Luận văn thạc sỹ - Tăng cường quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn Thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---o0o---

ĐỒNG THỊ LAN

TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Hà Nội, 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---o0o---

ĐỒNG THỊ LAN
TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH
CHUYÊN NGÀNH: KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐỊA CHÍNH
MÃ SỐ: 8340410

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học:
PGS.TS. NGÔ THỊ PHƯƠNG THẢO
Hà Nội, 2018


LỜI CAM ĐOAN

“Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học
thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực
hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật.”
Tác giả luận văn
Đồng Thị Lan


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình của các thầy cô giáo, gia đình, bạn bè,
đồng nghiệp. Với tấm lòng trân trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin bày tỏ sự cảm
ơn chân thành đến PGS.TS. Ngô Thị Phương Thảo đã trực tiếp hướng dẫn
về kiến thức cũng như phương pháp nghiên cứu, chỉnh sửa trong quá trình
thực hiện Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Bắc Ninh và các
phòng, ban liên quan của thành phố đã cung cấp, chỉ dẫn và giúp đỡ tôi tìm
hiểu, nghiên cứu đề tài tại địa phương.
Mặc dù bản thân cũng rất cố gắng trong quá trình nghiên cứu và thực
hiện Luận văn nhưng do thời gian và kinh nghiệm còn hạn chế nên không
tránh khỏi những thiếu sót. Vì vậy, tôi rất mong nhận được sự chỉ dẫn, góp ý
của quý thầy, cô giáo và tất cả bạn bè.
Cuối cùng, xin cám ơn gia đình, đồng nghiệp và bạn bè đã quan tâm,
chia sẻ và động viên tôi hoàn thành bản luận văn này.
Tác giả luận văn

Đồng Thị Lan


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU
PHẦN MỞ ĐẦU............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ CÁC NGUỒN
THU TỪ ĐẤT ĐAI........................................................................................................6
1.1. Nguồn thu từ đất đai và vai trò của các nguồn thu từ đất đai đối với sự phát triển
kinh tế xã hội.................................................................................................................. 6
1.1.1. Nguồn thu từ đất đai 6
1.1.2. Các nguồn thu từ đất đai
7
1.1.3.Vai trò của các nguồn thu từ đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội 20
1.2. Quản lý các nguồn thu từ đất đai...........................................................................28
1.2.1. Khái niệm quản lý các nguồn thu từ đất
28
1.2.2. Mục tiêu, nguyên tắc và sự cần thiết quản lý các nguồn thu từ đất đai
29
1.2.3. Nội dung quản lý các nguồn thu từ đất đai. 33
1.3. Những nhân tố ảnh hưởng đến quản lý các nguồn thu từ đất đai...........................49
1.3.1. Nhân tố chủ quan
49
1.3.2. Nhân tố khách quan
52
1.4. Tiêu chí đánh giá quản lý nguồn thu từ đất đai tại cấp huyện................................54
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH............................................56
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội của thành phố Bắc Ninh...................................56
2.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh................58

2.2.1. Tình hình sử dụng đất đai.
58
2.2.2. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh. 61
2.3. Thực trạng các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn Thành phố Bắc Ninh................64
2.3.1. Nguồn thu từ tiền sử dụng đất 64
2.3.2. Nguồn thu từ cho thuê đất
65
2.3.3. Nguồn thu từ thuế đất 66
2.3.4. Nguồn thu từ phí và lệ phí liên quan tới đất đai
67
2.4. Thực trạng quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh,
tỉnh Bắc Ninh...............................................................................................................69
2.4.1. Thực trạng việc thực hiện các văn bản pháp luật có liên quan đến quản lý
các nguồn thu từ đất đai.
69
2.4.2. Thực trạng tổ chức thực hiện quản lý các nguồn thu từ đất đai của thành
phố Bắc Ninh. 76


2.5. Thực trạng lập kế hoạch thu từ đất........................................................................79
2.6. Thực trạng tổ chức thực hiện kế hoạch thu từ đất..................................................81
2.7. Thực trạng kiểm soát thực hiện kế hoạch thu từ đất..............................................85
2.8. Đánh giá chung những thuận lợi, khó khăn đối với công tác quản lý nguồn thu
từ đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.................................................................87
2.8.1. Những thuận lợi trong quản lý nguồn thu từ đất
87
2.8.2. Những khó khăn trong quản lý nguồn thu từ đất
89
2.8.3. Nguyên nhân của những điểm yếu trong quản lý nguồn thu từ đất 95
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ CÁC NGUỒN THU TỪ

ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH..............102
3.1. Định hướng và mục tiêu tăng cường quản lý nguồn thu từ đất đai của thành phố
Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.............................................................................................102
3.1.1. Mục tiêu phát triển kinh tế của thành phố Bắc Ninh 102
3.1.2. Mục tiêu, định hướng tăng cường quản lý nguồn thu từ đất đai của thành
phố Bắc Ninh 103
3.2. Đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện quản lý các nguồn thu từ đất
đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh..................................................105
3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện bộ máy quản lý nguồn thu từ đất
105
3.2.2. Hoàn thiện lập kế hoạch thu từ đất
108
3.2.3. Nhóm giải pháp hoàn thiện tổ chức thực hiện kế hoạch thu từ đất 108
3.2.4. Nhóm giải pháp hoàn thiện kiểm tra, giám sát thực hiện quản lý các
nguồn thu từ đất đai 113
3.3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh............................................................................115
3.3.1. Kiến nghị với Chính phủ, Bộ, ngành liên quan
115
3.3.2. Kiến nghị với Uỷ ban nhân dân tỉnh Bắc Ninh, các Sở ban ngành liên
quan.
116
KẾT LUẬN................................................................................................................ 119
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................120


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
VIẾT TẮT
GCN
GCNQSD

HĐND
NSNN
PNN
SDĐ
TCKH
NNT
SXKD
SDĐ
SDĐNN
SDĐPNN
UBND

TIẾNG VIỆT
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
Hội đồng nhân dân
Ngân sách nhà nước
Phi nông nghiệp
Sử dụng đất
Tài chính kế hoạch
Người nộp thuế
Sản xuất kinh doanh
Sử dụng đất
Sử dụng đất nông nghiệp
Sử dụng đất phi nông nghiệp
Uỷ ban nhân dân


DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU
BẢNG

Bảng 2.1. Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Bắc Ninh năm 2017..........................59
Bảng 2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Bắc Ninh từ năm 2015 đến năm 2017....................................................64
Bảng 2.3. Bảng tổng hợp nguồn thu từ tiền sử dụng đất theo đối tượng của thành
phố Bắc Ninh từ 2015 - 2017.................................................................64
Bảng 2.4. Tổng hợp nguồn thu từ cho thuê đất của thành phố Bắc Ninh giai đoạn
2015 - 2017.............................................................................................65
Bảng 2.6. Tổng hợp nguồn thu từ thuế đất của thành phố Bắc Ninh giai đoạn giai
đoạn 2015 - 2017....................................................................................67
Bảng 2.7. Tổng hợp nguồn thu từ phí, lệ phí liên quan đến đất đai của thành phố
Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017.............................................................68
Bảng 2.8. Số vụ và số thu phạt từ vi phạm hành chính từ thuế đất tại giai đoạn 2015
– 2017.....................................................................................................86

SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1. Sơ đồ thực hiện quản lý các nguồn thu từ đất của thành phố Bắc Ninh. .76


1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
“Từ khi nước ta bước vào công cuộc đổi mới, cùng với sự hình thành
và phát triển của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai
đã thực sự trở thành nguồn lực tài chính quan trọng trong việc phát triển kinh
tế xã hội. Trong lịch sử phát triển ở nước ta đã có lúc ngành quản lý đất đai
nằm trong Bộ Tài chính, đến khi Luật Đất đai 1993 ra đời, quy định quyền sử
dụng đất có giá trị thì mọi hoạt động giao dịch về đất đai đều dựa trên cơ sở
giá trị của quyền sử dụng đất, quản lý tài chính đất không chỉ đơn thuần là
quản lý thuế đất mà là quản lý tất cả những gì thuộc lĩnh vực tài chính liên
quan trực tiếp đến đất đai. Khi ban hành Luật Đất đai 2003 và hiện nay là

Luật Đất đai 2013, Nhà nước đưa vào hệ thống pháp luật đất đai những văn
bản quy phạm pháp luật quy định về tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai
để quản lý. Quản lý tài chính về đất đai trở thành một trong các nội dung quan
trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó các nguồn thu ngân
sách từ đất đai chính là các khoản tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai.
Các nguồn thu từ đất đai góp phần đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà
nước, là nguồn thu quan trọng, ổn định và bền vững cho ngân sách địa
phương. Vì vậy tăng cường quản lý các nguồn thu từ đất đai góp phần thực
hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, thông qua việc thu các loại thuế
liên quan đến đất đã giúp nhà nước nắm được các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, từ đó nhà nước có biện pháp điều tiết và quản lý
thị trường đất đai một cách công bằng và hiệu quả hơn.”
“Thành phố Bắc Ninh là thành phố trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh Bắc Ninh,
có địa bàn rộng, “tấc đất, tấc vàng”, việc tăng cường các biện pháp quản lý
nhà nước đối với các khoản thu từ đất được xem như một trong những nhiệm
vụ hàng đầu trong việc phát triển kinh tế của thành phố. Trong các năm qua
nguồn thu từ đất đã đóng góp rất lớn cho nguồn ngân sách của tỉnh Bắc Ninh


2
nói chung và của thành phố Bắc Ninh nói riêng, đây thực sự là nguồn lực tài
chính bền vững giúp thành phố từng bước thực hiện hiện đại hóa cơ sở hạ
tầng, xứng tầm là đô thị loại I và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân. Mặc
dù đã đạt được những kết quả khá tích cực nhưng trong thực tế việc quản lý
các nguồn thu của thành phố vẫn còn bộc lộ nhiều hạn chế như: các bất cập
trong việc vận dụng chính sách liên quan đến các nguồn thu từ đất, sự thiếu
hụt các chế định điều tiết về giá đất, về lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền
sử dụng đất; tình trạng chậm nộp, nợ đọng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền
thuế đất vẫn còn tồn tại....điều này dẫn tới tình trạng sử dụng đất đai lãng phí,
kém hiệu quả, phát sinh nhiều tiêu cực và yếu kém trong quản lý các nguồn

thu gây thất thoát cho ngân sách địa phương. Vấn đề đặt ra là: thực trạng quản
lý các nguồn thu từ đất đai ở địa phương hiện nay như thế nào? Các yếu tố
ảnh hưởng đến nguồn thu từ đất đai tại địa phương ra sao? Trong việc quản lý
các nguồn thu từ đất đai hiện nay có những khó khăn và thuận lợi như thế
nào? Cần có những biện pháp như thế nào để tăng cường việc quản lý các
nguồn thu từ đất đai của địa phương.
Để trả lời cho những câu hỏi trên đòi hỏi phải có những nghiên cứu về
cơ sở lý luận các nguồn thu từ đất đai là gì và các nội dung quản lý nguồn thu
từ đất đai tại cấp quận, huyện; để có cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng quản
lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh và tìm ra các biện
pháp nhằm tăng cường quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn thành
phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
Xuất phát từ tình hình thực tế trên, tác giả đã lựa chọn đề tài: “Tăng
cường quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn Thành phố Bắc Ninh,
tỉnh Bắc Ninh” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, chuyên ngành kinh tế
và quản lý địa chính của mình.


3
2. Mục tiêu nghiên cứu
Góp phần làm rõ cơ sở lý luận về quản lý các nguồn thu từ đất, các vấn
đề liên quan đến nguồn thu từ đất.
Phân tích, đánh giá thực trạng quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa
bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017.
Đề xuất các giải pháp chủ yếu tăng cường quản lý nhằm nâng cao hiệu
quả công tác quản lý các nguồn thu, đảm bảo thu đúng, thu đủ các khoản thu
từ đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh trong thời gian tới.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Nội dung các vấn đề về quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn

thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu, đánh giá, sử dụng, thu thập số liệu từ năm 2015 đến
năm 2017 về quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh.
Các giải pháp tăng cường quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh được đề xuất đến năm 2022.”
4. Phương pháp nghiên cứu
a) Phương pháp điều tra, thu thập dữ liệu.
“Nguồn dữ liệu thứ cấp: những dữ liệu được sử dụng trong nghiên cứu
bao gồm các sách, báo, tạp chí, các văn bản pháp luật, nghị định, thông
tư....về việc quản lý các nguồn thu từ đất; các số liệu phản ánh nguồn thu từ
đất, các số liệu về tình trạng quản lý các nguồn thu từ đất của các phòng Tài
chính kế hoạch, phòng Tài Nguyên và Môi trường, Chi cục thuế, Kho bạc
thành phố Bắc Ninh....Ngoài ra, tác giả tham khảo các kết quả nghiên cứu của
các nhà khoa học, các luận văn tiến sỹ, thạc sỹ…


4
b) Phương pháp thống kê, xử lý số liệu.
Dữ liệu thu thập được đều được tổng hợp, kiểm tra và phân tích theo
các yêu cầu: số liệu đầy đủ, chính xác và mang tính logic, các số liệu được
tổng hợp theo các nguồn thu từ đất của từng năm trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh.
c) Phương pháp phân tích, tổng hợp số liệu:
- Phân tích là chia các vấn đề phức tạp ra thành các bộ phận, các yếu tố
đơn giản hơn để tiện cho việc nghiên cứu, phân tích các dữ liệu thu thập được
làm căn cứ đánh giá thực trạng quản lý nguồn thu từ đất của thành phố Bắc
Ninh, từ đó chỉ ra được những mặt tích cực, những hạn chế và nguyên nhân
của những hạn chế trong quản lý nguồn thu từ đất đai trên địa bàn thành phố

Bắc Ninh.
- Tổng hợp là liên kết, thống nhất các bộ phận, các yếu tố đã được phân
tích, vạch ra mối quan hệ giữa chúng nhằm khái quát hóa vấn đề nghiên cứu
nhằm đưa ra kết luận điều tra. Dựa trên các cân đối về các khoản tài chính từ
đất đai, để đánh giá cơ cấu các khoản thu từ đất trên địa bàn thành phố Bắc
Ninh.
5. Những đóng góp khoa học của luận văn
- Về mặt khoa học: Góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý
các nguồn thu từ đất, các vấn đề liên quan đến nguồn thu từ đất đai tại cấp
quận, huyện.
- Về mặt thực tiễn: Phân tích đánh giá thực trạng quản lý các nguồn thu
từ đất đai của thành phố Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 2017, chỉ ra được những
mặt tích cực, những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong quản lý
nguồn thu từ đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh.
Đề xuất những giải pháp để khắc phục những hạn chế, khó khăn vướng
mắc nhằm tăng cường quản lý nguồn thu từ đất đai, đảm bảo thu đúng, thu đủ,
góp phần tăng thu ngân sách nhà nước từ đất đai và công tác quản lý nhà nước
về đất đai trên địa bàn thành phố Bắc Ninh trong thời gian tới đạt hiệu quả
hơn.


5
6. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, tài liệu tham khảo, mục lục, luận văn
được chia thành 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về quản lý các nguồn thu từ
đất đai.
Chương 2: Thực trạng quản lý các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn
thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.
Chương 3: Giải pháp tăng cường quản lý các nguồn thu từ đất đai trên

địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.”

CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ
CÁC NGUỒN THU TỪ ĐẤT ĐAI
1.1. Nguồn thu từ đất đai và vai trò của các nguồn thu từ đất đai đối với
sự phát triển kinh tế xã hội
1.1.1. Nguồn thu từ đất đai
Nguồn thu là các khoản thu ngân sách nhà nước được hình thành và
thực hiện trong các khâu sản xuất (công nghiệp, nông nghiệp, xây dựng cơ


6
bản....); lưu thông phân phối (kết quả của hoạt động giao lưu hàng hoá trong
và ngoài nước); các hoạt động dịch vụ và các nguồn thu khác (vay nợ và viện
trợ của nước ngoài)........
Nguồn thu từ đất đai là các khoản tài chính liên quan đến đất đai mà
người sử dụng đất đai phải thực hiện với Nhà nước theo quy định pháp luật.
Trong khi đó, theo quy định của pháp luật tại Khoản 2 Điều 4 Thông tư
14/2012/TT-BTNMT thì: Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện
tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có
tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong
hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ
nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư
trú và hoạt động sản xuất của con người.
Trên cơ sở Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai 2013 khẳng định: Đất đai
thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định.
Như vậy, quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu, Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phù hợp

với hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nguồn gốc
sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Việc quyết định
chính sách tài chính về đất đai là thực hiện quyền sở hữu của nhà nước về đất
đai, thông qua thu thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với chủ thể sử dụng đất
đai. Với các khoản thu khác nhau do nhà nước quy định, Nhà nước điều tiết
phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang
lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ
tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi. Nguồn thu từ đất luôn gắn
với quan hệ sở hữu đất đai vì việc sở hữu đó sẽ là tiền đề sinh ra các quyền
năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được lợi ích từ đất và khai thác
nguồn thu từ đất .


7
1.1.2. Các nguồn thu từ đất đai
Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai năm 2013 đã khẳng định lại một
cách nhất quán quan điểm của Đảng và Nhà nước: đất đai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Căn cứ vào Điều 107 Luật đất đai số 45/2013/QH13 của Quốc hội quy
định về các khoản thu tài chính từ đất đai cụ thể gồm những khoản như sau:
- Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải
nộp tiền sử dụng đất;
- Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;
- Thuế sử dụng đất;
- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;
- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;
- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử
dụng đất đai;
- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Như vậy tiền thu ngân sách từ đất đai có nhiều loại, nhưng có thể quy
lại thành năm loại, cụ thể như sau:
Thứ nhất là nguồn thu từ tiền sử dụng đất: Tiền sử dụng đất là số tiền
mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền
sử dụng đất.
Tiền sử dụng đất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, đối tượng phải nộp
tiền sử dụng đất là những cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức kinh tế khi được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; khi được Nhà nước cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không
phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục đích kinh
doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất; khi được Nhà nước công
nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp
phải nộp tiền sử dụng đất.
Việc xác định chế độ thu nộp tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế và
hộ gia đình, cá nhân dựa trên hồ sơ địa chính, Quyết định của UBND cấp tỉnh


8
về phê duyệt giá đất cụ thể. Sau đó cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền sử
dụng đất và gửi cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để thực hiện
nghĩa vụ tài chính.
Căn cứ tính tiền sử dụng đất phải nộp dựa vào:
Thứ nhất là: Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng,
được công nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai là: Mục đích sử dụng đất
Thứ ba là: Giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
Tùy từng trường hợp mà có những quy định cụ thể đối với tiền sử dụng
đất.
Tiền sử dụng đất phải nộp NSNN được xác định theo công thức sau:

Tiền sử
dụng
đất phải
nộp NS
NN

=

Diện
x Giá đất
tích đất

x

Tỷ lệ %
tiền
sử dụng
đất (nếu
có)

-

Tiền bồi thường, hỗ
trợ, tiền SDĐ được
miễn, giảm (nếu có)

+ Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất: là diện tích đất có thu tiền sử
dụng đất được ghi tại quyết định giao đất.
+ Giá đất tính thu tiền sử dụng đất: là giá đất theo mục đích SD đất
được giao đã được UBND tỉnh, TP trực thuộc TW quy định và công bố; đảm

bảo giá đất tính thu tiền sử dụng đất sát với giá CNQSD đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường. Giá tính thu tiền sử dụng đất trong trường
hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá.
Thứ hai là nguồn thu từ tiền thuê đất: Thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước là một trong những khoản thu của Ngân sách Nhà nước đối với người sử
dụng đất áp dụng trong trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, thuê mặt
nước. Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng
hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. Tiền thuê đất, thuê mặt nước
là số tiền người sử dụng đất phải trả khi được Nhà nước cho thuê đất, thuê
mặt nước (sau đây gọi chung là tiền thuê đất) trong một thời hạn nhất định.
Đối tượng nộp tiền thuê đất là các cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức
kinh tế đứng tên trong hợp đồng thuê đất của nhà nước.


9
Căn cứ thu tiền thuê đất dựa vào diện tích đất thuê và đơn giá thuê đất.
Tùy từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước cho thuê đất bằng hình thức cho
thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê, trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất
là đơn giá trúng đấu giá.
Tiền thuê đất phải nộp NSNN được tính theo công thức sau:
Tiền thuê đất
phải nộp

=

Đơn giá
thuê đất

x

Diện tích phải
nộp tiền thuê đất

-

Số tiền thuê được giảm
quy định

+ Diện tích đất tính thuê đất: là diện tích đất được nhà nước cho thuê.


10
+ Đơn giá thuê: Căn cứ giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định, Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và mức tỷ lệ phần trăm (%)
để xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Cục trưởng Cục thuế xác định đơn
giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Chi cục trưởng Chi cục
thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá
nhân. Trường hợp có ý kiến khác nhau về đơn giá thuê đất giữa người thuê,
đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định đơn giá thuê đất thì quyết
định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là quyết định cuối
cùng.
Thứ ba là nguồn thu từ thuế đất: Nguồn thu từ thuế đất bao gồm thu
thuế sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, thu thuế chuyển quyền sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Tiền thuế từ đất thuộc
loại thuế tài sản và có tính chất trực thu.
Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Tổ chức, cá nhân sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp có nghĩa vụ

nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp (gọi chung là hộ nộp thuế) gồm: Các hộ gia
đình nông dân, hộ tư nhân và cá nhân; Các tổ chức, cá nhân sử dụng đất nông
nghiệp thuộc quỹ đất dành cho nhu cầu công ích của xã; Các doanh nghiệp
nông nghiệp, lâm nghiệp, thuỷ sản bao gồm nông trường, lâm trường, xí
nghiệp, trạm trại và các doanh nghiệp khác, cơ quan Nhà nước, đơn vị sự
nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, tổ chức xã hội và các đơn vị khác sử dụng
đất vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp và nuôi trồng thuỷ sản.
Căn cứ tính thuế SDĐNN là diện tích, hạng đất và định suất thuế tính
bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.
Hiện nay, việc thực hiện miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp được
thực hiện theo Nghị quyết số 28/2016/QH14 ngày 11 tháng 11 năm 2016 của
Quốc hội khóa 14, thời hạn miễn thuế tại Nghị quyết 28/2016/QH14 được
thực hiện từ ngày 01/01/2017 đến hết ngày 31/12/2020.


11
“Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (trước đây là thuế nhà đất)
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là khoản tiền mà cơ
quan thuế của Nhà nước thu hàng năm của các đối tượng sử dụng đất phi
nông nghiệp nộp vào ngân sách Nhà nước để phục vụ cho bộ máy quản lý
hành chính nhà nước. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp ra đời và có hiệu lực
thi hành từ 01/01/2012 thay thế thuế nhà đất trước đây.
Đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đất ở tại nông thôn, đô thị; đất sản
xuất, kinh doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng KCN, tiểu thủ CN, dịch
vụ; đất để khai thác, chế biến khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm
gốm…. Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
thì người đang sử dụng đất là người phải nộp thuế.
Thuế sử dụng đất hàng năm được tính bằng công thức:

Số thuế
phải nộp

x
=

Diện tích đất
tính thuế

x

Giá của
1m2 đất

x

Thuế
suất

Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là diện tích đất tính thuế,
giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.
+ Diện tích đất tính thuế: là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế sử dụng.
+ Giá của 1 m2 đất tính thuế: là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa
đất tính thuế do UBND cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm.
+ Thuế suất:
- Đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng
theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:
Bảng 1.1. Bậc thuế suất
Bậc thuế

Diện tích đất tính thuế (m2)

Thuế suất (%)

I
Diện tích trong hạn mức
0,03
II
Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức
0,07
III
Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức
0,15
(Nguồn: Điều 7 Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12)


12
- Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo
quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, kể từ
ngày Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực thi hành.
- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng
dưới mặt đất; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất phi nông
nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy
định áp dụng mức thuế suất 0,15%.
- Đối với đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng
hạn mức. Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất
hợp pháp của người nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: là thuế thu vào thu nhập
của tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất và tài sản trên đất khi tổ chức, cá

nhân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho đối
tượng khác.
Đối với cá nhân: Thực hiện theo quy định của thuế thu nhập cá nhân từ
chuyển nhượng bất động sản.
+ Có hai cách xác định thuế thu nhập cá nhân mà người chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp như sau:
Một là, nếu xác định được giá mua bất động sản (đất), thuế thu nhập phải
nộp = thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (giá bán – giá mua) x 25%
Trong đó, giá bán là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng và giá mua
là giá được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua bán.
Trong trường hợp đất và tài sản gắn liền với đất không có nguồn gốc từ
nhận chuyển nhượng, mua lại thì căn cứ vào hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài
chính với Nhà nước tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu,
quyền sử dụng nhà ở.
Hai là, trường hợp không xác định được giá mua (là trường hợp không
xác định được giá thực tế hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp
hợp giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển
nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định căn cứ Bảng giá đất do Ủy ban


13
nhân dân cấp tỉnh quy định).
Trường hợp này, tính thuế thu nhập cá nhân = 2% giá chuyển nhượng.
Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân, bên chuyển nhượng có
nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, tuy vậy, khi ký hợp đồng chuyển
nhượng, các bên có thể tự thỏa thuận về nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân
cũng như các khoản như lệ phí khác theo quy định.
+ Trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:
- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với
con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu;

cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại
với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất
ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
- Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ
đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con
dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà
ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.


14
Đối với tổ chức: Thực hiện theo quy định của thuế thu nhập doanh
nghiệp từ chuyển nhượng bất động sản. Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần
kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản; các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thu nhập từ cho thuê lại đất thuộc
diện phải nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Mà thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm các hình thức:
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất và gắn với
tài sản trên đất; thu nhập từ cho thuê lại đất gắn với tài sản trên đất; thu nhập
từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở và thu nhập từ
cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không bao gồm
trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc
trên đất.
Tài sản trên đất bao gồm: Nhà ở; Cơ sở hạ tầng; Công trình kiến trúc
trên đất; Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm
nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (cây trồng, vật nuôi);
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thu nhập tính thuế
và thuế suất.
+ Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển
nhượng BĐS là 20% (từ ngày 01/01/2016).

+ Thu nhập tính thuế bằng thu nhập chịu thuế trừ các khoản lỗ của hoạt
động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có). Mà thu nhập chịu thuế
từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động
chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được
trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng BĐS.
Thứ tư là tiền phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai
a) Các loại lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai:
Lệ phí là khoản tiền được ấn định mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi
được cơ quan Nhà nước cung cấp dịch vụ công, phục vụ công việc quản lý
Nhà nước được quy định trong danh mục lệ phí ban hành theo luật định.
(Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Phí và Lệ Phí năm 2015).


15
Hiện nay, có hai loại lệ phí liên quan đến quản lý và sử dụng đất đai, đó
là: Lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính.
Lệ phí trước bạ: là khoản tiền nộp trước khi Nhà nước ghi vào sổ sách
xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
Hay hiểu một cách đơn giản, đây là khoản lệ phí để đăng ký sở hữu tài sản với
cơ quan Nhà nước.
Trong lĩnh vực đất đai, lệ phí trước bạ là khoản tiền mà cơ quan thuế
thu của người được Nhà nước giao đất (gồm cả trường hợp đăng ký quyền sử
dụng đất khi được hợp thức hoá quyền sử dụng đất) hoặc khi có chuyển
nhượng QSDĐ từ tổ chức, cá nhân này sang tổ chức, cá nhân khác.
Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và và mức thu lệ
phí trước bạ theo tỷ lệ (%).
Giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW
ban hành tại điểm kê khai lệ phí trước bạ. (VD: Giá tính lệ phí trước bạ đối
với đất là giá đất tại Khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW
ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí

trước bạ; Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do UBND tỉnh, thành phố
trực thuộc TW ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời
điểm kê khai lệ phí trước bạ).
Mức thu lệ phí trước bạ nhà đất theo quy định hiện hành là 0,5% giá trị
nhà đất.
Các đối tượng được miễn nộp lệ phí trước bạ nhà đất là:
+ Nhà ở, đất của hộ nghèo; người dân tộc thiểu số, của các hộ gia đình,
cá nhân thuộc Chương trình phát triển kinh tế - xã hội tại các xã đặc biệt khó
khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa, đồng bào dân tộc thiểu số Tây Nguyên.
+ Nhà, đất của các cơ sở thực hiện xã hội hóa theo quy định của pháp luật.
+ Nhà, đất của cơ sở ngoài công lập, của các doanh nghiệp khoa học
công nghệ đăng ký QSDĐ, quyền sở hữu nhà phục vụ cho các hoạt động
trong các lĩnh vực xã hội theo quy định của pháp luật.
Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ nhà đất là:
+ Đất được nhà nước giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng vào các


16
mục đích công cộng, thăm dò, khai thác khoáng sản, nghiên cứu khoa học, đất
đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng, kinh doanh.
+ Đất được nhà nước giao hoặc công nhận sử dụng vào mục đích sản
xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối...
+ Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân tự khai hoang được Nhà
nước cấp GCNQSDĐ.
+ Đất thuê của Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đã có quyền sử dụng
đất hợp pháp.
Lệ phí địa chính: là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được ủy quyền giải quyết
các công việc địa chính.
Tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phân biệt

đất đó có nguồn gốc từ đâu, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải
quyết một trong những công việc về địa chính đều phải nộp lệ phí.
Đơn vị thu lệ phí là các cơ quan, đơn vị được Nhà nước giao hoặc ủy
quyền thực hiện giải quyết các công việc về địa chính. Các cơ quan, đơn vị tổ
chức thu lệ phí theo phân cấp bao gồm: Sở Tài nguyên và Môi trường; UBND
cấp huyện và các cơ quan, đơn vị khác được giao hoặc ủy quyền.
Mức thu lệ phí địa chính được quy định cho từng loại công việc, từng
vùng đất và tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát
triển kinh tế – xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm
bảo các nguyên tắc sau (căn cứ vào Thông tư 02/2014/TT-BTC):


17
1. Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận
thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố
hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:
- Lệ phí địa chính đối với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
+ Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa
không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại ( kể cả cấp lại giấy chứng nhận
do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
+ Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có
quyền sử dụng đất ( không có nhà và tài sản gắn liền với đất) thì áp dụng mức
thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000
đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác
nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
2. Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1
lần.
3. Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không
quá 15.000 đồng/1 lần.

4. Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác:
Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các
quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành
phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh.
5. Mức thu tối đa áp dụng đối với tổ chức, như sau:
- Lệ phí địa chính đối với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
+ Mức thu tối đa không quá 500.000 đồng/giấy.
+ Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho tổ chức chỉ có quyền sử dụng
đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa
không quá 100.000 đồng/giấy.
+ Trường hợp cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác
nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận: Mức thu tối đa không
quá 50.000 đồng/lần cấp.