Quản lý xây dựng theo quy hoạch đô thị huds thành phố thái nguyên

MỤC LỤC
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ ..........................................................................5
1.1 Tổng quan về quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch tại một số thành
phố trên thế giới và Việt Nam ......................................................................................5
1.1.1. Thủ đô London, nước Anh .............................................................................5
1.1.2. Thành phố Thượng Hải, Trung Quốc .............................................................6
1.1.3. Thủ đô Bangkok, Thái Lan .............................................................................7
1.1.4. Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam ...............................................................8
1.1.5. Thành phố Hà Nội, Việt Nam .......................................................................10
1.2. Khái quát chung về các Khu đô thị tại thành phố Thái Nguyên .........................11
1.2.1. Giới thiệu sơ lược về thành phố Thái Nguyên .............................................11
1.2.2. Khái quát chung về các Khu đô thị tại thành phố Thái Nguyên...............…12
1.3. Những nghiên cứu liên quan đến Đề tài..............................................................15
1.4. Những vấn đề cần nghiên cứu .............................................................................16
Kết luận chương 1 ......................................................................................................18
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ HÌNH THÀNH GIẢI PHÁP QUẢN LÝ
XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ HUDS THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN ......................................................................................................................19
2.1 Một số xu hướng quản lý xây dựng và phát triển đô thị. ....................................19
2.1.1. Xu hướng quản lý phát triển đô thị. ..............................................................19
2.1.2 Xu hướng phân bổ dân cư đô thị ở Việt Nam................................................20
2.1.3. Bản sắc đô thị và tinh thần nơi chốn.............................................................21
2.1.4. Nội dung QLXD theo quy hoạch. .................................................................22
2.2. Cơ sở pháp lý quản lý xây dựng theo quy hoạch ................................................27
2.2.1. Luật Quy hoạch đô thị và các Nghị định. .....................................................27
2.2.2. Luật Xây dựng 2014 .....................................................................................28
iii


2.2.3. Nghị định số 11/2013/NĐ-CP về Quản lý đầu tư phát triển đô thị. ............. 29

2.2.4. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên ........ 29
2.2.5. Các cơ sở quản lý xây dựng theo quy hoạch. ............................................... 31
2.2.6. Hệ thống các quy chuẩn, tiêu chuẩn. ............................................................ 44
2.2.7. Hệ thống văn bản pháp quy của tỉnh Thái Nguyên: ..................................... 48
2.3. Bài học kinh nghiệm quản lý xây dựng theo quy hoạch..................................... 49
2.3.1. Kinh nghiệm trong nước............................................................................... 49
2.3.2. Kinh nghiệm quốc tế. ................................................................................... 52
Kết luận chương 2 ...................................................................................................... 58
CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG
THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ HUDS THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN ..... 59
3.1. Thực trạng xây dựng và quản lý xây dựng theo quy hoạch tại khu đô thị HUDS
thành phố Thái Nguyên.............................................................................................. 59
41T

41T

3.1.1. Khái quát Khu đô thị HUDS thành phố Thái Nguyên ................................. 59
3.1.2. Thực trạng xây dựng Khu đô thị HUDS thành phố Thái Nguyên ............... 67
3.1.3. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị HUDS thành phố
Thái Nguyên ........................................................................................................... 69
3.2. Quan điểm, mục tiêu của công tác quản lý quy hoạch ....................................... 71
3.2.1. Quan điểm của công tác quản lý quy hoạch .................................................... 71
3.2.2. Mục tiêu của công tác quản lý quy hoạch ........................................................ 74
3.3. Các nguyên tắc đề xuất giải pháp ....................................................................... 77
3.4. Một số giải pháp quản lý..................................................................................... 76
41T

41T

3.4.1. Giải pháp về quản lý đất đai, công trình kiến trúc, không gian kiến trúc cảnh

quan và hạ tầng kỹ thuật: ........................................................................................ 76
41T

41T

3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý ........................................................... 85
41T

41T

3.4.3. Giải pháp về cơ chế chính sách .................................................................... 98
3.4.4. Giải pháp áp dụng công nghệ khoa học kỹ thuật: ...................................... 101
iv


3.4.5. Giải pháp về trình tự quản lý xây dựng theo quy hoạch .............................103
41T

41T

Kết luận chương 3 ....................................................................................................109
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................................110
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................115

v


DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH VẼ

Hình 1.1. Thủ đô London - Anh ...................................................................................... 6

Hình 1.2. Thành phố Thượng Hải – Trung Quốc............................................................ 7
Hình 1.3. Thủ đô Bangkok - Thái Lan ............................................................................ 8
Hình 1.4. Thành phố Hồ Chí Minh – Việt Nam............................................................ 10
Hình 1.5. Thủ đô Hà Nội – Việt Nam ........................................................................... 11
Hình 1.6. Phối cảnh Khu đô thị mới phía Tây thành phố Thái Nguyên ....................... 12
Hình 1.7. Phối cảnh Khu đô thị mới Hồ Xương Rồng TP Thái Nguyên ...................... 13
Hình 1.8. Phối cảnh Khu đô thị Thái Hưng TP Thái Nguyên ....................................... 13
Hình 1.9. Phối cảnh Khu đô thị mới Túc Duyên TP Thái Nguyên ............................... 14
Hình 1.10. Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất Khu đô thị mới Thịnh Đán....................... 14
Hình 1.11. Bản đồ quy hoạch SDĐ Khu ĐTM phía Nam TP Thái Nguyên............... 15
Sơ đồ 1.1 Sơ đồ bộ máy quản lý đô thị ......................................................................... 24
Hình 2.1.Thành phố Thái Nguyên ................................................................................. 31
Sơ đồ 2.1. Sơ đồ trình tự nội dung kiểm soát sự phát triển đô thị theo quy hoạch ....... 48
Hình 2.2. Hình ảnh Phú Mỹ Hưng - TP. Hồ Chí Minh ................................................. 51
Hình 2.3. Hình ảnh Singapore ....................................................................................... 52
Hình 2.4. Kuala Lumpur ............................................................................................... 53
Hình 2.5. Thụy điển....................................................................................................... 54
Hình 2.6. Thành phố Lyon - Pháp ................................................................................. 55
Hình 2.7. Thành phố Seoul - Hàn Quốc ........................................................................ 56
Hình 2.8. Thành phố Manila- Philippins ....................................................................... 57
Hình 3.1. Hình ảnh hiện trạng khu đô thị HUDS .......................................................... 68
Hình 3.2. Hình ảnh hiện trạng hạ tầng khu đô thị HUDS ............................................. 69
vi


Hình 3.3. Hình Khu đô thị HUDS .................................................................................71
Sơ đồ 3.1. Sơ đồ quản lý nhà nước về xây dựng ...........................................................77
Sơ đồ 3.2: Sơ đồ tổ chức Ban Quản lý khu vực phát triển đô thị ..................................87
41TU

U41T

Sơ đồ 3.3: Sơ đồ cơ cấu tổ chức quản lý Khu ĐTM .....................................................90
41TU

U41T

Sơ đồ 3.4: Mô hình Bộ máy quản lý xây dựng theo quy hoạch ....................................94
Sơ đồ 3.5: Sơ đồ tổ chức bộ máy chính trị xã Đồng Bẩm .............................................95
Sơ đồ 3.6: Sơ đồ mô hình tự quản .................................................................................96
Sơ đồ 3.7: Sơ đồ quy trình quản lý với sự tham gia của cộng đồng .............................97
Sơ đồ 3.8: Sơ đồ Quy chế dân chủ cơ sở .......................................................................99

vii


DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1: Trình tự các bước thực hiện đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới .......... 106
Bảng 3.2: Trình tự các bước thực hiện đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới - Giải
pháp đề xuất................................................................................................................. 108

viii


MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Những năm qua, hầu hết các đô thị trên cả nước đã lập, phê duyệt quy hoạch và hiện nay
đang tổ chức triển khai xây dựng theo quy hoạch. Các đô thị mới, khu đô thị mới được
hình thành và phát triển theo quy hoạch đã phê duyệt. Sự phát triển đô thị nói chung, các

đô thị mới, khu đô thị mới nói riêng tuân thủ theo quy hoạch thật sự tạo ra diện mạo mới
cho đất nước và là một trong những động lực đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh
tế Việt Nam trên con đường hội nhập.
Thành phố Thái Nguyên có diện tích 189,699 km2, dân số khoảng 350.000 người. Dự
kiến đến năm 2020, dân số sẽ tăng lên 600.000 người, trong đó dân số nội thành là
450.000 người. Thành phố Thái Nguyên được xác định là trung tâm chính trị, kinh tế, văn
hóa, giáo dục, khoa học kỹ thuật, y tế, du lịch và dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên và vùng
trung du miền núi Bắc Bộ; là một trong những trung tâm công nghiệp và giáo dục đào tạo
của cả nước; là đầu mối giao thông quan trọng nối các tỉnh miền núi phía Bắc với các tỉnh
đồng bằng Bắc Bộ, có vị trí quan trọng về an ninh quốc phòng.
Trong xây dựng và phát triển đô thị hiện nay, công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch xây
dựng có vai trò rất quan trọng. Đây là vấn đề vừa mang tính chiến lược nhưng phải đi
trước một bước làm cơ sở cho đầu tư xây dựng các công trình, chỉnh trang và phát triển đô
thị…Đồng thời một trong những giải pháp chủ yếu để quản lý xây dựng đô thị phát triển
theo hướng văn minh, hiện đại, góp phần làm tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống nhân
dân, đảm bảo an ninh xã hội.
Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, giáo dục,
khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên và vùng Trung du miền
núi phía Bắc. Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa của cả nước nói chung và của
thành phố Thái Nguyên nói riêng đã tạo nên rất nhiều các khu đô thị, đã giải quyết một
phần nhu cầu của đô thị, tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô
thị và tạo cho đô thị một bộ mặt mới.

1


Tại thành phố Thái Nguyên, một số khu đô thị được hình thành đáp ứng được các tiêu chí
và đã có những thành công nhất định. Tuy nhiên vẫn còn nhiều khu đô thị có những mặt
chưa hoàn thiện, nảy sinh nhiều bất cập, hạn chế như:
- Chủ đầu tư (CĐT) tự ý thay đổi thiết kế, không tuân thủ theo quy hoạch được duyệt; chủ

yếu đầu tư xây dựng các hạng mục sinh lời nhanh, các công trình hạ tầng xã hội triển khai
chậm...
- Công tác quy hoạch đôi khi còn mang tính đối phó về mặt chỉ tiêu quy hoạch.
- Công tác triển khai xây dựng còn chậm; quy mô, chất lượng xây dựng còn yếu kém.
- Quy định việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng xã hội còn thiếu dẫn đến các chủ đầu
tư thường không quan tâm đầu tư các hạng mục này.
- Vai trò quản lý nhà nước của chính quyền đô thị, vai trò trong việc tham gia của người
dân vào quá trình quy hoạch, quá trình xây dựng chưa được quan tâm đúng mức. Các
khung pháp lý chưa thực sự hoàn thiện và chưa phát huy được hiệu quả.
- Công tác quản lý đô thị còn nhiều bất cập, việc tổ chức triển khai thực hiện theo quy
hoạch chưa tốt, đặc biệt năng lực quản lý xây dựng theo quy hoạch chưa theo kịp tốc độ
phát triển của xã hội.
- Thiếu các văn bản quản lý, hướng dẫn.
Khu đô thị HUDS thành phố Thái Nguyên là một trong những Khu đô thị trọng điểm
được UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt quy hoạch làm cơ sở để lập dự án đầu tư. Dự án
góp phần hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng và cân bằng không gian đô thị cho thành phố. Là
một dự án có tính chất đặc thù, tuy nhiên chưa có tổ chức hoặc cá nhân nào nghiên cứu
bài bản có hệ thống để đưa ra giải pháp quản lý xây dựng theo quy hoạch.
Do vậy, việc nghiên cứu thực hiện đề tài: “Quản lý xây dựng theo quy hoạch Khu đô thị
HUDS thành phố Thái Nguyên” là thực sự cần thiết và cấp bách nhằm hoàn thiện khung
pháp lý để quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt, tạo dựng một khu đô thị khang
trang, hiện đại phục vụ cho các nhu cầu nhà ở của nhân dân cũng như tạo ra một khu vực
có tính đặc thù, khu đô thị có cuộc sống chất lượng cao, khu đô thị xanh, khu đô thị có
2


môi trường sống tốt, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (HTKT) và hạ tầng xã hội (HTXH) đạt tiêu
chuẩn cao, là Khu đô thị mới của thành phố Thái Nguyên, và là giải pháp mới để quản lý
khu đô thị.
2. Mục đích của đề tài

- Đề xuất giải pháp và mô hình quản lý để quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị
trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
3. Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp tiếp cận: Tiếp cận lôgic, phân tích và tổng hợp, so sánh đối chiếu, định tính
và định lượng.
- Phương pháp thu thập thông tin: Tổng hợp nghiên cứu tài liệu, nghiên cứu phi thực
nghiệm, điều tra khảo sát thực địa, phân tích đối chiếu, so sánh, phỏng vấn, xử lý tình
huống, phương pháp điều tra về cộng đồng xã hội.
- Phương pháp phân tích, suy luận: Bằng các kiến thức đã học, thực tế công tác và lý luận
lôgic để nghiên cứu vấn đề.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a) Đối tượng nghiên cứu
Công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị HUDS thành phố Thái Nguyên
được triển khai xây dựng đúng theo quy hoạch đã được phê duyệt.
b) Phạm vi nghiên cứu
Khu đô thị HUDS thành phố Thái Nguyên đã được phê duyệt quy hoạch.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
a) Ý nghĩa khoa học của đề tài
Giải pháp giải quyết vấn đề của Luận văn sẽ góp phần đánh giá hiện trạng công tác quản
lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị HUDS thành phố Thái Nguyên một cách chính
3


xác, khách quan, khoa học. Đưa ra các giải pháp trên cơ sở khoa học nhằm quản lý xây
dựng theo quy hoạch một cách hiệu quả, đồng bộ.
b) Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Cụ thể hóa định hướng cho việc hình thành khu đô thị hiện đại tại khu đô thị HUDS thành
phố Thái Nguyên; làm cơ sở cho việc quản lý xây dựng theo quy hoạch được duyệt.
Ngoài ra, kết quả nghiên cứu ở Khu đô thị HUDS thành phố Thái Nguyên còn có thể áp
dụng cho các khu đô thị khác có cùng vấn đề tại thành phố Thái Nguyên.

6. Kết quả dự kiến đạt được
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn cần phải đạt được những kết quả sau đây:
- Hệ thống hóa được cơ sở lý luận, cơ sở khoa học cho quản lý xây dựng theo quy hoạch
khu đô thị HUDS thành phố Thái Nguyên.
- Phân tích được thực trạng công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị HUDS
thành phố Thái Nguyên dựa trên định hướng phát triển của thành phố Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao và hoàn thiện cơ sở pháp lý quản lý xây dựng theo
quy hoạch.

4


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QUY HOẠCH VÀ
DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ

QUẢN LÝ XÂY

1.1. Tổng quan về quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch tại một số thành
phố trên thế giới và Việt Nam
Quy hoạch và quản lý phát triển đô thị, quản lý xây dựng theo quy hoạch là hệ thống
phản ánh hệ thống thể chế chính trị xã hội của mỗi quốc gia. Tại mỗi thời kỳ khác
nhau các chính sách về quản lý đều có khả năng thay đổi do các tác động của biến
động kinh tế, chính trị, văn hóa xã hội mỗi quốc gia. Do vậy không có bất cứ một
nguyên mẫu nào là hoàn hảo một cách tuyệt đối, tuy nhiên với sự phát triển tri thức và
các nhận thức mang tính toàn cầu. Sự mở rộng và hội nhập của các quốc gia trong
nhiều lĩnh vực, trong đó có quản lý phát triển đô thị và quản lý xây dựng theo quy
hoạch là một quá trình tất yếu nhưng cũng đòi hỏi gìn giữ những đặc trưng văn hóa
của mỗi đô thị..
1.1.1. Thủ đô London, nước Anh
Hệ thống quy hoạch ở Anh được điều tiết và xây dựng trên cơ sở Luật Quy hoạch đô

thị và nông thôn 1947, trong đó quốc hữu hóa quyền phát triển đất đai ở Anh.
Hệ thống quy hoạch từ cấp Chính phủ, Bộ chính quyền địa phương, Chính quyền cấp
vùng và hạt đến cấp địa phương, chính quyền đô thị. Hệ thống quy hoạch mang tính
tổng hợp và chủ yếu là xây dựng chính sách gắn với nguồn lực đầu tư và được hướng
dẫn, minh họa đơn giản, phục vụ tốt cho công tác quản lý đầu tư xây dựng. Quản lý
phát triển đô thị tại London dựa trên xác lập mật độ từ 30-60 nhà/ha. Quy hoạch đô thị
được lập ra với sự tham gia toàn diện của cộng đồng từ khâu lập quy hoạch đến thực
thi quy hoạch do vậy có tính khả thi cao. Công cụ quản lý xây dựng dựa vào giấy phép
quy hoạch, giấy phép xây dựng và hệ thống bản đồ địa chính.
Nội dung quản lý xây dựng theo quy hoạch đi sâu vào các vấn đề bảo đảm môi trường
sống, chất lượng sống, bảo vệ cảnh quan tự nhiên, nâng cao các yếu tố văn hóa và các
hoạt động công cộng, hoạt động xã hội. Do vậy sự khuyến khích tham gia của cộng
đồng trong công tác quản lý xây dựng là rất cao, đặc biệt là các tổ chức xã hội. Mặt
khác hệ thống pháp luật hoàn thiện, hệ thống pháp luật minh bạch hoạt động hiệu quả,
nhà đầu tư và cộng đồng tôn trọng và thực hiện theo pháp luật cũng tạo nên các đặc
5


trưng cơ bản trong công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch tại London.

Hình 1.1. Thủ đô London - Anh
1.1.2. Thành phố Thượng Hải, Trung Quốc
Trung Quốc có hệ thống chính trị, văn hóa xã hội khá tương đồng với Việt Nam, trong
đó coi trọng phát triển hệ thống đô thị lớn và cực lớn làm động lực cho phát triển kinh
tế quốc gia. Định hướng phát triển mở rộng đô thị lan tỏa, hình thành các ranh giới nội
thành ngoại thành rõ rệt với các định hướng và cơ chế quản lý khác nhau. Trong đó,
các điểm dân cư nông thôn được quy hoạch và tổ chức lại gắn với các động lực phát
triển đô thị và quá trình mở rộng đô thị.
Quy hoạch ở Trung Quốc do chính quyền đô thị trực tiếp lập quy hoạch, với các định
hướng phát triển. Hội đồng nhân dân và chính quyền địa phương thực hiện quản lý

phát triển đô thị trên địa bàn. Giai đoạn sau năm 2000, hệ thống quy hoạch đã có sự
chuyển đổi gắn với sự dung hòa với các tổ chức cá nhân, tổ chức nước ngoài... Mặc dù
vậy, các nội dung về giám sát cộng đồng bị hạn chế, nhà đầu tư, cộng đồng còn chưa
có ý thức tuân thủ pháp luật. Sự tham gia cộng đồng và các bên liên quan trong quản
lý phát triển đô thị còn hạn chế và mang tính hình thức.
Cơ sở pháp lý chính của công tác lập quy hoạch là Luật Quy hoạch Đô thị và nông
thôn 2008, sử dụng song song các cơ sở luật pháp và các mệnh lệnh hành chính trong
QLXD theo quy hoạch. Hệ thống văn bản pháp luật được hoàn thiện cùng bộ máy thực
6


thi pháp luật rất nghiêm khắc, tập trung vốn, triển khai nhanh và dứt điểm cho từng dự
án, các công trình xây dựng, giao thông đô thị được cải tạo, mở rộng theo đúng kế
hoạch, quy hoạch được duyệt.
Thành phố Thượng Hải được chính quyền trung ương Trung Quốc cho phép thực hiện
nhiều quyền hạn trong phát triển kinh tế và quản lý đô thị. Chính quyền có thể quyết
định các dự án phát triển lớn, bán, cho thuê đất, nội dung quản lý phát triển tập trung,
ưu tiên đầu tư phát triển cải tạo khu vực nội thành.

Hình 1.2. Thành phố Thượng Hải – Trung Quốc
1.1.3. Thủ đô Bangkok, Thái Lan
Thủ đô Bangkok là khu hành chính đặc biệt, một trong 6 đơn vị tạo nên vùng thủ đô
Bangkok (Bangkok Metropolitan Region-BMR). Chính quyền vùng đô thị Bangkok
gồm Thống đốc và Hội đồng vùng, đóng vai trò xây dựng và giám sát thực hiện chính
sách quản lý vùng Bangkok như giao thông, quy hoạch đô thị, nhà ở, an minh, môi
trường...
Trên cơ sở Luật Quy hoạch năm 1975, Bangkok đã xây dựng Bộ quy hoạch tổng thể
phát triển vùng thủ đô. Đây là bộ chính sách với 50 bộ cơ sở dữ liệu trực tuyến của các
7

quận được cập nhật 2 lần 1 năm gồm các dữ liệu sử dụng đất đai, môi trường, chính
sách và đưọc lưu trữ thành ngân hàng dữ liệu dựa trên hệ thống GIS. Đây là cơ sở dữ
liệu cho phép chính quyền đưa ra các định hướng phát triển phù hợp.
Quy hoạch tổng thể Bangkok 2006 (Bangkok Comprehensive Plan) được lập từ quy
hoạch sử dụng đất; Quy hoạch giao thông; Quy hoạch không gian mở và được điều
chỉnh 5 năm một lần. Nội dung tham gia cộng đồng trong quản lý phát triển đô thị còn
hạn chế, bao gồm chủ yếu là doanh nghiệp, nhà nghiên cứu và báo chí.
Sở quy hoạch thành phố trực thuộc chính quyền thành phố là cơ quan chịu trách nhiệm
chính về vấn đề quy hoạch trên địa bàn thành phố Bangkok. Một số vấn đề chính trong
quản lý đô thị là khắc phục ảnh hưởng gia tăng dân số đô thị, ô nhiễm môi trường, giao
thông đô thị, rác thải, sự phát triển khu ổ chuột, tình trạng sụt lún ở đô thị... BangKok
thực hiện quản lý cấp GPXD theo các lĩnh vực do nhiều bộ ngành quản lý riêng.
Một số công cụ quản lý phát triển đô thị bao gồm: Chính sách miễn thuế đất đai; Cơ
chế thu hồi quyền sử dụng đất trong các trường hợp phát triển giao thông hoặc các khu
vực nguy hiểm; Quản lý sử dụng đất dựa trên chức năng và mật độ dân cư.

Hình 1.3. Thủ đô Bangkok - Thái Lan
1.1.4. Thành phố Hồ Chí Minh, Việt Nam
Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) là một đô thị có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất cả
8


nước, công tác QLXD theo quy hoạch dựa trên Luật Quy hoạch Đô thị và Luật Xây
dựng; QHC xây dựng TPHCM đến năm 2025; Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô
thị chung TPHCM; các đồ án QHPK,QHCT. Công cụ QLXD là Giới thiệu địa điểm,
giấy phép quy hoạch và giấy phép xây dựng.
Do nguồn lực đầu tư khó xác định nên trên thực tế, QLXD theo quy hoạch tại thành
phố Hồ Chí Minh đã phát triển không hoàn toàn tuân thủ theo định hướng quy hoạch
chung dự báo cụ thể là phát triển đô thị về phía Tây và Tây Bắc thay vì Nam và Đông

Nam.
TPHCM cũng tồn tại nhiều cấu trúc làng xóm đô thị hóa với mật độ lớn đan xen trong
khu vực phát triển đô thị mới. Cùng với sự gia tăng dân số, các khu vực đô thị mới
được xây dựng ven đô là các khu vực xây dựng không phép, thiếu quy hoạch đang
trong quá trình gia tăng MĐXD mà thiếu đi các công cụ kiểm soát hiệu quả.
TPHCM đứng trước nhiều thách thức về QLXD theo quy hoạch, đặc biệt là nội dung
cấp GPXD do thiếu các cơ sở cấp phép như QHCT, TKĐT, quy chế quản lý kiến trúc
cảnh quan... Theo Sở Xây dựng thành phố trong năm 2014 với 52.370 lượt thanh tra có
đến 23,52% sai phạm. Mặc dù, các quy hoạch cho những khu vực quan trọng đều đưọc
tư vấn nước ngoài lập với nhiều lý thuyết và quan điểm mới trong quy hoạch và quản
lý.
Tuy nhiên, trên thực tế có sự sai khác đáng kể trong áp dụng các chỉ tiêu sử dụng đất
theo quy hoạch do chưa có chỉ số kiểm soát thống nhất. Chỉ số kiểm soát chủ yếu là
dân số theo quy hoạch mà không kiểm soát các chỉ tiêu về tổng diện tích sàn xây dựng
một cách chặt chẽ. Đồng thời, các chỉ tiêu sử dụng đất cũng thường được sử dụng tối
đa theo QCVN01:2008 trong nội dung lập quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch, dự
án đầu tư xây dựng.

9


Hình 1.4. Thành phố Hồ Chí Minh – Việt Nam
1.1.5. Thành phố Hà Nội, Việt Nam
Tháng 7/2011, Quy hoạch chung Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn 2050
(QHCHN2030) đã được thủ tướng Chính Phủ phê duyệt tại quyết định số 1259/QĐTTg với quy mô dân số dự kiến: Đến 2020 là 7,3-7,9 triệu người; đến 2030 là 9,0-9,3
triệu người, tỷ lệ đô thị hóa đạt 65-68%; Đến 2050 dân số tối đa là 10,8 triệu người, tỷ
lệ đô thị hóa đạt 70-80%. Thủ đô Hà Nội phát triển theo mô hình chùm đô thị, gồm: 01
đô thị trung tâm, 05 đô thị vệ tinh, các đô thị sinh thái, thị trấn và vùng nông thôn;
được kết nối bằng hệ thống đường vành đai kết hợp các trục hướng tâm, có mối liên
kết với mạng lưới giao thông vùng Thủ đô và quốc gia Đô thị trung tâm Hà Nội được

phân cách với các đô thị vệ tinh, các thị trấn
Các không gian phát triển đô thị được lập và quy định bởi các đồ án quy hoạch phân
khu khác nhau không phụ thuộc ranh giới hành chính có thể coi là nội dung đổi mới
trong công tác lập quy hoạch hướng đến mô hình chính quyền đô thị.
Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc chung thành phố Hà Nội được ban hành theo
Quyết định số 70/2014/QĐ-UBND ngày 12/9/2014, của chủ tịch UBND thành phố Hà
Nội. Nội dung bao gồm các khu vực: Trung tâm đô thị, các khu vực đặc thù, các quận,
các đô thị vệ tỉnh, thị xã, thị trấn sinh thái thị trấn thuộc huyện trong thành phố.
10


Hình 1.5. Thủ đô Hà Nội – Việt Nam
1.2. Khái quát chung về các Khu đô thị tại thành phố Thái Nguyên
1.2.1. Giới thiệu sơ lược về thành phố Thái Nguyên
Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I, đô thị tỉnh lị của tỉnh Thái Nguyên, là trung tâm
kinh tế, chính trị, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch, dịch vụ của tỉnh
Thái Nguyên và vùng Trung du miền núi phía Bắc.
Thành phố Thái Nguyên được Thủ tướng Chính phủ quyết định công nhận là đô thị loại I trực
thuộc tỉnh tại Quyết định số 1645/QĐ-TTg ngày 01/9/2010.
a) Vị trí của thành phố Thái Nguyên:
Thành phố Thái Nguyên nằm ở vị trí trung tâm của tỉnh Thái Nguyên có diện tích đất
tự nhiên là 189,705 km2 và dân số là 330.707 người. Với tổng số 28 đơn vị hành chính,
gồm 19 phường và 9 xã, cụ thể:
+ 19 phường gồm: Tân Long, Quan Triều, Quang Vinh, Đồng Quang, Quang Trung,
Thịnh Đán, Phú Xá, Trung Thành, Cam Giá, Hương Sơn, Phan Đình Phùng, Tân
Thịnh, Hoàng Văn Thụ, Trưng Vương, Túc Duyên, Gia Sàng, Tân Lập, Tân Thành,
Tích Lương.
11

+ 9 xã gồm: Tân Cương, Phúc Trìu, Phúc Xuân, Thịnh Đức, Phúc Hà, Lương Sơn, Cao
Ngạn, Đồng Bẩm, Quyết Thắng.
b) Tính chất:
- Là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa, giáo dục, khoa học - kỹ thuật, y tế, du lịch,
dịch vụ của tỉnh Thái Nguyên và vùng Trung du miền núi phía Bắc. Có vai trò thúc
đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng liên tỉnh.
- Là trung tâm đào tạo lớn thứ 3 của cả nước, sau Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.
Là đầu mối giao thông quan trọng nối các tỉnh miền núi phía Bắc với các tỉnh đồng
bằng Bắc Bộ.
1.2.2. Khái quát chung về các Khu đô thị tại thành phố Thái Nguyên
Hiện nay, thành phố Thái Nguyên có nhiều khu đô thị mới và khu dân cư mới được
hình thành. Nói chung các Khu đô thị và khu dân cư đáp ứng được một số tiêu chí và
đã có những thành công nhất định.
Một số khu đô thị có quy mô lớn trên địa bàn thành phố Thái Nguyên như:
+ Khu đô thị phía Tây thành phố Thái Nguyên có quy mô 1.525,6ha, nằm trên địa
phận của xã Quyết Thắng, xã Phúc Xuân, xã Phúc Trìu và xã Tân Cương thành phố
Thái Nguyên.

Hình 1.6. Phối cảnh Khu đô thị mới phía Tây thành phố Thái Nguyên
12


+ Khu đô thị Hồ điều hòa Xương Rồng có quy mô 31,18ha, nằm trên địa phận phường
Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên.

Hình 1.7. Phối cảnh Khu đô thị mới Hồ Xương Rồng TP Thái Nguyên
+ Khu đô thị mới Thái Hưng có quy mô 196,8ha, nằm trên địa phận của hai phường
Tân Lập và Phú Xá, thành phố Thái Nguyên.

Hình 1.8. Phối cảnh Khu đô thị Thái Hưng TP Thái Nguyên

+ Khu đô thị mới Túc Duyên có quy mô 66,9ha, nằm trên địa phận phường Túc
Duyên, thành phố Thái Nguyên.

13


Hình 1.9. Phối cảnh Khu đô thị mới Túc Duyên TP Thái Nguyên
+ Khu đô thị mới Thịnh Đán có quy mô 445ha, nằm trên địa phận của phường Thịnh
Đán, xã Quyết Thắng, Xã Thịnh Đức thành phố Thái Nguyên.

Hình 1.10. Bản đồ Quy hoạch sử dụng đất Khu đô thị mới Thịnh Đán
+ Khu đô thị phía Nam thành phố Thái Nguyên có quy mô 39,8ha, nằm trên địa phận
phường Trung Thành, thành phố Thái Nguyên.

14


Hình 1.11. Bản đồ quy hoạch SDĐ Khu ĐTM phía Nam TP Thái Nguyên
Ngoài ra còn một số khu đô thị khác như: Khu đô thị Hưng Long, Khu đô thị Duyên
Phúc, Khu đô thị Lakeside Villa, Khu đô thị Hưng Thịnh...
Đa số các khu đô thị trên địa bàn thành phố Thái Nguyên vẫn đang trong quá trình
triển khai đầu tư xây dựng, chưa hoàn thành toàn bộ dự án.
1.3. Những nghiên cứu liên quan đến Đề tài
Một số Luận văn đã nghiên cứu trước đây cùng Đề tài của Luận văn, tuy nhiên vị trí
nghiên cứu của các Luận văn nêu trên là ở địa phương khác, có những đặc điểm tự
nhiên, địa hình hiện trạng, các điều kiện kinh tế - xã hội, khoa học kỹ thuật khác so với
vị trí Khu đô thị mà Luận văn này nghiên cứu. Với những đặc điểm tự nhiên khác
nhau, hiện trạng nghiên cứu khác nhau nên các giải pháp lựa chọn để giải quyết vấn đề
cũng khác nhau. Mặc dù các Luận văn nêu trên đã giải quyết được một số vấn đề tồn
tại và bất cập của các Khu đô thị mới trong quá trình xây dựng không tuân thủ theo

quy hoạch được duyệt.
Cách giải quyết vấn đề của các Luận văn nêu trên chỉ là tài liệu tham khảo cho tác giả.
Do mỗi địa phương đều có những đặc trưng và bản sắc riêng, mỗi Khu đô thị lại có
những đặc trưng, đặc thù riêng, nên việc tìm hiểu các công trình nghiên cứu hay các
Luận văn liên quan đến Đề tài là những tài liệu giúp tác giả ngoài việc tham khảo được
một số cách giải quyết các tình huống tương tự còn giúp tác giả có cách nhìn tổng quát
15


hơn, sâu sắc hơn, để từ đó đưa ra các giải pháp giải quyết vấn đề tốt hơn, triệt để hơn,
mang tính đặc thù của Khu đô thị HUDS thành phố Thái Nguyên, để từ đó áp dụng
rộng cho các Khu đô thị trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
1.4. Những vấn đề cần nghiên cứu
Bên cạnh cơ hội phát triển, thành phố Thái Nguyên đang phải đối mặt với những thách
thức trong sự phát triển đô thị, đặt ra cho công tác quản lý đô thị rất nhiều vấn đề cấp
thiết cần giải quyết. Đặc biệt là các công tác triển khai xây dựng theo quy hoạch, đồng
bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, quản lý kiến trúc cảnh quan trong khu đô thị ... Trong
quá trình triển khai đầu tư xây dựng theo quy hoạch được duyệt tại các đô thị trên địa
bàn thành phố Thái Nguyên nói chung và Khu đô thị HUDS nói riêng còn một số vấn đề
tồn tại cần nghiên cứu như sau:
- Việc triển khai xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đều rất chậm, thiếu sự đồng bộ giữa
hạ tầng kỹ thuật trong khu đô thị với hạ tầng kỹ thuật bên ngoài khu đô thị mà cụ thể là
sự liên thông và kết nối giao thông, thoát nước, xử lý nước thải không đảm bảo. Các chủ
đầu tư thường chỉ quan tâm đầu tư các hạng mục sinh lời nhanh, không chú trọng đến
việc xây dựng các công trình hạ tầng xã hội như Chợ, trường học, nhà trẻ, công viên,
vườn hoa, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật được đầu tư dở dang, dàn trải, không
đồng bộ.
- Việc đầu tư xây dựng các công trình tại một số khu đô thị không theo đồ án quy
hoạch được duyệt, hoặc trong quá trình triển khai, chủ đầu tư thường xin điều chỉnh
quy hoạch nhiều lần theo hướng tăng tỷ lệ chiếm đất của các hạng mục dễ sinh lời, làm

cho đồ án quy hoạch bị thay đổi nhiều so với mục tiêu, dự kiến ban đầu.
- Công tác quản lý đô thị còn yếu, lực lượng cán bộ còn mỏng trong khi các dự án trên
địa bàn thì nhiều.
- Thiết kế đô thị đã được lập trong đồ án quy hoạch, tuy nhiên thiết kế mang tính hình
thức, chưa chi tiết, chưa cụ thể, thiếu thực tiễn nên khó quản lý, khó áp dụng khi triển
khai thực tiễn.

16


- Kế hoạch, trình tự triển khai xây dựng của dự án không rõ ràng, cụ thể, gây khó khăn
trong quá trình quản lý, gây nên việc xây dựng manh mún và chậm tiến độ dự án.
- Phân công trách nhiệm giữa các cơ quan quản lý, nhất là công tác thanh tra, kiểm tra
trật tự xây dựng còn chồng chéo, chưa rõ ràng nên việc triển khai chưa tốt, có lúc dẫn
đến sự buông lỏng ở một số khu vực.
- Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý quy hoạch đô thị chưa đầy đủ,
thiếu đồng bộ, hiệu lực pháp lý chưa cao, chưa đáp ứng được yêu cầu quản lý toàn
diện về xây dựng phát triển của thành phố Thái Nguyên.
- Sự tham gia của cộng đồng trong công tác xây dựng theo quy hoạch.
- Sự phối hợp của các cấp chính quyền với các đoàn thể chưa chặt chẽ, bao gồm: Mặt trận tổ
quốc, đoàn thanh niên, hội phụ nữ, hội người cao tuổi, hưu trí ...
- Năng lực và nguồn lực của các doanh nghiệp đầu tư vào thành phố Thái Nguyên chủ
yếu là các doanh nghiệp trong nước, các doanh nghiệp còn nhiều hạn chế, không đủ
năng lực để triển khai, các dự án phát triển khu đô thị thường cần huy động nguồn lực
lớn.

17


KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Việc lập quy hoạch đô thị còn chậm, chưa đáp ứng đòi hỏi thực tế xã hội và yêu cầu
quản lý. Nhiều địa phương chưa quan tâm đúng mức, chưa tập trung các nguồn lực cần
thiết cho công tác lập quy hoạch đô thị dẫn đến tình trạng quy hoạch chưa đi trước,
thiếu cơ sở cho quản lý phát triển đô thị. Việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt quy
hoạch còn nhiều bất cập, chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành dẫn
đến tình trạng không thống nhất giữa quy hoạch đô thị với các quy hoạch chuyên
ngành khác, chưa bảo đảm sự kết nối, nhất là sự liên thông, đồng bộ về hạ tầng trong
đô thị và giữa đô thị với khu vực lân cận. Tính chuyên nghiệp của đội ngũ lập quy
hoạch chưa cao. Trong quá trình lập quy hoạch chưa thu hút được sự tham gia rộng rãi
của cộng đồng, đặc biệt là của các nhà chuyên môn. Những vấn đề nêu trên dẫn đến
chất lượng quy hoạch còn thấp, thiếu tính khả thi không phù hợp với xu thế phát triển
của xã hội, phải điều chỉnh nhiều và chưa thu hút được các tổ chức, cá nhân tham gia
đầu tư phát triển đô thị theo quy hoạch.
Công tác quản lý phát triển đô thị theo quy hoạch trên thực tế còn nhiều yếu kém, hiệu
quả chưa cao. Việc công bố, công khai quy hoạch được duyệt còn chậm và mang tính
hình thức. Việc triển khai đưa các chỉ giới, mốc giới ra ngoài thực địa thực hiện chưa
tốt dẫn đến tình trạng vi phạm chỉ giới quy hoạch, lấn chiếm đất công còn phổ biến ở
nhiều nơi. Việc cung cấp thông tin quy hoạch, giới thiệu địa điểm, cấp chứng chỉ quy
hoạch còn phức tạp về thủ tục, gây phiền hà cho các nhà đầu tư, hệ quả là công trình
xây dựng không phép, sai phép còn chiếm tỷ lệ lớn, chính quyền địa phương không
kiểm soát được việc tuân thủ quy hoạch trong hoạt động xây dựng tại đô thị. Nguồn
nhân lực phục vụ cho công tác quản lý quy hoạch còn thiếu về số lượng và chất lượng
chưa cao.
Nhìn chung, chính quyền các đô thị và các nhà làm chính sách quan tâm chủ yếu đến
khâu lập, thẩm định và phê duyệt đồ án quy hoạch mà chưa có sự chú ý đúng mức cần
thiết đối với quản lý thực hiện quy hoạch. Hậu quả là có sự cách biệt khá lớn giữa quy
hoạch và thực tiễn phát triển của đô thị, nói cách khác là quy hoạch mất chức năng
kiểm soát quá trình phát triển của đô thị.
18

CHƯƠNG 2. CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ HÌNH THÀNH GIẢI PHÁP QUẢN
LÝ XÂY DỰNG THEO QUY HOẠCH KHU ĐÔ THỊ HUDS THÀNH
PHỐ THÁI NGUYÊN
2.1. Một số xu hướng quản lý xây dựng và phát triển đô thị
2.1.1. Xu hướng quản lý phát triển đô thị
2.1.1.1. Phát triển đô thị bền vững
Trong bối cảnh các vấn đề môi trường toàn cầu, biến đổi khí hậu, nước biển dâng thì
mối liên hệ giữa “giới hạn của tăng trưởng” và “bền vững” càng được lưu tâm. Điều
này cũng hướng đến nhiều quan điểm về sự phát triển chậm rãi cho đô thị. Sự tích cực
của nó thể hiện ở sự phát triển chậm rãi trong quá trình phát triển, xây dựng đô thị, để
có thể sáng tạo ra những giá trị mới quản lý sự thay đổi, tích lũy nền tảng tin cậy, sự
liên kết xã hội .. .,
Đặc biệt trong lĩnh vực quản lý xây dựng theo quy hoạch, yếu tố bền vững cần đưọc
xác định là mục tiêu lâu dài và cơ bản. Bởi đây là những đặc điểm của quá trình xây
dựng phát triển đô thị theo quy hoạch gắn với việc tiêu thụ nguồn năng lượng lớn, thời
gian tồn tại và có tác động lâu dài cho một cộng đồng.
2.1.1.2. Quản trị tốt “Good Governance”
Khái niệm “Good Governance” - “Trị lý giỏi” (Phạm Sỹ Liêm) là một trong bốn độ đo
trong Chiến lược phát triển đô thị CDS được Ngân hàng thế giới (WorldBank) và Liên
minh các thành phố (Cities Alliance) hỗ trợ. Chương trình phát triển liên hợp quốc
(UNDP) cho rằng: Trị lý là sự vận hành của cơ quan kinh tế, chính trị và hành chính
trong quản lý công việc quốc gia tại mọi cấp. Nó bao gồm các cơ chế, quá trình và thể
chế mà thông qua chúng các công dân và tầng lớp biểu đạt mối quan tâm, vận dụng
quyền pháp lý thực hiện các nghĩa vụ và dung hòa các khác biệt của họ (UNESCAP Urban Gorvernace). Các nội dung này hướng đến sự tham gia của cộng đồng, công
khai và minh bạch hóa quá trình quản lý, đặc biệt có tác động lớn tới quản lý xây dựng
đô thị.

19