Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện gia lộc, tỉnh hải dương giai đoạn 2009 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HUY THÁI

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LỘC, TỈNH
HẢI DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HÀ NỘI – 2015


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HUY THÁI

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIA LỘC, TỈNH
HẢI DƯƠNG GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

Chuyên ngành
Mã số

: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. PHAN THỊ THANH HUYỀN

HÀ NỘI – 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả
nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ
công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ đã được cảm ơn và các thông tin trích
dẫn đã được nêu rõ nguồn gốc.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Huy Thái

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai –Học
viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy,
hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Phan Thị Thanh Huyền, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Gia Lộc, Phòng Tài nguyên và Môi

trường huyện, Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất huyện, Phòng Thống kê huyện,
Chi Cục thuế huyện Gia Lộc, Ban quản lý các dự án huyện, ủy ban nhân dân và cán
bộ địa chính của 23 xã, Thị trấn và các đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và
cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu trong quá trình nghiên cứu luận văn này.
Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu để hoàn thành luận văn này.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Huy Thái

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


MỤC LỤC
Lờ
i
Lờ
i
M
ục
Da
nh
Da
nh
Da
nh
M

Ở
1
Đặ
2
M

ii
i
i
i
v
v
i
v
i
i
x
1
1
2

2 2
1
2 2
2
Ch 3
ươ
1.1 3
Cơ
1 3

1
1 5
1
1 9
1
1.2 1
.
5
1 1
2 5
1 1
2 6
1 1
2 6
1 1
2 7
1 1
2 9
1.3 2
Cơ
0
1 2
3 0
1 2
3 4
1 2
3 8
Ch
3
ươ

3
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


2.1
Đố
2
1
2
1
2.2
Nộ
2
2
2
2

3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3

3
2.2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân
tại huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 - 2013

33

2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quyền
của người sử dụng đất huyện Gia Lộc
2.3
Ph
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
2
3
Ch
ươ
3.1
Đi
3
1
3
1

3.2
Tì
3
2
3
2
3.3.
Đánh
3
3
3
3
3
3
3
3

33

3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
4

4
4
5
5
6
6
6

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


3
3
3.4
Đề
K
ẾT
1.
Kế
2.
Đề
TÀ
I

7
3
7
6

7
8
7
8
7
9
8
0

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Ký hiệu

Chú giải

CHXHCNVN

Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam

ĐVT

Đơn vị tính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

SDĐ

Sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

STT

Số thứ tự

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thị trấn

UBND

Uỷ ban nhân dân

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vii


DANH MỤC CÁC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 3.1
41

Tỷ trọng các ngành kinh tế của huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 – 2013 ....

Bảng 3.2

Diện tích, dân số huyện Gia Lộc tính đến 31/12/2013....................... 42

Bảng 3.3

Hiện trạng sử dụng đất huyện Gia Lộc năm 2013 ............................. 52

Bảng 3.4

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở tại huyện Gia
Lộc giai đoạn 2009 - 2013 ................................................................ 55

Bảng 3.5

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ở huyện Gia Lộc giai
đoạn 2009 - 2013.............................................................................. 62

Bảng 3.6
64

Đánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ huyện Gia Lộc ........

Bảng 3.7

Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn huyện Gia Lộc giai đoạn 2009 - 2013 ........................................ 66

Bảng 3.8

Đánh giá của người dân về việc tặng cho quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Gia Lộc năm 2013 ..................................................... 68

Bảng 3.9

Kết quả thế chấp quyền sử dụng đất ở huyện Gia Lộc giai đoạn
2009 - 2013 ...................................................................................... 70

Bảng 3.10

Đánh giá của người dân về việc thế chấp quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Gia Lộc năm 2013 ..................................................... 72

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


DANH MỤC HÌNH
ST T Tran
T
ê
g
n
Hì
37
Hì Kết
nh quả
Gia 5
Lộc 7
Hì Kết
nh quả
giai 6
đoạ 3
Hì Kết
nh quả
Gia 6
Lộc 7
Hì Kết
nh quả
trên 7
địa 1

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


MỞ ĐẦU
1 Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho
nhiều lợi ích của tất các ngành, các lĩnh vực song đất đai không phải là nguồn tài
nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết.
Đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước hiện nay, việc sử
dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đã đặt lên làm vấn
đề quan tâm hàng đầu. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng
đất đai một cách phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện
các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này. Chuyển quyền sử dụng đất
(QSDĐ)là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa tới nay, tồn tại dưới nhiều
hình thức rất đa dạng và là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất
đã được quy định. Tuy nhiên, chỉ đến Luật Đất đai năm 1993, chuyển QSDĐ mới
được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như các
trình tự, thủ tục thực hiện.
Luật Đất đai năm 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là bước đột phá
quan trọng trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, mở ra một thời kỳ
mới cho các quan hệ xã hội diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa. Đến Luật Đất đai 2003 đã có nhiều đổi mới với xu thế ngày càng
mở rộng các quyền năng hơn nữa cho người sử dụng đất (09 quyền), đó là các
quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Gia Lộc là huyện đồng bằng châu thổ sông Hồng, nằm phía Nam thành phố
Hải Dương với 22 xã và 1 thị trấn. Huyện có tổng diện tích tự nhiên là 11.242,21ha,
chiếm 6,83% diện tích tự nhiên của tỉnh Hải Dương. Gia Lộc có vị trí địa lý tương

đối thuận lợi trong đi lại và giao lưu kinh tế, văn hóa với các khu vực khác. Trong
những năm gần đây huyện Gia Lộc đã đón nhận nhiều cơ hội mới, cùng với cả nước
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


thực hiện quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa, việc chuyển quyền sử dụng đất
của người dân trên địa bàn huyện đã diễn ra rất sôi động. Do vậy, việc đánh giá tình
hình thực hiện một số quyền sử dụng đất nhằm phát hiện những vấn đề còn hạn chế
trong công tác này là rất cần thiết đối với huyện Gia Lộc.
Xuất phát từ vấn đề trên, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Gia Lộc, tỉnh Hải
Dương giai đoạn 2009 - 2013”.
2 Mục đích và yêu cầu
2.1 Mục đích
- Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện
Gia Lộc, tỉnh Hải Dương.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quyền
của người sử dụng đất tại huyện Gia Lộc, tỉnh Hải Dương.
2.2 Yêu cầu
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến chủ trương chính sách, pháp
luật đất đai liên quan đến các quyền sử dụng đất.
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác tình hình thực hiện các quyền sử
dụng đất.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở lý luận của việc thực hiện các quyền sử dụng đất
1.1.1 Đất đai và thị trường đất đai
1.1.1.1 Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra,
tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá...Với nghĩa hẹp thì đất
đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có
thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng
được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng
chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao
lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển
tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của
cải vật chất của xã hội.
Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không
do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang
hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về
không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá
trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng
tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.1.2 Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Hay nói cách khác: thị
trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa
người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá.Thị trường hiểu theo
nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu
thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người
để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và
không gian trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Thị trường
đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường
đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa
lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất
đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Khi nghiên cứu thị trường đất đai, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có
chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia đất
đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch
đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông trên thị trường là đất
đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một
hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc
kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc gia như Trung
Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện

chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,
đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy, thị trường đất
đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa
những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với nhau và với người khác
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


theo quy định của pháp luật. Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương
phẩm là quyền sử dụng đất.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta.
1.1.2 Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.2.1 Quyền sở hữu
Hiện thực hóa quy định của đạo luật gốc, Luật Đất đai 2003 tại Khoản 1
Điều 5 đã khẳng định rõ hơn quyền sở hữu đất đai như sau: Toàn bộ đất đai trong
phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Cùng
với đó, với vai trò chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông
qua hàng loạt các quyền như: quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử
dụng đất; quyền phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất cho thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lí nhà nước ở cả phương diện hành
chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử
dụng đất, điều tiết các thu nhập đối với người sử dụng đất và thực hiện quyền giải
quyết các tranh chấp, bất đồng, các khiếu nại, tố cáo về đất đai (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2003).
Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai bao gồm 3 quyền
chính: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt:

Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi
tức từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong
các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy
định (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm
hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định (Nguyễn Ngọc
Vinh, 2013).
Quyền định đoạt: Quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình
cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác
đối với tài sản (Nguyễn Ngọc Vinh, 2013).
Với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành cho thấy, quyền sử
dụng đất trong trường hợp này là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là:
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo cách tiếp cận
truyền thống từ Cổ luật La Mã về quyền sở hữu tài sản. Theo đó, khi một tài sản
được xác định thuộc quyền sở hữu của ai thì người đó có quyền được chi phối đối
với tài sản đó theo cách riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ. Việc tiến
hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó mang
lại là một trong những cách thức chi phối của người có quyền sở hữu tài sản, miễn
sao quá trình thực hiện quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của mình phải
không được vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định. Với ý nghĩa đó, quyền sử
dụng tài sản là một trong nhữung cách thức thực hiện quyền sở hữu tài sản.
1.1.2.2 Quyền sử dụng đất
Đất đai là một bộ phận không thể tách rời với lãnh thổ quốc gia. Ngoài ý nghĩa

là cơ sở vật chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một ranh
giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định. Không chỉ có vậy,
đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất đai là một tài nguyên vô
tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về không gian, diện tích nhưng
vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời. Chính bởi vậy, nhằm đảm bảo cho
việc quản lí và khai thác tối đa các lợi ích mà đất đai mang lại cho con người, pháp
luật của nước ta cũng có những quy định chặt chẽ về quyền sử dụng đất của cá
nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm xác lập cho những người trực tiếp sử dụng đất
những quyền và lợi ích nhất định, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người sử dụng
đất phát huy năng lực tự chủ trong quá trình sử dụng đất.
Hiến pháp 1992 tại Điều 17 của nước ta quy định: “Nhà nước thống nhất quản
lý tòan bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và
có hiệu quả; Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài;
Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết
kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất theo quy định
của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1992).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


Khi xem xét và tiếp cận quyền sử dụng đất trong mối quan hệ với quyền sở
hữu đất đai cho thấy, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu và bị chi phối
bởi quyền sở hữu đối với đất đai. Ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất
đai thì quyền sử dụng đất là một quyền năng của quyền sở hữu và không tách rời
quyền sở hữu. Người có quyền sử dụng đất cũng đồng thời là người có quyền sở
hữu chính mảnh đất đó. Trong quá trình sử dụng đất và thực hiện các quyền đối với
đất, họ cũng đồng thời là người có quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh
đất thuộc quyền sở hữu của mình. Khác với các nước thực hiện quyền sở hữu tư
nhân đối với đất đai nêu trên, ở các nước duy trì chế độ sở hữu Nhà nước hay chế

độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu thì quyền sử dụng đất được
tiếp cận có phần khác biệt hơn. Theo đó, quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ
thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, được phát sinh trên cơ sở quyền sở
hữu của Nhà nước và cũng bị chi phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai.
Các quyền sử dụng đất của mỗi tổ chức, cá nhân có được xác lập hay không là phụ
thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, được phát sinh trên cơ sở quyền sở
hữu của Nhà nước và cũng bị chi phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai.
Các quyền sử dụng đất của mỗi tổ chức, cá nhân có được xác lập hay không là dựa
trên cơ sở sự chuyển giao hoặc cho phép của Nhà nước mới có được. Tuy nhiên,
trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy, quyền sử dụng đất của mỗi chủ thể lại
mang tính độc lập tương đối, chúng được thoát ly ra khỏi quyền sở hữu và trở thành
một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nước và chủ thể khác, người có quyền
sử dụng đất được Nhà nước xác lập có quyền chủ động khai thác và sử dụng cho
các nhu cầu và mục đích khác nhau.
Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Điều 17 Hiến pháp
1992 và Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng
đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu
tiền, giao đất có thu tiền, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và họ trở
thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai.
Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất
khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưởng
các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền
khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế
và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông

qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử
dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền
sử dụng đất” (Nguyễn Ngọc Hòa, 1999). Theo định nghĩa này thì quyền sử dụng đất
của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực
hiện qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử
dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và
nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất. Và như vậy,
những giá trị và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh
đất và ở phạm vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu
quả hay không là tùy thuộc vào Người sử dụng đất - người trực tiếp thực hiện
quyền sử dụng đất theo ý đồ của Nhà nước. Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể
nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng
đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở
hữu. Đến đây, có thể thấy rằng quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem
xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính
độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của
đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể). Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu
đất đai và quyền sử dụng đất nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai
chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản
thuộc về người sử dụng đất.
Như vậy, chủ thể thực hiện QSDĐ với tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ
không phải với tư cách chủ sở hữu. Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu, Nhà
nước thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận
và đảm bảo thực hiện, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để
khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho NSDĐ sử dụng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8

tức là giao cho NSDĐ một trong 3 quyền năng của mình đó là QSDĐ. Nắm trong
tay QSDĐ diện tích đất mà nhà nước giao cho, bên cạnh QSDĐ ổn định, lâu dài,

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


NSDĐ còn được thực hiện các giao dịch QSDĐ của mình như chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn,.. bằng giá trị QSDĐ nhằm đảm bảo quyền lợi
thiết thực cho mình. Để đảm bảo các quyền trên của NSDĐ được thực hiện trên
thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều kiện để QSDĐ của mỗi người
dân được đảm bảo. Từ đây, chế định về QSDĐ được hình thành.
Từ những phân tích trên ta có khái niệm: Quyền sử dụng đất là chỉ những khả
năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi
khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của đời sống xã hội.
Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế.
1.1.3 Chuyển quyền sử dụng đất
1.1.3.1 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên đã thiết chế các quyền năng cụ thể của
người sử dụng đất thông qua các quy định của người sử dụng đất gồm chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp. Để thực hiện các quyền năng này
trên thực tế, Bộ luật Dân sự năm 1995 đã cụ thể hóa các quyền này về nội dung.
Tuy nhiên, để đảm bảo việc quản lý thống nhất của Nhà nước về đất đai, năm 1999,
Chính phủ mới ban hành nghị định 17/CP quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng
đất (Nguyễn Thị Cúc và Nguyễn Thị Phượng 2012).
Trong thực tế, khi các quan hệ kinh tế ngày càng phát triển, việc hoàn thiện

thể chế pháp luật đất đai là rất cần thiết. Vì vậy, Luật Đất đai tiếp tục được sửa đổi,
bổ sung vào các năm 1998, 2001 và được ban hành mới vào năm 2003 đã mở rộng
thêm nhiều quyền năng cho người sử dụng đất gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông
qua Luật đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự
kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu
cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page
10


đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập
quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước. Luật Đất đai
2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan
trọng, trong đó các quyền năng của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 8
quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
1.1.3.2 Nguyên tắc và điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
a. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 691 của Bộ
Luật Dân sự 2005, cụ thể:

- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật
cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất (Quốc
hội nước CHXHCNVN, 2005).
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung
của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ
luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,
đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng
đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
b. Điều ki ện t hực hiện các quyền của người sử dụng đất
Điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất là một nội dung mới
được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:
-Tại Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


vốn bằng quyền sử dụng đất như sau: người sử dụng đất được thực hiện các quyền
nêu trên khi có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không
bị kê biên để bảo đảm thi hành án và phải ở trong thời hạn sử dụng đất; khi thực
hiện các quyền thì phải đăng ký tại văn phòng đăng ký và giao dịch thực hiện có
hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa chính (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
- Tại Điều 189 quy định về điều kiện được bán tài sản gắn liền với đất được
Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm: Tài sản gắn liền với đất thuê phải
được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật và đã hoàn thành việc xây dựng
theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp

thuận. Người mua tài sản gắn liền với đất thuê phải có năng lực tài chính để thực
hiện dự án đầu tư; có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư; không vi
phạm các quy định của pháp Luật đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó. Người mua tài sản được Nhà
nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại theo giá đất được xác định lại, sử
dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong dự án (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013).
- Tại Điều 190 quy định về điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp: Quyền này áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông
nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,
nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác và chỉ
được thực hiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông
nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ
phí trước bạ (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
- Tại Điều 191 quy định về những trường hợp không được nhận chuyển
nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất: Theo quy định này, tổ chức kinh tế
không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ,
đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (trừ trường hợp được chuyển mục đích
sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt); hộ gia đình,
cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa; hộ gia đình, cá nhân không được nhận
chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân
khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong
khu vực rừng phòng hộ nếu không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng

phòng hộ đó (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
- Tại Điều 192 quy định về các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển
nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện: Theo quy định này, hộ gia đình, cá
nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi
sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì
chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống
trong phân khu đó. Nếu được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong
khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở,
đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng
phòng hộ đó. Đối với hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do
Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng,
tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy
định của Chính phủ (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
- Tại Điều 193 quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn,
thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
- Tại Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong
thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
1.1.3.3 Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
a. Chuyển đổi
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển
quyền sử dụng đất và không có mục đích thương mại; được thực hiện trong những
trường hợp sau đây (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005):
- Nông dân dồn đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt
nước nuôi trồng thuỷ sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12

trang đồng ruộng tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ canh hoặc khắc phục sự
manh mún ruộng đất.
- Những người có đất ở trong cùng một địa phương có cùng nguyện vọng thay
đổi chỗ ở.
b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác,
không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật
cho phép… Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền
sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử
dụng đó và số đầu tư là tăng giá trị đất đai. Đặc điểm của việc chuyển nhượng
quyền sử dụng đất là: Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian
giao đất; Nhà nước có quyền điều tiếu phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có
thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất; Mọi cuộc chuyển
nhượng sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
c. Thừa kế quyền sử dụng đất
Theo Điều 733 Bộ luật Dân sự năm 2005, thừa kế quyền sử dụng đất là việc
chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của
Bộ luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
Người thừa kế quyền sử dụng đất có thể là cá nhân (thừa kế theo pháp luật)
nhưng cũng có thể là cá nhân hoặc tổ chức (thừa kế theo di chúc). Nếu là cá nhân
phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế. Nếu là tổ chức thì phải còn tồn tại vào thời
điểm mở thừa kế.
Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện dưới hai hình thức: Thừa kế theo
di chúc và Thừa kế theo pháp luật. Thừa kế theo di chúc bao giờ cũng được ưu tiên
trước bởi nó là sự thể hiện ý chí của người để lại di sản. Theo quy định của Luật Đất
đai năm 2013, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết

thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo
pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì
có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được nhận
thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo
quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013).
d. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền năng của người sử dụng đất được
nghi nhận tại Luật Đất đai năm 2003. Tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận
bằng văn bản giữa bên tặng cho va bên được tặng cho, theo đó bên tặng cho giao
quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được
tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
Đồng thời, nó còn là một phương tiện pháp lý quan trọng đảm bải cho việc dịch
chuyển quyền sử dụng đất từ bên tặng cho sang bên nhận tặng cho nhằm thỏa mãn
các nhu cầu về sử dụng đất đai (Nguyễn Hải An, 2011).
Bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất là tặng cho quyền tài sản thuộc sở
hữu Nhà nước. Bản chất của tặng cho quyền sử dụng đất trên thực tế là tặng cho đất,
Nhà nước chỉ giữ vai trò của chủ sở hữu là giám sát, quản lý việc tặng cho đất mà
thôi (Nguyễn Hải An, 2011).
e. Thế chấp quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của
người sử dụng đất, được ra đời kể từ khi Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai
năm 1993. Quyền năng này tiếp tục được nghi nhận trong các quy định của Luật

Đất đai năm 2003 và năm 2013.
Bộ luật Dân sự năm 2005 đã có các quy định cụ thể nhằm tạo điều kiện để
quyền năng này tham gia vào các giao dịch dân sự từ điều 715 đến điều 721. Đây là
những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện được các quyền
năng của mình trong quá trình sử dụng đất. Mặt khác, tạo cơ sở cho ngành Ngân
hàng thực hiện việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14