Tiểu luận xử lý giải quyết tình huống tranh chấp đất đai giữa ông a và bà b tại phường hạp lĩnh, thành phố bắc ninh năm 2019

MỞ ĐẦU
1. Lý do lựa chọn tình huống:
Thành phố Bắc Ninh nằm ở phía Nam sông Cầu, phía Đông Bắc của
tỉnh, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 30 km về phía Bắc, cách thành phố Bắc
Giang 20km về phía Nam theo ranh giới tiếp giáp như sau:
- Phía Bắc giáp tỉnh Bắc Giang;
- Phía Nam giáp huyện Tiên Du, huyện Quế Võ;
- Phía Đông giáp huyện Quế Võ;
- Phía Tây giáp huyện Tiên Du, huyện Yên Phong.
Thành phố có 19 đơn vị hành chính gồm 16 phường và 3 xã. Với
những điều kiện đó đã tạo rất nhiều điều kiện thuận lợi cho Bắc Ninh phát
triển trên mọi lĩnh vực kinh tế - xã hội. Thành phố Bắc Ninh đang tiến
nhanh trên con đường công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Các khu công
nghiệp, cụm công nghiệp, làng nghề, khu đô thị mới... được hình thành và
phát triển mạnh. Cùng với sự phát triển trên, nhu cầu về đất đai nhà ở ngày
càng trở nên cấp thiếp, bức bồi, đất đai không tự sinh ra còn nhu cầu sử
dụng của các tổ chức và người dân ngày càng tăng cao dẫn đến giá đất tăng
vọt. Trước kia, những mảnh đất chỉ có giá vài triệu đồng mà chẳng ai có
nhu cầu mua nên người ta sẵn sàng cho nhau sử dụng hàng thước đất mà
không hề tính toán và thủ tục mua bán cũng thật là đơn giản, người ta chỉ
cần tờ giấy viết tay có một vài người làm chứng thế nghĩa là hợp lý và
chẳng ai nghĩ rằng phải làm thủ tục chuyển đổi gì. Hiện tại, giá nhà đất đã
tăng lên gấp hàng chục lần, mảnh đất bỗng trở nên có giá trị to lớn. Chính
vì thế nhiều gia đình anh, em tranh giành nhau từng mét đất, họ hàng, xóm
giềng cũng chỉ vì từng mét vuông đất mà trở thành kẻ thù của nhau. Những
thủ tục mua bán giấy tờ viết tay đơn giản trước kia tưởng thế là xong thì
nay người ta tìm mọi kẽ hở để đòi lại nhà, đòi lại đất. Chính vì vậy mới nảy
sinh nhiều vấn đề như kiện cáo, tranh chấp.

1
- -

Ở một số địa phương, do công tác hoà giải triển khai chưa tốt, chưa
thấu tình, đạt lý nên đã sảy ra nhiều vụ tranh chấp đất đai trong nhân dân
không giải quyết được, dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu nại nhiều gửi đến
các cấp chính quyền yêu cầu được giải quyết.
Trước thực trạng đó, qua thời gian học tập, được bồi dưỡng kiến thức
Quản lý Nhà nước chương trình chuyên viên, được Quý Thầy, Cô của
Trường chính trị Nguyễn Văn Cừ tỉnh Bắc Ninh truyền đạt những kiến thức
và kỹ năng về quản lý hành chính Nhà nước với những kiến thức nội dung
bổ ích và cần thiết cho người cán bộ, công chức trong việc thực thi nhiệm
vụ, đã giúp cho học viên nhận thức được nhiều vấn đề về lý luận và thực
tiễn mới trong công tác Quản lý Nhà nước. Đồng thời tôi cũng nhận thức
được rằng muốn đạt được hiệu quả cao trong công tác quản lý, cần phải
nhạy bén, nắm chắc được các văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản
dưới Luật, vận dụng sáng tạo, kết hợp linh hoạt với thực tiễn cuộc sống để
giải quyết các vấn đề lên quan đến nhiệm vụ được giao làm sao cho có tình,
có lý và phù hợp với quy định pháp luật của Nhà nước hiện hành...
Từ tình hình thực tế trên cùng với sự vận dụng những kiến thức đã
tiếp thu được từ Quý Thầy Cô, tôi đã nghiên cứu chọn tình huống: “Xử lý
giải quyết tình huống tranh chấp đất đai giữa ông A và bà B tại phường
Hạp Lĩnh, thành phố Bắc Ninh năm 2017 (Thửa đất chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và có giấy tờ mua bán viết tay).” để thực
hiện tiểu luận cho chương trình “Bồi dưỡng kiến thức Quản lý Nhà nước
chương trình chuyên viên” của mình với mục tiêu vận dụng những kiến thức
về quản lý Nhà nước đã được học áp dụng vào thực tiễn trong việc thực thi
chức trách nhiệm vụ được giao để đáp ứng quyền và lợi ích chính đáng của
nhân dân và doanh nghiệp đảm bảo đúng các quy định của pháp luật.
2. Mục đích nghiên cứu:

2
- -


Dưới sự tác động của cơ chế thị trường, tốc độ tăng dân số thì vấn đề
về đất đai trở nên quan trọng, gay gắt, bức xúc nóng bỏng hơn, hàng loạt
các vụ tranh chấp về quyền lợi, khiếu nại tố cáo luôn diễn ra hết sức phổ
biến và hết sức phức tạp ở hầu hết mọi nơi…Tuy nhiên, cần phải thừa nhận
thực tế là cho đến nay công tác quản lý về đất đai còn nhiều hạn chế, Luật
Đất Đai chưa giải quyết mâu thuẫn về quan hệ đất đai, đất còn sử dụng
manh mún, hiệu quả sử dụng chưa cao. Để đất đai phục vụ triệt để cho mục
đích phát triển chung luôn là mối quan tâm lớn của các vị lãnh đạo, các
nhà quản lý và các nhà khoa học.
Trong thực tế giải quyết các tranh chấp, trong đó tranh chấp về đất
đai, nhà ở là một lĩnh vực vô cùng nhạy cảm. Các quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của các
bên, ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh thần của những người liên
quan và trật tự xã hội mà pháp luật bảo vệ. Do vậy, việc cân nhắc thận
trọng từng vụ việc, đưa chúng vào mối quan hệ tác động qua lại để xem xét
thấu đáo vừa là đạo đức công vụ, vừa là trách nhiệm của các công chức
thừa hành. Quyền lợi của các bên tranh chấp luôn đối nghịch nhau, quyền
của bên này là nghĩa vụ của bên kia và ngược lại. Làm thế nào để giải
quyết thấu tình đạt lý là mục đích của pháp luật, là chính sách đúng đắn của
Đảng và Nhà nước ta. Trong quá trình điều hành quản lý xã hội những năm
mới giải phóng, do đặc thù của một nước vừa thoát khỏi chiến tranh, nền
kinh tế nghèo nàn và lạc hậu, Nhà nước ta ở từng thời kỳ nhất định đã ban
hành những chính sách để điều chỉnh các quan hệ xã hội mới phát sinh.
Thực tiễn cho thấy trong hoạt động quản lý hành chính Nhà nước,
việc giải quyết tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại, tố cáo của công dân đúng
cấp, đúng thẩm quyền và kịp thời không những đảm bảo được lợi ích của

Nhà nước, lợi ích chính đáng của công dân mà còn góp phần ổn định an
ninh - trật tự xã hội. Qua đó, góp phần vào việc ngăn chặn và bài trừ tệ nạn

3
- -


tham nhũng, lãng phí của công và các tệ nạn xã hội khác, xây dựng được
khối đại đoàn kết trong nhân dân, tạo được niềm tin của nhân dân đối với
hệ thống bộ máy hành chính Nhà nước, xây dựng được khối đại đoàn kết
dân tộc. Mặt khác, thông qua việc giải quyết khiếu nại, tố cáo kịp thời sẽ
giảm bớt tình trạng khiếu nại, khiếu kiện vượt cấp. Đồng thời, nhiều cấp,
nhiều ngành kịp thời chấn chỉnh, những sai sót, lệch lạc, những yếu kém
trong công tác quản lý hành chính, kiến nghị với cấp có thẩm quyền bổ
sung, sửa đổi chế độ chính sách, pháp luật sát với thực tiễn cuộc sống, xử
lý nghiêm minh những người sai phạm hoặc tránh né trách nhiệm, đồng
thời đề xuất, kiến nghị với cấp có thẩm quyền bổ sung, sửa đổi chế độ
chính sách, pháp luật sát với thực tiễn cuộc sống.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
3.1. Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của Tiểu luận là việc mua bán nhà đất chưa
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa ông A và bà B tại
phường Hạp Lĩnh, thành phố Bắc Ninh.
3.2.Phạm vi nghiên cứu:
Tiểu luận tình huống của tôi được giới hạn trong phạm vi nghiên cứu sau:
- Việc mua bán nhà đất giữa ông A và bà B trong năm 2017;
- Những quy định pháp luật về đất đai đến năm 2017.
4. Kết cấu của Tiểu luận:
Ngoài phẩn Mở đầu và Kết luận, Tiểu luận gồm 3 phần:
- Mô tả tình huống

- Phân tích tình huống
- Xử lý tình huống
- Giải quyết vấn đề

4
- -


GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
I. MÔ TẢ TÌNH HUỐNG
1.1. Hoàn cảnh xảy ra tình huống:
Hai vợ chồng ông bà Hà làm nghề nghiệp làm ruộng, địa chỉ tại thôn
H phường Hạp Lĩnh, Thành phố Bắc Ninh, Tỉnh Bắc Ninh có sử dụng căn
nhà cấp bốn và mảnh vườn nhỏ với tổng diện tích là 300 m2 từ năm 1980,
năm 1985 hai ông bà cùng qua đời có để lại di chúc ( hợp pháp ) cho vợ
chồng người con trai cả là ông A và chị Ngọc toàn quyền sử dụng căn nhà
và thửa đất ấy. Tuy nhiên, vào tháng 3 năm 1990 do điều kiện công tác,
sinh sống làm ăn cả gia đình ông A chuyển vào trong miền Nam sinh sống.
Vì vậy, ông A đã bán căn nhà và thửa đất ấy cho người hàng xóm cuả mình
là chị B với giá là 30 triệu đồng. Việc mua bán nhà không được lập thành
hợp đồng mua bán nhà mà được thể hiện là giấy biên nhận viết tay với nội
dung: “ Hôm nay, ngày 22 tháng 2 năm 1990 tại ngôi nhà của tôi là A và vợ
là bà Ngọc tại thôn H, phường Hạp Lĩnh, Thành phố Bắc Ninh, Tỉnh Bắc
Ninh. Vợ chồng tôi có nhận tiền của chị B là 30 triệu đồng” và có ký nhận
của hai bên mà không nêu nội dung, mục đích trong giấy biên nhận tiền ấy
là gì. Việc nhận tiền đó có hai người làm chứng là ông Nguyễn Công C ( Là
người hàng xóm ) và bà Nguyễn Thị Mai ( Là em của chị B ).
1.2. Diễn biến của tình huống:
Từ năm 1991 đến nay, gia đình chị B đã xây nhà kiên cố 3 tầng trên
ngôi nhà cũ và hàng năm chị B vẫn đóng thuế nhà đất đầy đủ. Ông A có biết

điều này nhưng không có phản ứng gì. Hàng năm ông A vẫn về thăm quê và
mỗi lần về quê ông đều ghé vào nhà chị B chơi. Chị B sinh sống và sử dụng
ổn định trên thửa đất đó, đến tháng 12 năm 2005 chị B làm thủ tục gửi Uỷ
ban nhân dân (UBND) phường Hạp Lĩnh đề nghị được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nhưng đã bị ông A phản đối và phát đơn khởi kiện đòi lại
đất với lý do: “Ngôi nhà và thửa đất chị B đang sử dụng là của ông cho

5
- -


mượn để ở chứ không phải đã bán cho anh. Còn giấy biên nhận tiền kia là do
vợ chồng ông vay của chị B chứ không phải là tiền bán nhà”.
Sau khi nhận được đơn khiếu kiện của ông A, UBND phường Hạp
Lĩnh dừng việc hoàn thiện hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
cho chị B. Chị B đã đề nghị nhiều lần về việc cấp Giấy chứng nhận, nên đã
được UBND phường Hạp Lĩnh tiến hành hoà giải và kết luận: “Ngôi nhà và
thửa đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của ông A”. Không đồng ý với UBND
phường Hạp Lĩnh, chị B đã khiếu nại lên cơ quan cấp trên là UBND Thành
phố Bắc Ninh. Trong quá trình giải quyết UBND Thành phố Bắc Ninh đã
ban hành Quyết định công nhận quyền sở hữu căn nhà và thửa đất đó thuộc
về chị B.
II. PHÂN TÍCH TÌNH HUỐNG
2.1. Lý do phân tích tình huống:
Phân tích tình huống nhằm hiểu được nguyên nhân khách quan và
chủ quan xảy ra vụ việc. Từ đó, có thể đưa ra các phương án giải quyết tình
huống. Cụ thể, Tiểu luận phải giải quyết được các câu hỏi:
- Đối tượng cần giải quyết?
- Cấp nào, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết vụ khởi kiện trên
đúng theo quy định của pháp luật?

- Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia vụ kiện được xác định
như thế nào?
- Đảm bảo quyền, lợi ích của các bên tham gia tranh chấp.
- Làm thế nào để giải quyết nhanh, có hiệu quả cao đối với các vụ
việc hành chính trong bộ máy quản lý hành chính Nhà nước, mang lại sự
hài lòng cho người dân.
2.2. Cơ sở lý luận:
Để phân tích và xử lý được tình huống, chúng ta cần nắm rõ cơ sở lý
luận của Tiểu luận này.

6
- -


2.2.1. Các quy định pháp luật về mua bán nhà đất:
Tính đến thời điểm năm 2017, các quy định pháp luật để giải quyết
tình huống này bao gồm:
- Luật đất đai năm 2013
- Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 của Uỷ ban
Thường vụ Quốc Hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01 tháng 7 năm 1991;
- Nghị định số 43/ 2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai;…
2.2.2. Khái niệm chứng nhận quyền sử dụng đất:
Theo Luật Đất đai năm 2013 Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc
xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử
dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản

khác gắn liền với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là
giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
2.3. Phân tích diễn biến của tình huống:
a. Nguyên nhân xảy ra tình huống:
Kể từ khi luật đất đai năm 1993 có hiệu lực thì quyền sử dụng đất
của người dân được pháp luật bảo hộ. Do đó đất đai trở thành tài sản có giá
trị thiệt thực đối với đời sống của người dân. Hơn nữa, tốc độ đô thị hoá
phát triển nhanh chóng kéo theo đó nhu cầu về nhà ở, đất ở ngày một cao,
giá trị nhà đất ở ngày càng lớn dẫn đến phát sinh tranh chấp, khiếu nại đòi

7
- -


lại đất ngày một gia tăng, đặc biệt việc đòi lại đất cũ, đất thừa kế, đất chưa
có giấy tờ chứng mình quyền sử dụng…các tranh chấp phát sinh này
thường không có đủ căn cứ, tính pháp lý của thửa đất tranh chấp hoặc có
các giấy tờ pháp lý về đất đai tranh chấp những pháp luật tại thời điểm giải
quyết lại không quy định cụ thể, dẫn đến việc áp dụng giải quyết các vụ
việc không thống nhất không đúng tinh thần ổn định tình hình quản lý theo
pháp luật hiện hành quy định.
Thủ tục hành chính rườm rà, khó hiểu. Việc tuyên truyền pháp luật ở
cơ sở chưa tốt, dẫn đến người dân chưa hiểu hết trách nhiệm, nghĩa vụ và
quyền lợi của mình.
Bộ máy chính quyền cấp phường, xã chưa được quan tâm, đào tạo
bài bản, cán bộ, công chức cấp xã không chú trọng về việc đề ra chuẩn mực
trình độ văn hoá, trình độ chuyên môn nhất định ( chủ yếu tuyển dụng bằng

“lòng nhiệt huyết” ). Vì thế, đội ngũ cán bộ, công chức cấp xã vừa thiếu,
vừa yếu.
Cán bộ, công chức là người thực thi chủ trương, chính sách của
Đảng, Nhà nước. Tuy nhiên, trong thực tế công tác không phải tất cả cán
bộ, công chức đều hiểu và vận dụng đường lối, chính sách của Đảng, pháp
luật của Nhà nước một cách đúng đắn, phù hợp với từng thời điểm phát
sinh sự việc. Trong tình huống này hoặc do thiếu hiểu biết về pháp luật,
hoặc do được hưởng lợi từ việc giải quyết cho ông A đã làm cho vụ việc
thêm phức tạp, giải quyết không thấu tình đạt lý. Đó là một trong những
nguyên nhân của tình trạng khiếu kiện không đáng có.
Người dân do lòng tham, coi thường kỷ cương pháp luật của Nhà
nước đã lợi dụng sơ hở của hợp đồng kiện sai nhưng không được giải thích
ngay từ cơ sở, cán bộ quản lý hành chính Nhà nước không nắm chắc các
quy định của pháp luật và do tệ nạn tham nhũng coi thường người dân nên

8
- -


đã giải quyết áp đặt, sai quy định của pháp luật. Do đó dẫn đến việc kết
luận sai.
b. Hậu quả:
Trước tiên phải xác định nội dung của vụ kiện giữa ông A và chị B
tranh chấp nhà đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hình
thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật. Thực tế là
kiện đòi lại quyền sử dụng đất đã bán của ông A.
Theo điều 202 Luật đất đai năm 2013 có quy định.
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải
hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được

thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa
giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực
hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ
chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải
tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn
không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh
chấp đất đai.
4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên
và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân
dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy
ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.”
Tại điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai:
“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà
không thành thì được giải quyết như sau:

9
- -


1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về
tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc
không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì
đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp
đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của
pháp luật về tố tụng dân sự;
Áp dụng tình huống trên, UBND phường Hạp Lĩnh đã hoà giải rồi
mà không thành thì hướng dẫn các đương sự gửi hồ sơ về UBND thành phố
Bắc Ninh để được giải quyết. UBND phường Hạp Lĩnh không được tự ý
công nhận quyền sở hữu đất của ông A. vì theo quy định của luật Về thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa có Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý đất đai, cụ thể là
UBND cấp Huyện, Quận, Thành phố trực thuộc Tỉnh.
Như tình huống đã đưa ra, UBND phường Hạp Lĩnh kết luận quyền
sở hữu nhà đất đó vẫn thuộc về ông A là không đúng với quy định của pháp
luật, dẫn đến tình trạng chị B không đồng ý với kết luận đó, chị B đã khiếu
nại lên cấp trên làm cho vụ việc thêm phức tạp, làm giảm lòng tin của quần
chúng với các cơ quan hành chính Nhà nước, dẫn đến tình trạng khiếu kiện,
khiếu nại kéo dài.
III. XỬ LÝ TÌNH HUỐNG
3.1. Mục tiêu xử lý tình huống:
- Đảm bảo kỷ cương pháp luật, phù hợp với nguyên tắc cơ bản mà
Hiến pháp đã nêu: Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân.

10
- -


- Giảm tối đa các mức thiệt hại kinh tế ( nếu có ), bảo vệ lợi ích của
Nhà nước, lợi ích chính đáng của công dân.
- Giải quyết hài hoà giữa các lợi ích trước mắt và lâu dài, các lợi ích
kinh tế - xã hội và tính pháp lý.
- Tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa.
Để đạt được các mục tiêu trên, cần phải căn cứ vào cơ sở pháp luật,

phân tích được nguyên nhân và hậu quả của vụ việc, từ đó tìm ra giải pháp
đúng đắn để giải quyết vấn đề, đồng thời cũng qua đó đúc kết được kinh
nghiệm quý báu trong việc giải quyết vụ việc hành chính đối với cơ quan
quản lý hành chính Nhà nước sao cho hợp tình, hợp lý, đúng quy định của
pháp luật.
3.2. Xây dựng và lựa chọn phương án, giải pháp tối ưu để xử lý:
Nhằm đảm bảo lợi ích công cộng, sự quản lý của Nhà nước, lợi ích
của các bên tham gia hợp đồng cũng như lợi ích của người khác, pháp luật
quy định hợp đồng liên quan đến tài sản lớn phải được thể hiện dưới một
dạng hình thức nhất định. Vậy theo quy định của pháp luật, giấy biên nhận
tiền như tình huống đặt ra không đúng với thể thức hợp đồng mua bán nhà ở,
bởi lẽ, điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005 về hình thức hợp đồng mua bán
nhà ở đã quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản,
có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
Đối chiếu với tình huống đặt ra, có thể rút ra kết luận: Về mặt hình
thức, giấy biên nhận tiền trên không được xem là hợp đồng mua bán nhà vì
không thể hiện được nội dung của việc mua bán, không phù hợp với quy
định của pháp luật ( bởi nó không có các điều khoản bắt buộc của một hợp
đồng theo đúng quy đinh của pháp luật ) và cũng không được chứng thực
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Việc UBND phường Hạp Lĩnh công nhận quyền sở hữu nhà của
ông A là không thoả đáng và chưa đúng với một số quy định cụ thể:

11
- -


+ Thứ nhất: Trên thực tế ông A đã bán ngôi nhà của mình cho chị B
và chị B đã ổn định trên ngôi nhà ấy từ năm 1990 đến năm 2017 mà không
có tranh chấp gì. Việc chị B xây nhà 3 tầng trên nền ngôi nhà cũ và quây

tường rào xung quanh ông A cũng biết nhưng không có phản ứng gì, điều
này chứng tỏ ông A đã có sự đồng thuận đối với việc sở hữu mảnh đất đó
của chị B.
+ Thứ hai: UBND phường Hạp Lĩnh đã viện dẫn lý do rằng về mặt
hình thức giấy biên nhận tiền ấy có thể được coi là hợp đồng mua bán nhà
đất không đúng quy định của pháp luật để làm cơ sở công nhận quyền sở
hữu nhà đất đối với ông A, vì về nguyên tắc chung, hợp đồng không đúng
quy định của pháp luật sẽ bị huỷ bỏ và hậu quả của nó là quyền lợi và nghĩa
vụ của các bên sẽ trở về như lúc ban đầu.
Tuy nhiên, việc giải quyết đối với hình thức của hợp đồng không phù
hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng lại được
quy định tại Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 của Uỷ
ban Thường vụ Quốc Hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước
ngày 01 tháng 7 năm 1991 (gọi tắt là Nghị quyết 58) và tại thông tư liên
tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của Toà án
nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao (gọi tắt là thông tư 01)
hướng dẫn áp dụng một số quy định tại Nghị quyết trên. Cụ thể như sau:
Điểm b, khoản 2, điều 5 (Nghị quyết 58) và điểm a, khoản 3, mục III của
thông tư liên tịch đã dẫn ở trên quy định: Nếu hình thức của hợp đồng
không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng
thì được giải quyết (áp dụng tình huống đặt ra) “Nếu bên mua đã trả đủ
hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên bán đã
giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên
phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở
hữu. Nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn

12
- -

thiếu tính theo giá trị nhà ở đó theo giá trị tại thời điểm thanh toán, bên
không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại thì phải
bồi thường thiệt hại theo quy định của Bộ luật Dân sự”.
Đối chiếu vào tình huống đặt ra khi mà cả hai bên đã giao nhà và tiền
cho nhau đương nhiên ông A không còn quyền sở hữu với ngôi nhà đã bán
cho chị B nữa. UBND phường Hạp Lĩnh đã không biết hoặc không viện
dẫn đúng các quy định này nên dã giải quyết không đúng quy định của
pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai chưa có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Với vụ việc này, do do diện tích đất tranh
chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thực tế thì ông A
đã thừa nhận việc chị B có quyền sở hữu ngôi nhà và mảnh đất đó rồi.
Trong vụ việc này, khi nghiên cứu cơ sở pháp lý để giải quyết vụ
việc, điều quan trọng mà cán bộ địa chính cần quan tâm là vấn đề thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của Luật đất đai năm
2013 thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý đất đai, cụ thể là UBND cấp
Thành phố Bắc Ninh. Tuy nhiên, UBND cấp Xã, Phường là cơ quan có
trách nhiệm thực hiện việc hoà giải tranh chấp trước khi UBND cấp Huyện,
Thành phố thực hiện thẩm quyền của mình. Chủ tịch UBND huyện, quận,
thành phố trực thuộc Tỉnh giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.
Như đã phân tích ở trên, phương án giải quyết tình huống đã đặt
ra như sau:
3.2.1 Phương án 1. Giả thuyết:
Nếu mọi công dân đều được tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp
luật đến nơi, đến chốn thì sẽ không có khiếu kiện, khiếu nại xảy ra.
Tất cả cán bộ, công chức từ phường, xã đến thành phố đều làm việc
tập trung, có trách nhiệm cao, nắm vững pháp luật, quy trình... thì không có
khiếu kiện, khiếu nại xảy ra.

13

- -


Thực hiện đúng kỷ cương, phép nước, thể hiện được tính nghiêm
minh của pháp luật và quyền lực của Nhà nước.
3.2.2 Phương án 2. Cụ thể:
Đối với UBND phường Hạp Lĩnh:
Nếu hoà giải không thành thì lập biên bản hoà giải không thành và
hướng dẫn các bên tranh chấp nộp đơn khởi kiện đến UBND Thành phố giải
quyết, chứ không nên kết luận ngôi nhà đó thuộc quyền sở hữu của ông A.
Không nên vô hiệu do vi phạm về hình thức hợp đồng, vì hình thức
hợp đồng giao dịch được xác lập trước ngày 01 tháng 7 năm 1991.
Đối với UBND Thành phố Bắc Ninh:
UBND Phường Hạp Lĩnh đã giải quyết không đúng nên bị chị B
khiếu nại lên UBND Thành phố Bắc Ninh, UBND Thành phố Bắc Ninh đã
giải quyết thoả đáng với quy định của pháp luật là đã công nhận quyền sở
hữu hợp pháp của chị B đối với ngôi nhà mà ông A đã bán cho anh ( như đã
phân tích ở trên ). Để giải quyết dứt điểm trường hợp này, UBND Thành
phố Bắc Ninh nên hướng dẫn các đương sự làm thủ tục chuyển quyền sở
hữu nhà ở theo quy định của pháp luật cụ thể tại Nghị định số 43/ 2014 của
Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật đất đai.
3.3. Kế hoạch tổ chức thực hiện phương án đã lựa chọn để xử lý
tình huống:
- Phương án 1. Giả thuyết, không chọn.
- Phương án 2.
Đối với UBND Phường Hạp Lĩnh: Trong quá trình hoà giải phải luôn
luôn tôn trọng ý chí của mỗi bên đương sự tham gia khiếu kiện nếu như các
bên đương sự khởi kiện cùng thống nhất ý kiến.
Trường hợp hoà giải không thành thì phải tuân thủ theo quy định
của pháp luật để đáp ứng ý chí của mỗi bên và lập biên bản hoà giải

không thành và hướng dẫn các bên đương sự gửi hồ sơ lên UBND Thành
phố để được giải quyết.
14
- -


Đối với UBND Phường Hạp Lĩnh: Quyết định hành chính của
UBND Thành phố Bắc Ninh là đúng nên áp dụng phương án này là hợp lý.
3.4. Kiến nghị và đề xuất:
Qua phân tích tình huống có thể thấy rằng: Tất cả các vụ khởi kiện
về tranh chấp quyền sử dụng đất có thể giải quyết thành công ở cấp cơ sở
( cấp xã, phường, thị trấn ) khi cán bộ quản lý hành chính Nhà nước cấp xã
thông hiểu pháp luật, có kiến thức chuyên môn và có tinh thần trách nhiệm
cao. Ngược lại, thì làm cho sự việc hành chính trở nên rắc rối, phát sinh từ
cơ sở, gây ra sự mất đoàn kết, mất trật tự an toàn xã hội và gây xáo trộn
trong nội bộ, mất niềm tin trong nhân dân. Do đó, hoạt động quản lý hành
chính Nhà nước yêu cầu đòi hỏi phải tiêu chuẩn hoá các chức danh cán bộ
công chức Nhà nước, chú trọng đẩy mạnh công tác đào tạo và bồi dưỡng
nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, công chức
Nhà nước, đảm bảo có phẩm chất đạo đức tốt, có trình độ chuyên môn cao,
hiểu biết pháp luật, có năng lực và tận tụy phục vụ nhân dân. đây là vấn đề
hết sức cần thiết và bức bách hiện nay.
Tại Hội nghị lần thứ VIII Ban chấp hành Trung ương khoá VII đã đề
ra Nghị quyết về việc “Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện Nhà nước cộng hoà
xã hội chủ nghĩa Việt Nam, cải cách một bước nền hành chính Nhà nước”.
Trong đó ghi rõ: “Tiến hành sửa đổi bổ sung thể chế và đề cao trách nhiệm
của các cơ quan hành chính trong việc giải quyết các khiếu nại của công
dân không cần đưa xử ở Toà án”. Vì vậy, việc nâng cao trình độ của cán bộ,
công chức cấp xã, phường, thị trấn là việc làm hết sức cần thiết. Cần phải
quan tâm, chú trọng đội ngũ cán bộ, công chức làm việc ở cơ sở. Có chế độ

đãi ngộ và chế độ thu hút xứng đáng để họ an tâm làm việc hết mình, nâng
cao hiệu suất công tác phục vụ nhân dân.
Phát huy vai trò làm chủ của nhân dân và tăng cường sự lãnh đạo của
Đảng đối với Nhà nước bằng chủ trương, đường lối của Đảng. Đảng phải

15
- -


thường xuyên tổ chức kiểm tra, kiểm soát việc thực hiện chủ trương, đường
lối của mình.
Quốc Hội cũng thành lập Uỷ ban chuyên trách nghiên cứu làm luật,
phối kết hợp với các tổ chức trong và ngoài nước cùng tham gia xây dựng
luật. Quản lý Nhà nước được thực hiện theo pháp luật là cơ sở chủ yếu để
điều chỉnh các quan hệ xã hội. Vì vậy, mọi vấn đề thuộc về quản lý phải
tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật, ngăn chặn kịp thời những hành
vi vi phạm. Cần tăng cường tổ chức việc giáo dục pháp luật đến cơ sở, làm
cho mọi người thông hiểu pháp luật. Thực hiện “Sống và làm việc theo
Hiến pháp và Pháp luật”. Giáo dục pháp luật cho công dân phải được thực
hiện ở mọi lúc, mọi nơi, mọi lứa tuổi. Các bộ luật cơ bản ở nước ta phải
được đưa vào thành môn học ngoại khoá cho học sinh phổ thông và tổ chức
sinh hoạt theo tình huống tháng hoặc tuần/lần, sắm vai hoặc phiên toà giả
định sao cho thật sự thu hút, vui, dễ nhớ, để sau này các em có một số kiến
thức cơ bản, không chỉ góp phần nào cho sự hiểu biết về pháp luật của bản
thân mà còn tham gia thuyết phục người thân trong gia đình cũng như
ngoài xã hội.
Phải thực hiện cải cách hành chính trong việc giải quyết các vấn đề
liên quan đến đất đai nhà ở, tránh gây phiền hà, hạch sách nhũng nhiễu
nhân dân. Cần lưu ý nhất là khâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
ở, nhà ở, sao cho nhanh chóng, dễ dàng. Thường xuyên tạo điều kiện nâng

cao trình độ về mọi mặt nhất là kiến thức quản lý Nhà nước cho cán bộ từ
cơ sở đến thành phố, tỉnh... những người thường xuyên trực tiếp làm việc
với người dân.
Trình tự, thủ tục giải quyết đơn thư khiếu nại trong lĩnh vực đất đai,
tài sản, hiện nay các địa phương cũng nhận thức khác nhau, về hình thức
văn bản giải quyết, có nơi ban hành quyết định, có nơi ban hành văn bản trả
lời, do đó rất cần hướng dẫn để thực hiện một cách thống nhất. Một khó

16
- -


khăn nữa khá phổ biến hiện nay, đó là đơn đã được giải quyết theo đúng
quy định của pháp luật, đã có quyết định cuối cùng, hoặc lần hai nhưng
công dân vẫn không đồng ý với nội dung giải quyết và tiếp tục có đơn gửi
đến nhiều cấp, nhiều ngành Trung ương và địa phương, trong khi không
cung cấp được những tình tiết mới. Lượng đơn này tiếp tục được các cơ
quan chuyển về địa phương đề nghị xem xét, trả lời cho cơ quan chuyển
đơn và người khiếu nại, do đó làm mất nhiều thời gian của cơ quan có thẩm
quyền xủ lý.
Vẫn tiếp tục xảy ra tình trạng, người khiếu nại không hợp tác với cơ
quan có thẩm quyền trong quá trình giải quyết khiếu nại. Không ít trường
hợp cơ quan thụ lý đơn mời nhiều lần nhưng người khiếu nại không đến
( thậm chí trả lại giấy mời làm việc ) hoặc đến làm việc nhưng không ký
vào biên bản. Khi gặp trường hợp này, một số cơ quan tham mưu đề nghị
xếp hồ sơ, nhưng Luật khiếu nại tố cáo và các văn bản hướng dẫn không đề
cập đến tình huống này, nếu vẫn thụ lý giải quyết thì không có cơ sở, không
bảo đảm trình tự theo quy định. Vấn đề này cũng cần được hướng dẫn cụ
thể để tạo thuận lợi cho các địa phương trong công tác giải quyết khiếu nại,
tố cáo.

Trên thực tế, những vướng mắc trong giải quyết khiếu nại, tố cáo nêu
trên đã gây không ít khó khăn cho các cơ quan có thẩm quyền trong việc
giải quyết theo chức năng, nhiệm vụ. Chính vì vậy, việc hướng dẫn thực
hiện thống nhất các quy định về giải quyết khiếu nại, tố cáo là rất cần thiết,
tạo thuận lợi cho địa phương và cơ quan dân cư trong việc bảo vệ cho ý
chí, nguyện vọng chính đáng của cử tri.
Góp phần nâng cao kỷ luật, kỷ cương hành chính của cơ quan hành
chính Nhà nước, giúp Lãnh đạo UBND các cấp quản lý, điều hành các
công việc chuyên môn, nghiệp vụ của phòng, ban được thuận lợi, sâu sát
hơn.

17
- -


Các phòng, ban có điều kiện chủ động giải quyết công việc thuộc
thẩm quyền chuyên môn, nghiệp vụ.
Đơn giản hoá quy trình, thủ tục xử lý, giải quyết đối với các công
việc có tính chất đơn giản.
Tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, công dân khi đến cơ quan công
quyền yêu cầu giải quyết công việc có liên quan.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài, mặc dù đã cố gắng rất
nhiều, nhưng do thời gian ngắn, kinh nghiệm bản thân có hạn, nên bài viết
này chắc chắn còn những hạn chế nhất định, rất mong được sự đóng góp ý
kiến của Quý Thầy Cô và các bạn để bài viết được hoàn chỉnh hơn.

18
- -

KẾT LUẬN
Đô thị hóa kèm theo phát triển kinh tế - xã hội, sự gia tăng dân số dòi
hỏi nhiều về nhu cầu sử dụng đất. Trình độ dân trí cao đòi hỏi cần phải có
sự đồng bộ về thể chế, chính sách, pháp luật cũng như đội ngũ cán bộ, công
chức, viên chức có đủ năng lực trình độ, phẩm chất đạo đức để làm công
tác quản lý, điều hành và thực thi công vụ. Nếu không sẽ gây ra tình trạng
bất cập, mâu thuẫn và dẫn đến tình trạng đơn thư, khiếu kiện...Việc giải
quyết khiếu nại, tố cáo hiện nay, nhất là trong lĩnh vực đất đai đang là vấn
đề bức xúc, phức tạp và nhạy cảm, gây đau đầu đối với những nhà quản lý
các cấp trong quá trình thực thi công vụ hiện nay (do năng lực, trình độ của
một số cán bộ quản lý, do một số bất cập trong quy định của pháp luật
trong lĩnh vực đất đai... gây khó khăn cho công tác này).
Thực tế giải quyết khiếu nại, tố cáo luôn là vấn đề nhạy cảm, phức
tạp trong quá trình thực thi hiện nay, do một số quy định của pháp luật chưa
hoàn chỉnh, hoặc việc thực hiện không thống nhất, đồng bộ gây khó khăn
cho công tác quản lý
Do đó, bài học rút ra ở đây là: Cần tăng cường sự lãnh đạo của Đảng
đối với công tác quản lý hành chính Nhà nước. Tuyên truyền phổ biến sâu
rộng mọi chủ trương đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà
nước cho quần chúng nhân dân, cán bộ, công chức, viên chức hiểu rõ và tự
giác thực hiện.

19
- -


TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Luật đất đai năm 2013;
2. Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 của Uỷ ban
Thường vụ Quốc Hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày

01 tháng 7 năm 1991;
3. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về
thi hành Luật đất đai;
4. Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/1/2015 quy định chi
tiết một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số
44/2014/NĐ-CP

20
- -