Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố hưng yên tỉnh hưng yên

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
----------------------------------

ĐÀO THỊ THÚY MAI

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HƯNG YÊN – TỈNH
HƯNG YÊN

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số

: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Lê Thái Bạt

HÀ NỘI – 2012


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn
này là của riêng tôi, trung thực, chính xác và chưa được sử dụng để bảo vệ
một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện báo cáo này
đã được cảm ơn và các thông tin được trích dẫn trong báo cáo này đã được
ghi rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Đào Thị Thúy Mai

2


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên và
Môi trường, Khoa Sau đại học – Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội đã tạo
mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá
trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Lê Thái Bạt, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thành phố Hưng Yên,
phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Hưng Yên, Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố Hưng Yên, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính
của các phường, xã thuộc thành phố Hưng Yên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi
và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình
nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những
người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá
trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả luận văn

Đào Thị Thúy Mai

3


MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN..................................................................................................................2
LỜI CẢM ƠN........................................................................................................................3
MỤC LỤC.............................................................................................................................4
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT....................................................................................7
DANH MỤC CÁC BẢNG.....................................................................................................8
DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ.................................................................................9
1. MỞ ĐẦU............................................................................................................................1

1.1. Tính cấp thiết của đề tài........................................................................1
1.2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu..............................................................2
1.2.1.Mục đích....................................................................................................................................... 2
1.2.2. Yêu cầu........................................................................................................................................ 2

2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU..........................................................................3

2.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất........................................................................................3
2.1.1 Lịch sử đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam................................3
2.1.2. Cơ sở lý luận.............................................................................................................................. 11
2.1.3. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.............................................13
2.1.4 Một số quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................20

2.2 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
của một số nước trên thế giới....................................................................23
2.2.1 Các nước phát triển...................................................................................................................... 23
2.2.2. Một số nước trong khu vực......................................................................................................... 27

2.3 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam.........32
2.3.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi có Luật đất đai 2003.........................32

2.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2003..............................33
2.3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên..............................35

3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......................................................42

4


3.1. Nội dung nghiên cứu...........................................................................42
3.1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................42
3.1.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Hưng Yên........................................................42
3.1.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.........................................................................42

3.2. Phương pháp nghiên cứu....................................................................43
3.2.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu......................................................................................... 43
3.2.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:..........................................................................................43
3.2.3. Phương pháp điều tra theo phiếu:................................................................................................ 43
3.2.4. Phương pháp tổng hợp số liệu..................................................................................................... 44
3.2.5. Phương pháp so sánh số liệu....................................................................................................... 44
3.2.6. Phương pháp thống kê phân tích số liệu...................................................................................... 44

4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU..............................................................................................44

4.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của thành phố Hưng Yên........44
4.1.1. Điều kiện tự nhiên...................................................................................................................... 45
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế [42]................................................................................................ 46
4.1.3. Xã hội......................................................................................................................................... 49

4.1.4. Hiện trạng phát triển hạ tầng xã hội của đô thị............................51
4.1.4.1. Nhà ở...............................................................................................52

4.1.5. Thực trạng dân số và lao động.................................................................................................... 57
4.1.6. Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội.................................................................58
4.1.7. Tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Hưng Yên............................................................59
4.1.8. Sơ đồ bộ máy quản lý đất đai của thành phố Hưng Yên..............................................................62

4.2. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
tại thành phố Hưng Yên.............................................................................67
4.2.1. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với trường
hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu............................................................................69
4.2.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân được giao đất và thuê đất:......72

4.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành phố
Hưng Yên.....................................................................................................73
4.3.2. Kết quả kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
phi nông nghiệp ở thành phố Hưng Yên, tỉnh Hưng Yên.......................85
4.3.2.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành
phố Hưng Yên...................................................................................................................................... 85
4.3.2.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyên dùng cho các tổ chức đóng trên địa bàn

5


thành phố............................................................................................................................................. 95

4.4. Kết quả điều tra các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Hưng Yên........................95
4.4.1. Kết quả phân loại các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận..............................................95
4.4.2. Kết quả điều tra các trường hợp chưa thực hiện kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận................97

4.5. Đánh giá công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

của thành phố Hưng Yên – tỉnh Hưng Yên............................................104
4.6. Đề xuất những giải pháp nhằm đẩy mạnh hơn nữa công tác đăng
ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất..........................................108
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................................111

5.1. Kết luận..............................................................................................112
5.2. Kiến nghị............................................................................................114
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................114

6


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DT

: Diện tích

STT

: Số thứ tự

GCN QSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND

: Ủy ban nhân dân

7

DANH MỤC CÁC BẢNG

2.1.1.2 Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975).......................................................4
2.1.1.3 Thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà và Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam.............5
Bảng 2.1: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất (tính đến 30/06/2012)....................................................................................................... 41
Bảng 4.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp......................................76
Bảng 4.5: Diện tích đất nông nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố
Hưng Yên - tỉnh Hưng Yên.......................................................................................................... 81
Bảng 4.6: Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở trên địa bàn thành phố Hưng Yên - tỉnh Hưng Yên.87
Bảng 4.7: Số hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận đất ở trên địa bàn thành phố Hưng
Yên - tỉnh Hưng Yên.................................................................................................................... 90
Bảng 4.8: Kết quả giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở......................................................94
Bảng 4.9: Các trường hợp chưa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở...............96
thành phố Hưng Yên - tỉnh Hưng Yên.......................................................................................... 96
Bảng 4.10: Kết quả điều tra.......................................................................................................... 98
Bảng 4.12: Tổng hợp kết quả điều tra các hộ vắng nhà...............................................................100
Bảng 4.13: Tổng hợp kết quả điều tra các hộ sợ tranh chấp giữa các anh em...............................101
Bảng 4.13: Tổng hợp kết quả điều tra các hộ sợ làm thủ tục tốn kém..........................................102

8


DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ

Biểu đồ 4.1: Thống kê số lao động được giải quyết việc làm năm 2011....................................51
Sơ đồ 4.1: Quản lý Nhà nước về đất đai của thành phố Hưng Yên............................................63
................................................................................................................................................ 63

Sơ đồ 4.2: Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia, cá nhân đang
sử dụng đất............................................................................................................................... 70
Sơ đồ 4.3: Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người trúng đấu giá
quyền sử dụng đất.................................................................................................................... 71
Biều đồ 4.4: Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở trên địa bàn thành phố Hưng Yên (tính đến
30/06/2012).............................................................................................................................. 92
Biều đồ 4.5: Kết quả cấp giấy chứng nhận đất ở qua các năm trên địa bàn thành phố Hưng Yên
................................................................................................................................................ 92
Biểu đồ 4.6: Các trường hợp chưa được cấp GCN QSDĐ........................................................97
Biểu đồ 4.7: Kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân chưa kê khai, đăng ký cấp giấy chứng
nhận trên địa bàn thành phố Hưng Yên................................................................................... 103

9


1. MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, là nguồn gốc của mọi tài sản vật
chất của con người. Dựa vào đất chúng ta có lương thực, thực phẩm, trang
phục, khoáng sản, năng lượng, nguyên vật liệu, địa điểm để xây dựng nhà ở,
nơi làm việc và các công trình khác… Để có đất sử dụng cho các mục đích
khác nhau thì sự phân bố và sử dụng hợp lý là chìa khóa cần thiết có ý nghĩa
sống còn cho sự tồn tại của con người. Vấn đề quản lý và sử dụng đất lại càng
trở lên quan trọng trong bối cảnh bùng nổ dân số, tài nguyên cạn kiệt và suy
thoái môi trường ngày càng nghiêm trọng do các hoạt động của con người
trên phạm vi như hiện nay.
Công tác quản lý và sử dụng đất đai ở Việt Nam ngày càng được Nhà
nước hết sức quan tâm, đặc biệt là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Để quản lý đất đai, ngay sau khi giải phóng miền Nam, thống nhất

đất nước, Hiến pháp năm 1980 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước thống nhất quản lý” và Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định quan
điểm này. Trên cơ sở Hiến pháp, Luật đất đai năm 1988 đã ra đời, trong đó
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi là 1 nội dung then chốt
trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Vai trò quan trọng này vẫn
được khẳng định trong điều 13 - Luật đất đai 2003 và hàng loạt các văn bản
khác của Chính phủ, của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Sự thay đổi mạnh mẽ của đất nước sau khi ra nhập tổ chức thương mại thế
giới WTO cùng với xu thế hội nhập toàn cầu đã và đang làm phức tạp các quan
hệ đất đai cũng như gây ra nhiều bất cập cho việc quản lý, sử dụng đất bao gồm
cả việc cấp giấy chứng nhận. Mức độ phức tạp trong quá trình thực hiện quản lý
gia tăng khu vực đô thị và khu vực ven đô nơi có tốc độ đô thị hóa cao.

1


Hưng Yên là thành phố trẻ đã và đang phát huy những lợi thế về vị trí địa
lý khi được kết nối với các địa bàn lân cận. Thành phố đã và đang có những
bước tiến mạnh mẽ trong phát triển kinh tế - xã hội. Hoạt động sản xuất đang
chuyển trọng tâm từ nông nghiệp sang thương mại và dịch vụ. Sự chuyển dịch
này đã mang đến nhiều khó khăn, thách thức cho công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý đất đai nói chung.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn và ý nghĩa trên, việc thực hiện đề tài:
“Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
thành phố Hưng Yên - Tỉnh Hưng Yên” là hết sức cần thiết đối với công tác
quản lý.
1.2. Mục đích, yêu cầu nghiên cứu
1.2.1.Mục đích
- Tìm hiểu kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thành
phố Hưng Yên.

- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà
nước về đất đai thông qua kết quả đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Xác định những thuận lợi và khó khăn của công tác này
trên địa bàn thành phố Hưng Yên.
1.2.2. Yêu cầu
- Các số liệu điều tra thu thập phải phản ánh trung thực, khách quan.
- Hiểu và vận dụng tốt quy trình, văn bản về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất.
- Những giải pháp và kiến nghị đưa ra phải phù hợp với điều kiện địa phương.

2


2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất
2.1.1 Lịch sử đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở Việt Nam
2.1.1.1 Thời kỳ trước năm 1945
Ở Việt Nam, công tác đăng ký đất đai có từ thế kỷ thứ VI và nổi bật
nhất là:
* Thời kỳ Gia Long với sổ Địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõ
đất công điền và đất tư điền của mỗi xã. Trong sổ đó ghi rõ của ai, diện tích,
tứ cận, đẳng hạ để tính thuế. Sổ Địa bạ được lập cho 18.000 xã từ Mục Nam
Quan đến mũi Cà Mau, bao gồm 10.044 tập và có 3 bộ được lưu ở 3 cấp: bản
Giáp được lưu ở bộ Hộ, bản Bính ở Bộ Chánh, bản Đinh ở xã sở tại. Theo quy
định cứ 5 năm thì phải đại tu, hàng năm tiểu tu.
* Thời Minh Mạng: sổ Địa bộ được lập tới từng làng xã. Sổ này tiến
bộ hơn sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến
của các chức sắc giúp việc trong làng. Các viên chức trong làng lập sổ mô tả

ghi các thửa đất, ruộng kèm theo sổ Địa bộ có ghi diện tích, loại đất. Quan
Kinh Phái và viên Thơ Lại có nhiệm vụ ký xác nhận vào sổ mô tả. Quan phủ
căn cứ vào đơn thỉnh cầu của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ
quyền phải xem xét ngay tại chỗ sau đó trình lên quan Bố Chánh và ghi vào
sổ Địa bộ.
* Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại rất nhiều chế độ điền địa
khác nhau:
- Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Pháp đã xây dựng được hệ thống bản
đồ dải thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ. Trong sổ điền thổ, mỗi
trang sổ thể hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diện

3


tích, nơi toạ đạc, giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng.
- Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồ
dải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tài chủ bộ.
- Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: Do đặc thù đất đai ở
miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đồ đơn giản và
lập được hệ thống sổ địa chính. Sổ địa chính lập theo thứ tự thửa đất ghi diện
tích, loại đất, tên chủ. Ngoài ra còn được lập các sổ sách khác như sổ điền chủ,
sổ khai báo…
Nhìn chung, thời kỳ này áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại
hồ sơ khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện ngoại cảnh vừa phù hợp với
mục tiêu lâu dài là xây dựng được một hệ thống hồ sơ thống nhất. Tuy
nhiên, trong các chế độ quản lý này thì hệ thống hồ sơ được thiết lập cũng
chỉ gồm hai nhóm tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa đất và nhóm lập theo
chủ đất để tra cứu.
2.1.1.2 Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975)
Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: một chính sách

ruộng đất của chính quyền cách mạng và một chính sách ruộng đất của
chính quyền Nguỵ
- Tân chế độ điền thổ: Theo sắc lệnh 1925 miền Nam Việt Nam sử
dụng chế độ điền thổ. Đây là chế độ được đánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhất
trong thời kỳ Pháp thuộc. Hệ thống hồ sơ được thiết lập theo chế độ này gồm:
bản đồ dải thửa kế thừa từ thời Pháp; sổ điền thổ lập theo lô đất trong đó ghi
rõ: diện tích, nơi toạ đạc, giáp ranh, biến động, tên chủ sở hữu; sổ mục lục lập
theo tên chủ ghi số liệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ. Hệ thống hồ sơ trên
được lập thành hai bộ lưu tại Ty Điền địa và xã Sở tại.
- Chế độ quản thủ điền địa cũng tiếp tục được duy trì từ thời Pháp
thuộc. Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản các xã có thể tự đo
vẽ lược đồ. Và hệ thống hồ sơ gồm: sổ địa bộ được lập theo thứ tự thửa đất

4


(mỗi trang sổ lập cho 5 thửa), sổ điền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi chủ một
trang), sổ mục lục ghi tên chủ để tra cứu.
- Giai đoạn 1960 - 1975: Thiết lập Nha Tổng Địa. Nha này có 11 nhiệm
vụ trong đó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu, tổ chức và
điều hành tam giác đạc, lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ sơ đồ và các văn
kiện phụ thuộc.
2.1.1.3 Thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà và Cộng Hoà Xã Hội Chủ
Nghĩa Việt Nam
- Thời kỳ tháng 8/1945 - 1979: Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đặc
biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của
địa chủ chia cho dân nghèo. Đến năm 1960 hưởng ứng phong trào hợp tác hoá
sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện
trạng sử dụng đất có nhiều biến động. Thêm vào đó là điều kiện đất nước khó
khăn có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnh

cũng như độ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng được vào những năm
tiếp theo. Trước tình hình đó ngày 03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị
số 344/TTg cho tái lập hệ thống Địa chính trong Bộ Tài chính [16].
Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ dải thửa
đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất.
Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP về việc
thành lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống nhất
quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn lãnh thổ [17].
- Thời kỳ từ năm 1980-1988
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý “. Nhà nước quan tâm đến công tác quản lý
đất đai để quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong cả nước [44]. Tuy nhiên, trong
giai đoạn này, hệ thống quản lý đất đai của toàn quốc còn nhiều hạn chế và
chưa có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ đất đai. Nhà nước mới chỉ quan

5


tâm đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất,
sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác. Từ thực tế đó, Đảng và Nhà
nước đã ban hành nhiều Quyết định, Thông tư, Chỉ thị như:
Quyết định số 201/QĐ-CP ngày 01/07/1986 về công tác quản lý đất
đai trong cả nước [18].
Chỉ thị số 299/CT -TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về việc
triển khai thực hiện công tác đo đạc, đăng ký đất đai, thống kê đất đai, phân hạng
đất [51].
Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981 về việc điều tra đo đạc,
kê khai đăng ký và lập hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai. Quyết định số 56 này ban hành đã
làm cho công tác quản lý đất đai có bước đột phá mới. Công tác đăng ký đất

đai có một trình tự khá chặt chẽ. Việc xét duyệt phải do hội đồng đăng ký thống
kê đất đai của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải do Ủy ban nhân dân
huyện phê duyệt mới được đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hồ sơ đăng ký đất đai khá hoàn chỉnh và chặt chẽ bao gồm 4 mẫu. Nó đã đáp
ứng được yêu cầu công tác quản lý đất đai giai đoạn đó. Các tài liệu của hệ
thống quản lý này bao gồm: biên bản xác định địa giới hành chính, sổ dã ngoại,
biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài thực địa, trong phòng,
đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản kê khai ruộng đất của tập
thể, bản tổng hợp các hộ sử dụng đất không hợp pháp, sổ mục kê, biểu thống
kê, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính, thông báo công khai
hồ sơ đăng ký, biên bản kết thúc công khai, sổ khai báo biến động…
Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc xét duyệt được thực hiện chưa
nghiêm túc do đó độ chính xác chưa cao. Hầu hết các trường hợp vi phạm
không bị xử lý mà vẫn còn được kê khai. Có thể nói, hệ thống hồ sơ địa chính
cũng như trình tự thủ tục quản lý khá chặt chẽ nhưng trong quá trình thực hiện
chúng lại không chặt chẽ. Do vậy, hệ thống hồ sơ này vẫn chỉ mang tính chất

6


điều tra, phản ánh hiện trạng sử dụng đất. Trong quá trình thiết lập hệ thống
hồ sơ thì tình trạng sai sót vẫn chiếm tỷ lệ khá cao (trên 10% có nơi trên
30%). Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được thực hiện.
Công tác quản lý đất đai giai đoạn này thiếu đồng bộ cũng như độ chính xác là
do pháp luật chưa chặt chẽ, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ cũng như
nhận thức của người dân giai đoạn này chưa cao.
- Thời kỳ từ năm 1988 - 1993
Năm 1988, Luật đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tác
quản lý đất đai vào nề nếp. Giai đoạn này công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính là một nhiệm vụ bắt buộc

và bức thiết của việc quản lý, là cơ sở cho việc tổ chức thực hiện Luật đất đai.
Do yêu cầu thực tế, để đáp ứng các nhiệm vụ đặt ra và thừa kế sản phẩm theo
Chỉ thị số 299/CT-TTg ngày 10/11/1980, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban
hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc đăng ký đất đai và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày
28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định số 201. Chính việc ban hành các
văn bản này mà công tác quản lý đất đai đã có bước phát triển mới, công tác
đăng ký đất đai có thay đổi mạnh mẽ và chúng được thực hiện đồng loạt vào
những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã có những vướng mắc cần phải
giải quyết đó là vấn đề chất lượng hồ sơ, tài liệu đã thiết lập theo Chỉ thị số
299 cũng như vấn đề về chính sách đất đai trong giai đoạn hoàn thiện.
Trong quá trình triển khai theo Luật đất đai 1988, Nhà nước đã ban
hành chính sách khoán 100 và khoán 10 theo Chỉ thị số 100/CT-TW làm cho
hiện trạng sử dụng đất có nhiều thay đổi do đó công tác đăng ký đất đai gặp
nhiều khó khăn cùng với việc chưa có một hệ thống văn bản hoàn chỉnh chặt
chẽ làm cho công tác quản lý đất đai giai đoạn này kém hiệu quả.
Chính vì những lý do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việc

7


lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này
chưa đạt kết quả cao. Đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng
1.600.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ nông dân ở gần
1.500 xã, tập trung chủ yếu tại các vùng đồng bằng sông Cửu Long (40%).
Đặc biệt do chính sách đất đai chưa ổn định nên giấy chứng nhận giai đoạn
này chủ yếu là giấy chứng nhận tạm thời (theo mẫu của Tỉnh) chủ yếu cho các
xã tự kê khai. Năm 1994, toàn quốc cấp được khoảng 1.050.000 giấy chứng
nhận. Loại giấy này có độ chính xác thấp cùng với việc cấp đồng loạt do đó

dẫn đến sai sót cao trong quá trình cấp.
- Thời kỳ từ khi Luật đất đai 1993 ra đời đến trước khi có Luật đất đai
2003 [46].
Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 cùng với nó là sự thành công
của Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ trương của
Đảng là hoàn toàn đúng. Nó đã tạo điều kiện cho Luật đất đai 1993 ra đời
nhằm quản lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân
khi họ là chủ thực sự của đất đai. Nhà nước khẳng định đất đai có giá trị và
người dân có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,
thế chấp…
Do vậy, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này
là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất.
Nhận thấy được tính cấp thiết của vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho người dân, cơ quan các cấp, các địa phương đã tập trung chỉ đạo công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và coi nó là vấn đề quan trọng nhất
trong quản lý đất đai giai đoạn này. Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận được
triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997. Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành
nhiều Chỉ thị về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân và
đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số

8


18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001.
Để hỗ trợ cho Luật đất đai 1993, Nhà nước đã ban hành một số văn
bản dưới luật như sau: Tổng cục Địa chính đã ra Quyết định số 499/QĐTCĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa chính thống nhất trong cả
nước và Thông tư số 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 về việc hướng dẫn thủ
tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa

chính [48]. Đến năm 2001, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số
1990/2001/TT-TCĐC ngày 31/11/2001 hướng dẫn các thủ tục đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trong cả
nước [49].
Từ khi ban hành Luật đất đai 1993, trong quá trình thực hiện bên cạnh
những tích cực cũng bộc lộ không ít điều chưa thật phù hợp, chưa đủ cụ thể
để xử lý những vấn đề mới phát sinh nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng
đất, làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, và kinh tế phát triển
chưa ổn định mà còn ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định của xã hội. Do
vậy, Luật đất đai 1993 đã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm 1998 và
2001 để kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh.
Nói chung, trong 10 năm thực hiện Luật đất đai đã tạo ra sự ổn định
tương đối trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính cũng hoàn thành khá tốt.
Nhưng Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ
những vấn đề mới phát sinh mà chưa có định hướng giải quyết cụ thể. Do vậy,
Luật đất đai 2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở để quản lý đất
đai chặt chẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước.
- Thời kỳ từ khi Luật đất đai 2003 ra đời đến nay
Ngày 16/11/2003, Luật đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày
01/07/2004. Luật đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải

9


quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết
được [46]. Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn
bản dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:
Chỉ thị số số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất trong năm 2005 [50].
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành
Luật đất đai 2003 do Chính phủ ban hành [19].
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [2].
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính [3].
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay
thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 [4].
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất,
thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [20].
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/05/2007 [5].
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính [6].
Nhìn chung, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn này
đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và đã cấp được 6,2
triệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Các thủ tục hành
chính đã được cải cách trong nhiều khâu đặc biệt là nhiều địa phương đã có
kinh nghiệm để đơn giản hoá thủ tục, rút ngắn được thời gian cấp giấy chứng

10


nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất vẫn còn chậm nhất là đất chuyên dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp.
2.1.2. Cơ sở lý luận

Theo Julia Burger: “Đối với nhân dân, đất là nguồn sống của họ, là
quà tặng của trời. Đất nuôi sống nâng đỡ và giáo dục con người. Mặc dù
phong tục tập quán của mỗi dân tộc và con đường của họ tác động lên đất có
khác nhau nhưng tất cả họ đều coi đất là Mẹ và đất luôn được tôn thờ. Mẹ Đất là trung tâm của vũ trụ, là thành phần của nền văn minh của họ, là nguồn
gốc của mọi tính cách. Đất nối liền quá khứ, hiện tại, tương lai”.
Còn đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng và
đặc biệt là tư liệu sản xuất không gì có thể thay thế được trong sản xuất
nông nghiệp. Tuy nhiên, tài nguyên Đất lại có hạn về diện tích và cố định
trong không gian, trong khi nhu cầu về đất đai của con người ngày càng
tăng. Do vậy, bất kỳ quốc gia nào cũng đặt nhiệm vụ quản lý việc sử dụng
đất lên hàng đầu.
Đối với nước ta, công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung, công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng giữ vai trò quan trọng.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ của nhà nước
để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
Đối với nhà nước và xã hội, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất đem lại những lợi ích đáng kể như:
Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng.

11


Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai trong đó bản
thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một hệ thống pháp luật;
Giám sát giao dịch đất đai;
Phục vụ quy hoạch;
Phục vụ quản lý trật tự trị an; …

Đối với công dân việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đem lại những lợi ích như:
Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với đất đai;
Khuyến khích đầu tư cá nhân;
Mở rộng khả năng vay vốn;
Hỗ trợ các giao dịch về đất đai;
Giảm tranh chấp đất đai; …
Với lợi ích mà công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đem lại
đối với công dân, đối với nhà nước và xã hội, chúng ta thấy rằng việc thực
hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc đến từng
thửa đất, mảnh đất ở các địa bàn là một nhiệm vụ không thể thiếu được. Điều
này giúp cho người sử dụng yên tâm đầu tư khai thác những tiềm năng của
đất và chấp hành đầy đủ những quy định về đất đai. Việc đăng ký đất đai nhằm
thiết lập hồ sơ, làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc, theo dõi toàn bộ quỹ đất dựa
trên nền tảng của pháp luật.
Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa
chính là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, nhằm xác lập
quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý về đầu tư sản xuất, khai thác hết mọi
tiềm năng của đất, đồng thời nó là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ giữa
Nhà nước với người sử dụng đất, là một trong những căn cứ pháp lý để xây

12


dựng hồ sơ địa chính.
2.1.3. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận
Sau cách mạng tháng Tám, kháng chiến chống thực dân Pháp thắng lợi,
cải cách ruộng đất thành công (năm 1957), hình thức đưa ruộng đất vào sở
hữu tập thể phát triển nhanh chóng. Do điều kiện thiếu thốn, chiến tranh kéo

dài, hệ thống hồ sơ chế độ cũ để lại không được chỉnh lý và không sử dụng
được, hồ sơ đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm có: Sổ mục kê và bản đồ
hoặc sơ đồ dải thửa ruộng đất. Chỉ sau khi Nhà nước ban hành Hiến pháp,
Quyết định, Chỉ thị thì việc đăng ký đất đai mới được bắt đầu thực hiện trở lại
ở Việt Nam đó là:
- Quyết định 201/CP ngày 1/7/1980 của Hội đồng Chính Phủ về thống
nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả
nước [21].
- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 về công tác đo đạc, phân hạng đất
và đăng ký thống kê ruộng đất [51].
Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục Quản lý ruộng
đất ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước
[52].
Đặc biệt Hiến pháp 1980 ra đời quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý”.
Đến năm 1988, trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật đất đai đầu tiên ra đời.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi vào Luật đất đai và trở
thành một trong 7 nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác đăng
ký đất đai vẫn được triển khai thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg năm

13


1980, Tổng cục địa chính đã ban hành Quyết định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư 302-ĐKTK ngày
28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này. Quy định này đã tạo ra sự
biến đổi lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam [53].
Trước năm 1993, Nhà nước ta đã có những hệ thống văn bản pháp luật
về đăng ký đất đai để phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội. Luật
đất đai năm 1993 ra đời ngày 14/7/1993 đã đánh dấu một mốc quan trọng về

sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước ta với những thay đổi quan trọng
như: Đất đai được khẳng định có giá trị; ruộng đất nông, lâm nghiệp được
giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân, người sử dụng đất được
hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp
quyền sử dụng đất…
Từ khi có Luật đất đai năm 1993 đến năm 2003, để phù hợp với tinh thần
sửa đổi chính sách đất đai, Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản bao
gồm:
- Công văn 434/CVĐC do Tổng cục Địa chính đã xây dựng và ban
hành hệ thống sổ sách địa chính mới vào tháng 7/1993 để áp dụng tạm thời,
thay thế cho các mẫu quy định tại quyết định 56/ĐKTK năm 1981 [54].
- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất
nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục
đích sản xuất nông nghiệp [22].
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở đô thị [23]. Cùng ngày, Chính phủ ban hành Nghị định 61/CP về
mua bán và kinh doanh nhà [24].
- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 đã sửa đổi và hoàn thiện sau

14


2 năm thử nghiệm theo công văn 434 CV/ĐC của Tổng cục Địa chính về hệ
thống sổ sách địa chính.
- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục địa chính hướng dẫn
thủ tục đăng ký, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981[55].
- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày
20/02/1998 về đẩy mạnh và hoàn thiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nông nghiệp.

- Nghị định số 14/1998/NĐ-CP ngày 6/3/1998 về việc quản lý tài sản nhà
nước [25].
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 ngày
02/12/1998.
- Quyết định số 20/1999/ QĐ-BTC ngày 25/02/1999 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện nghị định số 14/1998/NĐ-CP [7].
- Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quy
định về lệ phí trước bạ [26].
- Thông tư số 1442/2000/TTLT/BTC-TCĐC của liên Bộ Tài chính và
Tổng cục Địa chính hướng dẫn thực hiện giải pháp cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ [1].
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất [27].
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1993 ngày
29/06/2001.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính hướng dẫn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [57].

15


Trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1993 đã xuất hiện nhiều vấn đề
bất cập, Luật đất đai 2003 ra đời thay thế cho Luật đất đai 1993, trong đó có
nêu lên 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai và nội dung cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng được tái khẳng định.
Trong những năm qua, cùng với quá trình xây dựng, đổi mới chính
sách, pháp luật đất đai; các quy định về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cũng ngày càng được hoàn thiện. Đến nay, cùng với việc ban
hành Luật đất đai năm 2003 đã có nhiều văn bản do các cơ quan có thẩm
quyền ở trung ương và địa phương ban hành làm cơ sở cho việc thực hiện cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành có quy
định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:
- Luật đất đai năm 2003 ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành vào ngày
1/7/2004, trong đó có quy định các vấn đề mang tính nguyên tắc về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất; các trường hợp được cấp giấy chứng nhận,
thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và về
việc xác định diện tích đất ở đối với các trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn
liền với nhà ở; trình tự thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai để cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chỉnh lý biến động về sử dụng đất trên
giấy chứng nhận.
- Nghị quyết 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Ủy ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về
nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách
cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/7/1991 làm cơ sở xác định điều kiện
cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện

16