khả biến.
Các đặc điểm của QHSDĐ đai được thể hiện như sau:
- Tính lịch sử - xã hội
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của QHSDĐ đai.
Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất của xã hội thể
hiện theo 2 mặt lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong QHSDĐ đai, luôn
nẩy sinh quan hệ giữa người với đất đai - là sức tự nhiên, cũng như quan hệ giữa
người với người. QHSDĐ đai thể hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực
lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc đẩy các mối quan hệ xã hội, vì vậy nó luôn là
một bộ phận của phương thức sản xuất của xã hội.

Tuy nhiên, trong xã hội có phân chia giai cấp, QHSDĐ đai mang tính tự
phát, hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về mặt pháp lý (là phương
tiện mở rộng, củng cố, bảo vệ quyền tư hữu đất đai: phân chia, tập trung đất đai
để mua, bán, phát canh thu tô...).
Ở nước ta hiện nay, QHSDĐ đai phục vụ nhu cầu của người SDĐ và
quyền lợi của toàn xã hội; góp phần tích cực thay đổi sản xuất ở nông thôn;
nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt, trong
8


nền kinh tế thị trường, QHSDĐ đai góp phần giải quyết các mâu thuẫn nội tại
của từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường nẩy sinh trong quá trình SDĐ,
cũng như mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
- Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của QHSDĐ đai biểu hiện chủ yếu ở hai mặt: đối tượng
của QH là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ... toàn bộ tài nguyên đất đai cho
nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
QHSDĐ đai đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội như:
khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công
nghiệp, môi trường sinh thái...
Với đặc điểm này, QH có tính chất tổng hợp toàn bộ nhu cầu SDĐ; điều
hòa các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định và điều phối
phương hướng, phương thức phân bố SDĐ phù hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội
bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn
định.
- Tính dài hạn
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế
xã hội quan trọng (như sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hóa,
công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp ...) từ đó xác định QH trung và dài
hạn về SDĐ đai, đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến

lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng KHSDĐ hàng năm và ngắn hạn.
QH dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế - xã
hội. Cơ cấu và phương hướng SDĐ được điều chỉnh từng bước trong thời gian
dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho đến khi đạt được
mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phương hướng, chính sách và biện pháp
SDĐ để phát triển kinh tế và hoạt động xã hội) của QHSDĐ đai thường từ trên
10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính trung và dài hạn, QHSDĐ đai chỉ dự kiến trước được các xu
thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bổ SDĐ. Vì vậy, QHSDĐ
đai là QH mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của QH mang tính chỉ đạo vĩ mô,
tính phương hướng và khái lược về SDĐ của các ngành như:
+ Phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc SDĐ trong
vùng;
+ Cân đối nhu cầu SDĐ của các ngành;
+ Điều chỉnh cơ cấu SDĐ và phân bổ đất đai trong vùng;
+ Phân định ranh giới và các hình thức quản lý SDĐ trong vùng;
+ Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của
phương hướng SDĐ.
9


Do khoảng thời gian dự báo tương đối dài, ảnh hưởng của nhiều nhân tố
kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu QH càng khái lược hóa, QH sẽ càng
ổn định.
- Tính chính sách
QHSDĐ đai thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính sách xã hội. Khi
xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên quan đến
đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai
các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế

- xã hội. Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi
trường sinh thái.
- Tính khả biến
Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và
tình hình kinh tế - xã hội thay đổi, các dự kiến của QHSDĐ đai không còn phù
hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung, hoàn thiện QH và điều chỉnh biện pháp thực hiện
là cần thiết.
Điều đó thể hiện tính khả biến của QH-QHSDĐ đai luôn là QH động, một
quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “QH - thực hiện - QH lại hoặc chỉnh lý - tiếp
tục thực hiện…” với chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng
cao.
1.1.4. Nội dung QH, KHSDĐ đai cấp huyện
a) Định hướng SDĐ 10 năm;
b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong QHSDĐ cấp tỉnh
và diện tích các loại đất theo nhu cầu SDĐ của cấp huyện và cấp xã;
c) Xác định các khu vực SDĐ theo chức năng sử dụng đến từng đơn vị
hành chính cấp xã;
d) Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến
từng đơn vị hành chính cấp xã;
đ) Lập bản đồ QHSDĐ cấp huyện; đối với khu vực QH đất trồng lúa, khu
vực QH chuyển mục đích SDĐ quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1
Điều 57 của Luật đất đai 2013 thì thể hiện chi tiết đến từng đơn vị hành chính
cấp xã;
e) Giải pháp thực hiện QHSDĐ.
1.1.5. Công tác QHSDĐ ở nước ngoài và Việt Nam
1.1.5.1. Công tác QHSDĐ ở nước ngoài
* Áo: Ở Áo, vai trò của Chính phủ bị hạn chế trong việc lập và thực hiện
QH. Cơ chế tiến hành ở đây là tất cả các cấp lập QH đều tiến hành đồng thời bao
gồm cả các tổ chức cũng như thành viên xã hội thông qua hội nghị QH quốc gia.
10

Hội nghị này đưa ra các quan điểm và mục tiêu cho cả nước. Những ý kiến của
hội nghị được đưa lên cấp trung ương và đưa xuống cấp vùng địa phương.
* Đức: Ở Đức có cách tiếp cận theo giai đoạn. Chính phủ Liên bang cùng
với sự tham gia của các bang đưa ra hướng dẫn QH theo vùng. Các hướng dẫn
này được sử dụng làm điểm xuất phát để trao đổi ở cấp bang sau đó được xây
dựng thành đồ án tác nghiệp ở cấp vùng.
* An-giê-ri: QHSDĐ ở An-giê-ri được xây dựng trên nguyên tắc nhất thể
hóa, liên hợp hóa và kỷ luật đa phía. Trong toàn bộ quá trình QH có sự tham gia
đầy đủ của các địa phương liên quan, các tổ chức ở cấp chính phủ, tổ chức nhà
nước, các cộng đồng và tổ chức nông gia... Ở nước này, Chính phủ có trách
nhiệm ngay từ đầu đối với những quan hệ ở tầm vĩ mô còn công chúng - người
có liên quan tới các hành vi lập QH giữ một vị trí quan trọng.
* Philipine: tồn tại ba cấp QH
- Cấp quốc gia: Hình thành những hướng dẫn chỉ đạo chung.
- Cấp vùng: Triển khai một khung chung cho QH cấp vùng.
- Cấp quận, huyện chịu trách nhiệm triển khai các đồ án tác nghiệp.
Chính phủ có vai trò quan trọng trong việc thống nhất giữa các ngành và
các quan hệ giữa các cấp lập QH khác nhau, đồng thời cũng tạo điều kiện để các
chủ SDĐ tham gia. Ở Philipin nhấn mạnh vai trò luật pháp cả ở cấp quốc gia và
cấp vùng.
* Nam Phi: Đã thiết lập đồ án QH mặt bằng ở cấp quốc gia do Chính phủ
thiết kế với sự tham gia của Chính quyền các tỉnh. Đồ án QH cấp quốc gia này
được coi là căn cứ cho chính quyền cấp tỉnh soạn thảo các đồ án chi tiết hơn với
sự kết hợp của các đơn vị chính quyền cấp thấp hơn. Các đồ án QH tiếp theo
(cấp quận, huyện) được xây dựng với sự tham gia của các chủ SDĐ.
* Đài Loan: Đài Loan chủ trương lập QHSDĐ theo từng cấp khác nhau,
từng vùng khác nhau và tùy thuộc vào tính chất yêu cầu của QHSDĐ đai trong
từng giai đoạn và các cấp QH được tiến hành như sau:

- QH phát triển tổng hợp khu vực Đài Loan;
- QHSDĐ theo vùng;
- QH phát triển tổng hợp của huyện, thành phố;
- QH đô thị;
- QHSDĐ phi đô thị.
1.1.5.2. Công tác QHSDĐ ở Việt Nam
* Thời kỳ trước những năm 1980
QHSDĐ chưa được coi là công tác của ngành quản lý đất đai mà chỉ được
đề cập đến như là một phần của QH phát triển nông nghiệp. Mặc dù công tác
QHSDĐ đai lồng vào công tác phân vùng QH nông, lâm nghiệp đã được xúc
11


tiến vào năm 1962 nhưng chủ yếu là do các ngành chủ quản tiến hành cùng với
một số tỉnh, ngành có liên quan và chưa có sự chỉ đạo thống nhất của Chính phủ.
Từ năm 1975 đến cuối năm 1978, nước ta đã soạn thảo và được Chính
Phủ phê duyệt phương án phân vùng sản xuất nông lâm nghiệp và công nghiệp
chế biến nông lâm sản theo 7 vùng và trên địa bàn lãnh thổ là cấp tỉnh.
Các phương án phân vùng nông lâm nghiệp của tỉnh đã đề cập tới phương
hướng sử dụng tài nguyên trong đó có tính toán quỹ đất nông nghiệp, lâm
nghiệp. Tuy nhiên, do mục đích đề ra ngay từ đầu là chỉ để phục vụ phát triển
nông lâm nghiệp nên các loại đất khác chưa được đề cập tới. Bên cạnh đó, do
còn thiếu nhiều tài liệu, chưa tính được khả năng đầu tư nên các phương án này
có tính khả thi không cao.
* Thời kỳ 1981-1986
Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ 5 đã chỉ rõ: “Xúc tiến công tác
điều tra cơ bản, dự báo, lập tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất,
nghiên cứu chiến lược kinh tế xã hội, dự thảo kế hoạch triển vọng để chuẩn bị
cho kế hoạch 5 năm sau.” Thực hiện nghị quyết này, các bộ ngành, tỉnh, thành
phố đã tham gia triển khai chương trình lập tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực

lượng sản xuất tại Việt Nam đến năm 2000. Cũng trong thời kỳ này, hầu hết 500
huyện của cả nước đã tiến hành xây dựng QH tổng thể của huyện.
Trong các tài liệu sơ đồ phân bố lực lượng sản xuất của tỉnh đều đề cập
đến vấn đề SDĐ đai và được tính toán tương đối có hệ thống để khớp với cả
nước, các vùng kinh tế lớn, các huyện trong tỉnh với sự tham gia phối hợp của
các ngành. Các tài liệu này đã bước đầu đánh giá được hiện trạng, tiềm năng đất
đai và đưa ra các dự kiến sử dụng quỹ đất quốc gia đến năm 2000.
* Thời kỳ Luật Đất đai đầu tiên năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm
1993
Đây là thời kỳ công tác quy hoạch sử dụng đất đai đã có được cơ sở pháp
lý quan trọng. Song, cùng với sự trầm lắng của công tác QH nói chung sau một
thời kỳ triển khai rầm rộ, công tác QHSDĐ cũng chưa được xúc tiến như luật đã
quy định. Nguyên nhân của vấn đề này là do nền kinh tế Việt Nam trong thời
gian này đang đứng trước nhiều khó khăn và thử thách lớn lao khi chuyển sang
cơ chế thị trường.
Tuy vậy, đây là thời kỳ công cuộc đổi mới ở nông thôn diễn ra sâu sắc
cùng với việc giảm vai trò quản lý tập trung của hợp tác xã sản xuất nông
nghiệp, tăng quyền tự chủ cho nông dân và thực thi các chính sách đổi mới khác.
Công tác QH cấp xã trong giai đoạn này nổi lên như một vấn đề cấp bách về
giao đất, cấp đất,… Đây là mốc đầu tiên trong việc triển khai QHSDĐ đai cấp
xã trên khắp các xã của cả nước. Tuy vậy, còn nhiều hạn chế về nội dung và
phương pháp thực hiện.

12


* Thời kỳ sau Luật Đất đai năm 1993
Sau đại hội Đảng lần thứ VII năm 1992, nước ta triển khai công tác
nghiên cứu chiến lược phát triển, QH tổng thể kinh tế - xã hội ở hầu hết các tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế và hầu hết ở các bộ ngành.

Các công trình nghiên cứu trong giai đoạn này đều tính đến năm 2010. Trong
giai đoạn này, việc nghiên cứu, triển khai công tác QHSDĐ đai trên phạm vi cả
nước được các ngành, các cấp và mọi thành viên trong xã hội hưởng ứng.
Đặc biệt từ năm 1995, Chính phủ đã chỉ đạo công tác quy hoạch sử dụng
đất đai một cách chặt chẽ hơn, cụ thể hơn. Trong thời gian này, Tổng cục địa
chính (cũ) đã xây dựng báo cáo QH, KHSDĐ của cả nước đến năm 2010 để
Chính phủ trình ra quốc hội khóa IX kỳ họp thứ 10 và 11. Tại kỳ họp thứ 11,
Quốc hội đã thông qua KHSDĐ cả nước giai đoạn 1996 - 2000. Đây là lần đầu
tiên, có một báo cáo về QH, KHSDĐ tương đối đầy đủ các khía cạnh về chính
trị, kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng và môi trường đối với việc khai thác
SDĐ cho một thời gian tương đối dài được soạn thảo theo phương pháp tiếp cận
từ trên xuống dưới và có điều tra thống kê để tổng hợp từ dưới lên. Cùng với
báo cáo QH, KHSDĐ cả nước, đã có nhiều tỉnh soạn thảo và triển khai QH,
KHSDĐ. Các phương án quy hoạch này ngày càng được đảm bảo tốt hơn các
yêu cầu về nội dung khoa học và pháp lý nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn đặt ra.
Tóm lại, cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự thay đổi của
Luật đất đai, công tác QHSDĐ đai ở nước ta đã không ngừng được hoàn thiện
và đã đem lại được nhiều thành tựu đáng kể, góp phần quan trọng vào quá trình
quản lý và SDĐ hiệu quả, bền vững đồng thời thúc đẩy sự phát triển một cách
tích cực của nền kinh tế - xã hội.
1.1.6. Những bất cập trong hệ thống QHSDĐ
Công tác lập, triển khai QH, KHSDĐ về cơ bản ngày càng hoàn thiện và
đạt được kết quả tích cực nhưng bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều bất cập trong
thực tế.
Công tác lập, thẩm định, phê duyệt QH chưa phù hợp về thời gian, nội
dung với QHSDĐ, QH hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chất lượng của nhiều
QH còn thấp, thiếu đồng bộ trong SDĐ cũng như chưa đầy đủ căn cứ pháp lý thể
hiện ở việc các QH phải điều chỉnh, bổ sung nhiều lần.
Việc không đồng nhất các chỉ tiêu thống kê các loại đất dẫn đến việc đánh
giá các chỉ tiêu thực hiện QH không đầy đủ, chính xác. Chỉ tiêu phê duyệt chưa

đảm bảo diện tích đất tối thiểu so với quy chuẩn xây dựng về giao thông, y tế,
giáo dục… Nhiều địa phương còn gặp khó khăn, bị động khi giải quyết đối với
trường hợp biến động các chỉ tiêu SDĐ trong quá trình thực hiện so với các chỉ
tiêu QH, kế hoạch được duyệt, phát sinh các dự án, công trình chưa có trong
KHSDĐ hàng năm cấp huyện. Hay, một số hạng mục công trình đã có trong chỉ
tiêu KHSDĐ hàng năm nhưng cơ quan chủ đầu tư chưa lập xong dự án và hồ sơ
đất đai, phải lùi tiến độ thực hiện.
13


Công tác quản lý thực hiện QH còn nhiều hạn chế, bất cập về cơ chế,
nhiều nơi bị buông lỏng, thiếu sự phân cấp, phân công hợp lý về chức năng đối
với các sở chuyên ngành như xây dựng, QH – kiến trúc và ủy ban nhân dân các
quận, huyện trong quản lý, theo dõi việc lập, thẩm định, trình duyệt và thực hiện
QH.
Công tác lấy ý kiến của nhân dân về QH, KHSDĐ đai chưa thực sự được
chú trọng. Tình trạng QH “treo” còn phổ biến. Trên cả nước vẫn còn hàng ngàn
dự án “treo” chưa được thu hồi. Việc xử lý các dự án sau khi thu hồi cũng đang
gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Sau khi chấm dứt pháp lý dự án, trả lại quyền
lợi hợp pháp cho người dân nhưng trên thực tế, do chủ đầu tư đền bù, giải phóng
mặt bằng không liền thửa nên cả người dân lẫn doanh nghiệp đều khó để sử
dụng phần đất của mình, chính quyền cũng khó điều chỉnh QH. Bên cạnh đó, dù
là hủy bỏ dự án nhưng QH không thay đổi nên người dân không dám xây dựng
kiên cố hay đầu tư sản xuất lâu dài vì lo nhà nước thực hiện QH sẽ không được
bồi thường do không có các chính sách đối với người dân sau khi thu hồi dự án
“treo” hoặc các QH chậm thực hiện.
1.2. Căn cứ pháp lý lập KHSDĐ
1.2.1. Nguyên tắc lập QHSDĐ
- Phù hợp với chiến lược, QH tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã
hội, quốc phòng, an ninh;

- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; QHSDĐ của cấp dưới phải phù hợp
với QHSDĐ của cấp trên; KHSDĐ phải phù hợp với QHSDĐ đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. QHSDĐ cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc
thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; QHSDĐ cấp huyện phải thể hiện nội
dung SDĐ của cấp xã;
- SDĐ tiết kiệm và có hiệu quả;
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích ứng
với biến đổi khí hậu;
- Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh;
- Dân chủ và công khai;
- Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi
ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường;
- QH, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có SDĐ phải bảo đảm
phù hợp với QH, KHSDĐ đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định,
phê duyệt.

14


1.2.2. Các căn cứ pháp lý lập quy hoạch sử dụng đất
1.2.2.1. Các văn bản pháp luật liên quan đến công tác lập QH/KHSDĐ
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 5 năm 2014
quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai;
- Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
ngày 02/06/2014 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh QH, KHSDĐ;
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ, thu
hồi đất.
- Thông tư 09/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày

23/03/2015 ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật lập, điều chỉnh QH, KHSDĐ.
1.2.2.2. Các văn bản liên quan đến công tác lập KHSDĐ năm 2018 của địa
phương và Trung ương
- Công văn của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc Lập KHSDĐ năm
2018;
- Công văn của UBND tỉnh về việc Lập KHSDĐ năm 2018.
- Các văn bản, chủ trương của UBND tỉnh về triển khai các dự án trên địa
bàn huyện Tuy Phong;
- Quyết định của UBND tỉnh Bình Thuận phê duyệt Đề cương và dự toán
kinh phí Lập KHSDĐ năm 2018 huyện Tuy Phong;
Tiểu kết chương 1:
Chương 1 đã hệ thống các lý luận liên quan đến QH, KHSDĐ qua đó,
giúp chúng ta có cái nhìn tổng quan về cơ sở lý luận, pháp lý về vấn đề nghiên
cứu.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá việc hiểu và vận dụng tốt các tính
năng cũng như vai trò của đất đai sẽ giúp cho việc sử dụng hợp lý tài nguyên
đất, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương về lâu dài hơn.
Những lý luận cơ bản về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai trên tạo tiền
đề để đi vào việc đánh giá hiện trạng sử dụng đất và lập kế hoạch sử dụng đất
năm 2018 ở huyện Tuy Phong, tỉnh Bình Thuận.

15


CHƯƠNG 2
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN TUY PHONG TỈNH BÌNH THUẬN
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Tuy Phong
2.1.1. Điều kiện tự nhiên
2.1.1.1. Vị trí địa lý

Huyện Tuy Phong nằm ở phía Bắc của tỉnh Bình Thuận, Trung tâm huyện
lỵ đặt tại thị trấn Liên Hương, cách Thành phố Phan Thiết 90 km về phía Bắc.
Vị trí đất đai của huyện nằm ở tọa độ địa lý từ 11 017’30” đến 11037’30”
vĩ độ Bắc và từ 108030’ đến 108052’30” kinh độ Đông.
- Phía Bắc giáp

: Huyện Thuận Nam - tỉnh Ninh Thuận.

- Phía Nam giáp

: Biển Đông.

- Phía Đông giáp : Biển Đông.
- Phía Tây giáp
: Huyện Đơn Dương - tỉnh Lâm Đồng và huyện Bắc
Bình - tỉnh Bình Thuận.
Vị trí nằm cách xa các trung tâm kinh tế lớn như TP.Hồ Chí Minh (300
km), Nha Trang (165 km)… Và nằm ở vòng ngoài của các vùng Kinh tế trọng
điểm Đông Nam Bộ và Nam Trung Bộ nên việc giao lưu văn hóa, kinh tế bị hạn
chế và chưa tạo được sự hấp dẫn đầu tư trong và ngoài nước để phát triển kinh tế
- xã hội của địa phương. Việc tiếp nhận và ứng dụng các thành tựu khoa học và
công nghệ vào sản xuất và đời sống cũng bị chậm trễ. Tuy nhiên trên địa bàn
huyện có tuyến đường quốc lộ 1A chạy qua dài 43 km, đường sắt Bắc - Nam
chạy qua dài 38 km thuận lợi trong việc giao thương hàng hoá và đẩy nhanh thu
hút đầu tư phát triển công nghiệp - xây dựng và dịch vụ - du lịch.
Theo ranh giới hành chính huyện Tuy Phong có diện tích tự nhiên
77.372,39 ha (chiếm 10,13% diện tích tự nhiên toàn Tỉnh). Dân số năm 2017 là
145.502 người, mật độ 183 người /km2, bao gồm 2 thị trấn và 10 xã.

16

Bảng 2.1. Diện tích tự nhiên theo ranh giới hành chính xã, thị trấn
STT

Diện tích
(ha)

Tên xã, thị trấn

1

Thị trấn Liên Hương

2

Thị Trấn Phan Rí Cửa

3

Dân số (người)

1.039,47

29.757

328,66

38.603

Xã Hòa Phú

1.259,93

2.810

4

Xã Hòa Minh

1.661,27

20.454

5

Xã Chí Công

2.454,92

6.389

6

Xã Bình Thạnh

2.755,79

5.798

7

Xã Phú Lạc

7.868,40

811

8

Xã Phong Phú

11.910,83

7.280

9

Xã Phan Dũng

33.398,70

8.759

10

Xã Phước Thể

1.061,73

6.294

11

Xã Vĩnh Hảo

7.928,86

6.318

12

Xã Vĩnh Tân

5.683,82

12.229

77.372,39

145.502

Tổng cộng

2.1.1.2. Địa hình, địa mạo
Là một huyện ven biển cực Nam Trung Bộ có địa hình phức tạp, phần lớn
lãnh thổ là đồi núi xen lẫn đồng bằng nhỏ hẹp và các cồn cát ven biển. Nhìn
chung Huyện có 4 dạng địa hình chủ yếu sau:
- Dạng địa hình núi trung bình và núi cao tập trung ở phía Tây và Tây Bắc
của Huyện bao gồm xã Phan Dũng và một phần của các xã Phong Phú, Phú

Lạc,Vĩnh Hảo giáp với tỉnh Lâm Đồng và tỉnh Ninh Thuận, có diện tích 56.485
ha chiếm 73,23% diện tích tự nhiên toàn Huyện. Đặc trưng của dạng địa hình
này là mặt đất bị chia cắt mạnh bởi các dãy núi đá nối tiếp nhau có độ cao trung
bình từ 1.000 - 1.400 m (So với mặt nước biển), đỉnh cao nhất là 1.428 m. Với
dạng địa hình bị chia cắt và độ dốc lớn này thì đất đai được sử dụng chủ yếu cho
mục đích Lâm nghiệp hoặc trồng cây lâu năm để giữ tán che phủ, hạn chế xói
mòn, rửa trôi làm thoái hóa đất.

17


- Dạng địa hình đồi núi thấp: Chủ yếu ở vùng trung tâm Huyện bao gồm
một phần của các xã Phong Phú, Phú Lạc, Liên Hương, Hòa Minh, Chí Công,
Hòa Phú, Vĩnh Hảo. Đặc trưng của dạng địa hình này là các dải đồi lượn sóng
và núi thấp diện tích khoảng 13.671 ha (chiếm 17,20% diện tích tự nhiên của
huyện). Dạng địa hình này độ dốc tương đối lớn nên chủ yếu là phát triển Nông
- Lâm nghiệp kết hợp gồm trồng rừng, cây lâu năm xen lẫn trồng màu và cây
Công nghiệp ngắn ngày. Ngoài ra, với nền móng vững chắc thuận lợi cho việc
xây dựng các công trình, khu Công nghiệp, khu dân cư.
- Dạng địa hình đồng bằng nhỏ hẹp nằm ven các sông lớn như sông Lòng
Sông, sông Đá Bạc, sông Lũy… tập trung ở các xã: Phú Lạc, Phước Thể, Vĩnh
Hảo, Hòa Minh… Dạng này có độ cao trung bình từ 5 - 20 m có diện tích
khoảng 5.520 ha chiếm 7,0% diện tích tự nhiên của Huyện. Đây là vùng tương
đối bằng phẳng thuận tiện cho việc sản xuất Nông nghiệp nhất là lúa và các cây
Công nghiệp ngắn ngày khác. Nhưng do nằm ven các sông nhỏ dốc nên dễ bị
ngập cục bộ trong mùa mưa lũ.
- Dạng địa hình cồn cát, bãi cát ven biển: Dạng địa hình này có diện tích
khoảng 3.710 ha chiếm 4,70% diện tích tự nhiên của Huyện. Đây là những cồn
cát bãi cát trắng, vàng ven biển kéo dài từ xã Hòa Phú đến xã Vĩnh Hảo. Trong
đó có những cồn cát di động lấn sâu vào vùng đồng bằng và trung du của Huyện

như ở các xã Chí Công, Bình Thạnh, Hòa Minh,… Ở đây phải có sự đầu tư thỏa
đáng từ nhiều nguồn vốn để trồng rừng phòng hộ ngăn chặn sự xâm lấn của cát
di động vào các vùng đất sản xuất và dân cư đang sinh sống.
Nhìn chung địa hình của huyện phức tạp làm cho sản xuất và đời sống gặp
nhiều khó khăn, nhất là trong việc phát triển hệ thống giao thông thủy lợi.
Nhưng bên cạnh đó địa hình cũng tạo ra các điều kiện thuận lợi để phát triển các
ngành kinh tế đa dạng như: Du lịch, dịch vụ, Nông nghiệp, Lâm nghiệp…
2.1.1.3. Khí hậu
Tuy Phong nằm trong vùng khô hạn nhất nước ta, khí hậu nhiệt đới gió
mùa được chia thành 2 mùa tương đối rõ rệt là mùa mưa và mùa khô. Mùa mưa
bắt đầu từ tháng 6 đến tháng 11 và mùa khô từ tháng 12 đến tháng 5 năm sau,
nhưng trên thực tế mùa mưa chỉ tập trung vào 3 tháng đó là tháng 8, 9, 10, vì
vậy mùa khô ở đây thường kéo dài. Đặc trưng của các yếu tố khí hậu là:
* Nhiệt độ:
Nhiệt độ bình quân cả năm là 26,90C. Nhiệt độ trung bình tháng cao nhất
là 34,10C (Tháng 7) và tháng thấp nhất là 19,60C (Tháng 1); nhiệt độ tối cao là
390C và tối thấp là 120C. Tổng tích ôn 9.8070C.
* Nắng:
Tổng số giờ nắng trung bình trong năm của Huyện là 2.919 giờ, mỗi ngày
có từ 7 - 8 giờ với cường độ ánh sáng rất mạnh. Tháng 3 là tháng có số giờ nắng
cao nhất (316 giờ) và tháng 9 là tháng có số giờ nắng ít nhất (182 giờ).
18