xử lý hồ sơ trong công tác bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án xây dựng trạm trung chuyễn xe buýt số 152 điện biên phủ phường 25 tại quận bình thạnh tp hồ chí minh

Danh mục viết tắt
STT
1
2
3
4

Từ viết tắt
GCN
UBND
QĐ
BBTGPMB

Nguyên văn
Giấy chứng nhận
Ũy ban nhân dân
Quyết định
Ban bồi thường giải
phóng mặt bằng


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................... 1
1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác bồi thường và hỗ trợ
khi nhà nước thu hồi đất ........................................................................................ 2
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu .............................................................. 3
3.1. Mục tiêu nghiên cứu ....................................................................................... 3
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu ..................................................................................... 3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ..................................................................... 4
4.1. Đối tượng nghiên cứu..................................................................................... 4

4.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................................ 4
5. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 4
6. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................... 5
7. Bố cục luận văn ................................................................................................. 5
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA BỒI THƯỜNG VÀ
HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ................................................ 6
1.1. Cở sở lý luận .................................................................................................. 6
1.1.1. Các khái niệm chung ................................................................................... 6
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi
đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai .................................................... 8
1.1.3. Lược sử công tác bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất từ Luật
Đất đai năm 2003 đến nay ..................................................................................... 9
1.2. Căn cứ pháp lý của bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất theo pháp
luật đất đai hiện hành .......................................................................................... 10
1.2.1. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất ........... 10
1.2.2. Điều kiện bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất.............. 11
1.2.2.1. Điều kiện được bồi thường về đất .......................................................... 11
1.2.2.2. Điều kiện được bồi thường về tài sản .................................................... 21
1.2.3. Hỗ trợ khi thu hồi đất ................................................................................ 25
1.2.3.1. Nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất .......................................... 25
1.2.3.2. Các khoản hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ........................................... 25


1.2.4. Trách nhiệm của cơ quan thực hiện bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất .................................................................................................................. 30
1.2.5. Các văn bản pháp luật có liên quan đến bồi thường của dự án tại Tp.HCM
............................................................................................................................. 30
1.3. Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác bồi thường và hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất ............................................................................... 32
Tiểu kết chương 1 .............................................................................................. 34

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ
KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN XÂY DỰNG
TRẠM TRUNG CHUYỄN XE BUÝT SỐ 152 ĐIỆN BIÊN PHỦ PHƯỜNG
25 TẠI QUẬN BÌNH THẠNH TP.HỒ CHÍ MINH ................................... 36
2.1 Khái quát về dự án xây dựng trạm trung chuyễn xe buýt số 152 Điện Biên
Phủ phường 25 tại quận Bình Thạnh Tp.Hồ Chí Minh....................................... 36
Hình 2.2 Bản đồ hành chính quận Bình Thạnh ................................................... 37
2.2. Trình tự thủ tục quy trình tổ chức thực hiện bồi thường và hỗ trợ tại dự án 37
2.3. Công tác phân loại và xử lý cụ thể hồ sơ giải quyết bồi thường và hỗ trợ .. 38
2.3.1. Phân loại hồ sơ .......................................................................................... 38
2.3.2. Xử lý hồ sơ bồi thường và hỗ trợ .............................................................. 39
2.3.2.1. Xử lý hồ sơ bồi thường về đất ở............................................................. 39
2.3.2.2. Xử lý hồ sơ bồi thường về vật kiến trúc khác ........................................ 40
2.3.2.3. Xử lý hồ sơ Bồi thường về cây trồng hoa màu ...................................... 41
2.3.2.4. Xử lý hồ sơ bồi thường về tài sản khác .................................................. 42
2.3.2.5. Xử lý hồ sơ hỗ trợ về đất ở..................................................................... 43
2.3.2.6. Xử lý hồ sơ các khoản hỗ trợ di chuyển chỗ trong địa bàn thành phố .. 43
2.4. Kết quả giải quyết công tác bồi thường và hỗ trợ ........................................ 43
2.5. Một số vấn đề, khó khăn còn tồn tại ............................................................ 45
2.5.1. Các vấn đề chung ...................................................................................... 45
2.5.2. Các vấn đề cụ thể ...................................................................................... 45
Tiểu kết Chương 2 ............................................................................................. 48
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ HỒ SƠ BỒI
THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI DỰ ÁN
XÂY DỰNG TRẠM TRUNG CHUYỄN XE BUÝT SỐ 152 ĐIỆN BIÊN
PHỦ PHƯỜNG 25 TẠI QUẬN BÌNH THẠNH TP.HỒ CHÍ MINH. ........... 50


3.1. Những giải pháp chung ................................................................................ 50
3.1.1. Giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật ............................................... 50

3.1.2. Giải pháp hoàn thiện công tác tổ chức và quản lý .................................... 51
3.1.3. Giải pháp nhằm nâng cao nhận thức của người sử dụng đất .................... 52
3.1.4 Giải pháp về nguồn nhân lực ..................................................................... 52
3.1.5. Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong đất đai ............................. 53
3.2 Những giải pháp cụ thể ................................................................................. 53
3.2.1 Trường hợp bồi thường về đất và tài sản nhưng người sử dụng đất chưa
đồng ý với giá bồi thường ................................................................................... 53
3.2.2 Trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận, đủ điều
kiện cấp giấy nhưng có tranh chấp và có sai phạm trong việc xây dựng nhà cửa.
............................................................................................................................. 54
3.2.3 Trường hợp người sử dụng đất chưa đồng ý bồi thường do lo sợ về chỗ ở
và việc làm không được ổn định sau khi bị thu hồi đất. ..................................... 54
3.2.4 Trường hợp người sử dụng đất có đất bị thu hồi nhưng không đủ điều kiện
bồi thường đầy đủ do GCN không công nhận phần đất đó và không có văn bản
ngăn chặn của các cơ quan có thẩm quyền. ........................................................ 55
Tiểu kết chương 3 .............................................................................................. 56
KẾT LUẬN ............................................................................................... 57


MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là thành phần cơ bản
của môi trường sinh thái, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong nông lâm nghiệp, là
cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất, là địa bàn phân bố dân cư và phát
triển đô thị. Đất đai là nhân tố không thể thiếu cho sự tồn tại của dân tộc và phát
triển kinh tế xã hội của quốc gia.
Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội là sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất
của tất cả các mục đích và lĩnh vực. Tuy nhiên, quỹ đất đai bị hạn chế và nhiều
khi bị hạn chế khả năng sử dụng do sạt lở, xói mòn, rửa trôi, ô nhiễm… Do đó,
để có thể cân đối và đáp ứng nhu cầu cho tất cả các ngành, các lĩnh vực là công

việc cần thiết nhưng vô cùng khó khăn. Hay nói cách khác, để quỹ đất đai của
quốc gia được đưa vào khai thác có hiệu quả, tiết kiệm mà vẫn đáp ứng được
nhu cầu của tất cả các ngành, các lĩnh vực là công việc không đơn giản.
Để làm được điều đó, nhà nước đề ra nhiều chính sách, biện pháp, từ quy
hoạch – kế hoạch sử dụng đất; xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội; đánh giá, chọn lựa đối tượng sử dụng có hiệu quả để giao hoặc cho thuê
đất; kiểm tra, giám sát việc sử dụng đất sau khi đã giao/cho thuê; đảm bảo quyền
của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, khai thác đất… Trong quá trình đó,
nhiều khi nhà nước buộc phải chấm dứt việc sử dụng đất trước thời hạn của
những người sử dụng đất vào một mục đích được giao để phục vụ cho mục đích
sử dụng đất khác hiệu quả hơn. Quyết định hành chính thu hồi đất gây thiệt hại
đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất hiện tại. Do vậy, Nhà nước có chính
sách bồi thường và hỗ trợ cho người sử dụng đất khi bị nhà nước thu hồi đất.
Tuy nhiên, người sử dụng đất có được đất đai theo nhiều cách khác nhau;
khác nhau về hình thức sử dụng đất (giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao
đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê hàng năm, thuê đất trả tiền thuê
một lần), khác nhau về thực hiện nghĩa vụ tài chính (có người được miễn, có
người được giảm và có người không được miễn/giảm tiền sử dụng đất/tiền thuê
đất), khác nhau về nguồn gốc đất đai (do khai hoang, thừa kế, chuyển nhượng,
lấn chiếm,...); cho nên quyền lợi của các người sử dụng đất cũng không giống
nhau. Từ đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ cho từng đối tượng sẽ khác nhau.
Hơn nữa, khi thu hồi đất, ngoài bồi thường về đất, nhà nước còn phải xem xét
bồi thường tài sản gắn liền với đất bị thiệt hại.
Để công tác thu hồi đất được thực hiện đúng tiến độ, đảm bảo quyền lợi
của người sử dụng đất bị thu hồi đất, tránh trường hợp khiếu nại, khiếu kiện
đông người, vừa gây mất trật tự xã hội mà còn kéo dài thời gian ảnh hưởng đến
tiến độ thực hiện dự án thì công tác phân loại, xử lý hồ sơ giải quyết bồi thường
phải thực hiện nghiêm túc.
Chính sách đất đai đã có những quy định về quy trình, nguyên tắc, điều
kiện bồi thường... Nhưng thực tế, nguồn gốc sử dụng đất rất phức tạp nên khi

thực hiện bồi thường cần xác định căn cứ pháp lý của bồi thường, đối tượng
1


được bồi thường và hỗ trợ, mức bồi thường thiệt hại về đất,... Có thể nói, xử lý
hồ sơ bồi thường và hỗ trợ là công việc quyết định đến tiến độ thu hồi đất. Chính
vì vậy, việc thực hiện đề tài “Xử lý hồ sơ trong công tác bồi thường và hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án xây dựng trạm trung chuyễn xe
buýt số 152 Điện Biên Phủ phường 25 tại quận Bình Thạnh Tp.Hồ Chí
Minh ” là thực sự cần thiết.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến giải quyết công tác bồi thường
và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất
Công tác bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là một việc làm
cần thiết và tất yếu khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất để đáp ứng nhu cầu phát
tiển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng.
- Sách, báo chuyên khảo về tình hình bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
như:
+ Luật Đất đai năm 2013
- Các đề tài thực hiện nghiên cứu khoa học được thực hiện ở một số bài
luận văn như:
+ Đào Trung Chính, “Nghiên cứu thực trạng và đề xuất đổi mới pháp luật
về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư”, Luận án Tiến sĩ (2014) với nội
dung nghiên cứu về hệ thống hóa cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ
tái định cư, đề xuất đổi mới hoàn thiện quy định pháp luật về thu hồi đất, bồi
thường hỗ trợ tái định cư. Trong bài viết đã nêu ra một số đề xuất và những ưu,
nhược điểm trong vai trò bồi thường hỗ trợ
+ Trần Cao Hải Yến, “Thực thi pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội hiện nay”, Luận văn Thạc
sĩ(2015) với nội dung nghiên cứu là đánh giá thực thi pháp luật về bồi thường,
hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất qua thực tiễn thi hành trên địa bàn thành phố Hà

Nội, rút ra những vướng mắc còn tồn tại trong việc áp dụng và đề xuất một số
giải pháp nhằm hoàn thiện chính sách bồi thường , hỗ trợ , tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn.
+ Nguyễn Thị Hoa, “Thực tiễn áp dụng pháp luật về bồi thường giải
phóng mặt bằng ở huyện Đông Anh qua dự án cầu Nhật Tân”, Luận văn Thạc
sĩ(2013) với nội dung là làm rõ các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nghiên cứu để tìm ra những nguyên
nhân, hạn chế của vấn đề bồi thường, giải phóng mặt khi áp dụng pháp luật hiện
hành để từ đó đưa ra những giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về
bồi thường giải phóng mặt bằng.- Nội dung chính của các công trình nghiên cứu
này:
Những bài nghiên cứu đã phần nào đánh giá đúng tình hình thực hiện hồ
sơ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, mang lại những giải pháp nhằm nâng cao
công tác giải quyết hồ sơ trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đóng góp
2


những ý kiến thiết thực vào cách thực hiện để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi
thường tại các dự án khác. Tuy nhiên những công trình nghiên cứu trên xét thấy
chỉ đề cập giải quyết các vấn đề về chính sách, nguyên tắc, quy trình, phương
pháp và căn cứ pháp lý nói chung, còn việc xử lý hồ sơ trong công tác bồi
thường và hỗ trợ tại các dự án cụ thể thì chưa được làm rõ để thấy được những
khó khăn mà cán bộ thụ lý hồ sơ gặp phải tại địa bàn.
Xử lý hồ sơ cần có những căn cứ thật chính xác về quyền và những giấy
tờ có liên quan đến việc bồi thường về đất, về tài sản gắn liền với đất, những
trường hợp nào được bồi thường chi phí đầu tư vào đất nhưng không được bồi
thường về đất, những trường hợp nào được hỗ trợ đời sống và sản xuất, trường
hợp nào hỗ trợ di chuyển, đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp…..
Đây là một trong những nội dung cần tập trung nghiên cứu, điều tra đánh
giá xem việc thực hiện bồi thường và hỗ trợ trên địa bàn như thế nào. Đồng thời

tìm hiểu còn những vướng mắc nào ảnh hưởng đến công tác xử lý hồ sơ bồi
thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất diễn ra nữa không, từ đó có những
hướng nghiên cứu, đề xuất những giải pháp hiệu quả, thiết thực, áp dụng được
vào thực tế nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện thu hồi đất, xử lý hồ sơ trong bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư cho các dự án tiếp theo trên địa bàn.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ của nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu
Tổng hợp và phân loại hồ sơ bồi thường và hỗ trợ; xác định được căn cứ
pháp lý, đối tượng, các hình thức, mức bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất để thực hiện các dự án theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý của công tác bồi thường và hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất.
- Phân tích thực trạng xử lý hồ sơ bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất tại địa bàn quận Bình Thạnh thành phố Hồ Chí Minh thực hiện dự án xây
dựng trạm trung chuyễn xe buýt số 152 Điện Biên Phủ phường 25 tại quận Bình
Thạnh Tp.Hồ Chí Minh.
- Giải pháp xử lý hồ sơ trong công tác bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất tại địa bàn quận Bình Thạnh thành phố Hồ Chí Minh thực hiện dự án
xây dựng trạm trung chuyễn xe buýt số 152 Điện Biên Phủ phường 25 tại quận
Bình Thạnh Tp.Hồ Chí Minh.

3


4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
- Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất bị thu hồi đất để thực hiện
dự án xây dựng trạm trung chuyễn xe buýt số 152 Điện Biên Phủ phường 25 tại
quận Bình Thạnh Tp.Hồ Chí Minh.

- Thẩm quyền của đơn vị quản lý nhà nước về thực hiện dự án xây dựng
trạm trung chuyễn xe buýt số 152 Điện Biên Phủ phường 25 tại quận Bình
Thạnh Tp.Hồ Chí Minh.
- Nguyên tắc, quy trình và phương pháp thực hiện bồi thường và hỗ trợ
khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng trạm trung chuyễn xe
buýt số 152 Điện Biên Phủ phường 25 tại quận Bình Thạnh Tp.Hồ Chí Minh.
- Trình tự thủ tục xử lý hồ sơ bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất để thực hiện dự án xây dựng trạm trung chuyễn xe buýt số 152 Điện Biên
Phủ phường 25 tại quận Bình Thạnh Tp.Hồ Chí Minh.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trong phạm vi không gian quận Bình Thạnh thành
phố Hồ Chí Minh, thời gian từ năm 2016 đến năm 2017 với nội dung nghiên cứu
tập trung vào vấn đề bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. t
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu để xác định khối lượng hồ
sơ cần giải quyết về bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự
án, tình hình kết quả giải quyết cũng như những vấn đề còn tồn tại, hạn chế
trong việc giải quyết bồi thường và hỗ trợ.
- Phương pháp thống kê để tổng hợp, phân loại các trường hợp về số
lượng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, diện tích và cơ cấu diện
tích đất bị thu hồi của từng hộ, mức độ ảnh hưởng do bị thu hồi đất; kết quả giải
quyết bồi thường, hỗ trợ về đất và tài sản.
- Phương pháp so sánh cách thức tổ chức thực hiện dự án xây dựng trạm
trung chuyễn xe buýt số 152 Điện Biên Phủ phường 25 tại quận Bình Thạnh
Tp.Hồ Chí Minh với các dự án khác trên địa bàn và các địa phương khác để rút
ra mặt ưu điểm, hạn chế, khó khăn làm cơ sở cho việc đề xuất các cách thức tổ
chức thực hiện có hiệu quả hơn.
- Phương pháp phân tích tổng hợp được sử dụng đồng thời song song các
phương pháp trên, nhiệm vụ chủ yếu là đánh giá, phân tích, rút ra những khác
biệt, nhận xét những điểm khác biệt đó, phân tích hiện trạng xử lý hồ sơ khi thực

hiện bồi thường và hỗ trợ khi thu hồi đất để thực hiện dự án.
- Phương pháp chuyên gia được thực hiện tư vấn, tham khảo những ý kiến
từ giảng viên hướng dẫn thực hiện luận văn, các nhà quản lý và chuyên viên về
quản lý đất để có những kiến nghị thiết thực cho việc xử lý hồ sơ trong công tác
bồi thường và hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án.
4


6. Ý nghĩa thực tiễn
Việc nghiên cứu vấn đề bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
mang lại một số ý nghĩa quan trọng như:
- Làm rõ các trường hợp vướng mắc trong việc xử lý hồ sơ bồi thường và
hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất để có hướng giải quyết đảm bảo quyền lợi cho
người bị nhà nước thu hồi đất tại địa phương. Từ đó góp phần cho việc thu hồi
đất các dự án khác được thực hiện nhanh chóng và thuận lợi.
- Vận dụng các quy định pháp luật đất đai để đề xuất được các giải pháp
xử lý hồ sơ bồi thường và hỗ trợ nhằm đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất tại các dự
án khác của địa phương, đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư và người bị thu hồi.
Nhà đâu tư thì nhanh chóng có đất thực hiện dự án còn người bị thu hồi hài lòng
với kết quả bồi thường và hỗ trợ.
- Việc nghiên cứu còn có tác động đến việc tiếp cận đất của nhà đầu tư
một cách nhanh chóng, việc có đất nhanh chóng giúp nhà đầu tư có điều kiện
thực hiện các dự án sớm hoàn thành, điều này tạo ra công việc làm ổn định cho
người dân, từ đó người dân có công việc làm ổn định, yên tâm sản xuất, hạn chế
trình trang gây rối mất trật tự, an toàn xã hội, đồng thời tạo ra nhiều sản phẩm
trong sản xuất, thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển đưa nước ta nhanh chóng
thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, tăng cường hoạt động xuất khẩu
với các nước trong khu vực và thế giới.
7. Bố cục luận văn
- Mở đầu

- Chương 1. Cơ sở lý luận và pháp lý của bồi thường và hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất.
- Chương 2. Thực trạng công tác bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu
hồi đất tại địa bàn quận Bình Thạnh Tp.Hồ Chí Minh thực hiện dự án xây dựng
trạm trung chuyễn xe buýt số 152 Điện Biên Phủ phường 25 tại quận Bình
Thạnh Tp.Hồ Chí Minh.
- Chương 3. Giải pháp hoàn thiện công tác xử lý hồ sơ bồi thường và hỗ
trợ khi Nhà nước thu hồi đất tại địa bàn quận Bình Thạnh Tp.Hồ Chí Minh thực
hiện dự án khác
- Kết luận và kiến nghị
- Danh mục tài liệu tham khảo
- Phụ lục

5


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA BỒI THƯỜNG
VÀ HỖ TRỢ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
1.1. Cở sở lý luận
1.1.1. Các khái niệm chung
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng
đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người
sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất.
Bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất, về sản xuất kinh doanh là
việc Nhà nước thực hiện việc bồi thường bằng tiền hoặc bằng đất có cùng mục
đích sử dụng đất với đất bị thu hồi khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất mà trên
đất có tài sản gắn liền với đất như hoa màu, vật nuôi, thủy sản hoặc phải tạm
ngưng việc sản xuất kinh doanh, ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất hoặc phải di

dời việc sản xuất kinh doanh do Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường thiệt hại
về tài sản gắn liền với đất, về sản xuất kinh doanh được quy định cụ thể với
nhiều trường hợp cụ thể khác nhau, ứng với mỗi trường hợp có những hướng
giải quyết nhằm mang lại hiệu quả cao trong công tác thực hiện.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ, hỗ trợ một
phần nào đó ngoài bồi thường cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản
xuất và phát triển.
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì
được bố trí tái định cư bằng các hình thức như bồi thường về nhà ở thường là
nhà ở tái định cư, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để tự lo
chỗ ở mới. Hiện nay do quỹ đất để thực hiện việc bồi thường còn hạn chế nên
các phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chủ yếu được bồi thường bằng
tiền cho người bị thu hồi đất.
Tái định cư là việc Nhà nước thực hiện bố trí nơi ở khác cho người bị thu
hồi đất mà không còn đất ở, nhà ở tại nơi khác hoặc diện tích còn lại không đủ
để ở nhằm giúp họ có chỗ ở ổn định để tiếp tục lao động, sản xuất, giảm bớt khó
khăn, an cư lạc nghiệp tại nơi ở mới.
Bồi thường về chi phí đầu tư còn lại vào đất là việc Nhà nước thực hiện
bồi thường những chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất nhằm làm
tăng độ màu mỡ, phì nhiêu, sói mòn,…mà đến khi có thông báo thu hồi đất chưa
thu hồi được chi phí đã bỏ ra đầu tư vào đất nhằm đảm bảo quyền lợi của người
sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất của người sử dụng đất, người sử dụng
đất sẽ có những quyền lợi được bồi thường về đất nếu đủ các điều kiện bồi
thường về đất theo quy định của pháp luật; được bồi thường về chi phí đầu tư
6


vào đất còn lại nếu không đủ điều kiện bồi thường về đất nhưng có các giấy tờ
chứng minh về những chi phí đã đầu tư vào đất; được bồi thường về tài sản gắn

liền với đất, về sản xuất kinh doanh bị ảnh hưởng khi Nhà nước thực hiện thu
hồi đất. Ngoài việc được bồi thường về đất và tài sản khác gắn liền với đất còn
được xem xét hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo nghề, tìm kiếm
chuyển đổi nghề nghiệp, hỗ trợ việc di chuyển tài sản; được tham gia đóng góp ý
kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; đăng ký đến nơi tái định cư
bằng văn bản; được ưu tiên đăng ký hộ khẩu cho bản thân, các thành viên khác
trong gia đình về nơi ở mới và được ưu tiên chuyển trường cho các thành viên
trong gia đình trong độ tuổi đi học; được từ chối vào khu tái định cư nếu khu tái
định cư không đảm bảo các điều kiện như đã thông báo và niêm yết công khai;
được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí; được khiếu nại về việc thu hồi đất nếu
không đồng ý về giá, phương án bồi thường, đo đạc, kiểm đếm đất đai, tài sản.
Bên cạnh những quyền lợi, người có đất bị thu hồi đất củng có nghĩa vụ
theo quy định của pháp luật như tham gia các cuộc họp lấy ý kiến của người bị
thu hồi đất về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Bàn giao mặt bằng
cho đơn vị thực hiện bồi thường, hỗ trợ và giải phóng mặt bằng đúng như thời
gian quy định; tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư thực hiện nhanh các công việc để thực hiện thu hồi đất; nộp các giấy tờ có
liên quan về đất đai, tài sản khác gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất để có
những căn cứ xem xét các điều kiện được bồi thường, hỗ trợ về đất đai và tài sản
gắn liền với đất; thực hiện di chuyển vào khu tái định cư theo đúng thời hạn theo
quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; xây dựng nhà, công trình theo
đúng quy hoạch và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật; nộp
tiền mua nhà ở hoặc tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Thẩm quyền thu hồi đất được phân cấp dựa vào đối tượng sử dụng đất để
xác định là UNND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện thực hiện; đối với đối tượng
sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân, cộng động dân cư, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài về mua nhà ở tại Việt Nam thì thuộc thẩm quyền của UBND
huyện, các trường hợp còn lại thì thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh. Đến
khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đã có những quy định cụ thể về
thẩm quyền nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu hồi đất, những bổ sung về

thẩm quyền được quy định cụ thể tại điều 66 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp
sau đây:
+ Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
+ Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị
trấn.
7


- Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp
sau đây:
+ Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;
+ Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam.
- Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện thì Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp
huyện quyết định thu hồi đất.
1.1.2. Vị trí và vai trò của công tác thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ
khi thu hồi đất trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai
Thu hồi đất là một việc làm quan trọng. Nó giúp quản lý đất đai một cách
hợp lí, quản lý quỹ đất theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thứ hai việc
thu hồi đất để Nhà nước quản lý, giải quyết dứt điểm việc bồi thường nhằm tạo
thêm quỹ “đất sạch” phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng, quốc
phòng an ninh. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 được quy định cụ thể
các trường hợp thu hồi đất, trong đó được phân ra rõ ràng gồm 4 trường hợp cụ
thể như: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển

kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật
về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện
trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Trong các trường hợp Nhà
nước thu hồi đất thì trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, công cộng là trường hợp cần thiết, quan trọng giúp phát triển kinh
tế xã hội của từng địa phương cũng như của quốc gia.
- Bồi thường là việc làm khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất, việc bồi
thường giúp người sử dụng đất bị mất đất khi thu hồi có một diện tích đất khác
có cùng mục đích để sản xuất hoặc ở hoặc một khoảng tiền theo quy định nếu
không có quỹ đất để thực hiện bồi thường bằng đất khi bị Nhà nước thu hồi đất.
Bồi thường được thực hiện bao gồm bồi thường về đất, bồi thường về chi phí
đầu tư vào đất còn lại, về tài sản gắn liền với đất, về sản xuất kinh doanh. Các
trường hợp bồi thường được phân ra trường hợp cụ thể đối với từng loại đối
tượng sử dụng đất như hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài,…và cũng phân ra cụ thể với từng loại đất nông nghiệp và phi nông
nghiệp, ngoài ra còn có các trường hợp khác được thực hiện theo quy định cụ
thể. Bồi thường giúp người bị thu hồi đất có đất ở nơi khác sản xuất hoặc được
một khoản tiền bồi thường để thực hiện di dời nơi khác tiếp tục sản xuất, bồi
thường giúp người thu hồi đất an tâm trong sinh hoạt, ổn định đời sống cũng
như sản xuất khi bị thu hồi mất đất ở hoặc đất sản xuất. Việc bồi thường về giá
đất được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, trình tự xét duyệt bồi
thường được xác định cụ thể, đảm bảo sự hài lòng, công bằng của từng người
thu hồi đất khi nhận bồi thường. Tránh những trường hợp khiếu kiện, khiếu nại
tập trung đông người gây mất an ninh trật tự xã hội.
8


- Hỗ trợ và bồi thường là hai việc làm được thực hiện song song với nhau
khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Nhằm hỗ trợ giúp cho người bị thu hồi có
thêm một khoản giúp đỡ nào đó khi bị Nhà nước thu hồi đất. Các dạng hỗ trợ

như hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi nghề
nghiệp và tìm kiếm việc làm, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất đối với
thu hồi đất ở mà người bị thu hồi đất không còn chỗ ở nào khác và các hỗ trợ
khác đối với những trường hợp khác. Hỗ trợ ổn định đời sống khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân giúp người bị thu hồi đất ổn định
đời sống, đảm bảo sinh hoạt, được hỗ trợ bằng tiền theo nhân khẩu, 30 kg gạo
trên nhân khẩu trong tổng số nhân khẩu trong hộ gia đình. Việc hỗ trợ sản xuất
được thực hiện khi thực hiện thu hồi đất được thực hiện bồi thường về đất thì
được hỗ trợ sản xuất như cây trồng, hạt giống, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước
thực hiện thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở nào khác được bố trí xuất tái định cư
để có chổ ở mới đảm bảo nơi ăn, ở, sinh hoạt, sản xuất, đời sống. Ngoài ra còn
có các hỗ trợ khác giúp nâng cao kết quả khi Nhà nước thu hồi đất, sự hài lòng
của người bị thu hồi đất.
1.1.3. Lược sử công tác bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất từ Luật Đất đai năm 2003 đến nay
Công tác bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất từ Luật Đất đai
năm 2003 đến nay diễn ra tương đối tốt qua các năm. Tuy nhiên vẫn còn những
mặc tồn tại, hạn chế dẫn đến khiếu kiện kéo dài gây khó khăn cho nhà đầu tư
cũng như ảnh hưởng đến đời sống của người dân. Viêc bồi thường và hỗ trợ đã
được quy định rõ trong các luật, nghị định, thông tư hướng dẫn có liên quan
giúp cho việc chi trả bồi thường và các khoản hỗ trợ được diễn ra thuận lợi,
nhanh chóng. Việc thu hồi đất theo đúng thẩm quyền theo quy định, việc phân
loại đối tượng được hỗ trợ và loại đất được bồi thường theo đúng theo căn cứ
pháp lý, xác định các loại giấy tờ có liên quan nhằm xác định điều kiện được bồi
thường về đất hoặc không được bồi thường về đất, không được bồi thường về
đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, được bồi thường về tài
sản gắn liền với đất, bồi thường về thiệt hại sản xuất kinh doanh đối với tổ chức
sản xuất kinh doanh. Bên cạnh việc bồi thường còn xem xét hỗ trợ đối với người
bị Nhà nước thu hồi đất. Việc xác định điều kiện bồi thường, hỗ trợ theo đúng
quy định của pháp luật nhưng vẫn tồn tại những vấn đề đặt ra như trong quá

trình kiểm đếm cây trồng, tài sản bị ảnh hưởng còn thiếu sót, giá đất bồi thường
theo quy định của Nhà nước còn thấp hơn nhiều so với giá thực tế của giá thị
trường. Nhiều trường hợp không chấp nhận giá bồi thường của Nhà nước dẫn
đến không chấp nhận bàn giao mặt bằng, chóng đối với đơn vị thực hiện giải
phóng mặt bằng. Việc thu hồi đất cũng cần tập trung nghiên cứu đối với một số
đất có liên quan đến tôn giáo, tín ngưỡng, đất xây dựng nghĩa trang nghĩa địa
của nhà thờ họ chưa thật sự nghiên cứu sâu để tránh gây ảnh hưởng đến người bị
thu hồi đất.
Đến khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đã có những thay đổi
cần thiết nhằm nâng cao hiệu quả trong thu hồi đất, khắc phục những điểm hạn
9


chế chưa được quy định trong luật cũ và giải quyết được những vấn đề còn khó
khăn trong thực tiễn về bồi thường và thu hồi đất. Một số điểm mới so với luật
cũ như về thẩm quyền thu hồi đất, trình tự thực hiện thông báo thu hồi đất, các
điểm mới trong các trường hợp phải thu hồi đất.
Về thẩm quyền thu hồi đất có điểm mới so với Luật Đất đai năm 2003 là
trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thu hồi đất thuộc thẩm
quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện thì Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban
nhân dân cấp huyện thu hồi đất. Luật Đất đai năm 2013 đã cho phép việc được
ủy quyền về thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Điều này giúp việc thực
hiện thu hồi đất được thực hiện nhanh chóng, tránh trường hợp mất thời gian
kéo dài khi có nhiều đối tượng trong cùng khu vực đất thu hồi.
Về trình tự thực hiện thông báo thu hồi đất được quy định cụ thể về thời
gian hơn đối với đất nông nghiệp chậm nhất là 90 ngày và đối với đất phi nông
nghiệp chậm nhất là 180 ngày. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo
thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Trong nội dung thông báo thu hồi đất
được nêu cụ thể những nội dung về kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo

đạc, kiểm đếm trong khi Luật Đất đai năm 2003 nội dung thông báo thu hồi đất
là lý do thu hồi, thời gian di chuyển, phương án bồi thường, hỗ trợ. Luật mới đã
cụ thể hóa hơn và có sự tham gia của người dân vào kế hoạch khảo sát, đo đạc,
kiểm đếm, tránh các trường hợp không đồng ý về phương án bồi thường khi thu
hồi đất.
Những thay đổi trong Luật Đất đai năm 2013 về công tác bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư đã thực sự nâng cao hiệu quả trong việc thu hồi đất, giải quyết
những vướng mắc còn gặp phải của Luật Đất đai năm 2003. Những thay đổi góp
phần tạo thuận lợi cho nhà đầu tư nhanh chóng thực hiện dự án và người dân có
đất thu hồi ổn định đời sống, sản xuất. Vấn đề bồi thường và hỗ trợ là một vấn
đề phức tạp, ảnh hưởng đến quyền lợi, lợi ích của nhiều đối tượng sử dụng đất,
đặc biệt là hộ gia đình, cá nhân nên cần tập trung tìm hiểu, nghiên cứu nhằm
hoàn thiện công tác giải quyết hồ sơ trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện
nay.
1.2. Căn cứ pháp lý của bồi thường và hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi
đất theo pháp luật đất đai hiện hành
1.2.1. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với
đất
Khi bồi thường về đất phải đảm bảo các nguyên tắc( quy định tại Điều 74
của Luật Đất đai năm 2013), người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có
đủ điều kiện được bồi thường (quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai) thì được
bồi thường, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích
sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường
bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất, việc bồi thường khi Nhà nước
10


thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và
đúng quy định của pháp luật.

Khi bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà
nước thu hồi đất phải đảm bảo các nguyên tắc được quy định, khi Nhà nước thu
hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì
được bồi thường, khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài
phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.(
Điều 88 của Luật Đất đai năm 2013)
1.2.2. Điều kiện bồi thường thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất
1.2.2.1. Điều kiện được bồi thường về đất
- Khi nhà nước thực hiện thu hồi đất của người dân, để được bồi thường
người dân phải thỏa các điều kiện được quy định tại điều 75 của Luật Đất đai
năm 2013 về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục
đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng, cụ thể như sau:
(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền
thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là
Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật Đất đai năm 2013 này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều 77 của Luật Đất đai năm 2013; người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
(2) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà
không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

(3) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc
có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
(4) Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất,
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận
11


chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy
chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất
đai năm 2013 mà chưa được cấp.
(5) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê
đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc
có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa
được cấp.
(6) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để
thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc
có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà chưa
được cấp.
- Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất
nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại thì người dân được bồi

thường theo quy định tại Khoản 1 Điều 76 của Luật Đất đai năm 2013 bao gồm
các trường hợp: Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường
hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất
nông nghiệp trong hạn mức quy định, đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc
trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất; đất được
Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình,
cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách
mạng; đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn; đất nhận
khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã
đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí
đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:
+ Chi phí san lấp mặt bằng;
+ Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống
xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
+ Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm
mặt bằng sản xuất kinh doanh;
+ Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử
dụng đất.
- Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:
12


a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí
đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu

tư vào đất còn lại;
b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
- Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường
tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

Trong đó:
P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;
P1: Chi phí san lấp mặt bằng;
P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn,
chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông
nghiệp;
P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất
làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử
dụng đất;
T1: Thời hạn sử dụng đất;
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.
Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm
đầu tư vào đất.
- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi
đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu
hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định
sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn
mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật Đất đai năm 2013 và diện
tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129
của Luật Đất đai năm 2013 thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi

thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
13


c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất
vượt hạn mức trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành thì việc
bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định như sau:
Việc bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp vượt hạn
mức do nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại
Điểm c Khoản 1 Điều 77 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau
đây:
c.1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức
nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 do được thừa
kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác theo quy
định của pháp luật mà đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường, hỗ trợ
theo diện tích thực tế mà Nhà nước thu hồi.
c.2. Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông
nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7
năm 2014 do được thừa kế, tặng cho, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ
người khác theo quy định của pháp luật nhưng không có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của
Luật Đất đai thì chỉ được bồi thường đối với diện tích đất trong hạn mức giao
đất nông nghiệp. Đối với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất
nông nghiệp thì không được bồi thường về đất nhưng được xem xét hỗ trợ theo
quy định.
c.3. Thời hạn sử dụng đất để tính bồi thường đối với đất nông nghiệp do
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng có nguồn gốc được Nhà nước giao đất để sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, công nhận quyền sử dụng đất, nhận
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, được áp dụng

như đối với trường hợp đất được Nhà nước giao sử dụng ổn định lâu dài.
(2) Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp
nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế
đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông
nghiệp theo quy định.
- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi
đất nông nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính,
cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được quy định tại Điều 78 Luật Đất đai năm
2013 như sau:
(1) Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có
đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013
14


thì được bồi thường về đất; mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn
sử dụng đất còn lại.
(2) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đang sử
dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi
Nhà nước thu hồi đất thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường
chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu chi phí này không có nguồn gốc từ ngân sách
nhà nước.
Trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng
phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán
cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất
thì hộ gia đình, cá nhân nhận khoán không được bồi thường về đất nhưng được

bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
(3) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi
Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75
của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường về đất theo quy định như sau:
Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp của cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo:
a) Đối với đất nông nghiệp sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
(ngày Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành) có nguồn gốc không phải là
đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, đất do được Nhà nước
cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 100 và Điều 102 của
Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường về đất theo quy định.
b) Đối với đất nông nghiệp sử dụng có nguồn gốc do được Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì không
được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại
(nếu có). Việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại để tính bồi thường thực
hiện theo quy định.
- Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79
của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi
Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều
kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi
thường về đất được thực hiện như sau:
a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu
hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ
15

gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị
trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu
hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ
gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có
đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về
quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
(2) Trường hợp trong hộ gia đình có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
hoặc có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai mà trong
hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu
hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của
pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01)
thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái
định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư
cho từng hộ gia đình.
(3) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi
Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều
kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà không có
nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước
bồi thường bằng tiền.
(4) Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi
đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ
điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn
xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho
thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho

thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định.
(5) Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp
không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được
chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn
mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc
chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi
chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
(6) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở
khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại
Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013 thì việc bồi thường thực hiện theo quy định
16


sau đây: trường hợp thu hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại
vẫn đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng tiền đối
với phần diện tích đất thu hồi; trường hợp thu hồi toàn bộ diện tích đất hoặc thu
hồi một phần diện tích đất của dự án mà phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp
tục thực hiện dự án thì được bồi thường bằng đất để thực hiện dự án hoặc bồi
thường bằng tiền; đối với dự án đã đưa vào kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất
thì được bồi thường bằng tiền.
- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi
đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân
Việc bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với đất phi nông
nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều 80 của
Luật Đất đai năm 2013 được thực hiện theo quy định sau đây:
(1) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là

đất ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu đủ điều kiện được bồi thường theo quy định
tại Điều 75 của Luật Đất đai năm 2013 thì được bồi thường về đất, cụ thể như
sau:
a) Đối với đất sử dụng có thời hạn thì được bồi thường bằng đất có cùng
mục đích sử dụng với đất thu hồi; thời hạn sử dụng đất được bồi thường là thời
hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi
thường bằng tiền và được xác định như sau:

Trong đó:
Tbt: Số tiền được bồi thường;
G: Giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định thu hồi đất; nếu đất được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì G là giá đất cụ thể tính tiền sử
dụng đất, nếu đất được Nhà nước cho thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
thì G là giá đất cụ thể tính tiền thuê đất;
S: Diện tích đất thu hồi;
T1: Thời hạn sử dụng đất;
T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại;
b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng đất mà có nhu
cầu sử dụng với thời hạn dài hơn thời hạn sử dụng còn lại của đất thu hồi thì
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tăng thời hạn sử dụng nhưng người sử
dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được tăng theo quy
định của pháp luật về đất đai.
(2) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cho thuê đất thu tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường
17


hợp thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng thì không được
bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (nếu có)

theo quy định.
(3) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là
đất ở được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
nhưng được miễn tiền thuê đất do thực hiện chính sách đối với người có công
với cách mạng thì được bồi thường về đất. Căn cứ vào điều kiện thực tế, quỹ đất
tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể việc bồi thường.
(4) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở
sản xuất phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp khác có thời hạn sử dụng ổn định
lâu dài mà có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của pháp luật khi Nhà
nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo giá đất ở.
(5) Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 mà có nguồn gốc do lấn, chiếm, khi Nhà nước thu hồi đất nếu không
có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước giao đất ở mới có thu tiền sử dụng đất
hoặc bán nhà ở tái định cư. Giá đất ở tính thu tiền sử dụng đất, giá bán nhà ở tái
định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi
đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp
công lập tự chủ tài chính, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại Điều 81 Luật Đất đai năm
2013 như sau:
(1) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng
đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa, khi Nhà
nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường bằng
đất có cùng mục đích sử dụng; trường hợp không có đất để bồi thường thì được
bồi thường bằng tiền theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
(2) Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất để làm
nghĩa trang, nghĩa địa quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật Đất đai năm 2013;
doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở do
nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 184 của Luật Đất đai

năm 2013, khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo quy định
của Chính phủ.
- Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nghĩa trang, nghĩa địa
của tổ chức kinh tế được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trường hợp thu hồi toàn bộ hoặc một phần diện tích đất mà phần còn
lại không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa
địa thì chủ dự án được Nhà nước bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng
mục đích sử dụng nếu dự án đã có chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ
18


tầng; được bồi thường bằng tiền nếu dự án đang trong thời gian xây dựng kết
cấu hạ tầng và chưa có chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đó;
b) Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất mà phần còn lại đủ điều
kiện để tiếp tục sử dụng làm nghĩa trang, nghĩa địa thì chủ dự án được bồi
thường bằng tiền đối với diện tích đất thu hồi. Nếu trên diện tích đất thu hồi đã
có mồ mả thì bố trí di dời mồ mả đó vào khu vực đất còn lại của dự án; trường
hợp khu vực đất còn lại của dự án đã chuyển nhượng hết thì chủ dự án được Nhà
nước bồi thường bằng giao đất mới tại nơi khác để làm nghĩa trang, nghĩa địa
phục vụ việc di dời mồ mả tại khu vực có đất thu hồi.
Việc giao đất tại nơi khác để làm nghĩa trang, nghĩa địa quy định tại Điểm
này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan, nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
(3) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà
nước thu hồi đất nếu đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường về đất
theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
(4) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất phi nông nghiệp được
Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, khi Nhà nước thu hồi đất thì
được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
(5) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất phi
nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường thì
được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.
- Đối với doanh nghiệp liên doanh sử dụng đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại Điều 184 của
Luật Đất đai khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất theo quy định
tại Khoản 2 Điều 74 của Luật Đất đai trong các trường hợp sau:
a) Đất do tổ chức kinh tế góp vốn theo quy định tại Điều 184 của Luật Đất
đai có nguồn gốc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã
nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
b) Đất do tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng
đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước, cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm mà được sử dụng giá trị
quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải
ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về
đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài;
19


c) Đất do tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà tiền đã trả cho việc nhận
chuyển nhượng không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;
d) Đất do người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê; doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng

đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nước ngoài.
- Bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 13 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
(1) Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về
quyền sử dụng đất theo quy định mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được bồi
thường về đất.
(2) Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền
bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về
thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Bồi thường về đất đối với những người đang đồng quyền sử dụng đất
được quy định tại Điều 15 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
(1) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất chung có đồng quyền
sử dụng đất, khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường theo diện tích đất thuộc
quyền sử dụng; nếu không có giấy tờ xác định diện tích đất thuộc quyền sử dụng
riêng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì bồi thường chung cho các đối tượng
có đồng quyền sử dụng đất.
(2) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hướng dẫn việc phân chia tiền bồi thường về
đất cho các đối tượng đồng quyền sử dụng.
- Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích
đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy
định tại Điều 12 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi
trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được bồi thường theo quy định sau đây:
(1) Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về
quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.
(2) Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về
quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai
đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ
ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với

những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện
tích đo đạc thực tế.
(3) Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về
quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là
20


Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai
hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng
ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực
tế.
(4) Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về
quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì
không được bồi thường về đất.
- Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đối với đất được giao không
đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử
dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định
tại Điều 11 của Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004
nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc bồi thường, hỗ trợ về đất được
thực hiện theo quy định sau:
(1) Trường hợp sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì người
đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.
(2) Trường hợp sử dụng đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước
ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì người đang sử dụng đất được bồi thường, hỗ trợ
như sau:
a) Được bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất được giao là đất nông
nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, đất ở trong hạn mức giao đất
quy định tại Khoản 2 Điều 83 và Khoản 5 Điều 84 của Luật Đất đai năm 2003;

b) Được bồi thường về đất đối với diện tích đất được giao là đất ở vượt
hạn mức giao đất quy định tại Khoản 2 Điều 83 và Khoản 5 Điều 84 của Luật
Đất đai năm 2003 nhưng phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp theo mức thu quy
định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
1.2.2.2. Điều kiện được bồi thường về tài sản
Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước
thu hồi đất quy định tại Điều 89 của Luật Đất đai năm 2013.
(1) Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia
đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất
phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn
kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được
bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ
thuật tương đương.
Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ
thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
(2) Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc
trường hợp quy định trên, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc
21